RG-1992-265

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1991-09-11
Publisert:	RG-1992-265
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn 11. september 1991 i sak nr. 119/1991 B.
Parter:	Ballangen kommune (advokat Ole Fr. Olsen) mot Sameiet Opshaug (advokat Nils Moe).
Forfatter:	Lagdommer Dag Bugge Nordén med skjønnsmennene gårdbruker Odd Sørensen, ingeniør Daniel Rasmussen
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §7, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Oreigningsloven (1959), Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §5, LOV-1984-04-06-§4, LOV-1984-04-06-§5, LOV-1984-04-06-§7, §2b, §9

Saken gjelder skjønn til fastsettelse av erstatning for ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan for Fornesodden industriområde i Ballangen kommune.

Skjønnet omfatter erverv av eiendommen gnr. 38 bnr. 24 og 39 i sin helhet. Eiendommen er et landsted med tre bygninger, hovedhytte, gjestehus og naust, opparbeidet tennisbane og et samlet grunnareal på 58 da. Den eies av Sameiet Opshaug, som er et familiesameie bestående av fem personer, ekteparet Randi og Jens Opshaug og deres tre barn, Lisbeth Opshaug, Turid Opshaug Skjeggestad og Jens Petter Opshaug. Selv om sameiet for enkelhets skyld har vært benyttet som partsbetegnelse gjennom hele saken, bemerkes at det strengt tatt er de fem eiere som er parter, idet sameiet ikke er noe eget prosessubjekt. Sameiet benyttes imidlertid med denne presisering fortsatt som fellesbetegnelse på de saksøkte. Det er enighet om å utmåle samlet erstatning for inngrepet til sameiet.

Ofoten herredsrett avhjemlet skjønn 28. november 1990. Resultatet kan når slutningen sammenholdes med premissene beskrives slik:

For de tre bygningene ble erstatning gitt for kostnadene ved gjenerverv med til sammen kr. 805.000. For hele grunnarealet på 58 da ble erstatningsutmålingen basert på salgsverdien for industritomter med kr. 10 pr. m2 . For tennisbanen ble erstatningen fastsatt til salgsverdien med kr. 335.000. Samlet erstatning ble således fastsatt til kr. 1.720.000 med tillegg av avsavnserstatning med 12% p.a. fra tiltredelse 11. desember 1988. I tillegg ble ekspropriaten tilkjent saksomkostninger med kr. 34.515,60.

Om sakens bakgrunn for øvrig og partenes anførsler for herredsretten vises til skjønnet.

Ballangen kommune har rettidig begjært overskjønn. Ifølge overskjønnsbegjæringen retter denne seg kun mot fastsettelsen av erstatning for grunn og tennisbane, idet bygningserstatningen, avsavnserstatningen og saksomkostningsavgjørelsen aksepteres.

Sameiet Opshaug har aksessorisk begjært overskjønn over de deler av underskjønnet som ikke er angrepet av kommunen, slik at overskjønnet dermed omfatter erstatningsutmålingen i sin helhet. Saksomkostningsavgjørelsen for underskjønnet er imidlertid endelig.

Side:267

Overskjønnsforhandling ble holdt 22. august 1991 i Ballangen. Det ble avgitt forklaringer av Jens Opshaug på vegne av Sameiet og av to vitner. For øvrig ble det dokumentert en del skriftlig materiale, som rettsboken viser, herunder et meget fyldig billedmateriale som viser saksøktes eiendom før inngrepet ble iverksatt. Det ble foretatt befaring av eiendommen og den erstatningseiendom saksøkte har ervervet i Ballangen i 1989. Det dreier seg om en annen eiendom enn den som er omhandlet i herredsrettens skjønn på 11, hvor kjøpet ikke ble gjennomført.

Begge parter har nedlagt påstand om at overskjønnet fremmes.

Skjønnsforutsetningene er de samme som ved underskjønnet, og det vises til gjengivelsen av disse i herredsrettens skjønn på 4-5. Punktene 3.1 og 3.3 anses kun som henstillinger fra ekspropriantens side som retten ikke er bundet av.

Ballangen kommune har i korthet anført:

Herredsrettens skjønn er basert på en uriktig kumulasjon av verdigrunnlag, idet utnyttelse til fritidseiendom og industriformål ikke lar seg realisere samtidig. Det ville i dette tilfelle ikke være mulig å utnytte industriarealet uten å rive bebyggelsen, og slik grunnerstatning kan derfor ikke kombineres med gjenervervserstatning for bygningene med «turvande tomt» til fritidsformål.

Etter saksøkerens oppfatning har saksøkte krav på erstatning utmålt etter det høyeste av følgende tre alternativer:

1. Samlet salgsverdi av hele eiendommen med bebyggelse i h.t. ekspropriasjonserstatningslovens (Eel) §5.

2. Gjenervervsverdi for bygningene med «turvande tomt» i h.t. Eel §7 med tillegg av salgsverdi av resteiendommen til fritidsformål etter §5.

3. Salgsverdi av grunnarealet uten bebyggelse som industritomt.

Alternativ 3 vil utvilsomt gi den laveste erstatningen og er derfor uaktuelt. Etter kommunens oppfatning vil formodentlig alternativ 1 gi det riktigste resultat, idet saksøkte for en slik erstatning må antas å ville være i stand til å skaffe seg passende erstatningseiendom. Gjenervervserstatning er i så fall ikke nødvendig for å holde ekspropriaten skadesløs. Ved vurdering etter alternativ 2. må det legges til grunn at saksøkte har foretatt et konkret gjenerverv. Den pris som er betalt for grunnen, kr. 9,10 i gjennomsnitt pr. m2, må anvendes for det areal som kan anses å utgjøre «turvande tomt». En tomtestørrelse på 4 da, som fastsatt av herredsretten, må være et maksimum. Herredsrettens verdiansettelse av bygningene aksepteres. Saksøkte har ikke krav på gjenervervserstatning for tennnisbanen etter §7. Dette har også herredsretten gitt uttrykk for. Herredsretten har likevel utmålt erstatning for det den kaller salgsverdien på grunnlag av anleggsomkostningene ved en ny tennisbane, noe som i resultatet er det samme som gjenanskaffelsesverdien. Det bestrides at salgsverdien av banen tilnærmelsesvis har en slik størrelse, og under enhver omsendighet er anleggskostnadene vesentlig overvurdert. Etter kommunens oppfatning har tennisbanen i praksis bare en viss verdi ved samlet salg av hele eiendommen etter alternativ 1. Det ville ikke være noe marked for særskilt salg av tennisbanen.

Side:268

Sameiet Opshaug har i korthet anført:

Etter saksøktes oppfatning må erstatningsutmålingen baseres på utgiftene til gjenerverv etter Eel §7 av bygninger og anlegg med «turvande tomt».

Saksøkte er enig med herredsretten i at gjenervervsverdien for bygningene utgjør kr. 805.000. Gjenervervserstatningen må imidlertid også omfatte tennisbanen, et anlegg som utgjør en integrert del av fritidseiendommen. Dette følger av ordlyden i §7, men bestemmelsen må iallfall kunne anvendes analogisk. Ekspropriaten ville i motsatt fall ikke få sitt fulle individuelle tap erstattet, og tolkningsresultatet stemmer derfor også best med påbudet om full erstatning i Grunnlovens §105. I realiteten er det også en form for gjenervervserstatning herredsretten har fastatt, noe som illustrerer de sterke rimelighetsgrunner som taler for dette.

Gjenervervserstatningen må også omfatte nødvendig tomt. Den nye fritidseiendom saksøkte har ervervet er på 11 mål, og dette er passende hensett til at også tennisbanen omfattes.

For restarealet, det som overstiger «turvande tomt», må erstatningen baseres på salgsverdien. I og med at gjenervervserstatning innebærer ny etablering på en annen eiendom, er det ikke noen motstrid eller uriktig kumulasjon når herredsretten har basert seg på salgsverdien som industritomt. Dette er etter reguleringsplanen den utnyttingsformen som det er påregnelig grunnlag for. Det kan for øvrig neppe antas å ha noen betydning om industritomteverdien eller salgsverdien som fritidseiendom legges til grunn. Etterspørselen etter fritidseiendommer er stor i Ballangen og prisene ligger fullt på høyde med prisene for industrieiendommer. Saksøkte måtte til illustrasjon selv betale ca. kr. 10 pr. m2 for sin erstatningstomt på 11 da.

Saksøkte er enig i at avsavnserstatningen settes til 12% p.a. fra tiltredelse i desember 1988.

Lagmannsretten skal bemerke:

Sameiet Opshaug har krav på erstatning utmålt etter reglene i ekspropriasjonserstatningsloven av 1984 (Eel). I tillegg må påbudet om full erstatning i Grunnlovens §105 etterleves, men lagmannsretten kan ikke se at det oppstår noe grunnlovsspørsmål i nærværende sak.

Det er uten videre klart at eiendommens salgsverdi overstiger bruksverdien. Verdsettelsen må derfor baseres på salgsverdien, med mindre erstatning for utgiftene ved gjenerverv er gunstigere for ekspropriaten og vilkårene for dette er til stede. Det vises til lovens §4, sammenholdt med §5 og §7.

Ved erstatningsutmålingen er det nødvendig å foreta en konkret sammenligning mellom erstatning utmålt på grunnlag av salgsverdien av hele eiendommen etter Eel §5 og erstatning basert på gjenerverv av tilsvarende eiendom. Det er ikke tvil om at eiendommen brukes av eierne til «fritidshus», og at grunnvilkåret for gjenervervserstatning således er til stede etter §7 første ledd. Dette kravet er oppfylt for samtlige sameieres vedkommende.

Lagmannsretten finner det hensiktsmessig først å behandle enkelte spørsmål knyttet til utmåling av gjenervervserstatning som har vært omtvistet mellom partene; hvorvidt tennisbanen faller inn under

Side:269

dekningsområdet for §7, og hvorvidt gjenervervserstatning for bygninger med nødvendig tomt til fritidsformål er til hinder for at restarealet kan verdsettes etter salgsverdien som industritomt.

Utgangspunktet må søkes i ordlyden i §7 første ledd:

«Ved oreigning av eigedom som eigaren nyttar til bustad, fritidshus eller eiga verksemd, skal vederlag for bygning eller anlegg med turvande tomt fastsetjast på grunnlag av utgiftene til attkjøp av eigedom til tilsvarande bruk, så framt attkjøp må reknast som naudsynt for at eigaren skal haldast skadeslaus.»

Tennisbanen er beskrevet nærmere i herredsrettens skjønn på side 12 flg. Det vises til beskrivelsen med det forbehold at partene har vært enige om at banens areal skal være 31,2 x 14,5 = 452,4 m2, ikke 670 m2 som herredsretten har lagt til grunn på 14.

Det følger av bestemmelsens forarbeider og forhistorie, se særlig Ot.prp. nr. 50 (1982-83) 34-35, at den i det vesentlige er en videreføring av de regler som gjaldt tidligere etter ekspropriasjonserstatningsloven av 26. januar 1973 §9, som igjen bygget på tidligere rettspraksis. Det er på side 35 gitt uttrykk for at man ikke i norsk rett har noen generell regel om rett til gjenervervserstatning, men at slik erstatning kun kan kreves når bestemte vilkår foreligger. Dette tilsier etter lagmannsrettens oppfatning at det iallfall må vises varsomhet med utvidelse av anvendelsesområdet for reglene ved analogier, slik saksøkte har vært inne på. Dette har også en viss støtte i Høyesteretts dom i Rt-1980-309, som riktignok gjaldt en annen problemstilling enn i nærværende sak.

Ordlyden i §7 første ledd tilsier at gjenervervserstatning for eiendommer som benyttes til bolig- eller fritidsformål kun kan gis for bygning med nødvendig («turvande») tomt. Riktignok er også «anlegg» uttrykkelig nevnt som alternativ, og en tennisbane kan i og for seg karakteriseres som et anlegg. Lagmannsretten er imidlertid enig med herredsretten idet det siktes til slike anlegg som er knyttet til ekspropriatens «eiga verksemd» på eiendommen. Kriteriet må antas å omfatte noe mer enn ren næringsvirksomhet i vanlig forstand. Også ved ekspropriasjon av et idrettsanlegg kan det etter omstendighetene være grunnlag for gjenervervserstatning, jfr. Rt-1967-1566 (Sparta-dommen), som ikke kan antas fraveket ved den senere lovregulering. Det dreide seg imidlertid i den saken om et aktivt idrettslag hvis hele virksomhet var knyttet til anlegget. Gjenervervserstatning kan i et slikt tilfelle fremstå som påkrevet for at laget skal være i stand til å fortsette virksomheten, og de reelle hensyn som begrunner resultatet i dommen gjør seg etter lagmannsrettens oppfatning ikke gjeldende med samme styrke i forhold til en privat tennisbane anlagt på en fritidseiendom, og som kun brukes til eierens egen rekreasjon.

Selv om man skulle anta at tennisbanen i utgangspunktet er et slikt anlegg som det etter §7 kan gis gjenervervserstatning for, ville det etter lagmannsrettens oppfatning hindre slik erstatning at man etter bevisbedømmelsen må legge til grunn at ekspropriaten ikke kommer til å anlegge ny tennisbane. Selv om det ikke i utgangspunktet kan oppstilles som ubetinget vilkår for gjenervervserstatning at ekspropriaten faktisk skaffer seg en tilsvarende bygning eller anlegg igjen, må det likevel i

Side:270

det minste fremstå som naturlig og påregnelig at så skjer. I motsatt fall foreligger ikke nødvendig årsakssammenheng mellom ekspropriasjonen og tapet i form av kostnadene ved gjenerverv og slik erstatning er da ikke «naudsynt for at eigaren skal haldast skadelaus». Det vises til Stordrange, Ekspropriasjonserstatningsloven, 110-111. I dette tilfelle har Opshaug forklart at han i stedet for å anlegge tennisbane på sin nye eiendom har bygget svømmebasseng. Det foreligger ingen opplysninger om kostnadene ved et slikt anlegg, sammenlignet med en tennisbane, men lagmannsretten finner under enhver omstendighet at anleggene må sies å være for forskjellige til at gjenervervserstatning ville kunne gis for kostnadene ved å anlegge ny tennisbane.

Dersom gjenervervserstatning utmåles for bygninger med nødvendig tomt, vil man som herredsretten har antatt, måtte basere erstatningsutmålingen for tennisbanen på salgsverdien. Lagmannsretten er imidlertid ikke enig med herredsretten i at salgsverdien kan antas å tilsvare kostnadene med å anlegge ny tennisbane etter de normalpriser som er oppgitt fra Tennisforbundet - korrigert for slit og elde. Lagmannsretten er enig med kommunen i at herredsretten i realiteten har utmålt en gjenervervserstatning. Herredsrettens forutsetning på side 15 i skjønnet om at prisen for en tennisbane under ingen omstendighet kan antas å ligge under anleggsomkostningene korrigert for slit og elde stemmer dårlig overens med hva retten umiddelbart i forveien har uttalt om mulighetene for omsetning av tennisbaner isolert i distriktet, og er etter lagmannsrettens oppfatning under ingen omstendighet realistisk. Det må antas at salgsverdien av tennisbanen er meget begrenset når den ikke selges som del av en samlet fritidseiendom. Lagmannsretten kommer tilbake til dette nedenfor.

Det er enighet om at saksøktes gjenervervserstatning i tilfelle skal omfatte samtlige tre bygninger med tillegg av nødvendig tomt. Lagmannsretten er enig med herredsretten og kommunen i at tomtestørrelsen må begrenses til 4 mål, iallfall når gjenervervet ikke skal omfatte tennisbanen. Dersom erstatningsutmålingen skal baseres på dette alternativet, må derfor erstatning for det avståtte grunnareal utover en tomt av tilsvarende størrelse utmåles på grunnlag av salgsverdien etter Eel §5.

Etter lagmannsrettens oppfatning innebærer utmåling av gjenervervserstatning for bygninger med tomt til fritidsformål en klar begrensning med hensyn til hvilken utnyttelse man kan basere erstatningen for restarealet på, idet erstatningsutmålingen ikke kan baseres på en bruk av resteiendommen som ikke ville kunne forenes med fortsatt utnyttelse av bebyggelsen med passende tomt til fritidsformål. En slik begrensning er i samsvar med de synspunkter som er kommet til uttrykk i høyesterettsdommer i Rt-1968-269 og 1974 133. I dette tilfelle er det klart at kombinert utnyttelse til industri- og fritidsformål ikke ville være mulig, og at realisering av tomteverdien basert på industriutnyttelse i samsvar med reguleringsplanen forutsetter fjerning av eksisterende bebyggelse. Man vil derfor være henvist til å basere erstatningsutmålingen på salgsverdien av det aktuelle utmarksområde basert på fortsatt utnyttelse til fritidseiendom. Den nærmere verdsettelse av arealet under en slik forutsetning må skje etter kriterier som

Side:271

et stykke på vei faller sammen med vurderingen av arealets betydning for salgsverdien av den samlede eiendommen, og som lagmannsretten kommer tilbake til nedenfor.

Etter premissene ovenfor må det foretas en sammenligning mellom salgsverdien av hele eiendommen etter verdiforholdene ved tiltredelsen og hva erstatning basert på gjenerverv av bygningene med 4 mål tomt med tillegg av salgsverdien av tennisbanen og det ubebygde restarealet til fritidsformål vil beløpe seg til.

Erstatning for salgsverdien skal i henhold til Eel §5 første ledd fastsettes på grunnlag av eiendommens normale omsetningsverdi ved frivillig salg. Nærmere kriterier for verdsettelsen er gitt i paragrafens følgende ledd.

I faktisk henseende bemerkes at eiendommen fremtrer som et meget attraktivt landsted, beliggende i naturskjønne omgivelser i et område der etterspørselen etter hyttetomter og eiendommer til fritidsformål er betydelig. En viktig faktor er den sentrale beliggenhet, ca. 5 mil fra Narvik. Eiendommen ligger på en odde, Fornesodden, med strandlinje som strekker seg rundt hele odden. Bebyggelsen er plassert i kort avstand fra sjøen på den ytre del av odden og består av en hovedhytte, en gjestehytte og et naust. Det vises til beskrivelsen i herredsrettens skjønn på 9-10. Grunnarealet på hele 58 da bestående av for det meste småskog, lyngmark og knauser bidrar til å gi eiendommen karakter av å være et eksklusivt feriested og utgjør et vern mot fremtidig bebyggelse i nærheten slik at det usjenerte preget bevares. Tennisbanen, beskrevet ovenfor, er anlagt lengst inne på eiendommen i en avstand av ca. 200 meter fra bebyggelsen.

Ved fastsettelsen av salgsverdien skal det etter Eel §5 annet ledd legges vekt på hvilken påregnelig utnyttelse det er grunnlag for etter forholdene på stedet. Dette reiser spørsmål om betydningen av ekspropriasjonstiltaket og av gjeldende reguleringsplan til industriformål. Med ekspropriasjonstiltaket menes etter Eel §2b den virksomhet, innretning eller formål som det blir ekspropriert til fordel for, i dette tilfelle Nikkel & Olivin A/S' gruveanlegg i Arnesfjellet med tilhørende transportveier og utskipningshavn.

I henhold til Eel §5 tredje ledd skal det ikke tas hensyn til verdiendringer som kommer av ekspropriasjonstiltaket eller av gjennomførte eller planlagte investeringer eller virksomhet som har direkte sammenheng med dette. Bestemmelsen svarer i det vesentlige til §4 nr. 3 i loven av 1973. Med støtte i motivene, se Ot.prp. nr. 50 (1982-83) 54, legger lagmannsretten til grunn at bestemmelsen ikke gjelder verdiendringer som følge av rene arealdisponeringsplaner, som en reguleringsplan. Dette gjelder også i et tilfelle som dette, hvor planen er grunnlag for den aktuelle ekspropriasjon. Den tidligere lov hadde i §5 nr. 2 en regel om fradrag for verdistigning som følge av planer for grunnutnyttingen som etter rettspraksis og så omfattet rene arealdisponeringsplaner, men noen tilsvarende regel finnes ikke i den nye lov. Etter §5 fjerde ledd skal det bare korrigeres for verdiendringer som følge av investeringer og planer om fremtidige investeringer. Dette innebærer at det kan oppstå kompliserte årsaksspørsmål i tilfelle hvor et tiltak blir realisert ved ekspropriasjon i medhold av reguleringsplan,

Side:272

idet man er henvist til å sondre mellom verdiendringer som følge av planen og den virksomhet som utgjør ekspropriasjonstiltaket.

Reguleringsplanen for området ble vedtatt av Ballangen kommunestyre 10. august 1988. Arbeidet med planen ble igangsatt som direkte følge av de planene selskapet Nikkel & Olivin A/S hadde om gruvedrift i Arnesfjellet. Dette fremgår blant annet av kommunestyrets vedtak om planarbeidet av 23. mars 1988. Etter at planen var endelig, vedtok kommunestyret 26. oktober samme år å ekspropriere eiendommen til gjennomføring av planen og samtidig søke om samtykke til forhåndstiltredelse. Slikt samtykke ble gitt 11. desember 1988.

Reguleringsplanen er i dette tilfelle utarbeidet med det direkte siktemål for øye å realisere det konkrete ekspropriasjonstiltaket, herunder å etablere hjemmel for ekspropriasjon av de eiendommer som nødvendigvis måtte erverves som ledd i gjennomføringen av planene. Etter lagmannsrettens oppfatning må den verdiendring disse eiendommer har vært gjenstand for i sin helhet tilskrives ekspropriasjonstiltaket og ikke reguleringsplanen. Planen kan riktignok også sies å være en nødvendig betingelse for realiseringen av tiltaket med den derav følgende verdiendring, men ikke på annen måte enn en ekspropriasjonstillatelse etter oreigningsloven.

Det som er sagt gjelder uansett om virkningene konkret måtte være til gunst eller ugunst for ekspropriaten. Om dette synes det også å ha gjort seg gjeldende adskillig usikkerhet på kommunens side, idet anførslene har endret seg adskillig under sakens gang. For underskjønnet ble det således anført at grunnerstatningen måtte begrenses til verdien som industritomt i samsvar med reguleringsplanen, idet man hevdet at prisene på fritidseiendommer oversteg såvel bolig- som industritomteprisene, men at erstatning for denne høyere verdi var avskåret på grunn av planen. Det vises til saksøkerens prosesskrift av 31. mai 1989 og gjengivelsen av anførslene på 6 i herredsrettens skjønn. For lagmannsretten er argumentasjonen vesentlig endret, hvilket fremgår såvel av overskjønnsbegjæringen som gjengivelsen av saksøkerens anførsler ovenfor.

Etter lagmannsrettens oppfatning må det være riktig å basere fastsettelsen av hele eiendommens salgsverdi på fortsatt utnyttelse til samme formål - som fritidseiendom - uavhengig av industriutbyggingen.

Før den aktuelle reguleringsplanen til industriformål ble utarbeidet, er det opplyst at eiendommen ikke var undergitt regulering, men at den lå innenfor et område som i generalplan for kommunen var avsatt til jord-, skog- og naturområde, samt noe friområde mot strandlinjen i nordvest. Mulighetene for ytterligere hyttebebyggelse må etter lagmannsrettens skjønn ha fortont seg høyst usikre. Det har heller ikke fra partenes side vært tilrettelagt bevisførsel som belyser dette i nevneverdig grad. Jens Opshaug har for sin del i sin partsforklaring opplyst at han i 1975 sendte inn forslag til en disposisjonsplan til teknisk etat i kommunen som forutsatte oppdeling av eiendommen i fem deler i forbindelse med oppløsning av sameiet. Denne henvendelsen kom det aldri noe svar på, og det ble ikke foretatt noe ytterligere fra hans side. Lagmannsretten konstaterer derfor at det på

Side:273

ekspropriasjonstidspunktet ikke var foretatt noen utparsellering, og at dette heller ikke fremstod som aktuelt i nær fremtid.

Etter Eel §5 annet ledd skal det legges vekt på hvilken påregnelig utnytting det reelt er grunnlag for etter forholdene på stedet. I motivene, se særlig Ot.prp. nr. 50 (1982-83) 49-50, er det understreket at man må danne seg et bilde av hvilke konkrete utnyttingsmuligheter som innen rimelig tid kan komme på tale, og at det bare kan tas hensyn til reelle utnyttingsmuligheter, ikke mer eller mindre løse planer eller tenkelige prosjekter.

En realistisk innstilt kjøper måtte etter lagmannsrettens oppfatning basere seg primært på at eiendommen skulle holdes samlet. Selv om det ikke kunne utelukkes noe spredt hyttebebyggelse, ville utsiktene være såvidt usikre at denne muligheten ikke har gitt seg noe særlig utslag i eiendommens samlede salgsverdi.

En konkret fastsettelse av salgsverdien innenfor rammen av disse premisser er forbundet med adskillig usikkerhet. Eiendommen er såvidt spesiell at det er vanskelig å finne sammenligningseiendommer. Markedet vil være begrenset til et forholdsvis fåtallig, men kjøpesterkt publikum, men et slikt marked finnes etter lagmannsrettens skjønn i Narvik-området.

De priseksempler som har vært påberopt av partene gjelder i det alt vesentlige ubebygde arealer og gir liten veiledning. Av en viss interesse er det imidlertid at Opshaug i februar 1983 inngikk en kjøpekontrakt med LKAB om salg av hele eiendommen for kr. 920.000, et kjøp som ikke ble aktuelt idet LKAB's daværende planer i området bortfalt. Hovedbygningen er senere utvidet og ombygd i 1985 slik at standarden er vesentlig forbedret. Selve grunneiendommen eksklusive naturlig henhørende tomt til bebyggelsen ble den gang prissatt til kr. 150.000. Man skal imidlertid være varsom med å legge for stor vekt på dette, idet det er den samlede sum som er avgjørende for partene og fordelingen lett kan bli noe tilfeldig. Denne innvending er også knyttet til salget av naboeiendommen, gnr. 38 bnr. 57, til Nikkel & Olivin A/S i 1989 for kr. 600.000. Det er der opplyst at grunnarealet på 7 da ble betalt med kr. 10 pr. da i gjennomsnitt. For begge de nevnte disposisjoner gjelder dessuten at kjøperen var et industriforetak som ervervet eiendommen med helt andre formål for øyet enn utnyttelse til fritidsformål.

Når eiendommens samlede salgsverdi skal ansettes blir det ikke foretatt noen konkret verdsettelse av dens enkelte elementer. Slike vurderinger vil imidlertid inngå som retningslinjer supplert med en avsluttende samlet vurdering. Lagmannsretten har for sin del funnet at et beløp i størrelsesorden kr. 800.000 er representativt for bygningsmassen, slik at forskjellen mellom salgsverdi og gjenanskaffelsesverdi ikke er nevneverdig for disses vedkommende. Dette synes også å være partenes oppfatning. For en tomt av alminnelig størrelse etter bebyggelsens karakter - i dette tilfelle ca. 4 da - er en pris på kr. 10 pr. m2 representativ. Saksøkte har også betalt en pris i denne størrelsesorden for sin erstatningseiendom, som utgjør et godt sammenligningsgrunnlag, og dette er et realistisk prisnivå for hyttetomter i distriktet. For resten av grunnarealet er verdivurderingen vanskelig. Det har fra

Side:274

kommunens side vært fremlagt enkelte eksempler på priser oppnådd ved private overdragelser av større utmarksområder, men kommunen har ikke for lagmannsretten kunnet gi noen nærmere opplysninger om representativiteten av disse, og det er derfor slik saken er tilrettelagt vanskelig for lagmannsretten å vurdere i hvilken utstrekning det dreier seg om sammenlignbare eiendommer. Etter det inntrykk lagmannsretten har dannet seg, synes det iallfall å dreie seg om eiendommer i vesentlig større avstand fra Narvik, og som kommunikasjonsmessig ligger klart vanskeligere til. De priser som er oppnådd er også vanskelige å forene med kommunens egne anførsler for underskjønnet om prisnivået for fritidseiendommer i kommunen.

Når man ikke kan basere seg på at det vil finne sted noen videre utparsellering av hyttetomter av noe omfang på resteiendommen, vil dette arealet etter lagmannsrettens oppfatning ved isolert salg ha en beskjeden verdi som utmarksområde. Områdets normale salgsverdi vil være klart høyere som tillegg til den bebyggede fritidseiendommen enn ved isolert salg. En gjennomsnittspris i størrelsesorden kr. 6 pr. m2 vil etter lagmannsrettens oppfatning være retningsgivende.

Tennisbanen vil etter lagmannsrettens oppfatning knapt la seg omsette som isolert objekt. Når herredsretten har fastsatt omsetningsverdien til kr. 335.000 eksklusive grunnen er det som bemerket ovenfor reelt en gjenervervserstatning som er fastsatt. Beløpet må for øvrig også under en slik forutsetning anses å være for høyt ansatt. I henhold til kostnadsberegning foretatt av Ofoten Interkommunale Plankontor i rapport av 11. april 1991, utgjør anleggskostnadene kr. 143.000 inklusive merverdiavgift. I tillegg kommer kostnader ved drenering og sprengning.

Anleggskostnadene vil etter lagmannsrettens oppfatning heller ikke kunne gjenvinnes i sin helhet ved et samlet salg av eiendommen, selv om tennisbanen som aktivum vil gi seg et påtagelig utslag i salgsverdien. Det er urealistisk å kvantifisere beløpet nøyaktig. I stedet tas det hensyn til banens betydning ved den avsluttende skjønnsmessige vurdering av eiendommens samlede salgsverdi.

Lagmannsretten er på grunnlag av premissene ovenfor kommet til at eiendommens salgsverdi fastsatt etter Eel §5 utgjør kr. 1.300.000.

Etter lagmannsrettens vurdering overstiger dette beløpet gjenervervsverdien fastsatt etter Eel §7 vurdert på grunnlag av det konkrete gjenerverv som har funnet sted. Dette skyldes særlig at ekspropriaten ikke har krav på gjenervervserstatning for tennisbanen, og at salgsverdien av såvel denne, som grunnarealet utover «turvande tomt» under dette alternativ blir klart lavere enn ved samlet salg. Disse forhold mer enn oppveier flyttingsutgiftene. Det må også i utgangspunktet sies å ha formodningen for seg at den normale salgsprisen for en så attraktiv eiendom som det her er tale om, vil sette eieren i stand til å erverve en annen fritidseiendom for tilsvarende bruk.

Det er enighet mellom partene om at avsavnserstatningen fastsettes som i underskjønnet til 12% p.a. fra tiltredelse 11. desember 1988. Lagmannsretten legger dette til grunn.

Saksøktes aksessoriske motbegjæring har i dette tilfelle ikke medført ekstra kostnader. Ballangen kommune må derfor i medhold av

Side:275

skjønnslovens §54 og §54a erstatte saksøktes saksomkostninger. Advokat Moe har inngitt omkostningsoppgave der det fremgår at hans salærkrav er kr. 22.000. Hertil kommer reiseutlegg m.v. med kr. 2.800. Kravet tas til følge. I tillegg har kommunen uttrykkelig samtykket i å dekke utgiftene til takstmann A. Nystad. Kravet utgjør kr. 2.640. Under henvisning til kommunens erkjennelse må kravet tas til følge uten vurdering i forhold til skjønnslovens §54.

Avgjørelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Ballangen kommune betaler erstatning til Sameiet Opshaug med 1.300.000 - enmilliontrehundretusen - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra 11. desember 1988 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ballangen kommune til Sameiet Opshaug 27.440 - tjuesjutusenfirehundreogførti - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse.