RG-1993-195

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1992-05-25
Publisert:	RG-1993-195 (29-93)
Stikkord:	Odelsrett, Odelstakst
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn 25. mai 1992 i sak nr. LE-1991-01921.
Parter:	Ingeborg Myrvold (advokat Svein Thalberg) mot Magnar Tofteberg (advokat John Grimstad).
Forfatter:	Lagdommer Egil F. Jensen med skjønnsmennene gårdbrukerne Per Espenes, André Skjelle, Svein G. Lyby, cand.mag/gårdbruker Elisabeth Rosnes
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, §50, §61, Skatteloven (1911), Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Skjønnsprosessloven (1917), Forpaktingslova (1965) §1, Forpaktingslova (1965), §66, Odelsloven (1974)

I odelsløsningssak mellom Ingeborg Myrvold som saksøker og Magnar Tofteberg som saksøkt, avsa Moss byrett den 24. mai 1991 odelstakst med slik slutning:

1. Magnar Tofteberg plikter å utstede skjøte til Ingeborg Myrvold på eiendommen gnr. 106 bnr. 14 i Våler mot betaling av kr. 141.300,- - kroneretthundreogførtientusentrehundre 00/100.

2. Magnar Tofteberg tilkjennes saksomkostninger med kr. 8.100,- - kroneråttetusenetthundre 00/100.

Sakens nærmere sammenheng fremgår av byrettens premisser og lagmannsrettens merknader nedenfor

Magnar Tofteberg har i rett tid begjært overskjønn. For lagmannsretten har han nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Ingeborg Myrvold ilegges å betale fulle saksomkostninger til Magnar Tofteberg i forbindelse med overskjønnet.

Ingeborg Myrvold har tatt til gjenmæle og nedlagt følgende påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Magnar Tofteberg dømmes til å erstatte Ingeborg Myrvold hennes fulle saksomkostninger med overskjønnet.

Overskjønnsforhandlingene fant sted den 22. april 1992 i Svinndal. For saksøkeren møtte datteren Inger Bjørg Johansen i henhold til skriftlig fullmakt. Saksøkte møtte og avga partsforklaring. Fra Inger Bjørg Johansen mottok retten vitneforklaring. For øvrig ble det ikke avhørt vitner. Retten foretok befaring av eiendommen i den utstrekning partene ønsket det. Partene fikk herunder anledning til å påvise det de mente var av betydning. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Saken står i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten. Odelsløsningsretten bestrides ikke. Det er videre ikke reist krav om avløsning av heftelse etter odelslovens §50 første eller annet punktum. Derimot er omstridt om den avtale om jordleie

Side:196

som hviler på eiendommen kan sies opp i medhold av odelslovens §50 tredje punktum.

Saksøkeren Ingeborg Myrvold har i hovedtrekk anført:

Byretten har satt løsningssummen for høyt. Av flere grunner må den reduseres.

Eiendommen ligger ca. 2 km fra offentlig veg. Et mindre areal i nordvest er avskåret av en bekk. For å komme til dette område er en avhengig av kjøreatkomst over naboeiendom.

Avtalen om jordleie inngått i 1988 mellom Johan Myrvold og Magnar Tofteberg, løper til 1998. Den årlige leie er bare kr. 3.500, og således særdeles gunstig for Tofteberg. Leieretten representerer således en minusverdi som må komme til uttrykk i innløsningsbeløpet. I denne forbindelse er vist til Falkanger «Odelsretten og åsetesretten» (1984) 253 sammenholdt med den nå opphevede §62 i skjønnsloven. Noen forpaktning er det ikke tale om, og ordlyden i odelslovens §50 tredje punktum gir ikke rom for å likestille jordleie med forpaktning. Avgjørelsen i Rt-1991-9 gir ikke støtte for saksøktes syn på dette punkt. Leieretten kan derfor ikke sies opp i medhold av odelsloven. Avløsning må i tilfelle skje i medhold av odelslovens §50 første eller annet punktum.

Verdsettelsen skal skje i henhold til odelslovens §49 første ledd. Dette innebæer at prisen må fastsettes til det beløp en vanlig kjøper vil være villig til å gi for eiendommen under forutsetning av at den i hovedsak blir nyttet til landbruksvirksomhet, jfr. bl.a. RG-1986-48 og Ryggs artikkel «Odelsrettslige spørsmål» (Den Norske Advokatforenings småskrift nr. 48). Noen annen form for utnyttelse er for øvrig uansett ikke påregnelig.

Landbruksdepartementets rundskriv M-147/80 om priser på landbrukseiendommer ved konsesjon vil gi veiledning også i en odelsløsningssak. Spørsmålet i begge tilfelle er hva en vanlig kjøper vil gi for eiendommen. Et vesentlig poeng i denne sammenheng er at en landbrukseiendom skal kunne erverves uten for stor egenkapital. Og når kjøpet i det vesentlige lånefinansieres, må en se hen til forventet avkastning slik byretten korrekt har gjort.

Den pris landbruksmyndighetene vil godkjenne i konsesjonssammenheng, hevdes ellers å måtte utgjøre en øvre grense for prisnivået i nærværende sak. Innløsningsverdien kan derfor ikke ligge over kr. 105.000 som ble satt av herredsagronomen ved behandlingen av saksøktes konsesjonssøknad i 1989. De 2 salg som saksøkte har vist til, kan ikke tillegges betydning. En savner nærmere opplysninger om de solgte eiendommer.

Den generelle skattesituasjonen og någjeldende rentenivå vil også komme inn som relevante momenter. Det er usikkert hvordan den nye skatteloven vil slå ut i forhold til landbruksnæringen. Dette vil virke pristrykkende. Dagens høye realrente vil trekke i samme retning. Ved rundskriv M- 138/89 forhøyet Landbruksdepartementet kapitaliseringsrenten fra 7 til 9%. Dette tiltaket reduserer verdien med ca. 20%.

Byretten baserte verdsettelsen av bolighuset på utleie. Dette kan ikke være riktig ettersom odelsløseren plikter å bosette seg på eiendommen. Det kan likevel være grunn til å operere med en viss boverdi,

Side:197

men den vil i tilfelle være beskjeden ut fra beliggenhet og standard, og langt under det beløp byretten kom til. Det må foretas betydelige investeringer for å bringe huset opp til rimelig standard som helårsbolig. Gjenanskaffelsesprinsippet kan ikke nyttes.

Saksøkeren er enig med byretten i at den øvrige bebyggelse er uten verdi. Hun har ellers ikke reist innvendinger mot byrettens vurdering av skogen.

Saksøkte Magnar Tofteberg har i det vesentlige gjort gjeldende:

Eiendommen skal verdsettes etter odelslovens §49 med tanke på landbruksformål, jfr. Rygg og Skarpnes «Odelsloven med kommentarer» (1986) 170 flg. og Rt-1980-233. Verdien må være klart høyere enn fastsatt av byretten.

Johan Myrvold testamenterte eiendommen til saksøkte. vederlaget ble satt til kr. 65.000, et lavt beløp som ikke gjenspeiler eiendommens reelle verdi. En kan heller ikke legge noen vekt på at herredsagronomen satte verdien til kr. 105.000 ved behandlingen av konsesjonssøknaden. For ham var det tilstrekkelig å konstatere at vederlaget ikke lå over det nivå som kan aksepteres i konsesjonssammnheng.

Verdsettelsen må bero på en samlet, skjønnsmessig vurdering. Det kan ikke være korrekt bare å summere de enkelte elementer som inngår i prisvurderingen, jfr. RG-1986-322.

Det erkjennes at bolighuset ikke har ønskelig standard, og at det er nødvendig med visse påkostninger. Men det er fullt beboelig, og en kan bygge videre på det som finnes. Siden vinteren 1990-91 har huset vært bortleid for kr. 1.000 pr. måned. Uansett har huset en egen boverdi utenom det rent driftsøkonomiske, jfr. Rygg og Skarpnes 1. c. 173. Denne boverdien vil i praksis være minst like stor som utleieverdien.

Jordverdien må baseres på den avkastning som oppnås. De siste år har saksøkte dyrket havre, og resultatet har vært omlag 18 tonn. Med en kilopris på kr. 2,43 får en et dekningsbidrag pr. dekar på ca. kr. 700. Byretten satte beløpet til kr. 260, noe som er alt for lavt og som ikke en gang tilsvarer forpaktningsleie.

Ved verdsettelsen av jorda kan det ikke være riktig å se hen til Landbruksdepartementets rundskriv fra 1980. Det er i denne forbindelse vist til RG-1982-123 og Ryggs artikkel «Odelsrettslige spørsmål» 26. I konsesjonssammenheng er siktemålet å holde prisene nede, mens eieren fordrives ved odelsløsning. Helt forskjellige hensyn gjør seg således gjeldende.

Avtalen om jordleie reduserer ikke jordverdien. I forhold til bestemmelsen i odelslovens §50 tredje punktum må forpaktning og jordleie likestilles, et standpunkt som også støttes av reelle hensyn og høyesteretts merknader i Rt-1991-9, jfr. Falkanger 1. c. 260 og Rygg og Skarpnes 1. c. 178-179. Leiekontrakten kan derfor sies opp av odelsløseren, noe som i foreliggende sak vil innebære at leieforholdet opphører etter driftssesongen 1993. Leieavtalen vil følgelig bare få praktisk betydning for sesongen 1993. Byretten har oversett dette poenget, og dermed gjort for stort fradrag for leiekontrakten.

Hva en vanlig kjøper vil gi for eiendommen, belyses ved sammenlikning med salg av tilsvarende eiendommer i nærheten i den senere tid.

Side:198

To eiendommer er begge solgt for kr. 450.000. I det ene tilfelle var det tale om 47 dekar dyrket jord, 248 dekar skog og mindreverdige bygninger. Det andre salget omfattet 6 dekar jord, 50 dekar skog og et elendig bolighus.

Lagmannsretten bemerker:

Eiendommen «Myrvold», gnr. 106 bnr. 14 i Våler, består - ifølge opplysningene i jordregisteret i kommunen - av i alt 51 dekar, fordelt på 40 dekar fulldyrket mark, 7 dekar skog av middels bonitet og 4 dekar annet areal. En mindre del i nordvest - anslagsvis 1-2 dekar - er avskåret av en bekk. Alderen på skogbestanden, som for det meste består av gran, varierer fra 20 til 60-70 år.

Dyrkningsjorda virker godt opparbeidet. Arronderingen er imidlertid mindre god med en del fjellknauser mellom de dyrkbare deler, og med avgrensning i vest og sør mot bekker. Dette sammenholdt med de relativt beskjedne arealer det er tale om, medfører at enkelte partier vil kunne være noe vanskelig å drive med større landbruksmaskiner. Området i sør er myrlendt. På grunn av fuktigheten i dette området vil det kunne være nødvendig å bearbeide jorda her til andre tider enn på eiendommen for øvrig.

På eiendommen finnes et bolighus, et vedskjul, et vognskjul, et bryggerhus og en potetkjeller. Samtlige bygninger antas oppført omlag 1918. Bolighuset er i halvannen etsje med grunnfiate ca. 50 m2 . I første etasje er entre, kjøkken, soverom og stue. Ovenpå finnes et innredet soverom og ellers loft. Det er innlagt elektrisitet, telefon og vann som hentes fra eget oppkomme, men ikke WC eller baderom. Utedo må benyttes. Oppvarming skjer med vedfyring.

På bolighuset er det lagt ny utvendig kledning i slutten av 1970-årene, og nytt platetak på midten av 1980-tallet. Innvendig synes lite gjort siden huset ble oppført. Den øvrige bygningsmassen er i sin helhet i meget dårlig forfatning og må anses som kondemnabel.

Avstanden til offentlig veg er ca. 1800 m. På denne strekningen er anlagt en privat kjøreveg av noe vekslende kvalitet. Den første delen brukes som atkomst til noen andre gårdsbruk og bolighus, mens de siste 400 m bare betjener eiendommen «Myrvold». Vegen er her smal og svingete, og mindre egnet for større, moderne landbruksmaskiner.

Johan Myrvold overtok eiendommen etter sine foreldre i 1968. Etterhvert oppsto det nærmere kontakt med familien Tofteberg som eier gården «Vastvet» som ligger der gårdsvegen frem til «Myrvold» tar av fra hovedvegen. Johan Myrvold hjalp til med arbeid på «Vastvet», mens familien Tofteberg drev jorda på «Myrvold» i henhold til muntlig avtale. Jordleien ble formalisert ved avtale av 30. august 1988 mellom Johan Myrvold og saksøkte Magnar Tofteberg, som overtok «Vastvet» fra sin far i slutten av 1991. Avtalen har slik ordlyd.

«Jeg - Johan Myrvold leier bort jorda på Myrvold G.nr. 106 - br.nr. 14 i Våler, 35 dekar til Magnar Tofteberg i 10 - ti - år fra 1/9-88.

Leietaker forplikter å betale leien på kr. 3.500,- (tretusenfemhundre) pr. år, samt å brøyte snø fram til Myrvold og å vedlikeholde jord og grøfter. Leien betales 0106 hvert avtaleår.»

Lagmannsretten legger til grunn at avtalen er ment å omfatte all dyrkningsjord på eiendommen.

Side:199

Ved testamentarisk disposisjon i 1985 bestemte Johan Myrvold at Magnar Tofteberg skulle få overta «Myrvold» mot å betale kr. 65.000. Johan Myrvold døde høsten 1988, og Magnar Tofteberg fikk skjøte på eiendommen høsten 1989.

Magnar Tofteberg har drevet jorda på «Myrvold» de siste årene. Han har opplyst at han har dyrket havre og fått en avkastning på omlag 18 tonn. Bolighuset har vært utleid siden januar 1991 for kr. 1.000 pr. måned. 1 juli 1991 ble det opprettet skriftlig leiekontrakt. Leietakerne skal selv betale strøm og oppvarming, samt stå for innvendig vedlikehold og vedlikehold av vannforsyningen.

Eiendommen skal verdsettes i samsvar med prinsippene i odelslovens §49. Etter teori og rettspraksis innebærer dette at retten skal finne frem til den pris - basert på en naturlig og påregnelig bruk som samtidig er forenlig med at eiendommen hovedsaklig nyttes til landbruksformål - en vanlig kjøper vil være villig til å gi for eiendommen, jfr. Rygg og Skarpnes 1. c. 172-173 og Rt-1980-233. Denne «bruksbestemte salgsverdi» fremkommer ikke ved en ren mekanisk summering av verdien av eiendommens enkelte deler. I siste omgang vil det være tale om en objektiv helhetsvurdering av eiendommen slik den fremstår i dag, og med de fremtidige utnyttelsesmuligheter.

Begge parter har sagt seg innforstått med at eiendommen i overskuelig fremtid ikke vil kunne nyttes på annen måte enn til landbruksvirksomhet. Retten er enig i dette.

Eiendommen er relativt liten og bygningsmassen er gjennomgående i dårlig forfatning. Det som finnes av uthus o.l. er som nevnt kondemnable, og vil ikke kunne tjene som driftsbygninger. Etablering av egen jordbruksdrift ville således betinge betydelige investeringer som det etter rettens vurdering ikke vil være økonomisk grunnlag for. Bortleie av jorda fremstår derfor som den mest naturlige driftsform.

Retten er delt i synet på verdsettelsen av dyrkningsjorda og våningshuset. Flertallet - rettens formann og skjønnsmennene Espenes, Rosnes og Lyby - bemerker at leieprisen i avtalen mellom Johan Myrvold og Magnar Tofteberg er kr. 100 pr. dekar pr. år regnet ut fra arealangivelsen i kontrakten. Flertallet finner at en reell utleiepris vil ligge en god del høyere, men ikke opp til kr. 260 som ifølge byretten tilsvarer normalt utbytte pr. dekar for fulldyrket jord. Etter flertallets skjønn vil utleieprisen i foreliggende tilfelle passende kunne settes til kr. 200 pr. dekar pr. år. Flertallet legger i denne forbindelse bl.a. vekt på at kornprisene f.t. viser en synkende tendens, den uheldige arronderingen, jordas noe vekslende kvalitet med bløte arealer i sør, og den relativt lange og smale atkomstvegen fra offentlig veg. Dette gir en kapitalisert verdi av dyrkningsjorda med omlag kr. 90.000 idet lagmannsretten - så vel flertallet som mindretallet - nytter samme kapitaliseringsrente på 9% som byretten.

Saksøkte har hevdet at den leieavtale han inngikk med Johan Myrvold kan sies opp av odelsløseren i medhold av odelslovens §50 tredje punktum. Flertallet er ikke enig i dette. Bestemmelsen omfatter etter sin ordlyd bare forpaktningskontrakter av en viss varighet, og avtale om leie av husrom. Det er ingen tvil om at nærværende kontrakt gjelder ren jordleie som til vanlig ikke anses som en forpaktningsavtale,

Side:200

og som også faller utenom forpaktningsloven av 25. juni 1965, jfr. lovens §1 første ledd, bokstav e). Flertallet kan heller ikke se at avgjørelsen i Rt-1991-9 eller reelle hensyn gir støtte for saksøktes syn. Det sentrale ved forpaktning i motsetning til jordleie er at forpakteren bor på stedet. Gis odelsløseren ikke mulighet for å si opp forpakteren, vil han - med mindre det finnes flere boenheter på eiendommen - ikke kunne tiltre odelseiendommen.

Flertallet legger etter dette til grunn at leieavtalen vil hvile som en heftelse på eiendommen etter odelsløsningen. Hvorvidt den eventuelt kan avløses etter odelslovens §50 første eller annet punktum, tar flertallet ikke stilling til ettersom noe slikt krav ikke er fremsatt i forbindelse med nærværende sak, jfr. odelslovens §61 første ledd.

Leieavtalen løper frem til september 1998. Frem til dette tidspunkt vil odelsløseren motta kr. 3.500 pr. år i leie for dyrkningsjorda, mens flertallet foran er kommet til at den ordinære pris vil være kr. 8.000. Forholdet vil ikke få praktisk betydning for dyrkningssesongen 1992, men derimot for 1993, 94, 95, 96, 97 og 98. For de kommende 6 sesonger vil odeisløseren følgelig få et utbytte ved utleie som ligger kr. 27.000 lavere enn om leieavtalen ikke var heftet på eiendommen. Den årlige reduksjon må imidlertid neddiskontores til nåtidsverdi, og det må tas hensyn til verdien av de ytelser odelsløseren har krav på i henhold til avtalen; snøbrøyting og vedlikehold av jord og grøfter. Flertallet finner på denne bakgrunn at leieavtalen representerer en samlet verdireduksjon med kr. 15.000, hvilket gir en faktisk jordverdi med heftelsen rundt kr. 75.000.

Byretten satte verdien av de 7 dekar skog til kr. 4.300. En samlet lagmannsrett ser ingen grunn til å fravike denne vurderingen, og nøyer seg på dette punkt med å vise til byrettens merknader.

Odelsloven forutsetter at odelsløseren bosetter seg på eiendommen. På «Myrvold» finnes ikke mer enn en boenhet, og det kan da ikke være riktig å basere verdien av bolighuset på utleiepris. Likevel vil bolighuset representere en boverdi som må komme til uttrykk i verdifastsettelsen, særlig når eiendommen som i dette tilfelle er liten slik at eieren er henvist til å søke tilleggsinntekter utenfor bruket, jfr. Rygg og Skarpnes 1. c. 173 og de dommer som der er nevnt. Momenter i denne forbindelse vil være boligens størrelse, standard og beliggenhet. For så vidt angår boligens størrelse og standard viser retten til beskrivelsen foran, og konstaterer at disse momenter tilsier en begrenset boverdi. Beliggenheten ikke mer enn 2-3 mil fra Moss og Sarpsborg, vil derimot trekke i motsatt retning. Det kan også være grunn til å anta at relativt sentrumsnære landbrukseiendommer i fremtiden vil bli mer attraktive. Flertallet anslår boverdien til i størrelsesorden kr. 75.000.

Lagmannsretten - både flertallet og mindretallet - er enig med byretten i at den øvrige bygningsmassen på eiendommen ikke har noen økonomisk verdi.

Etter en samlet vurdering finner flertallet at eiendommens verdi - med avtalen om jordleie frem til høsten 1998 hvilende som en heftelse på eiendommen - bør settes til kr. 155.000. Flertallet legger i denne forbindelse ingen spesiell vekt på herredsagronomens vurdering av

Side:201

konsesjonsverdien eller de 2 salg som saksøkte har vist til. De fremlagte opplysninger om de solgte eiendommer gir ikke holdepunkter for å vurdere hvorvidt det er tale om eiendommer som med rette kan sammenliknes med «Myrvold».

Mindretallet - skjønnsmann Skjelle - finner at den samlede verdi av eiendommen passende kan settes til kr. 130.000. Mindretallet antar at jordleien i dette tilfellet vil utgjøre kr. 150 pr. dekar som gir kr. 66.000 som kapitalisert verdi. Det vises spesielt til den dårlige arrondering som tilsier et høyt timeforbruk. Våningshuset verdsettes til kr. 60.000 idet dette er av eldre dato og uten bad eller klosett. For så vidt angår skogen, slutter mindretallet seg til byretten og flertallet. Etter omstendighetene går mindretallet ikke nærmere inn på betydningen av den avtale om jordleie som hviler på eiendommen.

Magnar Tofteberg har oppnådd et ikke ubetydelig bedre resultat for lagmannsretten enn for byretten. Nærværende avgjørelse er også klart mer fordelaktig for Tofteberg enn det tilbud som fremkom fra saksøkerens side under forhandlingene for lagmannsretten. Av skjønnslovens §42, jfr. §54a sammenholdt med odelslovens §66, følger da at Tofteberg skal tilkjennes dekning for sine saksomkostninger hos saksøkeren. Med omkostninger forstås ikke bare utgifter til egen prosessfullmektig, men også de utlegg til rettsgebyr og skjønnsmenn som Tofteberg i egenskap av rekvirent av overtakst står ansvarlig for overfor lagmannsretten.

Advokat Grimstad har fremlagt omkostningsoppgave som viser kr. 14.900 i salær, med tillegg av gebyr og utgifter til skjønnsmenn. Saksøkeren har ikke fremkommet med merknader til oppgaven som godtas av retten.

Overtaksten er avsagt med slik dissens som det er redegjort for.

Slutning:

1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen «Myrvold» - gnr. 106 bnr. 14 i Våler - settes til 155.000 - etthundreogfemtifemtusen - kroner.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ingeborg Myrvold til Magnar Tofteberg 14.900 - fjortentusennihundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overtaksten.

3. Ingeborg Myrvold betaler de lovbestemte utgifter ved overtaksten, herunder utgiftene til skjønnsmenn.