RG-1989-450

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1988-10-10
Publisert:	RG-1989-450
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 10. oktober 1988 i overskjønn nr. LE-1986-00043, hl.nr 721/86 og overskjønn nr. LE-1986-00044, hl.nr. 722/86
Parter:	Overskjønn nr. 43/86: Saksøker: Bente Heftye Blehr og Karin Blehr (Prosessfullmektig: H.r.advokat Otto Chr. Hagemann). Saksøkt: Staten v/Miljøverndepartementet (Prosessfullmektig: Regjeringsadvokaten v/advokat Bård Tønder). Overskjønn nr. 44/86: Saksøker: 1. Randi Aaeng 2. Helen Blehr Alvarez. Hjelpeintervenient: 1. Kongshaugen Byggeselskap A/S 2. Norsk Kausjon A/S (Prosessfullmektig: Advokat Paul Røer, Oslo). Saksøkt: Staten v/Miljøverndepartementet (Prosessfullmektig: Regjeringsadvokaten v/advokat Bård Tønder).
Forfatter:	Lagdommer Nils Erik Lie med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Naturvernloven (1970) §20, §10, §20b, §8, Naturvernloven (1970), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984)

Ved kgl. resolusjon av 10. mars 1978 ble Nesøytjern i Asker med det meste av tjernets nedslagsfelt fredet som naturreservat i medhold av naturvernloven §8 jfr. §10.

Formålet med fredningen er ifølge fredningsbestemmelsene "å bevare en variert og egenartet naturtype med innslag av bl.a. edellauvskog og sumpvegetasjon og å verne om de naturlige produksjonsforholdene med et spesielt plante- og dyreliv i tilknytning til et naturlig næringsrikt tjern."

Det areal som er fredet utgjør tilsammen ca 500 dekar. Ca. 128,4 dekar, i det vesentlige beliggende på sydsiden av tjernet, omfattes av gnr. 40, bnr. 32, 539 og 671, som eies av saksøkerne Randi Aaeng og Helen Blehr Alvarez. Ca. 190,9 dekar, i det vesentlige beliggende på nordsiden av tjernet, omfattes av gnr. 40 bnr. 1, 2 og 256, som eies av saksøkerne Karin Blehr og Bente Heftye Blehr. I tillegg kommer en holme på ca 2,7 dekar, som eies av saksøkerne i felleskap, og selve tjernet, som har en overflate på ca 178 dekar.

Ved skjønnsbegjæringer av henholdsvis 2. og 30. mars 1979 begjærte saksøkerne skjønn for fastsettelse av erstatning i anledning av fredningen. Asker og Bærum herredsrett, som hadde forenet de to saker til felles forhandling og avgjørelse, avsa 11. juni 1986 skjønn med slik

"Slutning:

I sak B 13/79:

1. Erstatningen for den delen av Nesøytjern naturreservat som Bente Heftye Blehr og Karin Blehr har grunnbokshjemmel til - med unntak av de områdene som utgjøres av sonene 14 og 17-20 i skjøtselsplanen - settes til kr.16,- - kronerseksten - pr. m2.

Erstatningen for området i sonene 14 og 17-20 settes til kr. 0,-.

2. Av erstatningsbeløpet skal det betales 12 -tolv- % rente p.a. fra 10. mars 1978 til betaling skjer, samt 12 -tolv- % rentesrente p.a.

3. Staten v/miljøverndepartementet betaler Bente Heftye Blehr og Karin Blehr saksomkostninger med kr. 64645,- - kronersekstifiretusensekshundreogførtifem -.

I sak B 21/79:

1. Erstatningen for den delen av Nesøytjern naturreservat som Randi Aaeng og Helen Blehr Alvarez har grunnbokshjemmel til, settes til kr. 16,- -seksten- pr. m2.

2. Av erstatningsbeløpet skal betales 12 -tolv- % renter p.a. fra 10. mars 1978 til betaling skjer, samt 12 -tolv- % rentesrente p.a.

3. Staten v/miljøverndepartementet betaler Randi Aaeng og Helen Blehr Alvarez saksomkostninger med kr. 33900,- -kronertrettitretusennihundre- ."

De erstatninger herredsretten fastsatte, var basert på salgsverdi som råtomtarealer.

Staten v/Miljøverndepartementet har i rett tid begjært overskjønn. Samtlige grunneiere har inngitt aksessorisk motbegjæring om overskjønn med påstand om forhøyelse av de erstatninger herredsretten hadde fastsatt.

Som for herredsretten har de to skjønnssaker vært forenet til felles forhandling og avgjørelse. Overskjønnsforhandlinger har vært holdt i Oslo og Asker i dagene 20. - 23. september 1988. Lagmannsretten har foretatt befaring av naturreservatet og omkringliggende områder på Nesøya. Det har vært foretatt slik dokumentasjon og øvrig bevisførsel som rettsboken viser.

Som for herredsretten har partene vært enige om at skjønnsforutsetninger utgjøres av fredningsbestemmelsene med tilhørende skjøtselsplan, som i sin helhet er gjengitt i underskjønnet.

Saksøkerne Bente Heftye Blehr og Karin Blehr har meddelt at deres aksessoriske motbegjæring om overskjønn ikke gjelder sonene 14 og 17-20 i skjøtselsplanen, hvor herredsretten ikke har tilkjent noen erstatning.

De har for lagmannsretten heller ikke opprettholdt sine tidligere anførsler om at naturvernloven §8 ikke gir adgang til å frede hage og park, at den kongelige resolusjon av 10. mars 1978 ikke gir adgang til å frede arealer utenfor Nesøytjerns nedslagsfelt, og at det måtte tas prejudisielt standpunkt til disse spørsmål før erstatningen kunne fastsettes.

Forøvrig fremgår saksforholdet av underskjønnet, og saken står i det alt vesentlige i samme stilling som for herredsretten.

Staten har i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsretten har tatt feil når den har lagt til grunn at påregnelig utnyttelse i 1978, såfremt fredningen ikke hadde kommet, ville være å utparsellere en del av området til boligtomter, og følgelig har tilkjent erstatning på grunnlag av tomteverdier.

Etter naturvernloven §20, slik den lyder etter lovendringen av 15. februar 1985, skal erstatning for økonomisk tap som følge av opprettelse av naturreservat etter loven §8, fastsettes i samsvar med reglene i vederlagsloven av 6. april 1984. Det må imidlertid antas at adgangen til å tilkjenne erstatning for tapte utbyggingsinteresser er ment å skulle være snevrere enn det som ellers følger av vederlagsloven. Utbyggingsinteresser er således i det hele tatt ikke diskutert i endringsloven forarbeider, som konsentrerer seg om tapte utnyttelsesmuligheter innen jord- og skogbruk. Det er vist til uttalelser i Innst. O. nr. 2 for 1984-85 2 og uttalelser fra representantene Velsand og Verdal under debatten i Odelstinget.

Etter naturvernloven §20 skal videre tidspunktet for fredningsvedtaket legges til grunn ved anvendelsen av vederlagsloven §10.

Det sentrale spørsmål ved avgjørelsen av om det kan tilkjennes erstatning etter salgsverdien som tomtegrunn, blir da etter vederlagsloven §5 hva som i 1978 hadde vært den påregnelige utnyttelse "som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden". Det må med andre ord stilles spørsmål om hva som ville ha vært den påregnelige utvikling såfremt fredningsvedtaket ikke hadde kommet.

Et vesentlig moment i denne forbindelse er Asker kommunes holdninger til spørsmålet om utnyttelsen av områdene rundt Nesøytjern. Området har spesielle naturkvaliteter, og peker seg ut som et område som bør sikres. For slike områder må det presumeres at kommunen ville ha vedtatt en regulering som hadde vært til hinder for utbygging. Dette underbygges av det foreliggende planmateriale. De disposisjonsplaner som kommunen utarbeidet i 1954 og 1962 forutsatte at tjernet og en del av områdene rundt det skulle bevares som friareal. Bevaring ble også foreslått i den rammeplan som cand. real. Øystein Dalland utarbeidet i 1969 på oppdrag fra kommunen og staten. Kommunen utarbeidet forslag til generalplan både i 1966 og 1975. Det siste ble også vedtatt av kommunestyret. Begge forslag forutsatte opprettholdelse av arealene rundt Nesøytjern som friareal.

Grunneierne har opp gjennom årene fremsatt forskjellige reguleringsforslag, slik herredsretten har gjort nærmere rede for. Disse har vært avslått under henvisning til behovet for en samlet vurdering av utnyttelsen av Nesøya.

Det må derfor legges til grunn at kommunen uavhengig av fredningssaken ville ha bevart et område rundt tjernet som ubebygget.

Det må videre legges til grunn at det område som ville ha blitt bevart, ville ha samsvart med tjernets nedslagsfelt.

Selv om grensene for de foreslåtte friområder i de forskjellige planer og planutkast som er utarbeidet, varierer noe, følger de i det vesentlige grensene for nedslagsfeltet. Betydningen av å trekke grensene på denne måten ble først fremhevet i 1969 av Dalland, som i den forbindelse understreket betydningen av forurensningsproblematikken og av et enhetlig landskapsbilde.

At grensene ville ha blitt trukket på denne måten, underbygges også av den foreliggende dokumentasjon i tilknytning til kommunens reguleringsarbeid. Det eneste unntak - reguleringssjefens innstilling av 11. mai 1967, hvor han i det vesentlige anbefalte et privat reguleringsforslag for områdene på tjernets sydside - ble således ikke godkjent av bygningsrådet.

Dokumentasjonen fra den innledende kontakt mellom kommunen og staten i anledning av fredningssaken, herunder finansrådmannens brev av 21. januar 1970 til Kommunaldepartementet, viser at kommunen var oppmerksom på betydningen av å trekke grensen ved vannskillet. Referatet fra møtet i Miljøverndepartementet 9. januar 1975 viser også at kommunen ønsket å utvide grensene for det areal som skulle vernes. Videre viser merknadene til generalplanutkastet for 1975 at kommunen var oppmerksom på at fredning kunne være aktuelt for et betydelig areal, og kommunens någjeldende generalplan fra 1982, som er vedtatt og godkjent etter fredningsvedtaket, underbygger at kommunen i ethvert fall ville ha utlagt alt innenfor den någjeldende reservatgrense som friområde.

Det må således legges til grunn at kommunen ville ha regulert hele det nåværende reservat slik at det ikke kunne ha blitt utnyttet til boligtomter.

Den sannsynlige utvikling ville etter statens syn ha vært at kommunen hadde regulert området til friområde i medhold av §25 nr. 6 i bygningsloven av 1965, og deretter ekspropriert det i medhold av samme lovs §35. Dette underbygges av at kommunen allerede i generalplanutkastet av 1965 hadde forutsatt området som friområde, av kommunens bestrebelser på å komme frem til en ordning i minnelighet, at kommunen i de forhandlinger som har funnet sted, har regnet med å måtte betale for en eventuell båndleggelse av området, og at man ved å gjennomføre en ekspropriasjon også ville få en bedre kontroll med det.

Ved slik regulering og ekspropriasjon i 1978 hadde §5 nr. 3 i ekspropriasjonserstatningsloven av 26. januar 1973 vært til hinder for mererstatning etter tomteverdi. Det hadde således ikke vært aktuelt å erstatte friområdet etter strøkspris på grunnlag av de retningslinjer som er trukket opp i Østensjødommen i Rt-1977-24 og den etterfølgende rettspraksis vedrørende dette spørsmål. Det såkalte parkprinsippet ville ikke ha kommet til anvendelse. Området er således for stort til å kunne karakteriseres som noe indre friområde, og det er også bestemt til å kunne benyttes av kommunens befolkning generelt, ikke bare av lokalbefolkningen på Nesøya. Kommunen hadde således kunnet regulere til friområde og deretter ekspropriere uten for store økonomiske konsekvenser. At også kommunen i forhandlingene med grunneierne frem til 1970 gikk ut fra at det måtte betales tomteverdier ved en eventuell båndleggelse, kan ikke være avgjørende.

Såfremt kommunen ikke hadde hatt økonomi til å erverve arealene, må det legges til grunn at de hadde blitt regulert til jord- og skogbruk i medhold av §25 nr. 2 i bygningsloven av 1965. En slik regulering hadde vært til hinder for utnyttelse til boligformål, og hadde heller ikke utløst noen erstatningsplikt overfor grunneierne.

Et ytterligere moment som ville ha påvirket den sannsynlige regulering, er nærheten til Fornebu lufthavn og den støyproblematikk dette medfører. Inn- og utflyvningsbanen mot sørvest går således umiddelbart over tjernområdet. Store deler av dette ligger innenfor de støysoner som ifølge Luftfartsverkets støysonekart av 1982 og 1986, sammenholdt med Miljøverndepartementets rundskriv av august 1975 og oktober 1984, er frarådet benyttet til boligformål. Av denne årsak ble også et forslag til regulering av Storenglia og Storeng øst, beliggende umiddelbart nordøst for tjernområdet, nektet stadfestet av Miljøverndepartementet i 1986. Det må legges til grunn at kommunen hadde tatt hensyn til disse forhold ved reguleringen av tjernområdet. Flystøyproblematikken gjør det således ytterligere sannsynlig at kommunen ville ha regulert områdene på en måte som hadde vært til hinder for utbygging.

Subsidiært har staten i denne forbindelse gjort gjeldende at utnyttelse til boligformål hadde vært utelukket selv om kommunen hadde unnlatt å regulere området, idet flystøyproblematikken hadde medført at tillatelse til boligbygging ikke hadde blitt gitt, og således i ethvert fall hadde forhindret slik utnyttelse.

Når det skal tas standpunkt til betydningen av flystøyproblematikken oppstår spørsmålet om hvilket tidspunkt som skal legges til grunn ved vurderingen. Dette må etter statens syn knyttes til tidspunktet for en sannsynlig regulering. Hvis det skal legges til grunn at den aktuelle regulering ville ha funnet sted allerede på tidspunktet for fredningsvedtaket, må det således være riktig å legge til grunn den utvikling i flyplass- og flystøyproblematikken som den gang fremsto som sannsynlig, og som også da ville ha forhindret utnyttelse til boligformål. Hvis det derimot må legges til grunn at området hadde blitt liggende uregulert, må det riktige være å ta hensyn til den utvikling som rent faktisk har funnet sted og legge dagens situasjon til grunn, jfr. Rt-1975-428. Det må da gås ut fra at man fortsatt ikke kan si noe sikkert om lokaliseringen av den fremtidige hovedflyplass for Østlandet, og at det også i fremtiden må regnes med en betydelig flytrafikk på Fornebu.

Staten har understreket at det etter rettspraksis skal meget til for å bli tilkjent erstatning for tapte utbyggingsinteresser ved fredningsskjønn etter naturvernloven, og har i den anledning ytterligere vist til Rambjøradommen i Rt-1987-311, Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 9. november 1987 og 29. juni 1988, samt Stavanger byretts skjønn av 11. mai 1987.

Etter statens syn må erstatningen fastsettes etter bruksverdi som skogbruk, jfr. vederlagsloven §6. Angående den nærmere fastsettelse av denne erstatning har staten i det alt vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten, og lagmannsretten finner det forsåvidt tilstrekkelig å vise til herredsrettens premisser. Vedrørende kapitaliseringsfaktoren er det på bakgrunn av plenumsdommen i Rt-1987-127 særskilt gjort gjeldende at det i den foreliggende sak ikke er grunnlag for reinvestering i skog, og at det må legges til grunn at det ville ha skjedd en reinvestering i annet enn jord- eller skogbruk. Med utgangspunkt i en nominell langtidsrente med justering for dagens høye rentenivå hadde det vært naturlig å legge til grunn en forrentning på 7 % ved reinvestering i landbruket på eiendommen, og noe høyere ved andre former for reinvestering.

Dersom det skulle bli aktuelt å fastsette en tomteverdi, har staten understreket at det er tomteprisene i 1978, da pristakstplikten fortsatt gjaldt, som skal legges til grunn. Det kan ikke tas utgangspunkt i de pristakster grunneierne har lagt frem, som i det vesentlige gjelder enkeltstående tomter. Det område saken gjelder, må vurderes som et større råtomtområde, som vil kreve store grunnlagsinvesteringer og få en lav utnyttelsesgrad. Dette må det legges vesentlig vekt på ved verdsettelsen.

Staten har endelig gjort gjeldende at en avsavnsrente på 12 %, som herredsretten har fastsatt, må være riktig, og at det i den foreliggende sak ikke er grunnlag for å beregne rentes rente av erstatningene.

Staten har nedlagt slik

"Påstand:

Skjønnet fremmes."

Anførslene fra grunneierne i de to skjønn er i det alt vesentlige sammenfallende. Lagmannsretten finner det hensiktsmessig å gjengi dem under ett.

Grunneierne har gjort gjeldende at herredsretten har tatt et riktig utgangspunkt når den har fastsatt erstatningene med grunnlag i tomteverdier. De må imidlertid forhøyes vesentlig.

Etter grunneiernes syn får vederlagsloven anvendelse fullt ut for all erstatning som fastsettes i medhold av naturvernloven §20. Adgangen til å tilkjenne erstatning for tapte utbyggingsinteresser er ikke snevrere her enn ellers, slik staten har gjort gjeldende. Noe slikt kan ikke leses ut av endringsloven forarbeider, og vil også være i strid med rettspraksis, jfr. bl.a. uttalelsene på 88 i plenumsdommen i Rt-1987-80.

Det avgjørende spørsmål i forbindelse med erstatningsfastsettelsen er hva som hadde vært den påregnelige utnyttelse av området i 1978, dersom fredningen ikke hadde blitt realisert, jfr. vederlagsloven §5. Dette er igjen avhengig av to faktorer. Det blir for det første spørsmål om hva som hadde vært Asker kommunes sannsynlige planbehandling av området, og for det annet om grunneierne ville ha utparsellert hele området eller deler av det til tomter, dersom de kommunale planer hadde åpnet for en slik disponering.

Ved vurderingen av spørsmålet om den sannsynlige planbehandling er det etter grunneiernes syn naturlig å ta utgangspunkt i at området var uregulert i 1978, og fortsatt ikke er regulert. Det var heller ikke lagt andre restriksjoner på utnyttelsen av det før fredningen kom.

De forskjellige planutkast kommunen har utarbeidet i tiden fra 1954, har alle forutsatt en "grønn stripe" av varierende omfang rundt tjernet. Forøvrig har deler av det nåværende reservat vært forutsatt benyttet til boligformål. Allerede i 1962 ble det således forutsatt en betydelig befolkningsøkning på Nesøya, og i merknadene til generalplanutkastet fra 1966 ble området rundt tjernet omtalt som et friareal i byggebeltet. Disposisjonsplanene fra tiden før bygningsloven av 1965 trådte i kraft, er ikke i noe fall bindende. Ingen av planene eller planutkastene fra tiden før fredningssaken ble aktualisert forutsatte hele nedslagsfeltet som "grønn stripe".

I forbindelse med de forskjellige planutkast har kommunen også akseptert endret utnyttelse av områder som var forutsatt disponert til annet enn boligområder. Det er særlig vist til Tverråsen, som ligger inntil reservatet på vestsiden. I de opprinnelige generalplanutkast var dette området forutsatt tillagt friområdet rundt tjernet, men ble allikevel regulert til boligformål i 1982.

Utviklingen har vist at tjernet er blitt liggende som en enklave med utbygging på alle kanter. De kommunale myndigheters holdning utover i 1960-årene viser også at man ønsket å bevare selve tjernet med de umiddelbart tilstøtende områder, og at utbygging forøvrig langt på vei ville blitt akseptert. Det er særlig vist til reguleringssjefens innstilling vedrørende det private reguleringsforslag fra 1967 for deler av områdene på sydsiden av tjernet.

Forhandlingene utover i 1960-årene viser at kommunen var innforstått med at det lå store tomteverdier i området, og at den også var innforstått med å måtte betale betydelige beløp i forbindelse med en båndleggelse av tjernet. Dette understrekes av finansrådmannens brev til Kommunaldepartementet av 21. januar 1970, hvor det er presisert at arealet "representerer et førsteklasses tomteareal". Dersom staten hadde bidratt økonomisk, hadde antagelig kommunen etter denne henvendelse overtatt så mye som mulig av området for de kr. 22,- pr. m2 som det ble verdsatt til i 1969, og deretter regulert det til friområde.

I forbindelse med erstatningsfastsettelsen må det legges avgjørende vekt på at ethvert kommunalt arbeid med regulering av området opphørte da staten kom inn i bildet, og det ble aktuelt med fredning i begynnelsen av 1970-årene. Det kan ikke antas at kommunen på eget initiativ ville ha fortsatt arbeidet med en regulering som opprettholdt hele nedslagsfeltet som ubebygget, hvis ikke fredningssaken var blitt satt i gang på statens hånd.

Gjennom de år som har gått, har grunneierne latt utarbeide flere utkast til disposisjons- og reguleringsplaner for området og deler av det, og vist at de har hatt seriøse planer om utparsellering. Dette bestyrkes ytterligere av den salgsavtale Randi Aaeng og Helen Blehr Alvarez inngikk med Kongshaugen Byggeselskap A/S i 1968. Når reguleringsarbeidet forøvrig ikke har vært fulgt opp etter 1964, skyldes dette at forhandlingene med kommunen om disponeringen av området da var startet. Også grunneierne var innstilt på at arealene nærmest tjernet skulle bli liggende ubebygget, men var forøvrig innstilt på å disponere området til tomteformål.

Etter grunneiernes syn kan det ikke antas at flystøyproblematikken ville ha vært til hinder for utbygging til boligformål. Også denne vurdering må foretas på grunnlag av forholdene i 1978 og den utvikling som da fremsto som sannsynlig. En kan i denne forbindelse ikke se bort fra den senere utvikling som faktisk har funnet sted.

Det må da legges vekt på at kommunen også etter 1978 har tillatt boligbygging på Nesøya. I 1978 kan ikke flystøyen ha vært vurdert som noe avgjørende moment. Bare deler av reservatet ligger innenfor de grenser som i henhold til Miljøverndepartmentets rundskriv av august 1975 og støysonekartet fra 1982 er uegnet til boligformål. Innenfor disse grenser ligger også andre områder som er bebygget. Det har vært adgang til å dispensere fra bestemmelsene om støysoner. Nye prosedyrer for innog utflyvning innebærer også at Nesøya nå er mindre støybelastet enn tidligere. En kan heller ikke se bort fra Stortingets prinsippvedtak om å lokalisere ny hovedflyplass for Østlandet til Hurum, hvilket innebærer at støyproblemene i Fornebuområdet med tiden vil bli betraktelig redusert. Det er også vist til kommunens aksept av reguleringen av Storenglia og Storeng Øst til boligformål, til tross for at disse områdene er mer støybelastet enn reservatet, og til reguleringen av et mindre boligfelt umiddelbart nordøst for bebyggelsen på Nesøya hovedgård.

Grunneierne har under disse omstendigheter gjort gjeldende at den påregnelige utvikling, dersom fredningssaken ikke hadde kommet opp, hadde vært en regulering som medførte vern av områdene umiddelbart rundt tjernet, men som forøvrig ville ha åpnet det nåværende reservat eller deler av det for utbygging.

Dersom kommunen hadde regulert til friområde, må det antas at dette hadde skjedd etter §25 nr. 4 i bygningsloven av 1965.

Området er i seg selv ikke for stort til å bli ansett som et internt friområde. De tilliggende boligområder har ikke egne friområder. Et friområde rundt tjernet måtte således påregnes å bli brukt av befolkningen på hele Nesøya, som i denne forbindelse må sees som ett avgrenset område. At friområdet også ville bli brukt av Askers befolkning forøvrig, slik staten har gjort gjeldende, er uaktuelt. Også ved en regulering til friområde hadde det etter dette vært riktig å fastsette tomteerstatning etter strøkspris på grunnlag av "parkprinsippet", med holdepunkt i den rettspraksis som også staten har påberopt seg.

Grunneierne er enig i at det ved fastsettelse av en tomteerstatning må tas utgangspunkt i det prisnivå som i 1978 hadde dannet seg for råtomter på grunnlag av prisforskriftene. De har i den anledning vist til det omfattende fremlagte pristakstmateriale fra årene 1978-80, og gjort gjeldende at riktig prisnivå på grunnlag av de foreliggende takster må være kr. 45,- pr.m2. Det er også vist til skjønn fra tiden etter opphevelsen av pristakstplikten med fastsettelse av erstatninger for områder på Nesøya med opp til kr. 800,- pr. m2, samt gjort gjeldende at taksten på kr. 22,- pr. m2 fra 1969 tillagt renter og rentes rente ville tilsvart omtrent kr. 45,- pr. m2 i 1978. Grunnlagsinvesteringene ville ha blitt relativt beskjedne.

Vedrørende spørsmålet om utmåling av erstatning etter bruksverdi for skog, som for grunneierne blir subsidiært, har også de i det vesentlige gjort gjeldende det samme som for herredsretten, og lagmannsretten finner det forsåvidt tilstrekkelig å vise til herredsrettens premisser.

På bakgrunn av plenumsdommen i Rt-1987-127 er det anført at erstatningen ville ha blitt reinvestert i skogsdriften, og at det ikke er grunnlag for å benytte en høyere rentefot enn 3 1/2 % ved kapitaliseringen.

Hensett til den lange tid som har gått siden fredningen ble vedtatt og til den senere tids utvikling i rentenivået, har grunneierne gjort gjeldende at avsavnsrenten må settes til i ethvert fall 14 %, og at det i tillegg må beregnes rentes rente. Det er vedrørende rentespørsmålet bl.a. vist til Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 9. november 1987 (Gjellebekkskjønnet).

Grunneierne Randi Aaeng og Helen Blehr Alvarez har nedlagt slik

"Påstand:

1. Underskjønnets erstatninger forhøyes.

2. Saksøkte pålegges å betale saksøkernes utgifter til teknisk og juridisk bistand ved Overskjønnet, samt de lovbestemte utgifter ved overskjønnssaken."

Grunneierne Bente Heftye Blehr og Karin Blehr har nedlagt slik påstand:

"1. Bente Heftye Blehr og Karin Blehr tilkjennes full erstatning for det økonomiske tap de blir påført ved de restriksjoner som er pålagt deres eiendommer, gnr. 40 bnr. 1, 2 og 256 samt ideell andel av gnr. 40 bnr. 373 i Asker, gjennom det vedtak om fredning av Nesøytjern Naturreservat som ble truffet ved Kgl. resl. av 10. mars 78.

Herunder tilkjennes erstatning for tapte utparsellerings- og utbyggingsmuligheter.

2. Det tilkjennes renter og rentesrenter av erstatningsbeløpene fra 10. mars 78 til rettskraftig skjønn, etter en rentefot som fastsettes av retten.

3. Det tilkjennes erstatning for utgifter til juridisk og tekniske bistand for lagmannsretten."

Lagmannsretten bemerker:

Etter naturvernloven §20 første ledd, slik bestemmelsen lyder etter lovendringen av 15. februar 1985, har grunneierne krav på erstatning for det økonomiske tap som er en følge av fredningen. Erstatningsutmålingen skal skje på samme måte som om det ved ekspropriasjon var blitt pålagt negative servitutter av samme innhold som fredningsvedtaket med tilhørende bestemmelser, jfr. Ot.prp. nr. 46 for 1983-84 15.

Etter naturvernloven §20 annet ledd, skal erstatningen fastsettes i samsvar med reglene i vederlagsloven av 6. april 1984. Lagmannsretten kan ikke se at endringsloven forarbeider gir grunnlag for å konstatere at adgangen til å tilkjenne erstatning for tapte utbyggingsinteresser - som er det sentrale spørsmål i den foreliggende sak - skal være snevrere i fredningssaker etter naturvernloven enn i ordinære ekspropriasjonssaker.

Det følger videre av naturvernloven §20 annet ledd, jfr. vederlagsloven §10, at det er verdien på tidspunktet for fredningsvedtaket - 10. mars 1978 - som skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen.

Det sentrale spørsmål ved avgjørelsen av om det er grunnlag for å tilkjenne erstatning for tapte utbyggingsinteresser, blir da hva som i 1978 hadde vært den påregnelige utvikling "som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden", jfr. vederlagsloven §5 annet ledd.

Lagmannsretten er som herredsretten kommet til at det hadde vært påregnelig med boligbygging på en del av det område som er utlagt til naturreservat.

Ved vurderingen er det naturlig å ta utgangspunkt i de kryssende interesser som er knyttet til reservatområdet.

På den ene side må det legges vekt på at Nesøya er et attraktivt boligområde med et betydelig press på tomtepotensialet, og at områdene rundt tjernet representerer et førsteklasses tomteareal, slik det er uttrykt i brevet av 21. januar 1970 fra finansrådmannen til Kommunaldepartementet. Nærheten til Fornebu synes ikke å dempe presset. Det er også på det rene at grunneierne har ønsket å kunne utparsellere deler av det nåværende reservat til boligtomter, og at de også i perioder har vært aktivt engasjert i arbeidet med utvikling av området.

På den annen side er det på det rene at verneinteressene i området har vært og er betydelige, i første rekke i det nære tjernområdet og i edelløvskogbestanden på nordsiden av tjernet. Grunneierne har vært innstilt på bevaring av en betydelig del av området, hvilket har ført til at det i lengre tid praktisk talt ikke har vært avvirket i skogen. Både grunneierne og kommunen har også åpenbart i lengre tid vært innstilt på å samarbeide i spørsmålet om disponeringen av området.

Det er på denne bakgrunn lagmannsretten må vurdere hva som hadde vært den sannsynlige regulering dersom fredningen ikke hadde kommet.

Bortsett fra generalplanarbeidet foreligger det ingen opplysninger om kommunalt reguleringsarbeid i tiden etter 1970. Dette må åpenbart sees i sammenheng med at staten i denne tiden påbegynte arbeidet med fredningssaken. Forholdet gir ikke grunnlag for å konstatere at det ikke hadde skjedd noen regulering dersom saken ikke hadde kommet i gang som fredningssak. Tvert imot finner lagmannsretten det overveiende sannsynlig at de kryssende interesser i området og presset på det til utbyggingsformål hadde ført til at det hadde blitt regulert i løpet av 1970-årene, dersom det ikke hadde blitt fredet. Det må i denne forbindelse også legges vekt på at forhandlinger mellom kommunen og grunneierne hadde foregått siden tidlig i 1960årene, og at kommunen åpenbart har vært interessert i å finne frem til en ordning i minnelighet med grunneierne, ikke minst fordi disse frivillig hadde avstått fra å drive i skogen mens forhandlingene pågikk.

På bakgrunn av disse momenter anser lagmannsretten det som overveiende sannsynlig at fortsatte forhandlinger mellom kommunen og grunneierne hadde ført til at området i løpet av 1970-årene hadde blitt regulert på en måte som tillot boligbebyggelse i ytterkant av det nåværende reservatområde, både på sydsiden og nordsiden av tjernet, mens selve tjernet og de nærmeste områder rundt det, herunder edelløvskogen på nordsiden, hadde blitt utlagt som friområde. Lagmannsretten er således enig med herredsretten vedrørende dette spørsmål, og er også enig med herredsretten i at tillatt utnyttelsesgrad for området sett under ett hadde blitt meget lav. Når det først legges til grunn at området ville ha blitt regulert i løpet av 1970-årene, må det tas utgangspunkt i forholdene slik de ville ha fremstått på reguleringstidspunktet, ved vurderingen av flystøyproblematikkens betydning for reguleringen. Den faktiske utvikling som har funnet sted senere, kan her ikke tillegges vekt. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ikke kan antas at flystøyproblematikken ville ha forhindret en slik regulering som beskrevet foran, og kan i den forbindelse tiltre herredsrettens begrunnelse, som finnes dekkende også for lagmannsrettens vurdering av spørsmålet. Det tilføyes at de deler det hadde vært aktuelt å disponere til boligformål, befinner seg helt i ytterkant og tildels utenfor de områder som ifølge rundskriv og støysonekart ikke er anbefalt benyttet til boligformål.

Med den sannsynlige regulering lagmannsretten tar utgangspunkt i, ville den sannsynlige utnyttelse av området ha vært at det ble solgt under ett til en utbygger som hadde stått for utviklingen av de deler av det som kunne bebygges, forsåvidt etter mønster av den avtale som Randi Aaeng og Helen Blehr Alvarez allerede i 1968 hadde inngått med Kongshaugen Byggeselskap A/S.

Erstatningen blir etter dette å fastsette som en råtomtepris. I motsetning til herredsretten finner lagmannsretten det naturlig å fastsette erstatning bare for landarealene, slik at tjernet og holmen sees som en tilleggsverdi til disse. En finner det også mest dekkende å fastsette erstatningen som en gjennomsnittspris pr. m2. Noe grunnlag for å fastsette forskjellige erstatninger for de enkelte deler av området kan en ikke se at det er.

Erstatningen blir etter dette å fastsette med utgangspunkt i salgsverdien som råtomteareal i 1978. Ved erstatningsfastsettelsen skal det tas utgangspunkt i det pristakstnivå som måtte ha dannet seg for sammenlignbare arealer i området, jfr. bl.a. Rt-1972-374, og individuelle forhold ved den eiendom som skal verdsettes, må også vurderes med utgangspunkt i dette nivå.

Det vises forsåvidt til det takstmateriale som grunneierne har påberopt seg, jfr. foran.

Ved den nærmere vurdering er det naturlig å ta hensyn til at det for de deler av området som hadde kunnet bebygges, åpenbart ville ha dreiet seg om svært attraktive boligtomter, til tross for flystøyen. Nærheten til tjernet og friområdet rundt det ville videre ha representert en betydelig tilleggsverdi.

Etter vitneforklaringen fra arkitekt Erik Anker legger lagmannsretten videre til grunn at det eksisterende veinett på Nesøya og tilknytningen til riksveinettet ikke hadde hatt behov for utvidelse som følge av den aktuelle utbygging. De nødvendige omkostninger med avløpsledninger til feltet og utvidelse av den aktuelle rensestasjon hadde også ifølge Anker blitt relativt beskjedne.

På den annen side må det legges vekt på at utnyttelsesgraden for området sett under ett ville ha blitt svært lav, og at flystøyen i ethvert fall ville ha virket noe dempende på prisen, slik det også har kommet til uttrykk i deler av det foreliggende pristakstmateriale.

Lagmannsretten kan ikke se at området i dag har noen verdi på grunneiernes hånd som kan gi grunnlag for fradrag i erstatningen. Noen salgsverdi har det ikke, og skjøtselsplanen gir heller ikke grunnlag for noen avkastning av skogsdriften.

Lagmannsretten er etter dette blitt stående ved å fastsette grunnerstatningen - som da ikke omfatter de arealer som utgjøres av tjernet med holmen - til kr. 40,- pr. m2.

De spørsmål som er reist i tilknytning til bruksverdien som skog og de øvrige subsidiære spørsmål partene har tatt opp, er det etter dette ikke nødvendig å ta standpunkt til.

Avsavnsrenten til grunneierne skal fastsettes for perioden fra 10. mars 1978, altså for et meget langt tidsrom. Skjønn ble krevet av grunneierne allerede i 1979, og det kan ikke sies at de kan lastes for at forhandlingene for herredsretten trakk så lenge ut. Det vises forsåvidt til redegjørelen i underskjønnet. Ved renteberegningen må det tas hensyn til den lange tid som har gått, og til rentenivået til enhver tid. Lagmannsretten finner at en rente på 14 % årlig vil gi dekkende erstatning for tapet. Det er da ikke grunnlag for å regne rentesrente, jfr. Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 9. november 1987.

Formelt står grunneierne som saksøkere i de to skjønn. Partene er imidlertid enige om at saksomkostningsspørsmålet skal behandles som om saken hadde vært reist etter de saksbehandlingsregler som ble tatt inn i naturvernloven §20b annet ledd, ved lovendringen i 1985.

Begge prosessfullmektiger har inngitt arbeidsoppgave. H.r.advokat Hagemann har oppgitt sine parters omkostninger til kr. 44870,-, hvorav kr. 42000,- utgjør salær, mens h.r. advokat Røer har oppgitt sine parters omkostninger til kr. 40000,-, som i sin helhet utgjør salær. Staten har ikke hatt bemerkninger til omkostningsoppgavene, som lagmannsretten legger til grunn for omkostningsavgjørelsen.

Staten betaler også de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Overskjønn nr. 43/86:

1. For fredningen av deler av gnr. 40 bnr. 1, 2 og 256 samt gnr. 40 bnr. 373 i Asker i forbindelse med opprettelsen av Nesøytjern naturreservat betaler Staten v/Miljøverndepartementet erstatning til Karin Blehr og Bente Heftye Blehr med kr. 40,- - førti kroner - pr. m2, med unntak av Nesøytjern med iliggende holme, samt sonene 14 og 17-20 i skjøtselsplanen. I tillegg til erstatningen kommer 14 - fjorten prosent årlig rente fra 10. mars 1978 til betaling skjer.

2. Staten v/Miljøverndepartementet betaler erstatning for saksomkostninger til Karin Blehr og Bente Heftye Blehr med kr. 44870,- - førtifiretusenåttehundreogsytti -.

2. Overskjønn nr. 44/86:

1. For fredningen av deler av gnr. 40 bnr. 32, 539 og 671 samt gnr. 40 bnr. 373 i Asker i forbindelse med opprettelsen av Nesøytjern naturreservat betaler Staten v/Miljøverndepartementet erstatning til Randi Aaeng og Helen Blehr Alvarez med kr. 40,- - førti kroner - pr. m2, med unntak av Nesøytjern med iliggende holme. I tillegg til erstatningen kommer 14 - fjorten - prosent årlig rente fra 10. mars 1978 til betaling skjer.

2. Staten v/Miljøverndepartementet betaler erstatning for saksomkostninger til Randi Aaeng og Helen Blehr Alvarez med kr. 40000,- - førtitusen -.

3. Begge overskjønn:

1. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet.

2. Staten v/Miljøverndepartementet betaler de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet.