RG-1992-1260

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1992-03-24
Publisert:	RG-1992-1260 (208-92)
Stikkord:	Tvangsfullbyrdelse
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 24. mars 1992 i sak nr. 92-137.
Parter:	Kaare Pedersen (advokat Gudrun T. Høykoll) mot Storebrand Livsforsikring AS (advokat Jens Lind) og Arild Arne Pettersen (advokat Torodd Thorsen).
Forfatter:	Lagdommer Asbjørn Nes Hansen, førstelagmann Arne Christiansen, lagdommer Steinar Thomassen
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §119, §155, §158, §162, Tvistemålsloven (1915) §172, §178, §180, §380, §111, §141, §147, §2

Saka gjeld anke over stadfesting av bod på 3. gongs tvangsauksjon over bustadeigedomen gnr. 5 bnr. 330 i tidlegare Tromøy kommune. Saksøkjaren, Storebrand Livsforsikring AS, kravde 3. gongs auksjon ved skriv 19. juni 1991 til namsmannen i Tromøy. Auksjonsgrunnlaget var ein pantobligasjon som lyder på kr. 600.000, med tillegg av renter og kostnader. Namsmannen lét ein takstmann halde takst over eigedomen; taksten er dagsett 23. september 1991 og viste ein pårekna salsverdi på kr. 900.000 og ein låneverdi på kr. 700.000. Ved tvangsauksjonen, som vart halden 12. november 1991, var det to bodgjevarar, kreditor og ein privatperson. Arild Arne Pettersen. Sistnemnde gav det høgste bodet; kr. 681.000. Den saksøkte, Kaare Pedersen, møtte ikkje på auksjonen, korkje sjølv eller ved fullmektig.

I brev 20. november 1991 til namsmannen reiste kona til den saksøkte, Anne Kari Pedersen, innvendingar mot stadfesting av bodet, av di ho meinte det var for lågt. Ho la ved ein ny takst som ein annan takstmann hadde halde 31. oktober, og som sette salsverdien til kr. 1.100.000. I brev 2. desember til namsmannen vart auksjonsbodet kravd stadfest av saksøkjaren, som hadde godteke det. Då Nedenes namsrett tok spørsmålet om stadfesting opp til avgjerd 11. desember, låg det òg føre eit brev dagsett 3. desember frå advokat Gudrun T. Høykoll på vegner av den saksøkte. Auksjonsbodet vart stadfest av namsretten; slutninga i orskurden lyder slik:

«Antatt bud stort kr. 681.000,- sekshundreogåttientusen 00/100- avgitt ved 3. gangs tvangsauksjon over eiendommen gnr. 5 bnr. 330 i Tromøy kommune stadfestes.»

Partsutsegnene til den saksøkte og rettens grunngjeving for å stadfeste auksjonsbodet går fram av orskurden.

Den saksøkte, Kaare Pedersen, med advokat Gudrun T. Høykoll som prosessfullmektig, har i rett tid anka namsrettens stadfestingsorskurd til Agder lagmannsrett med påstand om oppheving. Eit krav om at anken skal ha utsetjande verknad, er trekt attende i prosesskrift 29. januar 1992, ettersom partane har kome fram til avtale om burett for

Side:1261

den saksøkte og familien til dess rettskraftig avgjerd ligg føre. Det har kome inn anketilsvar frå Storebrand Livsforsikring AS, med advokat Jens Lind som prosessfullmektig, og frå auksjonskjøparen Arild Arne Pettersen, med advokat Torodd Thorsen som prosessfullmektig.

Saksførebuande domar har fastsett at anken skal førehavast skriftleg, etter at partane har bede om eller ikkje hatt merknader til det. Det er lagt til grunn at anken berre gjeld saksførehavinga og rettsbruken, jfr. tvml. §380. Ankeparten har kome med eitt nytt skriftleg innlegg. Ankemotpartane har ikkje hatt meir å leggje til.

Kaare Pedersen v/advokat Høykoll har i hovudsak halde fram:

Det ligg føre ei rekkje saksførehavingsfeil som må føre til oppheving av stadfestingsorskurden. Det er såleis ein feil at namsretten ikkje har gått nærare inn på det faktiske materialet som utgjer grunnlaget for auksjonen og auksjonsbodet. Under heile saksgangen har det vore teke alt for lite omsyn til den saksøkte. Han var i ein periode arbeidslaus og freista å drive eige firma, og kom då i økonomiske vanskar som gjorde at han ikkje greidde å gjere opp for seg. Men seinare har han fått god stilling som kaptein i utanriksfart. Storebrand har heile tida vore heilt avvisande. Før 3. gongs tvangsauksjon reiste Pedersen inn til Oslo for å få til ei ordning, men Storebrand heldt på sitt om at han måtte gjere opp heile gjelda.

Namsmannen burde ha rettleidd debitor om den retten han hadde etter tvangslova §111 til å krevje utsetjing av auksjonen ved delbetaling av kravet. Debitor var på det tidspunktet komen i godt lønt arbeid - med kr. 30.000 i månadsløn - og kunne ha tvinga fram ei avtale med Storebrand, hadde han berre hatt kunnig hjelp. Pedersen skjøna ikkje heilt ut fylgjene av berre å gje seg over, og kona var sjuk og nedfor på grunn av gjeldskrisa. Namsstyresmaktene må ha ein skyldnad til å rettleie debitor når tvangsauksjon kan få slike alvorlege fylgjer som i saka her. Eigedomen har gått til ein spottpris, og Pedersen vert hangande att med restgjelda til Storebrand.

På dei to tidlegare auksjonane kom det ikkje inn bod i det heile. På 3. gongs auksjon var det berre ein som baud ved sidan av Storebrand, som hadde gjeve ein lensmannsbetjent fullmakt til å by opptil kr. 680.000, og visstnok òg sagt at ein ville godta eit bod på dette nivået. Pedersen meiner den andre bodgjevaren var kjend med dette.

Utlysinga ved 3. gongs tvangsauksjon stettar ikkje vilkåra i tvangslova §119 andre leden, jfr. lovendringa i 1989, som nett hadde til føremål å høgde prisnivået ved tvangssal av fast eigedom. Ved utlysinga er det ikkje teke med at huset inneheld eit greitt hybelhusvære med ei årleg leigeinntekt på om lag kr. 30.000. Det er ein stor glipp at dette ikkje er nemnt i annonseringa. Og ein eigedomsmeklar ville i ei annonse stikkordmessig ha trekt fram den svært høge standarden på baderomsutstyr, sanitæranlegg og kjøken. Hadde ein så i samband med utlysing sett den pårekna salsverdien høgare, ville det ha vore grunnlag for ei meir realistisk bodgjeving.

Men nett salsverdien er oppgjeven for lågt, og det heng saman med omstende kring takseringa, som heller ikkje fyller vilkåra i tvangslova §119 ander leden. Namsmannen hadde vendt seg til eigedomsmeklar Knut Fossen og bede om takst. Men det var sonen, Helge L. Fossen,

Side:1262

som takserte eigedomen, i eige namn. Han var på det tidspunktet jamvel ikkje autorisert som takstmann. Taksten til Helge L. Fossen er for negativ i sin omtale av eigedomen og gjev ikkje eit rett bilete av den røynlege verdien av eigedomen, men det er den namsstyresmaktene har bygd på. Helge L. Fossen kjem fram til ein salsverdi som avvik klart frå den taksten faren hadde gjeve fem månader tidlegare, etter oppdrag frå Kreditkassen, og frå takstmann Bjørn M. Steinsholts takst frå slutten av oktober. I dei to sistnemnde takstane er salsverdien av eigedomen sett til høvesvis kr. 1.170.000 og kr. 1.100.000, medan Helge L. Fossen berre kjem fram til ein salsverdi på kr. 900.000.

Det er ein saksførehavingsfeil at namsmannen ikkje lét til å ha vore klar over at han fekk ein takst som var gjeven av ein annan enn av den autoriserte takstmannen som vart beden om å taksere bustaden. Og jamføringa med dei to andre takstane, som er haldne av velrøynde og kompetente takstmenn, viser at det ikkje kan byggjast noko på taksten på kr. 900.000. Dette har redusert kjøparinteressa og ført til eit auksjonsbod som ligg langt under oppnåeleg pris. I samband med påtenkt sal av eigedomen i 1987 hadde eigedomsmeklar Knut Fossen sagt ein ikkje burde gå under kr. 1.200.000. Jamvel om ein tek omsyn til det allmenne prisfallet på fast eigedom, er likevel eit bod på kr. 681.000 altfor lågt. Av betre prioriterte hefte er det berre eit lite lån til husbanken på kr. 30.000, og det er ikkje misleghalde. Det er eit openbert mishøve mellom bodet og verdien av eigedomen, og det heng fyrst og fremst saman med dårleg marknadsføring - takstdokument og annonsering.

Namsretten skulle ha gått nærare inn i takstane til Steinsholt og Helge L. Fossen, som båe låg føre for retten då stadfestingsspørsmålet skulle avgjerast, og ikkje utan vidare la den lågaste taksten vere retningsgjevande for verdifastsetjinga. Ettersom det var fyrste gongen namsretten skulle ta stode til eit bod på eigedomen, burde retten ha vore særleg på vakt med omsyn til om bodet stod i mishøve til marknadsverdien. Grunngjevinga til namsretten er for summarisk og overflatisk; det burde ha vore stilt ei rekkje spørsmål når det var lagt fram to takstar som divergerte meir enn det som er vanleg i bransjen.

Med omsyn til feil i rettsbruken åt namsretten, vert det halde fram at namsretten har bygd på ei altfor trong og kategorisk tolking av lov og rettspraksis. Avgjerda i Rt-1990-94 viser at det ikkje utan vidare skal setjast sluttstrek ved 3. gongs tvangsauksjon. På dette steget av prosessen har retten ei særleg tilskunding til å sjå til at interessene åt debitor ikkje vert nedprioriterte meir enn det som trengst. Såleis skulle retten ha gjort ei forsvarleg vurdering av om auksjonsbodet stod i mishøve til marknadsverdien, og gått inn på årsakene til at bodet var så lågt. Det var særleg grunn til ei slik vurdering når det låg føre to takstar med så store innbyrdes avvik, og det godtekne bodet berre låg på 60 % av den normale salsverdien etter Steinsholts takst. Ved å gå nærare inn i detalj ane i saksførehavinga, annonsering m.m., skulle namsretten ha nekta stadfesting. Heimel for det ville namsretten hatt både i nr. 1 og 2 i tvangslova §155.

Innvendingane mot stadfesting har ikkje kome fram for seint. Kona til Pedersen protesterte mot stadfesting av bodet i brev 20. november

Side:1263

1991 til namsmannen. Elles er vilkåra i alle tilfelle til stades for å fremje anken etter tvangslova §162 andre leden.

Det er overlag viktig at tvangssal av eigedom skjer samvitsfullt og ryddig, i pakt med intensjonane i lovgjevinga, og i samsvar med nyare rettspraksis, som meir og meir har sett at debitor treng eit vern mot profesjonelle auksjonskjøparar som vonar på profitt ved vidaresal av eigedomar som vert oppkjøpte til låg pris.

Kaare Pedersen har sett fram slik påstand:

«1. Namsrettens stadfestelseskjennelse oppheves.

2. Kaare Pedersen tilkjennes saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten.»

Storebrand Livsforsikring AS v/advokat Lind har i hovudsak halde fram:

Det ligg ikkje føre nokon feil ved saksførehavinga eller rettsbruken til namsretten, og orskurden må stadfestast. Dei ankegrunnane som er gjorde gjeldande, må dels avskjerast av di dei ikkje har kome fram i auksjonsmøtet, og dels av di ankegrunnane ligg utanom det retten skal ta omsyn til ved stadfesting etter 3. gongs tvangsauksjon.

Til den faktiske hendingsgangen i saka vert det hevda at Storebrand har vore svært imøtekomande overfor Pedersen. Han har fått ei rekkje høve til å gjere opp for seg det han stod til rest med, men har aldri vist vilje til å gjere noko. Korkje ved 1. eller 2. gongs tvangsauksjon møtte han opp. Same dagen som den siste auksjonen vart halden, var det òg 2. gongs tvangsauksjon over eigedomen etter krav frå DnB Finans AS. Heller ikkje møtte han ved 3. gongs auksjon, og det vart ikkje reist innvendingar mot stadfesting av dei boda som var gjevne, jfr. tvangslova §147. Storebrand er klar over at saka fører til uheldige konsekvensar for Pedersen, slik alle såvorne saker gjer. Storebrand har heile tida vore viljug til å la lånet gå vidare, dersom debitor sytte for ajourbetaling. Gjennom meir enn tre år har han ikkje betala noko på lånet.

Namsmannen eller namsretten har inga plikt til å informere debitor om regelen i tvangslova §111. Heller ikkje har ein plikt til å kome ei oppmoding om utsetjing imøte. Ettersom det galdt 3. gongs auksjon og tidlegare nedbetalingsavtaler ikkje var overhaldne, er det liten grunn til å tru at namsretten ville ha utsett auksjonen, og endå mindre er det grunn til å tru at debitor ville ha greidd å overhalde pliktene. Det er grunn til å minne om at det alt var halde 2. gongs tvangsauksjon etter krav frå ein annan panthavar, og at eigedomen var påheft monaleg gjeld, såleis òg fleire utleggsforretningar.

Det er lite truleg at Arild Arne Pettersen før auksjonen kjende til den bodfullmakta Storebrand hadde gjeve, ettersom auksjonsprotokollen syner at han fyrst baud kr. 600.000 og så kr. 660.000. Det er dessutan irrelevant om ein bodgjevar veit kva andre vil by. Det lova set forbod mot, er avtale om at «nogen ikke skal by eller bare by til en viss grænse», jfr. tvangslova §141.

Ved 3. gongs tvangsauksjon skal ikkje namsretten nekte stadfesting jamvel om det skulle vere eit mishøve mellom bodet og verdien av pantet, jfr. tvangslova §158 tredje leden fyrste punktum. Lovendringa i 1989 greip ikkje inn i denne føresegna, som heller ikkje rettspraksis har fråvike. Dessutan måtte innvendingane ha kome fram i

Side:1264

auksjonsmøtet, jfr. tvangslova §147 og §162 .

Storebrand kan ikkje sjå at det er nokon manglar ved avgjerdsgrunnane til namsretten, slik ankeparten lét til å hevde.

Det er rett at namsretten etter tvangslova §155 skal sjå til at reglane ved tvangssal er fylgde. Men ettersom reglane reint faktisk vart fylgde, hadde ikkje namsretten heimel i §155 til å nekte stadfesting. Det er etter lovmotiva ikkje noko krav at takstmannen skal vere «autorisert». Dessutan har Helge L. Fossen seinare fått autorisasjon. Det er lite truleg at dette omstendet har verka inn på takseringa. Dersom det er rett at namsmannen bad Knut Fossen halde takst, medan det var Helge L. Fossen som faktisk takserte, må namsstyresmaktene reknast å ha godteke dette ved å nytte taksten hans. Alle tre takstmennene som har halde takst over eigedomen i 1991, har meint at han er vanskeleg å selje, og dette må reknast å vere hovudårsaka til at det ikkje møtte fleire bodgjevarar på tvangsauksjonane. I tillegg kjem finansieringsvanskar, og det omstendet at arbeidsløysa gjev færre interesserte kjøparar til dyre bustader. Avvika mellom dei tre takstane lét heller ikkje til å vere særleg monaleg.

Når prisen som vert oppnådd på tvangsauksjon vert jamførd med prisen ved vanleg omsetnad, må det dessutan minnast om dei omstenda som allment fører til lågare prisar ved tvangssal.

Annonseringa stettar fullt ut dei krava som lova set. Her må det òg takast omsyn til at takstdokumentet var tilgjengeleg på kontoret til namsmannen; det gjekk fram av utlysinga. Kostnadene vil dessutan setje ei ramme for kor mykje ein annonse kan innehalde.

Storebrand Livsforsikring AS har sett fram slik påstand:

«1. Nedenes namsretts kjennelse av 11.12.91 i sak nr. 677/1991 C stadfestes.

2. Kaare Pedersens anke over kjennelsen gis ikke oppsettende virkning.

3. Storebrand Livsforsikring AS tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Arild Arne Pettersen v/advokat Thorsen har i hovudsak halde fram:

Det hefter ikkje feil ved saksførehavinga eller rettsbruken til namsretten, og orskurden må stadfestast.

Ved 3. gongs tvangsauksjon kan retten ikkje nekte stadfesting, jamvel om retten skulle meine at det er eit mishøve mellom bodet og «verdien etter gangbar pris», jfr. tvangslova §158 tredje leden.

Til det som vert gjort gjeldande i anken, vert det innvendt at namsretten har vurdert årsakene til at auksjonsbodet ikkje vart høgare. Retten har òg kome til at taksten til Helge L. Fossen ikkje gjev eit urett bilete av den røynlege verdien av eigedomen.

Når det gjeld tilhøvet til tvangslova §111, vert det halde fram at namsstyresmaktene måtte ha full kjennskap til den situasjonen Pedersen var i, ved at det etter krav frå andre kreditorar var teke utlegg i eigedomen til ein samla sum av kr. 1.308.961. Det kan vere at namsstyresmaktene ikkje har hatt grunn til å vise til §111, ettersom pengehefta på eigedomen var oppe i kr. 2.838.961 på dette tidspunktet.

Til merknaden om at Pettersen kjende til at Storebrand hadde gjeve fullmakt om at lensmannsbetjenten kunne by opp til kr. 680.000, vert

Side:1265

det halde fram at dette var 3. gongs tvangsauksjon og at ingen i førevegen vel kunne ane kven som ville møte opp og kva dei ville by.

Til verdien av eigedomen gjer Pettersen gjeldande at eigaren i 1987 gjennom eigedomsmeklar hadde freista å selje og nemnt ein pris på kr. 1.200.000, utan at det vart noko sal. Dessutan var dette på det tidspunktet eigedomsprisane var på det høgste i distriktet; fram til tvangsauksjonen må prisfallet reknast å ha vore på 20-40 %. Dersom ein set omsetnadsverdien i 1987 til kr. 1.000.000, gjev dette ein verdi på om lag kr. 700.000 i 1991, og det samsvarar med det stadfeste auksjonsbodet, medrekna kostnadene som kjøparen må bere i tillegg til kjøpesummen. I tillegg kjem det omstendet at det ikkje er det same å kjøpe ein eigedom på tvangsauksjon som ved fritt sal.

Det er ikkje gjort nokon feil i samband med at namsretten fekk innhenta takst; Helge L. Fossen er ein velrøynd takstmann, og heller ikkje skil utlysing seg frå det som ein annonse til vanleg inneheld. Ein kan heller ikkje sjå bort frå at ei utlysing med pårekna salsverdi over kr. 900.000 ville ha ført til at fleire heldt seg borte frå auksjonen, av di det ikkje er så attraktivt å kjøpe eigedom på tvangsauksjon i ei slik prisklasse.

Namsretten har heller ikkje gjort nokon feil ved elles ikkje å gå nærare inn på takstane, men har vurdert dei spørsmåla lova krev og har gjeve ei utførleg grunngjeving og har nytta lova rett.

Arild Arne Pettersen har sett fram slik påstand:

«1. Namsrettens kjennelse av 11.12.91 i sak nr. 677/1991 C stadfestes.

2. Kaare Pedersens anke over at kjennelsen skal gis oppsettende virkning er nå frafalt.

3. Arild Arne Pettersen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten ser saka slik:

Anken over saksførehavinga er grunngjeven med at det ligg føre ei rekkje feil ved prosessen som førde fram til 3. gongs tvangsauksjon, at namsretten ved si stadfesting av det godtekne bodet ikkje har gjort den vurdering som tvangslova føreset og at grunngjevinga åt retten er mangelfull. I tilknyting til åtaket på saksførehavinga er det gjort gjeldande at namsretten har bygd på ei for trong tolking av føresegnene i tvangslova, til skade for den saksøkte.

Lagmannsretten viser til at det her er tale om 3. gongs tvangsauksjon, der regelen i tvangslova §158 tredje leden fører til at namsretten ikkje skal nekte stadfesting på det grunnlaget at det er eit mishøve mellom bodet og verdien av eigedomen «etter gangbar pris». I domen i Rt-1990-94 har Høgsterett kommentert føresegna i tredje leden slik (side 99):

«Men denne regelen, som innebærer en sterk nedprioritering av saksøktes interesser, synes gitt med sikte på mer ekstraordinære tilfelle, der man «engang maa komme til endskap», jfr. Ot.prp. nr. 16 (1911) side 71, og der bydere av spesielle grunner holder seg unna og saksøkeren selv ikke makter å by høyt nok, jfr. Indst. O. XV (1912) side 210.»

I den nemnde avgjerda har Høgsterett elles - med tilvising til plenumsdomen i Rt-1915-435 - halde fram at «en panthaver som

Side:1266

går til realisasjon av sitt pant, har plikt til å vise aktsomhet så det ikke unødig påføres eieren tap, og at domstolene for å sikre eieren mot tap vil kunne fravike det oppgjør som ellers ville ha fulgt av reglene for tvangsauksjon» (side 90). Mot denne bakgrunnen skal lagmannsretten nemne at namsretten ved avgjerda av om eit bod på 3. gongs auksjon skal stadfestast, etter omstenda i nokon mon vil måtte gå inn på tilhøvet mellom auksjonsbodet og verdien av pantet. Dette har òg namsretten gjort i vår sak, og kome fram til at det ikkje var grunnlag for å nekte stadfesting. Lagmannsretten har for sin part kome til at stadfesting skulle ha vore nekta, og skal grunngje sitt syn såleis:

Ved lov 16. juni 1989 nr. 62 fekk tvangslova §119 ein ny andre led, som set nærare krav til taksering og utlysing ved 3. gongs tvangsauksjon. Føremålet med lovendringa var å betre prisnivået ved tvangsauksjon, mellom anna på bakgrunn av den tendensen som hadde vore til at eigedomar stundom gjekk til klar underpris ved tvangssal. Ved den nemnde lovendringa vart det og gjort andre endringar i tvangslova; såleis vart det sett noko strengare vilkår for å gjennomføre tvangssal etter 1. eller 2. gongs auksjon. Dei nye reglane om taksering og utvida utlysing ved 3. gongs tvangsauksjon må ein sjå i samanheng med at tilhøvet mellom bodet og verdien av eigedomen i seg sjølv ikkje gjev grunnlag for å nekte stadfesting ved 3. gongs auksjon; på dette punktet vart tidlegare rettstilstand oppretthalden. Bakgrunnen for lovendringa går fram av Ot.prp.nr. 32 (1988-89) og innst. O. nr. 36 (1988-89).

Lagmannsretten kan ikkje sjå at det er nokon relevant saksførehavingsfeil at taksten som namsmannen fekk skaffa til veges, vart halden av ein annan takstmann enn den som opphavleg var beden om å taksere. Etter lovmotiva er det ikkje noko krav om at takstmannen skal vere «autorisert», jfr. Ot.prp. nr. 32 side 12 andre spalte; det er nemnt at i somme høve er det jamvel forsvarleg at namsmannen sjølv står for takseringa. Lagmannsretten må leggje til grunn at Helge L. Fossen har drive som takstmann og hatt dei føresetnader som trengst for å taksere eigedomen.

Derimot gjev det grunn til ei nærare vurdering at taksten til Helge L. Fossen frå september 1991 ligg kr. 200.000 under taksten til Bjørn M. Steinsholt frå månaden etter; som tidlegare nemnt ligg desse takstane på høvesvis kr. 900.000 og kr. 1.100.000. Namsretten har vurdert tilhøvet mellom dei to takstane og kome til at jamvel om avviket lét til å vere noko større enn vanleg godteke i bransjen, er det ikkje grunnlag for å seie at taksten til Helge L. Fossen gjev eit urett bilete av verdien av eigedomen. For lagmannsretten har det kome fram at det i tillegg ligg føre endå ein takst, som Knut Fossen gav i april 1991, på kr. 1.170.000. Det kan sjå ut til at denne taksten ikkje var kjent for namsretten og namsmannen; den var elles av så ny dato at det ikkje hadde vore naudsynt å skaffe ny takst i samband med tvangsauksjonen. Den sistnemnde taksten må elles seiast å skape større tvil med omsyn til om taksten åt Helge L. Fossen kan reknast å gje eit påliteleg «anslag om antatt salgsverdi», jfr. tvangslova §119 andre leden. Ettersom det her i så stor mon gjeld skjønnsmessige vurderingar, skal det likevel noko til for å slutte at takseringa hans har slike feil at taksten av den grunn ikkje fyller krava etter §119. Dessutan

Side:1267

er det - med mindre interesse i marknaden for dyre bustader - eit spørsmål om kva verknader det har hatt for kjøparinteressa og bodgjevinga at taksten i tilfelle har vore for låg. Lagmannsretten kan likevel ikkje sjå bort frå at den taksten som vart lagd til grunn, kan ha medverka til at det ikkje vart gjeve noko høgare bod på eigedomen.

Lagmannsretten har i fyrste rekkje heft seg ved kunngjeringa av auksjonen. Etter §119 andre leden skal det i kunngjeringa gjevast «opplysninger om eiendommen tilsvarende det som er vanlig i annonser ved frivillig omsetning gjennom eiendomsmekler». Dersom det er særlege omstende ved eigedomen som kan vere interessante for ein kjøpar og som kan gje grunnlag for å trekkje prisen oppover, talar føremålet med føresegna i §119 andre leden for at desse omstenda i rimeleg mon skal med i kunngjeringa. I dette tilfellet inneheldt annonsen ikkje noko om at huset har ein hybelbustad som gjev om lag kr. 30.000 i årleg leigeinntekt. Lagmannsretten held dette for å vere ein klar mangel ved kunngjeringa. For kjøparar flest vil eit slikt omstende kunne ha monaleg interesse, og det vil kunne påverke prisen. Etter gjeldande skattereglar med prosentlikning av eigen bustad, vil ei slik leigeinntekt ikkje føre til auka skatt, og står såleis heilt ut til rådvelde for huseigaren.

Den manglande opplysninga om leigeinntekta må føre til at kunngjeringa ikkje kan reknast å stette krav i tvangslova §119 andre leden, jfr. det som tidlegare er nemnt om bakgrunnen for dei utvida krava til kunngjering ved 3. gongs tvangsauksjon. Det kan ikkje vere avgjerande i motsett lei at den framlagde taksten inneheldt opplysningar om hybelbustaden; det skulle ha gått fram av kunngjeringa òg.

Når ein så ser manglane ved kunngjeringa i samanheng med den uvisse som hefter ved takseringa til Helge L. Fossen, ser lagmannsretten det slik at namsretten skulle ha nekta stadfesting av auksjonsbodet med heimel i tvangslova §155 nr. 1, jfr. §119 andre leden. Det omstendet at det ved dei tidlegare auksjonane ikkje hadde kome inn bod på eigedomen, og at det ved 3. gongs auksjon berre var éin bodgjevar ved sidan av saksøkjaren, samanhalde med at huset ville gå for ein pris monaleg under dei takstane som låg føre, burde gje grunn til særleg aktsemd for å sikre eigaren mot uturvande tap, jfr. sitatet frå Rt-1990-94 ovanfor. Slike synsmåtar burde takast med i ei heilskapleg vurdering og avveging av om bodet skulle stadfestast, utan omsyn til om desse sistnemnde omstenda i seg sjølv gav grunnlag for å nekte stadfesting etter §155 nr. 2.

Dei andre konkrete ankegrunnane som er gjorde gjeldande, treng då lagmannsretten ikkje gå nærare inn på.

Etter §162 fyrste leden, jfr. §147 i lova kan innvendingar mot stadfesting som hovudregel ikkje nyttast som ankegrunnar dersom innvendingane ikkje er sette fram i sjølve auksjonsmøtet. Men i denne saka må det i alle tilfelle vere rom for å fremje anken etter unntaket i §162 andre leden. Slik lagmannsretten ser saka, skulle namsretten ha nekta stadfesting etter §155, og feila må reknast å ha vore til skade for den som ankar.

Etter dette har anken ført fram, og avgjerda til namsretten vert oppheva.

Side:1268

Ankemotpartane bør bere kostnadene til ankeparten for lagmannsretten i samsvar med hovudregelen i tvml. §172 fyrste leden, jfr. §180 andre leden og tvangslova §2.

Advokat Høykoll har gjeve opp kostnadene med ankesaka til kr. 5.000, og retten godtek oppgåva. I tillegg kjem ankegebyr med kr. 5.625, slik at ankepartens samla kostnader for lagmannsretten kjem opp i kr. 10.625. Ankemotpartane bør hefte solidarisk for sakskostnadene, jfr. tvml. §178 andre leden. Når det gjeld sakskostnader for namsretten, vart det ikkje sett fram påstand om det for namsretten og då kan det prosessuelt sett ikkje vere høve til å krevje dette i samband med ankesaka, jfr. Bøhn og Strenge Næss, «Avgjørelser av Høyesteretts kjæremålsutvalg» 230.

Dommen er samrøystes.

Domsslutning:

1. Stadfestingsorskurden i namsretten vert oppheva.

2. I sakskostnader for lagmannsretten betalar Storebrand Livsforsikring AS og Arild Arne Pettersen - ein for båe og båe for ein - til Kaare Pedersen 10.625 - titusensekshundreogtjuefem - kroner innan 2 - to - veker etter at domen er forkynt.