RG-1997-1203
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-11-29 |
| Publisert: | RG-1997-1203 (205-97) |
| Stikkord: | Odelsløsning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sunnhordland herredsrett Nr. 95-00356A - Gulating lagmannsrett LG-1996-00159 A. Anke for Høyesterett nektet fremmet, se HR-1997-00256K . |
| Parter: | Ankende part: Håkon Østerhus (Prosessfullmektig: Adv. Trond Kleiven, Oslo) Ankemotpart: Sigmund Lorentsen (Prosessfullmektig: Adv. Ivar Winjum, Bergen) |
| Forfatter: | Førstelagmann Matningsdal Lagdommer Trovåg Ekstraordinær lagdommer Greve |
| Lovhenvisninger: |
I LOV-1974-06-28-58-§40
LOV-1915-08-13-6-§172
LOV-1915-08-13-6-§180
LOV-1974-05-31-19
LOV-1974-06-28-58-§12
LOV-1974-06-28-58-§1
LOV-1974-06-28-58-§27
LOV-1974-06-28-58-§9
LOV-1974-06-28-58
LOV-1996-01-12-4
I tvist om Sigmund Lorentsen overfor Håkon Østerhus har odelsløsningsrett til gnr. 34 bnr. 3 i Stord, avsa Sunnhordland herredsrett 14.11.95 dom med slik domsslutning:
"1. Sigmund Lorentsen har odelsløsningsrett til gnr. 34 bnr. 3 i Stord.
2. Håkon Østerhus blir tilpliktet å betale saksomkostninger til Sigmund Lorentsen innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelse av dommen med kr 23850,- - kronertjuetretusenåttehundreogfemti 00/100."
Håkon Østerhus v/adv. Kleiven har i rett tid påanket dommen til Gulating lagmannsrett. Anken gjelder både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Ankeforhandling ble holdt i Bergen 21. og 22. november 1996. I tillegg til partene avgav fire vitner forklaring.
Bakgrunnen for saken er at Johannes Litlabø, født xx.xx.18, ved skjøte datert 02.12.92 skjøtet sin eiendom gnr. 34 bnr. 3 i Stord til sin niese Reidun Anny Østerhus, født xx.xx.46. Skjøtet er tinglyst 03.12.92. Eiendommen er odelsjord.
Reidun Anny Østerhus har senere ved skjøte datert 27.06.95 overskjøtet eiendommen til sin sønn, Håkon Østerhus, født xx.xx.68. Skjøtet er tinglyst samme dag. Etter odelsloven §12 var Reidun Anny Østerhus odelsberettiget, mens Håkon Østerhus falt utenfor kretsen av odelsberettigede. Ved overdragelsen til moren ble derimot også Håkon Østerhus odelsberettiget.
Ved stevning datert 27.06.95 reiste Sigmund Lorentsen odelssak mot Reidun Anny Østerhus. Sigmund Lorentsen er født i 1947, men da han er mann har han bedre odelsprioritet enn Reidun Anny Østerhus. Partene synes å være enige om at det skyldes en tilfeldighet at stevningen ble uttatt samme dag som skjøtet ble tinglyst. Da Sigmund Lorentsen ble oppmerksom på forholdet, trakk han tilbake stevningen og saksøkte i stedet Håkon Østerhus ved stevning datert 06.07.95.
Da stevningen er uttatt mer enn to år etter at skjøtet til Reidun Anny Østerhus ble tinglyst, er spørsmålet om løsningsretten er preskribert.
Om sakens bakgrunn for øvrig og partenes anførsler for herredsretten vises det til herredsrettens dom.
II
Den ankende part, Håkon Østerhus, v/adv. Kleiven har i korte trekk anført:
Etter odelsloven §40 første ledd er tinglysingen av skjøtet lovens generelle utgangspunkt for fristberegningen ved odelsløsning. Da skjøtet i dette tilfellet ble tinglyst 03.12.92, løper dermed fristen fra dette tidspunktet. Fristen var mao. for lengst utløpt da saken ble anlagt.
Ved tolkingen av unntaksregelen i odelsloven §40 annet ledd som fastsetter at dersom "bruksovertakinga" skjer senere enn tinglysingen av hjemmelsdokumentet, må det for det første legges vekt på rettstekniske hensyn som tilsier at fristen normalt må løpe fra tinglysingstidspunktet. Dessuten må det legges vekt på at unntaksregelen er begrunnet i et ønske om å forhindre at partene ved å holde overdragelsen skjult, skal kunne oppnå at løsningsretten i mellomtiden blir preskribert.
I relasjon til den konkrete vurderingen må det legges vekt på at det er tale om en liten jordbrukseiendom som gjennomgående var sterkt forfalt da overdragelsen fant sted. Det var lite drift på eiendommen, og den måtte først rustes opp. Oppryddingen startet allerede i desember 1992 ved at man fjernet restene av løene som halvveis hadde falt ned. Det kan i denne sammenheng ikke legges vekt på at moren fikk hjelp av sin sønn, Håkon Østerhus.
Videre ble skogen drevet ved at det vinteren 1992/93 ble hogget 23 kubikkmeter av et balansekvantum på 82 kubikkmeter. Deretter ble det 30.04.93 innsendt byggemelding om oppføring av et redskapshus på 60 kvadratmeter. I august 1993 ble deretter sålen til redskapshuset støpt, og man gikk samme høst i gang med å reise bygningen. Før dette hadde atkomstvegen blitt utbedret for at betongbilen skulle komme fram, og i tillegg var gardsrommet utbedret.
Det kan ikke legges vekt på at Johannes Litlabø hadde borett til våningshuset. Dette er vanlig ved generasjonsskifte. Videre kan det heller ikke legges vekt på at han betalte strøm og telefon da det var en naturlig konsekvens av at han disponerte våningshuset. Samtlige eierbeføyelser ble overført - noe som gav seg utslag i at Reidun Anny Østerhus - eventuelt Håkon Østerhus - betalte alle øvrige utgifter vedr. eiendommen. Det var dessuten de som gav tillatelse til at naboene også de påfølgende årene fikk tillatelse til å høste jorden.
"Bruksovertaking" er ikke betinget av at erververen har flyttet til eiendommen. Dessuten bodde Reidun Anny Østerhus tross alt på en parsell som var utskilt fra eiendommen.
Det bestrides at Reidun Anny Østerhus ikke overtok eiendommen med "full heimel". I denne sammenheng fremheves det for det første at de fleste rettsavgjørelsene som det i denne sammenheng har vært vist til, knytter seg til den tidligere odelsloven. Det finnes bare én høyesterettsavgjørelse om den aktuelle problemstillingen i odelsloven §40. Dette er Rt-1987-938 hvor situasjonen var at skjøtet ikke skulle ha vært tinglyst da det var gitt uriktige opplysninger om konsesjonsfrihet.
De tidligere avgjørelsene gjelder dessuten primært den tidligere odelsloven §1 om erverv av odelsrett hvor kravet var at man hadde eid eiendommen med "fuld Eiendomsret". Dessuten gjelder de til en viss grad lovens §9 om bortfall av odelsretten fordi eiendommen hadde vært ute av "Ætlæg". I denne sammenheng understrekes det at denne bestemmelsen ikke bare medførte tap av løsningsrett, men av odelsretten.
Kriteriet "full heimel" kom først inn i loven ved den nye odelsloven. Da Reidun Anny Østerhus fikk tinglyst skjøtet 03.12.94, fikk hun "full heimel" til eiendommen. Selv om det erkjennes at overdragelsen til henne var ledd i en plan om på denne måten å skaffe sønnen odelsrett for på denne måten å unngå at staten kunne gjøre gjeldende sin forkjøpsrett etter konsesjonsloven, medfører ikke dette at hun ikke hadde "full heimel" til eiendommen. Det forelå således bare en plan, men ingen bindende avtale om at Reidun Anny Østerhus var rettslig forpliktet til senere å overdra eiendommen til Håkon Østerhus. Men selv om det skulle foreligge en slik avtale til fordel for Håkon Østerhus, gir ikke dette Sigmund Lorentsen noen ekstra rettigheter.
Overdragelsen var heller ikke pro forma slik at Johannes Litlabø fortsatt var eier. Dette illustreres også av hans testament av 12.01.94 hvor det bl.a. heter at "Dersom Håkon Østerhus skuldar noko for kjøp av garden når eg døyr, skal det ubetalte restbeløpet ettergjevast".
Også praksis ved odelsmisbruk viser at det aktuelle arrangementet må være akseptabelt. Det foreligger således flere høyesterettsavgjørelser som viser at odelsløsning aksepteres selv om odelsløseren er så gammel at løsning skjer for å sikre en etterkommer odelsrett til eiendommen. Hensynet til harmoni i regelverket tilsier at løsningen må være den samme i denne relasjon.
I relasjon til motpartens anførsel om mislighold av bo- og driveplikten vises det til at Johannes Litlabø hadde forbeholdt seg borett til våningshuset. Dette innebar at man ikke kunne tilflytte eiendommen før det var bygget et nytt våningshus der. Dessuten ble det 03.11.93 søkt om fritak for bo- og driveplikten. Søknaden ble først besvart 29.06.95 - to dager etter at eiendommen var overdratt til sønnen. Misligholdet må dessuten være vesentlig - noe som uansett ikke er tilfellet da det ble gitt unntak for to år.
Videre anføres det at løsning må skje mens misligholdet varer. Da saken er anlagt etter at Reidun Anny Østerhus overdro eiendommen, er det anlagt for sent.
Håkon Østerhus nedla slik påstand:
"1. Sigmund Lorentsen har ikke odelsløsningsrett til gnr. 34, bnr. 3 i Stord.
2. Håkon Østerhus tilkjennes sakskostnader for herredsrett og lagmannsrett."
III
Ankemotparten, Sigmund Lorentsen, v/adv. Winjum har i korte trekk anført:
Da "bruksovertakinga" ikke skjedde 03.12.92, anføres det prinsipalt at løsningsfristen ikke begynte å løpe denne dagen. Det erkjennes at bakgrunnen for at fristen utsettes i disse tilfellene var at man ønsket å demme opp mot skjulte overdragelser. Videre aksepteres det at det ved tolkingen legges vekt på regelens bakgrunn. Regelen kan for øvrig påberopes selv om den bedre odelsberettigete var kjent med overdragelsen. Objektive kriterier er mao. avgjørende.
"Bruksovertaking" forutsetter at bruken i seg selv gir et entydig varsel om at dette har skjedd. De sentrale momentene i denne sammenheng er beboelse og drift. I denne sammenheng må mor og sønn kunne identifiseres, men ingen av dem flyttet inn i våningshuset. Søknad om byggetillatelse ble først sendt vinteren 1995, og søknad om utbedringslån ble først sendt etter at odelsstevningen var tatt ut.
Mht. driften anføres det at det ikke kreves drift på et høyere nivå enn eiendommens tilstand tilsier. Men driften må i alle fall skje på dens nivå. Det understrekes at med ca 45 da. slåtteland er ikke bruket så lite i Vestlandsmålestokk. Bruket gav derfor grunnlag for en ikke helt ubetydelig drift. I stedet ble gresset fortsatt høstet av naboer, men Reidun Anny Østerhus kunne selv ha høstet og solgt høyet. Videre bestrides det at det er utført nevneverdig ryddearbeid. Fortsatt er det gjort lite i så måte bortsett fra oppføringen av det nye redskapshuset. Uttak av 23 kubibbmeter skog er dessuten en nokså sparsom skogsdrift. Dessuten ble ingenting hogget til salg, men til eget forbruk. Nedriving av en bygning som står til nedfalls er heller ikke "bruksovertaking". Det første tegnet på dette var derfor støpingen av såle til redskapshuset som skjedde høsten 1993. Endelig er det vist til at det var utført langt mer arbeid i Rt-1990-1210 hvor Høyesterett kom til at det ikke hadde skjedd "bruksovertaking".
Subsidiært anføres det at Reidunn Anny Østerhus ikke fikk "full heimel" til eiendommen. Mht. rettskildesituasjonen vises det til at i Rygg/Skarpnes' kommentarutgave til odelsloven er de eldre avgjørelsene behandlet i relasjon til dette vilkåret. Dette illustrerer at de ikke har tapt vekt ved den nye loven.
Det anføres at kriteriet innebærer at man må ha fått full og ubeskåret eiendomsrett. I dette tilfellet var det i realiteten sønnen, Håkon Østerhus, som ervervet eiendommen. Moren lånte bare bort sitt navn da hun ble bedt om å stå som eier. Overdragelsen til henne var dermed proforma idet hun satt med eiendommen på vegne av sønnen. Dette støttes også av pkt. 2 i Johannes Litlabøs testament av 12.01.94 ved at det er Håkon som ettergis sin gjeld ved erverv av eiendommen. Hadde moren vært eier av eiendommen, var det hun som i tilfelle skulle ha vært fritatt for å betale til boet. Dessuten er det mye som tyder på at hun ikke mente å ha noen gjeld da det ikke ble oppført noen gjeldspost i selvangivelsen.
Overskjøtingen til henne skjedde kort og godt som en mellomløsning. Ved vurderingen må også partenes forutsetninger være relevante. Videre er det uten betydning hvem som beskjærer eierens hjemmel. Det innebærer at en avtale om videreoverdraging til Håkon Østerhus også må ha betydning for om det løper noen løsningsfrist i forhold til Sigmund Lorentsen.
Det bestrides at avgjørelsene om odelsmisbruk har noen betydning i denne sammenheng. I de aktuelle sakene var det således primært spørsmål om betydningen av påstått antesipert mislighold av bo- og driveplikten. Situasjonen er en annen når det ved ervervet foreligger en bindende forutsetning om videreoverføring av eiendommen.
Det anføres endelig at Reidun Anny Østerhus fra 01.01.95 misligholdt bo- og driveplikten til eiendommen idet Landbruksdirektørens vedtak av 10.11.94 er oversendt henne før dette tidspunktet. Overfor en ny eier må det kunne påberopes at løsningsfristen ble suspendert i denne perioden.
Sigmund Lorentsen nedla slik påstand:
"1. Heradsretten sin dom vert stadfesta.
2. Sigmund Lorentsen vert tilkjend sakskostnader for lagmannsretten."
IV
Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn herredsretten.
Utgangspunktet og hovedregelen etter odelsloven §40 er at preskripsjonsfristen løper fra tinglysing av skjøtet. Fra denne hovedregelen gjør annet ledd et unntak ved at ved frivillig overdragelse utskytes utgangspunktet for preskripsjonsfristen til "bruksovertakinga" når denne skjer på et senere tidspunkt. I NOU 1972:22 83 annen spalte vises det til at det kunne "elles tenkjast at skøyte til kjøparen vart tinglyst lang tid føre bruksovertakinga for å halde salet løynt for odelsrettshavarane, og dermed hindre odelsløysing".
Unntaket er mao. begrunnet i et ønske om å hindre at løsningsretten for en bedre odelsberettiget går tapt fordi overdrager og erverver forsøker å skjule overdragelsen ved at det ikke gjøres noen endring i den tidligere tilstanden. I denne saken ble Sigmund Lorentsen klar over overdragelsen ca to måneder etter tinglysingen. Han gav også omtrent umiddelbart overfor Reidun Anny Østerhus uttrykk for sin misnøye med overdragelsen. Allerede våren 1993 gav han i tillegg uttrykk for at han vurderte å benytte sin odelsrett. Han var også i kontakt med bedre odelsberettigede for å få klarhet i om de ville avstå fra å benytte sin løsningsrett dersom han gikk til løsningssak. Flere var villige til å gi ham en slik erklæring, men den best odelsberettigede nektet.
I en situasjon hvor den odelsberettigede på et tidlig tidspunkt blir klar over overdragelsen, er ikke unntaket i annet ledd like sterkt begrunnet som når vedkommende var ukjent med overdragelsen. Det må likevel legges til grunn at regelen er objektiv, og at den kommer til anvendelse uavhengig av saksøkerens kunnskap og om overdrageren og erververen har forsøkt å holde overdragelsen skjult, jfr. Rt-1990-1210 (s. 1213).
Ved praktiseringen av unntaksbestemmelsen bør det tas utgangspunkt i at lovens hovedregel er at preskripsjonsfristen løper fra tinglysingen av skjøtet. Dette gir en rettsteknisk enkel regel som normalt klart regulerer når fristen utløper. Unntaket må dessuten tolkes på grunnlag av dets formål. Avgjørelsen bør derfor ikke alene baseres på hvor omfattende drift som har skjedd fra erververens side. Tvert om bør det legges stor vekt på i hvilken utstrekning overdragerens og erververens disposisjoner er egnet til å gi omverdenen et varsel om at det har skjedd et eierskifte. I Rt-1990-1210 presiserer Høyesterett kravet ved at erververen må ha kommet "så langt i overtakelsen av driften av eiendommen at bruken i seg selv ga entydig varsel om overdragelsen" (s. 1214). I denne sammenheng må overdragerens og erververens opptreden vurderes under ett. Videre må det legges vekt på brukets karakter og hvilken drift som skjedde før overtakelsen.
Lagmannsretten understreker også at ved vurderingen av hvilke krav som kan stilles til erververen, må det tas hensyn til at i perioden før preskripsjonsfristen utløper kan det være grunn til å være noe forsiktig med kostbare investeringer i eiendommen. Bakgrunnen for dette er at erververen risikerer å bli pådratt et stort tap om eiendommen deretter blir løst på odel. Dette kommer klart fram i forarbeidene til lov av 12. januar 1996 nr. 4 hvor preskripsjonsfristen ble halvert til ett år. Under høringen av lovforslaget uttalte Landbruksdepartementet bl.a. (Ot.prp.nr.75 (1994-95) 5 annen spalte):
"Landbruksdepartementet mener det er grunn til å legge betydelig vekt på de forhold som Næringslovutvalget peker på. I perioder hvor kjøper avventer utfallet av odelsløsning er det vanlig at drift skjer med minimale investeringer i eiendommens bygninger og produktive arealer. Dette har i mange tilfeller ført til at eiendommens ressurser forfaller, til skade for både kjøper, de odelsberettigede og for samfunnet. Dersom den usikre perioden kortes ned, kan omfanget av forfallet reduseres."
Dette utsagnet illustrerer at dersom det stilles for store krav til drift og investeringer den første perioden etter overdragelsen, kunne man risikere at preskripsjonsfristen ble utskutt i en uviss fremtid med forfall som følge. Lovendringen og dens begrunnelse illustrerer mao. at man ved avgjørelsen av om det har skjedd "bruksovertaking" primært bør legge vekt på hvilke signaler som gis til omverdenen, og mindre vekt på kvantitative betraktninger.
Den aktuelle eiendommen har i henhold til Jordregisteret et totalareal på 457 da fordelt på to teiger. 3 da er fulldyrket, mens 42 da er overflatedyrket/gjødslet beite. Videre er 352 da skog av bonitet S og H, mens annet areal er oppgitt til 60 da. Før overdragelsen hadde forfallet rådd, og med unntak for våningshuset hadde samtlige bygninger nærmest falt ned. Unntak gjelder for driftsbygningen som bare delvis hadde falt ned. Forfallet var likevel så betydelig at Stord kommune i brev av 25.11.92 gav Johannes Litlabø frist til 07.12.92 om å uttale seg "om dei vidare planane med riving av bygget". Våningshuset bar også preg av forfall. Videre hadde naboer i flere år høstet gresset på eiendommen, og Johannes Litlabø hadde de siste årene ikke hogget i skogen selv om han hadde plikthogst etter bygging av skogsveger.
Lagmannsretten legger til grunn at Reidun Anny Østerhus allerede i desember 1992 med hjelp av sin familie sørget for at driftsbygningen ble revet og langt på veg fjernet. Sigmund Lorentsen har forklart at han julen 1992 ved selvsyn konstaterte at dette hadde skjedd. Da Johannes Litlabø hadde hatt tendens til å la eiendommen forfalle, og da han videre normalt ba om hjelp fra familien, gav allerede denne observasjonen Sigmund Lorentsen og de øvrige odelsberettigede et forvarsel om at noe kunne ha skjedd i eierforholdene. På dette tidspunktet var Johannes Litlabø tross alt 74 år, og man nærmet seg desssuten et årsskifte hvor det er vanlig å overdra gardsbruk til neste generasjon.
Videre innledet Håkon Østerhus hogst vinteren 1992/93. Etter oppgave fra Stord skogeierlag legges det til grunn at det ble hogget i alt 23 kubikkmeter. Dette utgjør i overkant av 25 % av balansekvantumet på 82 kubikkmeter. På bakgrunn av at Johannes Litlabø ikke hadde hogget i skogen de siste årene, gav også dette et godt signal på at det hadde skjedd et eierskifte. Lagmannsretten vil videre understreke at på bakgrunn av eiendommens karakter var det naturlig å begynne driften i skogen. Eiendommen har en betydelig skogressurs, mens den på den annen side ikke hadde bygninger i tillegg til våningshuset. Det var derfor primært i skogen det kunne hentes inntekter. Dessuten kunne hogst gi skurtømmer til oppføring av bygninger på eiendommen slik at man kunne få plassert redskaper og dyr - særlig sauer - som måtte bli anskaffet. Ved overtakelsen fantes det således ikke husdyr på eiendommen.
Videre sendte Reidun Anny Østerhus 23.04.93 byggemelding om oppføring av et redskapshus på 60 kvadratmeter. Det legges til grunn at omgivelsene - herunder Sigmund Lorentsen - på et tidlig tidspunkt var kjent med dette. Oppføringen skjedde dessuten innen rimelig tid ved at sålen til redskapshuset ble støpt senest i august 1993. Før dette hadde atkomstvegen blitt utbedret for at betongbilen skulle komme fram.
Det legges også til grunn at Håkon Østerhus på et tidlig tidspunkt gikk i gang med å reparere redskaper på eiendommen.
På den annen side var det fortsatt naboene som høstet gresset på eiendommen. Dette skjedde ikke i kraft av noen eldre avtale med Johannes Litlabø, men det legges til grunn at de snakket med Håkon Østerhus før dette ble gjort. Reidun Anny Østerhus hadde dessuten ikke bruk for gresset sålenge det ikke var dyr på eiendommen.
Videre ble Johannes Litlabø boende i våningshuset. Men dette skjedde med hjemmel i at han i skjøtet hadde betinget seg borett - noe som er svært vanlig ved generasjonsskifte. Når dessuten Reidun Anny Østerhus bodde på en parsell som var utskilt fra eiendommen, bidro ikke dette til å skape tvil om at det hadde skjedd en bruksovertaking. Ved dette var dessuten boplikten på det nærmeste oppfylt. At Johannes Litlabø betalte strøm og telefon var dessuten en naturlig konsekvens av at han bodde i huset.
Det er i det hele ikke godtgjort at Johannes Litlabø etter overdragelsen foretok seg noe som kunne gi omgivelsene inntrykk av at han utøvet eierbeføyelser over eiendommen. At han til en viss grad fulgte med i hva som skjedde - f.eks. ved å være bekymret for Håkon Østerhus når han hogget i skogen og herunder kanskje også hjalp noe til med vinsjen - forandrer ikke dette. Det hadde tvert om vært påfallende om han ikke hadde vist noen interesse for hva som skjedde med eiendommen. På dette punktet avviker denne saken fra den saken som er referert i Rt-1990-1210. I den saken var overdrageren 65-66 år og fortsatt i arbeid som byggmester. Han hadde dessuten deltatt i hogsten på en langt mer aktiv måte enn hva som er tilfellet for Johannes Litlabø. Hans opptreden var slik at omverdenen lett kunne tro at han hogget i skogen med erververens hjelp. Det er ikke tilfellet for Johannes Litlabøs vedkommende.
Situasjonen kan etter dette oppsummeres slik: Reidunn Anny Østerhus overtok en eiendom hvor forfallet hadde rådd, og som de senere årene nærmest hadde ligget brakk bortsett fra at naboene hadde høstet gresset. Sammen med sin familie som hun må identifiseres med gikk hun umiddelbart i gang med å utføre eierbeføyelser. Og hensett til eiendommens karakter og tilstand utførte hun de beføyelsene som var naturlige i startfasen: Å hogge noe i skogen og starte oppbyggingen av bygningsmassen på eiendommen. Hensett til at eiendommen selv i forbedret stand bare kan være et støttebruk, kan det ikke kreves større aktivitet enn den som ble utvist.
Lagmannsretten har etter dette kommet til at "bruksovertakinga" skjedde straks skjøtet var tinglyst. Preskripsjonsfristen utskytes derfor ikke på dette grunnlag.
Neste spørsmål blir dermed om fristen utsettes fordi Reidun Anny Østerhus ikke overtok eiendommen med "full heimel". Dette kriteriet er innført ved den nye odelsloven uten at forarbeidene gir noen veiledning om hvilke reservasjoner som måtte følge av det. Vilkåret er prøvd av Høyesterett i Rt-1987-938 hvor det ble fastslått at erververen ikke hadde fått "full heimel" når skjøtet var tinglyst som følge av uriktige opplysninger om konsesjonsfrihet. Ut over dette gir ikke avgjørelsen noen nærmere veiledning ved tolkingen av kriteriet.
På bakgrunn av bevisresultatet i denne saken finner ikke lagmannsretten grunn til å gå detaljert inn på tolkingen av den aktuelle reservasjonen. Lagmannsretten finner det således for det første ikke bevist at overdragelsen var pro forma i forholdet Johannes Litlabø/Reidun Anny Østerhus. Som nevnt må det legges til grunn at han etter overdragelsen bare betalte strøm- og telefonutgifter, mens de øvrige utgiftene ble dekket av Reidun Anny Østerhus og hennes familie. Denne utgiftsfordelingen var en naturlig konsekvens av at Johannes Litlabø fortsatt bodde i våningshuset.
At eiendommen er oppført i Johannes Litlabøs selvangivelse for 1992 kan heller ikke være avgjørende. Overdragelsen var nettopp skjedd, og det kan derfor lett tenkes at han tenkte seg at overdragelsen var knyttet til årsskiftet. Dette støttes av Reidun Anny Østerhus' søknad om fritak for bo- og driveplikt hvor det heter at hun overtok eiendommen "jan. 1993". For 1993 er eiendommen for øvrig oppført i Harald Østerhus' (Reidun Anny Østerhus' ektefelle) selvangivelse. At den også er medtatt i ligningen for Johannes Litlabø synes kort og godt å skyldes at hans eierforhold ikke var tilstrekkelig oppdatert. På dette tidspunktet hadde Johannes Litlabø i alle fall ikke noe motiv for å hemmeligholde overdragelsen da han allerede hadde hatt et bittert møte med Sigmund Lorentsen om overdragelsen.
Johannes Litlabøs testamente av 12.01.94 gir også en viss indikasjon på at han mente eiendommen var overdratt: Dersom dette ikke var tilfellet, gir det liten mening å ettergi kjøpesummen.
Retten har heller ikke funnet holdepunkt for at Reidun Anny Østerhus var pro forma eier for Håkon Østerhus. Hun betalte f.eks. de fleste utleggene ved oppføringen av redskapshuset - noe som ikke hadde vært naturlig om hun i realiteten ikke eide eiendommen. At også Håkon Østerhus betalte noe av utgiftene, og det var han som utførte det meste av arbeidet på eiendommen, var egentlig bare en naturlig konsekvens av partenes plan om at eiendommen senere skulle overdras til ham.
Lagmannsretten har heller ikke funnet det bevist at partene hadde en muntlig avtale om at Reidun Anny Østerhus var rettslig forpliktet til å overdra eiendommen til Håkon Østerhus. Realiteten i partenes forutsetninger fremgår etter lagmannsrettens vurdering av adv. Sydnes' brev av 17.10.95 til adv. Steinsbø som under arveoppgjøret etter Johannes Litlabø bistod en søster av Reidun Anny Østerhus:
"Ved overføring av jordbrukseiendommen frå Johannes R. Litlabø til Reidun Østerhus, vart det gjort avtale om at kjøpesummen ikkje skulle betalast dersom eigedommen seinare vart overført til Håkon Østerhus. For Johannes R. Litlabø var det eit sterkt ønske at Håkon skulle overta garden. Han ville gjera dette så lett som muleg for Håkon, og i sitt testamente tok han derfor inn at krav på kjøpesummen skulle falla bort ved hans død.
Overfor avdøyde har Reidun Østerhus oppfylt avtalen om vidareføring av eigedommen til Håkon, og han har på si side fått ettergitt kjøpesummen i testamentet."
På bakgrunn av bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at overføringen av eiendommen fra Johannes Litlabø til Reidun Anny Østerhus ble foretatt for å oppnå at Håkon Østerhus på sikt skulle kunne erverve eiendommen uten å risikere å miste den ved odelsløsningssak eller ved at staten benyttet forkjøpsretten etter konsesjonsloven. Før overdragelsen til Reidun Anny Østerhus hadde således ikke Håkon Østerhus odelsrett til eiendommen. Men ved overdragelsen fikk han dette, jfr. odelsloven §12.
Spørsmålet blir etter dette om erververen ikke har "full heimel" når det ikke foreligger noen rettslig forpliktende avtale om videreoverdragelse, men hvor overdragelsen til vedkommende er ledd i en strategi for å oppnå at erververens etterkommere skal få odelsrett. I denne sammenheng bør det etter lagmannsrettens vurdering legges vekt på at Høyesterett ikke har nektet odelsløsning fra eldre personer i tilfeller hvor det syntes nærliggende at ervervet skjedde for å oppnå at vedkommendes etterkommere skulle få odelsrett til eiendommen, jfr. Rt-1985-452, Rt-1985-1215 og Rt-1990-781. Hensett til at f.eks. odelsloven §27 oppstiller en mer tyngende bo- og driveplikt ved odelsløsning enn ved frivillig overdragelse, tilsier dette at en tilsvarende strategi må aksepteres ved frivillig overdragelse uten at det medfører at erververen ikke får "full heimel".
Lagmannsretten har etter dette kommet til at Reidun Anny Østerhus allerede ved skjøtet fikk "full heimel" til eiendommen. Da dessuten "bruksovertakinga" skjedde samtidig, løper preskripsjonsfristen fra 03.12.92. Lagmannsretten behøver derfor ikke vurdere om det foreligger et brudd på bo- og driveplikten samt hvilke konsekvenser dette i tilfelle skulle få. Håkon Østerhus blir etter dette frifunnet.
For dette tilfellet følger det av tvistemålsloven §180 annet ledd jfr. §172 at Sigmund Lorentsen skal pålegges å erstatte Håkon Østerhus saksomkostningene både for herreds- og lagmannsretten. Lagmannsretten har likevel kommet til at det med hjemmel i §172 annet ledd bør gjøres unntak fra den nevnte hovedregelen. I denne sammenheng vises det for det første til at etter vedtakelsen av odelsloven foreligger det lite høyesterettspraksis om de aktuelle problemstillingene. Det foreligger også lite trykt underrettspraksis. Dessuten har det vært såpass uklarhet omkring de interne forhold mellom Johannes Litlabø, Reidun Anny Østerhus og Håkon Østerhus at saken har vært såpass tvilsom at Sigmund Lorentsen hadde "fyldestgjørende grund" til å la det komme til sak. Det vil derfor ikke bli tilkjent saksomkostninger for noen instans.
Domsslutning :
1. Håkon Østerhus frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for herreds- eller lagmannsretten.