RG-1989-990
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-03-31 |
| Publisert: | RG-1989-990 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Skjønn av 31. mars 1989 i Overskjønn LE-1988-00032, Hl.nr. 443/88. |
| Parter: | Saksøker: Ingeborg Thomle (Prosessfullmektig: Advokat Lars Haugan, Oslo). Saksøkte: Else Dahls dødsbo v/Reidar Syberg Hjelpeintervenient: Direktør Olav Thon (Prosessfullmektig: H.r. advokat Ole Borge, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Wilhelm Omsted Skjønnsmenn: 1. Murmester/ingeniør Anfinn Hansen, Oslo 2. Siviling. Eilif Holte, Oslo 3. Murmester/ingeniør Rune H. Heder, Asker 4. Direktør Jan G. Eckhoff, Oslo |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §172, Skjønnsprosessloven (1917) §42, Aksjeloven (1976) §3-3, §179, §93, §2, Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1939) §35 |
Saken gjelder skjønn etter aksjeloven §3-3, fjerde, jfr. annet ledd, annet punktum.
Else Dahl overdro ved kontrakt av 11. juli 1985 sine 37 aksjer i A/S Kirkegaten 34 til Olav Thon for 12 millioner kroner. Selskapets øvrige aksjer, ialt 56 aksjer, tilhørte Ingeborg Knutz, nå Thomle, og hennes mor Randi Dahl som hadde en aksje. Ingeborg Thomle har senere overtatt denne aksjen. I selskapets vedtekter er det inntatt bestemmelse om forkjøpsrett for øvrige aksjonærer ved salg til noen som ikke tidligere er aksjonær. Ved salget av aksjene tilbød Else Dahl de to øvrige aksjonærer å overta de solgte aksjer til den pris hun hadde avtalt med Thon. Ingeborg Thomle meddelte at hun ville benytte forkjøpsretten. Hun var ikke villig til å betale den pris som var avtalt med Thon, og fremsatte den 3. september 1985 begjæring til Oslo byrett om skjønn til fastsettelse av aksjenes verdi under henvisning til aksjeloven §3-3 fjerde ledd.
Else Dahl med Olav Thon som hjelpeintervenient bestred at det var adgang til å holde skjønn og påstod skjønnsbegjæringen avvist. Ved Oslo byretts kjennelse av 24. januar 1986 ble skjønnet besluttet fremmet. Kjennelsen ble påkjært til Eidsivating lagmannsrett som ved kjennelse av 24. mars 1986 stadfestet byrettens avgjørelse. Etter videre kjæremål ble byrettens og lagmannsrettens kjennelser opphevet, og saken hjemvist til byretten til fortsatt behandling ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 24. juli 1986. Oslo byrett avsa så den 18. desember 1986 kjennelse hvorved skjønnet ble fremmet, og denne avgjørelse ble stadfestet av lagmannsretten ved kjennelse av 16. mars 1987. Et videre kjæremål over lagmannsrettens avgjørelse ble forkastet av Høyesteretts kjæremålsutvalg ved kjennelse av 19. juni 1987. Ved disse avgjørelser ble spørsmålet om saksomkostninger utsatt til den avsluttende avgjørelse i skjønnssaken, jfr. tvistemålsloven §179, første ledd, tredje punktum.
Else Dahl døde i februar 1986, og hennes dødsbo har trått inn i saken.
Oslo byrett avsa skjønn den 16. januar 1988 med slik slutning:
"1. Vederlaget for aksjer i Kirkegt 34 A/S som Olav Thon har kjøpt av fru Else Dahl fastsettes ikke ved skjønn.
2. Ingeborg Knutz tilpliktes å erstatte Elsa Dahls dødsbo og Olav Thon omkostninger i anledning saken med kr. 164815,-, herav utlegg med kr. 24815,-"
Ingeborg Thomle har i rett tid begjært overskjønn avholdt. Else Dahls dødsbo og hjelpeintervenienten har dessuten erklært kjæremål over byrettens omkostningsavgjørelse, og Ingeborg Thomle har erklært motkjæremål. Kjæremålssaken er av lagmannsretten stilt i bero inntil det viser seg om overskjønn blir fremmet.
Overskjønnsforhandlingene er holdt 20 - 22 februar 1989. Svein Dahl, som møtte på vegne av Else Dahls dødsbo, samt hjelpeintervenienten og Ingeborg Thomle avga partsforklaringer, og det ble gitt forklaringer av 3 vitner. Retten foretok befaring av eiendommen Kirkegt. 34, og det ble foretatt dokumentasjon slik som rettsboken viser.
Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens skjønn og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Saksøkeren, Ingeborg Thomle, har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for underskjønnet.
Eiendommen er selskapets hovedaktivum. Familien kjøpte eiendommen omkring 1930, og det har vært klart at eiendommen skal være et heleiet familieselskap. Ingeborg Thomle har sin daglige virksomhet i eiendommen, og hun ønsker ikke å få noen utenforstående inn som medeier i selskapet. Dette er bakgrunnen for at hun gjør forkjøpsretten gjeldende.
Salget gjelder en minoritetspost, 40 % av selskapets aksjer. Ved vurderingen av aksjenes verdi må det tas hensyn til selskapets driftresultater slik de fremkommer i de fremlagte årsregnskaper. Den faktiske årsleie var da ca kroner 2032000,-. Eiendommen var dårlig vedlikeholdt da salget fant sted, og det er verdien på dette tidspunkt som må legges til grunn. Av de fremlagte takster må det legges betydelig vekt på de to leieverdiberegninger som er foretatt av statsautorisert eiendomsmegler Aarsland i 1983 og 1984 samt den takst som ble avholdt i 1984 av sivilingeniør Olsvold, ingeniør Finkenhavn og siviløkonom Christoffersen. Den siste takst konkluderer med en låneverdi på eiendommen på kr. 17500000,- hvilket tilsvarer en totalverdi på noe over kr. 20000000,-. Selv om arealene skulle vise seg å være noe større enn hva det er regnet med i denne takst, får det ingen vesentlig betydning. Det fremheves også at det ved fastsettelse av arveavgift etter Eilif Dahl, som døde i januar 1985, ble regnet med en verdi på eiendommen på kr. 12500000,-. Den uttalelse som saksøkte har henvist til fra Opak A/S fra 1986, og som angir en omsetningsverdi på eiendommen på kr. 45000000,-, er avgitt i en særlig optimistisk periode, og innebærer en betydelig overvurdering av verdien.
Det er ikke riktig bare å ta hensyn til eiendommens substansverdi. Også det latente skatteansvar ved salg av eiendommen må tas i betraktning når aksjenes verdi skal bestemmes.
Den verdi som kjøpekontrakten mellom Else Dahl og Olav Thon bygger på, er urimelig høy og må settes til side etter aksjeloven §3-3 annet ledd. Thon har vært villig til å betale en spesielt høy pris, men det er ikke tilstrekkelig til å begrunne at dette er en markedspris som det kan legges vekt på. Det henvises for så vidt til Rt-1987-1386, særlig side 1392. Denne dom gjelder riktignok husleieloven §35, men prinsippet må gjelde også i et tilfelle som det foreliggende.
Markedsverdien har her ikke vært prøvet i forhandlinger med andre. Det aksepteres at ikke ethvert misforhold kan føre til at verdien må fastsettes ved skjønn etter aksjeloven §3-3. Misforholdet er imidlertid etter Ingeborg Thomles oppfatning her så klart og tydelig at prisen må nedsettes. Det kreves ikke at det skal foreligge åpenbar urimelighet, jfr. Marthinussen og Aarbakke, Aksjeloven side 94-95 og forarbeidene til den beslektede bestemmelse i avtaleloven §36 (Ot.prp. nr. 5 (1982-1983) side 30). Forøvrig viser lagmannsretten til gjengivelsen av Ingeborg Thomles anførsler i underskjønnet.
Ingeborg Thomle har for overskjønnet nedlagt slik påstand:
"1. Saksøktes prisforlangende på kr. 12 mill. med tilleggsvilkår i avtale av 11. juli 85 for 37 aksjer i Kirkegt. 34 A/S tilsidesettes som urimelig og nedsettes ved skjønn til det rimelige.
2. Saksøkeren tilkjennes saksomkostninger, herunder sakomkostninger for de tidligere behandlinger."
Saksøkte, Else Dahls dødsbo og hjelpeintervenienten, Olav Thon, har i det vesentlige anført:
Utgangspunktet for saken vil være å vurdere om den vedtektsbestemte løsningssum, dvs. den avtalte kjøpesum, er urimelig. Det må da først foretas en vurdering av aksjepostens markedsverdi og dernest en vurdering av om denne verdi innebærer at kjøpesummen er urimelig høy. Ved denne vurdering må man begynne med eiendommens verdi. Markedsprisen vil være noe annet enn de forskjellige takster som det er henvist til fra saksøkerens side. Spesielt for eiendomsmegler Aarslands vurdering av leiegrunnlaget må det legges vekt på at det for denne taksts vedkommende foreligger et "etterslep" etter at prisreguleringen ble opphevet. For så vidt angår den takst som ingeniør Finkenhavn m.fl. har avgitt fremheves det at de opplysninger denne taksten bygget på, var feilaktige, både med hensyn til eiendommens arealer og leier. Også verdivurderingen fra Opak A/S bygger på et for lite areal. Det riktige areal vil føre til en eiendomsverdi som etter Opak's vurdering ville ha ligget på ca 50 mill. kroner. Omtrent samme resultat vil følge av en beregning bygget på tomteverdi i strøket med tillegg av bebyggelsens tekniske verdi.
Tas selskapets status i betraktning slik at det justeres for eiendommens verdi, vil verdien pr. aksje ligge over den avtalte kjøpesummen.
Ved salg av eiendommen fra aksjeselskapet vil det oppstå et skatteansvar for selskapet. Det er imidlertid ikke noen grunn til å foreta noen reduksjon for dette. Skjønnet må baseres på en forutsetning om selskapets fortsatte drift. Det må da tas i betraktning at eiendommen har store uutnyttede muligheter. Driften og administrasjonen har vært vanskjøttet, men det er uten betydning for vurderingen av verdien. Det avgjørende er leieforholdenes karakter. Det er ikke dokumentert at det ligger restriksjoner i leiekontraktene som hindrer leieforhøyelse til markedsleie. De faktisk oppkrevede leier er da uinteressante. Med hensyn til leienivået i markedet er det vist til en rekke eksempler på leier i Oslo sentrum.
At eiendommens driftresultat etter regnskapene ikke har vært tilfredstillende, henger sammen med at de oppkrevde leier har vært for lave, og at det har vært forholdsvis store uttak til aksjonærene.
Den pris som er avtalt mellom Else Dahl og Olav Thon ligger ikke over aksjenes markedsverdi. Under enhver omstendighet må det foreligge en klar og kvalifisert urimelighet for at den avtalte kjøpesummen skal settes til side, og at dette er tilfelle har saksøkeren bevisbyrden for. Det er vist til forarbeidene til aksjelovens, Ot.prp. 19 (1974-75) samt Rt-1971-132, Rt-1959-1009, Rt-1984-1203, Rt-1985-1199 og Rt-1987-1386.
Saksøkte og hjelpeintervenienten har nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt. Oslo Skjønnsretts skjønn av 16. januar 1988 stadfestes.
Subsidiært: Saken hjemvises til ny behandling i Oslo Skjønnsrett.
Subsubsidiært: Verdien av 37 aksjer i Kirkegaten 34 A/S fastsettes av overskjønnsretten.
I alle tilfeller. Ingeborg Thomle tilpliktes å erstatte Else Dahls dødsbo og Olav Thon saksomkostninger frem til 16. januar 1988 med kr, 270987, med tillegg av 18 % p.a. rente fra 12. januar 1988 og til betaling skjer samt sakomkostninger i forbindelse med kjæremålet av 15. februar 1988 og overskjønnet."
Lagmannsretten bemerker:
I vedtektene for selskapet er det bestemt at aksjonærene har forkjøpsrett ved salg av aksjer. Det er ikke angitt noe om hvilken verdi som skal legges til grunn når forkjøpsretten benyttes. Det vil da være den avtalte salgsum som etter vedtektene skal legges til grunn for forkjøpet. Etter aksjeloven §3-3, annet ledd, annet punktum vil denne bestemmelse kunne settes til side så langt den fører til et resultat som er urimelig.
Partenes anførsler har dreiet seg om hvorvidt den salgssum som ble avtalt for aksjene, er urimelig høy sett i forhold til aksjenes markedsverdi. Det er ikke grunnlag for, og heller ikke hevdet, at det vil føre til noe urimelig resultat å legge markedsverdien til grunn.
Den verdivurdering som da må foretas, er aksjepostens antatte salgsverdi ved fri omsetning i det åpne marked. Det vil imidlertid ikke være riktig å ta hensyn til den pris en enkelt kjøper av særlige grunner vil kunne tenkes å gi. Skjønnet vil måtte baseres på det flere uavhengige kjøpere må antas å finne passende som pris. Ved denne vurdering vil selskapets samlede virksomhet måtte danne utgangspunktet.
A/S Kirkegaten 34 har eiendommen som sitt eneste aktivum av betydning. Ut over dette består selskapets aktiva kun av bankinnskudd og lån til aksjonærer. Selskapets formål er ifølge vedtektene " å erverve og utnytte som eier, Kirkegaten. nr. 34 i Oslo ". På denne bakgrunn vil en vurdering av markedsverdien av den solgte aksjepost måtte bygge på eiendommens verdi. Det vil da ikke være riktig å bygge på et salg av eiendommen, men på at eiendommen drives videre av selskapet på en rimelig og fornuftig måte overenstemmende med selskapets formål. Lagmannsretten finner derfor ikke å kunne legge noen vekt på det latente skatteansvar som måtte utløses på selskapet hånd ved et salg av eiendommen.
Eiendommen ligger i et meget sentralt og godt forretningsstrøk i Oslo, like ved Karl Johansgate. Den har en relativt kort gatefasade, ca 16 meter, og tomten er forholdsvis dyp med en passasje med forretninger på begge sider. Bebyggelsen er oppført med tre lysgårder, noe som gir gode vindusforhold. Bebyggelsen er helt eller delvis fundamentert på alunholdig fjell. Det er skader i kjellergulvene, og noen mindre skader i veggene i kjelleren, men ikke av betydning oppover i etasjene. Det har under forhandlingene for lagmannsretten vært noen tvil om størrelsen av det brutto gulvareal. Etter målinger foretatt på de fremlagte tegninger,er arealet beregnet til 6557 kvm., fordelt med 4870 kvm. kontorer og forretningslokaler etc. og 1687 kvm. kjeller. Av kjellerarealet har ca 400 kvm. lav etasjehøyde, og ca 620 kvm. stor etasjehøyde.
Forøvrig viser lagmannsretten til den beskrivelse byretten har gitt av eiendommen, underskjønnet side 9 - 10.
Etter det opplyste var bebyggelsen ved salget av aksjene, i vedlikeholdsmessig mindre god stand. Etter denne tid er det foretatt oppussing og påkostninger. Arbeidene var i en viss utstrekning påbegynt på salgstidspunktet. Ingeborg Thomle har opplyst at det i 1986 ble brukt ca 1,2 mill. kroner, i 1987 ca 1,2 mill. kroner og i 1988 ca 2 mill. kroner. Disse omkostninger er finansiert over gårdens drift, uten låneopptak.
Det er ikke fremlagt leiekontrakter som viser hvilke husleier som nå er aktuelle, men Ingeborg Thomle har opplyst at samlede leieinntekter nå utgjør ca 4,5 mill. kroner i året. Regnskapet for 1985 (salgsåret) viser leieinntekter på kr. 2007000,- og vedlikeholdsutgifter på kr. 971000,-. De bokførte aktiva var kr. 2030000,- hvorav eiendommen var oppført med kr. 960000,-. Samlet bokført gjeld var kr. 2123000,-.
Lagmannsretten finner det klart at leieinntektene lå atskillig lavere enn det man kunne forvente i 1985 selv om det tas i betraktning at bebyggelsen var i mindre god stand.
Utviklingen av leieinntektene i de siste år viser at leien i 1985 lå betydelig under markedsleien, og at det forelå reelle muligheter med hensyn til eiendommens utnyttelse som ikke kom til uttrykk i selskapets driftresultat. Lagmannsretten har under befaringen registrert at det fortsatt foreligger betydelige muligheter for å utnytte udisponerte arealer i bygningen. På tidspunktet for salget forelå det således utviklingsmuligheter som også har hatt betydning for selskapets verdi. Selv om det var, og fortsatt er, behov for opprusting av eiendommen, er det åpenbart at den ved salget hadde en meget betydelig verdi for selskapet som inntektskilde. Bygningens vedlikeholdsmessige tilstand må antas bare i mindre grad å ha påvirket den pris en kjøper ville ha vært villig til å betale for aksjene. Gjeldsbelastningen i selskapet, og dermed kapitalutgiftene, utgjør et beskjedent beløp i forhold til eiendommens verdi.
Lagmannsretten finner ikke at den pris som ble avtalt mellom Else Dahl og Thon for aksjene lå over den markedsverdi de hadde. Som byretten, antar lagmannsretten at det, basert på tilsvarende omsetninger og markedsleier i Oslo sentrum på den tid, ikke ville ha vært noe påfallende med en høyere pris enn den avtalte.
Det vederlag Ingeborg Thomle må betale ved utøvelsen av forkjøpsretten, blir derfor ikke å fastsette ved skjønn.
For så vidt angår underskjønnet og overskjønnet vil saksøkeren måtte erstatte saksøkte og hjelpeintervenienten saksomkostninger, jfr. skjønnsloven §42, første ledd, første punktum. Det foreligger ikke grunnlag for å anvende unntaksregelen i bestemmelsens annet ledd.
Med hensyn til behandlingen av avvisningsspørsmålet finner lagmannsretten at saksomkostningene må avgjøres etter tvistemålsloven alminnelige regler, jfr. skjønnsloven §2. Skjønnsloven §42 kan ikke sees å regulere omkostningsansvaret for denne del av saken som har vært undergitt særskilt behandling etter tvistemålsloven §93. Saksøktes påstand om avvisning har ikke ført frem. Det har imidlertid dreiet seg om tvilsomme spørsmål som først har fått sin endelige løsning ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 19. juni 1987. Lagmannsretten finner derfor at sakomkostninger ikke bør tilkjennes, jfr. tvistemålsloven §172, annet ledd.
Saksøktes prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave på kr. 383434,40. Av dette er kr. 50000,- salær for overskjønnet og kr. 220000,- salær for de øvrige instanser, inklusive kjæremålsinstansene. Det øvrige er utlegg og renter av omkostningsbeløpet.
Lagmannsretten er enig i byrettens skjønnsmessige ansettelse av omkostninger for underskjønnet. Av disse omkostninger skal det svares morarente fra forfall som var 14 dager fra underskjønnets forkynnelse for saksøkeren, d.v.s. 10. februar 1988. Omkostningene for lagmannsretten settes til kr. 56873,60, hvorav kr. 6873,60 er for utlegg.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Vederlaget for de aksjer i A/S Kirkegaten 34 som Olav Thon har kjøpt av Else Dahl ved kjøpekontrakt av 11. juli 1985, fastsettes ikke ved skjønn.
2. I saksomkostninger betaler Ingeborg Thomle til Else Dahls dødsbo og Olav Thon, for byretten 164815,- - etthundreog sekstifiretusenåttehundreogfemten 00/100 - kroner med tillegg av 18 % årlig rente fra den 10. februar 1988, og for lagmannsretten 56873,60 - femtisekstusenåttehundreogsyttitre 60/100 - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.