RG-1992-110

Instans:	Agder lagmannsrett - Odelsovertakst
Dato:	1991-07-01
Publisert:	RG-1992-110 (12-92)
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Odelsovertakst 1. juli 1991 i sak nr. 23/1990.
Parter:	Frode Jørgensen (advokat Harald Dietrichson) mot Terje Eriksen (advokat Gunnar Sætra).
Forfatter:	Lagdommer John Årseth med skjønnsmennene gårdbruker Kittil Røysland, bonde Signe Fidje, byggmester Einar Roland, gårdbruker Finn Imenes
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §1, §2, Tvistemålsloven (1915) §172, §175, §180, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §3, §49, §65

Eiendommen gnr. 23, bnr. 56, 74 og 86 samt gnr. 21, bnr. 17 i Øyestad ble i august 1989 solgt på tvangsauksjon, og Terje Eriksen fikk ved Nedenes namsretts kjennelse 17. oktober 1989 stadfestet sitt bud på kr. 650.000,-. Frode Jørgensen - sønn av tidligere eier av eiendommen - reiste i januar 1990 odelssak ved Nedenes herredsrett mot Terje Eriksen, med krav om å få skjøte på eiendommen mot betaling av løsningssum fastsatt ved odelstakst. Terje Eriksen bestred at eiendommen er gjenstand for odelsløsning. Herredsretten besluttet å avgjøre tvisten om løsningsretten i samband med taksten, jfr. odelslovens §65 tredje ledd, og avsa 24. september 1990 odelstakst med slik slutning:

Side:111

«1. Løsningssummen for eiendommene gnr. 23 bnr. 56, 73 og 86 i Øyestad og gnr. 21, bnr. 17 i Øyestad settes til kr. 450.000,- - kronerfirehundreogfemtitusen 00/100.

2. Terje Eriksen skal betale kr. 15.020,50 til Frode Jørgensen i saksomkostninger innen 2 - to - uker etter at odelstaksten er forkynt.

3. Frode Jørgensen skal betale kr. 9.000,- - kronernitusen 00/100 - til Terje Eriksen i saksomkostninger innen 2 - to - uker etter at odelstaksten er forkynt.»

Om saksforholdet forøvrig, partenes anførsler og påstander for herredsretten, samt dennes vurdering, vises til odelstaksten.

Terje Eriksen med advokat Gunnar Sætra som prosessfullmektig har begjært odelsovertakst ved Agder lagmannsrett, idet det hevdes at eiendommen ikke er gjenstand for odelsløsning, subsidiært at taksten er for lav. Frode Jørgensen med advokat Harald Dietrichson som prosessfullmektig har imøtegått begjæringen. Overskjønnsforhandling ble holdt i Arendal 4. juni 1991. Partene møtte, sammen med sine prosessfullmektiger, og forklarte seg. Det ble foretatt befaring av omhandlede eiendom, og herunder ble avhørt to vitner, og partene fikk anledning til å påvise det de mente var av betydning for saken.

Saksøkeren - Frode Jørgensen - har i det vesentlige gjort gjeldende:

Eiendommen har alltid vært drevet som en enhet, og det er lite tvilsomt at den er odlingsjord i henhold til bestemmelsene i odelslovens §1 og §2. Eiendommen tilfredsstiller kravet i odelslovens §2 første ledds første punktum, om minst 10 dekar jordbruksareal. I hvertfall er kravet etter første ledds annet punktum tilfredsstilt. Med begrepet «jordbruksareal» i odelslovens §2 tas ikke bare sikte på dyrka jord, men også det som den etter sin naturlige forutsetning kan brukes til, m.a.o. dens dyrkingspotensiale, jfr. Rygg i Advokatforeningens småskrift nr. 48, 43-44. Når det gjelder hvilke arealer som tilfredsstiller dette kravet, vises til den oppmåling som er foretatt av sivilagronom Ugland, jfr. hans skriv av 13. august 1990. Saksøkeren har ikke noe å bemerke til den oppgitte størrelsen, men er uenig i Uglands betegnelser av arealene. Følgende arealer må regnes som jordbruksareal:

Frukthagen 0,97 dekar

Ytterligere av tun og hage 0,20 dekar

Fulldyrket jord 4,35 dekar

Gjødslet kulturbeite (hele arealet kan

høstes maskinelt med 2-hjuls traktor) 3,32 dekar

Av utmarksarealet - den østlige parsell 4,0 dekar

Fyllplass 1,55 dekar

Tilsammen 14,39 dekar

Dessuten er det et beiteareal på ca. 10 dekar.

Eiendommen er således et vanlig småbruk på ca. 25 dekar, som ligger i et typisk landbruksdistrikt og hvor ingen annen utnytting enn landbruksdrift er naturlig. Kravet etter odelslovens §1 er således klart tilfredsstilt.

Side:112

Taksten på eiendommen skal fastsettes som en bruksbestemt salgsverdi, jfr. odelslovens §49 og Rt-1980-233. Eiendommen har en relativt ny driftsbygning, og tilsvarende dårlig bolig. Driftsbygningen ble atskillig dyrere enn hva en naturlig driftsform vil dekke. Den er innredet for oppstalling av hester. Stallinnredningen kan imidlertid relativt enkelt demonteres, og forøvrig er uthuset en normal driftsbygning. Forøvrig vises til den beskrivelse av eiendommen som ble gitt i odelstakst i 1985.

Det er nedlagt slik påstand:

«1. Odelstakst fremmes.

2. Odelstaksten nedsettes.

3. Terje Eriksen tilpliktes å betale til Frode Jørgensen saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

Saksøkte - Terje Eriksen - har i det vesentlige anført: Herredsretten har feilaktig lagt til grunn at eiendommen tilfredsstiller arealkravene i odelslovens §1 og §2. Det som kan regnes som landbruksareal er følgende:

Oppdyrket frukthage 0,97 dekar

Fulldyrket jord 4,35 dekar

Av gjødslet kulturbeite 2,10 dekar

Tilsammen 7,42 dekar

Fyllplassen må kultiveres og kan ikke regnes som jordbruksareal etter odelslovens §2, jfr. Rt-1990-325, spesielt 327. De øvrige arealene er lavineskråninger som bare egner seg til beite. Kravet til jordbruksareal i odelslovens §2 er således ikke oppfylt.

Heller ikke kravet etter odelslovens §1 er oppfylt. For å tilfredsstille kravet til lønnsom drift har herredsretten forutsatt spesialproduksjon, av snittgrønt, pyntegrønt eller lignende, eller oppstalling av hester. Intet av dette er imidlertid «inntektsfaktorer som tradisjonelt har tilknytning til jordbruket», jfr. Falkanger: Odelsrett og åsetesrett, 39, og kan derfor ikke regnes som landbruksdrift. Det var derfor en naturlig utnyttelse av eiendommens ressurser som ble innledet ved oppføring av ny driftsbygning for oppstalling av hester. Den fulldyrka jorda (4,35 dekar) brukes nå som treningsbane for travhest, og de resterende skråningene som hestebeite. Det er bare ved slik spesialisert - nærmest industripreget - bruk at eiendommens driftsbygning kan forrentes. Eiendommen er således «etla til» industri, og løsning må derfor også nektes etter odelslovens §3.

Subsidiært gjøres gjeldende at odelstaksten er altfor lav. Det er svikt i herredsrettens logikk når den sier at oppstalling av hester faller innenfor landbruksdrift, men at den bygning som er oppført nettopp til slikt formål er overinvestering. Overinvestering kan bare sies å foreligge hvis slik oppstalling ikke regnes som landbruksdrift. Herredsretten synes ellers i premissene å ha lagt vekt på eiendommens verdi som bolig, men har ikke fulgt dette opp ved fastsettelse av taksten. Med den spesialiserte utbygging kan eiendommen selges for over 1 million, og taksten må derfor i hvert fall fordobles.

Det er nedlagt slik påstand:

Side:113

«Prinsipalt: Saksøkte frifinnes.

Subsidiært: Takstsummen forhøyes.

I begge tilfeller: Saksøker dømmes til å erstatte saksøkte hans saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Retten tar først stilling til om vilkårene for odelsløsning etter odelslovens §2 er til stede, dvs. om lovens arealkrav er oppfylt. Lagmannsretten legger til grunn at det med «jordbruksareal» i odelslovens §2 siktes til fulldyrket og overflatedyrket jord, samt annen jord som uten spesielle kultiveringstiltak (rydding/drenering) er skikket til slåtteng eller kulturbeite, jfr. Ot.prp. nr. 59 for 1972-73 52. Jord som må dreneres eller ryddes før den kan tas i bruk til landbruksproduksjon kan ikke regnes som jordbruksareal, men som «anna areal».

Eiendommens totalareal er ca. 25 dekar. Ved vurderingen av hva som er jordbruksareal i odelslovens forstand tar lagmannsretten utgangspunkt i den arealmessige beskrivelse som er gitt av sivilagronom Torleif Næss Ugland i fremlagt skriv av 13. august 1990. Det som kan regnes som jordbruksareal er etter rettens skjønn for det første den fulldyrka jorda på 4,35 dekar (sletta). Dessuten må regnes med ca. 2,1 dekar av det som er betegnet som gjødslet kulturbeite, og som kan høstes maskinelt. I tillegg kommer en del av det som er betegnet som tun og hage. Fyllplassen kan ikke nyttes som jordbruksareal uten rydding for stein og videre bearbeiding, og kan derfor ikke regnes som jordbruksareal, jfr. definisjonen ovenfor og sivilagronom Uglands skriv, siste avsnitt. Etter lagmannsrettens skjønn kan det samlede jordbruksarealet etter dette ikke utgjøre mer enn noe i overkant av 7 eller opp mot 7,5 dekar. Spørsmålet er da om det resterende av eiendommens totalareal, som i det vesentlige er utmark/utmarks-beiter og noe kulturbeite, kan gjøres produktive på en måte som kan sies å tilsvare den produksjonsmessige verdi av de ca. 2,5 dekar jordbruksareal som mangler i forhold til odelslovens §2. Med henvisning til arealenes topografi, størrelse og kvalitet/bonitet, jfr. sivilagronom Uglands beskrivelse, er lagmannsretten kommet til at dette spørsmålet må besvares benektende.

Kravet til jordbruksareal i odelslovens §2 er således ikke oppfylt, og Terje Eriksen blir da å frifinne for kravet om odelsløsning. Det er etter dette ikke aktuelt for lagmannsretten å ta standpunkt til de øvrige spørsmålene som er reist i saken.

Saksomkostninger.

Saksomkostningsspørsmålet for så vidt gjelder avgjørelsen av løsningstvisten avgjøres etter tvistemålslovens vanlige regler. Terje Eriksen har vunnet løsningstvisten og skulle da etter hovedregelen i §180 annet ledd jfr. §172 første ledd ha erstattet sine saksomkostninger ved denne tvisten. Avgjørelsen har imidlertid budt på slik tvil at saksomkostninger ikke bør idømmes i løsningstvisten verken for herredsretten eller lagmannsretten, jfr. tvistemålslovens §172 annet ledds første alternativ sammenholdt med §180 annet ledd. Når det derimot gjelder omkostningene i takstspørsmålet stiller saken seg annerledes. Begjæringen om overtakst er ikke realitetsbehandlet av lagmannsretten, på grunn av at saksøkeren har tatt feil i løsningstvisten, som er avgjort til

Side:114

hans ugunst. Lagmannsretten har derfor ikke hatt foranledning til å vurdere om saksøkte ved overtakst ville ha oppnådd et bedre resultat eller om han har begjært overtakst uten rimelig grunn, jfr. skjønnslovens §54a, jfr. §42 siste ledd. Saksøktes omkostninger ved selve takstspørsmålet er imidlertid foranlediget av saksøkerens løsningskrav, og lagmannsretten finner at saksøkte da må få erstattet disse omkostningene, både for herredsretten og lagmannsretten, i samsvar med prinsippet i tvistemålslovens §175 første ledd. Saksøktes samlede omkostningsoppgave er på kr. 15.800,-, samt utgifter til retten. Av nevnte beløp er prosessfullmektigens salær kr. 15.000,-, mens resten er diverse utgifter. Det er opplyst at omkostningene fordeler seg likt på takst og løsningstvist, dvs. at kr. 7.900,- refererer seg til taksten. Saksøkeren har ikke gitt noen bemerkninger til oppgaven, som legges til grunn. I tillegg kommer rettens gebyr på kr. 4.000,- samt utgiftene til meddommere på tilsammen kr. 8.057,50. Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse vedr. selve taksten (slutningens pkt. 3) stadfestes.

Terje Eriksen tilkjennes etter dette saksomkostninger for begge retter med tilsammen kr. 28.957,50.

Odelsovertaksten er enstemmig.

Slutning:

1. Terje Eriksen frifinnes.

2. Frode Jørgensen plikter innen 2 - to - uker fra forkynnelse av lagmannsrettens avgjørelse å betale kr. 28.957,50 - kronertjueåttetusennihundreogfemtisju 50/100 til Terje Eriksen som erstatning for saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten. Forøvrig bærer hver av partene sine saksomkostninger for begge rettene.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Jens Koch med domsmenn):

- - -

III. Rettens bemerkninger:

Retten må først ta stilling til om vilkårene for odelsløsning etter odelslovens §1 og §2 er til stede eller ikke.

For så vidt gjelder eiendommens areal er dette i underkant av 25 dekar. Eiendommen består av et flatt platå midt på som egner seg til maskindrift. Det er også mulig å bruke maskiner i området rundt husene på gården men en del av den dyrkede/dyrkbare marken ligger i skråninger hvor det er vanskelig å bruke maskiner. Et areal, den såkalte fyllplass finnes å være relativt enkel å dyrke opp.

Etter rettens skjønn fordeler landbruksarealet seg slik:

1. Oppdyrket frukthage 0,97 dekar

2. Fulldyrket jord (Sletta) 4,35 dekar

3. Gjødslet kulturbeite 3,32 dekar

4. Oppdyrkingsareal (fyllplass) 1,55 dekar

10,19 dekar

Retten har ved vurderingen av eiendommens landbruksareal henholdt seg til den arealmessige beskrivelse som er gitt av sivilagronom Torleif Næss

Side:115

Ugland og fremlagt av saksøkte. I tillegg til dette kommer et areal på i alle fall 10 dekar som vil egne seg godt til dyrking av såkalt «snittgrønt (pyntegrønt)».

Kravet til jordbruksareal i odelslovens §2 er således oppfylt.

Når det gjelder spørsmålet om odelslovens §1 som setter som vilkår for at en eiendom skal være odelseiendom at den kan nyttes til landbruksdrift ser retten det slik at det her ikke ligger noe krav om at eiendommen skal gi en eier full beskjeftigelse. Også der hvor eieren må ha inntektsbringende arbeid utenfor gården vil det, så fremt de øvrige vilkår er oppfylt, dreie seg om odelsjord. Det er her et grunnvilkår at landbruksdrift på eiendommen vil være lønnsom. Retten ser det slik at dette vil være tilfellet for nærværende eiendom dersom en eier utnytter de inntektsmuligheter gården vil kunne gi for eksempel ved produksjon av nyere landbruksprodukter som for eksempel snittgrønt, «pyntegrønt» eller lignende. Etter rettens vurdering vil også oppstalling av hest kunne være landbruksdrift, i alle fall i et tilfelle som det foreliggende hvor det vil være aktuelt å nytte gårdens areal til beite o.l.

Etter en samlet vurdering kommer retten til at saksøkerens løsningskrav må bli å ta til følge. - - -