RG-1994-150

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1993-05-14
Publisert:	RG-1994-150 (19-94)
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Orkdal herredsrett - Frostating lagmannsrett LF-1992-00481 B. Rettskraftig.
Parter:	Saksøker: Rolf Magne Garberg, Fannrem. (Prosessfullmektig: Advokat Stein A. Storeng, Røros). Saksøkt: 1. Amund Wormdal, Fannrem. 2. Arne Wormdal, 7320 Fannrem. (Prosessfullmektig: Advokat Stig Mjønes, Orkanger).
Forfatter:	Randi Grøndalen, formann, 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, §70, Skjønnsprosessloven (1917) §42, Arveavgiftsloven (1964) §13, §1, §66

Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Bakk (Bakkgjerdet), gnr 196 bnr 1 på Fannrem i Orkdal. Den nåværende eier har tatt odelseiendommens dyrkamark i bruk til planteskole. Det omstridte tema er hvorvidt denne virksomhet med påstående beplantning skal med i verdsettingen etter odelsloven §49.

Eiendommen Bakk hadde vært i familien Garbergs eie gjennom flere generasjoner, sist Arnulf Garberg, da den ble solgt på tvangsauksjon høsten 1988. Wormdal kjøpte her eiendommen for kr 950000,- i behov av tilleggsjord til driften av Wormdal planteskole, også beliggende på Fannrem i Orkdal. Auksjonsbudet ble stadfestet 7. november 1988, konsesjon ble gitt 29. juni 1989.

Arnulf Garbergs eldste sønn, Freddy Garberg, ønsket å løse eiendommen på odel. Stevning i odelssøksmål ble inngitt 7. februar 1989. Odelstakst ble avhjemlet ved Orkdal herredsrett 14. november 1989. Taksten lød på kr 1525000,-, alternativt kr 1535000,- med en skogteig tillagt. Eiendommen skulle fravikes mot samtidig løsning 14. april 1990. Freddy Garberg greide imidlertid ikke å reise løsningssummen.

Den 9. juli 1991 gikk Arnulf Garbergs yngste sønn, Rolf Magne Garberg, til odelsløsning, noe de saksøkte aksepterte. Ny odelstakst ble avhjemlet ved Orkdal herredsrett den 8. mai 1992. Odelstaksten ble 2,8 millioner kroner. Samtidig betaling, overskjøting og fravikelse ble satt til 14. oktober 1992.

Rolf Magne Garberg har i rett tid begjært odelsovertakst. Den 13. og 14. oktober 1992 fant forhandlinger i odelsovertakst sted for Frostating lagmannsrett. Lagmannsretten befarte odelseiendommen Bakk, herunder plantefeltet, og besiktiget også deler av anlegget ved Wormdal planteskole. Forøvrig forløp forhandlingene som rettsboken viser.

Det vil fremgå av de to avholdte odelstakster at disse la til grunn planteskolevirksomheten som forenlig med odelsloven §49 - og at denne virksomhet med den tilplantning som er foretatt har gitt seg vesentlig utslag i verdsettelsen.

Herredsretten har gitt en generell beskrivelse av den eiendom som skal takseres i rettsboken side 6. Dessuten har herredsretten gitt en nærmere beskrivelse i forbindelse med vurderingen av eiendommen. Partene er stort sett enige om beskrivelsene som er gitt - det vil derfor bli henvist til dette. Innledningsvis vil imidlertid lagmannsretten peke på at Bakk har 180 da dyrkamark, hvorav 110 da "ved husene". 70 da ligger omkring 2 km unna. Jorda er god, stort sett flat, selvdrenerende og godt arrondert. På eiendommen har det tidligere vært drevet kornproduksjon.

Da første odelstakst ble avholdt hadde Wormdal tilplantet ca 10 da av den flate jorda ved husene, ifølge egne oppgaver med ca 23500 vekster, ved neste odelstakst var ca 28 da tilplantet med ca 43000 vekster. Nå er 33 da tilplantet og antall vekster økt tilsvarende. For lagmannsretten har Wormdal fremlagt beplantningslister, som viser antall, størrelse, planteslag og veiledende utsalgspris for plantevekstene på eiendommen.

Rolf Magne Garberg har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det sentrale ankepunkt i denne sak er at planteskolevirksomhet av slik omfang som Wormdal driver ikke er landbruksformål ifølge odelsloven §49. Heller ikke kan virksomheten "sameinast" med en hovedsakelig utnytting til landbruksformål.

Sakens kjerne er de nedsatte busker og vekster. Herredsretten har gjort feil når den har lagt til grunn tilplantet areal og antall planter som oppgitt av Wormdal ved takseringen. Herredsretten har derfor også anvendt verdsettingsprinsippene i odelsloven §49 feil. Det er ikke riktig å sette likhetstegn mellom egnet og påregnelig. Odelstaksten skal gi uttrykk for en objektiv verdi. Den som er saksøkt i en odelsløsningssak har ikke krav på subjektivt mertap. Tilleggsverdier hensynstas kun så langt dette samsvarer med eiendommens hovedsakelige utnytting til landbruksformål, et kriterium som tolkes strengt. Tilleggsverdier er eksempelvis slikt som utparsellering til tomter. Verdipluss er de kvaliteter og egenskaper kjøpere flest vil hensynta. Det må en totalvurdering til for å si hva som er landbruksformål i odelsloven forstand og overordnet må da være løsningsrettens formål og faktiske muligheter til å gjennomføre dette.

Den virksomhet Wormdal driver er ingen tradisjonell landbruksvirksomhet. Det er en profesjonell virksomhet, som mer kan sammenlignes med industri, av et betydelig og eksklusivt omfang. Dette kan ikke pådyttes en odelsløser.

Wormdal planteskole har lange tradisjoner og det kreves spesiell fagkyndighet for å drive denne planteskolen. Det kreves spesialutdanning, spesialutstyr, drivhus, kjølelager og salgsapparat. En vanlig odelsløser har ingenting av dette.

Eiendommen Bakk har i alle tidligere år vært drevet som tradisjonelt landbruk - kornproduksjon på jordveien, og det fremgår ikke at fylkeslandbruksstyret vurderer planteskolen som landbruksdrift selv om Wormdal fikk konsesjon. Det har vært en betydelig utvidelse i utplantingen på Bakk umiddelbart før ny odelstakst og en betydelig økning i den engrosverdien de saksøkte påberoper seg. Dette er bevisst lagt opp - det er en spekulasjon for å hindre odelsløsning. Wormdal spekulerer i produksjonen og må selv bære risikoen for det. Forøvrig må verdien for de saksøkte ses i sammenheng med næringsoppgavene, ikke de oppgitte utsalgspriser på plantene. Dessuten er den engroverdien det opereres med i det alt vesentlige skapt ved egeninnsats - det eventuelle "tap" er derfor svært beskjedent i kroner og øre i forhold til de mer villedende verdier man oppgir. Plantene skal vokse før de blir salgbare og de skal ha pass og stell underveis. Dette er en konkurranseutsatt næring, omsetningsmuligheten er usikker og det foreligger betydelig risiko for skade.

Ved odelstakseringen må man se bort fra plantene. Jordvei, bebyggelse og driftsbygning må vurderes ordinært, under hensyntagen til at det er nødvendig med noe investeringer og restaurering her.

Garberg har nedlagt slik påstand:

"1. Overtakst fremmes.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger."

Amund og Arne Wormdal har i det vesentlige gjort gjeldende:

Bakk er meget velegnet til planteskolevirksomhet. Fylkeslandbruksstyret hadde ingen problemer med å vurdere dette som landbruksformål ved konsesjonsbehandlingen. Det er klart at økningen av taksten/prisutviklingen først og fremst skyldes utbyggingen av planteskolen - men også andre investeringer er gjort for å forbedre eiendommen. Plantene kan nå verdimessig stipuleres til ca 3,7 millioner kroner ifølge ajourførte lister pr oktober 1992. Engrosprisene er realistiske. I 1992-sesongen oppnådde Wormdal listeprisene. Wormdal har fulgt sine planer og ikke forsert noe for å forhindre odelsløsning. Den tilplantning som er gjort har imidlertid vært nødvendig for å forrente de investeringer som er gjort i det nødvendige tilleggsarealet. Plantene skal med i verdsettelsen og Wormdal må få kompensasjon etter salgsverdi for å få erstattet sine investeringer.

Planteskolevirksomhet er innenfor odelsloven formål. Prinsipalt gjøres gjeldende at planteskole er landbruksformål, subsidiært er ihvertfall en slik virksomhet nært beslektet med landbruksformål - det er en naturlig og påregnelig utnytting og som sådan en tilleggsverdi som må med i taksten. Odelsloven §49 spør etter en slik bruksbestemt salgsverdi.

Planteskolevirksomhet må nyanseres mot gartneri, fordi ved en planteskole er selve jorda produksjonsgrunnlaget og derfor ingen industriell virksomhet.

Landbruk er en næring i utvikling. Krav om omstilling og nytenkning tilsier at planteskolevirksomhet defineres inn under landbruksformål også i odelsloven forstand og begge de tidligere odelstakster bygger da også på at dette er landbruk. Også andre lignende rettsavgjørelser viser at planteskolevirksomhet er godtatt som landbruksformål. Som en subsidiært ansett tilleggsverdi anføres at planteskolevirksomhet er drift som egner seg godt i kombinasjon med tradisjonell landbruksvirksomhet. Også en ufaglært kjøper kan greie å nyttiggjøre seg gevinsten av plantene.

Wormdal har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønn over eiendommen Bakk. gnr. 196, bnr. 1 i Orkdal fremmes og eiendommen takseres til full verdi.

2. De saksøkte tilkjennes sakens omkostninger."

Lagmannsretten vil der det anses nødvendig referere partenes anførsler vedrørende de forskjellige punkter i takseringsgrunnlaget nedenfor under hvert enkelt punkt.

Lagmannsretten bemerker:

1. Generelt om verdsettingen.

Odelsloven §49 sier dette om hvordan man skal gå frem ved verdsettingen:

"Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakeleg blir nytta til landbruksføremål."

Om dette har Høyesterett i dom inntatt i Rt-1980-233 flg. sagt at bestemmelsen forstås slik at "retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen". Det begrep som har festnet seg etter denne dom er "bruksbestemt salgsverdi". Lagmannsretten mener at planteskolevirksomhet er utnytting til landbruksformål i odelsloven forstand, selv om det er en noe spesiell driftsform. Odelsloven §1 bruker begrepet "landbruksdrift". Dette gjelder først og fremst naturgrunnlaget: det må ligge til rette for å utnytte arealet til produksjon av landbruksvarer. Uttrykket er brukt som en fellesnevner for all slik produksjon og det rekker videre enn det en vanligvis tenker på i sammenheng med "jordbruk" i dagligtale. Vilkåret er at produksjonen skjer gjennom utnytting av jordas vekstevne, og det er i loven forarbeider uttrykkelig nevnt at grønnsakdyrking og gartneri skal regnes som landbruksdrift i denne sammenheng, det samme gjelder skogproduksjon. Det vises til Rygh/Skarpnes "Odelsloven" 3. utgave 1992 17. Produksjon av plantevekster skjer også gjennom utnytting av jordas vekstevne som det primære og bør derfor anses som landbruksdrift etter odelsloven. "Landbruksføremål" i odelsloven §49 må ha samme betydning.

Selv om planteskolevirksomhet med produksjon og salg kan betegnes som landbruksdrift, slik at eiendommen som et utgangspunkt må betraktes som nyttet til landbruksformål i odelsloven forstand, er det ikke gitt at verdifastsettelsen ved odelstakst kan bygge på en slik bruk eller utnyttelse. Odelsloven §49 - første del av første punktum - setter rammen for verdsettelsesvurderingen: ".... den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden".

Hva som er en naturlig og påregnelig bruk på stedet kan ikke begrense seg til et spørsmål om jordveien er egnet til en spesiell produksjonsvirksomhet. Det avgjørende vil være om driftsformen er naturlig og påregnelig i det område eller strøk eiendommen ligger.

Planteskoledrift med produksjon og salg av plantevekster/busker er en driftsform som krever spesialkunnskap, spesialutstyr og særskilt markedstilpasning. Det er ingen andre planteskoler i Orkdal/Fannrem området. Wormdal planteskole er en av de største i trøndersk målestokk. Den nærmeste konkurrent er Nypan planteskole på Leinstrand utenfor Trondheim.

For en planteskole som Wormdal vil et ordinært kjøp av egnet tilleggsareal - som eiendommen Bakk - klart påvirke prisnivået når man tar hensyn til investeringer og drift av egen eiendom. En slik "nisje-produksjon" som planteskolevirksomheten representerer vil imidlertid ikke være den naturlige driftsform for den alminnelige kjøper av slik eiendom i Orkdalregionen. Den alminnelige bruk eller utnyttelse vil for eiendommen Bakk knytte seg til kornproduksjon - eventuelt i kombinasjon med husdyrhold. Dette må derfor danne grunnlaget for verdsettelsen av eiendommen ved odelstakst.

Odelstaksten skal omfatte eiendommen med investeringer, rettigheter og forpliktelser slik det fremstår på takseringstidspunktet. For odelsovertaksten står spørsmålet om verdien av de utsatte planter sentralt. De saksøkte har gitt følgende oversikt med verdivurdering av plantene: " -89 vår -92 høst-92

Tilplantet areal 10,64 da 27,96 da 32,98 da

Antall busker 19,852 stk 32204 stk 25473 stk bartrær 2771 stk 2272 stk 3430 stk løvtrær 844 stk 2019 stk 10628 stk

Engrosverdi 635114 kr 3023000 kr 3675181 kr"

Etter lagmannsrettens oppfatning må planteproduksjonen ses på som avling. Produksjonen representerer ikke varige investeringer, men den avkastning eieren får av nedlagt arbeidsinnsats og kapital. Beplantningen bringes frem gjennom slik utnyttelse av jordveien. Den bærende tanke er at avlingen får saksøkte med seg. Han må selv bære ansvar og risiko for den driftsform og avlingstype som er valgt og hvordan han kan få avlingen "innhøstet" i form av salg, omplanting eller flytting før løsning finner sted.

Et annet standpunkt til dette spørsmål vil utvilsomt medføre at odelsløsning vil være økonomisk umulig hvor en kjøper raskt beplanter ervervede areal med sin spesialproduksjon av busker og trær for salg.

Etter lagmannsrettens oppfatning skiller planter nedsatt for salg seg klart ut fra de investeringer en eier foretar eksempelvis ved skogplanting for naturlig avvirkning eller nedsetting av prydbusker og planter som skal høre eiendommen til. Lagmannsretten har ved verdivurderingen følgelig sett bort fra den beplantning som inngår i planteskolens produksjon (avling).

2. Vurdering av eiendommen.

A. Bygninger.

Det vises til den beskrivelse som er gitt av herredsretten side 8 og som partene er enige om.

Verken den gamle hovedbygningen eller stabburet har verdi av betydning. Disse er nærmest å karakterisere som kondemnable. Nyhuset er oppført i 1973. Huset bærer preg av å være "kosmetisk" nedslitt, men med noe oppussing, vil det fremstå som en romslig og moderne enebolig. Løseren mener våningshuset ikke har tilleggsverdi for ham. Lagmannsretten finner det påregnelig at den alminnelige bruker vil hente noe av sine inntekter utenfor gården. Husets betydning som bofunksjon tillegges noe vekt ved siden av landbruksverdien.

I driftsbygningen leies det ut 11 stallplasser til Torshus Folkehøgskole for p.t. kr 45000,- pr år. Folkehøyskolen har en populær "hestelinje" og leieforholdet må anses sikkert så lenge skolen får offentlige midler til slik undervisning. Marked for slik utleie av stallplasser i en godt innredet stall vil det ganske klart være også uavhengig av folkehøyskolen. Det er tatt hensyn til dette ved verdisettingen. Fjøsinnredningen er utrevet. Hvorvidt løseren vil ta i bruk deler av driftsbygningen til husdyrhold er usikkert. Mulighetene ligger der, men innredning og utstyr mangler. Forøvrig har driftsbygningen låve og kjørebro. Wormdal har hatt kostnader til opprusting av driftsbygningen. Lagmannsretten anser kostnadene som investeringer den alminnelige kjøper er tjent med.

B. Dyrkajorda.

Det vises til herredsrettens beskrivelse side 8. Jordveien er av god kvalitet, kan stort sett betegnes som A-jord og lagmannsretten anser denne for å ha betydelig verdi.

C. Skog.

Partene er enige om at verdien av skogen settes til kr 140000,-. Lagmannsretten legger dette til grunn.

D. Jakt, fiske og grus.

Eiendommen har fiskerett i Orkla og i Gangåsvatnet, dessuten har eiendommen jaktrett. Dette er av begrenset verdi, men skal hensyntas ved verdifastsettelsen. Partene er enige om at der ikke lenger er noen utnyttbare grusressurser å ta i betraktning

E. Kårforpliktelsen.

Ifølge skjøte datert 14. august 1969 fra Magnfred Garberg til Arnulf Garberg hviler det kårforpliktelse på eiendommen. Denne er referert i herredsrettens odelstakst side 6. Garberg mener herredsretten har satt verdien av kåret for lavt, Wormdal mener kårbyrden i hvertfall må være mindre tyngende nå. Situasjonen er den samme som ved herredsrettens takstering, bortsett fra at det er gått ytterligere ett år. Lagmannsretten vurderer kårets verdi med utgangspunkt i arveavgiftsloven §13. Det bemerkes at naturalytelsene utgjør kårets tyngde. Det legges til grunn at kåret skal fortsette å hefte. Det er tatt hensyn til dette ved verdsettelsen.

F. Erstatningsutbetaling ifølge overskjønn 13. juli 1992.

Ved ovennevnte delskjønn i forbindelse med Orkla Grana utbyggingen ble Amund Wormdal som eier av eiendommen Bakk på det tidspunkt tilkjent en engangserstatning for grunnvannsskader med fradrag av flomfordel kr 52800,- og intet for vinterskade. Erstatningen tilkommer også en betydelig rente. Partene er uenige om hvordan denne erstatningsutbetalingen skal håndteres ved takseringen.

Denne erstatningen skal dekke verdiforringelse/ulemper i fremtiden foruten fra iverksettelsen i 1983. Erstatningen tilkommer eiendommen som sådan.

Lagmannsretten legger til grunn at Garberg vil få erstatningen utbetalt dersom han løser eiendommen. Ifølge skriv av 190892 fra Kraftverkene i Orkla vil erstatningsbeløpet bli innsatt på sperret konto i bank dersom det ikke er avklart hvem som skal ha erstatningen. Etter lagmannsrettens oppfatning må da den riktige løsning være at Wormdal ved verdsettelsen i prinsippet godskrives en forholdsmessig andel av erstatningen for de 5 år Wormdal var eier, forøvrig er grunnvannskadeserstatningen odelstaksten uvedkommende.

3. Verdsetting.

Etter en samlet vurdering av eiendommens egenskaper og heftelser er lagmannsretten kommet fram til en odelsovertakst over eiendommen på 1100000,-. - - - - - - - - - - - - - - - -

Det er sterkt beklagelig at odelsovertaksten avhjemles først nå. Dette har sin særlige årsak i rettsformannens relativt lange sykefravær. Det skal bemerkes at første skjønnskonferanse ble holdt umiddelbart etter rettsforhandlingene 14. oktober i fjor.

Saksomkostninger.

Rolf Magne Garberg har begjært odelsovertakst og må i medhold av odelsloven §66 jf skjønnsloven §42 som odelsløser dekke de saksøktes nødvendige omkostninger ved taksten. Lagmannsretten har ikke sett grunnlag for å gjøre unntak fra dette omkostningsansvaret. Advokat Mjønes har lagt fram omkostningsoppgave pålydende kr 23360,80, salæret utgjør kr 18000,-. Lagmannsretten kan ikke se at utgiftene i forbindelse med vitnet Andersen var nødvendige for sakens opplysning. For øvrig godkjennes omkostningene som oppgitt, som da utgjør kr 18955,-. Rolf Magne Garberg må i tillegg dekke lagmannsrettens utlegg til skjønnsmenn, samt rettsgebyr.

Taksten er enstemmig.

Slutning:

1. Eiendommen "Bakk" gnr 196 bnr 1 i Orkdal verdsettes ved odelsovertakst til kr 1100000,- - enmillionetthundretusenkroner.

2. Rolf Magne Garberg betaler kr 18955,- - attentusennihundreogfemtifemkroner - i saksomkostninger til de saksøkte v/advokat Stig Mjønes innen 2 - to - uker fra forkynnelse.

- - - - - - - - - - -

Det ble deretter avsagt slik fravikelseskjennelse:

Partene er enige om at retten skal avgjøre de spørsmål som er nevnt i odelsloven §70 i forbindelse med taksten. Ved forhandlingenes avslutning i oktober i fjor var partene enige om at fravikelse mot samtidig skjøteutstedelse og betaling av løsningssum kunne settes til "faredag" 14. april 1993. Da dette av grunner som nevnt ikke har latt seg gjennomføre anser lagmannsretten seg fri til å vurdere disse spørsmål. Retten må da vurdere den mest hensiktsmessige løsning, hensyn tatt til begge parters interesser i tidspunkt for skjøting, betaling av løsningssummen og overtaking av bruken av eiendommen.

Lagmannsretten er klar over at de saksøkte har behov for en rask avklaring av hensyn til den videre drift av planteskolen. Sommeren og mye av høsten med vil trengs til å omsette og eventuelt forflytte plantene og til høsten vil det eventuelt måtte foregå ny utsetting av planter dersom driften skal fortsette på Bakk. Den økonomiske betydning er her større for eieren enn for løseren, særlig fordi eieren allerede til høsten må planlegge avviklingen, alternativt ny sesong. Planteskolen har salgsperiode også om høsten. Det plantes ut hele året, men hoveddelen av barrotplanting foregår om høsten, ifl Amund Wormdals forklaring.

Av disse grunner finner lagmannsretten at betaling av løsningssummen bør finne sted forut for fravikelsen. Det fremgår av odelsloven §70 og Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse inntatt i Rt-1983-990 at det ikke behøver å være samtidighet i betaling/skjøting og fravikelse. Etter en konkret vurdering setter derfor lagmannsretten betalings- og skjøtningstidspunktet til 30. august 1993 og fravikelsestidspunktet til 14. oktober 1993.

Saken foranlediger ikke lagmannsretten til å treffe nærmere bestemmelser om partenes forhold til eiendommen fram til overtakelsestidspunktet. Lagmannsretten vil avslutningsvis ikke unngå å nevne at Rolf Magne Garberg tidligere har tilbudt Wormdal å leie jorda for å avvikle planteskolevirksomheten. Dette er en anbefalelsesverdig løsning i en mellomperiode for å få et optimalt resultat for begge parter.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Amund Wormdal og Arne Wormdal tilpliktes å utstede skjøte på eiendommen "Bakk" gnr 196 bnr 1 i Orkdal til Rolf Magne

Garberg senest 30. august 1993 mot betaling av løsningssummen kr 1100000,-.

2. Amund Wormdal og Arne Wormdal fraviker eiendommen "Bakk" gnr 196 bnr 1 i Orkdal innen 14. oktober 1993.