RG-1990-744
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-11-30 |
| Publisert: | RG-1990-744 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Indre Follo herredsrett - Eidsivating lagmannsrett LE-1989-00025 O, hl.nr 257/89. |
| Parter: | Saksøker: Tor Håkon Weydahl (Prosessfullmektig: Advokat Olav Sundet, Oslo). Saksøkt: Staten v/Finansdepartementet (Prosessfullmektig: Regjeringsadvokaten v/advokat Vidar Strømme, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Dag Stousland, formann, med 2 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Arveavgiftsloven (1964) §11, §14, §37, §42, Odelsloven (1974) §49, LOV-1905-04-08-§2, LOV-1910-07-25-4, Konsesjonsloven (1974) |
Saken gjelder overskjønn etter arveavgiftsloven §37 i forbindelse med fastsettelse av arveavgiftsgrunnlaget, og fradraget for borett og vedrett ved overdragelse av eiendommen "Dyrud", gnr. 18 bnr. 1 og gnr. 17 bnr. 6, begge i Ski fra Else Weydahl i uskiftet bo til sønnen Tor Håkon Weydahl.
Eiendommen ble overtatt pr. 1. januar 1982, men overskjøtingen fant sted i to etapper. Gnr. 18 bnr. 1 ble overskjøtet ved skjøte datert 30. juli 1982, tinglyst 6. september samme år.
Gnr. 17 bnr. 6 ble overskjøtet ved skjøte datert 12. januar 1983, tinglyst 7. april samme år. Denne eiendom utgjør en del av innmarken og ble uteglemt i forbindelse med overskjøtingen av hovedbølet. Begge eiendommer drives som en enhet.
Kjøpesummen ble satt til kr. 604.383,- som omfattet medfølgende driftsløsøre verdsatt til kr. 23.260,-. I kjøpesummen var det gjort åsetesfradrag med kr. 194.000,-.
I skjøtet hadde Else Weydahl forbeholdt seg vederlagsfri rett til å bruke eiendommens kårbyggning samt garasjeplass til egen bil. Årlig verdi var oppgitt til kr. 5.500,-. Videre hadde hun forbeholdt seg rett til tilstrekkelig tørr og opphugget ved innlagt i skjul til supplering av brenselsbehov. Årlig verdi var oppgitt til kr. 400,-.
Kjøpesummen er i skjøtet angitt å være oppgjort dels ved overtagelse av resterende pantegjeld til Statens landbruksbank, kr. 51.590,-, panteobligasjon fra sønnen på kr. 220.000,-, mottatt kontant kr. 26.670,-, sønnens 8 søsken utbetalt hver kr. 25.000,-, tilsammen kr. 200.000,-, mottatt arveforskudd kr. 25.000,- samt kapitalisert verdi av kårytelsene kr. 81.129,-, tilsammen kr. 604.389,-.
Gavemelding til skattefogden i Akershus er utfylt overenstemmende med skjøtets bestemmelser og datert 12. august 1982. Skattefogden anmodet 3. april 1986 Sigmund Grepperud og Anders Lein om å verdsette eiendommen. Grepperud og Lein foretok den 16. juni samme år befaring av eiendommen og de avga 28. august 1986 verditakst hvor de satte eiendommens verdi pr. 1. januar 1982 til kr. 1.350.000,-. Åsetesfradrag var ikke gjort. Heller ikke var verdien av de årlige kårrettigheter vurdert.
Skattefogden la taksten til grunn ved sin beregning av arveavgift. Åsetesfradrag er innrømmet med 25 %. Videre er samtlige fradrag som er nevnt i skjøte og gavemelding akseptert. Gavens nettoverdi er etter dette fastsatt til kr. 493 652,-, hvoretter samlet arveavgift etter begge foreldrene er fastsatt til kr. 35.040,-.
Avgiftsvedtaket ble den 10. desember 1986 påklaget av advokat Olav Sundet på vegne av Tor Håkon Weydahl som var uenig i skattefogdens verdsettelse av eiendommen og kårrettighetene.
Ved brev av 27. januar 1987 meddeler skattefogden advokat Sundet at klagen ikke gis medhold og at beregningen av 29. oktober 1986 står ved lag.
Weydahl ville fortsatt ikke godta vedtaket og begjærte 10. mars 1987 skjønn etter arveavgiftsloven §37 til fastsettelse av eiendommens verdi og verdien av kårrettighetene.
Indre Follo herredsrett avhjemlet den 21. november 1988 skjønn med slik slutning:
"1. Eiendommen "Dyrud" gnr. 18, bnr. 1 og gnr. 17, bnr. 6 i Ski verdsettes i henhold til arveavgiftsloven til kr. 1.200.000,- -enmilliontohundretusenkroner- ved den overdragelse som fant sted 1. januar 1982. Åsetefradrag er ikke medregnet.
2. De lovbestemte omkostninger bæres av det offentlige.
Hver av partene bærer sine omkostninger."
Det fremgår av skjønnets premisser at verdien av kårrettighetene er vurdert, men at retten ikke har funnet grunn til å endre den verdien som er benyttet i avgiftsvedtaket.
Overskjønn er i rett tid begjært av Tor Håkon Weydahl og Staten har levert tilsvar. Skjønnsforhandlingene ble holdt den 14. november 1989 med befaring av eiendommen. Tor Håkon Weydahl ga forklaring og foretok påvisninger på eiendommen. Det ble ikke ført vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Tor Håkon Weydahl har i det vesentlige gjort gjeldene at skattefogden har satt verdien av eiendommen vesentlig for høyt. Det fremgår av taksten fra Grepperud og Lein at de har bygget på landbruksdepartementets rundskriv M - 147/80 da de beregnet eiendommens salgsverdi. Dette er uriktig vurderingsprinsipp.
Den alt overveiende del av landbrukseiendommene her i landet selges innen familien og til priser som ligger ca 50 % av omsetningsverdien. Det er derfor denne familiemarkedspris som avgiftsmyndighetene skal legge til grunn som salgspris i henhold til arveavgiftsloven §11. Det har vært lang og fast praksis hos avgiftsmyndighetene dette. I forbindelse med någjeldende arveavgiftslovs vedtagelse, ble det i Stortinget sterkt understreket at man ikke tilstrebet å endre praksis på dette området. Det er ikke avgjørende at uttalelsene i Stortinget i noen grad bryter med lovteksten. Årsaken til den tradisjonelt lave prissetting av landbrukseiendommer omsatt innen familien, kommer av at økonomien i landbruket ikke er så god at man uten en betydelig egenkapital kan overta landbrukseiendommer, dersom man skal være i stand til å betale gjeld og sikre et rimelig privatforbruk.
Subsidiært gjøres det gjeldende at verdien, som følge av at eiendommen er odelsjord, ikke kan settes høyere enn den verdien som måtte bli resultatet av en eventuell odelstakst på grunnlag av reglene i odelsloven §49. Det antas uten videre at en odelstakst vil ligge lavere enn konsesjonsprisen. Den utbredte ordning med odelsgarantier ved overdragelse av odelseiendommer, bekrefter dette.
Atter subsidiært anføres at dersom konseksjonsprisen skal legges til grunn, er den kapitaliseringsrentefot som er angitt i landbruksdepartementets rundskriv, 7 % p.a., altfor lav.
Ved overdragelsen ble verdien av kårrettighetene stipulert i forhold til kjøpesummen for eiendommen. Dersom verdien av eiendommen settes høyere enn kjøpesummen, må verdien av kårytelsene på tilsvarende måte følge etter å bli forhøyet de også.
Weydahl har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Det offentlige bærer de lovebestemte omkostninger ved sakens behandling også for lagmannsretten, og Tor Håkon Weydahl tilkjennes saksomkostninger både for herredsretten og lagmannsretten."
Staten er enig i herredsrettens avgjørelse. Det var korrekt av herredsretten å sette ned verdien av eiendommen i forhold til skattefogdens ansettelse, fordi en større del av jordet var dårlig drenert og måtte grøftes. Videre har skattefogden lagt til grunn at redskapshuset har alluminiums skyveporter, mens det riktige forhold er at portene er av tre.
Staten henholder seg også til herredsrettens begrunnelse og har anført i det vesentlig det samme som for herredsretten. Således anføres at eiendommen skal ansettes til den antatte salgsverdi.
Arveavgiftsloven gjør intet unntak for landbrukseiendommer, og forarbeidene til loven gir ikke uttrykk for at det skal gjelde noe annet verdsettelsesprinsipp for disse eiendommer. Eiendommen taksert i henhold til landbruksdepartementets rundskriv om verdsettelse av eiendommer i forbindelse med overdragelse og konsesjon, innebærer i denne sak en svært forsiktig verdiansettelse.
Det er korrekt av herredsretten ikke å ha lagt til grunn odelsloven takstregler. Arveavgiftsloven §11 inneholder ingen henvisning til disse takstregler.
Skattefogdens valg av kapitaliseringsrentefot er forsvarlig ut fra de verdsettelsesprinsipper som må komme til anvendelse.
Skattefogdens verdsettelse av kårytelsene er forsvarlig og rimelig.
Staten har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Eiendommen "Dyrud" gnr. 18 bnr. 1 og gnr. 17 bnr. 6 i Ski ligger 2-3 km syd for Krågstad kirke, mellom kirken og grensen mellom Ski og Ås kommuner. Den ligger i et relativt godt jordbruksområde. Det dyrkede areal er på 280 da som ligger rundt husene og har meget god arrondering. Det er systematisk drenert, men ved overdragelsen til Weydahl var et areal på ca 30 da svakt drenert. Weydahl har opplyst at dette nå er grøftet på nytt. Det dyrkede areal faller svakt mot nord og vest og jordsmonnet består i det vesentlige av middelse stiv leire med unntak av et lite parti i syd hvor jorden er sandholdig.
I følge Weydahl drev hans far med kuer og noe korn. Faren døde i 1978 hvoretter sønnen forpaktet gården av sin mor. Han drev en kort tid med gris og korn, men gikk så over til utelukkende å dyrke korn. Det gjør han fortsatt. På ca 1/3 del av arealet dyrkes hvete, på ca 1/5 del bygg og på resten havre. Det er opplyst at avkastningen nå i gjennomsnitt er ca 450 kg pr. da.
Det er ikke vanningsanlegg på eiendommen og det hører ikke skog til eiendommen. Weydahl har opplyst at gården i dag regnes å gi 0,7 årsverk.
Bebyggelsen består av våningshus, kårbolig med uthus, driftsbygning (Fjøs og låve), redskapshus, stabbur samt kombinert bryggerhus og grisehus. Bebyggelsen er beskrevet i premissene til underskjønnet som lagmannsretten viser til, idet partene er enige om at den i det vesentlige er riktig.
Det synes ikke å herske uenighet mellom partene om at det rettslige grunnlag for taksten/verdsettelsen er arveavgiftsloven §11, hvorav fremgår at "de avgiftspliktige midler ansettes i alminnelighet til den antatte salgsverdi". Partene er uenige om "antatt salgsverdi" er å forstå som omsetningsverdien ved salg innen familien, "familiemarkedsverdien", om det er omsetningsverdien på grunnlag av eiendommens utnyttelse til jordbruksformål slik odelsloven §49 gir anvisning på, dvs. "bruksbestemt salgsverdi", eller om det er omsetningsverdien med utgangspunkt i konsesjonsloven av 1974 som har til formål å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling på fast eiendom, "konsesjonsverdien".
I henhold til NOU 1981: 5, Fast eiendom, 46, omsettes en betydelig del av jordbrukseiendommene mellom familie. Det er videre opplyst at i 1976 utgjorde familiesalgene ca 90 % av alle omsatte jordbrukseiendommer og at prisen i perioden 1966 - 1976 lå ca 60 % lavere enn ved frie salg. Saksøkeren har hevdet at begrunnelsen for dette er foreldrenes og søskens ønske om en høy grad av sikkerhet for at eiendommen skal fortsette i slekten.
Prisen er det videre hevdet, fastsettes under hensyntagen til at foreldrene skal ha tilstrekkelig å leve av i sin pensjonstid, at kjøper, som sjelden har noen egenkapital av betydning, skal være sikret et skikkelig levebrød av gården, og det tas endelig hensyn til kjøperens søsken som vil få mindre arv ved lav pris.
Ved den "bruksbestemte salgsverdi" som odelsloven §49 gir anvisning på, skal det i henhold til Høyesteretts dom i Rt-1980-233 spørres hva en vanlig kjøper vil gi for å kunne utnytte eiendommen til landbruksformål.
I landbruksdepartementets rundskriv M - 147/80 er anført at med samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling for landbrukseiendommer, menes en pris som bidrar til å realisere målene i landbrukspolitikken. Dette vil si å forbeholde landbrukseiendommer for aktive yrkesutøvere, sikre rekrutteringen til næringen og å gi yrkesutøverne i landbruket økonomisk og sosialt tilfredsstillende forhold. Skal disse mål nåes er det bl.a. nødvendig at prisnivået på landbrukseiendommer ikke ligger høyere enn at en person med vanlig faglige kunnskaper og dyktighet kan skaffe seg en eiendom uten urimelig stor egenkapital, og at det med normal god utnyttelse av eiendommens driftsgrunnlag blir en økonomisk avkastning som gir tilfredsstillende godtgjørelse til arbeidet som legges ned på eiendommen.
Ved verdsettelsen av eiendommen "Dyrud", må det etter lagmannsrettens mening tas utgangspunkt i ordlyden i arveavgiftsloven §11. Den gir etter rettens mening åpenbart ikke holdepunkter for at familiemarkedsverdien skal legges til grunn. Lagmannsretten er enige med staten i at det heller ikke er holdepunkter for en slik verdivurdering i forarbeidene. Det fremgår riktignok av Forhandlingene i Odelstinget nr. 102 for 1964 11 at Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund hadde gitt uttrykk for sterk bekymring dersom arveavgiften etter den nye lov skulle beregnes av salgsverdien i steden for den bruksverdi eiendommen har for arvingen/kjøperen. Under debatten i Stortinget ble det til dette beroliget med at finansdepartementet hadde opplyst at det ikke var meningen med lovforslaget at gjeldene rettstilstand skulle endres. Under overskjønnsforhandlingene er det forøvrig kommet frem at Bondelagets og Skogeierforbundets engstelse først og fremst gjaldt spørsmålet om tomteverdi skulle legges til grunn i større utstrekning enn tidligere. Lagmannsretten peker i denne forbindelse på at det også etter tidligere arveavgiftslov var det eiendommens fulle verdi som skulle legges til grunn ved avgiftsberegningen, jfr. Lov av 25. juli 1910 nr. 4 indeholdende forandringer i og tillæg til lov om avgift av arv av 8. april 1905 §2, annet ledd.
Et ytterligere forhold som etter lagmannsrettens mening i denne sak fører til at familiemarkedsverdien ikke kan legges til grunn, er bestemmelsen i arveavgiftsloven §14 fjerde ledd om at åsetesberettiget har krav på at verdien settes til 3/4 deler av den antatte salgsverdi. Det er uomtvistet at Weydahl har åsetesrett og at han skal gis åsetesfradrag. Dersom det skulle gjøres fradrag i en familiemarkedsverdi, ville han i særlig grad bli begunstiget.
På den annen side finner lagmannsretten heller ikke at "konsesjonsverdien" skal legges til grunn i denne sak. Denne pris beregnet slik landbruksdepartementet angir i sitt forannevnte rundskriv, må riktignok få den betydning at den kan sies å være høyeste "lovlige" verdi. Det fremgår av rundskrivet at jord (og skog) skal verdsettes etter sin avkastningsverdi, mens bygningene skal verdsettes til kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi). Domstolene er selvsagt ubundet av å benytte en slik vurderingsmåte i forbindelse med verdsetting av eiendommen etter arveavgiftsloven §11. Domstolene må imidlertid kunne gjøre det dersom det finnes hensiktsmessig. I den foreliggende sak finner retten det ikke hensiktsmessig å dele opp vurderingen i en teknisk/økonomisk del for bygningene, som alle er gamle og til dels uhensiktsmessige, og en avkastningsvurdering forsåvidt gjelder den dyrkede mark.
Heller ikke en vurdering slik det gjøres i forbindelse med odelstakster, finner lagmannsretten hensiktsmessig i denne sak.
Retten er blitt stående ved at den ved vurderingen av salgsverdien må benytte vanlige anerkjente vurderingsprinsipper. Det innebærer i dette tilfelle hvor det ikke kan vises til omsetning av tilsvarende eiendommer og dermed til et prisnivå, at retten har tatt utgangspunkt i eiendommens bruksverdi, hvilke inntekter gårdsbruket kan gi, og med utgangspunkt i dette og på basis av aktuelle kredittmuligheter, gjeldene skatteregler, herskende landbruks-/konsesjonspolitikk etc. søkt å finne ut hva en interessert "kjøper" ut fra alminnelige økonomiske betraktninger kan forventes å by for eiendommen. Lagmannsretten har ikke bare tatt i betraktning hva en kjøper vil gi, den har også tatt i betraktning det selgeren måtte finne det forsvarlig å la eiendommen gå for.
Under henvisning til dette har lagmannsretten funnet at salgsverdien for eiendommen må settes noe ned i forhold til herredsrettens avgjørelse. Lagmannsretten legger til grunn at den avkastning som er oppgitt foran representerer avkastningen i dag etter at hele den dyrkede marken er fullgodt drenert. Avkastningen er normalt god, men ikke særlig over gjennomsnittet. I 1982 antas avkastningen å ha vært vesentlig dårligere. Jordsmonnet er det vanlige for eiendommer i området. Det er ikke vanningsanlegg.
Våningshuset er i tiden etter overtagelsen modernisert og pusset opp i betydelig utstrekning, hvilket viser at det ikke var fullverdig på overtagelsestidspunktet. Det har først i Weydahls eiertid fått innlagt vannklosett. Vann kommer fra egen brønn på eiendommen. Kårbygningen er innredet som en horisontalt delt tomannsbolig og trenger ombygning i ikke liten utstrekning for å kunne tjene som bolig for den kårberettigede. Det er påvist sprekker i ytterveggene.
Lagmannsretten er enig med herredstetten i at fjøset ikke er tjenelig dersom dyrehold igjen skulle innføres på gården, og uten betydelige kostnader til ominnredning kan det ikke benyttes i forbindelse med den nåværende driftsform. Låven er lite hensiktsmessig, men kan benyttes til tørking og en viss lagring av korn og har derfor en viss om enn beskjeden verdi i denne sammenheng. Som følge av at fjøset og låven er bygget i en enhet, har eieren her en betydelig og unødvendig kostnad med vedlikehold. Det samme gjelder stabburet som med dagens husholdning ikke har noen bruksanvendelse. Den rent estetiske verdi for eiendommen kommer neppe opp mot vedlikeholdskostnadene. Redsskapshuset er fullt ut brukbart, men det er jordgulv i ca 3/4 deler av huset.
Ved beregningen av eiendommens avkastningsverdi har retten bygget på en kapitaliseringsrentefot på 7 % i henhold til den realrentebetraktning som har kommet til uttrykk i Høyesteretts dom i Rt-1986-178.
Etter en samlet vurdering finner retten at eiendommens salgsverdi bør settes til kr. 1.000.000,-.
Verdien av kårrettighetene, boretten og vedretten, er av Weydahl i gavemeldingen oppgitt å være kr. 5.900,- årlig. Skattefogden har vurdert dette å ligge innenfor de normer man regner med og skjønnsmessig finner lagmannsretten, som herredsretten, at det ikke er grunnlag for å endre denne verdiansettelsen.
Arveavgiftsloven §42 regulerer uttømmende omkostningsspørsmålet når det gjelder skjønn etter samme lovs §37. Det er derfor på det rene at Staten skal betale de lovbestemte omkostninger, herunder utgiftene til skjønnsmennene. Forøvrig er hovedregelen at hver av partene bærer sine omkostninger, men denne regel kan fravikes og saksomkostninger kan tilkjennes en part dersom den annen har handlet uten rimelig grunn. Skattefogdens verdiansettelse sammenholdt med både herredsrettens og lagmannsrettens resultat, trekker isolert sett i retning av at Weydahl skal tilkjennes saksomkostninger for begge instanser. Både for herredsrett og lagmannsrett har imidlertid prosedyren fra hver av sidene primært dreid seg om hvilke vurderingsprinsipper som skal legges til grunn ved verdsettelsen av en eiendom som den foreliggende ved avgiftsberegningen. Weydahl har endog uttalt at dette er det vesentligste ved hele saken. Ingen av partene har fått medhold i det syn de har prosedert. På denne bakgrunn finner lagmannsretten og at hovedregelen om at hver av partene bærer sine omkostninger ikke bør fravikes. Dette gjelder både for herredsrett og lagmannsrett.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Eiendommen "Dyrud" gnr. 18 bnr. 1 og gnr. 17 bnr. 6 i Ski, overdratt pr. 1. januar 1982, verdsettes til 1.000.000,- -enmillion- kroner. Åsetefradrag er ikke medregnet.
2. Verdien av boretten og vedretten settes til kr. 5.900,- pr.år.
3. Staten betaler de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene. Forøvrig bærer hver av partene sine omkostninger.