RG-1990-1251 (2)

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1990-02-28
Publisert:	RG-1990-1251 *
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett - Eidsivating lagmannsrett LE-1987-00678 D, hl.nr. 1079/87. Lagmannsrettens dom har vært påanket til Høyesterett, men anken ble av kjæremålsutvalget nektet fremmet til Høyesterett i medhold av bestemmelsen i tvistemålsloven §373, tredje ledd nr. 1, se HR-1990-00467K .
Parter:	Ankende part: Sverre Ombudstvedt (Prosessfullmektig: H.r.advokat Odd Wisløff, Oslo). Motpart: Oslo kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/adv. Mary-Ann Hedlund, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Rakel Surlien, formann. Lagdommer Anders Bøhn. Ekstraordinær lagdommer Carl Hugo Endresen
Lovhenvisninger:	Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §2, §8, Tvistemålsloven (1915) §180, §373, Vannfallrettighetsloven (1917), Midlertidig lov om visse finansielle tiltak (1945), Midl lov om forkjøpsrett til utbyggingsformål mm (1965), Konsesjonsloven (1974), §4, §6

Sverre Ombudstvedt kjøpte ved kjøpekontrakt av 15. april 1985 eiendommen Frognerveien 3 i Oslo av A/S Frognerveien 3. Kjøpesummen, kr 3250000, er betalt, og skjøte på eiendommen er tinglyst 23. desember 1985.

A/S Frognerveien 3 ble stiftet 10. februar 1922. Aksjonærer var Sverre Ombudstvedts far og onkel og hans 2 brødre. Sverre Ombudstvedts far døde i 1969 og moren i 1976. Ved skiftet etter lengstlevendes død ble samtlige aksjer i A/S Frognerveien 3 overdratt til A/S Tordenskiolds Plass 3. Av aksjene i dette selskap eier Sverre Ombudstvedt og hans søster Fanny Wold hver 43,6%, mens en brordatter, Astrid Ombudstvedt, eier de resterende 12,8%.

Melding om overdragelsen av Frogneveien 3 ble sendt kommunen 24. oktober 1985, og Oslo bystyre fattet 5. februar 1986 jfr. kommuneadvokatens prosesskrift av 23. februar 1987, følgende vedtak:

"1. Oslo kommune benytter seg av sin forkjøpsrett til Frognervn. 3, gnr. 213 bnr. 120. Forkjøpet gjøres gjeldende på vegne av beboernes borettslag.

2. Boligrådmannen gis fullmakt til å gjennomføre forkjøpet og eventuelt ta de rettergangsskritt som synes nødvendig for gjennomføringen.

3. Boligrådmannen gis fullmakt til å videreselge gården til beboernes borettslag på de vilkår som følger av standard videresalgskontrakt.

4. Boligrådmannen gis fullmakt til å frafalle forkjøpsretten såfremt beboerne får anledning til å erverve eiendommen direkte fra hjemmelshaveren.

5. Kjøpesummen kr 3240000 med tillegg av omkostninger posteres på konto 1690460. Salgssummen posteres på konto 1690800 og rentene på konto 1890789."

Sverre Ombudstvedt hadde, før bystyrets vedtak ble fattet, i brev av 3. februar 1986 til Eiendomsetaten og formannskapet gitt uttrykk for den oppfatning at forkjøpsrett ikke kunne gjøres gjeldende fordi overdragelsen kom inn under bestemmelsen i loven §2 fjerde ledd. Etter at bystyret hadde fattet sitt vedtak, bad Ombudstvedt i brev av 5. mars 1986 om at vedtaket måtte bli omgjort. Henvendelsen ble 26. november 1986 besvart med at saken hadde vært forelagt kommuneadvokaten, som hadde uttalt at bystyret var avskåret fra å omgjøre sitt vedtak.

Ved stevning av 14. januar 1987 reiste Ombudstvedt søksmål mot Oslo kommune med påstand om at bystyrets vedtak om bruk av forkjøpsrett skulle kjennes ugyldig. Kommunen påstod seg frifunnet og reiste motsøksmål med påstand om at Ombudstvedt skulle tilpliktes å utstede skjøte på eiendommen til Oslo kommune.

Ombudstvedt påstod seg frifunnet i motsøksmålet.

Oslo byrett avsa dom i saken 1. september 1987. Domsslutningen lyder:

"I hovedsøksmålet: Oslo kommune frifinnes.

I motsøksmålet: Sverre Ombudstvedt tilpliktes å overskjøte eiendommen gnr. 213 bnr. 120, Frognerveien 3 i Oslo til Oslo kommune mot oppgjør i henhold til lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder av 29. april 1977 nr. 34 §8 jfr. §6

I begge søksmål: Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Ombudstvedt har i rett tid påanket byrettens dom og nedlagt slik påstand:

"1. I hovedsøksmålet. Oslo bystyres vedtak av 5. februar 1986 i sak nr. 77 om bruk av kommunal forkjøpsrett til eiendommen Frognerveien 3, gnr. 213, bnr. 120 er ugyldig.

2. I motsøksmålet: Sverre Ombudstvedt frifinnes.

Sverre Ombudstvedt tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten."

Kommunen har imøtegått anken og nedlagt slik påstand:

"1. Byrettens dom - med unntak for saksomkostningsavgjørelsen - stadfestes.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."

Ankeforhandling ble holdt 1. februar 1990. Det ble ikke avgitt partsforklaringer og ikke avhørt vitner. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.

Om det nærmere saksforhold og det partene har anført, vises til byrettens dom og redegjørelsen nedenfor.

Den ankende part anfører at Frognervn. 3 har vært i familiens eie siden den ble innkjøpt av A/S Frognerveien 3 i 1922. Nå bor ingen av familien i gården lenger. Sverre Ombudstvedt har imidlertid hatt tilknytning til eiendommen i hele sitt voksne liv. Han har sin næringsvirksomhet der og var forretningsfører for eiendommen til han kjøpte den. Familiens ønsker har derfor hele tiden vært avgjørende for disponeringen.

Aksjene i A/S Frognerveien 3 var fortsatt på familiens hender da de ved skiftet etter Ombudstvedts foreldre ble overført til A/S Tordenskiolds Plass 3.

Også A/S Tordenskiolds Plass 3 er et familieaksjeselskap.

Hovedtyngden av aksjene eies av Sverre Ombudstvedt og hans søster, Fanny Wold, med 43,6% på hver. De siste 12,8% av aksjene tilhører deres brordatter, Astrid Ombudstvedt. Dette eierforholdet var uheldig, idet verken Ombudstvedts søster eller niese hadde tid eller mulighet til å interessere seg for eiendommen, som på grunn av uenighet om vedlikeholdet etter hvert forfalt.

Dette var bakgrunnen for overdragelsen til Ombudstvedt.

Det bestrides ikke at Frognerveien 3 er en leiegård. Den inneholder 6 meget store leiligheter, som tilsammen utgjør noe mer enn halvparten av leiearealet. Leieinntektene av leilighetene er imidlertid langt mindre enn leieinntektene av forretningslokalene. Det er ikke leiegårder av denne karakter loven om kommunal forkjøpsrett tar sikte på. Både på grunn av arealenes sammensetning, leilighetenes størrelse og leietakernes alder, anså ikke Ombudstvedt dannelse av borettslag for overtakelse av eiendommen som sannsynlig. En forhåndsundersøkelse gav for øvrig inntrykk av at leietakerne ikke var interessert i noe slikt. Ombudstvedt har da også etter at han overtok eiendommen gjennomført en omfattende rehabilitering. Disse forhold må - sammen med de øvrige reelle hensyn - tillegges betydelig vekt ved avgjørelsen.

At Frognerveien 3 er en leiegård er ikke tilstrekkelig til at vilkårene for bruk av forkjøpsrett kan anses oppfylt. Etter loven §2 fjerde ledd, kan forkjøpsrett ikke gjøres gjeldende når erververen er i slekt med eieren i rett opp eller nedstigende linje, eller i eierens første sidelinje til og med barn av søsken. I det foreliggende tilfelle er selgeren A/S Frognerveien 3, som er et datterselskap av A/S Tordenskiolds Plass 3, der Ombudstvedt og hans søster eier 43,6 % av aksjene hver, og 12,8 % eies av deres niese. Spørsmålet er da om det kan skjæres gjennom den form som er brukt, slik at man kommer frem til det reelle forhold.

Loven inneholder ikke bestemmelser som sier noe om hvorvidt et selskap kan identifiseres med aksjonærene. Den likestiller imidlertid i §2 tredje ledd overdragelse av aksjer i et leiegård selskap med overdragelse av leiegården. Loven knesetter altså gjennomskjæringsprinsippet og foreskriver identifikasjon i de tilfelle der det vil være til fordel for kommunen. Det vil være betenkelig om prinsippet ikke skulle få anvendelse også når det vil være til fordel for borgerne. Det vil gi god sammenheng mellom §2, 3. og fjerde ledd om selskapet identifiseres med aksjonærene, og det vil være i tråd med det syn som ligger til grunn for §2 fjerde ledd om man skjærer igjennom formen også her.

Ved arv og lignende forhold hvor man kommer i en uhensiktsmessig eiersituasjon, må denne situasjonen kunne endres uten at dette utløser forkjøpsrett.

Heller ikke i forarbeidene til loven er det gitt noen anvisning på hvorledes spørsmålet skal løses. Problemstillingen - overdragelse fra enkelteier til selskap og fra selskap til enkelt eier - er riktignok drøftet i komiteinnstillingen av 8. mars 1969 (Innstilling nr. 2 fra Husleielovkomiteen), men løsningen av spørsmålet er holdt åpen. I Ot.prp. nr. 52 (1975-76) er forholdene ved overdragelser fra fysiske personer til selskap og fra selskap til fysiske personer ikke berørt. Heller ikke i forarbeidene til den midlertidige lov av 25. juni 1965 om forkjøpsrett for kommunene til utbyggingsformål og til friluftsformål, eller i forarbeidene til konsesjonsloven av 31. mai 1974 (som det er vist til i forarbeidene til loven om kommunal forkjøpsrett til leiegårder), er spørsmålet om identifikasjon mellom selskap og aksjonærer drøftet. Spørsmålet er derimot drøftet i forarbeidene til saneringsloven, der tanken på slik identifikasjon ble forkastet. Lovens formål måtte imidlertid medføre at spørsmålet her kom i en annen stilling enn ved de øvrige lover som er nevnt.

Det foreligger ikke rettspraksis om det foreliggende spørsmål basert på den någjeldende lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. Kjennelsen i Rt-1972-733 bygget på den midlertidige lov av 1965. De øvrige rettsavgjørelser det er vist til, gjelder andre lover. Av langt større betydning er derfor forvaltningspraksis. I særlig grad må det da legges vekt på de uttalelser som er gitt av Kommunal- og arbeidsdepartementet. Det var dette departement som fremmet lovforslaget, og som derfor langt på vei må betraktes som den reelle lovgiver. Departementet er flere ganger blitt forelagt spørsmål i forbindelse med problemstillingen i denne sak. Uttalelsene går entydig ut på at forkjøpsrett ikke kan gjøres gjeldende ved overdragelser fra personer innen den vernede krets til et selskap der aksjonærene tilhører den samme krets, eller fra et selskap der aksjonærene tilhører den vernede krets til personer innen den samme krets.

Det er fra kommunens side anført at når aksjeselskapsformen er valgt, må man ta konsekvensen av det. Det ville ellers bli fare for omgåelser av loven. Det er imidlertid ikke de nåværende aksjonærer som har valgt selskapsformen. Den ble valgt av forrige generasjon, og de nåværende aksjonærer har ikke hatt fordeler av den. Noe forsøk på omgåelse av loven er det heller ikke tale om her. Det har vært full åpenhet om transaksjonene.

Det kan kanskje sies å komplisere forholdet at det i dette tilfelle er tale om 2 aksjeselskaper. Eierforholdet medfører imidlertid at realiteten er den samme. Hadde man ønsket det, kunne det vært foretatt en fusjon av selskapene, noe som ikke ville utløst forkjøpsretten, jf Austenås artikkel i Lov og Rett 1979 3 ff.

Det reelle forhold er her at det dels er tale om en overdragelse fra Ombudstvedt til ham selv. Dette rammes ikke av loven §2, første ledd. Dels er det en overdragelse fra søsteren - noe som er beskyttet mot forkjøpsrett ved loven §2 fjerde ledd.

Overdragelsen av niesens andel, 12,8 %, kan da ikke utløse forkjøpsretten, selv om overdragelsen ikke er beskyttet ved §2, fjerde ledd.

De reelle hensyn bak reglene om at overdragelser mellom nære slektninger skal være unntatt fra forkjøpsretten tilsier, sammen med forholdene i denne sak, at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende.

Som for byretten erkjennes det at hvis Ombudstvedts syn ikke får medhold, er vilkårene til stede for å ta kommunens påstand i motsøksmålet til følge, slik at Ombudstvedt pålegges å utstede skjøte til kommunen.

Ankemotparten er enig i byrettens resultat, men er uenig i begrunnelsen.

Frognerveien 3 er en leiegård. Den tilhørte A/S Frogerveien 3, som solgte den til Ombudstvedt. Salget var reelt og er gjennomført med sine skattemessige konsekvenser og hjemmelseoverføring.

Samtlige aksjer i A/S Frognerveien 3 tilhører A/S Tordenskiolds Plass 3, der Ombudstvedt er den ene av 3 aksjonærer. Da salget ikke gjaldt aksjer, har det ikke hatt betydning for aksjonærposisjonene.

Ved avgjørelsen av spørsmålet om kommunens vedtak om å gjøre forkjøpsretten gjeldende er gyldig, må utgangspunktet være lovteksten. Deretter kan andre rettskildefaktorer trekkes inn i vurderingen.

Lovens hovedregel - §2 første ledd - er at salg av en leiegård utløser forkjøpsretten. Bestemmelsen i §2 fjerde ledd om at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende ved overdragelser innen en avgrenset krets av slektninger - den vernede krets - er en unntaksregel. Den må derfor i utgangspunktet antas å være uttømmende.

Det Ombudstvedt hevder er at det skal skjæres igjennom formen slik at selskapet identifiseres med aksjonærene. Det selskap det er tale om er ikke det selgende selskap, men det bakenforliggende moderselskap.

Identifikasjon mellom selskap og aksjonærer ligger utenfor ordlyden i §2 fjerde ledd, og det ville innebære en utvidelse av unntaksregelen og innskrenkning av hovedregelen i §2 første ledd. En utvidende tolking av §2 fjerde ledd kan ikke begrunnes med at §2 tredje ledd likestiller overdragelse av aksjer med overdragelse av leiegården. Dette er en lovbestemt unntaksregel som utvider området for hovedregelen i §2 første ledd.

Forarbeidene til loven gir ikke grunnlag for at et selskap skal kunne identifiseres med aksjonærene. I innstillingen av 1969 fant Husleielovkomiteen at unntaket for den vernede krets burde være det samme som i den midlertidige lov av 1965 om forkjøpsrett for utbyggings- og friluftsformål, og den ville ikke gjøre noe unntak hvor aksjeselskapsformen er brukt. Heller ikke i Ot.prp. nr. 52 (1975-76) er det holdepunkter for at det skulle kunne gjøres unntak ved salg til eller fra et aksjeselskap eller ved fusjonering av selskaper.

Det er lite rettspraksis på området, visstnok bare en kjennelse i Rt-1972-733 og en dom i Rt-1973-49.

I kjennelsen av 1972 fant Høyesteretts kjæremålsutvalg at kommunen hadde forkjøpsrett ved salg av 2 faste eiendommer fra et familieaksjeselskap til to brødre som var selskapets styre og hovedaksjonærer. Avgjørelsen gjaldt riktignok forkjøpsrett etter den midlertidige lov av 1965. Da unntaksbestemmelsen for den vernede krets i loven om forkjøpsrett til leiegårder er formet etter samme lest som i loven av 1965, må kjennelsen tillegges stor, kanskje avgjørende vekt. I dommen av 1973, som gjaldt utøvelse av forkjøpsrett etter konsesjonsloven, ble det ikke prosedert på at man var utenfor loven område eller innenfor den vernede krets. Det ble tatt for gitt at så ikke var tilfelle.

Den rikholdige rettspraksis på andre områder gir atskillig veiledning og gjør det mulig å utlede hovedregler, selv om de ikke er prejudikater på det området denne sak gjelder. Det vises her til Rt-1974-524, Rt-1976-1467, Rt-1978-1184 og Rt-1980-1437.

Når det gjelder forvaltningspraksis, er det i de større byer, først og fremst i Oslo og i noen grad i Bergen, at forkjøpsretten brukes. I Oslo praktiseres loven slik at forkjøpsretten brukes når et flertall av leietakerne ønsker det. Det anses ikke for å være grunnlag for identifikasjon mellom selskap og aksjonærer, og forkjøpsrett gjøres også gjeldende ved fusjoner.

Kommunal- og arbeidsdepartementet er kjent med kommunens praksis, men har aldri gjort noen henvendelser om den.

Departementet er ikke klageinstans, og de uttalelser det har gitt ved forespørsler er ikke grunngitt. Noen stor vekt kan disse uttalelsene ikke ha.

Reelle hensyn tilsier at det ikke foretas identifikasjon mellom selskap og aksjonærer fordi det vil gi stor fare for omgåelser, og derved hindre at loven når sitt formål, å overføre eiendomsretten til leietakerne. Når det er tale om leiegårder der eierne oftest ikke bor, er det liten grunn til å utvide området for §2 fjerde ledd.

Også hensynet til sammenhengen i lovverket tilsier at man her følger det som er hovedregelen, nemlig at identifikasjon mellom selskap og aksjonærer ikke foretas.

Skulle en identifikasjon kunne foretas, måtte det i tilfelle være mellom det selgende selskap og dets aksjonærer. Unntaksregelen i loven §2 fjerde ledd gjelder i forholdet mellom erververen og selgeren. Selger var her A/S Frognerveien 3, der Ombudstvedt ikke var (eller er) aksjonær. Det foreligger ingen uttalelser eller rettsavgjørelser som tilsier at det kan foretas identifikasjon gjennom flere ledd.

Subsidiært anfører kommunen at hvis identifikasjon skulle bli godtatt også med A/S Tordenskiolds Plass 3, vil forholdet være at Ombudstvedt ved å overta niesens andel på 12,8 % ville bli eier av over 50 % av leiegården. Da overdragelse fra niese til onkel ikke er beskyttet ved bestemmelsen i loven §2 fjerde ledd, ville overdragelsen utløse forkjøpsretten.

Lagmannsretten er kommet til det samme resultat som byretten, men med en annen begrunnelse.

Det er enighet om at Frognerveien 3 er en leiegård i forkjøpsrettsloven forstand, og at det foreligger et salg av eiendommen. Selger var A/S Frognerveien 3, som var et heleiet datterselskap under familieaksjeselskapet A/S Tordenskiolds Plass 3, der kjøperen, Ombudstvedt, og hans søster hver eier 43,6 % av aksjene, og en niese eier de øvrige 12,8 %.

Tvisten gjelder spørsmålet om kommunens vedtak om å gjøre forkjøpsrett gjeldende er gyldig.

Etter lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder §2 første ledd er hovedregelen at kommunen har forkjøpsrett ved salg. Lovens §2 fjerde ledd bestemmer imidlertid at forkjøpsrett ikke kan gjøres gjeldende ved overdragelser innen en nærmere angitt krets av slektninger, deriblant søsken. Etter ordlyden gjelder unntaksbestemmelsen bare ved overdragelser mellom fysiske personer.

Skal den forstås slik at den også beskytter overdragelser der den ene part er en juridisk person, må begrunnelsen søkes utenfor ordlyden i bestemmelsen.

Det er da naturlig først å se om andre bestemmelser i loven kan gi grunn til en slik forståelse. Den bestemmelse som da kan være aktuell, er §2 tredje ledd, der aksjene i et gårdselskap identifiseres med leiegården. Spørsmålet er om sammenhengen mellom bestemmelsene tilsier en tilsvarende identifikasjon mellom selskap og aksjonærer i §2 fjerde ledd. §2 tredje ledd er en spesialbestemmelse som utvider anvendelsesområdet for loven hovedregel §2 første ledd. Det vil etter lagmannsrettens mening være lite naturlig om bestemmelsen da skulle begrunne en tolking av §2 fjerde ledd som innskrenker rekkevidden av hovedregelen.

Også forarbeidene til loven - særlig innstillingen fra Husleielovkomiteen - taler mot å forstå §2 fjerde ledd slik at identifikasjon skal foretas. I sin drøftelse av spørsmålet på 20 om hvilke overdragelser som skal utløse forkjøpsretten, peker komiteen på at selskapsformen er blitt mer og mer alminnelig når det gjelder leiegårder. Overdragelsene vil da ofte skje ved overdragelse av aksjer som ikke registreres eller tinglyses.

Det skjer også ofte at en eier overfører den formelle eiendomsrett til et selskap som består av ham selv og den nærmeste familie. Alt dette skaper store muligheter for omgåelser, men komiteen anser det ikke realistisk å gjennomføre så omfattende kontrolltiltak at omgåelsene fanges inn. Komiteen uttaler deretter:

"Man har imidlertid heller ikke funnet grunn til å foreslå unntaksbestemmelser for overdragelse fra enkelteier til selskap, eller fra selskap til enkelteier, selv om dette ikke innebærer en reell overførsel av eiendomsretten. Det får bli kommunens sak om de allikevel vil gjøre forkjøpsretten gjeldende"

Det synes etter dette på det rene at komiteen tok det standpunkt at unntaksbestemmelsen for nære slektninger ikke skal gjelde der kjøper eller selger er et aksjeselskap. Dette reserverte departementet seg ikke mot, selv om det foreslo regelen i §2, 3. ledd om å likestille salg av aksjer eller parter i et leiegårdselskap med salg av leiegården, jfr. Ot.prp.nr.52 (1975-76) side 32.

Når det gjelder praktiseringen av loven, er det først og fremst i Oslo forkjøpsretten blir brukt. Kommunen anfører at den ikke godkjenner identifikasjon mellom selskap og aksjonærer, og at det også ved fusjonering skjer en eiendomsoverføring som utløser forkjøpsretten, selv om de samme eierinteresser står bak begge selskaper. Ombudstvedt har på sin side trukket frem en rekke uttalelser fra Kommunal- og arbeidsdepartementet der det er lagt til grunn at selskaper identifiseres med sine aksjonærer.

Departementet har også antatt at fusjonering ikke utløser forkjøpsrett hvis eierinteressene er de samme bak begge selskaper.

Det var Kommunal- og arbeidsdepartementet som fremmet lovforslaget. Dette taler for at uttalelsene må tillegges atskillig vekt. Imidlertid er departementet, som av kommunen påpekt, ikke klageinstans. Det vil derfor bare i begrenset utstrekning behandle saker om kommunenes bruk av forkjøpsretten.

Kommunen har for å underbygge sitt syn, også vist til en del rettsavgjørelser der spørsmålet om identifikasjon mellom selskaper og deres aksjonærer har vært aktuelt. Som av Ombudstvedt påpekt, gjelder ingen av avgjørelsene tolkingen av loven om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. Kjennelsen i Rt-1972-733 må imidlertid etter lagmannsrettens mening tillegges betydelig vekt, idet den gjelder tolkingen av §4 annet ledd i den midlertidige lov om kommunal forkjøpsrett til utbyggings- og friluftsformål. Denne bestemmelse har dannet mønster for §2 fjerde ledd i loven av 1977, og ordlyden er langt på vei den samme. I kjennelsen ble overdragelse fra et familieaksjeselskap til 2 brødre som var hovedaksjonærer (og utgjorde selskapets styre), funnet å utløse forkjøpsretten. Etter lagmannsrettens mening må kjennelsen tillegges større vekt enn uttalelsene fra Kommunal- og arbeidsdepartementet.

Også reelle hensyn taler for at forkjøpsretten kan gjøres gjeldende også i slike tilfelle som det foreliggende. Lovens primære formål er å gjøre leieboerne til eiere av leiegården de bor i.

Ved avveiningen av eiernes interesser mot leieboernes, vil leieboernes interesser da måtte veie tyngst. For eieren er leiegården først og fremst et formuesgode som gir avkastning.

Den følelsesmessige tilknytning vil oftest være svak. Når 9eiegården selges, vil det derfor regelmessig ha liten betydning hvem den selges til. Når loven beskytter overdragelser mellom nære slektninger, kan det riktignok trekkes frem gode grunner til fordel for det syn at familieaksjeselskaper bør identifiseres med aksjonærene, slik at beskyttelsen blir den samme som ved overdragelser mellom fysiske personer. At et aksjeselskap eier fast eiendom gir imidlertid andre rettsvirkninger enn når eiendommen er personlig eiet. Faren for omgåelser av loven vil også være til stede og derved svekke loven slagkraft for meget til at en slik tolking kan foretas.

Lagmannsretten finner etter dette både ut fra loven ordlyd, forarbeidene, rettspraksis og reelle hensyn at kommunens vedtak om å gjøre forkjøpsrett gjeldende, ikke kan kjennes ugyldig.

Ombudstvedt har ikke bestridt at han plikter å utstede skjøte til kommunen hvis vedtaket om bruk av forkjøpsretten finnes å være gyldig.

Kommunen vil etter dette få medhold.

Anken har vært forgjeves. Lagmannsretten er imidlertid kommet til sitt resultat under slik tvil særlig sett på bakgrunn av Kommunal- og arbeidsdepartementets uttalelser at den finner at vilkårene for å fravike hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må anses å være til stede. Ombudstvedt vil derfor bli fritatt for å erstatte kommunen dens saksomkostninger ved ankesaken. Byrettens omkostningsavgjørelse finner lagmannsretten ikke grunn til å endre.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.