RG-1993-106
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-05-07 |
| Publisert: | RG-1993-106 (16-93) |
| Stikkord: | Eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Halden byrett Nr. 23/1990 A (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-02650 A |
| Parter: | Ankende parter: Thor Johannes Mellegaard (m.fl) (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Harald Borg, Sarpsborg). Motpart nr. 1: John Solberg Motpart nr. 2: Grete Nome (Prosessfullmektig: Advokat Trond Reidar Lexerød, Halden). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Lars-Jonas Nygard, formann 2. Kst. lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen 3. Kst. lagdommer Pål Sannerud |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Tomtefesteloven (1975) §14, Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Saken gjelder krav om oppregulering av festeavgift med hjemmel i avtaleloven §36.
Ankemotpartene John Solberg og Grete Nome er eiere av eiendommen Øberg II, gnr. 165 bnr. 26 m.fl. i Halden. Eiernes far Birger Solberg overtok eiendommen i 1950, og han begynte å feste bort boligtomter fra eiendommens utmark i 1951. En lang rekke festekontrakter, ialt 110, ble inngått i årene som fulgte. Alle hadde en varighet på 49 år med rett til fornyelse. I festekontrakter inngått før 1965 var det ikke tatt med noen bestemmelse om rett til regulering av festeavgiftens størrelse.
Birger Solberg døde i 1972. Hans gjenlevende ektefelle var deretter eier av eiendommen til 1974, da hun overdro den til ankemotpartene.
I 1988 tok ankemotpartene opp med 65 festere som hadde festekontrakter uten reguleringsklausul, en oppregulering av festeavgiften tilsvarende fallet i pengeverdien i tiden etter inngåelse av festekontraktene. 20 av festerne godtok oppregulering. Mot de resterende 45 festere reiste ankemotpartene sak ved Halden byrett ved stevning av 14 mai 1990.
Halden byrett avsa 17 juni 1991 dom med slik domsslutning:
1. John Solberg og Grete Nome har straks og for fremtiden frem til fornyelse av festekontraktene rett til å regulere den årlige festeavgift i samsvar med §14. første ledd, 1. setning i tomtefesteloven av 30. mai 1975 nr. 20 i henhold til konsumprisindeksen med basis i indekstallet ved inngåelse av festekontrakten. Det gjelder festetomtene 1 tomt nr. 6 og 51 av gnr. 165, bnr. 25. 2 tomt nr. 7 av gnr. 165, bnr. 25. 3 gnr. 165, bnr. 13. 4 gnr. 165, bnr. 14. 5 gnr. 165, bnr. 17. 6 gnr. 165, bnr. 16. 7 tomt nr. 13 av gnr. 165, bnr. 25. 8 tomt nr. 15 av gnr. 165, bnr. 25. 9 tomt nr. 21 av gnr. 165, bnr. 25. 10 tomt nr. 12 og 61 av gnr. 165, bnr. 25. 11 tomt nr. 16 av gnr. 165, bnr. 25. 12 tomt nr. 25 av gnr. 165, bnr. 25. 13 tomt nr. 35 av gnr. 165, bnr. 25. 14 tomt nr. 45 av gnr. 165, bnr. 25. 15 tomt nr. 23 av gnr. 165, bnr. 25. 16 tomt nr. 24 av gnr. 165, bnr. 25. 17 tomt nr. 22 av gnr. 165, bnr. 25. 18 tomt nr. 37 og 57 av gnr. 165, bnr. 25. 19 tomt nr. 30 og 83 av gnr. 165, bnr. 25. 20 tomt nr. 47 av gnr. 165, bnr. 25. 21 tomt nr. 31 av gnr. 165, bnr. 25. 22 tomt nr. 34 av gnr. 165, bnr. 25. 23 tomt nr. 48 og 1/2 80 av gnr. 165, bnr. 25. 24 tomt nr. 82 og 60 av gnr. 165, bnr. 25. 25 tomt nr. 54 og 66 av gnr. 165, bnr. 25. 26 tomt nr. 52 og 1/2 80 av gnr. 165, bnr. 25. 27 tomt nr. 53 av gnr. 165, bnr. 25. 28 tomt nr. 68 av gnr. 165, bnr. 25. 29 tomt nr. 64 av gnr. 165, bnr. 25. 30 tomt nr. 62 av gnr. 165, bnr. 25. 31 tomt nr. 65 av gnr. 165, bnr. 25. 32 tomt nr. 67 av gnr. 165, bnr. 25. 33 tomt nr. 71 av gnr. 165, bnr. 25. 34 tomt nr. 76 av gnr. 165, bnr. 25. 35 tomt nr. 72 av gnr. 165, bnr. 25. 36 tomt nr. 73 av gnr. 165, bnr. 25. 37 tomt nr. 78 av gnr. 165, bnr. 25. 38 tomt nr. 81 av gnr. 165, bnr. 25. 39 tomt nr. 86 av gnr. 165, bnr. 25. 40 tomt nr. 84 av gnr. 165, bnr. 25. 41 tomt nr. 90 og 91 av gnr. 165, bnr. 25. 42 tomt nr. 93 av gnr. 165, bnr. 25. 43 tomt nr. 94 av gnr. 165, bnr. 25. 44 tomt nr. 95 av gnr. 165, bnr. 25. 45 tomt nr. 96 av gnr. 165, bnr. 25, alle i Halden
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Saksforholdet forøvrig og partenes anførsler fremgår av byrettens dom og fremstillingen nedenfor.
Thor Johannes Mellegaard og 39 av de øvrige festere har i rett tid anket byrettens dom. John Solberg og Grete Nome har tatt til motmæle. 5 av festerne har ikke anket.
Ankeforhandling ble holdt i Halden 23 april 1992. De ankende parter var representert ved sin prosessfullmektig og 3 av de ankende parter hvorav to avga partsforklaring. Ankemotpartene møtte personlig og var dessuten representert ved sin prosessfullmektig. John Solberg avga partsforklaring. Det ble ikke avhørt noen vitner, men det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
De ankende parter, Thor Johannes Mellegaard m.fl., har nedlagt slik påstand:
1. De ankende parter frifinnes.
2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.
Ankemotpartene, John Solberg og Grete Nome, har nedlagt slik påstand:
1. Halden byretts dom av 17. juni 1991 i sak nr. 23/1990 A stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.
De ankende parter har gjort gjeldende i det vesentlige de samme anførsler som for byretten og har for lagmannsretten særlig fremholdt:
Realverdien av festeavgiften er ikke blitt så lav at avtaleloven §36 gir hjemmel for oppjustering. Høyesteretts plenumsdommer i Rt-1988-276 (Røstad-dommen) og Rt-1988-295 (Skjelsvik-dommen) gir ingen generell hjemmel for oppregulering av festeavgiften i enhver festekontrakt som er inngått før tomtefesteloven av 1975 trådte i kraft. Begge dommene gjaldt stedsevarige festekontrakter uten hjemmel for justering av avgiften. Selvom Høyesterett uttalte at revisjon etter avtaleloven §36 kan tenkes også i langsiktige tidsbegrensede avtaler, er både den samlede avtaletiden og den gjenværende del av løpetiden i de foreliggende festekontrakter for kort.
Hvis regulering skulle bli godkjent i denne sak, vil det åpne en generell adgang til å oppjustere avgiften i alle kontrakter inngått før 1976. En slik adgang til oppregulering av eldre kontrakter ble drøftet og forkastet i forbindelse med vedtagelsen av tomtefesteloven av 1975, og det vil derfor være i strid med de forutsetninger som da ble lagt til grunn, om man skulle innføre en slik adgang ved bruk av avtaleloven §36.
Underrettspraksis i tiden etter plenumsdommene av 1988 gir heller ikke holdepunkt for regulering i denne sak.
Det må være klart at den som inngår en langsiktig avtale om f.eks. bortfeste av tomt, må regne med forandringer i pengeverdien i løpet av avtaletiden og derved med endringer i balansen mellom partenes ytelser.
Når det gjelder borfesterens subjektive forutsetninger ved inngåelsen av de forskjellige festekontrakter, er det etter bevisførselen klart at han var en velorientert person som må ha vært klar over inflasjonsutviklingen. Han må således ha tenkt på og vurdert den mulige risiko for fall i pengeverdien i kontraktstiden.
I 1958 avsa Høyesterett den såkalte Madladommen ( Rt-1958-529) hvor oppregulering av festeavgift på grunn av inflasjonsutviklingen ble nektet. Dommen ble alminnelig kjent og omdiskutert, og bortfesteren må iallfall fra da av ha vært fullt klar over sin risiko for fremtidig fall i pengeverdien.
Det er dessuten klart at det også fra 1950 til 1960 var en alminnelig kjent og omtalt, ikke ubetydelig inflasjon i Norge.
Ankemotpartene har gjort gjeldende i det vesentlige de samme anførsler som for byretten og har for lagmannsretten særlig fremholdt:
Det følger av avtaleloven §36 og Høyesteretts plenumsdommer av 1988 at det er grunnlag for oppjustering av festeavgiftene i denne sak. Høyesterett uttalte at det kunne være grunnlag for oppjustering også i tidsbegrensede festeavtaler.
Bortfesteren var ikke profesjonell som bortfester av eiendommer, men bare en vanlig gårdbruker som så et potensiale for tilleggsinntekt for jordbruket i festeinntekter, og som fikk hjelp av lensmannen til å sette opp festekontrakter. Han hadde derfor ikke grunnlag for å forstå hvilke problemer som kunne oppstå i fremtiden som følge av inflasjon og fall i pengeverdien. Det var helt uvanlig å innta reguleringsklausuler i festekontrakter på den tiden kontraktene denne sak gjelder, ble inngått. Andre grunneiere i distriktet begynte ikke med det før fra 1959, og det er ikke grunnlag for å anta at bortfesteren kjente til dette alt da.
På 1950-tallet var inflasjonen langt mer beskjeden enn den ble senere, spesielt fra 1970 og utover. Bortfesteren hadde ingen forutsetning for å tro at det ville bli så sterkt inflasjon senere i kontraktstiden. Det kan derfor ikke legges til grunn at han bevisst tok risikoen for den fremtidige utvikling av pengeverdien.
En sammenligning av dagens pengeverdi med pengeverdien ved kontraktsinngåelsen for de kontrakter saken gjelder, viser forholdstall på fra ca 1/6 til ca 1/10. I Skjelsvik-dommen var forholdstallet 1/7, og Høyesterett uttalte at dt ikke representerte noen yttergrense. Verdifallet er derfor stort nok til at avtaleloven §36 kommer til anvendelse.
Den gjenværende kontraktstid for de enkelte kontrakter er også lang nok til at oppjustering i medhold av avtaleloven §36 kan skje. De eldste kontraktene ble inngått i 1951 og hadde således en gjenværende løpetid på 10 år ved saksanlegget i 1990. De yngste kontraktene hadde en gjenværende løpetid på 23 år. I tomtefesteloven er det fastsatt at det kan kreves regulering av festeavgiften hvert 10. år. Tilsvarende prinsipp må legges til grunn ved regulering etter avtaleloven §36 slik at festeavgiften i kontrakter med minst 10 års resttid må kunne kreves oppjustert.
En festetid på 49 år er heller ikke for kort til at avtaleloven §36 kan anvendes. I 1950 var festetider på 49 eller 50 år vanlige mange steder, og i Halden-distriktet benyttet tre store bortfestere alle 49 års kontrakter. Intet i Skjelsvik-dommen tilsier at festekontrakter på 49 år er for kortvarige til å kunne reguleres etter avtaleloven §36. Spørsmålet må vurderes opp mot ubalansen mellom ytelsene. Det vises i denne forbindelse til artikkel av Helge M. Svarva i Lov og Rett 1989 3 flg (særlig side 9).
Det er intet argument mot reguleringsadgang at festerne har innrettet seg etter avtalen. For alle kontrakter som blir gjenstand for endring etter avtaleloven §36, vil endringer ramme slik. For hver enkelt fester er det dessuten snakk om et relativt lite beløp i oppjustering, mens det samlede tap for grunneieren på grunn av fallet i pengeverdien er betydelig.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten.
De festekontrakter saken gjelder, hadde ingen bestemmelse om regulering av festeavgiftene i kontraktstiden. Grunneiernes krav om revisjon av de løpende festeavgifter er basert på avtaleloven §36 slik den lyder etter lovendring av 4. mars 1983 nr. 4. Bestemmelsen innebærer at en avtale kan settes til side helt eller delvis eller endres bl.a. hvis det ville virke urimelig å gjøre den gjeldende. Ved avgjørelsen skal det tas hensyn til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse. Dessuten skal det legges vekt på forhold som er inntrådt senere, samt omstendighetene forøvrig.
Forarbeidene til endringen av avtaleloven §36 i 1983 er knappe når det gjelder i hvilken grad inflasjonsutviklingen skal tillegges betydning ved vurderingen av hva som er "urimelig" i henhold til bestemmelsen.
Ved plenumsdommen i Rt-1988-295 - Skjelsvik-dommen - har imidlertid Høyesterett lagt til grunn at avtaleloven §36 kan komme til anvendelse på krav om oppregulering av festeavgift på grunnlag av fall i pengeverdien. Saken gjaldt en stedsevarig kontrakt hvor festeavgiften etter kontraktens ordlyd ikke kunne reguleres. I saken var realverdien av festeavgiften på grunn av fallet i pengeverdien sunket til under en syvendedel. Høyesterett uttalte at saken neppe markerte en yttergrense for tilfelle hvor regulering må godtas. Man la vekt på at erfaringene med den alminnelige prisutvikling ga grunn til å regne med at verdireduksjonen ville fortsette, slik at balansen i kontraktsforholdet ville bli ytterligere forrykket.
Høyesterett uttalte i Skjelsvik-dommen at oppregulering kan komme på tale også i tidsbegrensede festeforhold når det er lang tid frem til utløpet av festetiden.
De kontrakter denne sak gjelder, hadde en varighetstid på bare 49 år og en gjenværende løpetid på ned til 10 år fra saksanlegget. Saken her skiller seg således fra Skjelsvik-saken idet kontraktene hverken er stedsevarige eller langvarige.
Lagmannsretten finner også å måtte legge vekt på at den samfunnsøkonomiske situasjon er endret fra 1988 til nå. Man kan ikke lenger uten videre legge til grunn at verdireduksjonen vil fortsette, slik at balansen i kontraktsforholdet vil bli ytterligere forrykket. For tiden synes utviklingen heller å gå i retning av en stabilisering av pengeverdien. Skulle det komme en ny kraftig inflasjonsutvikling, kan spørsmålet om justering av festeavgiftene tas opp på nytt.
Lagmannsretten er kommet til at en samlet vurdering av den totale løpetid på 49 år, den gjenværende løpetid på 10 - 23 år og den oppståtte ubalanse ikke gir grunnlag for justering etter avtaleloven §36.
Retten legger etter bevisførselen til grunn at bortfesteren - Birger Solberg - ikke bare var vanlig bonde, men hadde en sentral posisjon i organisasjonslivet og det politiske liv. Han må anses som fullt kompetent til å vurdere samfunnsøkonomiske forhold, bl.a. prisenes utvikling. I tiåret fra 1950 til 1960 ble pengeverdien redusert med vel 50%. Etterat Høyesterett i 1958 avsa den såkalte Madla-dommen ( Rt-1958-529) hvor krav om regulering av festeavgifter ble avslått - en dom som ble alminnelig kjent i grunneierkretser - må Solberg ha vært klar over at kroneverdien var fallende og at regulering krevet særlig kontraktshjemmel. Iallfall fra 1958 må han således bevisst ha valgt å ta risikoen for verdifallet av fremtidige festeavgiftsinntekter. De kontrakter som ble inngått fra 1951 til 1958, vil ha en restløpetid på under 17 år fra saksanlegget. Dette er etter lagmannsrettens oppfatning under enhver omstendighet for kort resttid til at avtaleloven §36 kan få anvendelse.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at de ankende parter må gis medhold. En justering av festeavgiftene i saken her ville etter rettens oppfatning innebære en vesentlig utvidelse av den reguleringsadgang Høyesterett har gitt grunnlag for.
Anken har ført frem. I medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 første ledd, bør ankemotpartene betale saksomkostninger for byretten og lagmannsretten. De ankende parters prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgaver for begge retter. For byretten utgjorde omkostningene kr 35195,- hvorav kr 31000,- var salær. For lagmannsretten var kravet kr 38171,- hvorav kr 30000,- var salær. I tillegg kommer rettsgebyr for ankesaken med kr 10500,-. Oppgavene legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. De ankende parter frifinnes.
2. I saksomkostninger for byrett og lagmannsrett betaler John Solberg og Grete Nome en for begge og begge for en til de ankende parter i fellesskafødt xx.xx.66,- -åttitretusenåttehundreogsekstiseks- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dommen.