RG-1988-327

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1987-08-10
Publisert:	RG-1988-327
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom av 10. august 1987 i ankesak nr. LE-1987-00129, hl.nr. 193/87
Parter:	Ankende part: Marit Hjelle (Prosessfullmektig: Advokat Espen Urbye, Nesbru). Motpart: Gulbrand Anmarkrud (Prosessfullmektig: Advokat Sigurd Bang, Fagernes).
Forfatter:	Lagdommer Liv Gjølstad, formann. Lagdommer Nils Erik Lie. Ekstraordinær lagdommer Ketil Tveiten
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §1, §23, §2, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Lov om forbud mot å fraskille skog mv (1915), Skjønnsprosessloven (1917) §11, §12, §13, §14, §15, §16, §17, §65, §8

Ved kjøpekontrakt av 21. januar 1984 solgte Erik Hjelle sin eiendom Sørre Anmarkrud, gnr. 88 bnr. 4 i Nord-Aurdal, til Gulbrand Anmarkrud. Skjøte på eiendommen ble tinglyst 11. mai 1984.

Ved stevning av 23. april 1986 reiste selgerens datter Marit Hjelle sak mot Gulbrand Anmarkrud med krav om odelsløsning av eiendommen.

Valdres herredsrett, som kom til at eiendommen ikke var odlingsjord etter odelsloven §2, avsa 6. november 1986 dom med slik domsslutning:

"1. Gulbrand Anmarkrud frifinnes.

2. Saksomkostninger idømmes ikke."

Marit Hjelle har i rett tid påanket herredsrettens dom.

Ankeforhandling har vært holdt på Fagernes 30. juni og 1. juli 1987.

Begge parter har møtt og avgitt forklaring. Det har vært avhørt 3 vitner, og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Lagmannsretten har foretatt befaring av innmarken på Sørre Anmarkrud.

Saksforholdet fremgår av herredsrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

Den ankende part, Marit Hjelle, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsretten har tatt feil når den har kommet til at eiendommens jordbruksareal er på 7572 m2. Etter hennes syn må sivilingeniør Nordbergs målinger, som konkluderer med at jordbruksarealet er på 8092 m2, legges til grunn. Uoverensstemmelsen knytter seg først og fremst til vurderingen av deler av arealet mellom husene, kalt B2 på det foreliggende kartmateriale. Det må være samsvar mellom størrelsen på gårdstunet og eiendommen forøvrig. Det må derfor legges til grunn at en del av tunområdet er jordbruksareal, som kan benyttes til beite slik det ligger, eller dyrkes opp. Den del av tunet som ligger nærmest låven, ble også benyttet til hønsegård så lenge det var høner på eiendommen. Grensen for jordbruksarealet må derfor trekkes i overkant av låven, slik Nordberg har gjort. Det er videre feil når herredsretten har trukket ut en trekant bak låven, kalt D2. Denne kan dyrkes og ligger i umiddelbar tilknytning til beitearealet A2. Den må derfor regnes med som en del av jordbruksarealet.

Eiendommen har videre annet nyttbart areal på 1950 m2 (areal A3), slik Nordberg har kommet til. De deler av dette som ligger inntil dyrkingsjorden, er delvis bevokst med krattskog, og må tidligere ha vært oppdyrket. Hele arealet kan bli et utmerket kulturbeite hvis det ryddes for vegetasjon og renses for sten. Det må tas i betraktning som "annet areal" etter odelsloven §2.

I tillegg til dette har eiendommen utmarksrettigheter av betydelig verdi.

Ved skylddelingen og salget av Binnhøvdseteren i 1924 må det legges til grunn at det bare var selve setervollen med hus og ikke andelen i det omkringliggende Binnhøvd sameie som ble avhendet. Det fremgår således ikke av noe dokument eller av grunnboken at overdragelsen omfattet sameieparten. Dessuten ville en slik overdragelse ha vært i strid med loven av 20. august 1915 om forbud mot å fraskille jordbruk den for bruket nødvendige skog- og fjellstrekning.

Det må således legges til grunn at andelen i Binnhøvd sameie fortsatt ligger til eiendommen. Som sameier vil hun kunne oppføre hytter i sameiet og leie dem ut, hvilket vil kunne gi et betydelig tilskudd til driften av eiendommen for øvrig.

De rettigheter kjøperen av seteren fikk ved salget i 1924, er ikke til hinder for at hun som eier av gnr. 88 bnr. 4 fortsatt kan utøve vanlig eierrådighet i sameiet.

Som eier vil hun således kunne benytte sameiet til beite. Eiendommen har også havn utenfor Binnhøvd sameie, som hun vil kunne benytte. Dette fremgår av den fremlagte skylddelingsforretning av 1. desember 1910, tinglyst 21. april 1911, hvorved Nordre Anmarkruds seter i det samme område ble fradelt og solgt. I denne er det felles havneområde for de tre Anmarkrudgårdene beskrevet som betydelig større enn selve sameiet. Havneretten utenfor sameiet må fortsatt være i behold for Sørre Anmarkrud, og tilligge gården, ikke seteren.

Med eiendomsretten følger rett til fiske i Raneisettjednet og Binhøvdtjednet, som begge grenser opp til sameiet. Etter de foreliggende opplysninger om det fiske som ble utøvet av Marit Hjelles farfar Ole Hjelle, må det legges til grunn at eiendommen også har fiskerett i Kvitingen, som er større, og som ligger noe utenfor selve sameiet. Videre har eiendommen rett til jakt i sameiet. Fiske- og jaktretten må det legges vekt på ved vurderingen etter odelsloven §2.

Det må også legges til grunn at eiendommen har rettigheter i Bjørnstøllien, som etter det opplyste ligger en mils vei østover åsen mot Etnedal. Hun bygger dette på at det i 1861 ble avholdt utskiftningsforretning i Bjørnstøllien. Av den tinglyste utskrift fremgår at Sørre Anmarkruds eier Jul Olsen var loddeier, og at det bl.a. ble bestemt at "Havnegang og Fiskeri bliver uberørt af denne Udskiftning". I det utskiftede område må eiendommen etter dette fortsatt ha beiterett i behold. Rettighetenes omfang kan hun imidlertid ikke gi nærmere opplysninger om.

Når det tas hensyn til de nyttbare arealer i tilknytning til jordbruksarealet, eiendomsretten i Binnhøvd sameie og de øvrige rettigheter i utmarken, må det etter Marit Hjelles syn være på det rene at eiendommens produksjonsmessige verdi minst tilsvarer 10 dekar jordbruksareal.

Marit Hjelle har videre gjort gjeldende at eiendommen ikke har skiftet karakter, verken som følge av fradelingene i 1924 eller av den senere utvikling, men at den fortsatt er en jordbrukseiendom, beliggende i et landbruksdistrikt. Bestemmelsene i odelsloven §1 og §23 er således ikke til hinder for hennes løsningsrett.

Marit Hjelle har nedlagt slik endelig påstand:

"1. Marit Hjelle har rett til å løse eiendommen Sørre Anmarkrud, gnr. 88 bnr. 4 i Nord-Aurdal, på odel.

2. Gulbrand Anmarkrud dømmes til å betale omkostningene for begge retter."

Ankemotparten, Gulbrand Anmarkrud, har henholdt seg til herredsrettens dom og påstått denne stadfestet.

Forøvrig har han i det vesentlige gjort gjeldende:

Selv om den oppmålingstekniske side ved Nordbergs målinger ikke trekkes i tvil, hefter det vesentlige feil ved de markslagsregistreringer han har foretatt. Dette må henge sammen med at det var 30-40 cm snø da oppmålingen fant sted 23. november 1985.

Etter Anmarkruds syn er jordbruksarealet ikke over ca 6,65 dekar.

Herredsretten har etter hans syn tatt feil når den har ansett områdene B1 og C1 som deler av jordbruksarealet. En del av B1 er veiområde. Forøvrig var dette tidligere en skogbevokst haug hvor det har vært tatt ut fyllmasse. I dag er det så mye fjell og jordfast sten i området at det ikke kan kalles jordbruksareal. Det er også større enn kartmaterialet viser. C1 er ikke oppdyrket, men bare avskoget for krattskog, og fortsatt adskilt fra resten av jordbruksarealet ved en del vegetasjon og en stenrøys.

Herredsretten har videre feilvurdert arealene B2 (tun) og C2 (vei). Det er således ikke korrekt, slik herredsretten har lagt til grunn, at tunet må avpasses etter eiendommens størrelse. Det er i ethvert fall det tun som faktisk er etablert, som skal vurderes. Det er forsåvidt vist til Høyesteretts dom i Rt-1984-1266. I denne forbindelse må det også tas hensyn til at eiendommen tidligere var betydelig større, idet det vesentlige av innmarken ble solgt unna i 1924. Mot sydvest må tunet avgrenses ved skrenten i nedkant av låven, idet plasseringen av tuntrær og en sittebenk viser at tunområdet strekker seg hit. Eiendommens eldhus, som nå er fjernet, lå nedenfor skrenten, og må også antas å ha markert avgrensningen av tunet. Vedrørende veien er forholdet at han siden begynnelsen av 1970-årene har leiet innmarken av Erik Hjelle, og også fikk hans tillatelse til å anlegge veien av hensyn til fremkomsten på naboeiendommen, som han eier. Dette skjedde i 1983. Ved vurderingen av størrelsen av jordbruksarealet er det den faktiske tilstand i dag som er avgjørende. Dessuten har deler av veitraseen tidligere vært beslaglagt av eldhuset, og har således aldri vært jordbruksareal.

Areal B2 (skråningen bak låven) er riktig vurdert av herredsretten.

Fjell og jordfast sten, som man finner flere steder, medfører også at de utnyttbare deler av arealene A1 og A4 er mindre enn det Nordbergs oppmåling viser.

Av området A3, som Nordberg har registrert som "småskog, dyrkbart", er det langt mindre enn halvparten som lar seg dyrke opp og som således er av verdi for eiendommen.

Etter Anmarkruds syn har eiendommen i dag ikke eiendomsrett eller andre rettigheter i utmarken.

Det må legges til grunn at salget i 1924 omfattet samtlige rettigheter i utmarken i tilknytning til seteren, herunder medeiendomsretten i sameiet. Dette følger av skylddelingens tekst, som støttes av de vitneforklaringer som er avgitt under ankeforhandlingen. Hvis rettigheter i utmarken fortsatt skulle ligge til gården, ville det ha vært så påfallende at det hadde blitt nevnt i skylddelingsforretningen. Etter fradelingen har heller ikke eierne av Sørre Anmarkrud utøvet rettigheter i fjellet. Når Ole Hjelle og hans far Erik Hjelle har ment å ha rett til fiske, må de ha bygget dette på at de var eiere av den hyttetomt Erik Hjelle beholdt da seteren ble overdratt til Bertel Frydenlund ved handelsforliket av 28. januar 1930, hvor det er sagt at selgeren forbeholdt seg rett til jakt og fiske. Eventuelle jaktog fiskerettigheter må fortsatt ligge til denne hyttetomten, som i dag eies av Marit Hjelles tante, og ikke til hovedbølet. I Kvitingen har de videre kunnet fiske så lenge de var eiere av en skogteig som grenser til vannet. De senere års fiske fra Ola Hjelle har hengt sammen med at han i 1966 kjøpte et naust med tomt ved Kvitingen.

Eventuelle rettigheter i Bjørnstøllien må forlengst være avhendet.

Uansett om eiendommen måtte tilfredsstille arealkravene i odelsloven §2, må det legges til grunn at den ikke lenger er aktuell som grunnlag for landbruksdrift, og at odelsløsning således er avskåret etter bestemmelsen i odelsloven §1, jfr. §23. Allerede i 1924 gikk den over til å være en boligeiendom. Jorden har ikke vært drevet siden krigen. De særegne forhold under krigen kan det ikke legges vekt på. Husene er ubrukelige til landbruksformål, og det er i dag intet grunnlag for noe økonomisk tilskudd til eieren fra eventuelt jordbruk på eiendommen.

Det er vedrørende disse spørsmål vist til Høyesteretts dommer i Rt-1976-628 og Rt-1978-124, samt Sunnhordland herredsretts dom i RG-1980-side 477.

Anmarkrud har nedlagt slik påstand:

"1. Herredsrettens dom stadfestes for så vidt gjelder slutningens pkt. 1.

2. Gulbrand Anmarkrud tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."

Lagmannsretten er kommet til det samme resultat som herredsretten.

Vedrørende spørsmålet om størrelsen av eiendommens jordbruksareal er lagmannsretten enig med herredsretten i at dette utgjør 7572 m2 - i ethvert fall ikke noe større areal - og kan i det alt vesentlige slutte seg til den begrunnelse herredsretten har gitt.

I utgangspunktet må arealene A1 og A4 regnes som jordbruksjord. A4 er hage, og A1 kan stort sett anvendes til slåtteng eller kulturbeite.

Lagmannsretten finner det imidlertid i motsetning til herredsretten riktig å gjøre fradrag i A1 for den nederste delen av areal B1, som delvis er veiområde og delvis er så stenete at den ikke er skikket til beite eller slått uten rydding. Videre må det gjøres fradrag for et fjellparti i dagen like ved låvens sydvestre hjørne, og for et område som er belagt med to stenrøyser og delvis er trebevokst i den nordøstre del av areal A1. Fra A4 må det gjøres fradrag for et areal som opptas av en kampesten av betydelig størrelse som ligger inntil våningshusets nordøstvegg. Fradragene anslås samlet til ca 150 m2.

Etter lagmannsrettens syn bør videre tunområdet avgrenses ved den mur som er nevnt i herredsrettens dom. Denne flukter med den nordøstre vegg av låvens nordvestfløy, og danner en naturlig grense i terrenget. I utgangspunktet er lagmannsretten enig med Anmarkrud i at det er det tun eiendommen faktisk har, som må være avgjørende. Her er imidlertid forholdet at området idag er overgrodd. Ingen del av det fremtrer som noe opparbeidet tun. Det må da være riktig å trekke grensen der hvor det i terrenget finnes en naturlig avgrensning av tunområdet. De to lerketrær som er plantet noe nedenfor muren, samt den sittebenk som tidligere har stått der, kan det i denne forbindelse ikke legges noen avgjørende vekt på.

På den annen side er lagmannsretten enig i at det ikke kan legges noen vekt på den omstendighet at deler av tunet tidligere har vært benyttet som hønsegård, idet det er grunnens produksjonsevne som er avgjørende ved vurderingen av hvorvidt et område er jordbruksareal. En hønsegård representerer i seg selv ingen produksjon.

Lagmannsretten er videre enig i herredsrettens vurdering av arealene C2 (vei) og D2 (skråning bak låven).

Vedrørende veiarealet bemerkes særskilt at eiendommen i utgangspunktet må vurderes slik den forelå da det ble anledning til å reise løsningssak, jfr. Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentar, side 103. Dette må etter lagmannsrettens syn også medføre at det ikke skal tas hensyn til veianlegget som Anmarkrud har utført kort tid før overdragelsen og i forventning om å bli eier.

I likhet med herredsretten anser således lagmannsretten på dette grunnlag areal C2 som kulturbeite, dog således at det må gjøres et mindre fradrag for det areal hvor eldhuset har stått.

Etter dette vurderer lagmannsretten areal A2 som noe større enn herredsretten har gjort, som følge av at grensen mot tunet trekkes annerledes. Hvor stor differansen er, er ikke helt på det rene, idet det ikke fremgår nøyaktig av herredsrettens dom hvor denne har trukket grensen, samtidig som størrelsen av eldhuset ikke er opplyst. Disse usikkerhetsmomenter er imidlertid uten betydning, idet det område som skal tillegges jordbruksarealet, ikke i noe fall er større enn de ca 150 m2 som skal trekkes fra. Jordbruksarealet utgjør således maksimalt de 7572 m2 som herredsretten har lagt til grunn.

Av areal A3, som er oppmålt til 1930 m2, har herredsretten vurdert 1000 m2 som "anna areal" i relasjon til odelsloven §2. Etter befaringen finner lagmannsretten det tilstrekkelig å konstatere at den del av arealet som kan tenkes ryddet og anvendt i jordbrukssammenheng, i ethvert fall ikke er større enn herredsrettens anslag - antagelig adskillig mindre.

Spørsmålet blir da om eiendommen i tillegg til jordbruksarealet på 7572 m2 og det ryddbare areal på maksimalt 1000 m2 har andre rettigheter som innebærer at den samlede produksjonsmessige verdi tilsvarer 10 dekar jordbruksjord.

Etter lagmannsrettens syn er det ikke tvilsomt at eiendommen ikke lenger har utmarksrettigheter som her kan tillegges vekt.

Utgangspunktet for vurderingen av dette spørsmål må være fradelingen av seteren i 1924, og det senere salg av den. I skylddelingsforretningen er det uttrykkelig sagt at seteren fradeles "med rettigheter og herligheder saaledes som den har været brukt". Ordlyden taler etter lagmannsrettens syn klart for at andelen i det utmarkssameie hvor seteren lå, fulgte med ved overdragelsen. Ved salget av seteren forbeholdt Erik Hjelle seg rett til jakt og fiske. Dette hadde neppe fortonet seg som nødvendig såfremt han fortsatt mente å være medeier i sameiet. Vitnet Knut Jørgen Onstad, som idag eier den fraskilte seter, og hans rettsforgjengere har ansett seg - ikke Sørre Anmarkrud - for å være medeiere i sameiet. Vitnet Sigurd Anmarkrud, som er 83 år og husker delingen i 1924, oppfattet det også som om Erik Hjelle ikke holdt tilbake rettigheter i fjellet. Forøvrig foreligger det ingen opplysninger som kan tyde på at Erik Hjelle selv etter 1924 eller de senere eiere av eiendommen - sønnen Ola Hjelle og sønnesønnen Erik Hjelle - noen gang har vært av den oppfatning at de etter salget av seteren fortsatt var medeiere i Binnhøvd sameie.

At det ikke fremgår uttrykkelig av selve grunnboken eller av tinglyste dokumenter at den særskilt skyldsatte seter også omfattet andelen i sameiet, kan klarligvis ikke være avgjørende. Det kan heller ikke tillegges vekt av betydning om salget måtte ha skjedd i strid med loven av 20. august 1915.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at andelen i sameiet ble fradelt og solgt sammen med seteren i 1924, slik at Sørre Anmarkrud ikke lenger har noen medeiendomsrett.

Noen havnerett ble ikke forbeholdt ved overdragelsen av seteren. Det foreligger heller ingen opplysninger om at eierne noen gang etter 1924 har havnet i dette området. Tvert imot er det opplyst at den ku Ola Hjelle hadde under krigen, ble sendt på sommerbeite på den andre siden av dalen hos ektefellens slektninger.

Skylddelingen over Nordre Anmarkruds seter i 1911 beskriver et felles havneområde som er en del større enn selve Binnhøvd sameie. Etter lagmannsrettens syn dreier det seg her ikke om annet enn unøyaktigheter i grensebeskrivelsen. Det kan ikke utledes av denne skylddelingsforretningen at det noen gang skulle ha tilligget eller fortsatt tilligger eiendommen havnerettigheter som ikke fulgte med ved overdragelsen i 1924.

Bortsett fra utskiftningsforretningen fra 1861 foreligger ingen opplysninger om at eiendommen noen gang har hatt eller utøvet rettigheter i Bjørnstøllien. Det er forsåvidt illustrerende at verken Marit Hjelle eller hennes prosessfullmektig har hatt noen oppfatning om hvor Bjørnstøllien er, eller om hvilket omfang disse rettigheter skulle ha. Lagmannsretten finner det utvilsomt at mulige tidligere rettigheter i dette området forlengst er avhendet eller har opphørt på annen måte.

Andre opplysninger om noen havnerett utenfor selve sameiet foreligger ikke.

Det må etter dette legges til grunn at Sørre Anmarkrud ikke har havnerettigheter i utmarken - verken i eller utenfor Binnhøvd sameie.

Det siste spørsmål som må avgjøres, blir da om eiendommen har jakt- og fiskerettigheter i eller utenfor sameiet, og hvilken verdi disse i tilfelle har.

Lagmannsretten legger til grunn at Erik Hjelle ved fradelingen av seteren forbeholdt seg en hyttetomt - den senere gnr. 88 bnr. 19 - samt rett til jakt og fiske.

Det kan her reises spørsmål om denne rett skulle følge hyttetomten eller om den fortsatt skulle tilligge hovedbølet, eventuelt om den var ment å være en personlig rett for Erik Hjelle.

Lagmannsretten finner det unødvendig å avgjøre dette spørsmål. I ethvert fall må det således legges til grunn at den jakt og det fiske det er tale om, ikke representerer verdier som kan bidra til å øke den produksjonsmessige verdi av eiendommen.

Etter bevisførselen finnes det således godtgjort at det er lite vilt og fugl i området, og at det aldri har vært drevet nevneverdig jakt der. Det kan dreie seg om en og annen rype, orrfugl eller hare. Jakten gir ikke grunnlag for noe tilskudd til eiendommens produksjonsverdi.

Det samme må etter bevisførselen sies om fisket. Det er etter det opplyste en viss bestand av småfallen ørret og abbor i de to vann som ligger i eller inntil sameiet - Binhøvdtjednet og Raneisettjednet. Det har i begge vann vært drevet fiske av mindre omfang til husbruk. Det har imidlertid ikke vært fisket for salg eller nedlegging til rakfisk. Heller ikke fisket i disse vannene representerer noen rettighet som ville ha økt eiendommens produksjonsverdi.

Kvitingen ligger utenfor sameiet. Det må legges til grunn at Ola Hjelle har fisket her siden 1966, da han kjøpte et naust med egen strandtomt ved vannet. Av dette kan det klarligvis ikke utledes noen rettigheter som idag tilligger eiendommen Sørre Anmarkrud.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at det ikke tilligger eiendommen utmarksrettigheter som kan tillegges vekt ved vurderingen av hvorvidt den er odlingsjord.

Det er da på det rene at den ikke tilfredsstiller kravet i odelsloven §2 om at den produksjonsmessige verdi skal tilsvare minst 10 dekar jordbruksareal.

Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste.

Marit Hjelle har anket forgjeves, og skal etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, ilegges saksomkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan sees å foreligge slike særlige omstendigheter som kan begrunne fritak for erstatningsplikten. Omkostningsoppgave er fremlagt og legges til grunn. Saksomkostningene fastsettes til kr 15 850,-, hvorav kr 15 500,- utgjør salær og kr 350,- utgjør utlegg.

En finner ikke grunnlag for å foreta noen endring i herredsrettens omkostningsavgjørelse, idet det etter de arealoppgaver som forelå da stevningen ble tatt ut, kunne reises en viss tvil om hvorvidt eiendommen tilfredsstilte kravene i odelsloven §2.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Marit Hjelle 15.850 - femtentusenåttehundreogfemti - kroner til Gulbrand Anmarkrud. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.