RG-1997-483
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1996-07-07 |
| Publisert: | RG-1997-483 (79-97) |
| Stikkord: | Bygningsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sand herredsrett Nr. 94-00333 - Agder lagmannsrett LA-1995-00766 B . |
| Parter: | Saksøker: Tone Drage Løffler (Prosessfullmektig: Advokat Dag Horsberg Hansen) Saksøkt: Grimstad kommune (Prosessfullmektig: Advokat Ove Andersen) |
| Forfatter: | Lagmann Ola Rygg med meddommere |
| Lovhenvisninger: | Plan- og bygningsloven (1985) §32, §59, Strand- og fjellplanleggingsloven (1971) §17-2, §32, §17-2, §172, §21, §25, §35, §42, §61, §82 |
Tone Drage Løffler kjøpte i 1961 eiendommen gnr. 28 bnr. 175 "Tonevigen" i Rossevika i daværende Fjære kommune - nå Grimstad kommune. Selger var Aase Follevaag, Oslo. Eiendommen er en strandtomt på ca 1900 m2, og ble utskilt fra gnr. 28 bnr. 81 ved skylddelingsforretning tinglyst 19. desember 1960. Den ble kjøpt av Drage Løffler med sikte på oppføring av hytte.
Foranledningen til kjøpet av tomten var at Drage Løffler, som er født i 1937, ble skadet ved en trafikkulykke i Frankrike i 1957, slik at hun måtte amputere venstre ben. Hun ble tilkjent erstatning for skadene, og benyttet noe av pengene til å kjøpe tomten i Rossevika. Hun var deretter i mange år bosatt i utlandet i forbindelse med at hun utdannet seg som musiker. Det var derfor ikke aktuelt for henne å realisere byggeplanene før hun omkring 1970 var ferdig med utdannelsen og bosatte seg fast i Norge.
I mai 1971 sendte hun byggemelding til Grimstad bygningsråd, som i møte 15. mars 1972 traff følgende vedtak: "Bygningsrådet finner ikke å kunne anbefale dispensasjon fra vedtekt til bygningsloven §82 eller fra strandplanloven for oppføring av hytte på gnr. 28 bnr. 175."
Avslaget ble av bygningsrådet begrunnet slik: "Eiendommen ligger i uregulert område på Marivold helt ned mot sjøen. Det er anført at eieren, pianistinne Tone Drage, er avhengig av å kunne nytte bil helt frem til hytten på grunn av et fysisk handikap. Det er i og for seg ikke noe å bemerke til hyttebygget med carport, men beliggenheten er meget tvilsom. Eiendommen støter inn til hva som er betegnet som et friareale - adkomst, et område som fører ned til en karakteristisk vik. For hele Marivold - Hesnesområde er det tidligere gitt uttrykk for at det utarbeides en plan før ytterligere deling av eiendom eller oppføring av bygninger blir tillatt. Det kan ikke sees at det her foreligger spesielle forhold som skulle tilsi at man fraviker dette krav. Det vil ikke være riktig å anbefale dispensasjon fra vedtekt til bygningsloven §82 og fra strandplanloven."
Drage Løfflers far skrev til bygningsrådet 6. april 1972 og ba avslaget revurdert. I møte 6. september s.å. fastholdt bygningsrådet avslaget, men med tilføyelse om at "Når det er utarbeidet en samlet plan for Marivoldområdet vil saken bli tatt opp til ny vurdering."
Drage Løfflers far påklaget avslaget til fylkesmannen i AustAgder, som svarte at fylkesmannen bare kunne gi dispensasjon når det var anbefalt av bygningsrådet eller formannskapet i kommunen. I denne saken var det ikke gitt noen slik anbefaling. I brev av 22. september 1986 til Grimstad bygningsråd viste Drage Løffler til at avslaget på byggetillatelse i 1972-73 var begrunnet med at det ikke forelå noen samlet utbyggingsplan for Marivoldområdet, og at det nå var gått 13 år uten at det var registrert noen bruk av tomten til andre formål som en hytte ville stenge for. Hun søkte derfor på nytt om dispensasjon fra strandplanloven for oppføring av hytte. Søknaden ble på nytt avslått av bygningsrådet 12. november 1986, med slik begrunnelse: "Rådet viser til at det er satt igang arbeid med utarbeidelse av reguleringsplan for hele Marivold og mener således at søknaden vil måtte bli vurdert i plansammenheng da det knytter seg sterke friluftsinteresser til dette området."
Drage Løffler påklaget også denne gang avslaget. Klagen ble behandlet av bygningsrådet 28. oktober 1987, og ble ikke tatt til følge. Begrunnelsen var den samme som tidligere.
I 1989 fremmet kommunen forslag til reguleringsplan for Marivoldområdet. Gnr. 28 bnr. 175 var i forslaget utlagt som friluftsområde, og altså forutsatt å ikke skulle bebygges. Drage Løffler protesterte mot planforslaget i brev til Grimstad kommune av 13. juli 1989. Hun oppfattet - helt korrekt - planforslaget slik at "i.h.t. forslaget beslaglegger myndighetene min hyttetomt og stiller den til disposisjon for almenheten." Hun anmodet om å få tomten innregulert i planen som hyttetomt "slik den opprindelig er godkjendt gjennem skylddeling og grunnbokføring". Subsidiært krevde hun tomten innløst i henhold til plan- og bygningsloven §21 og §25 nr. 4 med full erstatning for salgsverdien som byggetomt. Alternativt sa hun seg villig til å vurdere et eventuelt tilbud om erstatningstomt.
Reguleringsplanen ble vedtatt i samsvar med planforslaget av Grimstad kommunestyre i møte 10. juni 1991. I brev til grunneierne av 26. juni 1991 ble det gitt slik orientering:
"Plan- og bygningsloven §32 gir rett til å kreve erstatning dersom reguleringsplanen legger så store bånd på en ubebygd eiendom at den blir ødelagt som byggetomt, eller at den ikke kan drives på en regningssvarende måte. Plan- og bygningsloven §42 gir rett til å kreve innløsning straks dersom reguleringsplanen gir rett til å ekspropriere en ubebygd eiendom i sin helhet, eller så stor ubebygd del av en eiendom at denne ikke kan nyttes på regningssvarende måte."
Drage Løffler gjentok i et udatert brev til kommunen av august 1991 sitt krav om erstatning for salgsverdien av tomten som byggetomt, med henvisning til plan- og bygningsloven §32 og den orientering som var gitt i kommunens brev til grunneierne.
Kommunen oversendte brevet til fylkesmannen i Aust-Agder til klagebehandling uten selv å ta noe uttrykkelig standpunkt til erstatningskravet. Det samme ble gjort med brev fra en del andre tomteeiere som hadde klaget over reguleringsplanen.
I brev fra fylkesmannen i Aust-Agder til rådmannen i Grimstad av 27. mars 1992 sies det blant annet: "Ut fra sakens dokumenter og de undersøkelser fylkesmannen har foretatt synes det å være grunn til å vurdere enkelte sider ved reguleringsplanen nærmere.
Klager Tone Løffler er eier av en byggetomt som etter planen er regulert til friluftsformål F 1 (mellom byggeområdene H 23 og H 18). Fylkesmannen vil be kommunen vurdere om tomta har en slik størrelse at det er mulig å innpasse et mindre areale av tomta til fritidsbebyggelse på en slik måte at området nær sjøen ikke blir privatisert."
Kommunen fant ikke å kunne følge opp fylkesmannens antydning om å tillate en del av Drage Løfflers tomt bebygd. Drage Løffler klaget på nytt til fylkesmannen, som i brev av 15. juli 1992 uttalte: "Fylkesmannen konstaterer at kommunen har fastholdt vedtaket om ikke å gi byggetillatelse på tomten av hensyn til friluftsinteressene på stedet, og er kommet til at det ikke er grunnlag for å sette til side det skjønn kommunestyret har utøvet i dette tilfellet."
Etter at Drage Løffler på nytt i brev av 24. juli 1992 hadde krevd tomten innløst mot full erstatning, svarte kommunen v/ bygge- og eiendomssjef Øystein Wien i brev av 27. oktober 1992 slik: "Det legges til grunn at Deres eiendom ligger innenfor et nærmere definert område i reguleringsplanen som er betegnet som friluftsområde, noe som har som konsekvens at Grimstad kommune ikke har ekspropriasjonshjemmel for et eventuelt erverv. I denne sammenheng må derfor reguleringsformålet gis definisjonen friluftsområde jfr. her PBL §25 nr. 6, noe som medfører at PBL §42 ikke kommer til anvendelse. Det samme gjelder etter mitt skjønn spørsmålet om innløsning etter PBL §42 første ledd, 2. setning. Også her forutsettes at kommunen har ekspropriasjonshjemmel etter PBL §25 nr. 3, 4, 7 og 8, mens som tidligere nevnt er reguleringsformålet i Deres tilfelle bestemt som "friluftsområde som ikke går inn under nr. 4" og således ligger innenfor PBL §25 nr. 6. Jeg bemerker her at det er sikker praksis for at det er en klar sammenheng mellom grunneierens innløsningsrett og den direkte ekspropriasjonsretten kommunen har etter PBL. Ut ifra det som er anført kan jeg ikke se at kommunen er innløsningspliktig når det gjelder Deres eiendom på Marivoll, noe som da har som konsekvens at kommunen ikke kan imøtekomme kravet om en taksering og innløsning etter markedsverdi."
Drage Løffler protesterte i brev av 1. november 1992 "på det bestemteste" mot bygge- og eiendomssjefens lovtolkning, og anførte at kommunen hadde ekspropriasjonshjemmel i plan- og bygningsloven §35 nr.1. Hun henviste for øvrig til plan- og bygningsloven §32 nr.1 og §42 første ledd 2. punktum, og sier avslutningsvis at "All rimelig anstendighet tilsier at kommunen ikke kan tilegne seg min hyttetomt og overlate den til almenheten uten å betale erstatning."
Grimstad formannskap, som av kommunen ble ansett som vedtaksorgan med hensyn til erstatnings- og innløsningsspørsmålet, traff i møte 14. desember 1992 følgende enstemmige vedtak:
"Formannskapet finner ikke å kunne imøtekomme kravet om innløsning av hyttetomt på Marivoll fra Tone Drage Løffler under henvisning til PBL's regler om dette."
Fra bygge- og eiendomssjefens innstilling til formannskapet, som vedtaket må antas å være basert på, gjengis: "Rent juridisk byr ikke innløsningskravet på spesielle problemer, da det ikke er en kommunal forpliktelse å innløse eiendom som er regulert til friluftsformål. Dette fremgår av PBL §42, der lovgiveren har regulert grunneierens rett til å kreve innløsning. Av denne paragrafen fremgår at kommunen er forpliktet til å innløse eiendom som har fått andre reguleringsformål enn friluftsområde, uten at jeg vil gå i detalj på dette. Tone Drage Løffler viser til PBL §32 nr. 1 som et annet grunnlag for sitt erstatningskrav, da denne bestemmelsen utløser erstatningsplikt når reguleringsplanen av særlige grunner fører til at eiendommen blir ødelagt som byggetomt. Heller ikke her kan jeg se at denne paragrafen kan brukes for å tilkjenne erstatning, fordi det ikke er reguleringsplanen som har vært den avgjørende grunn til manglende bebyggelse på tomten, men at denne har ligget innenfor hundremetersbeltet fra sjøen og således vært underlagt en rådighetsinnskrenkning fra lovgivers side. Slike rådighetsinnskrenkninger gis det som hovedregel ikke erstatning for. Jeg finner også grunn til å peke på at Tone Drage Løfflers eiendom må ses i sammenheng med de andre omkringliggende eiendommer som også er regulert til friluftsformål. Det er ut fra dette ikke bare denne grunneieren som har kommet "uheldig" fra det reguleringsarbeidet som er utført, og det bør ikke åpnes for en erkjennelse av kommunal erstatningsplikt uten at dette har klare sammenhenger med reglene i PBL."
Etter at Drage Løffler hadde bedt om ny behandling av saken i formannskapet, ble den forelagt kommunestyret til avgjørelse, p.g.a. tvil om vedtaksmyndigheten tillå formannskapet eller kommunestyret. Under formannskapets nye behandling av saken 22. februar 1993 foreslo ett av medlemmene at kommunen burde vurdere en form for erstatning til Tone Drage Løffler. Dette forslaget falt med 10 mot 1 stemmer, og innstillingen fra bygge- og eiendomssjefen om å opprettholde det tidligere vedtak om avslag ble vedtatt. I kommunestyret 15. mars 1993 ble tilsvarende vedtak truffet med 41 mot 4 stemmer.
I bygnings- og eiendomssjefens innstilling er det denne gang blant annet henvist til at "En erkjennelse av innløsningsplikt for arealer regulert til friluftsformål vil kunne utløse betydelige krav mot kommunen, noe som da frarås både fordi kommunen ikke er innløsningspliktig etter gjeldende lovgivning og fordi de økonomiske konsekvenser vil være betydelige."
Tone Drage Løffler henvendte seg til Miljøverndepartementet i brev av 9. desember 1993. Dette brevet er ikke fremlagt. Miljøverndepartementet svarte i brev av 13. januar 1994, og bekreftet her Grimstad kommunes avslagsgrunnlag både med hensyn til innløsning og med hensyn til erstatning, og med tilføyelse av et nytt grunnlag om oversittelse av frist for å kreve erstatning. Det heter i Miljøverndepartementets brev at "Etter det opplyste er Deres eiendom regulert til friluftsområde med hjemmel i plan- og bygningsloven §25 nr. 6, og den faller da utenfor de reguleringsformål som gir grunneieren rett til å kreve innløsning." Om erstatningsspørsmålet sies det at "Etter det opplyste ligger Deres eiendom innenfor 100 m beltet langs sjøen. Etter bestemmelsene i tidligere strandplanlov var derfor eiendommen ubebyggelig, og krav om erstatning p.g.a. manglende byggemulighet skulle ha vært reist senest 3 år etter at krav om dispensasjon fra byggeforbudet for oppføring av hytte var avslått, jfr. fordelsloven §3. Bestemmelsene i tidligere strandplanlov om et 100 m belte langs sjøen fri for bebyggelse er inntatt i nåværende plan- og bygningslov §172. Det er således ikke reguleringen av eiendommen til friluftsområde etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven §25 nr. 6 som har gjort eiendommen ubebyggelig."
Lagmannsretten bemerker at "fordelsloven" i brevets tredje avsnitt åpenbart er feilskrift for "foreldelsesloven".
Tone Drage Løffler engasjerte nå advokat. Et brev til kommunen fra advokat Viggo Scherger av 5. april 1994, hvor det ble fremsatt krav om erstatning etter plan- og bygningsloven §32, førte til et nytt vedtak i kommunestyret 20. juni s.å. hvor advokatens anmodning om forhandlinger med Drage Løffler ble avvist. Også ved denne behandlingen var det et flertall og et mindretall både i formannskapet og i kommunestyret - denne gang 8-3 i formannskapet og 36-9 i kommunestyret.
Tone Drage Løffler v/advokat Scherger krevde deretter skjønn etter plan- og bygningsloven §59 ved begjæring til Sand herredsrett av 14. oktober 1994.
Etter forutgående muntlig forhandling, avhjemlet Sand herredsrett 19. juli 1995 skjønn med slik slutning:
"1. Tone Drage Løfflers krav på erstatning som eier av gnr. 28 bnr. 175 i Grimstad, tas ikke til følge.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger."
Herredsretten har begrunnet skjønnsresultatet slik: "Etter plan og bygningsloven §32 første ledd, er det et vilkår for erstatning at "reguleringsplanen" har medført at tomten er ubebyggelig. Rent umiddelbart kan det se ut slik at reguleringsplanen i det foreliggende tilfelle gjør saksøkerens eiendom ubebyggelig. Imidlertid viderefører reguleringsplanen bare den båndleggingen av eiendommen som har vært virksom siden 1965. Tenkes reguleringsplanen borte er tomten fortsatt ubebyggelig etter generell lovbestemmelse i §17-2. Retten er etter dette kommet til at årsakskravet i plan og bygningsloven §32 ikke er oppfylt. Saksøkeren kan derfor ikke kreve erstatning i henhold til denne bestemmelse.
Spørsmålet er så om saksøkeren kan kreve erstatning av kommunen på annet grunnlag. Slik retten ser det vil et slikt krav støte på det samme krav til årsakssammenheng som nevnt under drøftelsen av plan og bygningsloven §32. Kravet måtte også her basere seg på at det er reguleringsplanen som har medført rådighetsbegrensningen - byggeforbudet. Rådighetsbegrensningen følger imidlertid av generell lov. Erstatningskrav som følger av generell lovgivning, antas å måtte rettes mot staten."
Herredsretten tok følgelig ikke stilling til spørsmålet om et eventuelt krav på erstatning var foreldet.
Tone Drage Løffler v/advokat Scherger har begjært overskjønn.
Grimstad kommune v/advokat Andersen har påkjært herredsrettens omkostningsavgjørelse, og har for øvrig imøtegått anførslene i overskjønnsbegjæringen.
Overskjønn ble avholdt i rettslokalet til Sand herredsrett i Grimstad 21. mai 1996. Tone Drage Løffler møtte og forklarte seg. Som prosessfullmektig for henne møtte advokat Dag Horsberg Hansen. For Grimstad kommune møtte bygge- og eiendomssjef Ørjan Wien, sammen med advokat Ove Andersen. Det ble ikke ført noen vitner. Det ble foretatt befaring til Rossevika, hvor Drage Løfflers tomt og tilliggende område ble besiktiget.
Tone Drage Løffler v/advokat Dag Horsberg Hansen har for lagmannsretten i hovedsak anført:
Den vedtatte reguleringsplan gjør hele tomten ubebyggelig ved at den er utlagt som friluftsområde, til benyttelse for eierne av de tilliggende hytteeiendommer og for almenheten. Drage Løffler er formelt eier av eiendommen og betaler formuesskatt, men det er "en tom eiendomsrett" hun har - etter reguleringen har hun ingen større nytte og glede av tomten enn en hvilken som helst annen person har.
Når Grimstad kommune har valgt å regulere området etter planog bygningsloven, og i forhold til Drage Løffler har avslått å vurdere et mindre inngripende alternativ enn totalt byggeforbud, kan kommunen ikke påstå seg ansvarsfri under henvisning til byggeforbudet i strandplanloven. De to lovene må anvendes alternativt og ikke kumulativt - hvis ikke, blir det ingen rettssikkerhet tilbake for grunneierne. Lovgrunnen for det midlertidige byggeforbudet var å gi planmyndighetene tid til en helhetlig planlegging av bebyggelsen i strandområdene. Ubebyggeligheten av Drage Løfflers tomt nå må anses utelukkende å skyldes reguleringen til friluftsområde.
Sand herredsretts skjønnsgrunner innebærer at fredning av byggetomter utenfor 100 metersbeltet vil gi krav på erstatning, mens tilsvarende inngrep innenfor 100 metersbeltet vil kunne gjøres erstatningsfritt. Dette kan ikke antas å ha vært lovgiverens mening.
Drage Løffler hadde ingen foranledning til å fremme noe erstatningskrav før reguleringsplanen kom. Hadde hun fremmet noe krav tidligere, ville saken ha blitt stillet i bero til det viste seg om hennes tomt ble tillatt bebygd. At planarbeidet i kommunen har tatt lang tid, skal ikke komme henne til skade.
Det er vist til dommer inntatt i Rt-1987-311 på 319, Rt-1988-890 og Rt-1993-321 på 324-325, og til uttalelser i Ot.prp. nr. 56 (1984-85) 74, Ot.prp. nr. 45 (1970-71) 28 og 30, C.A. Fleischer: Plan- og bygningsretten 554 og 623 og Lov og Rett 1977 midt på 350.
Tone Drage Løffler har nedlagt slik påstand: "1. Tone Drage Løffler tilkjennes erstatning etter lagmannsrettens skjønn.
2. Tone Drage Løffler tilkjennes sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten."
Grimstad kommune v/advokat Andersen har henholdt seg til herredsretten skjønn som hevdes å være korrekt både når det gjelder resultatet og skjønnsgrunnene. Det er eiendommens beliggenhet innenfor byggeforbudsbeltet og ikke reguleringsplanen som er årsak til at Drage Løfflers tomt ikke kan bebygges. En slik generell rådighetsbegrensning som byggeforbudet i 100 metersbeltet er, medfører ikke krav på erstatning - og iallfall ikke fra kommunen. Dette gjelder ikke bare ved midlertidig rådighetsinnskrenkning slik situasjonen var etter strandloven av 1965, men også ved en slik permanent rådighetsinnskrenkning som fjell- og strandplanloven av 1971 innførte og som er opprettholdt ved §17-2 i plan- og bygningsloven av 1985.
Subsidiært mener kommunen at plan- og bygningsloven §32 bare gjelder i tettbygd strøk, og har om dette vist til dom i Rt-1993-321 på 324 nederst samt til 10 øverst i domsutskriften fra en nylig avsagt plenumsdom av 29. april 1996 (Alfstad m.fl.- Staten v/Samferdselsdepartementet).
Atter subsidiært vil kommunen anføre at et eventuelt erstatningskrav er foreldet fordi Drage Løffler ikke fremsatte noe krav før mer enn 3 år etter at hennes søknad om dispensasjon fra byggeforbudet var avslått.
Det erkjennes at det i prinsippet kan tenkes å oppstå erstatningsplikt som følge av en regulering som medfører byggeforbud. Men det finnes ingen eksempler på at erstatning er gitt i tilfeller som kan sammenlignes med den foreliggende sak. Hvor erstatningsplikt oppstår, blir det et nytt spørsmål om det er staten eller kommunen som er ansvarlig.
Hvis lagmannsretten mot formodning skulle komme til at Grimstad kommune er erstatningsansvarlig, ønsker kommunen å innløse eiendommen og ber i så fall fastsatt hvilken innløsningssum som skal betales.
Kommunen har vist til dommer i Rt-1987-311 på 320, Rt-1993-321 på 325-327, Rt-1993-1333 samt til nevnte plenumsdom av 29. april 1996 (Alfstad m.fl. - Staten) 11, 14, 15 og 18 i domsutskriften.
Grimstad kommune har nedlagt slik påstand: "1. Herredsrettens skjønn, skjønnsslutningens pkt. 1, stadfestes.
2. Grimstad kommune tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten. Etter lagmannsrettens mening går det eiendomsinngrep som det her er spørsmål om i forhold til Drage Løffler lenger enn slik alminnelig regulering av eierrådighet som kan gjøres erstatningsfritt.
Det gjelder en byggetomt som Drage Løffler kjøpte i 1961 for å oppføre hytte på, og som for henne ikke har noen annen verdi enn som byggetomt. Når hele tomten nå er regulert til friluftsområde, innebærer det at den gjøres verdiløs for den aktuelle eieren. Virkningen av planvedtaket er for Drage Løffler ikke noen regulerende innskrenkning av hennes eierrådighet, men full avståelse av den eneste bruksinteresse hun har i eiendommen. Hennes interesse i å bygge har måttet vike for kommunens interesse i å stille arealet til disposisjon for almenheten som ubebygd friluftsområde. Så lenge reguleringen består er det uten noen verdimessig betydning for Drage Løffler at hun formelt fortsatt står oppført som eier. Det er, som hun selv har anført, tale om en "tom" eiendomsrett, uten noen verdimessig realitet. Hun har da også tilkjennegitt at hun ikke ønsker å beholde eiendommen som friluftsområde.
Av den rettspraksis partene har vist til i denne saken, er det bare en avgjørelse som etter lagmannsrettens mening har noen særlig relevans, og det er dommen om Hydalen i Hemsedal, Rt-1993-321. Her ble 8 tomteeiere som fikk sine hyttetomter gjort ubebyggelige som følge av en naturfredning, tilkjent erstatning av herredsretten og lagmannsretten, men nektet erstatning av Høyesterett. Begrunnelsen var at "Når tomteeierne berøves adgangen til å bebygge sine tomter, skjer dette ikke som en sidevirkning av at andre økonomiske interesser skal ha forrangen, men fordi utbyggingen berører et område av slik karakter at den i forhold til verneinteressene er skadelig." (Rt 325 nederst og 326 øverst). I det foreliggende tilfelle er det som nevnt ikke vernehensyn, men andre personers bruksinteresser til arealet som er prioritert foran Drage Løfflers interesse i å bebygge tomten. Det er riktignok ikke tale om noen annen økonomisk interesse, men det er - i motsetning til situasjonen ved naturfredning - spørsmål om en konkurrerende bruksinteresse - arealet skal brukes, men av andre enn eieren og til et annet formål. Dette gjør etter lagmannsrettens mening at likheten med ekspropriasjon blir sterkere enn når det er naturfredning eller andre vernehensyn som medfører at en tomt blir gjort ubebyggelig. Lagmannsretten er ikke kjent med noen avgjørelse som tar stilling til erstatningsspørsmålet når en tomt ved planvedtak gjøres ubebyggelig fordi andre enn eieren skal få bruke arealet til formål som avskjærer eierens egen påtenkte bruk.
Det rettslige hovedspørsmålet i saken - og det grunnlaget herredsretten har bygget sin avgjørelse på - er om ubebyggeligheten av Drage Løfflers tomt skyldes reguleringsplanen, eller om den, slik kommunen hevder, skyldes det alminnelige byggeforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen. Lagmannsretten er enig med kommunen og herredsretten i at hvis det er strandloven og senere strand- og fjellplanloven byggeforbud som har gjort tomten ubebyggelig, kan Grimstad kommune ikke være erstatningsansvarlig for tap som Drage Løffler ved det er påført. Lagmannsretten har imidlertid et annet syn på dette enn det kommunen har argumentert for og som herredsretten har lagt til grunn.
Som påpekt av Drage Løffler medfører herredsrettens måte å se det på at absolutt alle ubebygde tomter i byggeforbudsbeltet ble uten erstatningsrettslig vern i og med innføringen av strandloven i 1965. Bestemmelsen i plan- og bygningsloven §32 nr. 1 om ødeleggelse av en eiendom som byggetomt får etter denne lovforståelsen overhodet ikke anvendelse på eiendommer i strandsonen. Når tomter i slike områder reguleres til et formål som utelukker bebyggelse vil årsaken til ubebyggeligheten alltid være strandloven og aldri reguleringsplanen, og følgelig vil det aldri kunne bli spørsmål om erstatning etter §32 nr. 1. Lagmannsretten er enig med Drage Løffler i at dette er et så urimelig tolkingsresultat, og virker så inkonsekvent i forhold til byggetomter utenfor strandsonen, at det ikke kan antas å ha vært lovgiverens mening.
Siktemålet med strandloven av 1965 - og senere fjell- og strandplanloven av 1971 - var, slik lagmannsretten oppfatter lovforarbeidene (bl.a. Ot.prp. nr. 40 for 1964-65 2 sp. 2), ikke å sette byggetomter i strandsonen i en varig erstatningsmessig særstilling, men å gi planmyndighetene tid til en helhetlig planlegging av arealbruken i strandsonen. Slik er lovformålet også oppfattet av Høyesterett i plenumsdommen i Rt-1970-67, hvor nettopp dette lovformålet - sammen med tidsbegrensningen - ble ansett avgjørende for at byggeforbudet ikke utløste erstatningsplikt. Konsekvensen av det synes å måtte være at ingen tomter ble gjort ubebyggelige i §32 nr. 1's forstand ved det midlertidige byggeforbud som ble innført i 1965, og heller ikke ved fjell- og strandplanloven av 1971. Spørsmålet om bebyggelighet eller ikke blir, for tomter innenfor strandsonen som for tomter utenfor, avgjort når det vedtas reguleringsplan (eller gis byggetillatelser for enkelttomter), og §32 nr. 1 gjelder på samme måte for tomter i strandsonen som for tomter utenfor.
I
C.A. Fleischer: "Plan- og bygningsretten" (1992) sies det på 642 at poenget med uttrykket "medfører" i §32 nr. 1 er "at nettopp reguleringsplanen fremtrer som en aktiv og sentral faktor i årsaksbildet, og "plukker ut" en enkelt eiendom som gjenstand for slike bestemmelser at de økonomiske muligheter blir ødelagt - i motsetning til det som ellers vil gjelde eiendommene omkring - -". Disse synspunkter mener lagmannsretten gir veiledning for løsningen av den aktuelle tvisten. Det er for lagmannsretten ikke påvist at noen andre tomteeiere er kommet så dårlig ut av reguleringen av Marivollområdet som Drage Løffler er. For flere av de omkringliggende bebygde tomtene er det forutsatt adgang til deling for oppføring av ny bebyggelse. Det er vanskelig å skjønne annet enn at det ville ha vært mulig for kommunen både å imøtekomme Drage Løfflers ønske om å få oppføre en hytte på en del av tomten og samtidig sikre almene interesser i området på en akseptabel måte. I fylkesmannens brev til kommunen av 27. mars 1992 ble som nevnt en slik løsning bedt vurdert, men uten at det førte til noe. Lagmannsretten oppfatter problemstillingen slik at kommunen valgte den planløsning som ut fra reguleringsformålet og almene hensyn ble vurdert som den optimale, i en situasjon hvor det også var reelle alternativer. I en slik situasjon må reguleringsplanen utvilsomt sies å fremstå som "en aktiv og sentral faktor i årsaksbildet." Rimelighetsgrunnene for erstatning er på denne bakgrunn helt klart til stede, jfr. vilkåret "andre særlige grunner" i §32 nr. 1.
Lagmannsretten vil i denne forbindelse nevne at i årene etter 1965 ble det, også i kystkommuner i Aust-Agder, gitt atskillige dispensasjoner fra det midlertidige byggeforbudet for tomter som allerede var utskilt. Dette ble begrunnet med et likhetsprinsipp i forhold til tomteeiere som hadde søkt om byggetillatelse før Strandloven kom, og det ble tildels gjort for å unngå erstatningskrav. Drage Løffler var på denne tiden bosatt utenlands på grunn av studier. Hennes personlige situasjon - med helsemessig handicap og pågående utdannelse - var slik at det var naturlig for henne å vente med å realisere byggeplanene til hun var ferdig med utdannelsen. En mer resurssterk person ville hatt gode muligheter for å få dispensasjon fra byggeforbudet på et tidligere tidspunkt enn da Drage Løffler søkte første gang i 1971. Mange fikk det som allerede nevnt, noe som i ettertid har gitt disse både bruksmessige og økonomiske fordeler. Etter lagmannsrettens syn bør slike personlige forhold som omhandlet her ikke medføre at Drage Løffler kommer i en uheldigere stilling.
Grimstad kommune har subsidiært anført at plan- og bygningsloven §32 nr. 1 bare gjelder i tettbygd strøk, med henvisning til Rt-1993-321 på 324 og plenumsdommen av 29. april d.å. 10. Lagmannsretten bemerker at kommunens anførsel om dette ikke har noen støtte verken i lovteksten eller lovforarbeidene. Det er riktig at førstvoterende i Hydalensaken synes å forutsette en slik begrensning. Henvisningen til plenumsdommen av 29. april d.å. ses å referere seg til Statens anførsler - retten selv sier intet om spørsmålet. I Skaarkjennelsen, Rt-1976-464, har imidlertid Høyesterett såvidt skjønnes tatt stilling til spørsmålet. Førstvoterende uttaler på 468: "Kommunen har som nevnt foran hevdet at den rettspraksis som har gitt grunneiere erstatning etter tomteverdi, selv om tomten som følge av reguleringsplanen blir ubebyggelig, bare gjelder for byer og bymessig bebygde strøk. Jeg er ikke enig i denne forståelse." Også i Ot.prp. nr. 56 (1984-85) 74 sp. 2 synes det forutsatt at §32 nr. 1 gjelder også utenfor byer og tettsteder.
Lagmannsretten mener at §32 nr. 1 må forstås og anvendes etter ordlyden, og kan ikke finne grunnlag for en slik innskrenkende fortolkning av bestemmelsen som kommunen subsidiært har anført.
Lagmannsretten finner det klart at et eventuelt erstatningskrav ikke er foreldet, og viser om dette til anførslene fra Drage Løffler som lagmannsretten er enig i. Avslag på en dispensasjonssøknad mens kommunen utarbeider reguleringsplan kan etter lagmannsrettens mening ikke utløse noen foreldelsesfrist for erstatningskrav bygget på at reguleringsplanen gjør tomten ubebyggelig.
Etter forutsetninger som partene er enige om, skal det avsies skjønn om innløsning når lagmannsretten er kommet til at Drage Løffler har krav på erstatning. Det gjenstår å fastsette innløsningssummen som Grimstad kommune skal betale. Skjønnstemaet ved denne vurderingen må være verdien av eiendommen som byggetomt ved ekspropriasjon. Det fremgår av dom i Rt-1983-143 på 147 at Drage Løffler har krav på å få erstattet eiendommens omsetningsverdi som bebyggelig tomt - formodentlig slik at skjønnstemaet er verdien med slik begrensning av bebyggeligheten som kommunen erstatningsfritt kunne ha pålagt. Det har vært liten eller ingen bevisførsel for lagmannsretten om prisnivået for strandtomter i Grimstadområdet. Lagmannsretten er blitt stående ved at innløsningssummen bør settes til kr 200000,-, som anses som en kurant salgspris for den aktuelle tomten hvis den kunne bebygges.
Etter resultatet bør Grimstad kommune erstatte Tone Drage Løffler skjønnsomkostningene både ved underskjønnet og overskjønnet, jfr. plan- og bygningsloven §61. På bakgrunn av at det ikke foreligger noen direkte sammenlignbar rettspraksis - heller ikke om det prinsipielle spørsmål om forholdet mellom strandloven og strand- og fjellplanloven og reguleringsplaner, må saken sies å være rettslig tvilsom. Drage Løffler har imidlertid måttet kreve skjønn og deretter overskjønn for overhodet å få noen erstatning, og det bør etter lagmannsrettens mening være avgjørende i forhold til skjønnsomkostningene.
Advokat Horsberg Hansen har fremlagt omkostningsoppgave for overskjønnet, pålydende kr 47025,- hvorav kr 39000,- er advokatsalær og kr 8025,- reise- og oppholdsutgifter. Oppgaven er forevist advokat Andersen, som ikke har fremkommet med noen innsigelser. Den legges til grunn. I tillegg kommer rettsgebyr for 3 dager med kr 7425,-, samt godtgjørelse til skjønnsmennene etter oppgave fra retten.
Ved herredsrettens skjønn ble skjønnsomkostninger ikke ilagt. Advokat Scherger fremla omkostningsoppgave pålydende kr 45267,50, som legges til grunn. I tillegg kommer rettsgebyr for 2 dager med kr 4850,- samt godtgjørelse til skjønnsmennene med ukjent beløp.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Grimstad kommune betaler kr 200000,- - tohundretusen - til Tone Drage Løffler for innløsning av hennes eiendom gnr. 28 bnr. 175 i Grimstad.
2. I skjønnsomkostninger for Sand herredsrett betaler Grimstad kommune til Tone Drage Løffler kr 50117,50 - femtitusenetthundreogsytten 50/100, og i overskjønnsomkostninger for Agder lagmannsrett kr 54450,- - femtifiretusenfirehundreogfemti - .
I tillegg betaler Grimstad kommune godtgjørelse til skjønnsmennene ved underskjønnet og overskjønnet, etter oppgave fra Sand herredsrett og Agder lagmannsrett.