RG-1993-1017

Instans:	Gulating lagmannsrett - Odelsovertakst
Dato:	1993-01-07
Publisert:	RG-1993-1017 (177-93)
Stikkord:	Odelsrett, Odelstakst
Sammendrag:
Saksgang:	Odelsovertakst 7. januar 1993 i overskjønnssak nr. LG-1992-00184.
Parter:	Lars Kolsnes (advokat Endre Grande) mot Kåre Kolsnes (advokat Atle Helljesen).
Forfatter:	Kst. lagdommer Daniel Lunde med skjønnsmedlemmene bøndene Kjellaug Grødem, Gabriel S. Rimestad, Abraham Hedland, gartner Elise Marie Bryn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Tvistemålsloven (1915) §373, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §20, §66

Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen gnr. 11 bnr. 12 i Sola kommune.

Ved skjøte tinglyst 2. september 1981 solgte Laurits Kolnes eiendommen gnr. 11 bnr. 12 i Sola til sønnen Kåre Kolnes for en kjøpesum kr. 1.400.000,-. Forut for salget var de bedre odelsberettigede blitt forelagt et interpellasjonstilbud etter odelsloven §20. Innen fristens utløp meldte Lars Kolnes, en sønn av eldste bror av Kåre Kolnes, seg. Han mente den avtalte kjøpesum var for høy, og ville derfor ikke godta den. Etter overskjøtingen innledet Lars Kolnes ved stevning av 25. mai 1982 odelssak mot Kåre Kolnes. Ved Jæren herredsretts dom av 9. juni 1983 ble Lars Kolnes gitt medhold i løsningskravet. Etter anke til Gulating lagmannsrett ble dommen stadfestet den 9. desember 1985. Høyesterett, etter anke, opphevet i dom av 8. september 1987 lagmannsrettens dom og hjemviste saken til ny behandling for prøving av om vilkårene i interpellasjonstilbudet var «reelle og sakleg velgrunna». Etter hjemvisningen avsa lagmannsretten 1. desember 1989 ny dom hvor Lars Kolnes ble gitt rett til å løse eiendommen på odel. Av foranstående skulle fremgå at Kåre Kolnes ved Høyesteretts dom fikk medhold i at svaret på interpellasjonstilbudet ikke var å anse som en aksept av dette, men at etter hjemvisningen fra Høyesterett, fikk Lars Kolnes medhold av lagmannsretten i at interpellasjonstilbudet ikke var et reelt tilbud om odelsløsing. Lagmannsrettens dom av 1. desember 1989 ble påanket til Høyesterett. Ved kjennelse 15. juni 1990 ved Høyesteretts kjæremålsutvalg, ble anken under henvisning til tvistemålsloven §373 tredje ledd nr. 1, 2 og 4 nektet fremmet. I tillegg har det versert tvist om retting av lagmannsrettens domsslutning. Et spørsmål som ble rettskraftig avgjort ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs

Side:1018

kjennelse av 16. november 1990.

Lars Kolnes begjærte den 11. desember 1990 avholdt takst på eiendommen.

Jæren herredsrett avsa den 20. november 1991 odelstakst med slik slutning:

«1. Odelstaksten for gnr. 11 bnr. 12 i Sola settes til kr. 2.900.000,- - kroner tomillionernihundretusen.

2. Lars Kolnes tilpliktes å erstatte Kåre Kolnes omkostningene ved odelstaksten med kr. 41.930,- - kroner førtientusennihundreogtredve. Oppfyllingsfristen er 2 - to - uker.»

Lars Kolnes begjærte den 13. november 1991 odelsovertakst for Gulating lagmannsrett i det han mente herredsrettens takst var satt for høy. Kåre Kolnes har tatt til motmæle, og også inngitt aksessorisk begjæring om odelsovertakst da det hevdes at taksten er satt for lav.

Lagmannsretten avholdt odelsovertakst i Stavanger 15.-17. desember 1992. Partene har avgitt forklaringer og det er avhørt seks vitner hvorav ett var sakkyndig vitne. Retten har vært på åstedsbefaring og det er foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Lars Kolnes, ved advokat Endre Grande, har i det vesentlige anført: Taksten på kr. 2,9 millioner er for høy og i strid med odelsloven §49. Eiendommen skal verdsettes som landbrukseiendom og bruken skal sameines med hovedsaklig landbruksformål. Der er ikke så mange andre muligheter enn landbruk på denne eiendommen. Taksten på 2,9 millioner kroner er så høy at det er ugjørlig å løse inn eiendommen - det selv med noe egenkapital. Ved verdsettelsen må denne bestå av 2 elementer; avkastningen av jordveien og av broilerdriften samt eventuelt andre påregnelige inntektsmuligheter. Ved større bruk er jordbruk de eneste inntektsmuligheter, i dette tilfellet kommer i tillegg boverdien på grunn av at eiendommen er et støttebruk. Bofunksjonen får en funksjon ut over det å drive bruket når en har et annet yrke ved siden av. Jæren herredsrett har ved sin vurdering gjort tre vesentlige feil: Retten har ikke vurdert påregneligheten av utnyttelsen av eiendommen, men kun sett på muligheten. For driftsbygningen har den kun sett at det foreligger en mulighet for inntekt, ikke om den er påregnelig. Den pakkhusdrift som er mulig er vesentlig mer omfattende enn hva en vanlig odelsløser kan få til. Kåre Kolnes har sitt eget firma og avtaler som Lars Kolnes ikke kan regne med å oppnå. Videre har herredsretten lagt «betydelig vekt» på boverdien av våningshuset. En kan se av resultatet av taksten at det er lagt inn alt for meget av boverdi. Som den tredje feil i herredsrettens takst er det når herredsretten vedrørende den uutnyttede kapasitet på broilerfabrikken og kjelleren under kyllinghuset hevder at dette er positive elementer som må godskrives i prisen. Lars Kolnes er helt uenig i dette. Den uutnyttede kapasitet er tvert imot et problem som en kjøper ikke vil betale for og som virker negativt på prisen. Forøvrig hevdes at herredsretten generelt sett har kommet for høyt på den skjønnsmessige vurdering av verdien av eiendommen.

Det må dessuten få betydning for taksten at det hele tiden under løsningsprosessen, som i realiteten har vart i over 10 år, har vært investert, ifølge saksøkte selv, rundt 5 millioner kroner. Motivasjonen

Side:1019

må ha vært å hindre Lars Kolnes i å løse på odel - en rett Lars Kolnes ved loven er gitt av Stortinget, og nå stadfestet av domstolene. Kåre Kolnes har prøvd alle rettslige muligheter for å forhindre odelsløsning, men har samtidig investert stort i eiendommen. For Lars Kolnes fremstår dette som illojalt, særlig i betraktning av at Kåre Kolnes er gjort oppmerksom på disse forhold gang på gang før investeringene er satt i verk.

Odelsloven §49 er vinklet mot den vanlige odelsløser, dvs. det er den objektive kjøpersituasjon som skal vurderes, hva han vil betale for eiendommen. I denne vurdering må de alminnelige rammevilkår for jordbruket få betydning, samt også de vilkår som i dag bys for å finansiere gårdsbruk. Dette er forhold som påvirker den alminnelige markedspris, også konsesjonsprisene, og må få betydning ved odelstakster.

Det er overinvestert i broilerhuset, investeringene kan ikke forventes å bli forrentet av avkastningen. Kapasiteten er 56.000 broilere pr. år, mens konsesjonsgrensen er 42.000. Spredearealkravene, som også vil bli aktuelt for denne eiendom, gjør at det må skaffes tilleggsareal med de ekstra utgifter det fører med seg. Kjelleren under broilerhuset har ingen funksjon, noe utleieobjekt er det ikke. Den gamle løe er i dag brukt som stall, det er ikke relevant i odelssammenheng, den må tjene en funksjon som kan gi inntekt, en kan ikke leve av gleden ved å ha hester som hobby. Våningshuset, boligen, er bygget som en luksusbolig lang ut over både standard og størrelse som er nødvendig og normalt. Den har en boflate på 3-400 kvm og med kvaliteter som de fleste eneboliger savner. Verdien av denne kan ikke settes ut over hva en vanlig standard bolig har. Ved mulighetene for utleie av leiligheten i boligen må det tas hensyn til at denne ikke er ferdig innredet. Vedrørende selve jordveien, har en ikke så store innvendinger til Jæren herredsretts takst. Det er en produksjonsform som krever liten arbeidsinnsats ved fordelingen 50/50 korn/poteter.

Det er en bruksbestemt salgsverdi - hva en vanlig odelsløser kan tenkes å gi for eiendommen - som må ligge til grunn for taksten. Forøvrig vises til fremlagt materiale vedrørende prisnivået for tilsvarende eiendommer på Jæren som alle ligger til dels betydelig under taksten på denne gården. Saksøker har videre vist til en rekke domsavgjørelser til støtte for sitt syn, avgjørelser det ikke finnes grunn til å gjengi nærmere her, samt til diverse juridisk litteratur om emnet.

Lars Kolnes har nedlagt slik påstand:

1. Odelsovertakst fremmes.

2. Jæren herredsretts odelstakst settes vesentlig ned.

3. Retten avgjør saksomkostningsspørsmålet.

Kåre Kolnes, ved advokat Atle Helljesen, har i det vesentlige anført:

Det bestrides og reageres på påstand om illojalitet ved de foretatte investeringer på gården. Investeringene er foretatt for å søke å oppnå en tilfredsstillende drift av gården. Oppføring av driftsbygning var et forsøk på dette. Investering i nytt våningshus ble gjort etter at Kåre Kolnes ble pålagt å flytte til gården for å oppfylle krav om bo og driveplikt. Allerede i 1982 forsøkte Kåre Kolnes å bygge hønsehus for

Side:1020

å forbedre driften, det var ikke lett å drive utelukkende med poteter og korn. Men dette ble forhindret ved Lars Kolnes inngripen. Etter Høyesteretts avgjørelse i 1989 hadde Kåre Kolnes god grunn til å oppfatte situasjonen som at han hadde fått rett, idet svaret på interpellasjonstilbudet ikke var en aksept av dette. Da ble broilerhuset bygget, også dette for å få regningssvarende drift på gården. Etter lagmannsrettens avgjørelse om at interpellasjonstilbudet ikke var reelt ble rettskraftig, har Kåre Kolnes ikke investert på gården, kun holdt den vedlike.

Forøvrig vises til herredsrettens skjønn og en er i hovedtrekk enig i dens juridiske vurderinger, men ikke helt enig i skjønnsvurderingen. Det kan vises til at et sterkt mindretall av herredsrettens skjønnsrettsmedlemmer kom frem til at taksten burde være kr. 3,1 millioner. Selv om Kåre Kolnes i utgangspunktet ville godta herredsrettens skjønn, fant en å måtte ta til motmæle når skjønnet av Lars Kolnes ble begjært inn for lagmannsretten. Derfor begjærte Kåre Kolnes aksessorisk motodelsovertakst. Kostprisen på eiendommen er over 5 millioner kroner, og Kåre Kolnes er innforstått med at han ikke får dette tilbake fullt ut uansett. Det hevdes dog at avslagene på bygningene har vært for store, boverdien skulle gitt større utslag, utleiemuligheten for leiligheten i våningshuset skulle vært satt høyere. Boligen kostet henimot 2 mill. kr. Redskapshuset har potensiale ut over gårdsdriften, noe som må tas med i taksten. Det er påregnelig å kunne utnytte den til leiepakning og til utleie av kjøledelen. Broiler-fabrikken hadde ved herredsrettens skjønn en konsesjonsgrense på 35.000 broilere pr. år, dette er nå øket til 42.000 broilere pr. år. Selve kapasiteten er på 56.000 broilere pr. år. Begge disse forhold må få betydning for lagmannsrettens takst. Vedrørende spredeareal - etter forskriftene slik de vil bli - vil det mangle ca. 17 mål areal, hvilket ikke er noe problem å få leiet. For eksisterende gårder, som ikke overskrider konsesjonsgrensene, vil dette uansett ikke tre i kraft før om noen år. Beliggenheten til eiendommen må få betydning både for verdsettelsen av bolighus og øvrige bygninger, såvel som for påregneligheten av utleie av leilighet/driftsbygninger. Det vises forøvrig til fremlagte næringsoppgaver som viser avkastning som, sammen med det forhold at bruket er et støttebruk, må føre til en høyere takst enn hva herredsretten fastsatte. Eiendommer i nærheten, som er sammenlignbare, viser videre at taksten ikke er så enestående som saksøker hevder.

Kåre Kolnes har nedlagt slik påstand:

1. Odelsovertakst fremmes.

2. Jæren herredsretts odelstakst høynes.

3. Saksøkeren tilpliktes å erstatte saksøktes saksomkostninger.

Lagmannsretten bemerker:

Eiendommen som skal takseres for odelsløsning, gnr. 11 bnr. 12 er beliggende i Sola kommune på Jæren, mellom Tananger og Sola flyplass vest av Hafrsfjorden. Den er på samlet ca. 63 mål, hvorav 57,5 mål er oppdyrket og som nyttes til dyrking av poteter og korn i vekselbruk med omtrent likt areal til hver. Foruten jordveien er der et mindre område nyttet som havnegang for hest og områder med bebyggelse og tun med veier. Samlet sett er alt areal utnyttet.

Side:1021

Bygningsmassen består av et våningshus; en enebolig med grunnflate rundt 175 kvm. I denne er der i underetasjen en delvis uinnredet leilighet samt beboelsesrom, i hovedetasjen diverse oppholdsrom, kontor, soverom og kjøkken, og i loftsetasjen 3 soverom samt bad. Eneboligen holder høy standard og der er i tilknytning til dette en stor frittstående garasje med plass for 2 biler. Driftsbygningen har et grunnareal på 425 kvm. Første etasje i denne er åpent areal med unntak for en lukket kjøleavdeling med kapasitet på ca. 250 kubikkmeter, og et mindre kontor. I andre etasje, som bare er delvis utnyttbar på grunn av at det her er skråtak, er ca. 1/3 innredet med dusj/toalett og oppholdsrom. Resten kan i en viss utstrekning nyttes til lager, men det er ikke lagerheis eller reell mulighet til å utnytte arealet fullt ut både på grunn av skråtaket, men og på grunn av støtter til taksperr som hindrer fri tilkomst med for eksempel truck. For å nytte lageret er en avhengig av bruk av truck i første etasje for å løfte lagringsvarer opp i andre etasje. Der er videre en gammel løe, som er satt i stand, og inneholder i dag bokser for 2-3 hester, samt plass for utstyr og fôr. Bygget i forlengelsen av løen, men som separat bygning, er oppført et hus for produksjon av brojlere. Broilerhuset inkluderer fullt, fast, utstyr for helautomatisk produksjon med kapasitet til 56.000 broilere pr. år, dvs. 8 innsett av 7.000 broilere. Ved de forskrifter som gjelder på tiden for odelsovertakstens avhjemling (Forskrift om regulering av ervervsmessig husdyrhold av 10. juli 1992 nr. 836) er det tillatt å nytte anlegget for produksjon av inntil 42.000 broilere uten departementets tillatelse. Det er opplyst at anlegget i dag produserer for 42.000 broilere pr. år. I omtrent hele broilerhusets areal (det er over en etasje på ca. 360 kvm) er der i underetasjen et lager med takhøyde ca. 3,5 m. Dette nyttes ikke i dag utover lagring av litt redskap og annet, men en mindre del av det er tiltenkt gjødseloppsamling når forskriftene for spredeareal vil gjelde for driften av dette anlegg. Forøvrig har lagmannsretten under befaringen sett at hele gården fremtrer som veldrevet, bygningsanleggene holder god standard og alt synes velholdt. Mellom bygningene er det asfaltert og det er anlagt beplantede bed. Slik bygningene er plassert, i den enden av eiendommen på et lite høydedrag, er der naturlig og vakker utsikt fra eneboligen ut over gården og tilstøtende eiendommer. Ved befaringen fikk lagmannsretten inntrykk av at eiendommen lå usjenert til i forhold både til Sola flyplass og til den oljebaserte virksomhet ved raffineri og offshorebase på Tananger. Eiendommen har to båtretter i Kolnesstraen og en i Laugalandstraen, noe lagmannsretten tar noe hensyn til ved taksten. Forøvrig kan det vises til herredsrettens faktiske beskrivelse av eiendommen.

Ved anvendelse av odelsloven §49 legger lagmannsretten til grunn at verdifastsettelsen skal skje på tidspunktet for avhjemlingen av skjønnet, dvs. odelsovertaksten, jfr. Rt-1959-258. Lagmannsretten legger videre til grunn at det er den pris en vanlig kjøper vil kunne gi, under de forutsetninger odelsloven §49 oppstiller, som skal fastsettes. Utgangspunktet blir å fastsette eiendommens objektive verdi til den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, begrenset av hva som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir utnyttet til landbruksformål. Dette kan også

Side:1022

uttrykkes som at en skal finne frem til en bruksbestemt omsetningsverdi innen rammen av odelslovens §49, jfr. Rt-1980-233. Ved dette vil det også komme inn vurderinger som kan ligge utenom det driftsøkonomiske, som f.eks. eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard m.v., jfr. Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer 3. utg. 1992 210. For mindre odelseiendommer, dvs. eiendommer hvor driften baseres på at eiendommen er et støttebruk til annen inntektsgivende virksomhet, vil boverdien få selvstendig betydning for taksten. Det vil også kunne tas hensyn til ved den skjønnsmessige vurdering, tillegg for den verdi som mulighetene for utleie av deler av eiendommen eller bygningsmassen kan gi. Dog må det ved dette vurderes i hvilken grad slik utleie er påregnelig og nærliggende for den aktuelle eiendom og forenlig med bruken av eiendommen som hovedsakelig til landbruksformål.

Lagmannsretten har etter bevisførselen og befaringen kommet til at eiendommen må vurderes ut fra at den vil tjene som et støttebruk for eieren. Dette er forsåvidt uomstridt partene imellom. Både saksøkte har, og saksøker vil, basere driften på at de er i vanlig arbeid ved siden av driften av gården. Dette får selvstendig betydning for vurdering av den såkalte boverdi, noe lagmannsretten kommer tilbake til.

Jordveien er i dag fullt utnyttet, og lagmannsretten finner å kunne legge til grunn for sitt skjønn den driftsform som her i dag nyttes. Det er vekselbruk hvor det dyrkes korn og poteter med omtrentlig lik fordeling i areal. Ved dette utnyttes også driftsbygningen til bl.a. pakking av poteter fra eget bruk i tillegg til funksjonen som redskapshus og plass for maskinparken etc. Men som det er anført, nyttes driftsbygningen også til leiepakking både av poteter og andre jordbruksprodukter. Dessuten har driftsbygningen et kjølelager med kapasitet på ca. 250 kbm. Driftsbygningen synes for lagmannsretten å være noe for stor til kun å nyttes til eiendommens eget bruk alene. For lagmannsretten står det, etter befaringen, som lite tvilsomt at den er egnet til delvis utleie. Dette gjelder særlig første etasje. Lagmannsretten anser andre etasje mindre egnet som utleieobjekt, slik at den for dette skjønn kan se bort fra at dette skulle representere noen verdi. Riktignok er ca. 1/3 av andre etasje oppholdsrom og dusj/toalett, det har her ingen selvstendig verdi, men vil etter lagmannsretten i en viss grad påvirke muligheten til å leie ut første etasje som nødvendige fasiliteter i tilknytning til den. Slik lagmannsretten ser det er det både påregnelig og nærliggende at kjøledelen som ligger i første etasje vil kunne utnyttes til utleie, slik at det må tas hensyn til dette ved takstfastsettelsen. Resten av driftsbygningens første etasje vil da hovedsaklig gå med som nødvendig areal for gårdens egen drift.

Om løen, som nå nyttes til stall, finner lagmannsretten at noen inntektsgivende form for virksomhet her neppe er hverken nærliggende eller påregnelig, selv om det nok er mulig. Dog vil lagmannsretten peke på at den ser det slik at nettopp på grunn av de bygningsmessige arealer som her er, sammen med underetasjen i det tilstøtende broilerbygg, ser den ikke bort fra som både realistisk og påregnelig at hele driftsbygningen kan nyttes som utleieobjekt, mens gården for driftens del nytter disse to deler (løen og underetasjen på broilerhuset) til de

Side:1023

funksjoner driftsbygningen ellers ville hatt. Det er derfor, slik lagmannsretten ser det, med den beliggenhet gården har, både påregnelig og nærliggende å kunne utnytte til utleie: enten driftsbygningen med kjøledelen i sin helhet, eller kjøledelen i driftsbygningen alene samt underetasjen i broiler-bygget dersom driftsbygningen forøvrig kun benyttes til gårdens egen drift. Den fleksibiliet som bygningsmassen her gir er i seg selv et pluss i det det gir anledning til forskjellige muligheter for anvendelse.

Broilerhuset, med sitt produksjonsanlegg (som en integrert del av huset og følgelig vurderes takstmessig sammen) har en kapasitet på 56.000 broilere pr. år, og er nå utnyttet til en produksjon på 42.000 broilere pr. år. Det bemerkes at herredsrettens skjønn var basert på en utnyttelse av anlegget til 35.000 broilere pr. år, dog med en viss mulighet for at dette ville kunne økes i fremtiden. Anlegget er helautomatisert og krever lite arbeidsressurser. Sakkyndige, Svebestad, har beregnet et dekningsbidrag på kr. 3,50 pr. broiler som et gjennomsnitt for broilerproduksjon. Saksøkte opplyser selv at hans resultat tilsvarer dekningsbidrag på rundt kr. 5,50 pr. broiler. Lagmannsretten ser det slik at ved verdifastsettelsen av broilerhuset og dens anlegg er det den objektive verdi for dette anlegg som skal vurderes, dvs. ikke hva et gjennomsnittsanlegg i Norge vil kunne kaste av seg, men heller ikke hva saksøkte subjektivt alene klarer. Det er hva en gjennomsnittsperson vil kunne klare å få ut av dette anlegget, som må legges til grunn ved vurderingen av avkastningen, som igjen er et hovedelement i skjønnet over hva en kjøper vil gi for eiendommen. Vedrørende de kommende krav til spredeareal, finner lagmannsretten at dette uten for store ulemper eller kostnader er mulig å få adgang til å nytte, eller å leie, andre steder. Den form for gjødsel som broileranlegget medfører er i seg selv ettertraktet, slik at lagmannsretten ikke anser dette for å være noe problem av særlig betydning og det vil i liten grad påvirke taksten.

Våningshuset, dvs. bolighuset, er både stort og har en gjennomgående høy standard. Dog vil ikke lagmannsretten karakterisere huset som overdreven luksuriøst, men mer som et uttrykk for den høye bostandard, både i areal såvel som i kvalitet, som har preget nybygde bolighus i området fra det siste tiår. Holder en i første omgang leiligheten (som er i underetasjen og bare delvis innredet) utenfor takstfastsettelsen, vil likefullt restdelen gå utover hva en kan si er nødvendig og alminnelig bolig for en familie. Da gården vil bli å verdsette ut fra at den er et støttebruk, vil boverdien ha en selvstendig verdi ut over hva som ellers ville bli fastsatt om gården var en vanlig jordbrukseiendom hvor avkastningen i seg selv er et hovedelement for prisfastsettelsen. Men ved vurderingen kan det ikke ses hen til bolighus som er større enn nødvendig eller fremstår som særlig luksuriøst. Dette ser da også lagmannsretten bort fra ved takstfastsettelsen, boverdien vurderes derved ut i fra et tenkt moderne bolighus av god standard. Derimot vil leiligheten i underetasjen, som ikke inngår for lagmannsrettens vurdering som del av boverdien, bli å vurdere som et eget utleieobjekt, forsåvidt på linje med andre utnyttelsesmuligheter på gården innenfor rammen av odelslovens §49. Lagmannsretten finner

Side:1024

det både mulig og påregnelig at denne leilighet kan utleies, gårdens sentrale beliggenhet tatt i betraktning. Rent plasseringsmessig i bolighuset egner den seg, slik lagmannsretten ser det etter befaringen, for utleie. Lagmannsretten tar dog hensyn ved verdsettelsen til at den ennå ikke er fullt ut ferdig innredet, men at det er forholdsmessig mindre arbeider som her står igjen.

Som saksøkte hevder, og som saksøker i og for seg ikke bestrider riktigheten av, er det investert i gården for rundt 5 millioner kroner i rede penger. Størstedelen av disse investeringer er gjort i den tid hvor det har versert tvist om retten til odelsløsning. Slik saken er opplyst for lagmannsretten finner den å kunne legge til grunn at det ikke er investert i gården ut fra en motivasjon av å ville forhindre en mulig odelsløsning. Investeringene er store, men er alle saklig begrunnet i ønsket om å kunne skape en regningssvarende drift av eiendommen hovedsaklig til landbruksformål. Kåre Kolnes har således etter lagmannsrettens oppfatning ikke opptrådt illojalt ved de investeringer som er foretatt. Vedrørende bolighuset vil lagmannsretten særskilt bemerke, siden det under forhandlingene særlig har vært fokusert på dette, at i den grad dette hus i byggekostnader går ut over hva som er en vanlig bolig av god standard, er dette ikke tatt hensyn til ved taksten, jfr. hva som er sagt om takseringen av bolighuset ovenfor. Det har således liten betydning hvilken motivasjon saksøkte eventuelt skulle ha hatt ved byggingen av dette hus når taksten uansett ikke reflekterer mer enn hva som er boverdien ut fra odelslovens regler. Kåre Kolnes ble pålagt å flytte til eiendommen for å drive den, oppføring av et bolighus kan derfor i seg selv uansett ikke anses som illojalt.

Siden taksten skal reflektere hva en kjøper vil gi for eiendommen, innenfor de begrensninger som er omtalt ovenfor, vil naturlig nok rammebetingelsene, ikke bare i jordbruket, men også de alminnelige konjunkturer til enhver tid, påvirke priser, også på landbrukseiendommer. Ved totalvurderingen av taksten tar lagmannsretten hensyn til dette.

Etter en samlet vurdering fastsettes odelstaksten til kr. 2.900.000,-.

Odelsovertaksten er krevet av Lars Kolnes, mens Kåre Kolnes begjærte aksessorisk mottakst. Etter resultatet må saksøkeren, Lars Kolnes, betale til Kåre Kolnes de nødvendige saksomkostninger, jfr. odelsloven §66 og skjønnsprosessloven §42. Lars Kolnes må også dekke de lovbestemte omkostninger ved odelsovertaksten. Selv om omkostningsreglene for odelstakster ikke fordrer det, vil lagmannsretten likefullt bemerke at den antar at den aksessoriske mottaksten som ble begjært, ikke har medført noen ekstra utgifter av betydning for de samlede saksomkostninger. Den innsendte oppgave legges til grunn og nødvendige saksomkostninger tilkjennes med kr. 51.920,-, hvorav salær utgjør kr. 50.000,-.

Odelsovertaksten er enstemmig.

Side:1025

Slutning:

1. Odelstaksten for gnr. 11, bnr. 12 i Sola settes til kr. 2.900.000,- - kronertomillionernihundretusen 00/100.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Lars Kolnes kr. 51.920,- - kronerfemtientusennihundreogtyve 00/100 til Kåre Kolnes, innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av odelsovertaksten.