RG-1994-671
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-09-03 |
| Publisert: | RG-1994-671 (103-94) |
| Stikkord: | Ekspropriasjon, Sivilprosess, Saksomkostninger, Skjønnsprosessloven |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ofoten herredsrett nr 327/92 B - Hålogaland lagmannsrett LH-1993-00146 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøker: Liv Frivoll (Prosessfullmektig: Advokat Geir Haugen, Mysen). Saksøkt: Tor Willy Sundstrøm (Prosessfullmektig: Advokat Rolf Pedersen, Tromsø). |
| Forfatter: | Lagdommer Grete Thue, formann, Per Karstein Hansen, Arne Kåre Berg |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §54, Tvistemålsloven (1915) §16, §356, §358, §32, §42, §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) |
Det ble avsagt slik kjennelse:
Liv Frivoll begjærte den 19. mars 1992 avholdt skjønn til fastsettelse av verdi for tilleggsjord. Grunnlaget for begjæringen var konsesjonsvilkår fastsatt av Landbruksdepartementet den 11. januar 1983 i forbindelse med overdragelse av eiendommen "Bruvoll", gnr 35 bnr 2 og 12 i Salangen kommune til Tor Willy Sundstrøms far. Konsesjon var gitt på følgende vilkår:
"Det er et vilkår at parsellen syd for riksveg 851 avstås til Olivia Frivoll, eier av "Frivoll" gnr 35 bnr 20, dersom hun er interessert i erverv av parsellen som tilleggsjord. Såfremt det ikke oppnås enighet om overdragelsessum, blir denne å fastsette ved skjønn, som skal legge ekspropriasjonsloven regler til grunn."
Ofoten herredsrett avsa 11. desember 1992 skjønn med slik slutning:
"1. Overdragelsesverdien av en parsell av eiendommen "Bruvoll", gnr 35, bnr 2 og 12 i Salangen kommune settes til kr 16000,-.
2. Liv Frivoll betaler Tor Willy Sundstrøms omkostninger ved skjønnet med kr 20654,-."
Tor Willy Sundstrøm har i rett tid begjært overskjønn. Liv Frivoll har tatt til gjenmæle for lagmannsretten. Hovedforhandling ble holdt i Salangen kulturhus, Sjøvegan, 27. august 1993. For Liv Frivoll møtte datteren Vigdis Frivoll. Det ble avgitt partsforklaringer, hørt to vitner og foretatt befaring. Øvrig dokumentasjon fremgår av rettsboken. Saken står i det vesentlige i den samme stilling som ved underskjønnet. De alminnelige skjønnsforutsetninger er uforandret for lagmannsretten. Det vises til underskjønnet side 78.
Liv Frivoll har prinsipalt påstått overskjønnet avvist, idet kravet til ankesum ikke er oppfylt. Subsidiært påstås overskjønnet fremmet. Det anføres at herredsretten har foretatt en riktig rettsanvendelse og bevisvurdering. Verdien er fastsatt på korrekt måte, men selve verdifastsettelsen er blitt noe for høy. I hovedsak gjøres gjeldende de samme anførsler som for herredsretten, som det vises til. Anførslene kan for lagmannsretten i korthet oppsummeres slik:
Tor Willy Sundstrøm arvet den aktuelle eiendommen av sin far, som i sin tid fikk overta eiendommen på det vilkår at han var forpliktet til å overdra angjeldende parsell til Frivoll som tilleggsjord. Parsellen, som ikke har vært drevet som landbrukseiendom siden ca 1960, er på ca 50 dekar. Ca 9 dekar er dyrkbart, resten er utmark med relativ ubetydelig verdi. Eiendommen er regulert til landbruksformål og den eneste påregnelige utnyttelsen av parsellen er som tilleggsjord. Det er ikke tenkelig at noen del arealet skulle kunne selges som hyttetomter. Det foreligger ingen planer for utskilling av tomter, og selv om det skulle kunne la seg gjøre å få fradelt tomter, ligger det aktuelle området ikke slik til at det er særlig sannsynlig at noen vil kjøpe tomt der. I distriktet finnes andre områder som egner seg bedre og er langt mer attraktive til hyttebygging.
Liv Frivoll driver virksomhet med sauehold. Sundstrøm har aldri drevet noen form for landbruk, og har aldri benyttet eiendommen til landbruksformål. Det er følgelig salgsverdien av eiendommen som skal legges til grunn. Den rettsanvendelse som kommer til uttrykk i Rt-1986-1354 kan ikke komme til anvendelse i denne sak.
Liv Frivoll har lagt ned slik påstand:
"1. Prinsipalt, overskjønnet avvises.
2. Subsidiært, overskjønnet fremmes.
3. I begge tilfeller tilkjennes Liv Frivoll sakens omkostninger"
Tor Willy Sundstrøm har i det vesentlige anført at herredsretten har tatt feil både når det gjelder rettsanvendelsen og bevisvurderingen. I hovedsak gjøres gjeldende de samme anførsler som for underskjønnet, som det vises til. Anførslene for lagmannsretten kan i korthet oppsummeres slik:
Selv om skjønnet gjelder avståelse av tilleggsjord, følger det av ekspropriasjonserstatningsloven regler at Sundstrøm har krav på full erstatning. Etter en objektiv norm skal en finne frem til hva en frivillig kjøper er villig til å gi for eiendommen, og ikke hva den konkret er verd for Frivoll som tilleggsjord. Alene som landbrukseiendom vil både salgsverdi og bruksverdi ligge klart over underskjønnets prisfastsettelse. Ved verdifastsettelsen har eieren krav på høyeste verdi av salgsverdi og bruksverdi, uavhengig av om han selv driver eiendommen eller ikke. Det vises til Rt-1986-1354. Bruksverdien er trolig den høyeste. Ved vurderingen av denne må det tas utgangspunkt i andre skjønn som er foretatt i Troms Fylke, og som viser langt høyere verdier enn det underskjønnet er kommet til. Innmarka er lettdrevet, og kan settes istand og nyttes uten store kostnader. Det må også tas hensyn til at Sundstrøm har satt istand en veg opp til innmarka slik at denne kan kjøres med traktor. Ved vurderingen av salgsverdien må det tas hensyn til at eiendommer i nærheten er overdratt til langt høyere beløp. Det er et marked for tilleggsjord og en må vurdere salgsprisen i forhold til hva kjøpere som byr i konkurranse vil være villig til å gi.
Dertil kommer det at eiendommen ligger slik til at det er påregnelig at det kan skilles ut og selges tre til fire hyttetomter. Nærheten til Salangselva og beliggenheten ellers gjør at det er attraktivt å ha hytter i dette området. Stedet ligger rett ved gode fiskeplasser i Salangselva og hyttene vil også bli liggende nær sjø, fjell og andre attraktive friluftsområder. Tomtene kan legges slik at de ikke kommer i konflikt med eiendommens utnytting til sauedrift. Det er vanlig praksis at det gis tillatelse til utparsellering av hyttetomter og det kan derfor ikke være avgjørende at det ikke foreligger klare planer for utskilling.
Tor Willy Sundstrøm har lagt ned slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Tor Willy Sundstrøm tilkjennes sakens omkostninger."
Lagmannsretten er kommet til at overskjønnet må avvises, idet kravet til ankesum ikke anses oppfylt.
Kravet til ankesum er i henhold til tvistemålsloven §356, jf §358, sammenholdt med skjønnsloven §32 tredje ledd kr 20000. Sundstrøm er tilkjent kr 16000 i underskjønnet. Eiendommen må således ha en verdi på kr 36000 for at lagmannsretten skal være domsmyndig.
I begjæringen om overskjønn har Sundstrøm anført at alene verdien til rent jordbruksformål antas å være omkring kr 50000, og at mulighetene for salg av hyttetomter bringer verdien vesentlig høyere. På grunnlag av den rettsoppfatning som er kommet til uttrykk i Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt-1990-352, hvoretter ankeverdien skal vurderes ut fra den samlede økonomiske verdi tvistegjenstanden har for den ankende part, og den ankende parts oppgave skal legges til grunn med mindre den finnes å være "påtagelig uriktig", har lagmannsretten ikke funnet grunnlag for å avvise anken under saksforberedelsen. Etter å ha avholdt hovedforhandling og foretatt befaring av eiendommen, er lagmannsretten imidlertid kommet til overskjønnsgjenstandens verdi åpenbart er mindre enn kr 20000. En kan i det vesentlige slutte seg til herredsrettens premisser, som det vises til.
I tillegg skal det bemerkes at lagmannsretten ved befaringen kunne konstatere at verken beliggenhet, terreng eller utsikt var slik at en fant å anse området for attraktivt til hyttebygging etter en objektiv norm. Som herredsretten kan heller ikke lagmannsretten se at nærheten til Salangselva og attraktive friluftsområder, gjør arealene påregnelige til hyttetomter. Det verserer tvist om fiskerettene på stedet. Det er klart at eventuelle hytteeiendommer ikke vil kunne få eksklusiv fiskerett i elva, og det kan på ingen måte legges til grunn som sikkert at de vil kunne få andel i felles fiskerett. Eiendommen ligger ca 2 km fra det nærmeste sted en kan fiske etter å ha kjøpt fiskekort. Det synes klart at det finnes andre områder som er langt mer attraktive i forhold til fiskemuligheter. Lagmannsretten kan heller ikke se at det er plass til å legge tre til fire hytter på det sted Sundstrøm har pekt ut som aktuelt hytteområde uten at disse vil bli liggende relativt tett inntil hverandre. Hyttene vil også bli liggende rett ovenfor en støyende riksveg og rett ved traktorveg. Dertil kommer det at adkomsten måtte gå nært inntil tunet på Frivoll. Parsellen er regulert til landbrukseiendom, og det er ingen tvil om at det ville ha blitt protestert mot utparselering. Selv om det ikke er uvanlig at det gis tillatelse uten forutgående planer, er det mye som taler for at tillatelse ville blitt nektet i dette konkrete tilfellet. Alle forhold tatt i betraktning finner lagmannsretten det helt upåregnelig at eiendommen skulle kunne utnyttes til hyttetomter.
Lagmannsretten er kommet til at verdien av parsellen må ligge under kr 20000 uansett om det er salgsverdien eller bruksverdien som legges til grunn. Området som avstås er som beskrevet av herredsretten en parsell på 4950 dekar. På denne grunn er det to adskilte innmarksteiger som tilsammen utgjør ca 9 dekar. Den ene teigen ligger i grense med Frivolls innmark, mens den andre ligger ved en skogsvei. Vegen er felles for gårdene, og det skal bemerkes at lagmannsretten er enig i herredsrettens vurdering av at det ikke har noen betydning for prisfastsettelsen at Sundstrøm har satt istand vegen. Mest sannsynlig vil det kreve en god del opprusting og vedlikehold om veien jevnlig skal kunne kjøres med traktor og andre landbruksmaskiner. Innmarken har ikke vært drevet siden ca 1960. Jorden beskrives som varierende, fra middels til god bonitet, leirholdig, selvdrenerende med god vekst. Den antas å kunne tas i bruk uten store investeringer. Utmarksområdene består av delvis skogbevokst vekslende terreng med tildels brattlendte partier. Skogen består av bjørk og older. På to mindre områder er det plantet noe gran, men tilveksten er dårlig. Skogen kan benyttes til vedhogst, men antas ellers å ha liten verdi. Eneste påregnelig utnytting av parsellen er som tilleggsjord i forbindelse med sauehold. Inntjeningen i næringen er marginal. Etter fradrag for variable og faste kostnader er det liten grunn til å tro at disse teigene kan forsvare en kapitalisert verdi på over kr 10000. Bruksverdien av skogsmark og beite anses ubetydelig. Verdifastsettelsen skal baseres på en konkret vurdering. Når det gjelder Vegdirektoratets informasjon vedrørende gjennomsnittspriser etter skjønnspraksis i Troms, skal det bemerkes at det gis så få opplysninger om det enkelte skjønn at lagmannsretten ikke kan se at det er grunnlag for sammenligning. Salgsverdien er avhengig av marked, som igjen er avhengig av beliggenhet, adkomst og kvalitet. Det er ikke bestridt at flere eiendommer i området har behov for tilleggsjord. Beliggenheten av parsellen tilsier imidlertid at det er lite trolig at andre jordbrukere vil finne det tjenlig å by i konkurranse med Frivoll. Når det gjelder overdragelse av andre eiendommer er prisene svært sprikende. Beløpene synes å være fastsatt utfra så konkrete forhold at de vanskelig kan sammenlignes. Forøvrig anses det tilstrekkelig å vise til herredsrettens vurdering, som en fullt ut kan slutte seg til.
Som nevnt er lagmannsretten etter bevisføring og befaring kommet til at Sundstrøms påstand når det gjelder ankesum åpenbart må være uholdbar. En finner det klart at kravene til ankesum ikke kan være oppfylt. Når hovedforhandling er påbegynt gjelder det etter tvistemålsloven §16 at saken som regel skal fremmes til realitetsavgjørelse selv om retten finner at den etter reglene om tvistegjenstandes verdi ikke er domsmyndig. Bestemmelsen kommer også til anvendelse ved overskjønn. Lagmannsretten er kommet til at denne adgangen ikke bør benyttes.
På bakgrunn av de krav som det etter avgjørelsen i Rt-1990-352 må stilles til begrunnelsen for å tilsidesette den ankende parts verdiangivelse, vil lagmannsretten sjelden ha tilstrekkelig grunnlag for å avvise begjæringen om overskjønn under saksforberedelsen. I skjønn og grensegangsaker skjer det etter lagmannsrettens erfaring nokså ofte at man under befaringen må konstatere at kravet til ankesum ikke er oppfylt, men at man av prosessøkonomiske hensyn i den enkelte sak isolert sett finner å burde fremme saken til realitetsavgjørelse. En slik liberal praksis medfører imidlertid fare for at loven krav til verdien av ankegjenstanden blir uthult, og kan samtidig virke som et incitament for parter og prosessfullmektiger til å inngi urealistiske verdioppgaver. I et tilfelle som dette hvor en part som er forpliktet til å avstå tilleggsjord, påfører rettighetshaver store saksomkostninger på grunn av høyst subjektive og urealistiske forventninger om verdi, er lagmannsretten kommet til at adgangen til å fremme saken til realitetsavgjørelse ikke bør benyttes.
Når saken avvises på dette trinn antas det at saksomkostningsspørsmålet i sin helhet bør avgjøres etter skjønnsloven regler. Overskjønn er alene begjært av Sundstrøm. Som vist foran har lagmannsretten kommet til at overskjønnsgjenstandens verdi utvilsomt er mindre enn kr 20000 og at Sundstrøms påstand når det gjelder ankesum åpenbart må være uholdbar. Det må da følge av skjønnsloven §42 tredje ledd, jf §54a, at Sundstrøm ikke kan tilkjennes saksomkostninger. Lagmannsretten er også av den oppfatning at det i dette tilfelle må anses åpenbart urimelig å begjære overskjønn, og at Sundstrøm i medhold av skjønnsloven §54a tredje ledd bør pålegges å erstatte Frivolls saksomkostninger i sin helhet. Ved vurderingen er det lagt vekt på at Frivoll etter råd fra landbrukshold bød kr 13000 for parsellen, og at det fra Indre Sør-Troms Forsøksring før hovedforhandling ble gitt uttrykk for at bruksverdien var kr 15000, verdier som stemmer godt med det inntrykk lagmannsretten har dannet seg. Sundstrøms krav var kr 85000. En står overfor et tilfelle hvor svært urealistiske krav fra konsesjonshavers side har medført at rettighetshaver alt er påført store saksomkostninger ved underskjønnet. Selv om det i bestemmelsens motiver er forutsatt at §54a tredje ledd skal være en unntaksregel som har et snevert anvendelsesområde og som bare bør brukes i mer ekstreme tilfelle, jf Rt-1991-1232, bør den etter lagmannsrettens oppfatning benyttes i denne sak.
I medhold av skjønnsloven §54a tredje ledd, tilkjennes Liv Frivoll fulle saksomkostninger for lagmannsretten. Beløpet fastsettes i henhold til omkostningsoppgave fra advokat Haugen til kr 17220, hvorav kr 10000 er salær.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Begjæringen om overskjønnet avvises.
1. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Tor Willy Sundstrøm kr 17220 - kroner syttentusentohundredeogtyve 0/00 - til Liv Frivoll innen 2 - to - uker fra kjennelsens forkynnelse.