Rt-1968-269
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1968-03-08 |
| Publisert: | Rt-1968-269 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 33B/1968 |
| Parter: | Bærum kommune (høyesterettsadvokat Kjell Haavind) mot Aagot Larsen (advokat Tor Erling Staff - til prøve). |
| Forfatter: | Stabel, Heiberg, Roll-Matthiesen, Bendiksby, Thrap |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven (1965) §36 |
Dommer Stabel: Bærum kommune fikk 10. september 1966 samtykke av Kommunaldepartementet til med hjemmel i bygningslovens §36 nr. 1 å ekspropriere et sammenhengende areal på ca. 1.000 dekar i området Berger-Belset-Rykkin i Bærum til ny tettbebyggelse. I den anledning ble underskjønn påbegynt ved Bærum skjønnsrett for bygningssaker høsten samme år og avhjemlet den 28. januar 1967. Blant partene under skjønnet var Aagot Larsen som eier av en tomt på ca. 2 1/2 dekar med påstående fritidshytte og uthus. Erstatningen ble fastsatt etter tomteverdi til kr. 20 pr. m2 og i tillegg til det kr. 6.000 for den bestående bebyggelse beregnet etter flytningsverdi samt kr. 500 for eksisterende gjerde.
Sammen med noen andre av de saksøkte begjærte Aagot Larsen overskjønn ved Bærum overskjønnsrett for bygningssaker. Hun angrep ikke underskjønnets avgjørelse for så vidt angår tomteerstatningen og erstatningen for gjerde, men hevdet at hun i tillegg til disse erstatninger hadde krav på erstatning etter gjenanskaffelsesverdi når det gjaldt hytten med uthus. Overskjønnet - som ble avhjemlet den 31. oktober 1967 - gav henne under dissens medhold i dette krav og fastsatte den samlede erstatning til kr. 70.000. Mindretallet, to av skjønnsmennene, stemte for underskjønnets resultat og erklærte seg enig i underskjønnets rettslige syn.
Saksforholdet fremgår av grunnene for de to skjønn.
Bærum kommune har anket til Høyesterett over den avgjørelse overskjønnet har truffet.
Anken gjelder prinsipalt rettsanvendelsen, idet det er kommunens oppfatning at gjenanskaffelsespris for hytten i tillegg til tomteerstatning etter boligverdi vil gi mer enn full erstatning for saksøktes tap ved ekspropriasjonen. Når boligtomteverdien legges til grunn, vil hytten bare ha nedrivnings- eller flytningsverdi. Skal på den annen side hytten erstattes etter gjenskaffelsesverdi, forutsetter dette at eiendommen vurderes som en hytteeiendom med den mindre verdi som dette betinger. Hytte og tomt kan ikke vurderes hver for seg, men må sees som en enhet. I så henseende er henvist til premissene for Høyesteretts dom av 10. februar 1968 i sak om Stenersgt. 7 i Oslo.
Subsidiært er anken rettet mot skjønnsgrunnene, som etter
Side:270
kommunens syn iallfall er utilstrekkelige til å begrunne overskjønnets resultat.
Kommunen har nedlagt denne påstand:
«1. Skjønn avsagt 31/10 1967 av Bærum overskjønnsrett for bygningssaker oppheves for så vidt angår takstnr. 21, Aagot Larsen, og saken hjemvises til ny behandling for overskjønnsretten.
2. Bærum kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»
Ankemotparten, Aagot Larsen, hevder at overskjønnets rettsanvendelse er riktig og i full harmoni med de avgjørelser Høyesterett har truffet i saker om ekspropriasjonserstatning etter gjenanskaffelsesverdi. Tomtepris kombinert med erstatning etter gjenanskaffelsesverdi for hytten vil ikke - hevdes det - sette eieren i noen bedre stilling enn hun hadde før ekspropriasjonen. Hun er født i strøket, har mange av sin familie i nærheten og er knyttet til stedet ved mange bånd. Overskjønnet har funnet at hun har krav på å få erstatning etter gjenanskaffelsesverdi, noe som heller ikke har vært bestridt fra kommunens side. Når man skal danne seg en mening om hva det vil koste å flytte hytten eller anskaffe ny, må det selvsagt også tas standpunkt til hva slags tomt hytten skal plasseres på. Og i et tilfelle som dette - hvor gjenanskaffelsesinteressen er identisk med hennes subjektive interesse i å ha samme rekreasjonsmuligheter som før - er det bare ett mulig og riktig utgangspunkt for denne vurdering, nemlig verdien objektivt sett av den tomt hvor hytten nå står. De faktorer som har gitt hyttetomten salgsverdi som boligtomt, herunder den korte avstand fra Oslo og fra kommunikasjonene til Oslo, er de samme som har bestemt bruksverdien for henne før ekspropriasjonen, og hun får følgelig ikke full erstatning med mindre hun gis anledning til å skaffe seg hytte på tilsvarende tomt. Det er heller ikke skjønnsteknisk mulig å velge et annet utgangspunkt for beregningen så lenge det ikke er tilbudt eller påvist en konkret erstatningstomt som kan anskaffes for lavere pris. For så vidt er henvist til Høyesteretts begrunnelse i Haydn-saken, Rt-1964-1319 flg. Det foreliggende tilfelle atskiller seg fra saken om Stenersgt. 7 både på dette punkt og fordi gjenanskaffelsesinteressen i sistnevnte tilfelle kunne beregnes på forretningsmessig grunnlag. En slik beregning er ikke mulig når det er spørsmål om gjenanskaffelse av en fritidseiendom. Saken må her vurderes etter samme synspunkter som har utviklet seg i rettspraksis til fordel for den som mister en helårsbolig ved ekspropriasjon. Forutsatt at bygningen står på grunn som har tomteverdi, er det intet logisk grunnlag for å sondre ettersom bygningen har den ene eller den annen karakter.
Overskjønnets resultat og premisser ser ankemotparten som et utslag av de nettopp nevnte synspunkter, og skjønnsgrunnene er etter hennes mening både tilstrekkelige og klare.
Side:271
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønn avsagt av Bærum overskjønnsrett for bygningssaker 31. oktober 1967 stadfestes i den utstrekning skjønnet er påanket.
2. Fru Aagot Larsen tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»
Jeg er kommet til at anken må tas til følge.
Overskjønnet har funnet at vilkårene er tilstede for å erstatte hytten med uthus etter gjenanskaffelsesverdi. Denne vurdering har Høyesterett ikke foranledning til å prøve. Så vidt skjønnes er det ikke bestridt fra kommunens side at hytten skal erstattes med gjenanskaffelsesverdi dersom erstatning på dette grunnlag vil gi et høyere beløp enn erstatning etter tomteprisen. Uenigheten gjelder bare prinsippene for beregning av gjenanskaffelsesverdien.
Kommunens anke er hovedsakelig rettet mot det avsnitt i overskjønnets begrunnelse som innledes slik: «Eiendommen eksproprieres i sin helhet, og eieren må da ha krav om tomteverdien, slik denne er i det strøk hytten ligger samt hva det vil koste eieren å oppføre en tilsvarende hytte og uthus i samme standard og utførelse.»
Slik jeg leser denne setning sammenholdt med mindretallets begrunnelse er det gitt uttrykk for at eieren har krav på å få erstatning etter full tomteverdi kumulert med et beløp til dekning av omkostningene ved oppføring av ny hytte uten noen konkret vurdering av om et så stort tap kan anses lidt ved ekspropriasjonen. Jeg er enig med kommunen i at dette er uriktig rettsanvendelse. Eiendommen er i dette tilfelle oppgitt å være på 2496 m2. Frivillig salg av tomten eller noen del av den til boligformål kunne vanskelig tenkes å bli aktuelt uten at hytten ble forutsatt fjernet. I et slikt tilfelle må - antar jeg - bygning og tomt vurderes som en enhet; eieren kan med andre ord ikke kreve erstatning etter gjenanskaffelsesverdi og samtidig grunnerstatning etter tomteverdi. Om dette henviser jeg til førstvoterendes uttalelser i Høyesteretts dom av 10. februar 1968 i saken om Stenersgt. 7, som etter min mening har gyldighet også i det foreliggende tilfelle. Som jeg straks kommer tilbake til, kan jeg ikke anse Haydn-dommen avgjørende i motsatt retning.
Hvis eieren av en fritidshytte på grunnlag av gjenanskaffelsesprinsippet skal kunne kreve en samlet erstatning som er høyere enn tomteverdien, må det være en forutsetning at erstatning etter tomteverdien ikke vil være tilstrekkelig til å dekke utgiftene ved anskaffelse av ny tilsvarende hytte eller oppføring av slik hytte på passende nyanskaffet tomt, eventuelt flytting av hytten til slik tomt. Hva som i denne forbindelse skal anses som tilsvarende hytte eller passende tomt, vil bero på en konkret skjønnsmessig vurdering ut fra eierens rimelige rekreasjonsbehov og de alternativer som antas å foreligge for å møte dem. Men det kan under ingen omstendighet
Side:272
være riktig - mener jeg - å forutsette at en erstatningshytte skal plasseres i boligstrøk eller i område hvor grunnen har fått boligverdi. En slik løsning ville føre enten til at eieren ble sittende igjen med en økonomisk gevinst etter ekspropriasjonsoppgjøret eller til at hun måtte foreta en økonomisk urasjonell og sosialt uforsvarlig disposisjon over byggegrunn. Bl. a. i så henseende er situasjonen forskjellig fra den som forelå i Haydn-dommen ( Rt-1964-1319).
Etter dette blir det mitt resultat at overskjønnet må oppheves for Aagot Larsens vedkommende og hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten.
Etter omstendighetene antar jeg at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Overskjønnet oppheves for så vidt angår takstnr. 21 Aagot Larsen, og saken hjemvises til ny behandling for overskjønnsretten.
Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.
Dommer Heiberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Roll-Matthiesen, Bendiksby og Thrap: Likeså.
Av overskjønnet (høyesterettsadvokat Erik Bryn, formann, med skjønnsmenn):
- - -
Takst nr. 21 - Aagot Larsen
Dette er en eiendom på ca. 2,5 dekar bebygget med hytte 7,60 x 4,10 + veranda 1,65 m x 4,5 m. På tomten er også et uthus 2,10 x 3,60 m. Det er innlagt strøm. Vann hentes i brønn på tomten og det er ikke w. c. eller utslagsvask. Hytten er bygget omkring 1954. Det er tinglyst veirett til tomten. Fru Larsen er søster av eieren av hovedbruket og bruker hytten i ferier og helgene.
Det er her påstått erstatning for gjenanskaffelse for hytten og uthus, og det hevdes at underskjønnet har lagt til grunn feil rettsanvendelse når gjenanskaffelsesverdi ikke er lagt til grunn. Selve tomteerstatningen og gjerdeerstatningen er ikke angrepet.
Saksøkeren har henholdt seg til underskjønnets premisser og hevdet at skal det gis gjenanskaffelsesverdi for hytten, må tomten vurderes som hyttetomt.
Retten skal bemerke:
Overskjønnsrettens flertall, alle unntatt skjønnsmennene Gotfred Sandnæs og Ingvar Bratterud er enige i sakssøktes anførsel og skal til begrunnelse anføre:
Det er på det rene at stedet benyttes av eieren som hytte og feriested og at hytten er fullt brukbar til dette formål. Under disse forhold finner flertallet at det må være riktig å legge gjenanskaffelsesverdien til grunn.
Side:273
Eiendommen eksproprieres i sin helhet, og eieren må da ha krav på tomteverdien, slik denne er i det strøk hytten ligger samt hva det vil koste eieren å oppføre en tilsvarende hytte og uthus i samme standard og utførelse. Det vises her til Høyesteretts dom inntatt i Rt-1967-78, spesielt rettens bemerkninger for Thomas Osvik på side 80/81.
Videre vises det til det syn på erstatning for tomteverdi for grunnen og gjenanskaffelsesverdi for hus som er kommet til uttrykk i Høyesteretts dom i Rt-1964-1319 flg.
Ved beregningen av anskaffelsesverdien for hytte og uthus og de fradragsposter som kommer inn, legger flertallet til grunn de prinsipper som er fastslått i rettspraksis og bl.a. kommet til uttrykk i den tidligere nevnte dom i Rt-1967-78. Om anvendelsen av disse prinsipper er det ingen tvist mellom partene.
Den samlede erstatning settes etter dette til kr. 70.000,-. - - -