RG-1994-68

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1993-04-29
Publisert:	RG-1994-68 (10-94)
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett, Innløsning av friområder
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn 29. april 1993 i sak nr. LF-1992-00595 B.
Parter:	Ålesund kommune (kommuneadvokat Knut Anders Oskarson) mot 1. Klara Oterhals m.fl. (7 parter) (advokatene Per Norvald Sperre og Svein Tømmerdal).
Forfatter:	Lagdommer Øyvind Smukkestad med skjønnsmedlemmene arkitekt Olaug Strand Brunstad, ettermarkedssjef Leif Steinar Brunvold, ingeniør Ivar Moldskred, sivilingeniør Knut Bang
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, Plan- og bygningsloven (1985) §42, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, §10

Saken gjelder overskjønn i forbindelse med fastsettelse av erstatning for grunnarealer som er krevd innløst i medhold av plan- og bygningslovens (PBL) §42. Arealene er regulert til friområder i reguleringsplan for «Skarbøvik» i Ålesund kommune - stadfestet 22.

Side:69

september 1986.

I reguleringsplanen er 1324 dekar regulert til friluftsformål - herav 687 dekar til friområder og 637 dekar til friluftsområder. Eierne av omkring 225 dekar av friområdene krevde arealene innløst av kommunen. Ålesund bystyre godkjente innløsningskravene og begjærte skjønn til fastsettelse av erstatningene.

Friområdene kan deles inn i to hovedkatogorier. For det første er det tre mindre områder som ligger i en viss nærhet til bebyggelsen. Partene er enige om at disse skal verdsettes etter tomteverdi, og det har byretten sagt seg enig i. Grunneierne hevder at tomteerstatningene er satt for lavt, mens kommunen henholder seg til byrettens skjønn. For det annet er det et større sammenhengende friområde på Tueneset og tilstøtende arealer sør for dette. Grunneierne hevder dette området må erstattes etter tomteverdi, mens kommunen hevder det ikke er grunnlag for dette og henholder seg til byrettens skjønn. Saken dreier seg i det vesentligste om dette, og det er derfor dette som i hovedsak vil bli behandlet nedenfor med unntak av et mindre areal som tidligere var regulert til kirkegård. For enkelhets skyld betegnes det store sammenhengende friområdet Tueneset.

Dette området var uregulert inntil reguleringsplanen for Skarbøvik ble stadfestet 22. september 1986. Det hadde imidlertid vært omtalt tidligere i en del oversikts- og disposisjonsplaner - det vises til:

- I 1966 ble området i utkast til regionplan etter vedtak i generalplanutvalget satt til «reservearealer».

- I januar 1969 vedtok Ålesund bystyre at denne planen skulle være retningsgivende, men ikke bindende for det videre planleggingsarbeidet i kommunen. De grønne arealene på Tueneset ble fortsatt benevnt «reservearealer».

- I mars 1974 ble langtidsskissen revidert og arealet på Tueneset ble nå benevnt «jord-, skog- og naturområde».

- I oktober 1976 ble det foretatt ny revidering av langtidsskissen og områdene på Tueneset fikk fortsatt betegnelsen «jord-, skog- og naturområder».

- I 1978 ble det utarbeidet en arealdisponeringsplan for perioden 1979 - 1990. Denne planen har ikke fått noen formell behandling - områdene på Tueneset ble fortsatt betegnet «jord-, skog- og naturområder».

- I mars 1977 behandlet bystyret soneplan for Hessa og vedtok at området på Tueneset skulle reguleres til friområde/friluftsområde.

- I september 1986 ble så reguleringsplanen stadfestet hvor området ble regulert til friområde.

Deler av bybebyggelsen i Ålesund ligger i dag på øyene Nørvøya, Aspøya og Hessa, som ligger nær inntil hverandre. Tueneset ligger på øya Hessa. Til omkring siste verdenskrig var det meste av arealene på Hessa nyttet i forbindelse med jordbruksdrift. Etter krigen har det blitt foretatt en gradvis utbygging slik at det vesentligste av de bebyggbare arealene nå er utbygd. Det eneste gjenværende større ikke-bebygde område er området på Tueneset.

Fra først i 1960-årene har Skarbøvik Idrettsforening gradvis bygget ut et idrettsanlegg som nå ligger i friområdet på Tueneset. Det har en

Side:70

samlet størrelse på omkring 35 dekar. I løpet av 1980-årene fremkom det planer om å etablere et akvarium i friområdet, og Sparebanken Møre kjøpte i 1990 inn en tomt på omkring 30 dekar til dette formål.

Ålesund kommune har i korthet anført:

Kommunen er enig i at de tre mindre friområdene skal verdsettes etter tomteverdi. Dette dreier seg imidlertid om mindre attraktive tomteområder hvor det ikke kan være aktuelt med noen særlig høye tomtepriser. Kommunen vil henholde seg til byrettens beskrivelser av tomtene, og den erstatning byretten har fastsatt.

For så vidt gjelder det større sammenhengende friområde på Tueneset, blir det store spørsmål i saken hvilken betydning reguleringsplanens disponering til friområde skal ha for verdsettelsen. Utgangspunktet for vurderingen er hva som er en påregnelig utnytting av arealene, jfr. ekspropriasjonsvederlagslovens §5 og §6. Kommunen vil hevde at området må betraktes som et varig friområde - i det vesentligste tur- og rekreasjonsområde for store deler av kommunen. En er enig med byretten i at det treffende må være å fastsette området etter dets verdi som friområde.

Det følger klart av Østensjødommen, Rt-1977-24 fig. - særlig side 30 pkt. V.2, at det ikke kan kreves erstatning etter tomteverdi for dette området. Reguleringsplanen for Skabøvik gjennomfører nettopp en klar avgrensning mellom områder som skal bebygges og områder som skal ligge ubebygd. Det dreier seg her om større områder - som ikke er filtret inn i hverandre. Det sies klart i dommen at eierne av de arealer som etter reguleringsplanen skal ligge ubebygde, ikke kan kreve erstatning for mulig utbyggingsverdi. Det vises videre til presiseringen av dette i Gommeruddommen, Rt-1983-700 flg.

Det følger videre av disse dommene at det såkalte «parkprinsippet» klart ikke kommer til anvendelse. Det vises til Østensjødommen, Rt-1977-24 på side 29 pkt. V.1, og til bemerkningene i Gommeruddommen, Rt-1983-700 på side 706. Det vises til presiseringene i Hunvågdommen, Rt-1984-1331 flg - bemerkningene på 1334. Friområder som skal kunne erstattes etter «parkprinsippet» må tjene til formål for de som bor i nærheten som en del av deres bomiljø. Området på Tueneset skal helt klart tjene som friområde til en langt større befolkning - for hele Ålesund kommune. Om størrelsen på friområder som kan kreves erstattet etter «parkprinsippet», vises endelig til utrykket dom avsagt av Høyesterett 23. februar 1993.

Det er ikke grunnlag for å gjøre unntak fra denne hovedregelen i denne saken. Grunneierne hevder at området i dag ligger som et reserveareal hvor det er påregnelig med omdisponeringer til utbygging. Det foreligger ikke noen konkrete holdepunkter for å anta at det foreligger slik påregnelighet. Idrettsanleggene ble påbegynt lenge før reguleringsplanen ble stadfestet - 1. byggemelding stammer fra 1964 - og idrettsarealene er så gradvis bygget ut i det aller vesentligste før arealdisponeringen til friområde ble foretatt. Anlegg anlagt før arealdisponeringen kan ikke gi noe holdepunkt for å slutte at kommunen vil gi tillatelse til ytterligere senere utbygging.

Det kan heller ikke ha noen betydning at området i en langtidsskisse fra 1979 er betegnet reserveareal - i alle andre senere oversiktsplaner

Side:71

er arealet betegnet jord-, skog- eller naturområder.

Det er heller ikke slik som grunneierne hevder, at det er lettvint å få til omregulering av friområder i Ålesund. De få eksempler som er nevnt på dette gir ikke holdepunkter for slike slutninger.

De planer som nå foreligger om å bygge et akvarium i friområdet, kan heller ikke gi grunnlag for å anta at området er å betrakte som et reserveareal. Dette er et helt særpreget prosjekt som skal plasseres med nennsom hånd i terrenget og som må sies å være relatert til friluftsvirksomhet. Det kan for så vidt sies at det vil være påregnelig å regne med en omregulering om det blir mulig å realisere disse planene. Dette må imidlertid sies å være høyst usikkert på grunn av finansiering. En byggesum på omkring 60 mill. kroner forutsettes i det vesentligste tilveiebrakt ved offentlig tilskudd. Ålesund kommune er imidlertid i en slik økonomisk situasjon at den legger ned skoler og sykehjem, og det kan ikke anses påregnelig i denne situasjon at det skal kunne fremskaffes millionbeløp til akvarium.

For øvrig vil en vise til at kommunen har store tilgjengelige tomtedmråder i Breivika og på Ellingsøya. Hvorfor skulle en da foreta omregulering av et attraktivt friområde?

Konklusjonen blir at det ikke foreligger noe grunnlag for å fastsette erstatningene for friområdet etter tomteverdi.

Byretten har for så vidt lagt til grunn at det neppe er noen som vil etterspørre arealene som friområder. Det er her tale om store sammenhengende friområder - og ikke slike mindre sentrale områder som f.eks. nevnt i Oppdaldommen, Rt-1992-55. Det foreligger derfor for så vidt ingen salgsverdi. Det blir spørsmål om bruksverdi - og denne må tendere mot null. En er enig med byretten i at en slik erstatningsutmåling ikke vil bli forstått, og at det vil være slik at jo nærmere en vil komme en null-erstatning - jo større grunn er det til å anta at området vil ha en verdi som friareal. Kommunen er derfor enig i den erstatningsfastsettelse som byretten har foretatt - og at det er riktig å differensiere mellom områdene beliggende under «Sukkertoppen» - og arealene på selve Tueneset.

Ålesund kommune la ned slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.»

Grunneierne representert ved advokat Svein Tømmerdal har i korthet anført:

For overskjønnet gjøres ikke lenger gjeldende at det skal utmåles tomteerstatning for friområdet på Tueneset i medhold av «parkprinsippet».

Grunneierne er også innforstått med det som er anført i Østensjødommen om disponering til større sammenhengende områder som ikke skal være gjenstand for utbygging. Det sies imidlertid også uttrykkelig i dommen at det kan tenkes unntak fra denne hovedregel - «når det foreligger en bindende regulering som bare er ment som et utgangspunkt for behandling av søknader om dispensasjoner», jfr. Rt-1977-24 på side 30 pkt. V 4.

Grunneierne vil for det første gjøre gjeldende at Tueneset betraktes som et reserveareal, hvor kommunen åpenbart er innstilt på å foreta

Side:72

omreguleringer til annen disponering enn det som følger av den gjeldende reguleringsplan.

Etter krigen har det foregått en utstrakt utbygging i Skarbøvik og på Hessa. Det meste av de tilgjengelige arealene er nå utbygd - med unntak av Tueneset. Det er imidlertid en historisk grunn til at dette har blitt liggende igjen ubebygd. På grunn av områdets strategiske betydning, tok tyskerne raskt disposisjonen over området. Det ble bygget et omfattende forsvarsverk med kanonstillinger og omkring 20 hus. Etter krigen har opprydding av krigsetterlatenskaper foregått helt frem til 1975 - og det var for så vidt planlagt til forsvarsformål helt til heftelse om dette ble slettet i 1979.

Området må imidlertid sies å væare et meget attraktivt utbyggingsområde - jfr. bemerkningene i pkt. III på 10 i underskjønnet. Det har ogå i en rekke sammenhenger blitt betraktet som et utbyggingsområde. Det vises for så vidt til den utbygging som allerede har foregått ved at Skarbøvik Idrettsforening har anlagt et betydelig idrettsanlegg bestående av to gressbaner, en grusbane, parkeringsplasser og to klubbhus.

Videre fremgår det av tidligere prisfastsettelser og prisvurderinger at området hele tiden har vært betraktet som et utbyggingsområde. Det vises særlig til følgende prisfastsettelser:

- Overskjønn 1962 - Tomt til Televerket kr. 4,- pr. m2 .

- 1968 - Pristakst på et areal på omkring 32 dekar på gnr. 20 bnr. 4 - kr. 6,- pr. m2 .

- 1970 - Tilbud på kr. 5,- pr. m2 fra Televerket.

- 1974 - Leieavtale med Skarbøvik Idrettsforening hvor grunnprisen er fastsatt til kr. 7,- pr. m2 .

- 1978 - Leieavtale med Skarbøvik Idrettsforening - årlig leie kr. 2.000,-.

- 1988 - Ålesund ligningskontor vurderer arealene til en verdi av kr. 7,- pr. m2 .

- 1988 - Ålesund kommune søker om tilskudd til sikring av friområder og anslår prisen til kr. 10,- pr. m2 .

- 1989 - Ny lejeavtale - 3,350 m2 leies til kr. 1.500,- pr. år av Skarbøvik Idrettsforening.

- 1989 - Ny søknad om tilskudd til sikring av friområder anslått til en grunnverdi på kr. 10,- pr. m2 .

- Mars 1990 - Akvariet kjøper tomt til kr. 11,- pr. m2 .

Særlig kjøpet av tomt til akvariet på 35 dekar viser at Sparebanken Møre på et rent forretningsmessig grunnlag vurderte at eiendommen hadde en verdi på kr. 11,- pr. m2 .

Alle planene og det som til nå er fremkommet om akvariet viser også at det her må kunne regnes med en omregulering til utbygging. Ålesund kommune, de omkringliggende kommuner og fylket gir nå dette prosjekt førsteprioritet. Det kan ikke være tvil om at det blir gjennomført - og at de kommunale myndigheter vil medvirke til en omregulering fra friområde til byggeområde.

De nevnte forhold viser at det i dag er grunnlag til å anse påregnelig at det vil foregå ytterligere utbygging på Tueneset - og at reguleringsmyndighetene fullt ut er innstilt på å tillate å omregulere til ytterligere

Side:73

utbygging. Dersom det f.eks. ble reist spørsmål om å flytte Fiskerihøyskolen til Tueneset i forbindelse med utbygging av akvariet - ville dette helt sikkert bli tillatt.

Det andre grunnlag for å kreve tomteerstatning, er at området har en markedsverdi som friområde. Det er tidligere klart lagt til grunn i rettspraksis at friområder kan ha en egen markedsverdi som sådan. Det vises særlig til Oppdaldommen, Rt-1992-55 flg. her ble det lagt til grunn at store deler av friområdet hadde en betydelig markedsverdi til friluftsformål. Videre vises til Rt-1982-538 og kjennelse avsagt av Høyesterett 11. februar 1993.

Salget av akvarietomten viser klart at området har en markedsverdi som friområde.

Grunneierne la ned slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. De saksøkte representert ved h.r.advokat Tømmerdal tilkjennes full erstatning samt saksomkostninger.»

Grunneierne representert ved advokat Per Norvald Sperre har i korthet anført:

Det er tre grunnlag for å kreve erstatning etter tomteverdi. For det første fordi det er nærliggende å anta at det vil finne sted en omregulering av friområdet til utbyggingsformål. Det vises for så vidt til det som er anført av advokat Tømmerdal. Subsidiært anføres at det må utmåles en tomtepris etter det såkalte «parkprinsippet», og atter subsidiært at det må utmåles en tomteverdi fordi arealene har omsetningsverdi som friområder.

Ikke minst den store utbygging som er foretatt i regi av Skarbøvik Idrettsforening, viser at det foreligger en markedsverdi som friområde. Det vises for så vidt også til at det tidligere er drøftet spørsmål om å etablere stevneplass og hall. Problemet i denne sammenheng er å finne markedsverdien. I dette området må det imidlertid sies å være etablert et prisnivå. Det vises særlig til pristaksten kr. 6,- pr. m2 fastsatt i 1968, grunnprisene på kr. 7,- fastsatt i leiekontrakt av 1974 og kr. 1.500,- avtalt i årlig leie for 3,35 dekar i 1989. Disse prisene etablerer et jevnt prisnivå - som i dag må bli opp mot det samme nivå som er gitt for akvarietomten - kr. 11,- pr. m2 .

Prisvurderingen må bygge på en konkret vurdering - og den kan også være forskjellig fra område til område. Det vises for så vidt til Oppdaldommen, Rt-1992-55 flg.

Leiekontrakt inngått i 1978 med en årlig leie på kr. 2.000,- må det i denne sammenheng sees bort ifra - dette må anses som en typisk «patriotavtale», hvor grunneierne ønsket å tilgodese Skarbøvik Idrettsforening på grunn av den ideelle virksomhet foreningen driver.

Også det store sammenhengende friområdet må delvis kunne kreves erstattet etter tomteverdi i medhold av «parkprinsippet». Deler av takstnummer 2.2 og 3.2 ligger så nær opp til tettbebyggelsen i Skarbøvik, at de nærmeste delene her klart må sies å tjene til friområde for den helt lokale befolkning. «Parkprinsippet» kommer derfor klart til anvendelse.

Byretten har utmålt en alt for lav erstatning for de tre mindre arealene hvor partene er enige om at erstatningen skal fastsettes etter

Side:74

tomteverdi - takstnummer 2.4, 2.5 og 3.3. For takstnummer 2.4 blir den fastsatte erstatning kr. 20,- pr. m2, og det må sies å være alt for lite for en byggeklar boligtomt. Selv om tomten ligger vanskelig til, vil det klart være en viss etterspørsel også etter slike arealer - særlig fordi det er svært få tomter igjen i Skarbøvik. Det må derfor kunne sammenlignes med den såkalte «Bolsøtomten» som kommunen solgte for kr. 75,- pr. m2 og erstatningen for takstnummer 2.4 må derfor settes høyere.

Tilsvarende gjelder takstnummer 2.5. Den fastsatte erstatning blir her kr. 38.50 pr. m2, og det er vesentlig for lavt for en sentralt beliggende industritomt med gode dybdeforhold langs strandlinjen. Tomten ligger ikke så vindutsatt til, og det er god landverts tilkomst og mulighet for å ta ut masse til fylling i sjøen slik at tomten kan gjøres større. Det må her være treffende å sammenligne med det såkalte Kværveskjønnet hvor det for en sjøtomt som lå vesentlig mer værhardt til ble fastsatt en erstatning på kr. 55,- pr. m2 . Erstatningen for dette takstnummer må settes til minst det dobbelte.

For takstnummer 3.3 - hvor byretten satte en erstatning på kr. 50,- pr. m2 - vises det igjen til Bolsøtomten som treffende sammenligning.

Grunneierne la ned slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. De saksøkte representert ved advokat Per Norvald Sperre tilkjennes full erstatning og erstatning for saksomkostninger for lagmannsrett.»

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten.

Lagmannsretten finner det klart at reguleringen av det forholdsvis store friområdet på Tueneset og tilstøtende friluftsområde er et typisk eksempel på at reguleringsmyndighetene har trukket en grense mellom de områder som kan bebygges og de som skal bevares ubebygde. Grunneierne kan da ikke ha krav på erstatning for tap av mulig utbygging på de områder hvor bebyggelse ikke blir tillatt, jfr. Østensjødommen, Rt-1977-24 på side 30 pkt. V.2, og Gommeruddommen, Rt-1983-700 på side 706.

Lagmannsretten finner det videre klart at friområdet har en slik størrelse og beliggenhet at det gjør tjeneste som frilufts- og rekreasjonsområde for en større del av Ålesunds befolkning. Det er ikke ment å skulle utfylle funksjonene i de helt nære bomiljøer. Området vil utvilsomt gjøre tjeneste som friområde for bydelene på Hessa og Aspøya og sikkert også for befolkningen i andre deler av byen. Området har vært brukt slik i lang tid. Det kan for så vidt vises til forklaring fra Ola Stenvaagnes som var meget lokalkjent. Han forklarte at området var meget populært og at det var mye besøkt av folk fra Skarbøvika og Aspøy. Folk slo seg til over hele området og drev med alle slags aktiviteter.

Området må sies å være et meget attraktivt friområde med flere kvaliteter som gjør det vel egnet til rekreasjon og friluftsliv. Reguleringen må derfor sies å være vel begrunnet.

Lagmannsretten er derfor kommet til at etter den hovedregel som

Side:75

er fastslått i de to nevnte dommer, kan grunneierne ikke kreve erstatning for tapte mulige utbyggingsinteresser. En er videre kommet til at det ikke kan sies å foreligge noe grunnlag for å anvende unntak fra denne hovedregel.

Det kan ikke sees at det foreligger grunnlag for å anta at friområdet er ment å skulle gjøre tjeneste som et reserveutbyggingsareal, slik at en kan påvente dispensasjoner eller omreguleringer om det måtte dukke opp aktuelle ubyggingsbehov. Det foreligger en forholdsvis ny reguleringsplan, hvor det er foretatt klare arealdisponeringer, og hvor en må si at det er en klar prioritering av Tueneset som friområde. Det foreligger ikke noen reguleringsbestemmelser om at friområdet skal gjøre tjeneste som reserveareal eller at det kan påregnes godkjennelse av utbygging.

Lagmannsretten kan videre ikke se at hverken utbyggingen av idrettsarealene, planene om akvariet eller kommunens standpunkt i andre omreguleringssaker, kan gi noe holdepunkt for å anta at friområdet er ment å skulle være et reserveutbyggingsareal.

Idrettsanleggene har utviklet seg gradvis fra 1960-årene og båndlegger i dag omkring 35 dekar til 2 gressbaner, 1 grusbane, parkeringsplass og 2 klubbhus. Det er ikke truffet noen nærmere reguleringsbestemmelser om disse anleggene - og lagmannsretten ser det slik at disse er forutsatt å gjøre tjeneste som en del av friområdet. Bruken av arealet til disse formål må også sies å ha en naturlig tilknytning til bruken av friområdet for øvrig. En kan derfor ikke se at utbyggingene av idrettsanleggene kan gi noe holdepunkt for å anta at kommunen vil gi tillatelse til ytterligere og annen utbygging.

De foreliggende planer om å etablere et akvarium og andre aktiviteter i friområdet kan heller ikke dokumentere eller gi grunn til å anta at reguleringsmyndighetene vil tillate utbygging i de øvrige deler av friområdet. Akvariet er planlagt på deler av friområdet som ikke er gjenstand for fastsettelse av erstatning i dette overskjønnet. Det er derfor for så vidt ikke nødvendig å ta standpunkt til hvor vidt det er påregnelig å få realisert planene og i tilfelle hvilke konsekvenser dette ville ha for verdsettingen av de arealer som måtte medgå. Det som er avgjørende for lagmannsretten, er at den ikke finner noe grunnlag for å anta at reguleringsmyndighetene ville gi tillatelse til utbygging i de øvrige deler av friområdet - selv om akvariet ble realisert. De gjenværende deler av friområdet - særlig selve Tueneset - vil fortsatt fremtre som svært attraktive områder til rekreasjon og friluftsliv. Det er derfor mest nærliggende å anta at gjeldende regulering ikke vil bli endret for de øvrige områdene. Etter den utbygging som er foretatt på Hessa, Aspøy og de nærmeste deler av Nørvøya, er det ikke muligheter til å etablere tilsvarende rekreasjonsområder andre steder.

Dersom det er mulig å finansiere de foreliggende akvarieplaner, finner lagmannsretten det påregnelig at reguleringsmyndighetene vil foreta omregulering til utbygging for dette spesielle prosjektet. Dette må imidlertid sies å være et helt spesielt prosjekt - som for så vidt også må sies å kunne ha en viss parallell til bruken av friområdet for øvrig - nemlig som et rekreasjons- og fritidstilbud. I utkast til revisjon av kommuneplanen er det foreslått benyttet ytterligere arealer enn den

Side:76

tomt på omkring 30 dekar som er innkjøpt til formålet. Det er imidlertid ikke foretatt noen endelig utforming av planene - slik at det ikke er fastlagt hvor store ytterligere arealer som vil bli omregulert. Det er derfor ikke mulig å fastslå om deler av takstnummer 5.1. vil bli benyttet. Planene er på et så foreløpig stadium at det ikke er mulig å fastslå som sannsynlig eller påregnelig om takstnummer 5.1. vil bli helt eller delvis omdisponert. Retten finner derfor å måtte legge den gjeldende reguleringssituasjon til grunn for erstatningsutmålingen. Det kan for øvrig reises spørsmål om en regulering til parkering ikke må kunne sees som utnyttelse i forbindelse med reguleringen til friområde.

Grunneierne har anført at politikerne i Ålesund kommune tidligere har vist en så stor vilje til å omregulere i friområder at det er grunn til å anta at de også vil gjøre dette på Tueneset. Det er vist til at det i 1977 ble omregulert fire boligtomter i et friområde på Bogneset, at de kommunale reguleringsmyndigheter tillot omregulering av et friområde til utbygging i Skarbøvika, som senere ble nektet gjennomført at miljøverndepartementet og endelig at politikerne i en omreguleringssak i Meskaret skal ha vist vilje til å omregulere et friområde - før søknad om dette ble trukket tilbake. Dette gir klart ikke noe grunnlag til å anta at reguleringsmyndighetene vil tillate omregulering til utbygging på Tueneset.

Endelig kan en ikke se at det kan ha noen betydning at det tidligere er fastsatt noen tomtepriser i området. Det vises for så vidt til det som foran er påberopt av advokat Tømmerdal. At det foreligger noen slike prisfastsettelser og verdivurderinger hvor det er lagt til grunn at arealene har verdi som tomtegrunn - gir ikke noe holdepunkt for å anta at arealet er å anse som et reserve utbyggingsareal. For så vidt gjelder kjøpet av akvarietomten - må dette formålet sies å være spesielt. Det vises til det som er anført ovenfor. Administrerende direktør Jens Petter Ekornes forklarte dessuten for retten at Sparebanken Møre var klar over at de tok en risiko ved å betale tomtepris på kr. 10,- pr. m2 fordi området var regulert til friområde, men at en vurderte denne risikoen som liten.

Lagmannsretten finner heller ikke holdepunkter for å legge til grunn som sannsynlig at arealene har en egen omsetningsverdi som friområder. Det kan som utgangspunkt klart være slik at friområder kan ha en omsetningsverdi. Ulike frilufts- og fritidsaktiviteter vil båndlegge arealer som det vanligvis må betales vederlag for. For utøvere av slike aktiviteter kan det derfor være aktuelt å erverve rettigheter til slik virksomhet, når dette kan forenes med en regulering til friområde. For å kunne konstatere at det foreligger en slik omsetningsverdi, må det finnes sannsynlig at det vil foreligge en slik etterspørsel etter de konkrete arealer saken gjelder. På Tueneset er det i dag etablert betydelige idrettsanlegg - jfr. opplysningene foran. Lagmannsretten kan ikke se at det er fremkommet noen opplysninger som gjør det sannsynlig at disse vil bli utvidet eller at det vil bli etterspurt arealer i friområdet til andre frilufts- eller sportsaktiviteter. Det foreligger ikke noen planer, det er ikke fremkommet noen ønsker, og det er heller ikke påpekt noen sannsynlige konkrete anvendelser til slike formål. Kjøpet av akvarietomten kan ikke dokumentere at det

Side:77

øvrige friområde har en egen markedsverdi som friområde.

Friområdet har i dag utvilsomt en meget lav bruksverdi ved anvendelse til skog- ogjordbruksformål, og det kan ikke vises til noen annen mulig inntektsgivende bruksutøvelse. Lagmannsretten er imidlertid kommet til at det må sies å ha en viss verdi å ha eierposisjon til et slikt landareal, selv om den mulige bruksavkastning er svært liten. Etter en konkret vurdering av arealene, er lagmannsretten kommet til at byrettens fastsettelse av erstatningene kan være passende. Med det utgangspunkt lagmannsretten har tatt for erstatningsfastsettelsen, kan det også være treffende å skille mellom arealene slik byretten har gjort - slik at erstatningen fastsettes til kr. 2,50 pr. m2 for takstnummerne med tilknytning til selve Tueneset og til kr. 1,- pr. m2 for de arealer som ligger inntil foten av «Sukkertoppen».

I det store friområdet ligger det også tre nausttomter. Ingen av disse er bebygd, og det er heller ikke foretatt noen opparbeidelser. Nausttomtene må sies til dels å ligge ganske utsatt til for vind og sjø slik at de ikke er spesielt velegnet. I denne situasjon finner lagmannsretten det riktig at nausttomtene også må verdsettes tilsvarende de øvrige tilstøtende arealer.

For de tre mindre friområdene som ligger i tilknytning til bebyggelsen i Skarbøvika - takstnummer 3.3, 2.4 og 2.5 - tiltrer lagmannsretten også byrettens erstatningsfastsettelse. En er enig med partene og byretten i at disse tre mindre friområder er ment å ha funksjoner i tilknytning til de tilgrensende bomiljøer og at det derfor vil være riktig å utmåle en tomtepriserstatning i henhold til ekspropriasjonsvederlagslovens §5. Taktsnummer 3.3 må beregne å anlegge pumpeanlegg for kloakk ved utbygging. Denne tomten ligger dessuten værutsatt og kr. 50,- pr. m2 anses treffende for hva en alminnelig kjøper vil betale. Takstnummer 2.4 består til dels av to smale striper som ender opp i et areal som må sies å ha en dårlig beliggenhet inntil foten av Olsfjellet. På grunn av beliggenheten antas det ikke mulig å oppnå mer enn en omforenet pris på kr. 50.000,- ved vanlig omsetning.

Tatt i betraktning størrelse, arrondering og beliggenhet antas det heller ikke mulig å oppnå en større pris enn kr. 100.000,- for takstnummer 2.5. Arealet har for så vidt en begrenset størrelse og selv om det er mulig å fylle ut noe ved å sprenge masse fra tomten, antas det ikke å foreligge noen mulig etterspørsel i Ålesundområdet i dag til høyere pris.

Ved verdsettelsene har lagmannsretten satt erstatningen etter verdiene på avhjemlingstidspunktet for dette overskjønn - jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §10. Siden grunneierne etter PBL §42 har krav på straksinnløsning fastsettes en oppfyllelsesfrist for erstatningene på to uker etter forkynnelsen av dette overskjønn. I de alminnelige skjønnsforutsetninger pkt. 4 er det fastsatt at kommunen skal foreta oppgjør etter at det foreligger rettskraftig skjønn. Dette kan ikke endre det alminnelige forfallstidspunkt. Rente ved senere betaling fastsettes til gjeldende morarente.

Grunneierne har etter dette ikke oppnådd noe bedre resultat ved overskjønnet enn ved underskjønnet, og de har derfor ikke noe krav om å få dekket sine saksomkostninger, jfr. skjønnsprosesslovens §54

Side:78

a første ledd pkt. a. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å tilkjenne saksomkostninger etter §54a første ledd pkt. b. Resultatet blir derfor at hver av partene bærer sine saksomkostninger.