Rt-1985-1215
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1985-11-07 |
| Publisert: | Rt-1985-1215 (398-85) |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom 7. november 1985 i l.nr. 164/1985 |
| Parter: | Magnhild Kjølseth (advokat Trond Buttingsrud) mot Finn Erik Blakstad (advokat Johs. Thallaug). |
| Forfatter: | Halvorsen, Christiansen, Langvand, Skåre, Røstad |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974), Odelsloven (1974) §27, §8 |
Dommer Halvorsen: Finn Erik Blakstad ervervet eiendommen Kjølseth gnr. 59 bnr. 1 og 6 i Grue fra Thore Johan Kjølseths konkursbo ved auksjonsskjøte tinglyst 29. oktober 1981. Han var ikke odelsberettiget. Magnhild Kjølseth, som utledet sin odelsrett fra bestefaren, reiste i november 1981 sak med krav om å få løse eiendommen på odel. Blakstad bestred at hun hadde løsningsrett, dels fordi han mente at odelsløsning måtte nektes på grunn av misbruk av løsningsretten, dels fordi det på forhånd var klart at driveplikten ikke ville bli overholdt.
Solør herredsrett avsa 17. april 1984, under dissens av den ene domsmann, dom med slik domsslutning:
«1. Finn Erik Blakstad dømmes til å utstede skjøte til Magnhild Kjølseth på eiendommen Kjølseth gnr. 59 bnr. 1 og 6 i Grue, og til å fravike eiendommen innen 14. oktober 1984 mot å betale løsningssummen kr. 2100000,- tomillioneretthundretusenkroner - med fradrag av påhvilende pengeheftelser.
2. Saksomkostninger idømmes ikke.»
Finn Erik Blakstad påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett som 13. desember 1984 avsa dom med denne domsslutning:
«1. Finn Erik Blakstad frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Om det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere retter viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens dommer.
Magnhild Kjølseth påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett på grunn av feil rettsanvendelse. Saken står i samme stilling for Høyesterett som for de tidligere instanser.
Under ankeforhandlingen har Magnhild Kjølseth gjort gjeldende at den dom som Høyesterett avsa en kort tid etter at denne anke var blitt henvist - inntatt i Rt-1985-452 - er dekkende også for denne sak. Høyesterett fant i den nevnte dom at det ikke var misbruk av odelsrett at en 80 år gammel kvinne løste en eiendom på odel, selv om saken nok var reist for at barn eller barnebarn senere skulle overta eiendommen. Hennes livsarvinger falt utenfor kretsen av odelsberettigede, men ville få odelsrett i kraft av §8 i odelsloven av 1974 ved at hun ervervet eiendommen. Videre fant Høyesterett ikke grunnlag for å fastslå at driveplikten etter odelsloven §27 ville bli misligholdt.
Magnhild Kjølseth hevder at denne dom må lede til at hun gis medhold i løsningskravet. Til støtte for dette hovedsynspunkt har hun i det alt vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for de tidligere instanser.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
«1. Solør herredsretts dom av 17. april 1984 pkt. 1 stadfestes, dog slik at fravikelsesdato settes til 14. april 1986.
2. Finn Erik Blakstad dømmes til å betale saksomkostninger til Magnhild Kjølseth for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»
Finn Erik Blakstad har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for lagmannsretten og henholder seg til lagmannsrettens dom som han mener er riktig både i resultatet og i begrunnelsen. I herredsretten gav for øvrig den ene domsmann uttrykk for samme standpunkt.
Ankemotparten hevder at denne sak på flere punkter avviker klart fra den tidligere sak.
Eiendommen i den foreliggende sak er betydelig større og vil stille vesentlig større krav til økonomi og driveplikt. Odelsløseren i denne sak er også flere år eldre enn odelsløseren i den tidligere sak.
Eiendommen Kjølseth er på ca 288 dekar dyrket jord av høy bonitet, lettdrevet og vel arrondert. Den har en dalsenking på vel 37 dekar som er velegnet for nydyrking. Skogen utgjør ca 218 dekar med middels bonitet. Til eiendommen hører også ca 283 dekar av den tilstøtende Renmyra - som etter utvinning kan bli velegnet til dyrking. Gården er således blant de større i landet, mens det i den tidligere sak dreide seg om en beskjeden eiendom. Vurderingen av drivepliktens omfang blir da en helt annen i denne sak. Dernest er det en avgjørende forskjell når det gjelder de økonomiske forhold. Løsningssummen for Kjølseth er ved rettskraftig odelsovertakst satt til kr. 2100000. Tillagt anskaffelsesomkostninger for maskiner og utstyr, nødvendig driftskapital for øvrig og omkostninger med odelstakst og overtakst, ligger det samlede kapitalbehov på ca kr. 3000000.
Blakstad anfører at odelsløseren for å kunne gå til odelsløsning, må være i stand til å oppfylle driveplikten etter odelsloven §27, som er en plikt til aktivt å drive eiendommen i minst 10 år for egen regning og risiko. Er det på forhånd på det rene at driveplikten ikke kan oppfylles, kan odelsløsning ikke skje. Magnhild Kjølseth er nå 85 år. Alderen alene tilsier at hun, 15-17 år utover vanlig pensjonsalder ellers i samfunnet, ikke vil være i stand til å stå for driften av eiendommen i 10 år. Etter loven forarbeider er det den aktuelle odelsløsers eget forhold, objektivt bedømt i relasjon til den aktuelle eiendom, som er avgjørende. Så vel alder, som alvorlige fysiske og psykiske handicap kan derfor i det enkelte tilfelle føre til at odelsløsning må nektes, hvis driveplikten av den grunn ikke kan oppfylles.
Eiendommen Kjølseth er av en slik størrelse at dette alene gjør det utenkelig at Magnhild Kjølseth selv skal kunne overta driften, med mindre sønn og sønnedatter trer inn i hennes sted. Selv om det ikke kan kreves at odelsløseren skal utføre fysisk arbeid, har hun ikke mulighet til å yte noe personlig bidrag for øvrig til driften. Hun mangler også erfaring og bakgrunn fra jordbruksdrift. Dessuten vil det være økonomisk ugjørlig for henne å drive denne eiendom for egen regning og risiko. Kapitalbehovet vil som alt nevnt dreie seg om ca kr. 3000000. Selv oppgir hun å ha kr. 100000 i sparepenger og ellers bare alderstrygden å leve av. Uten en betydelig egenkapital og egeninnsats fra familiemedlemmer på gården, er løsning og drift ikke mulig. Hun måtte i tilfelle drive eiendommen på grunnlag av andres innsats og for deres regning og risiko, og da vil ikke driveplikten være oppfylt. Når disse forhold er klarlagt på forhånd, må løsning nektes.
Blakstad gjør videre gjeldende at Magnhild Kjølseth ikke har reist saken for selv å eie og drive eiendommen. Hun bruker sin løsningsrett proforma for å oppnå den formelle posisjon som eier, mens det er sønnen som i realiteten skal være eier. Dette er misbruk av odelsretten. Lovgiveren har gjennom odelsloven §8 ikke villet strekke odelsretten lenger enn til søskenbarn. Barn av søskenbarn tilhører da ikke ætten i odelsloven forstand. Odelsløsning fra Magnhild Kjølseths side kan således ikke begrunnes med at den følger odelsrettens egentlige begrunnelse og formål: å sikre slektsgården for ætten. Løsningssaken tar således sikte på å løse eiendommen til fordel for en utenforstående i odelsrettslig forstand. Da odelsrett etter loven §25 ikke kan overdras, må odelsløsning nektes etter de ulovfestede regler om misbruk av odelsrett.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
«Finn Erik Blakstad frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»
Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten.
De rettslige relevante omstendigheter i denne sak er etter min mening i det vesentlige likeartet med saksforholdet i avgjørelsen i Rt-1985-452 som jeg må legge til grunn.
Det er på det rene at Magnhild Kjølseth er odelsberettiget i medhold av odelsloven §8 første ledd, og at hennes sønn og sønnedatter etter denne bestemmelse faller utenfor kretsen av de odelsberettigede. Får Magnhild Kjølseth løse eiendommen på odel, vil imidlertid hennes barn og barnebarn få odelsrett i medhold av §8 annet ledd i og med at hun blir eier.
Magnhild Kjølseth var 81 år gammel da hun reiste odelssaken, og er nå fylt 85 år. Det er ikke realistisk at hun vil kunne yte noen fysisk arbeidsinnsats på gården, men hun vil kunne drive den med hjelp av sønn og sønnedatter. På den annen side synes det klart at løsningssaken er reist for at sønn eller sønnedatter senere skal overta eiendommen. Jeg kan ikke se at saksforholdet her i realiteten skiller seg fra det som er lagt til grunn i Høyesteretts tidligere dom.
Spørsmålet er da om løsning under disse omstendigheter vil være misbruk av odelsretten eller i strid med den begrensning i kretsen av odelsberettigede som man innførte i den nye odelslovs §8.
For løsningen av dette spørsmål tok førstvoterende i den enstemmige dom Rt-1985-452 utgangspunkt i odelsrettens karakter av en slektsrett og tilføyde:
«Selv om kretsen av de berettigede er snevret kraftig inn, er loven system også at kretsen av berettigede kan utvides ved at en berettiget bruker sin rett, jfr. §8.»
I og med at dette er odelsloven system, kan odelsløsning slik det her er tale om, ikke anses å være i strid med loven §8. Magnhild Kjølseth har selv tilknytning til eiendommen som ble odlet i bestefarens tid, og som deretter var i slektens eie gjennom flere generasjoner til den ble solgt på auksjon fra siste eiers konkursbo. Hun har selv eid og bodd på naboeiendommen der hun fremdeles bor etter at sønnen overtok den. Det er opplyst at de to eiendommer, som grenser inn til hverandre, tidligere har vært én driftsenhet. Når løsningsretten på denne bakgrunn brukes med sikte på å bevare eiendommen for sønn eller sønnedatter, kan jeg i tilslutning til Høyesteretts tidligere avgjørelse, ikke se at det foreligger misbruk av retten eller løsning i strid med begrensningsregelen i §8.
Heller ikke i denne sak kan jeg se at det er grunnlag for å fastslå at driveplikten vil bli misligholdt. Som jeg tidligere har nevnt, antar jeg at eiendommen vil kunne drives av odelsløseren noen tid etter skjøtningen. Deretter vil eiendommen kunne gå over til sønn eller sønnedatter ved overdragelse eller eventuelt arv, uten at dette vil utløse sanksjoner etter odelsloven §28 og §29, se §28 annet ledd, jfr. Ot. prp. nr. 52 (1974-75) side 29 spalte 1.
Etter dette finner jeg at herredsrettens dom må stadfestes, idet jeg også er enig i herredsrettens saksomkostningsavgjørelse. Fravikelsesdato settes til 14. april 1986. Jeg finner det også riktig at saksomkostninger ikke tilkjennes for lagmannsrett og Høyesterett. Selv om anken har ført frem, er etter min mening de prinsipielle rettsspørsmål saken reiser, så spesielle at det var fyldestgjørende grunn for ankemotparten, etter henvisning av saken, å fortsette saken frem til doms, selv etter at Høyesteretts dom av april i år forelå.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Herredsrettens dom stadfestes, dog slik at fravikelsesdato settes til 14. april 1986.
2. Saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes ikke.
Kst. dommer lagmann Christiansen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Langvand, Skåre og Røstad: Likeså.
Av herredsrettens dom (sorenskriver Otto Weng med domsmenn):
Magnhild Kjølseth, født xx.xx.1900, er sønnedatter til Ole H. Kjølseth som i sin tid ervervet odel på eiendommen Kjølseth, gnr. 59 bnr. 1 og 6 i Grue.
Eiendommen ble i 1952 skjøtet over til en yngre sønn av Otto H. Kjølseth og var i denne linjes eie inntil den ved auksjonsskjøte av 28. oktober 1981, tinglyst 29. oktober s.å. ble overdratt til Finn Erik Blakstad.
Magnhild Kjølseth, som er datter av en eldre bror av Otto H. Kjølseths sønn som fikk gården overdratt i 1952, reiste odelssak ved stevning av 2. november 1981 med påstand om at Finn Erik Blakstad dømmes til å utstede skjøte til seg mot å betale løsningssummen, fastsatt ved odelstakst.
Det er ikke omtvistet at Magnhild Kjølseth har odelsrett til eiendommen, men det er fra Finn Erik Blakstads side hevdet at odelsløsning fra Magnhild Kjølseths side er en ren proformasak som innebærer misbruk av odelsretten. - - -
Retten skal bemerke:
Odelseiendommen Kjølseth, gnr. 59 bnr. 1 og 6 i Grue, har god og sentral beliggenhet få kilometer fra Kirkenær tettsted og jernbanestasjon. Fylkesvegen går tett forbi driftsbygningen. Driftsbygningen er ny og tidsmessig, våningshuset er nyrestaurert. Begge bygningene er av høy standard.
Eiendommen er ca 288 da. dyrket jord av høy bonitet, lettdrevet og vel arrondert. Inntil den dyrkede mark ligger en dalsenkning og engareal på ca 37,5 da. som er velegnet for nydyrking. Skogen utgjør ca 218 da. med middels bonitet, lettdrevet og beliggende i tilknytning til den dyrkede mark, og vel egnet for oppdyrkning. Til eiendommen hører også ca 283 da. av den tilstøtende Reinmyra som er bortleid for avtorving. Leieinntektene utgjorde i 1982 ca kr. 7,75 pr. da. pr. år og er indeksregulert. Lengstetiden utløper år 2009, men avtorvingen vil ventelig være avsluttet før den tid og myra ligger da ferdig til dyrking. Videre har eiendommen en gammel seter bestående av ca 7,5 da. skog. Endelig har eiendommen ca 175 da., herav ca 24. da. tjern og vann, i Rønåsmyra naturreservat. For øvrig kan vises til odelstakstens beskrivelse. Eiendommens samlede verdi er ved endelig odelsovertakst satt til kr. 2100000,-.
Det er enighet om at odelssøkeren Magnhild Kjølseth, har odelsrett til eiendommen, og at hun i rett tid har reist løsningssak.
Eieren, Finn Erik Blakstad, har påstått at løsningssaken er et proforma arrangement, og at Magnhild Kjølseth opptrer som stråmann for sin sønn og sønnedatter. Hennes bruk av sin odelsrett påstås å være odelsmisbruk.
Rettens flertall - domsmann Helge Helstad og sorenskriveren - er kommet til at Magnhild Kjølseth er reell løser og ikke stråmann. Det finnes ikke å foreligge odelsmisbruk fra hennes side. Hennes alder ansees ikke å være til hinder for løsning. Hun er åndsfrisk og før, og kjekk for sin alder.
Loven har ikke satt noen aldersgrense for en odelsløser. Ingen vet hvilken alder en person vil nå, eller hvor lenge vedkommende vil være frisk. Det vanlige og naturlige er at de gamle går bort først, men i de enkelte tilfeller er det ikke alltid så. Sålenge en person er frisk og rørig kan vedkommende ikke uten videre settes til side, heller ikke som odelsløser, når det er et reelt forhold og vedkommende fyller loven krav.
Dersom odelsløseren faller bort før løsningssaken er sluttført, vil de andre odelshaverne ha rett til å tre inn i saken i vedkommendes sted i medhold av odelsloven §74. Dette må gjelde om løseren er ung eller gammel, når saken var reell fra begynnelsen av og misbruk ikke foreligger eller forelå.
Magnhild Kjølseth har hele tiden opptrådt i eget navn og på egne vegne. Hennes formål er å bli eier av odelsgården. Riktignok hadde hun gjerne sett at staten hadde nyttet sin forkjøpsrett til fordel for hennes sønn. Da dette ikke skjedde, benyttet hun seg av sin odelsrett for selv å bli eier av gården. Den er en gammel slektsgård som hun alltid har bodd i nærheten av som granne. Som vanlig er på landet har hun følt og føler tilknytning til denne slektsgården. Det er ikke underlig at hun vil eie den og beholde den i slekten. Odelsrettens intensjon har alltid vært og er, at gården skal beholdes i slekten. Hun har på legal måte benyttet den rett loven gir henne. Det kan bl.a. vises til høyesterettsdom i Rt-1959-406. Odelsløsningen gir henne den reelle eierinteresse. At hun må oppta lån og får støtte av sin sønn, kan ikke rokke ved dette eller tale mot henne. Eiendommen er taksert etter vanlige regler for jordbrukseiendommer og må forventes å gi avkastning som bl.a. gir dekning for renter og utgifter. Det kan vises til høyesterettsdom i Rt-1949-230.
Flertallet finner ikke at det er rimelig grunn til å tro at bo- og driveplikten ikke vil bli innfridd fra hennes side. Det er ingen tvil om at hun straks vil flytte til odelseiendommen ved løsning. Boplikten vil ikke volde vanskeligheter. Driveplikten vil hun også oppfylle etter flertallets mening. Det kan ikke kreves at hun skal utføre manuelt eller fysisk arbeid i særlig grad. Det ville heller ikke en ufør kunne ha gjort, uansett alder. Bo- og driveplikten kan likevel oppfylles. Magnhild Kjølseth vil ha den nødvendige hånd om gardens drift. Hun vil drive den for egen regning og risiko og være økonomisk ansvarlig. Hun ansees å ville utøve den nødvendige aktivitet og sørge for at gården drives forsvarlig og etter loven krav. Magnhild Kjølseth er født og oppvokst på naboeiendommen der hun nå bor og som sønnen eier. I sin tid bestyrte hun sønnens gård, og er vel vant med driften av en gård og forholdene på landet. Hun tilhører miljøet og må sies å være og alltid har vært i nær kontakt med landbruksnæringen. Til hjelp vil hun ha sin sønnedatter som er oppvokst på gard, og er agronomutdannet og vant med en gårds drift og med arbeidet på en gard. Sønnedatteren vil bli lønnet av henne. Det kan ikke sees å være i strid med driveplikten at eieren får hjelp eller ansetter dyktige folk. Ansvaret og ledelsen vil likevel forbli hos eieren, hos Magnhild Kjølseth.
Det ansees å være full anledning for en odelsløser som for andre, å motta eventuell hjelp og støtte fra familie eller andre, så lenge eieren har den reelle eierinteresse og er økonomisk ansvarlig og selv driver eiendommen på en måte som tilfredsstiller loven krav.
Som nevnt finner ikke flertallet at det er noen grunn til å tro at bo- og driveplikten ikke vil bli innfridd av Magnhild Kjølseth.
Retten har lagt vekt på hensynet til besidderen som drives bort. Han har bekommet eiendommen på legitim måte, har konsesjon og fyller vilkårene for å drive den.
Dette tilsier at løseren fullt ut oppfyller vilkårene for bo- og driveplikt. Retten har hatt dette for øye ved bedømmelsen og vurderingen av Magnhild Kjølseths forhold. - - -