RG-1994-439
| Instans: | Agder lagmannsrett - Skjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-07-07 |
| Publisert: | RG-1994-439 (60-94) |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Flekkefjord herredsrett nr. 92-00107 - Agder lagmannsrett LA-1992-00947 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøker: Stein Rusdal (Prosessfullmektig: H.r.advokat Anders Rekve). Saksøkt: Kjell Sirnes (Prosessfullmektig: Advokat Kristian G. Andersen). |
| Forfatter: | Skjønnsstyrer: Førstelagmann Arne Christiansen. 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Avtaleloven (1918) §36, §65, §69, Tomtefesteloven (1975) |
Tirsdag 29. juni 1993 kl. 09.30 ble lagmannsrett holdt i Kommunehuset, Tonstad.
År 1993 den 7. juli ble rett satt på ny på Rafoss hotell i Kvinesdal med samme skjønnsstyrer og samme skjønnsmenn som tidligere.
Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avhjemlet slik odelsovertakst:
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen gnr. 64 bnr. 2 i Sirdal. Kjell Sirnes arvet eiendommen ved testament fra Rakel Liland, som døde i 1991. Stein Rusdal, sønn av en yngre søster av Rakel Liland, har reist odelsløsningssak mot Sirnes ved Flekkefjord herredsrett. Odelstakst ble avhjemlet 12. oktober 1992, med slik slutning:
"1. Eiendommen gnr. 64 bnr. 2 i Sirdal verdsettes ved odelstakst til kr 270.000 - kronertohundreogsyttitusen.
2. Den rett eieren av gnr. 64 bnr. 3 har til å parkere 2 biler på opplagsplass ved gårdens uthus avløses, dog såles at denne eiendom gis rett til å parkere 2 biler på nærliggende/nedenforliggende parkeringsplass.
3. I saksomkostninger betaler Stein Rusdal til Kjell Sirnes kr 16.119 - kronersekstentusenetthundreognitten - innen 2 - to - uker fra takstens forkynnelse."
I prosesskrift datert to dager før takstforhandlingene ble det fra Sirnes reist innsigelser mot Rusdals løsningadgang. Herredsretten besluttet å utsette dette spørsmålet etter odelsloven §65 tredje ledd jfr. §69.
Kjell Sirnes har begjært overtakst idet han mener at herredsretten har verdsatt eiendommen for lavt. Begjæringen gjelder ikke pkt. 2 i herredsrettens slutning og heller ikke herredsrettens omkostningsavgjørelse. Disse sider ved herredsrettens takst er således rettskraftig avgjort. Overtakstforhandling ble holdt i Tonstad 29. juni 1993. Partene møtte samme med sine prosessfullmektiger og forklarte seg det. Det ble foretatt befaring av eiendommen og dokumentert endel skriftlig materiale som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning det er av betydning for saken.
Stein Rusdal har i det vesentlige anført følgende:
Våningshuset må påkostes adskillig, bl.a. for å få en skikkelig vannforsyning. Det beløp på 10.000 kroner som herredsretten har oppgitt som omkostninger i denne forbindelse er helt utilstrekkelig. Uthuset er ubrukelig i sin nåværende stand, og det kreves store investeringer hvis det skal istandsettes for sauedrift. Stølshytta inne på heia er ikke egnet til bortleie etter dagens standardkrav. Innmarka kan ikke betegnes som dyrket, slik herredsretten har gjort. Det er tale om ulendte slåtteteiger der jorden ikke har vært omsnudd og skjøttet på mer enn 50 år. Det økonomiske utbytte av jakten er helt ubetydelig.
Årlig avgift for syv hyttefestetomter på eiendommen utgjør 40 kroner for hver; for en av dem er avgiften 10 kroner. Det vil kunne by på problemer å oppregulere avgiften idet festeavtalene er eldre enn tomtefesteloven og det ikke er inntatt noen reguleringsklausul i avtalene. Muligheten for regulering er annerledes enn i plenumsdommene fra 1988 der Høyesterett ga rett til å sette opp festeavgiften i medhold av avtaleloven §36. Salg eller bortfeste av nye tomter er lite aktuelt. Det er ikke etterspørsel etter hyttetomter med slik beliggenhet det her er tale om, og landbruksmyndighetene vil antagelig motsette seg ytterligere utparsellering. Nye hytter vil dessuten ødelegge ytterligere for sauedrift på eiendommen.
Sirnes' planer om å bruke eiendommen til oppdrett og opptrening av jakthunder, vil være i strid med eiendommens utnyttelse til landbruksformål og lar seg ikke forene med sauehold. Landbruksmyndighetenes samtykke til slik bruk av eiendommen vil neppe kunne påregnes. Det er videre tale om en særinteresse hos Sirnes som ikke kan tillegges vekt ved fastsettelsen av eiendommens objektive verdi.
Verdsettelsen må i sterk grad ha sammenheng med eiendommens landbruksmessige avkastning. Det er her tale om en eiendom som ikke har vært drevet som selvstendig gårdsbruk siden 1945-50. Eieren må hente sine inntekter annet steds fra. Den landbruksmessige avkastning tenderer henimot et nullresultat. Etter Rusdals oppfatning må dette lede til en betydelig nedsettelse av verdien i forhold til det resultat herredsretten er kommet til.
Stein Rusdal har nedlagt slik påstand:
"Den av Flekkefjord herredsrett fastsatte odelstakst reduseres. Kjell Sirnes tilpliktes å betale saksomkostninger til Stein Rusdal for lagmannsretten."
Kjell Sirnes' anførsler kan sammenfattes slik:
Saken gjelder et støttebruk der boverdien må tillegges stor betydning. Overslaget på 10.000 kroner for å skaffe tilfredsstillende vannforsyning bygger på en anbud om grunnboring. Våningshuset har godkjent kloakkavløp. Uthuset lar seg bruke til sauer eller hundeoppdrett. Stølshytta ble bygget i 1950-årene og har en etter den tids alminnelig god standard. Verdsettelse av innmark, skog og annen utmark etter dekarverdier på henholdsvis 3-4.000, 200 og 25 kroner utgjør omkring 235.000 kroner. Dette gir en restverdi for bygningene på på bare 35.000 kroner hvis herredsrettens takst legges til grunn. Den verdi på 300.000 kroner som ble oppgitt for eiendommen i forbindelse med overdragelsen til Sirnes fra dødsboet, skulle tjene som grunnlag for beregning av dokumentavgiften og svarer ikke til den reelle salgsverdi. Det vises til at en av de hytter som er skilt ut fra bruket med eiendomstomt, ble solgt for 180.000 kroner i 1989.
Urimeligheten ved herredsrettens takst forsterkes ytterligere når det tas hensyn til verdien av festetomter og mulighetene for videre utparsellering av hytter, verdien av jakt og fiske og mulighetene for oppdrett og trening av jakthunder.
Det gjøres gjeldende at det er sannsynlig at det någjeldende festebeløp for syv hytter kan reguleres opp fra 10 og 40 kroner til omkring 2.000 - 2.500 kroner i året, eventuelt at eierne vil være interessert i å innløse tomtene for 20.000 - 25.000 kroner. Bygningsrådet har i en uttalelse 21. april i år stilt seg positivt til en plan med utbygging av ytterligere syv hytter på eiendommen. Det hevdes at det er tale om et strøk som er attraktivt for for hyttebygging.
På eiendommen kan det jaktes etter småvilt, elg og rådyr. På andre bruk i nærheten utleies jakten for 2.500 - 3.000 kroner pr. år. I vannene på eiendommen er det ørret og bekkerøye.
Den øverste del av eiendommen er på grunn av de topografiske forhold nærmest ideell til trening og dressur av jakthunder. I den foran nevnte uttalelse har bygningsrådet stilt seg positivt også til at den aktuelle del av heiområdet kan brukes til hundetrening. Oppdrett og dressur kommer ikke konflikt med sauehold. Som en vesentlig del av opplæringen inngår nettopp å få hunden til å holde seg borte fra sau. Hvalper med stamtavle selges for omkring 5.000 kroner pr. stk og ferdig dresserte hunder for 15.000 - 20.000 kroner. Det er også mulig å ta inn fremmede hunder for dressur etter en timepris på omkring 200 kroner.
Kjell Sirnes har nedlagt slik påstand:
"1. Odelstaksten over gnr. 64 bnr. 2 i Sirdal forhøyes vesentlig.
2. Stein Rusdal tilpliktes å erstatte Kjell Sirnes samtlige hans saksomkostninger ved lagmannsretten."
Lagmannsretten har delt seg i et flertall på fire medlemmer (rettens formann og skjønnsmennene Garvik, Konstali og Årstøl) og et mindretall (skjønnsmann Noraas).
Flertallet skal bemerke:
Utgangspunktet for verdsettelsen etter odelsloven §49 er en såkalt bruksbestemt omsetningsverdi slik som angitt i Rt-1980-233. Det innebærer at man må se hen til hva en vanlig kjøper vil kunne gi for eiendommen med sikte på at den i hovedsak blir utnyttet til landbruksformål. I en viss grad er kan det tas hensyn til mulighetene for salg og bortfeste av tomter. For mindre eiendommer med liten avkastning, vil boverdien kunne tillegges en forholdsmessig større vekt enn i de tilfelle der eieren har sin hovedinntekt fra bruket.
Taksteiendommen ligger i Virak i Sirdal ca 13 kilometer fra kommunesenteret i Tonstad og omkring 42 kilometer fra Flekkefjord. På eiendommen er det ca 35 dekar innmark med kuperte slåtteteiger. Den består videre av 400 dekar bjerkeskog og 1.200 dekar med hei og annen utmark. Det vises til herredsrettens beskrivelse av bygningene som tilhører bruket. Flertallet kan stort sett slutte seg til herredsrettens bemerkninger på dette punkt. Forsåvidt gjelder våningshuset tilføyes at dette har en enkel standard og at det vil påløpe store utgifter for å utbedre det etter dagens krav, bl.a. når det gjelder isolasjon. Det steinhus som er omtalt i herredsrettens takst, tilhører nabotomten. Den såkalte stølshytta ved Hundsvatn er bygget i 1950-årene og har en rimelig bra standard etter de krav som dengang var vanlig. Den er senere noe påbygd. Flertallet er enig med herredsretten i at hytta ikke har noen stor utleieverdi, og etter det opplyste har den ikke vært leiet ut siden omkring 1970.
Mulighetene for tradisjonell landbruksmessige avkastning av eiendommen er nærmest bagatellmessige. Sauedrift, som vel er den mest aktuelle utnyttelse, vil kreve betydelige investeringer i utbedring av uthuset. Bjerkeskogen vil gi ved til eget forbruk og noe til salg, men salget vil neppe resultere i noe vesentlig utbytte utover dekning av arbeidslønn. Det mest sentrale takstmoment er etter flertallets oppfatning eiendommens boverdi. Spørsmålet blir hvilken interesse det er for eiendommen blant kjøpere som kan tenke seg å flytte til et relativt avsidesliggende bruk og drive dette på en hobbylignende basis. Flertallet vil anta at det er en relativt begrenset krets av slike kjøpere til den aktuelle eiendom. I denne forbindelse må det legges vekt på at de fleste kjøpere vil være avhengig av å fortsette i sitt arbeid, slik at reiseavstanden mellom bruket og nåværende arbeidsplass er en avgjørende faktor.
Verdien av bortfeste og salg av hyttetometer er av Sirnes fremhevet som et vesentlig verdimoment. Flertallet er enig i at det kan være muligheter for en vesentlig forhøyelse av de någjeldende fasteavgifter, eventuelt innløsning av eldre festeforhold etter en høyere verdi enn den som svarer til de festeavgifter som nå gjelder. Slike muligheter er imidlertid beheftet med adskillig usikkerhet, både når det gjelder spørsmålet om det overhodet er rettslig adgang til forhøyelse som nevnt og i tilfelle hvor stor forhøyelse som kan komme på tale. Høyesteretts plenumsdommer inntatt i Rt-1988-277 og 295 gjaldt uoppsigelige festekontrakter, mens det i det foreliggende tilfelle er tale om festekontrakter inngått i 1960-årene (og såvidt skjønnes også i 1970-årene) med 60 - i ett tilfelle 80 - års løpetid. Det er riktignok uttalt i dommen i Rt-1988-295 at regulering også kan komme på tale for tidsbegrensede festeforhold når det er lang tid frem til utløpet av festetiden. Hvordan de foreliggende festeavtaler skal bedømmes i forhold til denne uttalelse er imidlertid usikkert. Til dette kommer ulempene ved å ta opp saken med festerne og gjennomføre en forhøyelse, særlig hvis det blir nødvendig med advokathjelp og rettssak. Sirnes har opplyst at noen av festerne overfor ham har stilt seg imøtekommende til innløsning av tomtene for ca 20.000 kroner, men det er ikke gitt at en ny eier vil møte den samme imøtekommenhet.
Når det gjelder utparsellering av nye hyttetomter, antar flertallet at det er realistiske muligheter for dette. Det vises til at bygningsrådet i vedtak 21. april i år har uttalt at rådet ikke ser noen umiddelbar konflikt mellom den bebyggelsesplan Sirnes har fremlagt og kommuneplanens arealdel. Spørsmålet er imidlertid om det vil være noen nevneverdig interesse for hyttetomter i det aktuelle område. De påtenkte tomter ligger i 350 - 400 meter over havet, og det omkringliggende turterreng når ikke opp i noen særlig større høyde. Tomtene har en gangavstand på ca 10 minutter fra bilvei. Det er ikke anlegg for skitrekk i nærheten. De aller fleste vil foretrekke å skaffe seg hytte annetsteds, f.eks. i Øvre Sirdal der det er alpinanlegg og og større sikkerhet for at det kommer snø. Under enhver omstendighet er realisering og full gjennomføring av den foreliggende plan med 7 nye hytter noe som sannsynligvis vil ligge et godt stykke frem i tiden.
Det hundetreningsterreng Sirnes har planlagt, legger beslag på det meste av heiområdet som tilhører bruket. Bygningsrådet har i sitt foran nevnte vedtak bemerket at en slik utnyttelse ikke er i strid med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Det kan nok reises spørsmål om bruken lar seg forene med odelsloven §49, hvoretter taksten skal bygge på en utnyttelse som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig brukes til landbruksformål. Lagmannsretten går ikke nærmere inn på dette spørsmål. Den utnyttelse det her er tale om er så spesiell og særegen at den ikke kan tillegges vekt ved verdsettelsen. Skjønnstemaet er hva interesserte kjøpere i sin alminnelighet kan tenkes å ville betale for eiendommen. Oppdrett og dressur av jakthunder faller utenfor hva det i denne forbindelse kan være anledning å ta hensyn til.
Flertallet er enig i at jaktmulighetene er et forhold som en kjøper vil vurdere som et pluss ved eiendomme, enten ved å jakte selv eller å leie ut jaktretten. Det er imidlertid relativt beskjedne verdier det er tale om, og noe stort verdipluss for eiendommen innebærer jakten ikke. Fisket i Hundstjønn og Annevatn kan neppe gi seg noe utslag i salgsverdien, dels fordi det økonomiske utbytte av fisket er bagatellmesiig og dels fordi også eierne av de utskilte hytteeiendommer har fiskerett.
Etter en samlet vurdering på grunnlag av de momenter som er nevnt foran, er flertallet komme til at verdien passende kan settes til 270.000 kroner, det samme resultat som herredsretten ble stående ved.
Sirnes' begjæring om overtakst har ikke ført til noe bedre resultat enn det som følger av herredsrettens avgjørelse. Han kan da ikke kreve erstatning for sine omkostninger for lagmannsretten, jfr. skjønnsloven §42 tredje ledd jfr. §54a første ledd bokstav a. Det tilføyes at flertallet ikke har funnet at herredsrettens skjønn lider av slike feil eller at avgjørelsen er så tvilsom at Sirnes av den grunn hadde rimelig tvil til å kreve overtakst, jfr. bokstav b i den sistnevnte bestemmelse. På den annen side finner ikke flertallet at det var åpenbart urimelig av ham å begjære overskjønn. Det er derfor ikke aktuelt å pålegge ham å erstatte Rusdals omkostninger for lagmannsretten, jfr. §54a tredje ledd.
Mindretallet ser annerledes på en del av verdsettingsmomentene enn flertallet. Mindretallet mener at boverdien har en større verdi enn det flertallet gir uttrykk for. Dersom det ikke stilles altfor store krav til standard kan våningshuset istandsettes uten de helt store omkostninger. Det vises i denne forbindelse til at huset var fast bebodd helt frem til 1991. Heller ikke kan det antas at den jordbruksmessige avkastning er så bagatellmessig som flertallet gir uttrykk for. Med dagens tilskuddsordninger og de ikke ubetydelige arealer i inn- og utmark må det være mulig å få en brukbar avkastning. Uthuset må riktignok påkostes en del, men taket er allerede utbedret. Bjørkeskogen gir stor nok avkastning både til eierens eget behov og for salg til eierene av utskilte hytter og til nye hytteeiere ved en eventuell ytterligere utbygging. Mindretallet vurderer det slik at mulighetene for oppjustering av festavgifter for eksisterende hytter klart er til stede, og at det ikke langt frem i tiden kan være meget aktuelt med salg eller bortfeste av nye hyttetomter. De store utmarkområder som hører til eiendommen gir muligheter for utleie til jakt eller til egen jakt. Jakten er en ressurs som bare vil stige i verdi i tiden fremover. Mindretallet er under henvisning til de foran nevnte momenter kommet til at eiendommen må settes til en høyere verdi enn den herredsretten og flertallet er blitt stående ved. Etter mindretallets oppfatning synes en takst på 310.000 kroner som passende.
Etter det resultat mindretallet er kommet til, stemmer han for at Rusdal må erstatte Sirnes hans saksomkostninger for lagmannsretten etter skjønnsloven §42 tredje ledd jfr. §54a første ledd bokstav a.
Slutning:
Verdien ved odelsløsning av gnr. 64 bnr. 2 i Sirdal fastsettes til 270.000 - tohundreogsyttitusen - kroner.
Erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.
Salærfastsettelse:
Skjønnsmennene har deltatt i skjønnsforhandlinger, som varte en lang dag fra kl. 09.30 til 17.40, og ved senere avhjemling, som tok en time. Alle skjønnsmennene har hatt vesentlig med reisetid. Salæret finnes passende å kunne settes til kr 2.500,- for hver av dem.