RG-1992-472
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-10-22 |
| Publisert: | RG-1992-472 (62-92) |
| Stikkord: | Husleierett, Obligasjonsleilighet |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-00399 D. |
| Parter: | Ankende part: Brita-Lill Kinnestad (Prosessfullmektig: Advokat Knud Try, Oslo). Motpart: Vidar Bergseth (Prosessfullmektig: Advokat Tom E. Torgersen, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Nina Frisak, formann. Lagdommer Erik Melander. Lagdommer Sverre Mitsem |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §48, §49, Prisloven (1953) §18, §59, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §24, §38 |
Saken gjelder krav om tilbakebetaling av overpris ved salg av obligasjonsleilighet etter prisloven §18, jf §59.
OBOS-Forretningsbygg A/S er eier av en kombinert forretnings- og leiegård oppført i 1968 i Ammerudveien 25, Oslo 9. Ved leiekontrakt av 7. februar 79 ble det leiet ut en to-roms leilighet på brutto ca 75 m2 til Karin Kloppbakken. Til leieforholdet var det knyttet et obligasjonsinnskudd på kr 34000 som ikke skulle forrentes, og som tidligst kunne innfris den 1. november 1989. Leiekontraktens bestemmelser om leie, oppsigelsesadgang, fremleie og adgangen til overdragelse kommer lagmannsretten tilbake til nedenfor i nødvendig utstrekning.
Karin Kloppbakken overdro i 1983 leiekontrakten og obligasjonen til Pål Kleiven, som i 1985 overdro videre til Brita-Lill Kinnestad for kr 200000. Saken gjelder Kinnestads overdragelse videre til Vidar Bergseth i henhold til kjøpekontrakt av 29. juli 87, der kjøpesummen ble fastsatt til kr 370000.
Kinnestad hadde innhentet takst på leiligheten datert 8. juli 87. I taksten avgitt av siv.ing. Hallvard Hammer ble leiligheten - vurdert som selveierleilighet - satt til en markedspris på ca kr 600000. I taksten het det videre:
I fremtiden må man være klar over at gårdeieren OBOS Forretningsbygg A/S kan løse inn obligasjonen med pålydende kr 34000. Det vil da bety at man sitter igjen med en leiekontrakt.
Taksten konkluderte som følger:
Vedrørende denne bolig vil jeg sette som en passende pris for en leiekontrakt og obligasjon kr 350000,- kroner trehundreogfemtitusen.
Før kjøpekontrakten ble opprettet hadde Vidar Bergseth fått seg forelagt taksten og en publikasjon utgitt av Ungdomsinformasjonen i Oslo kommune og Leieboerforeningen i Oslo. Denne inneholdt en del informasjon om partenes rettigheter og plikter ved denne type leieforhold. Det er for øvrig på det rene at Kinnestad hadde mottatt flere bud på leiligheten utover Bergseths. Hans opprinnelige bud lød på kr 350000, mens Kinnestads prisforlangende var på kr 400000. En bekjent av Bergseth hadde kort tid i forveien kjøpt en tilsvarende leilighet i samme gård for kr 400000, og Bergseth var kjent med dette.
I begynnelsen av 1989 gjorde OBOS-Forretningsbygg A/S det klart overfor Bergseth at selskapet hadde til hensikt å innfri obligasjonsinnskuddet i gården pr. 1. november 1989, tilsvarende obligasjonens løpetid og bestemmelse i leiekontraktens §2 om utleierens oppsigelsesrett som var fraskrevet frem til dette tidspunkt. Bergseth tok deretter den 17. april 1989 ut stevning ved Oslo Husleierett med påstand om tilbakebetaling av den del av kjøpesummen som oversteg obligasjonens pålydende. Saken ble i forbindelse med nedleggelsen av Oslo husleierett overført til Oslo byrett, som den 13. november 1990 avsa dom med slik domsslutning:
1. Brita-Lill Kinnestad dømmes til å betale til Vidar Bergseth kr 320000,- -kronertrehundreogtjuetusen 00/100- med tillegg av 15% årlig rente fra 17. mai 1989 til betaling skjer.
2. Brita-Lill Kinnestad dømmes til å betale saksomkostninger til Vidar Bergseth med kr 16000,- -kronersekstentusen 00/100-.
3. Oppfyllelsesfristen for de krav som er nevnt i pkt. 1 og 2 er 2 -to- uker fra forkynnelsen av dommen.
Brita-Lill Kinnestad har rettidig erklært anke mot byrettens dom. Hun hevder at byretten har lagt til grunn feil lovanvendelse både når det gjelder prisloven §18 og §59 og husleieloven §48. Vidar Bergseth har tatt til gjenmæle. Ankeforhandling ble avholdt i Oslo den 27. september 1991. Utover partenes forklaringer mottok lagmannsretten vitneforklaring fra Hallvard Hammer, som avga taksten av 8. juli 87. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.
Om saksforholdet for øvrig og partenes anførsler vises det til byrettens dom og fremstillingen nedenfor. Saken står i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.
Den ankende part, Brita-Lill Kinnestad ved advokat Knud Try, har for lagmannsretten særlig anført:
Den avtalte kjøpesummen på kr 370000 samsvarer godt med hva som må antas var markedsprisen for tilsvarende obligasjonsleiligheter sommeren 1987. Det vises til taksten fra siv.ing. Hammer, tilbudene som ellers kom inn på leiligheten utover Bergseths og til opplysningen om oppnådd kjøpesum for den helt tilsvarende naboleiligheten som hadde blitt omsatt kort tid i forveien. Ved vurderingen av om prisloven §18 får anvendelse, er det uten betydning at markedet senere har falt. Markedsprisen svarer til hva markedet den gang var villig til å betale for rettighetene tillagt leiekontrakten. I denne forbindelse må alle momenter av verdimessig betydning knyttet til leieforholdet være relevante, ikke bare slike særrettigheter for leietakeren som går lenger i hans favør enn hva som følger av husleieloven bestemmelser. Den ankende part finner støtte for dette synspunkt i Rt-1987-750.
Av særlig verdimessig betydning var den lave leien, som var på ca kr 1300 pr. måned sommeren 1987. Til sammenligning har den ankende part vist til takstmann Hammers vitneforklaring. Etter hans mening var markedsleien på det tidspunkt kr 3.500-4000 for tilsvarende leiligheter i samme strøk. Det må i denne sammenheng være uten betydning at utleieren kunne kreve leien forandret med en måneds varsel etter leiekontraktens §3. Det vises til at utleier har vært OBOS-Forretningsbygg A/S, som erfaringsmessig fastsetter leier som ligger under markedspris. Også den senere utvikling på leienivået for leiligheten støtter dette syn.
Etter den ankende parts mening kan leiekontrakten overdras også etter at obligasjonen er innfridd. Dette må anses å følge av leiekontraktens §10, første ledd. Til støtte for et slikt fortolkningsresultat har den ankende part også vist til bestemmelsen om oppsigelse i leiekontraktens §2 og at leiekontrakten ikke ble tinglyst. Begge forhold er i strid med husleieloven §48.
Den ankende part viser til at Bergseth fikk all relevant informasjon om leiligheten og betydningen av at det til leieforholdet var knyttet en obligasjon. Det var Bergseth som fremskaffet kjøpekontrakten og Kinnestad anvendte kjøpesummen til kjøp av selveierleilighet som hun senere måtte selge med betydelig tap. Også Kinnestad fikk derfor føle nedgangen i boligmarkedet, noe Bergseth ikke vil føle om byrettens dom stadfestes. Et slikt resultat vil derfor virke urimelig om en tar slike, etterfølgende begivenheter i betraktning. Av disse grunner bestrider den ankende part subsidiært at det er grunnlag for tilbakebetaling etter prisloven §59.
Brita-Lill Kinnestad har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
Brita-Lill Kinnestad frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og byrett.
Vidar Bergseth, ved advokat Tom E. Torgersen, henholder seg til byrettens dom, og kan også i det vesentlige tiltre byrettens domspremisser. Han har for lagmannsretten særlig anført:
Dommen i Rt-1987-750 fastslår at det for obligasjonsleiligheter bare kan kreves vederlag utover obligasjonens pålydende så langt et slikt vederlag er rettet mot særrettigheter i leietakers favør utover husleieloven alminnelige bestemmelser. Det bestrides at det i dette tilfelle var adgang til å ta betaling ut over obligasjonens pålydende, dog slik at ankemotparten aksepterer byrettens begrunnelse for å tillegge kroner 16000, grunnet på det lave nivået på husleien. Ytterligere vederlag for leienivået kan imidlertid ikke komme på tale. Ankemotparten viser til leiekontraktens §3. Etter denne bestemmelse kan utleier forandre nettoleien med en måneds varsel. I de årene Bergseth har bebodd leiligheten har OBOS-Forretningsbygg A/S hvert år krevet husleien forhøyet, som regel med 10 prosent, og leien utgjør for tiden kr 2288 pr måned.
Ut over en husleie som nok fortsatt ligger noe under markedsleien for sammenlignbare boliger, hadde Kinnestad ingen særrettigheter som fulgte leiekontrakten og som det kunne kreves vederlag for.
Det er mulig at leiekontrakten kan overdras også etter at obligasjonen er innfridd, jfr leiekontrakten §10. Den ankende part er av denne mening, men det må her være avgjørende at utleieren har inntatt det motsatte standpunkt. Utfallet av en eventuell tvist om dette spørsmål vil være usikkert, noe som tilsier at mulige kjøpere i markedet neppe vil være villig til å betale særskilt for en så vidt usikker rett. Det vises spesielt til at leiekontrakten på dette punkt ikke helt ut er sammenlignbar med de tilsvarende bestemmelser om dette som lå til grunn for høyesterettsdommen av 1987.
Leiekontraktens bestemmelse om fremleie tilsvarer husleieloven §24, annet ledd, og er derfor ingen særrett det kan kreves vederlag for. Partene er videre enige om at det ikke har vært foretatt omkostninger på leiligheten, og leieforholdet har vanlige bestemmelser for oppsigelse etter at obligasjonen er innfridd. Obligasjonen ble for øvrig innfridd av OBOS-Forretningsbygg A/S den 25. mars 1991.
Vilkårene for å kreve tilbakebetaling etter prisloven §59 må anses oppfylt. Etter teori og rettspraksis kan tilbakebetaling bare nektes dersom kjøperens medansvar må anses klart og dominerende. Bergseth var førstegangs boligsøkende uten kunnskaper på forhånd om de spesielle forhold knyttet til omsetning av obligasjonsleiligheter. Det er riktig at han ble informert av Kinnestad om betydningen av at det til leiligheten var knyttet en obligasjon. Han mottok også et eksemplar av informasjonsbladet om obligasjonsleiligheter som er nevnt foran. Prisen ble imidlertid avtalt mellom kjøper og selger på et tidligere tidspunkt, og Bergseth hadde ingen spesielle forutsetninger for å kunne bedømme ulovligheten av denne omforente pris. At heller ikke Kinnestad er spesielt å bebreide i denne sammenheng er uten rettslig betydning i forhold til prisloven §59. Ankemotparten har vist til Eckhoff/Gjelsvik: Prisloven (1955) side 364 og 365, Knut Blom: Prisloven (1954) side 188 og 189, Rt-1980-1219 og Rt-1984-544.
Vidar Bergseth har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
1. Oslo byretts dom stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.
Lagmannsretten har kommet til et noe annet resultat enn byretten og skal bemerke:
En obligasjonsleilighet kan overdras for mer enn obligasjonens pålydende dersom selgeren har rettigheter å overdra som gir kjøperen en bedre rett enn hva som følger av husleieloven og/eller leiligheten er påkostet. Dette følger av den såkalte "Fløttre-dommen", Rt-1987-750. Slike for leietakeren bedre rettigheter enn hva som følger av husleieloven utgjør en verdi som selgeren kan kreve vederlag for. I Fløttre-dommen ble det lagt til grunn at leieren hadde rett til overdragelse av leieretten også etter at obligasjonen var innfridd. Hertil kom en vid adgang til fremleie og at leietakerens vern mot oppsigelse gikk lenger enn hva som følger av husleieloven §38.
I denne sak kunne obligasjonen tidligst sies opp den 1. november 89, slik at Bergseth overtok en leiekontrakt som var uoppsigelig og kunne overdras innenfor en periode på snaue 2 1/2 år. Disse tidsbegrensede særrettigheter var Kinnestad etter lagmannsrettens mening berettiget til å ta vederlag for.
Når det gjelder spørsmålet om leieretten kunne overdras også etter at obligasjonen ble innfridd den 25. mars 91, er det hensiktsmessig først å gjengi bestemmelsen om dette i leiekontraktens §10 som lyder slik:
Leieavtalen med tilhørende partialobligasjon kan ikke overdras uten godkjenning av utleieren.
Denne bestemmelsen innebærer et avvik fra den deklaratoriske regel i husleieloven §49, første ledd, hvoretter pantobligasjon og leierett kan overdras uavhengige av hverandre. Bestemmelsen i leiekontrakten sier imidlertid ikke noe om retten til overdragelse av leieavtalen etter at obligasjonen er innfridd, og retten til overdragelse reguleres da av reglene for øvrig i husleieloven §49. Lagmannsretten kan etter dette ikke se at det til leiekontrakten ligger noen særrettighet i forbindelse med overdragelse, etter at obligasjonen er innfridd.
Lagmannsretten er for øvrig ikke enig med den ankende part i at det ved bedømmelsen av dette spørsmål må legges avgjørende vekt på den omstendighet at obligasjonen og leiekontrakten aldri ble tinglyst. Bestemmelsen i husleieloven §48 er begrunnet i leietakerens behov for beskyttelse mot eventuelle tredjemenn, og lagmannsretten kan for øvrig på dette punkt slutte seg til byrettens bemerkninger.
Den ankende part har med styrke fremholdt at avtalt leie lå betydelig under markedsleie for tilsvarende bolig, og at dette må bedømmes som en særrettighet med betydelig verdi. Lagmannsretten er enig i at leien var lav. Det vises til takstmann Hammers forklaring, som for lagmannsretten har fremholdt at markedsleien for tilsvarende bolig i samme strøk lå på kr 3.500-4000 pr måned i 1987. Riktignok er leien i følge leiekontrakten gjenstand for regulering, men ved kjøpets slutning hadde partene ikke foranledning til å anta at gårdeieren i ettertid ville legge seg på et annerledes leienivå, noe som for øvrig den etterfølgende utvikling langt på vei har bekreftet riktigheten av. Lagmannsretten er således enig i at det i dette tilfellet var berettiget å kreve vederlag for den lavere husleien.
Det er enighet mellom partene om at det ikke var foretatt påkostnader på leiligheten av betydning for saken. Leiekontrakten inneholder ikke bestemmelser om fremleie som går lenger enn husleieloven §24, annet ledd, etter at obligasjonen er innfridd. Det samme gjelder oppsigelsesvernet.
Etter dette finner lagmannsretten at det til overdragelsen var knyttet enkelte særrettigheter som Kinnestad var berettiget til å ta vederlag for utover obligasjonens lydende. Vurderingen av disse særrettighetenes verdi må nødvendigvis bli utpreget skjønnsmessig, og lagmannsretten finner etter en totalvurdering å sette særrettighetenes samlede verdi til kr 200000. Hertil kommer obligasjonens pålydende på kr 34000.
Markedsprisen for leiligheten til angjeldende tidspunkt er det vanskelig å ha noen sikker formening om. Takstmann Hammers vurdering, opplysningene om hvilke bud som ellers ble gitt på leiligheten og oppnådd salgssum for naboleiligheten trekker i retning av at markedsprisen må antas å ligge opp mot kjøpesummen i denne sak. Lagmannsretten finner imidlertid at disse opplysningene ikke gir noen sikker veiledning om markedsprisen. Ved omsetning av obligasjonsleiligheter vil prisen måtte bestemmes også ut fra andre faktorer enn størrelse, standard og beliggenhet. Obligasjonens løpetid og leiekontraktens bestemmelser er helt sentrale faktorer ved prisfastsettelsen, og disse vilkårene vil variere fra tilfelle til tilfelle. Lagmannsretten kan derfor ikke se at det er tilstrekkelig sannsynliggjort at den verdi som retten foran har kommet til som passende, i særlig grad avviker fra hva som må antas å ha vært markedsprisen på gjeldende tidspunkt.
Etter dette finner lagmannsretten at vederlaget på kr 370000 var en klar og markert overpris, i strid med prisloven §18. I likhet med byretten finner lagmannsretten at vilkårene for tilbakebetaling etter prisloven §59 er oppfylt. Det anses tilstrekkelig å vise til byrettens begrunnelse på dette punkt, som lagmannsretten kan slutte seg til. Byrettens renteberegning er ikke imøtegått, og blir å legge til grunn.
Etter det resultat lagmannsretten har kommet til, må saken anses dels tapt dels vunnet. Omkostningsspørsmålet blir derfor å avgjøre etter tvistemålsloven §180, annet ledd, jfr §174. Det er ikke rom for anvendelse av unntaksbestemmelsen i §174, annet ledd, og hver av partene bør dekke sine omkostninger for begge retter.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Brita-Lill Kinnestad dømmes til å betale til Vidar Bergseth 136.000 -etthundreogtrettisekstusen- kroner med tillegg av 15 % årlig rente fra 17. mai 1989 til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom.
2. Saksomkostninger for byrett og lagmannsrett tilkjennes ikke.