RG-1990-655

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn og kjennelse
Dato:	1989-11-08
Publisert:	RG-1990-655
Stikkord:	Overskjønn veiskjønn
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett - Eidsivating lagmannsrett LE-1987-00026 O.
Parter:	Bærum kommune, hjelpeintervenient Staten v/Samferdselsdepartementet (advokat Svein Arild Pihlstrøm) mot Takst nr. 1: Gjettum Sameigelag m.fl. (7 parter) (advokat Tor Bøhler).
Forfatter:	Lagdommer Wilhelm Omsted med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§41, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §4, §5, Plan- og bygningsloven (1985) §20-6

Ved skjønnsbegjæring av 12. desember 1986 krevet Bærum kommune med Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Akershus som hjelpeintervenient skjønn avholdt ved Asker og Bærum herredsrett til fastsettelse av erstatninger ved ekspropriasjon i forbindelse med opprusting og utvidelse av Bærumsveien. Skjønnet, som omfattet i alt 32 takstnummere, ble avhjemlet den 14. februar 1987. For 6 av takstnummerne begjærte grunneierne overskjønn. Kommunen begjærte overskjønn for ett av takstnummerne. - - -

Saksøkeren har generelt anført:

For de fleste eiendommer dreier inngrepet seg om avståelse av hage, tomt fra bebygd eiendom. Grunnerstatningen skal da fastsettes etter «differanseprinsippet» slik dette er utviklet i Rt-1976-1507. Ved fastsettelsen av erstatningen må det vurderes hva det betyr for vedkommende eiendom å miste nettopp det eksproprierte areal. Ved denne vurdering er tomteprisen for ubebygde tomter irrelevant. Det relevante er prisnivået for andre bebygde eiendommer, herunder hva som er betalt for striper av slike. Det generelle prisnivået for slik grunn må anses avklaret ved underskjønnet.

Tiltredelsestidspunktet varierer noe for de enkelte eiendommer, men verdsettelsen kan for samtliges vedkommende skje på grunnlag av verdiene høsten 1986.

Side:656

Saksøkte har generelt anført:

De er ikke enige i at prisnivået er avklaret ved underskjønnet. For takst nr. 17, 18 og 29 aksepteres imidlertid det prisnivået herredsretten har bygget på. For de øvrige takstnumre foreligger det spesielle forhold. Det må der tas utgangspunkt i prisnivået for byggeklare tomter. Etter det som foreligger av prisantydninger i annonser ved tomtesalg på det aktuelle verdsettelsestidspunkt ligger prisene på 800-1.000 kroner pr. m2 .

Retten kommer for øvrig tilbake til partenes anførsler under de enkelte takstnumre.

Lagmannsretten bemerker:

Erstatningene skal fastsettes på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984. Kommunen har tiltrådt de eksproprierte arealer høsten 1986, og det vil da være verdien på dette tidspunkt som skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §10.

Bortsett fra takst nr. 9, som er en landbrukseiendom, skjer det avståelse av grunn fra eiendommer som er bebygd for boligformål. De arealer som avstås har ingen selvstendig omsetningsverdi, og lagmannsretten legger for samtlige av disse eiendommer til grunn at erstatningen må beregnes på grunnlag av «differanseprinsippet», jfr. Rt-1976-1507. Erstatningen vil da bli å utmåle individuelt for hver enkelt eiendom ut fra en vurdering av eiendommens verdi før og etter avståelsen av det eksproprierte areal. Ved erstatningsfastsettelsen er det eiendommenes salgsverdi som har dannet grunnlaget for vurderingen, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §4, jfr. 5. For takst nr. 9 foreligger det særlige forhold som det vil bli redegjort for under dette takstnummer.

Som allerede nevnt er de private avkjørsler til Bærumsveien stengt i forbindelse med veianlegget. For de eiendommer som dermed får omlagt sine avkjørsler har kommunen/vegvesenet opparbeidet ny avkjørsel og tilknytningsvei inn på eiendommen. I den utstrekning det er krevet erstatning for ulemper eller utgifter som er forårsaket av avkjørselsomleggingen, må disse krav avgjøres etter veglovens §41, tredje ledd. Erstatningskravene knytter seg til utgifter til flytting av gjerder og porter og til opparbeidelse m.v. av biloppstillingsplass m.v. på tomtene. Lagmannsretten har, med ett unntak, ikke funnet grunnlag for å tilkjenne erstatning for slike utgifter eller ulemper, og viser for så vidt til Høyesteretts dom i Rt-1988-51. Avkjørselsomleggingene har heller ikke ført til ulemper eller utgifter som kan gi grunnlag for erstatning etter analogibetraktninger fra Grunnlovens §105.

Til de enkelte takstnumre bemerkes: - - -

Takst nr. 9. gnr. 2 bnr. 1 og gnr. 8 bnr. 4. (Avløs gård.)

Eiere: Anne-Marie Lehne og Albert Hjort Lehne.

Spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Det eksproprieres ca. 3.060 m2 grunn, hvorav ca. 1.100 m2 dyrka mark på nordsiden av Bærumsveien og ca. 1.100 m2 annet areal øst for gårdsvegen ved ca. profil 3350 og ca. 860 m2 dyrket mark på sydsiden av Bærumsveien.

2. Det erverves rett til å anlegge og ha liggende vann- og

Side:657

avløpsledninger som vist på kart W2, datert 16.4.85, sign. JG., revidert 11.11.85.

3. Nåværende avkjørsel til Rv 160 opprettholdes midlertidig inntil reguleringsplan for kryss Bærumsveien - Kirkeveien R. Jnr. 51-79 blir gjennomført. Alle eventuelle erstatningsspørsmål i forbindelse med avkjørselsstegningen, herunder driftsavkjørsler avgjøres ved gjennomføring av ovennevnte plan.

4. Adkomstveg ned til Øverlandselva anlegges av vegvesenet som vist på kart W2A «utvidet grunnerverv forbi takst nr. 9».

5. Partene er enige om at et areal på ca. 55 m2, gule raster på tegning, tillegg takst nr. 9, datert 7.6.89, sign. Jan Gogstad, innløses.

Eiendommen er en jordbrukseiendom på ca. 100 da dyrket mark. Bebyggelsen med våningshus og uthus ligger på nordsiden av Bærumsveien. Låvebygningen med et tilhørende ute areal er utleid til næringsvirksomhet. På sydsiden er det et større sammenhengende jorde, til sammen ca. 60 da. I alt eksproprieres det ca. 4.015 m2 grunn fra eiendommen. Av dette ligger ca. 2.200 m2 på nordsiden av Bærumsveien og ca. 915 m2 på sydsiden. Arealet var ved tiltredelsen i bruk som landbruksareal.

Saksøkte har nedlagt slik erstatningspåstand:

«Grunnerstatningen fastsettes på grunnlag av tomteverdi.»

Saksøkte har i det vesentlige anført:

Eiendommen har en sentral beliggenhet i Østre Bærum med få minutters avstand til trikk og handelssted. Den ligger i et allerede etablert boligområde, og er nærmest inneklemt i dette. Arealet mellom Bærumsveien og adkomstveien for gården har ingen annen aktuell utnyttelse enn som utbyggingsgrunn, og med henblikk på utviklingen i kommunen er det klart påregnelig at arealene vil bli tatt i bruk som tomtearealer. Det henvises til at det allerede er foretatt betydelige utparselleringer fra eiendommen. I kommuneplanen hører eiendommen til de områder som er karakterisert som «inneklemte jordbruksarealer». Denne karakteristikk innebærer at det her er tale om en arealreserve for utbyggingsformål, noe som også fremgår av kommuneplanen. Arealene på nordsiden av Bærumsveien er mindre egnet som jordbruk enn arealene på sydsiden. Innen rimelig tid vil hele arealet komme i betraktning som utbyggingsområde. Bærum kommune er en utbyggingskommune med tomtemangel, og det er en uttalt forutsetning at markaområdene i kommunen skal bevares, og det samme gjelder de sammenhengende jordbruksområder. Dette fører til at det må anses aktuelt at Avløs gård, som ligger utenfor de sammenhengende jordbruksområder, vil bli omdisponert. Dette er, hevdes det, en så påregnelig utvikling at den må danne grunnlag for erstatning etter tomteverdi, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §5.

Saksøkeren har i det vesentlige gjort gjeldende:

Den reguleringsmessige situasjon for eiendommen er at den i kommuneplanen er utlagt til landbruksområde. Etter plan- og bygningslovens §20-6, vil det da ikke kunne foretas fradeling fra eiendommen til formål som er i strid med denne arealbruk. Kommuneplanen gjelder for perioden 1986 - 2000, men med en revurdering hvert fjerde år. Spørsmålet er imidlertid om kommuneplanen bare gir uttrykk for

Side:658

en rent midlertidig tilstand eller om det, med hensyn til Avløs gård, er påregnelig med endringer. Det hevdes at det ikke er noe realistisk perspektiv på tomteutvikling av eiendommen. Det henvises i denne forbindelse til det som fremgår av kommuneplanen, hvoretter «de inneklemte» landbruksområder er innbefattet i planen. Ved vurderingen av muligheten for endringer må retten legge til grunn de signaler som foreligger fra reguleringsmyndighetene, og ikke selv opptre som reguleringsmyndighet.

Etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 skal det tas hensyn til de fremtidige utnyttingsmuligheter, under de forutsetninger som fremgår av lovbestemmelsen. Men forventningene om en fremtidig omdisponering må være så bastante at en kjøper vil ta dem i betraktning. Muligheter og antakelser med hensyn til omdisponering, er ikke tilstrekkelig for å legge det til grunn.

Lagmannsretten bemerker:

Ved reguleringsplan stadfestet 6.10.1983 er deler av Avløs gård utlagt til landbruksareal. Den reguleringsplan som danner grunnlaget for ekspropriasjonen, og som er stadfestet 3.7.1984, omfatter ikke arealer under reguleringsplanen av 1983. I Bærum kommuneplan, som ble vedtatt i kommunestyret 3. og 17.6.1987, er Avløs gård og en naboeiendom som den ligger i umiddelbar tilknytning til, utlagt til landbruksområde som er gitt tilleggsbetegnelsen «inneklemte jordbruksarealer». Det fremgår videre av kommuneplanen at tidligere stadfestede reguleringsplaner ikke kan gjennomføres innen disse områder, jfr. også plan- og bygningslovens §20-6. Det fremgår også at kommuneplanens arealdel og dens langsiktige mål og retningslinjer forutsettes revidert minst en gang i hver valgperiode. Med hensyn til «de inneklemte jordbruksarealer» heter det i kommuneplanens arealdel:

«Den største arealreserven innen tettstedsonen er de såkalte inneklemte landbruksarealene. Vel 1/3 av dette foreslås omdisponert til bolig, industri, idrett m.m. i planperioden. Visse utbyggingsoppgaver vil fortsatt kreve flate og sentrale arealer. Mot århundreskiftet kan det bli nødvendig å legge til rette med nye næringsarealer. Gjønnes, Jong eller Løken er aktuelle i den forbindelse.»

I et avsnitt om vern av de sammenhengende landbruksområdene heter det i planen:

«Utvidelse av tettstedsonen bør under ingen omstendighet skje på bekostning av de 5 store sammenhengende landbruksområdene. Et annet alternativ kan være ytterligere omdisponering av de inneklemte jordbruksområdene. Kommuneplanen legger opp til at over 1/3 av disse arealene kan tas i bruk til utbyggingsformål over en 15-års periode. Dette er et stort inngrep når en vurderer arealenesjordbruksverdi, landskapsverdi, funksjon som rekreasjonsarealer vinterstid og betydning som fremtidig tomtereserve. Ballerud-Store Stabekk og Solberg-Avløs har særlig stor landskaps- og rekreasjonsverdi.»

For lagmannsretten blir det etter dette et spørsmål om hvor sannsynlig, eller påregnelig det vil være at Avløs gård eller deler av eiendommen blir omdisponert fra landbruk til tomteformål. En slik vurdering vil måtte ta utgangspunkt i arealets egnethet for bebyggelse

Side:659

og påregneligheten av slik bruk, m.a.o. den aktuelle påregnelighet for salg til et slikt formål, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §5 annet ledd første punktum. Lagmannsretten finner det klart at eiendommen som helhet vil være attraktiv for bebyggelse. Det er tidligere foretatt utparselleringer fra eiendommen, og dens nærhet både til kommunikasjonslinjer og til sentra i Bærum, innebærer at det for lagmannsretten fremstår som klart at den har aktuell utbyggingsinteresse. På grunn av arealenes nærhet til Bærumsveien, antas det at denne utbyggingsinteresse først og fremst vil være knyttet til næringsvirksomhet. Det vises for så vidt til at uthusbygningen på eiendommen for tiden er utleid til en entreprenør. Lagmannsretten tar også hensyn til at man må bygge på forholdene slik de var høsten 1986 og det som da fremstilte seg som påregnelig. Som byggegrunn betraktet, finner lagmannsretten at arealet øst for gårdsveien er noe mindre egnet, men at arealet på vestsiden av denne er det arealet som særlig peker seg ut til utbygging. Når det gjelder arealet på sydsiden er dette en del av et sammenhengende større velarrondert jorde, og lagmannsretten finner det derfor mindre sannsynlig at det her vil bli gitt noen tillatelse til omdisponering. Arealet på nordsiden antas det imidlertid, etter det som foran er referert fra kommuneplanen, at det er påregnelig at det blir gitt omdisponeringstillatelse for. Dette arealet har en mer ugunstig arrondering, og er av mindre betydning som jordbruksareale, både for gården og for kommunen som helhet.

Etter dette finner lagmannsretten at arealet på nordsiden av Bærumsveien i sin helhet må bli å verdsette som tomtegrunn, mens arealet på sydsiden må verdsettes som jordbruk.

For tomtedelen må det regnes med en forholdsvis lav utnyttelse, dels på grunn av den høye utnyttelse man allerede har ovenfor våningshusene på gården («Golan») og dels på grunn av byggelinjen langs riksveien. Det må også regnes med en neddiskontering på grunn av at det vil ta tid å få gjort området byggeklart, og at dets salgsverdi ligger i betydningen som tomtereserve. Lagmannsretten er kommet til at prisen bør settes til kr. 150,- pr. m2 .

For så vidt angår arealene på sydsiden er lagmannsretten kommet til samme resultat som herredsretten, og viser til herredsrettens begrunnelse. Det tilføyes at det ikke kan sees å foreligge noen aktuell tilpasningsmulighet for eieren av eiendommen. Erstatningen blir således å fastsette til kr. 12,- pr. m2 .

Erstatningsfastsettelse:

1. Grunnerstatning for avstått areale på Bærumsveiens nordside kr. 150,- pr. m2 .

2. Grunnerstatning for avstått areale på Bærumsveiens sydside kr. 12,- pr. m2 . - - -

Retten oppfatter overskjønnsbegjæringene slik at avsavnsrenten ikke er omfattet av disse. Den avsavnsrente som underskjønnet har fastsatt, 13% pro anno, blir dermed stående for de parter som omfattes av overskjønnet. - - -

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning i overskjønn:

Side:660

1. Bærum kommune betaler erstatninger til de saksøkte som fastsatt foran under de enkelte takstnumre.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bærum kommune til de saksøkte under takst nr. 1, 3c, 9 og 29, 35.000,- - trettifemtusen - kroner. Saksomkostninger til de saksøkte for øvrig tilkjennes ikke.

3. Bærum kommune bærer de lovbestemte utgifter med overskjønnet.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse.