Rt-1976-628

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1976-05-14
Publisert:	Rt-1976-628
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 73B/1976
Parter:	Margrethe Stenmark (advokat Thorvald Prebensen - til prøve) mot 1. Else Holthe Møll 2. Vigdis Holthe Høvik (høyesteretts advokat Joar Aasgaard).
Forfatter:	Røstad, Bølviken, Mellbye, Lorentzen, Heiberg
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821) §1, Grunnloven (1814) §107, §9, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §166

Dommer Røstad: Den ankende part, Margrethe Stenmark, reiste 16. november 1972 odelssak ved Eidsvoll herredsrett mot sine halvsøstre, Else Møll og Vigdis Høvik, med krav om å få skjøtet til seg eiendommen «Holtet», gnr. 8 bnr. 6 i Hurdal, mot betaling av løsningssum fastsatt ved overtakst.

Eidsvoll herredsrett - sorenskriveren med de tre skjønnsmenn som domsmenn - avsa 9. november 1973 enstemmig dom som hadde denne domsslutning:

«1. Else Møll og Vigdis Høvik frifinnes.

2. Margrethe Stenmark tilpliktes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Else Møll og Vigdis Høvik in solidum med kr. 4.265 - firetusentohundreogsekstifem kroner.»

Margrethe Stenmark påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som 16. juni 1975 avsa slik dom:

«1. Eidsvoll herredsretts dom av 9.11.1973 stadfestes.

2. Margrethe Stenmark tilpliktes å betale til Else Møll og Vigdis Høvik in solidum saksomkostninger for lagmannsrett med kr. 6.687 - sekstusensekshundreogåttisyv - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»

Side:629

Lagmannsretten kom ved denne dom enstemmig til samme resultat som herredsretten, men på et annet grunnlag.

Saksforholdet fremgår av de avsagte dommer.

Margrethe Stenmark har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett på grunn av feil rettsanvendelse og bevisbedømmelse. Hun hevder at lagmannsretten har tatt feil når den ikke har ansett eiendommen som «jord på landet». Hun gjør gjeldende at hennes farfar, Ole K. Holtet, hadde vunnet odelsrett til eiendommen og at hennes far, Harald Sev. Holthe, hadde odelsrett til eiendommen da han i 1947 tok skritt til å løse den på odel. Dette skritt førte til at hans to yngre brødre som 3 år tidligere hadde fått skjøte på eiendommen, frivillig skjøtet den til ham. Subsidiært har fru Stenmark anført at hennes far odlet eiendommen i sin eiertid 1947-1971. Fru Stenmark har videre bestridt at hun har fraskrevet seg sin løsningsrett ved sitt forhold under tvangsauksjonen i 1971, da hennes halvsøstre kjøpte eiendommen. Hun har bestridt at hennes løsningskrav kan anses som misbruk av odelsretten. Fru Stenmark har for øvrig i alt vesentlig gjort gjeldende det samme for de tidligere instanser.

Ankemotpartene, Else Møll og Vigdis Høvik, har likeledes i det vesentlige gjort gjeldende samme anførsler som for de tidligere anstanser. Disse anførsler er referert i domsgrunnene til disse retter.

Til bruk for Høyesterett er bevisopptak avholdt ved Eidsvoll herredsrett, med avhør av partene og fem vitner. Herredsagronom Alf Mæhlumshagen som ble ført som vitne for lagmannsretten, har vært oppnevnt som sakkyndig for Høyesterett. Han har avgitt skriftlig erklæring og har utdypet denne i muntlig forklaring for retten. Det er fremlagt en del nye dokumenter - enkelte av dem vil jeg omtale senere.

Margrethe Stenmark har nedlagt denne påstand:

«1. Fru Else Møll og fru Vigdis Høvik dømmes til å utstede skjøte på Holtet, gnr. 8 bnr. 6 i Hurdal til fru Margrethe Stenmark mot å få utbetalt løsningssummen kr. 95.000,- + skogsavgift kr. 8.793,- med fradrag av påhvilende heftelser, og til å fravike eiendommen innen første faredag etter rettskraftig dom.

2. Else Møll og Vigdis Høvik dømmes til å betale sakens omkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Margrethe Stenmark dømmes til å betale sakens omkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som de tidligere instanser. Som disse finner jeg det naturlig å ta utgangspunkt i overskjønnets beskrivelse av eiendommen, hvorfra jeg siterer: «Partene er enige om at innmarken er i ytterst dårlig forfatning. Den har ikke vært holdt i hevd på mange år og er gjengrodd av småskog - gran og løvtrær - som eventuelt må ryddes før jordbruk kan gjenopptas. Grunnen er dårlig og vassjuk, så grøfting må i

Side:630

tilfelle foretas.» I overskjønnsforretningen karakteriserer retten hele eiendommen nå som «så vanstelt at den ikke økonomisk vil kunne drives som småbruk».

Slik jeg ser denne sak, vil det ikke være nødvendig å basere sakens avgjørelse - slik lagmannsretten har gjort - på spørsmålet om eiendommen har opphørt å ha karakter av «jord på landet», på grunnlag av synspunkter som er kommet til uttrykk i rettsavgjørelser fra de senere år, således blant annet i Rt-1972-1274.

Den foreliggende sak atskiller seg etter min oppfatning i noen grad fra saksforholdet i denne dom, således i relasjon til beliggenhet og areal.

Som de tidligere instanser legger jeg til grunn at partenes bestefar, Ole K. Holtet, fra omlag 1900 overtok eiendommen som hans morfar, Simen Evensen, hadde eid og drevet. Grunnlaget for overtakelsen er ikke klarlagt. Ole K. Holtet har ikke fått tinglyst hiemmel til eiendommen. På grunnlag av to misligholdte obligasjoner begjærte Hypothekbanken tvangsauksjon over eiendommen, og den ble i 1911 tilskjøtet Olaff Søberg som på auksjonen hadde gitt høyeste bud.

Fru Stenmark har for alle instanser gjort gjeldende at auksjonsskjøtet var et proforma-verk, eller arrangement, som gikk ut på å gi Søberg sikkerhet for et lån. Hun har hevdet at bestefaren var den reelle eier. Denne bodde fortsatt på Holtet og drev eiendommen. Herredsretten fant etter bevisførselen å måtte bygge på at eiendomsoverdragelsen til Søberg ved auksjonsskjøtet var reell også i forhold til Ole K. Holtet.

Under bevisopptaket til bruk for Høyesterett er det kommet frem flere opplysninger som underbygger synspunktet om at Holtet har måttet tåle innskrenkninger i den faktiske rådighet på grunn av Søbergs rett i forhold til ham og til eiendommen. Jeg vil således nevne at Ole K. Holtets datter, Inga Pedersen, som vitne har forklart at hun i 1921 av en nabo fikk høre at faren ikke hadde rett til å hugge i skogen fordi han hadde lånt kr. 2.000 av Søberg. Et annet vitne, Kristian Fagerlund, forklarte at hans far omkring 1930 hadde sagt til ham at Ole K. Holtet ikke kunne hugge i skogen uten tillatelse fra Søberg. Under bevisopptaket forklarte sønn av Ole K. Holtet - Torleif, 71 år gammel - at han i 1944 hadde betalt faren kr. 1.000 av det beløp som han og broren skulle gi for eiendommen. Da faren skrev ut kvittering for beløpet, sa han: «Jeg har gjort opp med Søberg.» Denne uttalelse fra faren fikk vitnet til - forklarte han videre - «å minnes en episode i hans skoledager. Han var den gang 12-13 år, og en gang sa hans kamerat, Helge Stenseth, at det var Søberg som eide Holtet. Dette trodde vitnet ikke noe på den gang, men da faren mange år senere kom med ovennevnte uttalelse, begynte vitnet å tvile på om det var odel på Holtet».

Også hans bror - Trygve, 75 år - har i rettslig forklaring uttalt seg i lignende retning: «Da vitnet var mange og tjue år, hørte han rykter om at det ikke var hans far men Søberg som

Side:631

var eier av Holtet.» Trygve har også under hovedforhandlingen i herredsretten uttalt at «det var tvil om odelsretten i 1947». Med dette hadde han siktet til - presiserte han senere - «utstedelsen av auksjonsskjøtet i 1911. Hvis dette var reelt, kunne det kanskje være tvil om Harald Holthes løsningsrett i 1947». I bevisopptaket til bruk for Høyesterett forklarte dette vitne at samtidig med at han og broren i 1944 fikk skjøte på Holtet, «leverte Thrine Søberg auksjonsskjøtet av 1911 til Ole K. Holtet, som senere har gitt det til vitnet».

Etter bevisførselen må jeg legge til grunn at Ole K. Holtet etter utferdigelsen av auksjonsskjøtet i 1911 har måttet tale vesentlige rådighetsinnskrenkninger i forhold til Olaff Søberg og at han således ikke har rådet over eiendommen «med fuld Eiendomsret» (jfr. odelslovens §1). Ole K. Holtet har dermed ikke kunnet hevde odel på eiendommen.

Herredsretten fant at heller ikke ankepartenes far - Harald Sev. Holthe - har odelshevdet eiendommen i den tid han satt med den som eier, fra 1947 og frem til tvangsauksjonen i 1971. Jeg er enig med herredsretten i dette spørsmål og vil herom bemerke:

Eiendommen har i hele dette tidsrom ikke tjent som noen del av eierens næringsgrunnlag. Han bodde med sin familie i Oslo hvor han drev forretningsvirksomhet. Eiendommen «Holtet» ble brukt utelukkende som et feriested. Ingen av familiens medlemmer har hatt fast bopel der. Noen bruk av Holtet som landbrukseiendom har ikke funnet sted innenfor nevnte tidsrom. Utover påbegynt arbeid med grøfting av innmark har det ikke vært tatt skritt til å drive jordbruk eller hagebruk. På grunnlag av de opplysninger som forelå for herredsretten, ble eierens bruk av skogen karakterisert som helt betydningsløs og uten verdi for eiendommen. For lagmannsretten var det blitt dokumentert at det i årene 1966-70 var avvirket 435 m3 tømmer til en verdi av vel kr. 43.000. For Høyesterett er fremlagt nytt materiale som viser at det også i tidligere år har vært utført tømmerhugst på eiendommen. Det er dokumentert at det i Holthes eiertid er avvirket i alt 1006 m tømmer til en samlet verdi av omlag kr. 90.000. Det er opplyst at atskillig av denne tømmerhugst skjedde på en skogsstrekning som umiddelbart etter ble utparsellert til hyttetomter og solgt for omlag kr. 78.000. Den øvrige avvirkning førte til en snauhugst av de gjenværende skogarealer. Jeg kan ikke se denne virksomhet som skogsdrift i relasjon til odelsloven. For Høyesterett har den oppnevnte sakkyndige bekreftet herredsrettens karakteristikk om at skogen i Harald Sev. Holthes eiertid ble fullstendig snauhugget. Det er ellers godtgjort at eiendommen har forfalt og grodd til.

Jeg er etter dette kommet til at det fra Harald Sev. Holthes side ikke foreligger noen bruk som kan gi grunnlag for odelshevd av eiendommen Holtet. Jeg har funnet støtte for dette syn i nyere avgjørelser, blant annet i «Kjøia-dommen» i Rt-1972-1286,

Side:632

hvor hensynet til bruk og driftsmåte ble tillagt avgjørende vekt. Jeg viser også til «Stoltz-dommen i Rt-1974-195.

Etter det standpunkt jeg er kommet til, er det ikke nødvendig for meg å drøfte om Margrethe Stenmark har frafalt løsningsrett ved sitt forhold i forbindelse med tvangsauksjonen, eller å drøfte spørsmålet om hennes krav på odelsløsning må anses som misbruk av odelsinstituttet.

Mitt resultat blir således stadfestelse av lagmannsrettens dom. Anken har ikke ført frem, og Margrethe Stenmark må da tilpliktes å betale saksomkostninger for Høyesterett. Ankemotpartenes prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave. Utgiftene for Høyesterett er oppgitt til kr. 3.691,-; til dette kommer salær til prosessfullmektigen. Saksomkostningene settes til kr. 15.000,-.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Margrethe Stenmark 15.000 - femten tusen - kroner til Else Holthe Møll og Vigdis Holthe Høvik i fellesskap.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker - fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Bølviken: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Mellbye, Lorentzen og Heiberg: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Kaare Nerdrum med 3 domsmenn):

- - -

Eiendommen Holtet har etter det opplyste vært i samme slekts eie siden ca. år 1700, men hjemmelsforholdene før 1911 er høyst uklare. Partene i nærværende sak er halvsøstre. Deres felles far er Harald Sev. Holthe. Han var født i 1898 som den eldste av 4 brødre og døde 25/9 1973. Harald Sev. Holthe ble gift med Olga Holthe i 1923, og i dette ekteskap er 2 barn, nemlig Margrethe Stenmark og Inger Gillesen. Holthe ble skilt fra hustruen i 1930 og giftet seg påny i 1934 med Eva Holthe, som døde i 1966. De saksøkte er barna i dette ekteskap. Harald Sev. Holthes far var Ole K. Holtet, født xx.xx.1874. Han hadde overtatt eiendommen Holtet fra sin morfar Simen Evensen, men det vites ikke når dette skjedde og om overdragelsen skyldtes arv eller salg. Ole K. Holtet har aldri hatt tinglyst hjemmel til eiendommen. Den ble frasolgt ham ved tvangsauksjon i 1911 etter begjæring av Hypotekbanken, og auksjonsbyderen Olaff Søberg fikk tinglyst auksjonsskjøte 7/2 1911 for kr. 1.200,-. Han eiet Hurdals kanskje største eiendom Flaen og har aldri bodd på Holtet. Ole K. Holtet ble boende der med sin familie og drev fortsatt eiendommen også etter tvangsauksjonen. Etter Olaff Søbergs død ble hjemmelen til eiendommen Holtet overført til hans enke

Side:633

Thrine Søberg i henhold til gjensidig testament og uskifteattest av henholdsvis 25/6 1917 og 2419 1929. Ved skjøte datert 20/3 1944, tgl. 4/5 s. å. overdro hun Holtet til Trygve og Thorieif Holtet, født henholdsvis 8/4 1900 og 6/1 1905 for kr. 1.500,-. Både før og etter dette salg var det fremdeles Ole K. Holtet som brukte eiendommen hvor han hadde bopel. Den 27/91947 ble det etter begjæring av Harald Sev. Holthe holdt odelstakst over Holtet, gnr. 8, bnr. 6. Eiendommens fulle verdi ble satt til kr. 11.000 hvorav for skogen kr. 7.200, og «den på eiendommen hvilende beboelsesrett for Ole K. Holtet og hustru Indiana» ble taksert til kr. 1.200,-. De yngre brødre Trygve og Thorleif Holthe godtok odelstaksten og utstedte skjøte på eiendommen 1/12 1947 for kr. 9.800 til Harald Sev. Holthe. Skjøtet ble tinglyst 3. s. m. Etter begjæring av 1. prioritets panthaver ble eiendommen Holtet frasolgt Harald Sev. Holthe på tvangsauksjon 12/3 1971. Høystbydende var døtrene Else Møll og Vigdis Høvik hvis bud kr. 50.000 ble antatt av saksøkeren og stadfestet av Eidsvoll namsrett 2/4 1971. Auksjonsskjøte er tinglyst 26/6 s. a.

Eiendommen Holtet er delt opp i teiger. For seg selv ligger et skogareal som er snauhugget og nå utgjør ca. 47 dekar. Skoggrunnen er ifølge odelsovertaksten «under middels kvalitet med svak bonitet». Uthugsten har funnet sted i Harald Sev. Holthes eiertid og for det alt vesentlige i slutten av 1960-årene. Han hugget litt også i 1952. I skogområdet fikk Harald Sev. Holthe i årene 1965-67 fraskylddelt 12 hyttetomter på tilsammen ca. 19 dekar som han solgte for i alt ca. kr. 78.000. Skylddelingsforretning ble også holdt for en tomt nr. 13, bnr. 116, men salg av denne har ikke funnet sted, og hjemmelsinnehaver er fremdeles Harald Sev. Holthe. Innmarksarealet er oppmålt til 60,1 dekar hvorfra går 2,6 dekar til veger. Av nettoarealet ca. 57,5 dekar har ca. 7 dekar tidligere vært dyrket. Partene er enige om at innmarken er i ytterst dårlig forfatning. Den har ikke vært holdt i hevd på mange år og er gjengrodd av småskog - gran og løvtrær - som eventuelt må ryddes før jordbruk kan gjenopptas. Grunnen er dårlig og vass-sjuk så grøfting må i tilfelle foretas. Det er opplyst at Harald Sev. Holthe grøftet litt i 1951,1952 eller 1953 uten at det kom noe positivt ut av det. Han drev over hodet ikke som jordbruker men hadde eiendommen som sitt feriested.

I odelsovertaksten er bl.a. anført:

«Bebyggelsen på Holtet ligger mellom fylkesveien og Hurdalselven. Det er et bolighus på ca. 77 m2 i 1 1/2 etasje. Unntatt et lite tilbygg, som er oppført i bindingsverk, er huset tømmerbygd med bra stentak. Det inneholder utvendig gang, entré, kjøkken og spisskammer, stue og to små soverom og trapp til annen etasje med to soverom. Huset er vinterisolert med dobbelte, bra vinduer, og det er innlagt vann fra årssikker brønn, telefon samt elektrisk lys. Under en del av huset er kjeller. Det er meget gammelt men bra vedlikeholdt og er innhegnet med stakitt. Uthusene er av tømmer med stentak. Også disse er gamle men i bra stand. Slik huset nå står er det brukbart som helårsbolig.»

Av innmarken ligger 8-10 dekar rundt bebyggelsen mens resten er på den annen side av fylkesveien. - - -

Det er naturlig i denne sak først å redegjøre for de saksøktes anførsler.

Side:634

De saksøkte gjør prinsipalt gjeldende at det ikke er odel på eiendommen Holtet. Ole K. Holtet hadde ikke skjøte på eiendommen i 1911, og det vites ikke om han da hadde sittet med den i hevdstid. Saksøkeren har bevisbyrden for at hans hjemmel for så vidt var i orden, men dette får ingen vesentlig betydning på grunn av odelslovens §9. Ved tvangsauksjonssalget i 1911 og utstedelse av auksjonsskjøte til byderen Olaff Søberg ble han den nye eier av Holtet. Det vises til tvfbl. §166 første ledd som stadfestet tidligere rett. Grunnbokhjemmelen var nå hos Søberg og hans enke helt fram til 1944. Det bestrides at overdragelsen til Olaff Søberg var proforma-verk, og saksøkeren må bevise at så var tilfelle. Hvis det hadde vært meningen at Søberg skulle gjøre Ole K. Holtet en vennetjeneste og hjelpe ham ut av en knipe, ville dette ha vært ordnet anderledes. Begge var «avanserte» og godt orientert om eiendoms- og panteforhold. Således var Ole K. Holtet i en årrekke medlem av forstanderskap og styre i Hurdal Sparebank og bl.a. styreformann og fungerende banksjef. Hvis det hadde vært meningen at auksjonsskjøtet til Olaff Søberg ikke skulle være reelt, ville det ha funnet sted tilbakeskjøting av Holtet til Ole K. Holtet mot utstedelse av pantobligasjon i eiendommen for et mulig økonomisk mellomværende mellom ham og Søberg. Til tross for at sistnevnte hele tiden lot Ole K. Holtet bruke eiendommen som før, beholdt han selv den fulle eiendomsrett. Også hjemmelsovergangen til Thrine Søberg ble formidlet av offentlig myndighet - skifteretten -, og dette bekrefter at Olaff Søberg i 1911 ble den virkelige eier av eiendommen Holtet. Odelsrett for Ole K. Holtet og hans slekt gikk derfor tapt i 1914 da eiendommen hadde «været ude af Ætlæg i 3 - tre - Aar». Det er mulig at Ole K. Holtet hele tiden følte seg som eier. Således er skjøtet av 2013 1944 fra Thrine Søberg til Trygve og Thorleif Holthe gitt slik påtegning, underskrevet av Ole K. Holtet 2114 1944:

«Undertegnede som er kjøpernes far erklærer herved at jeg vedtar nærværende skjøte. Min eiendom Holtet ble solgt ved tvangsauksjon og Olaff Søberg ga bud kr. 1.200 - ettusentohundre kr. for a hjelpe mig til fortsatt å beholde Holtet. Noen kjøpekontrakt ble ikke opprettet mellom mig og Søberg, men Søberg fikk auksjonsskjøte på Holtet for det avgitte bud kr. 1.200 - ettusentohundrede. Auksjonsskjøtet er tingl. 7/2 1911, mens jeg den hele tid - uavbrudt - har bebodd og brukt Holtet som mitt. Olaf Søberg har ikke hatt annen befatning med min eiendom Holtet enn som nevnt ovenfor.»

Skjøtet er 29/4 1944 gitt slik påtegning av Ole K. Holtets hustru Indiana Holtet:

«Jeg samtykker herved i ovenstående erklæring.»

De saksøkte tillegger ikke disse erklæringer reell betydning. Når de ble utstedt, må det skyldes at Ole K. Holtet hadde bodd på eiendommen i alle år, og at den nå skulle overdras til hans to ovennevnte sønner. Ved odelsløsningen i 1947 var både Trygve og Thorleif Holthe ifølge deres vitneforklaringer i nærværende sak i tvil om odelsretten til Holtet men selvom Harald Sev. Holthe mente å ha sådan, kan dette ikke endre odelslovens regler om erverv og tap av odel.

De saksøkte bestrider at Holtet var «Jord paa Landet» i odelslovens forstand fra 1947 og helt til nå. Selvom faren eiet eiendommen med

Side:635

grunnbokshjemmel i over 20 år, odlet han den allikevel ikke for seg og sitt avkom. - - -

Saksøkeren har fremholdt at eiendommen Holtet ligger i et typisk jordbruksdistrikt, og både jord og skog er av slik størrelse at det her utvilsomt dreier seg om «Jord paa Landet» i odelslovens forstand. Det er tale om en gammel slektsgård, og selvom den i flere år har vært vanstelt, er det muligheter for igjen å bringe den i god hevd. Saksøkeren har fullt tilstrekkelig tilknytning til jordbruksnæring i videste forstand, og det er ikke noe vilkår etter loven at odelsløseren skal fremlegge en lønnsomhetskalkyle. Ved avgjørelsen av om det foreligger odelsjord er det bare for små eiendommer det legges vekt på den faktiske bruk. Sett på lang sikt har Holtet ikke skiftet karakter til tross for at eiendommen nå er nedkjørt. - - -

Retten anser det godtgjort at eiendommen Holtet gikk ut av «Ætlæg» 3 år etter auksjonssalget til Olaff Søberg i 1911. Saksøkeren har bevisbyrden for at auksjonsskjøtet til ham var proforma-verk eller et «arrangement» som bare gikk ut på å gi Søberg sikkerhet for et pengelån. Det er et faktum at han aldri har bodd på Holtet og drevet eiendommen mens derimot Ole K. Holtet fortsatt ble boende der i alle år og forholdt seg med gårdsdriften som før. Det foreligger imidlertid ingen sikre opplysninger om det mulige økonomiske mellomværende mellom Olaff Søberg og Ole K. Holtet. Begge var vel kjent med eiendoms- og panteforhold i sin alminnelighet, og tvangsauksjon med utstedelse av auksjonsskjøte til «långiveren» ville etter rettens mening ha vært en usedvanlig og klosset måte å ordne sikkerhetsstillelse på. Den senere hjemmelsovergang til Thrine Søberg tyder også på at Olaff Søberg var blitt virkelig eier av Holtet i 1911, og etter bevisførselen må retten bygge på at eiendomsoverdragelsen til ham vedauksjonsskjøtet var reell også i forhold til Ole K. Holtet. Det kan bare gjettes på hvorfor sistnevnte fortsatt fikk bruke eiendommen, men grunnen hertil kan være at Holtet ga en avkastning som ikke var større enn at Olaff Søberg godt kunne unnvære den mens Ole K. Holtet derved fikk et tilskudd til familiens underhold som for ham var betydningsfullt. Så vidt skjønnes var gårdsdriften en binæring for Ole K. Holtet som hadde sitt hovederverv utenom eiendommen. Etterat hjemmelen til Holtet på lovlig måte var overført til Olaff Søberg i 1911 og senere til hans enke, kunne Ole K. Holtet under omstendigheter som foran nevnt ikke utøve odelshevd. Det tilføyes i denne forbindelse at både Trygve og Thorleif Holthe som vitner har forklart at «det var tvil om odelsretten» i 1947, og sistnevnte begrunnet dette med at «Søberg hadde eiendommen ei tid». Påtegningene fra Ole K. Holtet og hustru på skjøtet i 1944 er ikke noe avgjørende bevis for at han dengang var den egentlige eier av eiendommen, og hensett til at Thrine Søberg da hadde grunnbokshjemmel, var det en feil å anmerke i panteregisteret at skjøtet til Trygve og Thorleif Holthe var utstedt av Ole K. Holtet. Det er irrelevant at Harald Sev. Holthe ved odelssaken i 1947 selv mente å ha odelsrett til eiendommen. God tro kan ikke hindre odelspreskripsjon hvis vilkårene for sådan foreligger.

Retten må gi de saksøkte medhold i at Harald Sev. Holthe ikke har odelshevdet eiendommen Holtet etterat han fikk skjøte på den i 1947.

Side:636

Eiendommen hadde både da og nå et jord- og skogareal som i og for seg kvalifiserte til odel hvis gårdsdriften hadde vært anderledes i årene fram til 1971. Odelsretten skal etter grunnlovens §107 være bl.a. til «Gavn for Landalmuen». Harald Sev. Holthe hadde som ung gutt fraflyttet Hurdal og slått seg ned i Oslo hvor han senere hadde fast bopel og drev forretningsvirksomhet. Holtet var i disse mange år et feriested for ham og familien i 2. ekteskap. Også en «bymann» kan drive jord- og skogbruk, men Harald Sev. Holthe gjorde det ikke. Hans sporadiske bruk av jord og skog var helt betydningsløs og uten verdi for eiendommen. I Harald Sev. Holthe's eiertid ble skogen fullstendig snauhugget og innmarken så vanskjøttet at eiendommen ifølge odelsovertaksten nå «ikke økonomisk vil kunne drives som småbruk». Det er mulig at Holtet ved tilstrekkelig innsats av kapital og arbeid igjen kan bringes i hevd, men eiendommen har etter hvert mistet sin karakter av «Jord paa Landet», og det ville være i strid med odelslovens intensjoner å la den faktiske bruk av Holtet i tidsrommet 1947-1971 gi anledning til odelshevd. Denne lovforståelse antas å være i samsvar med rettspraksis, og det vises særlig til Rt-1972-1286. Harald Sev. Holthe hadde ingen beskyttelsesverdig interesse i relasjon til odelsrett. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Lars L'Abée-Lund, Einar Løchen og tilkalt dommer, byrettsdommer Ketil Tveiten):

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten.

Lagmannsretten finner det unødvendig å ta standpunkt til hvem som var den reelle eier av eiendommen i den tid Olaff Søberg og senere hans enke satt med grunnbokshjemmel til eiendommen. Heller ikke finner retten det nødvendig å ta standpunkt til om Harald Sev. Holthe hevdet odel på eiendommen i tidsrommet 1947-1971. Det avgjørende er om eiendommen i dag er jord på landet' i relasjon til odelslovens §1.

Etter rettens mening må det være på det rene at eiendommen i dag ikke drives som jordbruk. Innmarken er fullstendig tilgrodd av løv- og krattskog, og det finnes knapt ett dekar som med rimelig grunn kan karakteriseres som oppdyrket. Herredsagronomen i Hurdal har under ankeforhandlingen forklart at det under de herskende forhold i landbruket, vil være totalt ulønnsomt å bringe jorden i forsvarlig hevd igjen.

Skogarealet er snauhugget.

Gjennom parts- og vitneforklaringer har lagmannsretten fått et klart inntrykk av at begge parter har ønsket seg eiendommen som feriested. Det er derfor helt usannsynlig at eiendommen i fremtiden vil bli drevet som gårdsbruk. Den vil utelukkende bli nyttet som feriested, uansett hvem av partene som blir sittende med den, og etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at eiendommen i dag ikke er jord på landet' i odelslovens forstand. - - -