RG-1983-130

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1982-05-07
Publisert:	RG-1983-130
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 7. mai 1982 i sak nr. 543/80 og 544/80.
Parter:	I sak nr. 543/80: 1. Arvid Holt-Seeland og 2. Lande Bygg A/S (tidligere Hultsfreds-Hus A/S) (høyesterettsadvokat Per Faye-Lund) mot Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Akershus (høyesterettsadvokat Kåre Ødegaard). I sak nr. 544/80: 1. Arvid Holt-Seeland og 2. Lande Bygg A/S (tidligere Hultsfreds-Hus) (høyesterettsadvokat Per Faye-Lund) mot Ski kommune v/ordføreren. Hjelpeintervenient: Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Akershus (høyesterettsadvokat Kåre Ødegaard).
Forfatter:	Lagdommerne Jørgen Brøymer, Erik Smedsrud, byrettsdommer Tor Berge
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §5, Grunnloven (1814) §105, §157, §180, §98, Tvistemålsloven (1915), Skjønnsprosessloven (1917) §4, Oreigningsloven (1959) §8, Bygningsloven (1965) §35, §46, §9, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973)

Ski kommune v/ordføreren begjærte den 17juli 1979 med hjemmel i bygningslovens §35, jfr. skjønnslovens §4, forsøkstakst i forbindelse med ekspropriasjon av grunn til gangvei fra Stenfeltbakken i Ski til Oppegård grense.

Etter begjæring av grunneieren, Arvid Holt-Seeland, ble Hultsfredshus A/S, som hadde inngått avtale om utbygging av Holt Seelands eiendom, trukket inn i skjønnet som part.

Erstatning ble av Indre Follo herredsrett fastsatt som følger i kjennelse av 27. mars 1980:

«1. Grunnerstatningen fastsettes til kr. 0,60 pr. m2 enten erstatningen tilkommer Arvid Holt Seeland eller A/S Hultsfredshus.

2. Det gis ikke erstatning for tap av utbygningsmuligheter for restarealet uansett om det er Holt Seeland eller A/S Hultsfredshus som eier grunnen og retten til utbygging.

3. Det gis ikke erstatning for verdireduksjon på grunn av støyulemper m.v.

4. A/S Hultsfredshus gis ikke erstatning for det beløp firmaet plikter å betale Arvid Holt Seeland etter avtale av 11. 1970. Rentefoten etter skjønnsforutsetningenes pkt. 4.2. 1. fastsettes til 10 - ti - prosent.

5. Skogen på området er erstattet under takstnr. 112 i skjønn 23/79 B.»

Samme dag avsa Indre Follo herredsrett skjønn begjært den 5. april 1979 av staten v/Samferdselsdepartementet v/veisjefen i Akershus i

Side:132

henhold til ekspropriasjonsvedtak av 13. desember 1976. Vedtaket gjelder en veistrekning mellom Assurtjern og Haugbro, som et ledd i en tverrforbindelse til Europaveien ved Ringnes. Erstatning ble i alternativt skjønn for Arvid Holt-Seeland og Hultsfredshus A/S fastsatt slik:

«1. Det gis ikke innløsning.

2. Grunnerstatningen hvis den tilkommer Arvid Holt Seeland settes til kr. 0,60 pr. m2 .

3. Det gis ikke erstatning for verdireduksjon på grunn av nærføring støy m.v.

4. Grunnerstatningen hvis den tilkommer Hultsfredshus A/S settes til kr. 0,60 pr. m2 .

5. Det gis ikke erstatning for tapt utbygningsgevinst og ikke for eventuelt tap ved kontrakt av 5.11.1970.»

Om saksforholdet vises ellers til premissene for forsøkstaksten og skjønnet, og det som nedenfor er anført av lagmannsretten.

Begge skjønn er på vegne av Arvid Holt-Seeland og Hultsfredshus A/S, dets rettsetterfølger Lande Bygg A/S, av høyesterettsadvokat Per Faye-Lund i rett tid påanket til lagmannsretten, hvor ankesakene i medhold av tvml. §98 er besluttet forenet til felles behandling.

Høyesterettsadvokat Faye-Lund har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

«1. Indre Follo herredsretts skjønn i sak nr. 23/79 B og sak nr. 41/79 B oppheves og hjemvises til ny behandling.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger.»

Ved den nye behandling er det begjært ny sammensetning av skjønnsretten.

Som prosessfullmektig for staten og Ski kommune har høyesterettsadvokat Kåre Ødegaard tatt til gjenmæle og nedlagt slik påstand:

«1. Indre Follo herredsretts skjønn av 27. mars 1980 i sak nr. 23/79 B og i sak nr. 41/79 B stadfestes i den utstrekning de er påanket.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

De ankende parter har for lagmannsretten i det vesentlige anført følgende:

Begge skjønn påankes til opphevelse for så vidt angår fastsettelsen av grunnerstatninger til kr. 0,60 pr. m2 . Anken er begrunnet med at det foreligger feil rettsanvendelse og feil i saksbehandlingen. Dessuten hevdes det at skjønnet er vilkårlig, og at det hviler på et feilaktig faktisk grunnlag. Prinsipalt gjøres det gjeldende at erstatningsutmålingen skal skje på grunnlag av avtale inngått mellom de ankende parter den 5.11.1970 for 92,7 da. av Holt-Seelands eiendom og tilleggsavtale for resten av eiendommen, 42,8 da., inngått den 8.8.1974.

Avtalen av 5.11.1970 har følgende ordlyd:

«Arvid Holt-Seeland (heretter kalt AHS), Ski, eier av eiendommen gnr. 123 bnr. 2 i Langhus i Ski kommune og Frithjof Plahte (heretter kalt FP) er dags dato blitt enige om følgende avtale:

1. AHS og FP er blitt enige om å samarbeide om utbyggingen av AHS's foran nevnte eiendom, gnr. 123 bnr. 2 i Langhus i Ski kommune. Eiendommen som utgjør ca. 92,7 da. er avgrenset på offentlig kart som signeres av partene og følger denne kontrakt som en del av avtalen.

Side:133

AHS stiller eiendommen til disposisjon, fri for pengeheftelser og andre for utnyttelsen sjenerende heftelser bortsett fra de heftelser som er forutsatt i denne avtale.

Det er forutsetningen at planleggingsarbeidet utføres i samarbeid mellom partene og at FP overfor de respektive myndigheter søker å få gjennomført de synspunkter som AHS har når det gjelder såvel reguleringen som husenes utseende.

II. 1. FP vil på eiernes vegne besørge utarbeidet reguleringsplan for hele ovennevnte eiendom og sørge for planens godkjennelse.

2. Når reguleringsplanen er stadfestet forplikter FP seg til å få oppmålt og skylddelt de enkelte tomter slik at utbygningsområdet kan bli adskilt fra AHS's gjenværende eiendom.

3. Når reguleringsplanen er stadfestet gjør FP området byggeklart med opparbeidelse av veier samt vann og kloakkledninger.

4. Etter hvert som området blir byggeklart med veier og ledninger lar FP eiendommen bebygge i samsvar med den stadfestede reguleringsplan.

Reguleringsplanen og opparbeidelse av området med veier og ledninger forutsettes å omfatte hele den på det vedlagte kart avgrensede eiendom.

AHS reserverer seg imidlertid rett til personlig og alene å disponere et på kartet nærmere avgrenset område rundt AHS's eget hus. Dette område justeres under hensyntagen til den endelige reguleringsplan. For dette område refunderer AHS FP en forholdsvis del av FP's utgifter i forbindelse med grunnlagsinvesteringene for hele området jfr. III nr. 5 nedenfor.

5. Utgiftene til prosjektering, regulering samt utbygging finansieres av FP.

6. I tillegg til det område som AHS i henhold til punkt 4 tredje ledd ovenfor reserverer seg enedisponeringen av reserverer han seg videre adgang til å disponere 2 tomter innen den øvrige del av utparselleringsfeltet. AHS treffer beslutning om han vil benytte seg av denne adgang eller ikke, innen en måned etter at det foreligger endelig stadfestet reguleringsplan. Såfremt AHS benytter seg av sin rett til å disponere disse to tomter refunderer han FP en forholdsvis andel av grunnlagsinvesteringene som nevnt under punkt 4 foran jfr. III nr. 5.

7. AHS har rett til under hensyntagen til den forretningsmessige avviklingen av utparselleringen å utpeke de personer eller borettslag de enkelte tomter med påstående hus skal selges til.

Salgene formidles av h.r.advokat Per Faye Lund sammen med FP's juridiske representant. De tilkommer i fellesskap vanlig salgsprovisjon, etter gjeldende satser 2%.

8. AHS tilkommer oppgjør for de enkelte parseller ved salg senest ved konvertering av byggelånet for de enkelte hus.

Såfremt AHS ikke ønsker oppgjør straks ved salg av parsellen(e) og FP er interessert i å ha kjøpesummen for tomten innestående som driftskapital betaler FP renter til AHS av de til enhver tid innestående beløp svarende til den aktuelle kassakredittrente som FP ellers må betale.

AHS skal kunne kreve utbetalt som lån inntil kr. 20 000,- det første

Side:134

år og senere kr. 10 000,- pr. år de følgende 4 år, alt regnet fra dateringen av denne kontrakt. Disse lån forrentes fra utbetalingsdagen frem til oppgjør med en rente svarende til FP's kassakredittrente til enhver tid. Lånene avregnes snarest mulig mot oppgjør for de enkelte parseller jfr. ovenfor. Skulle det etter at de foran nevnte 5 år er gått trekke ut med realisering av planene og AHS trenger mer kapital enn det han etter foranstående har adgang til vil FP være behjelpelig med f.eks. rimelig prioritetsvikning.

Såsnart salg av parsellene er påbegynt og inntektene av disse salg begynner å løpe inn opphever adgangen til belåning i henhold til ovenstående - utover kr. 60 000 inklusive mottatte salgsbeløp.

Av oppgjørsbeløpene trekkes 50% til å dekke AHS's forpliktelser med hensyn til grunnlagsinvesteringer (punkt III nr. 5) og lån (se ovenfor).

9. Dersom partenes anstrengelse for å få utarbeidet og godkjent en endelig reguleringsplan ikke har ført frem innen 5 år fra underskriften av denne avtale kan FP si den opp. I såfall er det enighet om at AHS skal søke de lån han har tatt opp i henhold til punkt II, 8 tredje ledd foran konvertert slik at FP kan få frigjort disse midler. Under enhver omstendighet forfaller FP's tilgodehavende hos AHS, senest et år etter kontraktsopphør.

Såfremt det skulle vise seg før eller etter at 5 år er gått at en tilfredsstillende reguleringsplan ikke kan oppnås har begge parter rett til å si fra seg denne avtalen. AHS plikter i såfall ikke å dekke de utgifter til forberedende arbeider og grunnlagsinvesteringer som til da måtte være påløpt for FP. Lånebeløp som nevnt under punkt 8 skal dog tilbakebetales. Hvis det offentlige ved ekspropriasjon krever å overta eiendommen helt eller delvis plikter AHS å holde FP skadesløs for utgifter til forberedende arbeider og grunnlagsinvesteringer m.v.

FP har adgang til på et hvilket som helst tidspunkt å overdra sine rettigheter i henhold til denne avtale til et stiftendes aksjeselskap eller annet firma hvor han selv eller en av hans faste forretningsforbindelser er interessert.

I tilfelle FP ønsker å overdra sine rettigheter i henhold til denne avtale på anden måte må godkjennelse innhentes fra AHS på forhånd.

10. Før FP benytter seg av sine pantsettelsesrettigheter og skjøtningsfullmakter,jfr. etterfølgende bestemmelser, forplikter han seg til å meddele AHS en garanti som AHS finner betryggende og som sikrer AHS fullt oppgjør i henhold til denne avtale og som garanterer at AHS ikke får noe personlig ansvar eller belastes med noen heftelser for den gjenværende del av hans eiendom fra det tidspunkt av da utbyggingsområdet er fraskyldt hovedbølet gnr. 123 bnr. 2.

III. 1. AHS og hans hustru gir FP fullmakt til på deres vegne å oppta byggelån med pant i grunn og bygninger under oppførelse med etterfølgende konvertering i faste lån på markedets vilkår og utstede de nødvendige pantobligasjoner.

2. AHS og hustru utsteder til den bank som FP utpeker de nødvendige obligasjoner til å dekke lån til grunnlagsinvesteringer og til byggelån med pant i eiendommen gnr. 123 bnr. 2. Videre utsteder AHS og hustru en 2. prioritets pantobligasjon til samme bank pålydende kr.

Side:135

100 000. Denne sistnevnte obligasjon skal tjene til sikkerhet for lån i henhold til punkt II, 8, herunder også FP's eventuelle utlegg i forbindelse med innfrielse av eksisterende pantegjeld kr. 31 000.

Obligasjonene som utstedes samtidig med underskriften av denne kontrakt forrentes ikke. Dog belastes AHS's renter overfor FP av FP's eventuelle utlegg til innfrielse av de foran nevnte kr. 31 000 overensstemmende med II nr. 8.

1. prioritets obligasjonene forutsetter senere å gå over til byggelånsobligasjon og obligasjon for grunnlagsinvesteringer. Samtlige obligasjoner skal forøvrig tjene som sikkerhet for AHS's riktige oppfyllelse av samtlige sine forpliktelser i henhold til denne avtale.

Som følge herav skal byggelånsobligasjonen og obligasjon for grunnlagsinvesteringer frafalle pant i den gjenværende del av AHS's eiendom så snart skylddelingsforretning foreligger. På samme måte skal 2. prioritets obligasjon frafalle pant i utparselleringsområdet såsnart skylddelingsforretning foreligger, men beholde pant i AHS's gjenværende eiendom.

Så snart AHS's ansvar overfor FP kan fastsettes i kroner og ører skal sistnevnte obligasjon bli klausulert med det på denne måte omforenede beløp og forrentes i henhold til bestemmelsene i denne avtale.

3. For gjennomføringen av utbyggingen av området skal FP få deponere hos seg en eksklusiv utparsellerings og skjøtningsfullmakt undertegnet av AHS og hans hustru. Denne fullmakt kan tinglyses om FP skulle ønske det.

4. AHS og hans hustru utsteder en generell fullmakt til FP som overfor myndigheter og andre stadfester FP's rett til å foreta de skritt som denne avtale forutsetter.

5. AHS dekker andel av grunnlagsinvesteringer for de tomter han ønsker å beholde såvel rundt sitt hus på den gjenværende del av eiendommen som i utbyggingsområdet. Som grunnlag for fordelingen benyttes tomtenes areal i henhold til målebrev. Beløpene trekkes fra i oppgjøret med FP etter samme retningslinjer som er nevnt under punkt II, 8 foran.

AHS skal dog være berettiget til for sitt eget hus med passende tomt å kunne benytte de nye veier og ledninger uten at AHS's hus skal pålegges andel av grunnlagsinvesteringene. AHS skal kunne tilknytte sitt nåværende hus til ledningsnettet for FP's selvkostende i forbindelse med disse arbeider. Dog skal tomter som ledningene måtte passere fra tilknytningspunkt og frem til AHS's hus bære sin andel etter vanlig norm.

6. AHS forplikter seg til, inntil videre - ikke å felle trær på det areal som skal bygges ut, inklusive de trær som allerede er blinket.

Når reguleringsplanen er ferdig og husenes plassering på tomtene er bestemt har grunneieren rett til å hugge det som er nødvendig for veier og bebyggelse mens den tidligere foretatte utblinking forøvrig faller bort. Det forutsettes at AHS rydder opp etter hugsten samt at arbeidet med hugsten avsluttes innen en på forhånd avtalt tidsfrist. I tilfelle FP ønsker å overta trærne har AHS krav på oppgjør etter takst fastsatt av Nedre Glommen Skogeierforening.

I tiden frem til utbyggingen faktisk tar til forbeholder AHS seg rett til

Side:136

å foreta oppryddingshugst for å holde skogen i hevd, men uten rett til å hugge for salg.

7. Som et ledd i kontraktsforholdet garanterer FP AHS et vederlag på kr. 9 pr. m2 råtomt forutsatt at det planlagte utbyggingsfelt faktisk blir utbygget.

8. Hensett til at det kan gå noen år før utbyggingen av området kan finne sted er partene enig om at AHS skal kunne kreve det i punkt 7 foran nevnte vederlag regulert ved at det i tillegg til de nevnte kr. 9 pr. m2 kommer 6% pr. år, regnet fra underskrift av denne avtale og frem til oppgjør finner sted i henhold til II nr. 8 foran.

IV. Uoverensstemmelser som måtte oppstå om forståelsen og gjennomføringen av denne avtale kan ikke løses ved rettergang, men søkes først løst i minnelighet partene imellom og om nødvendig ved voldgift i samsvar med tvistemålslovens kap. 32. Hver av partene oppnevner en voldgiftsmann og disse utpeker i fellesskap en oppmann. Blir det ikke enighet oppnevnes oppmannen av Justitiarius i Oslo Byrett. Forsømmer en av partene å oppnevne sin voldgiftsmann etter at en måned er gått fra kravet om voldgift er fremsatt skriftlig av den annen part, oppnevnes også denne voldgiftsmann av justitiarius i Oslo Byrett.

Ski/Oslo, den 5. nov. 1970.

Arvid Holt-Seeland, Anne Holt-Seeland, Frithjof Plahte.»

Tilleggsavtalen av 8/8 1974 lyder slik:

«Den 5. november 1970 ble det inngått en avtale mellom Arvid Holt-Seeland (heretter kalt AH-S) og Frithjof Plahte angående samarbeide om utbygging av AH-S' eiendom gnr. 123, bnr. 2 i Langhus i Ski kommune.

Denne avtale ble ved en overenskomst datert 9.11.1973 overført fra Frithjof Plahte til Hultsfreds-Hus A.S., Haakon VIl's gt. 2, Oslo, (heretter kalt H-Hus). Overenskomsten er undertegnet av Skogsågarnas Industri AB, H-Hus, Asta Plahte i uskiftet bo med Frithjof Plahte og Arvid Holt-Seeland medundertegnet av hans hustru Bergliot Holt-Seeland.

På den tid da avtalen ble inngått verserte det tvist mellom AH-S og noen slektninger om eiendomsretten til et tilgrensende areal av gnr. 123 bnr. 4, Nordli i Ski kommune. I forbindelse med inngåelsen av den forrige avtale ble det oppnådd enighet om at partene skulle ta sikte på å finne frem til en utbygningsavtale av tilsvarende innhold også for nevnte tilleggsareal hvis AH-S ved endelig dom skulle få fastslått sin eiendomsrett til arealet.

Når nå det ved endelig høyesterettsdom er fastlagt at AH-S er eier av et areal som er skyldsatt under gnr. 123, bnr. 4, Nordli, beliggende på oversiden (østsiden) av fylkesveien for Ski, oppmålt til 42, 8 mål, er partene blitt enige om å samarbeide også for nevnte tilleggsareal på følgende vilkår:

Kontrakten av 5.11.1970 gjøres gjeldende også for det nye areal med disse tillempninger:

1) ad I første ledd:

Det område avtalen nå omfatter, er nøyaktig oppmålt til 135,4922 mål, inklusive tilleggsarealet. Det er avgrenset på offentlig kart, som signeres av begge parter, og følger denne kontrakt som en del av avtalen.

Side:137

2) ad II, nr. 4 tredje ledd:

Den reguleringsplan som skal utarbeides for AH-S' samlede eiendom skal ikke omfatte det område hvorpå AH-S' nåværende bebyggelse på eiendommen er beliggende. Det areal som således skal holdes utenfor reguleringsplanen skal utgjøre ca. 5,4 mål, og skal nærmere fastlegges i terrenget i samråd med AH-S og H.Hus.

Det gamle pkt. under II nr. 4 tredje ledd faller bort.

3) ad II, pkt. nr. 6 praktiseres slik:

De tomter, som blir godkjent på AH-S' eiendom inklusive tilleggsarealet, og som partene i fellesskap skal kunne disponere over, uavhengig av den kommunale utpekingsrett og forkjøpsrett skal fordeles partene imellom etter følgende retningslinjer:

a) Først skal AH-S ha rett til å velge ut to tomter.

b) Dernest skal H-Hus ha rett til å velge ut to tomter.

c) Dernest skal AH-S ha rett til å velge ut to tomter.

d) Dernest skal AH-S ha rett til å peke ut én tomt.

e) Dernest skal h.r.advokat Faye-Lund ha rett til å peke ut to tomter.

f) Det som for øvrig blir tilbake av tomter som partene kan disponere fritt over, skal H-Hus disponere, inklusive det antall Husbanktomter som eventuelt må disponeres gjennom Andresens Bank.

Av de tomter som AH-S velger ut er det fire som ikke nødvendigvis behøver å bebygges med hus fra H-Hus, mens de øvrige forutsettes bebygget med Hultsfreds-Hus når feltet for øvrig blir bebygget.

4) ad II, pkt. 8 tredje ledd:

AH-S kan for tilleggsarealet kreve å få utbetalt ytterligere lån med kr. 5 000 pr. år inntil 5 år.

5) ad II, pkt. 9 første ledd:

Den i hovedavtalen fastsatte frist på 5 år fra underskrift av hovedavtalen til å få utarbeidet og godkjent en endelig reguleringsplan, forlenges med 5 år fra datoen for underskrift på nærværende tilleggsavtale. H-Hus kan således ikke si opp avtalen overfor AH-S om utbygging av hele området før det er gått 5 år fra underskrift av denne avtale.

6) ad II, pkt. 9 tredje ledd:

Ved underskrift av overenskomst datert 9.11.1972 er avtalen overført fra Frithjof Plahte til H-Hus.

7) ad III, pkt. 1, 3. og fjerde ledd:

Fullmaktene fra AH-S og hustru til H-Hus utvides til også å omfatte tilleggsarealet.

8) ad III, pkt. 5:

For det areal på ca. 5,4 mål som AH-S beholder som sin eiendom, og som skal holdes utenom reguleringen,jfr. pkt. 2 foran, skal H-Hus intet betale slik det ellers er bestemt i hovedleieavtales III, nr. 7 og 8.

På den annen side skal AH-S være berettiget til for dette areal på ca. 5,4 mål å kunne benytte de nye veier og ledninger uten å måtte dekke noen andel av grunnlagsinvesteringene.

AH-S skal kunne tilknytte dette areal på ca. 5,4 mål til ledningsnettet for selvkostende, hensyn tatt til den del av omkostningene med ledningenes fremføring som faller på de tomter som ledningene frem til arealet måtte passere.

Forøvrig skal AH-S dekke den andel av grunnlagsinvesteringene

Side:138

som måtte falle på de tomter han ønsker å beholde,jfr. pkt. 3 foran. Som grunnlag for fordelingen benyttes tomtenes areal i henhold til målebrev. Beløpene trekkes fra i oppgjøret med H-Hus etter de retningslinjer som tidligere er avtalt.

9) AH-S tilkommer for tilleggsarealet tilsvarende oppgjør som nærmere bestemt for hovedarealet i avtalen datert 5.11.1970, III, pkt. 7 og 8.

Oslo, 8.8.1974

pr. pr. Hultsfreds-Hus a.s., Arvid Holt-Seeland.»

Avtalene ble inngått på bakgrunn av at det i 1972 syntes sannsynlig at det ville komme en ekspropriasjon. De gikk ut på et samarbeid om utbygging av Holt-Seelands eiendom. Avtalepartneren Frithjof Plahte skulle forestå reguleringen av hele området og var bundet av avtalen under forutsetning av at man fikk godkjent en tilfredsstillende reguleringsplan. Holt-Seeland ville da på sin side være rettslig forpliktet til å avstå fra enhver bruk av eiendommen, hvilket kan få betydning for vurderingen av hva den aktuelle bruk var i relasjon til ekspropriasjonserstatningslovens §4.

Utbyggeren ble gitt alle nødvendige fullmakter til å disponere over eiendommen og skulle for arealet inklusive andel i fellesutgifter og en viss andel av entreprenørgevinst betale Holt-Seeland kr. 9,- pr. m2 . Holt-Seeland hadde krav på oppgjør etter avtalen og ville også ha fått det om ikke ekspropriasjonen var kommet. Kravet gjaldt hele arealet uten hensyn til hva det ble brukt til.

Den avtalte pris på kr. 9,- pr. m2 skulle reguleres med 6% årlig rente for den tid som måtte medgå fra avtaleinngåelsen til salg fant sted. Prismyndighetene samtykket i at overdragelse kunne skje på de vilkår som var satt opp i kjøpekontrakten med utgangspunkt i denne prisfastsettelse, uten at det ble krevet takst etter prisforskriftene.

Heller ikke konsesjonslovgivningen var til hinder for salg slik det ble gjennomført ved at Holt-Seeland stod som selger av hver enkelt tomt, mens entreprenøren solgte husene etter hvert som de ble ferdige.

Lovgiveren stod med andre ord ikke i veien for en utbygging. Prisen det skulle gjøres opp etter, var ved ekspropriasjonserstatningslovens ikrafttreden den 15/4 1973 steget til ca. kr. 10,30 pr. m2 . brutto, som ifølge avtalene skulle gjelde for hele Holt-Seelands eiendom. Når herredsretten kan fastsette grunnprisen til kr. 0,60 pr. m2 for det som ble ekspropriert, må det skyldes feil forståelse av loven. Under enhver omstendighet må en slik fortolkning være i klar strid med grunnlovens §105.

De ankende parter krever avtalen lagt til grunn for det tap som skal erstattes, og skjønnet må følgelig oppheves. Grunneier og entreprenør opptrer i fellesskap under saken, og det er for så vidt likegyldig hvem som får erstatningen, idet utbetaling til den ene i tilsvarende grad fritar den andre for forpliktelse i det innbyrdes mellomværende. Det er vist til dommer i Rt-1923-451, 1949/772, 1969/787 og 1974/1375.

For det tilfelle at lagmannsretten i likhet med herredsretten kommer til at de ankende parter ikke har krav på oppgjør etter avtalen, påberopes subsidiært andre feil fra herredsretten, så vel når det gjelder lovanvendelsen som saksbehandlingen.

Side:139

Selv med utgangspunkt i ekspropriasjonserstatningsloven må det være uriktig å vurdere et areal på 14,4 da. til bruk for jord- og skogsdrift. En liten teig av Holt-Seelands eiendom som blir liggende tilbake etter at den øvrige del er utbygget, er åpenbart uten praktisk anvendelse til jord- eller skogsdrift. Grunnen må i overensstemmelse med Kolbeinsenkjennelsen i Rt-1975-419 oppfattes slik at den «uomtvistelig og i utviklingens medfør har opphørt å ha annen anvendelsesmulighet enn som basis for bygg i videste forstand». I det foreliggende tilfelle utgjør Holt-Seelands eiendom en del av Langhus-området, som utgjør et betydelig byggefelt i Ski kommune. Den grenser på den annen side til områder i Oppegård, som likeledes enten er bebygget eller påtenkt bebygget med boliger. I medhold av den påberopte høyesterettsavgjørelse er det derfor de ankende parters oppfatning at skjønnsretten skulle ha gitt tomteverdierstatning med hjemmel i ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 1. Det er en rettsanvendelsesfeil når dette ikke ble gjort.

I alle fall må lovens §5 nr. 1 komme til anvendelse,jfr. mindretallets votum i Kløfta-dommen, Rt-1976-1. De ankende parter ser det slik at de grunnarealer det er naturlig å sammenligne Holt-Seelands eiendom med, har fått en fast etablert verdi som klart overstiger verdien av arealet verdsatt etter ekspropriasjonserstatningslovens §4. For HoltSeelands eiendom ville det vært riktig å legge til grunn en ens pris for så vel bebyggelig som ubebyggelig grunn (strøkpris), jfr. Østensjø-dommen, Rt-1977-29. Det vises også til førstvoterendes uttalelser samme sted side 30 under pkt. 3. Ved reguleringsplanen er det lagt ut områder dels til bebyggelse, dels til friareal, dels til veier. - Og på den annen side av riksvei 152 har skjønnsretten forutsatt at bebyggelse ville ha kunnet finne sted om ikke veianlegget var kommet, og har utmålt erstatning deretter. En må derfor se bort fra at det areal som er regulert til jord- og skogbruk og friareal ved reguleringsplanen av 1975, er gjort ubebyggelig.

Det er på det rene at Holt-Seeland ved den avtale han i 1970 inngikk med utbyggeren, ble tilsikret oppgjør etter en enhetspris for hele arealet, uansett hva dette ved den endelige utbygging ble brukt til. Rettsreglene om erstatning etter ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn er ikke endret ved ekspropriasjonserstatningsloven av 1973.

Når det gjelder lovens §5 nr. 3, kan den ikke komme til anvendelse på den del av det eksproprierte område som ikke er regulert, dvs. 30-meters beltet langs den nåværende riksvei 152. Bestemmelsen er derfor ikke til hinder for at det gis tilleggserstatning. Dette må også gjelde den del av det eksproprierte areal som er regulert til friluftsformål eller jord-/skogbruk, se Per Sandvik i Lov og Rett nr. 9/1979 735 og RG-1979-1049.

Skjønnsretten kan ikke sees i det hele tatt å ha vurdert spørsmålet om tillegg etter §5, det er bare uttalt at en del av arealet ikke kan bygges ut. Det lar seg da ikke gjøre å se hvilken begrunnelse retten har hatt for ikke å gi tillegg. Premissene er på dette punkt så utilstrekkelige at det er en feil ved saksbehandlingen som kan antas å ha hatt betydning for utfallet. Det lar seg vanskelig kontrollere om rettens begrunnelse for ikke å gi tillegg er i overensstemmelse med gjeldende rett.

Side:140

Heller ikke er premissene tilstrekkelige når det gjelder erstatningsutmålingen til naboeiendommen, takst nr. 111, hvorfra en del av HoltSeelands eiendom er utgått. Det er helt på det rene at iallfall en vesentlig del av det areal som er beslaglagt av dette takstnummer, også er ubebyggelig som følge av 30 meters feltet i forholdet til riksvei 152.

Av hensyn til vurderingen av spørsmålet om det foreligger en ubegrunnet forskjellsbehandling, må det sies å være en feil ved skjønnet at det ikke er gitt tilstrekkelig begrunnelse også for dette takstnummer, for hvilket forholdene er svært parallelle etter den ankende parts oppfatning. Det kan ikke forståes å foreligge noe grunnlag for forskjellig vurdering av betydning mellom den grunn som beslaglegges av takst nr. 111, som ble erstattet med kr. 8,- pr. m2, og det areal som ble ekspropriert fra Holt-Seelands eiendom for kr. 0,60 pr. m2 . Også andre ekspropriasjoner og frivillige overdragelser viser at hverken statens veivesen eller Ski kommune i praksis har operert med priser i den størrelsesorden herredsretten har lagt til grunn. Ski kommune har dessuten offisielt akseptert oppgjør i henhold til de avtaler som foreligger mellom de ankende parter. På dette grunnlag hevdes det at det for lengst har dannet seg et prisnivå som minst utgjør en gjennomsnittlig kvadratmeterpris svarende til den som er fastsatt i avtalene mellom de ankende parter.

Den foreliggende forskjellsbehandling gjør at skjønnet også kreves opphevet som følge av vilkårlighet.

Heller ikke det faktiske grunnlag herredsretten har bygget sin avgjørelse på, er korrekt. Det er i de to skjønn ekspropriert til sammen 14,4 da., hvorav motpartene under ankeforhandlingen har opplyst at 9 da. er uregulert, mens 5,4 da. er regulert til friområde. Når skjønnsretten ikke har gitt tilleggserstatning fordi det dreier seg om jord- og skogbruksareal, bygger avgjørelsen på et uriktig faktum. Både for friarealet og for området som ikke er blitt regulert, ville tilleggserstatning kunnet være gitt etter §5 nr. 1. For friarealet er dette iallfall klart, såfremt reguleringen er gjennomført med sikte på den nye vei.

Endelig er det uklart om skogen er tatt med i grunnerstatningen. Dette burde i seg selv være tilstrekkelig til opphevelse.

Motpartene mener at begge de avsagte skjønn er riktige både når det gjelder rettsanvendelsen og erstatningsvurderingene. Det er heller ikke begått noen saksbehandlingsfeil fra herredsrettens side, og begge skjønn må derfor stadfestes i den utstrekning de er påanket.

Holt-Seelands eiendom på ca. 135 da. ble innpasset i reguleringen for et større boligområde som blant annet også omfattet kommunens eiendom Foss på ca. 237 da. Reguleringsplanen som ble stadfestet 1/12-1975, ble utarbeidet av Ragnar Evensen A/S, A/S Moelven Bruk, Østlandske Ingeniør- og Entreprenørforretning A/S og Hultsfreds-Hus A/S i h.h.t. samarbeidsavtaler inngått 4/7-1974.

Holt-Seeland og Hultsfreds-Hus A/S deltok i utarbeidelsen av planene idet den endelige utforming var avgjørende for utnyttelsen av eiendommen. Den vesentlige interesse var knyttet til antall boligenheter, og her oppnådde grunneieren en regulering som innebar maksimal uttelling innenfor de utnyttelsesgrader som skulle gjelde for området.

Det er ikke reist noen innvending mot reguleringsplanens gyldighet.

Side:141

Heller ikke er det reist noe krav om innløsning eller erstatning mot kommunen som følge av planen. Reguleringsplanen måtte derfor uten videre legges til grunn ved verdsettelsen av arealene, slik herredsretten har gjort.

Reguleringsplanen innebærer at grunneieren selv har foreslått en utnyttelse som medfører at en del av eiendommen blir liggende uregulert og en del regulert til arealer som i overskuelig fremtid utelukker bebyggelse. Dette måtte få avgjørende innflytelse på erstatningene.

Etter ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 1 skal det ved fastsettelsen av erstatning tas utgangspunkt i arealenes fysiske, aktuelle bruk, eventuelt «ikke bruk» på det tidspunkt det gis ekspropriasjonstillatelse eller søkes om det. Det eksproprierte areal har ikke vært brukt som tomt, og direkte tomteerstatning er derfor utelukket,jfr. §4. Heller ikke «Kolbeinsen-prinsippet»,jfr. Rt-1975-419 hjemler slik erstatning. Arealenes størrelse er her et helt avgjørende moment som hindrer utvidet bruk av lovens §4, se også Rt-1976-1, 464 og 1278 og Rt-1977-833.

Det fremgår ellers klart av Kløftadommen og Østensjødommen at ekspropriasjonserstatningsloven generelt har redusert mulighetene for tomteerstatning, uten at det har vært ansett for å være i strid med grunnlovens §105.

Når det gjelder tilleggserstatning etter §5, må det først understrekes at bestemmelsen ikke kommer til anvendelse med mindre samtlige vilkår for slik erstatning er oppfylt. Det synes nokså klart at herredsretten har avslått kravet om full erstatning under henvisning til §5 nr. 3. Rekkevidden av §5 nr. 1 er ikke drøftet nærmere, men avgjørelsen må oppfattes slik at retten i henhold til §5 nr. 1 ikke har gitt tillegg. Begrunnelsen for dette fremgår klart av premissene.

Arealer regulert til jord- og skogbruk hindrer tilleggserstatning, jfr. Østensjødommen i Rt-1977-29. Friarealene må stå i samme stilling. Også for disse foreligger det en stadfestet regulering som avskjærer muligheten for bebyggelse, uavhengig av de planer som ligger til grunn for ekspropriasjonen.

For de uregulerte arealene måtte retten vurdere den sannsynlige og påregnelige utnyttelse. Dette er et skjønnstema som ikke kan overprøves av ankedomstolen. Områdene kan ikke bebygges på grunn av byggeforbudsbeltet langs riksvei 152. Påstanden om at det allikevel skulle utmåles tomteerstatning faller på grunn av sin egen urimelighet.

Det finnes heller intet grunnlag for de ankende parters påstand om at spørsmålet om tilleggserstatning for hele området feilaktig er blitt avslått under henvisning til §5 nr. 3, fordi retten hevdes å ha lagt til grunn at hele arealet var regulert til jord- og skogbruk. Skjønnsretten har vært klar over at den reguleringsmessige situasjon var forskjellig for de ulike delene av ekspropriasjonsarealet. På side 10 i forsøkstaksten (sak nr. 41 B 1979) heter det således:

«Retten legger ved fastsettelsen av erstatningen til grunn at det området som nå skal avståes dels ligger i 30 m sonen langs riksvei 152, dels i friområde til P2 og dels i et område som er regulert til jord og skogbruk.»

Retten er ikke bundet av de inngåtte avtaler.

Side:142

Ekspropriasjonserstatningslovens regler er avgjørende for erstatningsfastsettelsen. Her blir det trukket klare reguleringsmessige grenser mellom de områder som skal bebygges, uavhengig av de planer som ligger til grunn for ekspropriasjonen.

Selv om de ankende parter skulle ha en rettsbeskyttet interesse i henhold til avtalen, gir den ikke noen selvstendig hjemmel for å kreve tomteverdi etter avtalens bestemmelser. Et avtalekompleks ville ellers kunne avskjære myndighetene fra å gjennomføre en utbygging og ville stille Holt-Seeland i en særstilling i forhold til andre ekspropriater. Avtalen innebærer ikke at Holt-Seeland har krav på godtgjørelse av kontrahenten for arealene nord for veien. Dermed er det heller ikke oppstått noe tap etter avtalen.

Entreprenøren har på sin side akseptert en utbyggingsplan som ga rom for maksimal utnyttelse og har dermed heller ikke lidt noe tap. Dette synes han å ha godtatt ved å frafalle det krav på entreprenørgevinst som han reiste for herredsretten.

De ankende parter har påstått at det foreligger en ubegrunnet forskjellsbehandling ved sammenligning med naboeiendommen, takstnr. 111. Dette er et uregulert område på ca. 17 dekar langs eksisterende riksvei 152 som innløses i sin helhet på grunn av veianlegget.

Retten har her fastsatt en grunnerstatning på kr. 8,- pr. m2 med påstående skog. Så vidt forstås, har retten her gitt tilleggserstatning i medhold av §5 i ekspropriasjonserstatningsloven. Da arealene tidligere ikke er regulert har retten foretatt en skjønnsmessig vurdering av den sannsynlige og påregnelige utnyttelse, sammenlignet med andre eiendommer i strøket og kommet til at det her var grunnlag for å gi tilleggserstatning. Dette skjønn kan ikke overprøves.

Da den reguleringsmessige situasjon er en helt annen enn for takstnr. 112, kan det ikke trekkes noen direkte sammenligning mellom det retten har uttalt om takstnr. 111 og det retten har kommet frem til, når det gjelder takstnr. 112.

Det er også henvist til andre eksproprierte områder, uten at opplysningene om disse er tilstrekkelige til å kunne konstatere om de er sammenlignbare med Holt-Seelands eiendom.

Motpartene bestrider påstanden om at skjønnet er vilkårlig.

Lagmannsretten har mottatt partsforklaring av Arvid Holt-Seeland og Jon Ingolf Lande. Ett vitne har avgitt prov. Det er foretatt åstedsbefaring.

Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Lagmannsrettens bemerkninger:

Saken gjelder anke over to skjønn avsagt av Indre Follo herredsrett den 27. mars 1980.

I sak 23/70 B behandles den såkalte Europaveien gjennom Follo, hvor dette skjønnet omfattet parsellen fra Assurtjern til Haugbru i Ski.

Veiplanen ble endelig godkjent 31/5-1976 og skjønn påstevnet for denne delen av anlegget 15/4-1979.

Til veianlegget eksproprieres i alt ca. 9 dekar fra Holt-Seelands eiendom.

I sak nr. 41/79 B eksproprierer Ski kommune ca. 5,4 dekar grunn til gang/sykkelvei i medhold av reguleringsplan vedtatt 20/61979.

Side:143

Skjønnet ble påstevnet som forsøkstakst. Anlegget skal utføres av veivesenet i forbindelse med Europaveiens nye tilknytning til riksvei 152.

Herredsretten har for de 9 da. i sak nr. 23/79 B uttalt at arealet kan nyttes til skogsdrift og at grunnen derfor erstattes etter verdien anvendt til dette formål.

I sak nr. 41/79 B har retten om de 5,4 da. denne avståelse gjelder, uttalt at den ved fastsettelsen av erstatningen legger til grunn at området dels ligger i 30 m sonen langs riksvei 152, dels i friområde og dels i et område som er regulert til jord- og skogbruk. Retten har videre uttalt at utbygging etter dette ikke vil kunne finne sted i noen del av det område som skal avståes. Den eneste økonomisk fordelaktige gjenværende utnyttelsesmåte er så vidt skjønnes til jord- og skogbruk. Under ankeforhandlingen har ankemotpartenes prosessfullmektig opplyst at det til riksveianlegget er regulert 1,4 da. til friområde, mens resten, 7,6 da. er uregulert. Til gang/sykkelvei er 4 da. av det eksproprierte areal regulert til friområde og 1,4 da. er uregulert.

Under skjønnsbehandlingen ble det antatt at en mindre del av arealet til gangveien lå i det regulerte jord- og skogbruksområde. Etter nærmere vurdering har det vist seg at det neppe vil bli avstått noe grunn til gangveien. Gangveiarealet ligger inntil jord- og skogbruksområdet, men om noe av det kommer inn på dette, blir det i så fall bare en meget liten del.

Grunnerstatningen ble i begge skjønn fastsatt til kr. 0,60 pr. m2, og det er denne fastsettelse som er gjenstand for anken.

Saken foreligger i samme skikkelse som for herredsretten, og i likhet med hva som skjedde der, er også under ankebehandlingen sakene forenet til felles behandling. I lagmannsretten vil det også bli avsagt felles dom for de to skjønn.

Ekspropriatenes prinsipale ankegrunn er at de ikke har fått oppgjør for det eksproprierte område i de to saker på henholdsvis 5,4 da. og 9 da. etter den avtale de inngikk 5/11-1970 og tilleggsavtale av 8/8-1974. Det hevdes å være en feil forståelse av loven når herredsretten ikke har lagt den avtalte pris for dette område til grunn for erstatningsutmålingen.

Lagmannsretten kan ikke se at utbyggingsavtalen skulle være til hinder for å bruke lovens objektive regler for erstatningsutmåling. Avtalen har ikke gitt motpartene noe rettskrav som beskytter dem ved en ekspropriasjon.

Det er heller ikke som følge av uriktig forståelse av ekspropriasjonserstatningsloven at herredsretten ikke har gitt tomteerstatning ut fra det syn som er kommet til uttrykk i kjennelsen i Rt-1975-419 (Kolbeinsen). Adgangen til å gi tomteerstatning har i rettspraksis vært anvendt med forsiktighet og innskrenket til å gjelde mindre områder. Her dreier det seg om et samlet areal på ca. 14 da. Herredsretten har ved fastsettelsen av erstatningen lagt til grunn at det område som skal avståes, dels ligger i 30 meter sonen langs riksveien, dels i friområde og dels i område regulert til jord- og skogbruk. Den har videre bygget på at utbygging ikke kunne finne sted i noen del av det område som ble ekspropriert, og at den eneste økonomisk fordelaktige gjenværende utnyttelsesmåte var til jord- og skogbruk. Den rettsoppfatning som det er bygget på, strider ikke mot loven, idet området ikke tidligere har vært brukt til

Side:144

tomteformål og heller ikke vil kunne utvides til slik bruk etter «Kolbeinsenprinsippet», jfr. bemerkningene ovenfor.

Av herredsrettens premisser fremgår det tilstrekkelig klart at den har vurdert ekspropriasjonserstatningen ut fra lovens §5. For veiskjønnet uttaler retten (sak 23/79 B) at den ved anvendelsen av ekspropriasjonserstatningslovens §5 er enig med saksøkeren i de synsmåter som er hevdet om erstatning på grunnlag av den faktiske bruk og om tillegg etter §5. Spesielt bemerker retten at det må sees bort fra verdi stigningen på tomter som følge av kommunale kloakkanlegg etter 1967. Saksøkeren hadde i sine anførsler, som herredsretten tiltrådte, påpekt at det som vilkår for tilleggserstatning etter §5 nr. 1 var nødvendig at alle betingelser for slikt tillegg måtte være tilstede og henvist til Kløfta-dommen med krav om at de prinsipper som der var blitt inngående drøftet, måtte legges til grunn.

Med dette som utgangspunkt er retten kommet til at ingen del av det eksproprierte område vil kunne bebygges. Det gjelder både de 5,4 da. som er regulert til friområde, på bakgrunn av den stadfestede reguleringsplan som forelå før ekspropriasjonen, og de 9 da. som fortsatt er uregulert.

For friområdet er det etter Østensjødommen ( Rt-1977-24) klart at mererstatning ikke kan gis, jfr. §5 nr. 3. Om arealet i sin helhet har retten uttalt at det ved en påregnelig regulering ikke vil kunne brukes til utbygging, og at dette ikke er en følge av ekspropriasjonen. Det er videre uttalt at reguleringen ble foretatt før det var klart hvor den nye veitrasé ville komme til å gå, og at Holt-Seeland fikk utnytte sin eiendom fullt ut.

I det annet skjønn av samme dag er premissene riktignok knappe, men det fremgår av avgjørelsen at samme rettsoppfatning er lagt til grunn, og det er ikke tvilsomt at §5 også der er vurdert. Om premissene er snaue, er det ingen saksbehandlingsfeil av betydning for avgjørelsen. De to skjønn gjaldt samme område, og de ankende parter var saksøkt i begge.

Når retten er kommet til at det heller ikke kan gis tilleggserstatning for det 9 da. store uregulerte felt, bygger dette følgelig på en vurdering av hva det kan brukes til. Ut fra dette er det ikke gitt tilleggserstatning, idet den eneste påregnelige, fremtidige anvendelse er til jord- og skogbruk. Spørsmålet om tilleggserstatning er således drøftet, og den forståelse av loven som herredsretten bygger på, kan ikke sees å være uriktig.

Den sammenligning de ankende parter foretar med andre eksproprierte eiendommer, foreligger det ikke tilstrekkelige opplysninger om til at lagmannsretten kan se om det foreligger forskjellsbehandling. Takstnummer 111 er det ikke relevant å sammenligne med, fordi tilfellene ikke er analoge. Fra takstnummer 111 ble det tatt et uregulert felt på 17 da., som etter herredsrettens vurdering kunne nyttes til skogsdrift. Det ble også - i motsetning til hvorledes retten så på ekspropriasjonen av det uregulerte areal av takstnummer 112 - ansett egnet til bebyggelse, og derfor gitt tilleggserstatning etter §5 nr. 1. En kan ikke se at det heri ligger noen feilaktig rettsanvendelse eller feil i saksbehandlingen.

Side:145

En saksbehandlingsfeil de ankende parter først er blitt oppmerksomme på under ankeforhandlingen, er at det av de to skjønn ikke fremgår om erstatningen omfatter påstående skog. Det fremgår imidlertid av de generelle skjønnsforutsetninger. At bestokningen ikke er tatt med i slutningen, er uten betydning for avgjørelsen for øvrig. Forholdet kunne, om det hadde vært påtalt, blitt rettet i medhold av tvml. §157. Det er på det rene at den samlede kubikkmasse bare utgjør 25 m3, og at oppgjør eventuelt skal skje etter den pris partene er enige om.

Etter det anførte vil begge de påankede skjønn bli å stadfeste. De ankende parter bør betale saksomkostninger for lagmannsretten i medhold av hovedregelen i tvml. §180 første ledd. Beløpet fastsettes til kr. 22 300,-, hvorav for utlegg kr. 3 300,-. Omkostningsoppgave er fremlagt.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Indre Follo herredsretts skjønn av 27. mars 1980 i sak nr. 23/79 B og i sak nr. 41/79 B stadfestes i den utstrekning de er påanket.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Arvid Holt-Seeland og Lande Bygg A/S in solidum til Staten v/Samferdselsdepartementet og Ski kommune til sammen 22 300 - toogtyvetusentrehundre - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

Av herredsrettens skjønn (sorenskriver Arne Hageler med skjønnsmenn):

Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Akershus har den 5.4.79 begjært skjønn vedrørende tverrforbindelsen til Europavegen fra Assurtjern til Ringnes - denne gang begrenset til strekningen Assurtjern/Haugbro.

Planene var ferdige 6.9.75 og ble utlagt 1.10.75. Vegdirektoratets godkjennelse er datert 31.5.76 og grunneierne ble varslet 22.6.76.

Avgjørelsen ble påklaget, men er senere endelig stadfestet av Samferdselsdepartementet.

Den 13.12.76 ble det truffet ekspropriasjonsvedtak og grunneierne ble varslet 14.12.76.

Nytt ekspropriasjonsvedtak vedrørende den parsell som nå behandles ble truffet 8.3.79 og meddelt grunneierne samme dag. Det kom inn to klager som senere er frafalt.

Det er ikke reist noen innvendinger mot hjemmelen for skjønn eller mot fremme av saken.

Vegen krysser jernbanen, men NSB er ikke medtatt blant de saksøkte.

Ski kommune og Oppegård kommune er saksøkte, men disse takstnr. 101, 104 og 113 er utsatt idet man regner med at sakene kan forlikes.

Samtidig med dette skjønn har man behandlet begjæring om forsøkstakster fra Oppegård kommune og Ski kommune for enkelte eiendommer som berøres av tilførselsveger til motorvegen. Disse skjønn er avhjemlet særkilt.

Norges Vassdrags- og Elektrisitetsvesen har 28.9.79 begjært skjønn vedrørende en 380 kV kraftledning fra Skullerud til Follo som berører takstnr. 108 og 109.

Side:146

Hjemmelen for skjønnet er avtale jfr. skjønnslovens §4. Begjæringen er behandlet samtidig med vegskjønnet og avhjemles også sammen med dette. Det er her krevet alternative skjønn som det senere vil bli redegjort for. - - -

Retten legger de oppstillede skjønnsforutsetninger til grunn. De er ikke i strid med ekspropriasjonsvilkårene og de hindrer ikke den frie erstatningsfastsettelse. - - -

Retten anvender loven av 26. 1. 1973 og viser særlig til §9 jfr. §46. Retten er enig i de synsmåter som er hevdet av saksøkeren om erstatning på grunnlag av den aktuelle faktiske bruk og om tillegg etter §5. Spesielt bemerkes at verdi stigning på tomter på grunn av kommunale kloakkanlegg etter 1967 må det sees bort fra ved anvendelse av §5.

Prisforskriftene for ubebyggede arealer i Ski og Oppegård er hensyntatt.

Forøvrig vises til den følgende behandling av enkeltproblemer.

I. lnnløsningskravene.

Eksproprianten har i en rekke tilfeller påstått innløsning og at de arealer som blir avstått på denne måte blir erstattet som andre tilsvarende arealer.

I noen tilfeller har ekspropriatene påstått innløsning, mens eksproprianten har hevdet at det ikke er hjemmel for dette.

Det gjelder - - -

5) takstnr. 112 hvor gjenværende areal på nedsiden av atkomstvei kreves innløst.

Retten bygger her på bestemmelsen i oreigningslovens §8. Vilkåret for at innløsning kan godtas er at eiendommen kommer til «å missa mykje av verdet». I proposisjonen het det «mister sin vesentlige verdi». Det var ikke tanken å endre meningsinnholdet da uttrykket ble oversatt til nynorsk i Stortinget.

Man må altså sammenligne verdien av den angjeldende eiendom før og etter inngrepet og innløsning kan gis hvis eiendommen ved ekspropriasjonen mister sin vesentlige verdi for ekspropriaten. - - -

Når det gjelder takstnr. 112 er det hevdet at området mellom veien til utbyggingsfeltet og det eksproprierte areal mister en vesentlig del av sin verdi. Retten finner at krav om innløsning ikke kan godtas. Arealet mister ikke en vesentlig del av sin verdi.

Retten peker på at arealet mellom veien til utbygningsfeltet og det i denne sak eksproprierte areal også omfatter det som skal tas av Ski kommune. Men selv om man ser de 2 ekspropriasjoner i sammenheng kan innløsning ikke gis.

Veien er anlagt slik at den skal gå utenom det areal som skal bebygges og det gjenliggende areal kunne ikke nyttes til bebyggelse selv om disse ekspropriasjoner ikke var kommet.

II. Vurdering av grunn med påstående skog.

Retten har ved skogtakseringen for denne del av skjønnet, på samme måte som ved første del, foretatt beregninger etter de retningslinjer som er anvist i «det grønne hefte» utgitt av Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund.

Disse beregninger er bare anvendt som et hjelpemiddel. De tall som fremkommer etter beregningene er justert der man har skogspriser.

Når det gjelder det hogstmodne virke er dagens priser og dagens omkostninger lagt til grunn. Driftsforholdene er vurdert på grunnlag av de opplysninger som er gitt av de skogsakkyndige og hva man har erfart ved selvsyn.

Når det gjelder skogsmarken og ikke hogstmodent virke opererer det grønne hefte med en omregning til nåtidsverdi av beregnet fremtidig produksjon. Ved en slik beregning kunne man gå ut fra verdien av den fremtidige produksjon

Side:147

etter priser som man antok ville bli gjeldende.

Ved omregning til nåtidsverdi måtte man da regne med den rentefot som man antok ville bli gjeldende i tiden fremover. En slik beregningsmåte medfører meget vanskelige vurderingsspørsmål både når det gjelder priser, omkostninger og renter.

Det grønne heftet anbefaler i stedet bruk av dagens priser og dagens omkostninger også for fremtidig produksjon.

Som følge av dette må man regne med den rente som ville vært gjeldende om priser og omkostninger hadde ligget fast.

Den beregningsmåte som det grønne heftet anvender forutsetter at utviklingen av skogprisene følger prisutviklingen ellers. Det antar retten at det er gode grunner for å tro.

Det forutsettes også at prisen idag er «normal», dvs. at det ikke for tiden foreligger spesielle momenter som bevirker at skogprisutviklingen avviker fra den generelle prisutvikling. Også dette vilkår antas å foreligge.

Det er i tillegg tatt hensyn til spesielle forhold for særskilte områder, som tilsier avvik.

Ved vurderingen av skogsverdier på grunnlag av det grønne hefte har retten funnet det riktig å anvende en rentefot på 3 1/2%. - - -

V. Verdsetting av andre arealer.

Det er et hovedprinsipp i loven om erstatning ved ekspropriasjon at verdsettelsen skal skje på grunnlag av den aktuelle bruk. Det kan bli tale om salgs- eller bruksverdi, men i begge tilfeller skal verdsettelsen skje ut fra den bruk som gjøres av eiendommen. Etter §4 nr. 2 kan det også tas hensyn til påregnelige endringer i driftsmåten, men det må i så fall være naturlig grunnlag for dette etter forholdene på stedet og innen rammen av den næring eller det alminnelige formål som eiendommen brukes til. - - -

Takstnr. 112 er også et ubebygget areal som ikke brukes eller bare brukes i beskjeden utstrekning. Arealet kan ikke nyttes til utbygging og det er ikke denne ekspropriasjon som er årsaken til det.

Arealet kan nyttes til skogsdrift og grunnen erstattes derfor etter verdien anvendt til dette formål jfr. §4 nr. 2.

Saksøkte har hevdet at reguleringen av P2 er skjedd med henblikk på den kommende Europavei. Vegvesenet bør ikke profitere på at kommunen bl.a. har regulert området som skal medgå til Europavei til friareal og jord og skog.

Retten finner at den ikke kan prøve lovligheten av reguleringen av P2, men må legge denne regulering til grunn for skjønnet. Det bemerkes at en stor del av det areal som skal eksproprieres ligger innenfor 30 m's grensen for Rv 152 og denne klausulering kan heller ikke overprøves nå. - - -

Takstnr. 112.

Eiendom: Gnr. 123 bnr. 2 i Ski.

Eier: Arvid Holt Seeland, Boks 33, 1415 Oppegård.

Prosessfullmektig: Høyesterettsadvokat Per Faye-Lund, Oslo.

Eiendomsbeskrivelse: Ubebygget jord- og skogbrukseiendom.

Spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Arealoppgaver:

1.1. Det eksproprieres grunn til veg som vist på ekspropriasjonskart ca. 5 400 m2 .

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

Prinsipalt:

Side:148

1. Det område som eksproprieres av denne eiendom oppgitt til ca. 9 da. erstattes til den pris som er avtalt i utbygningsavtale av 5/11 1970.

2. Det gjenværende restareal på nedsiden av adkomstveg gjennom denne eiendom fram til utbygningsfelt P2 som ikke omfattes av reguleringsplanen innløses i sin helhet til den i utbygningsavtale av 5/11 1970 fastsatte pris.

Subsidiært:

1. Det område som eksproprieres av denne eiendom oppgitt til ca. 9 da. erstattes til den pris som er avtalt i utbygningsavtale av 5/11 1970.

2. Erstatning for verdireduksjon på gjenværende areal av denne eiendom på nedsiden av atkomstveg til utbygningsfelt P2 som følge av nærføring, støyulemper, byggeforbud m.v.

Takstnr. 112 b, Hultsfredshus A/S.

Hultsfredshus A/S mener seg berettiget til erstatning under dette skjønn samt til å bli akseptert som ekspropriant. Basis for dette er de avtaler som er lagt frem i forbindelse med takstnr. 112, Arvid Holt Seeland som eier av gnr. 123 bnr. 2.

Påstand:

1. Erstatning for det tap Hultsfredshus A/S eventuelt vil lide ved å måtte gjøre opp med Holt Seeland som eier av gnr. 123 bnr. 2 i henhold til utbygningsavtale av 5/11 1970 for de arealer av eiendommen som blir liggende utenfor godkjent reguleringsplan som er lagt ut til jord og skogbruksformål.

2. Erstatning for tapt inntekt ved ikke å kunne få bygge ut det i punkt 1 omtalte restareal.

Saksøkeren har bedt om alternativt skjønn for grunnerstatningen.

Erstatningsutmåling:

1. Det gis ikke innløsning.

2. Grunnerstatningen hvis den tilkommer Arvid Holt Seeland settes til kr. 0,60 pr. m2 .

3. Det gis ikke erstatning for verdireduksjon på grunn av nærføring støy m.v.

4. Grunnerstatningen hvis den tilkommer Hultsfredshus A/S settes til kr. 0,60 pr. m2 .

5. Det gis ikke erstatning for tapt utbygningsgevinst og ikke for eventuelt tap ved kontrakt av 5.11.1970. - - -

Av herredsrettens forsøkstakst (sorenskriver Arne Hageler med skjønnsmenn):

Ski kommune v/ordføreren begjærte den 17.7.1979 forsøkstakst i anledning gangvei fra Stenfeltbakken til Oppegård grense.

Hjemmelen for begjæringen er bygningslovens §35 jfr. skjønnslovens §4.

Reguleringsplanen for området ble vedtatt i Ski reguleringsråd ved annen gangs behandling den 10.5.1979. Ski kommunestyre vedtok planen den 20.6.1979 og besluttet samtidig å begjære forsøkstakst.

Planen er stadfestet den 31.7.1979.

Grunneieren, Arvid Holt-Seeland, ble varslet i brev av 7.6. om møtet 20.6.1979 og hadde ingen innvendinger mot forsøkstakst.

Under skjønnet er det opplyst at Arvid Holt-Seeland har inngått avtale med Hultsfredshus om utbygging av Holt-Seelands eiendom gnr. 123 bnr. 2 i Ski, som også omfatter det området hvor gangveien ligger. Med alle parters samtykke er derfor Hultsfredshus trukket inn i skjønnet og det er enighet om at det skal avsies alternativt skjønn vedrørende grunnverdien i det området skjønnet gjelder. - - -

Side:149

Saksøkte har krevet innløsning av et areal i tillegg til det som etter reguleringen medgår til gangveien og saksøkeren har derfor samtykket i å medta et noe større areal, tilsammen ca. 5,4 da. Arealet fremgår av fremlagt kart og er fargelagt fiolett. Partene er også enige om å holde utenfor skjønnet et mindre område hvor veien, Stenfeltbakken krysser gangveien. Det området som etter dette skal avståes ligger dels i byggeforbudsfeltet langs riksvei 152, dels i et område som er regulert til jord og skogbruk og dels i et område som i reguleringsplanen for felt P2 er utlagt til friareal. Erstatningen må derfor fastsettes under hensyntagen til at ingen del av området kan utnyttes til bebyggelse. En slik utnyttelse ville ikke være i samsvar med godkjente planer, jfr. lov om erstatning ved ekspropriasjon av 26.1.1973 §5 nr. 3.

Erstatningen skal fastsettes på grunnlag av den aktuelle fysiske bruk jfr. lovens §4 nr. 1. Området kan vel ikke nå sies å være i bruk, men det har vært utnyttet til jord- og skogbruk.

Saksøkte har hevdet at reguleringen av P2 er bestemt av Europaveien. Uten den ville området blitt utnyttet til bebyggelse. Til dette er å si at reguleringen av P2 fant sted før man visste hvor Europaveien ville komme. Reguleringen er blitt som den er helt uavhengig av Europaveien.

Dertil kommer at reguleringen av P2 er skjedd i samarbeide med de saksøkte som har fått maksimal utnyttelse av den samlede eiendom til bebyggelse. De har da også uten protest godtatt reguleringen.

Endelig hevdes det at dette skjønn ikke har kompetanse til å vurdere om reguleringen av P2 er blitt til på lovlig måte. Når det gjelder saksøktes krav om at grunnerstatningen må settes til minst det som Arvid Holt Seeland skal ha etter avtalen med Hultsfredshus fremholdes at skjønnet ikke er bundet av denne avtale. Dertil kommer at denne pris er en gjennomsnittspris for hele området og at den etter overenskomsten også omfatter del av utbygningsgevinsten. Erstatningen må settes på grunnlag av den eneste gjenværende utnyttelsesmulighet - til jord og skogbruk.

Når det gjelder kravet for tapt entreprenørgevinst bemerkes at det ikke kan komme på tale med utbygging og derfor heller ikke noen utbyggingsgevinst.

Saksøkeren har påstått skjønnet fremmet.

De saksøkte Arvid Holt-Seeland og Hultsfredshus A/S gjør gjeldende at Arvid Holt-Seeland så tidlig som 5.11.1970 inngikk kontrakt med Fridthjof Plathe om samarbeide for utnytting av hele Holt-Seelands eiendom. Som ledd i kontraktsforholdet garanterte Plathe et vederlag til Holt-Seeland på kr. 9,- pr. m2 for råtomt med tillegg av 6% rente fra underskrift til oppgjør fant sted. De saksøkte hevder at dette viser klart at råtomtene idag må være mere verd enn kr. 9,- pr. m2 med tillegg av rentebeløpene.

Hultsfredshus A/S har overtatt Plathes rettigheter og forpliktelser og skal ha grunnerstatningen med fradrag av hva Holt-Seeland skal ha utbetalt. Det er dog enighet om at skjønnet fastsetter erstatningen alternativt. Hultfredshus A/S skal ha erstatningen for tapt utbyggingsgevinst.

I forbindelse med saksøkerens påstand om at tidligere reguleringer forhindrer utbygging av det området saken gjelder - gjøres gjeldende:

Ski kommune kjente til at Europaveien skulle komme da feltet P2 ble regulert. Reguleringen ble foretatt med sideblikk til Europaveien. Reguleringen ville blitt annerledes og de saksøkte ville fått anledning til å bygge ut det område som nå skal eksproprieres om det ikke hadde vært for den kommende Europavei.

Side:150

Det hevdes ikke at reguleringen er ulovlig. Derfor er det ikke protestert mot den. Men Ski kommune har i fortsettelsen, når det gjelder gangveien, fått en fordel som de ikke skulle hatt. De saksøkte må derfor få erstatning uavhengig av reguleringen av P2.

I tillegg kreves erstatning for verdiforringelse p.g.a. støyulemper.

De saksøkte har nedlagt slik påstand:

«1. Det tilkjennes erstatning for grunn med påstående vegetasjon.

2. Tap av/reduksjon av mulighetene for utbygging av restarealet.

3. Verdireduksjon på gjenværende eiendom på grunn av støyulemper.»

For saksøkte nr. 2, Hultsfredshus A/S påståes i tillegg:

«1. Det beløp som Hultsfredshus A/S plikter å betale til Arvid Holt-Seeland i henhold til avtale av 5.11.1970.

2. Tapt entreprenørfortjeneste.»

Inkaminasjon og befaring i saken ble holdt 24., 25. og 26. september og 2., 3. og 4. oktober 1979 sammen med sak 23 og sak 31/79 B.

Retten legger ved fastsettelsen av erstatningen til grunn at det området som nå skal avståes dels ligger i 30-m sonen langs riksvei 152, dels i friområde til P2 og dels i et område som er regulert til jord- og skogbruk.

Utbygging vil etter dette ikke kunne finne sted i noen del av det område som skal avståes. Den eneste økonomisk fordelaktige gjenværende utnyttelsesmåte er såvidt skjønnes til jord- og skogbruk.

Til saksøktes anførsler om hvorledes reguleringen for P2 kom istand bemerkes:

Retten kan ikke prøve lovligheten av den regulering av P2 som ble foretatt for 5 år siden. Den ligger ikke til grunn for kravet om ekspropriasjon til gangvei.

Noe annet grunnlag for et krav om erstatning for tapte byggetomter kan ikke retten se at det er heller. Ingen kan regne med som sikkert at han skal få regulert hele sin eiendom til bebyggelse.

I dette tilfelle har saksøkte neppe heller gjort det for han protesterte ikke mot reguleringen av P2. Da denne plan ble stadfestet måtte han i fortsettelsen legge til grunn at det ikke kunne bli bebyggelse i friområdet, langs veien og i jord- og skogbruksområdet. Det at det nå skal eksproprieres til en gangvei forandrer ikke billedet. Det nye han påberoper seg er at P2 ble laget med tanke på den kommende Europavei. Men om så er tilfelle så er dette etter rettens mening ikke et forhold som gir saksøkte noe krav. Det må tvertom være riktig ved reguleringer å ta hensyn til fremtidige veier. De saksøkte har påberopt seg avtalen av 1970 og ment at Hultsfredshus iallefall må kunne kreve det beløp erstattet som de skal betale til Holt-Seeland.

Dertil er å si at en avtalt pris ikke kan binde retten i noe tilfelle og iallefall ikke her hvor den avtalte pris er en gjennomsnittspris for hele området. Hultsfredshus har fått tillatelse til en økonomisk meget fordelaktig utnyttelse for størstedelen av det området som avtalen av 1970 omfattet.

Noen tapt entreprenørfortjeneste kan det etter dette ikke bli tale om.

Støybelastningen på dette området skyldes ikke gangveien.

Erstatningsfastsettelse:

Det er her bedt om alternativt skjønn:

1. Grunnerstatningen fastsettes til kr. 0,60 pr. m2 enten erstatningen tilkommer Arvid Holt Seeland eller A/S Hultsfredshus.

2. Det gis ikke erstatning for tap av utbygningsmuligheter for restarealet uansett om det er Holt Seeland eller A/S Hultsfredshus som eier grunnen og retten til utbygging.

Side:151

3. Det gis ikke erstatning for verdireduksjon på grunn av støyulemper m.v.

4. A/S Hultsfredshus gis ikke erstatning for det beløp firmaet plikter å betale Arvid Holt Seeland etter avtale av 5/11 1970. Rentefoten etter skjønnsforutsetningenes pkt. 4.2. 1. fastsettes til 10 - ti - prosent.

5. Skogen på området er erstattet under takstnr. 112 i skjønn 23/79 B.

Saksøkte i denne sak og takstnr. 112 i sak 23/79 B er den samme og omkostningene som refererer seg til denne sak er derfor ikke spesifisert av saksøktes prosessfullmektig. Retten utmåler omkostningene på grunnlag av prosessfullmektigens oppgave i sak 23/79 B og fordeler skjønnsmessig kr. 5 000,- på denne sak.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

Ski kommune betaler erstatning til de saksøkte som foran fastsatt.

Ski kommune betaler saksomkostninger til høyesterettsadvokat Per Faye-Lund med kr. 5 000,- femtusen 00/100.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker.