RG-1996-831

Instans:	Agder lagmannsrett - Odelsovertakst
Dato:	1995-10-19
Publisert:	RG-1996-831 (150-96)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Tinn og Heddal herredsrett Nr: 94-00094 - Agder lagmannsrett LA-1995-00228 B (Se RG-1996-831)
Parter:	Saksøker: Arthur H. Mathiesen (Prosessfullmektig: Advokat Morten Poulsson). Saksøkt: Berit M. Gjersøe, Karin Mathiesen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Thorstein Vale).
Forfatter:	Lagdommer Nils Simonsen med takstmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §4, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Sameigelova (1965) §3, §49

Saken gjelder odelstakst i hht. odelsloven §49 over det såkalte Bøengodset i Tinn kommune. Eiendommen ligger i sameie mellom søsknene Arthur H. Mathiesen, Berit Gjersøe og Karin Britta Mathiesen, med en ideell tredel hver. Samlet areal utgjør omlag 50000 da. i det vesentlige skog- og utmarksområder. Det er en betydelig bygningsmasse på eiendommen.

I. Sakens bakgrunn.

Høyesterett avsa den 2. febr. 1994 dom i odelsløsnigssak mellom søsknene hvoretter Arthur H. Mathiesen i forhold til Berit Gjersøe og Karin Mathiesen fra hver av dem fikk rett til å løse 18,33 % av eiendommen.

Arthur H. Mathiesen v/prosessfullmektig advokat Morten Poulsson begjærte odelstakst i brev datert 11. mars 1994 til Tinn og Heddal herredsrett. Tinn og Heddal herredsrett avhjemlet den 5. jan. 1995 odelstakst med slik slutning:

"1 Verdien av 18,33 % av Bøensgodset, gnr.141 bnr. 7, 13 og 18, gnr. 147 bnr. 5, 10 og 19, gnr. 149 bnr. 5, gnr. 150 bnr. 1 og 2 og gnr. 151 bnr. 1, alle i Tinn kommune, settes til kr 2200000.

2 Arthur H. Mathiesen tilpliktes å betale saksomkostninger til de saksøkte ved h.r. advokat Thorstein Vale, kr 75248 innen to uker fra takstens forkynnelse for ham."

Ved prosesskriv datert 24. febr. 1995 til Agder lagmannsrett fremmet Berit Gjersøe og Karin Mathiesen v/ prosessfullmektig advokat Thorstein Vale begjæring om overtakst. Arthur H. Mathiesen v/prosessfullmektig advokat Poulsson tok til motmæle ved tilsvar datert 15. mars 1995. Etter fortsatt skriftlig saksforberedelse ble overtakstforhandlinger og befaring på eiendommen holdt i tidsrommet 25. til 28. sept. 1995.

Advokat Poulsson la ned slik påstand på vegne av Arthur H. Mathiesen:

"1 Odelsovertaksten fremmes.

2 Odelstaksten nedsettes

3 Saksøker tilkjennes saksomkostninger."

Advokat Vale la ned slik påstand på vegne av Berit Gjersøe og Karin Mathiesen:

"1 De saksøktes ideelle eiendomsparter i Bøengodset som odelstaksten omfatter, for hver utgjørende 18,33 %, takseres til full omsetningsverdi ut fra høyeste verdigrunnlag, felles eller separat salg av eiendomspartene.

2 Herredsrettens taksering av de respektive to saksøktes 18,33 % av Bøengodset forhøyes betydelig, og vurderes høyere enn tilsvarende matematisk verdi av hele eiendomskomplekset.

3 Arthur H. Mathiesen pålegges å betale de lovbestemte utgifter til lagmannsretten, herunder også godtgjørelse til takstmenn.

4 De saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til juridisk bistand hos Arthur H. Mathiesen for lagmannsretten."

De nærmere forhold omkring eiendommen, de ulike husvære m.m. fremgår av herredsrettens avgjørelse og lagmannsrettens beskrivelse i det følgende.

II. Arthur H. Mathiesen har ved sin prosessfullmektig advokat Poulsson i det vesentlige anført:

Generelt: Ved takst etter odelsloven §49 er det rettens oppgave å komme frem til eiendommens bruksbestemte salgsverdi, ref. Rt-1980-273 og Rt-1982-673. Avgjørelsen skal bygge på en objektiv totalvurdering, ikke en summering av enkeltkomponenter. Taksten skal gjøres på grunnlag av hva en vanlig kjøper vil betale for eiendommen påheftet bo- og driveplikt, vurdert utifra et langsiktig perspektiv på investeringen.

Kapitaliseringsrenten, 5 % som advokat Vale har lagt til grunn i sine verdiberegninger gjelder bare i ekspropriasjonsskjønn. I nærværende sak bør den settes høyere. Det kan ikke brukes samme kapitaliseringsrente v/verdsettelse av skog og utmarksrettigheter.

Retten må hensynta, som et verdireduserende moment at det er tale om sameieandeler. Det faktum at det hersker betydelig intern uenighet i sameiet reduserer verdien ytterligere. Verdireduksjonen er høyere enn de 20 % i forhold til matematisk verdi som herredsretten har lagt til grunn.

Herredsretten har korrekt basert taksten på at det er tale om to selvstendige sameieandeler a 18,33 %, ikke en 36,66 % andel.

Overtakelsen av andelene utløser bo- og driveplikt for erververen. Dette, samt at det er priskontroll på slike eiendommer er verdireduserende momenter, ref. Rt-1982-1677.

Retten bør og se hen til at skifte/arvetaksten i 1984 ble satt til kr 1,5 mill. for hele eiendommen.

Ang. de ulike monenter i verdivurderingen er i det vesentlige anført:

Skogen I møtebok for Landbruksnemnda i Tinn 17. jan. 1995 i forbindelse med de saksøktes søknad om oppløsning av sameiet er det lagt til grunn et årlig hogstkvantum på omlag 3000 m3. Arthur H. Mathiesen anser dette for å være realistisk. I flg. skogbruksplanen utgjør årlig tilvekst i hogstklasse 3, 4 og 5, 3606 m3 uten bark. Planen anslår årlig hogstkvantum i første 10-års periode i flg. prognoseberegning til 3786 m3 uten bark. Det bestrides at balansekvantumet er omlag dobbelt av hva som har vært avvirket, slik det er anført på s.18 i herredsrettens avgjørelse.

I den påståtte underavvirkning inngår sannsynligvis virke som er tatt ut til foredling på egen sag. I flg. bestyrer Sørås' oppgaver har dette kvantumet ligget mellom 400 og 600 m3 årlig. Beregnet årlig tilvekst må reduseres vesentlig pga. elgbeite på ungfuruskogen. Høy furuandel på områder med lav bonitet forsterker virkningen.

Rotnettoen har, iflg. bestyrer Sørås' beregninger ligget på kr 152 pr. m3. Det må være riktig å legge det til grunn. Driftskostnadene har vært rimelige, bla. pga. lave kostnader til bestyrelse. Ved takseringen må høyere tall legges til grunn.

Kapitaliseringsrenten bør ikke settes lavere enn 9 %, overenstemmende med landbruksdepartementets rundskriv.

Jakt- og utmarksrettigheter: Til og med 1990 var årlig elgkvote 7 dyr. I 1991 ble den øket til 10 og i 1992 til 17. Man hadde deretter en topp på 21 i 1994. I 1995 er den redusert til 17 dyr. Det må forventes at kvoten etterhvert vil komme ned på "normalnivå" dvs. mellom 7 og 10 dyr. Skogshyttene er nødvendige for utnyttelsen av jakt- og utmarksrettighetene og bør inngå i vurderingen av sistnevnte. Gitt en årlig kvote på 10 dyr a 162 kg, en kjøttpris på kr 25 pr. kg. og kapitaliseringsrente på 9 % blir verdien av elgjakten, inkl. skogshyttene kr 450000.

Det er uklart hvilken skjebne reinsdyrstammen på Blefjell vil få. Fra Bøengodset ble det felt noen dyr i 1990 og fire dyr i 1994. Usikkerheten omkring reinsdyrjakten er såvidt stor at den ikke kan tillegges særlig vekt ved takseringen.

Småviltjakten består i hovedsak av rådyr- (årlig kvote omlag 6 dyr), hare- og noe skogsfugljakt. Basert på et totalareal på 50.00 da. en gjennomsnittspris pr. dekar på kr 0,6 og kapitaliseringsrente på 9% blir verdien ca kr 330000.

Bebyggelse Bebyggelsen på eiendommen er unødig omfattende og fordrer betydelig vedlikehold og økonomiske uttellinger. Den bør derfor ikke telle særlig ved verdsettelsen.

Sagbruket Sagbruket gir ingen avkastning og kan ikke settes høyere enn slakteverdi, som anslås til kr 100000.

III. Berit M. Gjersøe og Karin Mathiesen har ved sin prosessfullmektig advokat Vale i det vesentlige anført:

Generelt: odelsloven §49 bygger på hva den kjøper som har best forutsetninger, herunder økonomiske vil betale for eiendommen, ref. Rygh & Skarpnes "Odelsloven" 208 og Rt-1966-252. Dette innebærer at retten også må ta med i vurderingen hva en "skogsentreprenør" ville betalt. Det er ikke hva "mannen i gata" vil kunne tenkes å gi man er ute etter. Rentabilitetsbetraktninger alene er ikke avgjørende, ref. RG-1991-394. Nuværende eiers subjektive bruk er uten interesse. Historiske driftsregnskap har således liten relevans. Det er åpenbart at eiendommen aldri har vært drevet med sikte på høy avkastning. Istedet har man, bla. gjennom svært forsiktig skogsavvirkning vært opptatt av å bygge opp verdiene. Man skal frem til hva en kjøper med nødvendig kapital til disposisjon er villig til å betale. Eiendommer som det her er tale om er meget verdifulle salgsobjekter. Markedet er betydelig. Mange vil kjøpe, men ingen vil selge.

Overtaksten gjelder andel i eiendommen, ikke hele. Det er ikke andelens matematiske verdi man skal frem til, ref. RG-1964-122. Andelen må takseres vesentlig høyere enn matematisk verdi, fordi:

- det er tale om en driftsenhet som kan gi betydelig avkastning.

- andelshaver kan bruke hele eiendommen. Hvis en annen andelshaver ikke utnytter sin del fullt ut kan en annen utnytte dette, ref. sameieloven §3. Sameie innebærer en mer intensiv utnyttelse av eiendommen.

- sameie gir rasjonaliseringsgevinster, f.eks. ved at man kan benytte felles driftsbestyrer.

- eiendommen har en betydelig bygningsmasse, slik at hver sameier har rikelig med husvære.

Herredsretten har således tatt feil når den ved verdsettelsen av hver 18,33 % andel har satt verdien rundt kr 500000 lavere enn matematisk verdi tilsier.

Herredsretten har feilaktig antatt at verdsettelsen skal skje som to andeler a 18,33 %, ikke en andel på 36,66 %. De to søstrene opererer i fellesskap. Retten må bygge verdsettelsen på forutsetning om at begge søstrene ville solgt sine resp. andeler samtidig. Odelsløserens situasjon, som herredsretten har lagt ensidig vekt på er uten betydning. Grunnlaget for verdsettelsen skal da være en 36,66 % andel, ikke to 18,33 % andeler. Forskjellen har betydning, bla. fordi en 36,66 % andel vil bli den største sameieandelen og således, bla. ved bruksdeling ha "førstevalg" til eiendommens ulike muligheter.

Boplikt er i dette tilfellet intet verdireduserende moment. Mathiesenfamilien er gitt varig unntak fra boplikten. Dessuten tilsier mulighetene til husvære, kommunikasjon- og driftsforholdene på eiendommen at en eventuell boplikt ikke representerer noe ulempe for en kjøper.

Prisnivået på takseringstidspunktet er avgjørende.

Vedr. de enkelte komponenter i verdivurderingen er i det vesentlige anført:

Skogen Ved vurdering av tømmerpriser kan ikke retten legge "katalogpriser" til grunn. Retten må bygge på at en kjøper vil hugge det sortiment som til enhver tid gir gunstigst pris.

I flg. jordregisteret utgjør skogarealet på Bøengodset i alt 33854 da. Herav er, iflg. skogbruksplanen 24751 da. produktivt areal. Skogbruksplanen bygger på flyfoto og prøveflater og er det mest pålitlige grunnlag man har for verdsettelse av skogen og må legges til grunn. Det er ikke grunn til å gi fradrag for "elgskade". Elg har det vært på eiendommen til alle tider. Kostnader til skogkultur er inkludert i skogavgiften. Basert på tallene i skogbruksplanen, brutt ned på et balansekvantum for "nærområder" på 4278 m3 og for "fjernområder" på 875 m3, netto "rotverdi" i de to områdene på hhv. kr 190 og 125 pr. m3, og kapitaliseringsrente på 5% vil totalverdien av skogen basert på avkastning bli kr 18436400. Realisasjonsverdien, basert på kvantumstall i skogbruksplanen, netto rotverdi på hhv. kr 190 og 125 pr. m3 og venteverdi kr 200 pr. da. blir kr 26053200. Korrigert for skatt stemmer tallene for avkasnings- og realisasjonsverdi bra overens. Herredsretten har kommet feil ut, fordi den har basert verdsettelsen på 4278 m3 og ikke tatt med "fjernområdet".

Sagbruket: Driftsbestyrer Sørhus' anslag på kr 1,3 mill. bør legges til grunn. Anskaffelseskostnadene utgjorde i overkant av kr 1 mill. Sagbruket har tidligere bidratt positivt til Bøengodsets driftsresultater. At sagbruksdriften av ulike årsaker delvis har ligget nede i de aller seneste år kan ikke tillegges vekt.

Jakt og utmarksrettigheter Verdien av jakt- og utmarksrettigheter har i de seneste år steget til nær "eventyrlige" beløp. Bøengodset har store årlige elgkvoter. I de tre seneste år har de vært som følger: - 1993, 20 dyr - 1994, 21 dyr - 1995, 17 dyr.

Det har aldri vært noe problem å utnytte elgkvoten fullt ut. I tillegg gis årlig fellingstillatelse på rundt 10 reinsdyr. Hertil kommer verdien av småviltjakt, d.v.s. rådyr, hare og skogsfugl samt fiske. Ved takseringen må hensyntas at det på eiendommen finnes rikelig med skogshytter velegnet til bruk under jakt og fiske. Hyttene er godt vedlikeholdt. I den utstrekning skogshyttene er utleiet er det på kontrakter som kan sies opp med bare ett års varsel. Eksisterende leiekontrakter er således intet verdireduserende moment. Verdien av jakt og utmarksrettigheter kan settes til min. kr 5500000.

Knutsgard, med innmark og bebyggelse Knutsgard inngår ikke som nødvendig ledd i virksomheten som drives på eiendommen, og må verdsettes særskilt. Husene er gjennomgående godt vedlikeholdt. Flere er velegnet som helårsboliger. Noen bygninger, særlig et vakkert, gammelt stabbur, har betydelig antikvarisk verdi. Bygningsmassen på Knutsgard, med tilhørende innmark bør minimum settes til kr 4,5 mill. som er samsvarende med bestyrer Sørås' verdianslag.

Småbruk, m/innmark og bebyggelse Verdien av bebyggelse og innmark på Søndre- og Nordre Haugan bør, overenstemmende med oppgave fra bestyrer Sørås settes til kr 450000. Særlig har bygningene på Nordre Haugan betydelig verdi. Vedkommende som p.t. bebor Nordre Haugan er over 90 år gammel. Huset vil bli frigjort ved hans bortgang.

Skogsmaskiner, traktor, skurlast. Verdien av skogsmaskiner, traktorer og skurlast inngår ikke i odelstaksten. For det tilfellet at lagmannsretten etterkommer anmodningen om likevel å komme med verdiangivelser bør herredsrettens anslag opprettholdes.

IV. Lagmannsretten skal bemerke:

Generelle merknader: Av odelsloven §49 følger at verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål.

Lagmannsretten legger, som herredsretten til grunn at det man skal komme frem til er eiendommens "bruksbestemte salgsverdi", ref. Rt-1980-233. Om generelle prinsipper som ellers skal anvendes viser lagmannsretten til departementets merknader i Ot.prop. 59/1972-73, s.34-35 flg:

Departementet er samd med Utvalet i at prinsippet ved odelstakst bør vere at ein som utgangspunkt bygger på bruksverdien av eigedomen til landbruksdrift, men slik at ein etter tilhøva tar omsyn til visse verdiar ut over denne. Såleis bør det kunne takast eit visst omsyn til tilleggsverdiar ved pårekneleg endra utnytting på sida av det landbruksmessige, ja til og med utanom dette dersom det er grunnlag for å disponere særskilt over somme deler av eigedomen, t.d. sal av tomt til bustadhus. Verdsetjinga ved odelstakst bør likevel gjerast ut frå det syn at eigedomen i det store og heile skal nyttast til jordbruksføremål.

Videre til Rygh/Skarpnes "Odelsloven m/kommentarer" 210 flg:

Verken lovteksten eller motivene gir noen henvisning til eiendommens bruksverdi i betydningen: Et kapitalisert beregnet driftsoverskudd ved landbruksdrift. Det riktige må etter vår mening være å forstå lovens takstregel slik at at det spørres hva en vanlig kjøper vil kunne gi under de forutsetninger mht. bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen. Herunder vil da også komme inn vurderinger som ligger klart utenom det driftsøkonomiske, som f.eks. eiendommens beliggenhet, bygningens størrelse og standard m.v.

Om dette viser lagmannsretten også til RG-1991-394 /395 flg:

Det er med andre ord omsetningsverdien på takstidspunktet med utgangspunkt i eiendommens bruk til landbruksformål som skal danne grunnlaget for taksten.

Partene har fremlagt forskjellige kalkyler i tilknytning til driften. Kalkylene har vært basert på forskjellige forutsetninger med hensyn til produksjon og finansiering, og de har gitt varierende resultater.

Lagmannsretten finner imidlertid ikke grunn til å gå inn på enkelthetene i kalkylene. Verdsettelse av en eiendom som denne kan således ikke bare bygges på rentabilitetsbetraktninger ut fra driftsgrunnlaget.

Tilsvarende betraktninger er relevante også i denne sak.

For ordens skyld bemerkes at det verserer tvister, visstnok mht. grenser og veiretter, men partene er enige om at disse er uten betydning for odelstaksten.

Lagmannsretten antar at fremtidig påregnlig utnyttelse av eiendommen vil være som i dag, dvs. skogbruk, jakt og utnyttelse av andre utmarksrettigheter. Eiendommen har til nå ikke vært drevet med sikte på optimal avkastning. Historiske regnskapstall er således lite relevante ved verdsettelsen. Lagmannsretten vil basere verdsettelsen på en mer intens og avkastningsbasert utnyttelse av eiendommens ulike muligheter enn den som har vært lagt til grunn siden Mathiesenfamilien ervervet eiendommen.

Saken gjelder løsning av sameiere. Lagmannsretten antar at vedkommende andel skal takseres selvstendig og at det ikke bare blir tale om forholdsmessig deling av matematisk verdi av hele eiendommen, ref. Rygg/Skarpnes "Odelsloven m/kommentarer" 212.

Lagmannsretten slutter seg til herredsrettens standpunkt om at verdsettelsen skal omfatte to selvstendige ideelle sameieandeler a 18,33% og tiltrer herredsrettens begrunnelse på dette punkt. Lagmannsretten bemerker i tillegg at det i denne sammenheng også må legges vekt på hva Arthur H. Mathiesen, i hht. Høyesteretts dom har fått løsningsrett til, nemlig; en selvstendige andel på 18,33 % fra hver av de to søstrene. Det må da være uten betydning at søstrene ved avhendelse av andelene sannsynligvis ville operert i fellesskap og solgt begge andeler samtidig. Fordi det er tale om en svært stor eiendom, med rikelig plass til utfoldelse for alle sameiere både mht. husvære, areal og annen utnyttelse slutter lagmannsretten seg til herredsrettens syn om at spørsmålet har liten betydning for prisutmålingen.

I likhet med herredsretten legger lagmannsretten til grunn at det ikke representerer noe verdireduserende moment at det er tale om en svært stor og kostbar eiendom. Til eiendommer som Bøengodset vil det alltid finnes interessenter med tilstrekkelig egenkapital.

Verdsettelsen skal bygges på en totalvurdering, ikke på summen av de enkelte verdielementer partene har trukket frem. Lagmannsretten finner det likevel hensiktsmessig, men da bare som et ledd i totalvurderingen, å gå noe nærmere inn på de enkelte verdielementer enn herredsretten har gjort.

Skogen Verdsettelse av skogen kan ikke utelukkende baseres på rentabilitetsbetraktninger, ref. ovenfor. Lagmannsretten finner det likevel hensiktsmessig å gjennomføre en slik beregning som ledd i totalvurderingen.

Lagmannsretten bemerker innledningsvis, basert på vitneforklaringen fra skogbrukssjef i Tinn kommune, Dagfinn Jaren at det som i utdraget 38 flg. er betegnet "Skogbruksplan" i realiteten er det som på fagspråket betegnes "skogoversikt". Dette fordi tallene man oprerer med, i flg. nevnte vitneforklaring bygger på bestandsvise registreringer på flyfoto, korrigert på grunnlag av systematiske prøveflater for hele kommunen. Ved utarbeidelse av en skogbruksplan foretas i tillegg befaring og registreringene kontrolleres. Det ligger en noe større usikkerhet i en skogoversikt enn i en skogbruksplan. Tallene i utdragets 38 flg. er således beheftet med større usikkerheter enn de man ordinært finner i en skogbruksplan. I det følgende benyttes skogoversikt som betegnelse på dokumentet inntatt i utdragets 38 flg. Forøvrig kan lagmannsretten slutte seg til herredsrettens uttalelse om at det er tale om en meget veldrevet og verdifull skog.

Lagmannsretten antar at skogoversiktens brutto balansekvantum, 4758 m3, for kalkulasjonsformål er noe for høyt. Lagmannsretten bygger her på observasjoner under befaringen av skogen, herunder at det bare vil være påregnlig med forsiktig avvirkning på de arealer saksøkerne har betegnet "fjernområder". Miljø- og driftsmessige hensyn tilsier det. Hertil kommer at deler av "fjernområdet" er vernskog som har krav på spesiell varsomhet i forvaltningen. Det er også et moment i vurderingen at man, i skogoversikter som det her er tale om erfaringsmessig ofte opererer med for høy tilvekst. Lagmannsretten har vurdert omfanget av beitskader på ungskog, men funnet å ikke funnet grunnlag for fratrekk av den grunn. Lagmannsretten antar etter dette at nyttbar balansekvantum for kalkulasjonsformål kan settes til 3800 m3.

Når det gjelder rotverdien bemerker lagmannsretten at bestanden av hogstmoden, fin furu er relativt betydelig. Driftsforholdene er gjennomgående gode. Lagmannsretten finner å kunne ta utgangspunkt i en tømmerpris på kr 360 pr. m3. Driftsforholdene tilsier at kostnader til drift, skogkultur, skogsbilveier og administrasjon kan settes til kr 200 pr m3, hvilket gir en rotverdi på kr 160. Årlig avkastning blir da kr 608000. Ved kapitaliseringen antar lagmannsretten, hensett til at det er tale om avkastning fra skog, at renten bør settes til 6%. Kapitalisert verdi blir da kr 10,1 mill. Lagmannsretten har ved verdivurderingen belastet skogen med kostnader for en driftsbestyrer som, foruten å delta i driften, vil ha administrasjon og ikke ubetydelige vedlikeholdsoppgaver på eiendommen. Det er videre hensyntatt at det, i tilknytning til sagbruket er oppført garasjebygg til de to skogsmaskinene som nyttes på eiendommen. Selv om man mangler opplysninger om, og ev. i hvilken utstrekning uttak av virke til foredling på eget sagbruk er omhandlet i de årlige avvirkningsoppgaver, antar lagmannsretten at det, siden skogoversikten ble utarbeidet, utvilsomt har funnet sted en viss underavvirkning som har resultert i oppspart trekapital som må hensyntas ved verdsettelsen. Lagmannsretten legger til grunn at dette kvantum i nærmeste fremtid vil kunne tas ut i prisgunstige år. Verdien setter lagmannsretten til kr 1,2 mill. Samlet verdi for skogen settes etter dette til kr 11,2 mill.

Jakt- og andre utmarksrettigheter:

Elgjakt: Av utmarksrettighetene på Bøengodset er åpenbart elgjakten den mest verdifulle. Årlig elgkvote lå, inntil begynnelsen av 1990-årene på rundt syv dyr. Fra 1992 er kvoten øket vesentlig. Lagmannsretten antar at uttaket av elg på noe sikt vil stabilisere seg på rundt 15 dyr årlig. Lagmannsretten legger til grunn at prisen for elgjakt også i fremtiden vil være basert på kjøttverdi, dog med gradering etter alder og kjønn på dyrene og med en ekstra avgift for store gevir. Slik prissetting er vanlig ved jakt på eiendommer av denne størrelse og gir grunnlag for en mer rettet avskyting. Lagmannsretten finner det riktig å basere verdsettelsen på en gjennomsnittspris pr. dyr på kr 8000. Ved kapitaliseringen antas at det bør legges til grunn en rente på 7 %. Verdien av elgjakten blir da kr 1,7 mill.

Andre utmarksmuligheter: Andre utmarksutnyttelser eiendommen innbyr til enn elgjakt er reins- og småviltjakt( rådyr, hare og skogsfugl) samt fiske. Lagmannsretten legger til grunn at småviltjakten kan drives over hele eiendommen. Når det gjelder reinsdyrjakten antas at fremtiden for vilreinstammen i området er såvidt usikker at det ikke er grunnlag særskilt verdivurdering av denne. Lagmannsretten vil istedet hensynta mulighetene for reinsdyrkakt ved verdsettelsen av andre utmarksmuligheter enn elgjakt. Lagmannsretten finner det riktig å bygge verdsettelsen av disse på en gjennomsnittspris på kr 1,50 pr. dekar. Dette vil gi en årlig avkastning på kr 75000. Gitt en kapitaliseringsrente på 7 %, som lagmannsretten finner riktig, blir verdien av andre utmarksmuligheter kr 1,1 mill. Verdien av fiske er da hensyntatt.

Skogshytter, sæterbygninger Lagmannsretten har ved vurderingen av verdien av utmarksrettighetene på eiendommen tatt hensyn til at alle skogshyttene og i noen grad også sætrene er nødvendige ledd i utnyttelsen av disse rettighetene. Det er derfor ikke grunnlag for særskilt verdsettelse av disse.

Knutsgard Bebyggelsen på Knutsgard inngår ikke som nødvendig ledd i virksomheten som drives på eiendommen og må verdsettes særskilt. Påregnlig utnyttelse er, slik lagmannsretten ser det som bolig for eiere av eiendommen eventuelt som ferie- og fritidssted for disse. Knutsgard består av mange bygninger, tildels av antikvarisk interesse og representerer en ikke ubetydelig verdi som må hensyntas. Lagmannsretten antar at verdien av Knutsgard med tilhørende innmark bør settes til kr 1,5 mill.

Nordre- og Søndre Haugan Av bygningsmassen på Nordre- og Søndre Haugan er det kun et beboelseshus på Nordre som har verdi av betydning i denne sammenheng. Huset bebos pr. i dag av en over 90 år gammel mann, i hht. en forpaktningskontrakt fra 1937. Verdien av bebyggelsen m/tilhørende innmark settes til kr 200000. Det er da hensyntatt at noen bygninger, særlig på Søndre Haugan har negativ verdi.

Sagbruket Lagmannsretten legger til grunn at påregnlig utnyttelse av sagbruket på Bøengodset fortsatt vil være foredling av eiendommens eget virke, bla. til bruk i ombygging og vedlikehold av bygningsmassen på eiendommen. Bortsett fra mulig utleie til personer som vil nytte sagen til foredling av virke de selv skal benytte vil det slik lagmannsretten ser det ikke være noe marked av betydning for salg til eksterne avtakere. Retten antar at verdien av sagbruket bør settes til kr 500000. Det er da også hensyntatt at driften av sagen kan legges i perioder dritfsbestyrer og ev. andre ansatte ikke er beskjeftiget med andre oppgaver.

Sætrene I de seneste år har det vært sæterdrift bare på en. Det foreligger ingen opplysninger om, og ev. i hvilken utstrekning det er betalt leie for bruken. Slik lagmannsretten ser det vil påregnlig utnyttelse av sætrene, ut over å tjene som husvære i forbindelse med jakt, være utleie for annet fritidsformål. Hensett til sætrenes beliggenhet, beskaffenhet og vedlikeholdsbehov antas at slik virksomhet ikke vil innbringe mer enn nødvendig til vedlikehold av disse.

Sammendrag

Ovennevnte gjennomgang gir et beløp for hele eiendommen på rundt kr 16,2 mill. Som nevnt tidligere er resultatet av en slik beregning bare et moment i totalvurderingen verdsettelsen skal bygges på. Lagmannsretten antar at det i totalvurderingen også må tillegges vekt at det dreier seg om en nærmest unik eiendom forsåvidt angår størrelse, beliggenhet, bygningsmasse og utnyttelsesmuligheter som det åpenbart vil være mange libhabere til. Lagmannsretten antar at samlet kjøpesum for en eiendom som Bøengodset likevel vil være noe lavere enn summen av de enkelte verdielementer. Alt i alt antar lagmannsretten at prisen på hele eiendommen, kr 15 mill. som herredsretten har lagt til grunn er riktig. En pris i denne størrelsesorden vil etter lagmannsrettens syn ligge innenfor det konsesjonsmyndighetene ville akseptert ved frivillig omsetning.

Det neste spørsmålet lagmannsretten må ta stilling til er hvilken verdi som skal settes på hver av de to ideelle 18,33 % sameieandelene. En prosentuell beregning av andelenes matematiske verdi blir kr 2749000, uten at dette som nevnt tidligere er avgjørende. Lagmannsretten antar, som herredsretten at det faktum at det er tale om ideelle sameieandeler tilsier at verdien settes noe lavere enn matematisk verdi. Lagmannsretten har ved vurderingen på dette punkt lagt vekt på at en eneeier, eller eier av en fysisk andel står friere mht. utnyttelse og forføyelse enn en sameier i ideelt sameie. En reduksjon i forhold til matematisk verdi i størrelsesorden rundt kr 500000 pr. andel, slik herredsretten har lagt til grunn synes imidlertid i dette tilfellet å være for høyt. Lagmannsretten antar at reduksjonen ikke bør settes høyere enn kr 250000. På dette punkt har lagmannsretten lagt vekt på at det er tale om en stor eiendom som gir hver sameier gode muligheter for å utnytte sine ideelle andeler. Lagmannsretten antar således at kr 2499000 som avrundes til kr 2500000 er en realistisk og riktig pris pr. 18,33 % andel slik eiendommen i dag fremstår, vurdert etter kriteriene i odelsloven §49.

Lagmannsretten er, i likhet med herredsretten anmodet, utenom overtaksten å verdsette to stk. skogsmaskiner, snøryddingsutstyr og lager av trematerialer. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at verdien av de to skogbruksmaskinene og snøryddingsutstyret kan settes til kr 250000. Lageret av skur- og høvellast var pr. dato for lagmannsrettens befaring noe mindre enn ved herredsrettens takst. Lagmannsretten anslår verdien pr. i dag til 20.0000.

Saksomkostninger: Herredsrettens omkostningsavgjørelse er ikke bestridt. Omkostningsspørsmålet for lagmannsretten skal avgjøres etter skjønnsloven §42, første ledd jfr. tredje ledd og §54a litra a, idet Berit Gjersøe og Karin Marhiesen har oppnådd bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. Advokat Vale har inngitt omkostningsoppgave datert 29. sept. 1995, korrigert ved brev datert 5. okt. 1995, hvoretter han krever saksomkostninger med kr 83206 pluss gebyr samt utgifter til takstmenn. I omkostningsoppgaven inngår salær med kr 75800. I advokat Vales brev av 5.okt. 1995 er anført:

Som tidligere opplyst lot det seg gjøre å gjennomføre hovedforhandlingen til tross for at jeg var sykemeldt etter et nylig sykehusopphold med operasjonsinngrep. For å kunne utrette dette måtte jeg, i forbindelse med forberedelsen til hovedforhandlingen søke bistand hos min datter som også er advokat, og som gjennomgikk og tilrettela det jeg selv hadde problemer med å utføre.

Denne bistand strakte seg over to dager pluss reisetid, noe jeg desverre først nå har fått oppgave over og som ikke er kommet med i omkostningsoppgaven.

Advokat Poulsson har i brev av 13. okt. 1995 reist innvendinger mot tilleggskravet på kr 11000 og anført:

Det merarbeid som er oppstått som følge av h.r.advokat Vales sykdom, kan ikke lastes min part. Advokat Ann Torunn Vale er forøvrig heltidsansatt som advokat i Kreditkassens juridiske avdeling i Oslo. Under enhver omstendighet ber jeg derfor om at hennes omkostningskrav overfor sin far, eventuelt hans klienter, fremlegges.

I brev datert 18.okt. 1995 har advokat Vale opplyst følgende: en annen av mine døtre, advokat Hilde Veslemøy Vale som driver egen advokatpraksis i Oslo - (har) fungert som min vikar i min sykemeldingsperiode.... og

Når det gjelder det arbeid som min datter har utført i denne sak, har det ikke skjedd noe dobbeltarbeide, idet dette var arbeidsoppgaver som i alle fall måtte utføres slik at hovedforhandlingen kunne fremmes...

Lagmannsretten antar etter dette at salæret på kr 11000 ikke er påløpt pga. advokat Vales sykemelding, men representerer arbeid som uansett skulle vært utført som ledd i forberedelsen til rettsmøtet. Lagmannsretten legger videre til grunn at arbeidet er utført av advokat Hilde V. Vale, som driver egen advokatpraksis. Advokat Vales omkostningsoppgave legges til grunn uavkortet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning

1 Verdien av 18,33% av Bøengodset, gnr.141 bnr.7, 13 og 18; gnr.147 bnr.5, 10 og 19; gnr. 149 bnr.5; gnr.150 bnr.1 og 2 og gnr.151 bnr.1, alle i Tinn kommune settes til kr 2.500.000.

2 Innen to uker fra forkynnelse av overtaksten betaler Arthur H. Mathiesen saksomkostninger til Berit M. Gjersøe og Karin Mathiesen v/advokat Thorstein Vale med kr 81706 med tillegg av lovbestemte utgifter ved overskjønnet etter egen oppstilling fra lagmannsretten.