RG-1998-309

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1997-05-23
Publisert:	RG-1998-309 (56-98)
Stikkord:	Avtalerett, Erstatningsrett, Foreldelse
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 94-2361 A/26 - Borgarting lagmannsrett LB-1995-01414 A. Anke nektet fremmet for Høyesterett, se HR-1997-00680K .
Parter:	Ankende part: Marguerite Bredal (Prosessfullmektig: Advokat Olav Braaten). Motpart: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokat Ragnar Eldøy).
Forfatter:	Lagdommer Sveinung Koslung, formann. Kst lagdommer Einar Kaspersen. Byfogd Aud Kjensli
Lovhenvisninger:	Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977), Foreldelsesloven (1979) §14, §2, §3, §9, Tvistemålsloven (1915) §180, §98, Borettslagsloven (1960) §4, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §6, §15, Foreldelsesloven (1979), Eierseksjonsloven (1983)

Saken gjelder hvorvidt et krav om oppfyllelse av en angivelig avtale, eventuelt et erstatningskrav basert på manglende oppfyllelse av avtalen eller uforsvarlig saksbehandling, er foreldet eller ikke.

Marguerite Bredal bodde i Bjørn Farmannsgate 6 i Oslo fra 1967 til hun måtte fravike sin leilighet ved årsskiftet 1995/96. Bjørn Farmannsgate 6 er en leiegård oppført før 1900 som består av sju leiligheter samt lokaler innredet som galleri i underetasjen. I mars 1984 solgte Ing. Thor Furuholmen AS gården til Kristin Kløve Frija og tre andre sameiere for kr 1 550 000. Kjøperne hadde planer om at gården skulles pusses opp og seksjoneres etter eierseksjonsloven. På grunnlag av opplysninger om at de fire kjøperne enten var leietakere eller i nær familie med leietakere i gården, besluttet kommunen å ikke benytte den kommunale forkjøpsretten etter leiegårdsloven av 29 april 1977 nr 34. Det ble heller ikke gjennomført noen beboerundersøkelse da det ble ansett klart på forhånd at det ikke ville bli flertall blant beboerne for forkjøp. I november 1984 ble gården seksjonert til eierseksjoner. En av seksjonene ble solgt til en person som ikke var blant de opprinnelige beboerene og heller ikke med i sameiet.

Etter initiativ fra blant andre Bredal ble det i 1986 klarlagt at de opplysninger som lå til grunn for kommunens beslutning om ikke å benytte forkjøpsretten, var uriktige, og forkjøpssaken ble tatt opp til ny behandling i kommunen. I denne forbindelse utformet Oslo kommunes eiendomsetat et utkast til kjøpekontrakt mellom Oslo kommune som selger og stiftende borettslag ved Marguerite Bredal, Arnt Jakobsen og Lina Andersen som kjøper. Ifølge utkastet skulle borettslaget kjøpe gården av Oslo kommune for den pris som kommunen ervervet den for med tillegg av påløpte omkostninger på kommunens hånd, herunder nødvendige omkostninger som følge av eventuelt skjønn etter leiegårdsloven §6 åttende ledd. Kontraktsutkastet, som i sin helhet er gjengitt i byrettens dom og som danner grunnlaget for det senere saksanlegget mot kommunen, ble undertegnet 3 februar 1987 av de tre leietakerne som ikke var med i sameiet og deretter returnert til kommunen. Den 18 mars 1987 traff Oslo formannskap vedtak om å benytte kommunens forkjøpsrett etter leiegårdsloven. I vedtaket het det videre blant annet:

3. Eiendomssjefen gis fullmakt til å godkjenne salget av de seksjoner som er solgt.

4. Eiendomssjefen gis fullmakt til å videreselge gården/seksjonene til beboernes borettslag på de vilkår som følger av standard videresalgskontrakt.

5. Eiendomssjefen gis fullmakt til å frafalle forkjøpsretten såfremt beboerne får anledning til å erverve eiendommen direkte fra hjemmelshaveren.

Med bakgrunn i formannskapets vedtak inngikk Oslo kommunen 31 mai 1988 avtale med sameierne. Sameierne godtok at kommunen benyttet forkjøpsretten under forutsetning av at de - etter at kommunen hadde ervervet eiendommen - fikk rett til å kjøpe tilbake til kostpris de leiligheter (seksjoner) de nå eide og bebodde. Verdiøkning som skydtes rehabiliterings- og oppussingsarbeider på gården etter sameiernes overtakelse skulle fastsettes ved skjønn og godtgjøres sameierne. Rettslig skjønn ble begjært 24 januar 1989 og avhjemlet 11 juni 1991.

Etter at avtalen mellom kommunen og sameiet var inngått, aksepterte Lina Andersen, som opprinnelig ønsket å danne boerettslag, et tilbud fra sameiet om å overta den seksjonen hun bodde i. Dette ble godtatt av Oslo kommune.

Marguerite Bredal og Arnt Jakobsen påklaget formannskapets vedtak av 18 mars 1987 og den etterfølgende avtalen mellom kommunen og sameierne til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. De hevdet at vedtaket og avtalen på flere punkter var lovstridig og/eller i strid med kommunens forpliktelser overfor de opprinnelige beboerne. Fylkesmannen avslo 28 oktober 1987 å realitetsbehandle klagen. Etter videre klage til Kommunal- og arbeidsdepartementet meddelte departementet 24 april 1989 at fylkesmannens vedtak ikke kunne påklages, og at klagen derfor ikke ville bli behandlet.

Bredal og Jakobsen arbeidet aktivt for å få forkjøpssaken opp til ny politisk behandling i Oslo kommune. Den 9 mai 1990 kom saken opp i bystyret. Det ble truffet vedtak om at eiendoms- og utbyggingsdirektøren fikk fullmakt til å utbetale en husleierestanse på ca kr 40 000 til sameiet mot å få skjøte på leilighetene som Bredal og Jakobsen disponerte. Videre ble det gitt fullmakt til å inngå kjøpsavtaler med Bredal og Jakobsen vedrørende disse to seksjonene. Dersom det ikke ble inngått kjøpsavtale, skulle kommunen foreta de nødvendige utbedringer av leilighetene som da skulle leies ut til Bredal og Jakobsen på vanlig oppsigelig leiekontrakt.

Ved brev av 4 juli 1990 fra Etat for eiendom og utbygging ble Bredal tilbudt å kjøpe den leiligheten hun leide av kommunen for kr 552 295 med akseptfrist 13 august 1990. Tilsvarende tilbud ble framsatt overfor Jakobsen. Kjøp kom ikke i stand.

Bredal og Jakobsen påklaget bystyrets vedtak til fylkesmannen. Fylkesmannen kom til at bystyrets vedtak og kommunens disposisjoner ikke kunne anses lovstridige og at det derfor ikke var grunnlag for å kjenne vedtaket ugyldig. Avslutningsvis i fylkesmannens brev av 18 januar 1991 er inntatt følgende bemerkning:

Fylkesmannen vil til sist bemerke at det kan virke lite rimelig at personer som har gitt misvisende opplysninger til kommunen vinner rett ved en slik handlemåte. Dette er dog et resultat det politiske flertall i Oslo kommune har akseptert med åpne øyne. Fylkesmannen har ikke adgang til å overprøve bystyrets vedtak på grunnlag av en slik vurdering av moralsk/ideologisk natur.

Bredal og Jakobsen fortsatte å øve påtrykk overfor politikerne i Oslo kommune med sikte på å få gjennomført de rettigheter de mente å ha overfor kommunen. Ved brev av 19 mars 1993 uttalte Byutviklingskomiteen at "Arbeidsutvalget har ikke funnet det hensiktsmessig å ta denne saken opp til ny politisk behandling" og at "De spørsmål som er reist må etter utvalgets syn eventuelt finne sin løsning via domstolene".

Den 23 september 1993 gikk Oslo kommune til oppsigelse av Bredal på grunn av manglende husleiebetaling. Søksmål fra Bredal om oppsigelsens gyldighet ble avvist av Oslo byrett idet søksmålsfristen var oversittet. Utkastelse ble begjært 27 juni 1994. Namsretten tok ikke til følge klage over namsmannens beslutning om å fremme begjæringen, og kjæremål fra Bredal ble forkastet av lagmannsretten ved kjennelse 2 oktober 1995.

Ved stevning datert 23 mars, poststemplet 25 mars 1994, reiste Marguerite Bredal og Arnt Jakobsen sak mot Oslo kommune med påstand om at kommunen skulle dømmes til å gjennomføre avtalen med saksøkerne av 3 februar 1987, subsidiært at Oslo kommune skulle dømmes til å betale hver av dem erstatning begrenset oppad til kr 750 000. Kommunen påsto seg frifunnet og anførte blant annet at saksøkernes krav var foreldet. Under saksforberedelsen besluttet Oslo byrett å dele forhandlingene etter tvistemålsloven §98 annet ledd, slik at det ble forhandlet særskilt om foreldelsesspørsmålet. Byretten avsa 10 februar 1995 dom med slik domsslutning:

1. Oslo kommune frifinnes.

2. Marguerite Bredal og Arnt Jakobsen dømmes til - in solidum - å betale saksomkostinger til Oslo kommune med kr 17.500 - kronersyttentusenfemhundre- . Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.

Bredal og Jakobsen påanket dommen til lagmannsretten. Oslo kommune tok til gjenmæle mot anken. Etter begjæring fra Oslo kommune besluttet også lagmannsretten å dele saken slik at man forhandlet særskilt om foreldelsesspørsmålet. Ved felles prosesskriv av 22 og 31 juli 1996 ble det meddelt at Arnt Jakobsen trakk anken tilbake for sitt vedkommende. Bakgrunnen var at Jakobsen hadde akseptert et tilbud om å kjøpe den leiligheten han leide av kommunen for kr 600 000. Lagmannsretten avsa hevingskjennelse 1 august 1996 i saken mellom Jakobsen og Oslo kommune.

Ankeforhandling til særskilt behandling av foreldelsesspørsmålet ble holdt i Oslo tinghus 29 april 1997. Marguerite Bredal møtte sammen med sin prosessfullmektig advokat Olav Braaten og ga partsforklaring. For Oslo kommune møtte Kommuneadvokaten v/advokat Ragnar Eldøy og seksjonssjef Hans Haavind. Haavind forklarte seg som vitne. Det ble ellers avhørt ett vitne og foretatt slik dokumentasjon som rettsboka viser. Saken står når det gjelder foreldelsesspørsmålet i vesentlig samme stilling som for byretten.

Marguerite Bredal har ved sin prosessfullmektig i hovedtrekk anført:

Bredal krever prinsipalt at kommunen oppfyller sine plikter etter avtalen av 3 februar 1987, subsidiært kreves erstatning av kommunen. Erstatning kan kreves både på grunnlag av manglende oppfyllelse eller mislighold av avtalen og - utenfor kontraktsforhold - på grunnlag av uforsvarlig saksbehandling i Oslo kommune. Verken det prinsipale eller subsidiære kravet er foreldet.

Da Bredal underskrev avtalen, fikk hun en berettiget forventning om at Oslo kommune ville gjøre forkjøpsretten gjeldende til fordel for de opprinnelige beboerne som skulle danne borettslag. Fast praksis tilsa at kommunen nyttet forkjøpsretten da det ble avdekket at kjøperne hadde ført kommunen bak lyset. Det nødvendige grunnlaget ble tilveiebrakt da formannskapet 18 mars 1987 traff vedtak om bruk av forkjøpsretten. Det oppsto imidlertid problemer da formannskapsvedtaket samtidig åpnet for at sameierne kunne få beholde sine seksjoner, og da eiendomsetaten 31 mai 1988 inngikk avtale med sameierne i samsvar med dette.

Etter foreldelsesloven §3 nr 1 løper fristen fra den dag fordringshaveren tidligst har rett til å kreve oppfyllelse. Borettslaget under stiftelse kunne ikke kreve avtalen gjennomført ved å få eiendommen overdratt til seg før salgssummen var endelig fastsatt, jf avtalens punkt 1. Det var først da det rettslige skjønnet ble avhjemlet for byretten 11 juni 1991 at alle elementene i prisberegningsgrunnlaget forelå. Dette tidspunktet ligger innenfor 3-årsfristen etter foreldelsesloven §2, også om man legger til grunn at stevningen ble postlagt 25 mars 1994.

Det er heller ikke mulig å konstatere noe konkret mislighold av avtalen fra kommunen side forut for 25 mars 1991, jf foreldelsesloven §3 nr 2. Et antesipert mislighold er i denne sammenhengen ikke tilstrekkelig. At det var indikasjoner på at kommunen ikke ville oppfylle sine forpliktelser overfor Bredal og de andre opprinnelige beboerne, er ikke nok til å konstatere at mislighold har inntrådt. Når formannskapets vedtak av 18 mars 1987 åpnet for å godkjenne salget av de seksjonene sameierne disponerte, var dette bare en fullmakt for eiendomssjefen og innebar ikke noen plikt for denne. Bredal og Jakobsen hadde ikke på noe tidspunkt frasagt seg sine rettigheter etter avtalen, og det ble hele tida arbeidet aktivt for å saken tatt opp til ny behandling i kommunen. Forut for brevet av 19 mars 1993 fra Byutviklingskomiteen, der ny politisk behandling ble avslått og saken henvist til rettsapparatet, var det ikke mulig å forutse at anstrengelsene for å få kommunen til å vedstå seg sine forpliktelser etter avtalen eller finne en annen tilfredsstillende løsning, ikke ville føre fram. Det kan ikke lastes den ankende part at hun stolte på de mange utspill og løfter som kom fra ansvarlige politikere og derfor avholdt seg fra rettslig forfølging av sine krav.

Oslo kommunes behandling av forkjøpssaken vedrørende Bjørn Farmannsgate 6 må klart betegnes som uforsvarlig. Dette bekreftes også gjennom en betenkning om saken som ble avgitt til kommunen av sorenskriver Stein Husby 31 august 1989. Et erstatningskrav utenfor kontraktsforhold foreldes 3 år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige, jf foreldelsesloven §9 nr 1. Bredal var kjent med at hun måtte holde kommunen ansvarlig, men fikk først nødvendig kunnskap om dette ansvarsgrunnlaget i 1992-93 da det ble klart at kommunen ikke ville omgjøre sine ulovlige vedtak og disposisjoner til fordel for sameierne. Tre år før stevningen ble inngitt hadde hun fortsatt ikke kunnskap om sitt fulle økonomiske tap. Senere satte kommunen opp hennes husleie til et nivå som hun ikke hadde økonomisk evne til å bære. Den delen av hennes økonomiske tap som har oppstått etter dette tidspunktet, kan under ingen omstendighet være foreldet, jf Rt-1957-362 og Rt-1960-1374.

Subsidiært gjøres gjeldende at en eventuell foreldelse er avbrutt ved erkjennelse fra Oslo kommunes side, jf foreldelsesloven §14. Ved å overdra leiligheten til Arnt Jakobsen i juni 1996 for kr 600 000 har kommunen ved konkludent atferd erkjent at den er ansvarlig for de opprinnelige beboernes situasjon. Det dreier seg om et salg til betydelig underpris, noe Oslo kommune aldri ville gjort under normale omstendigheter. Haavind har i sin vitneforklaring bekreftet at sakens forhistorie ble tillagt betydning ved prisfastsettelsen. Bredal har lagt ned slik påstand:

1. Oslo kommunes foreldelsesinnsigelser tas ikke til følge.

2. Prinsipalt:

Saksomkostninger utstår inntil hovedsaken.

Subsidiært:

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Oslo kommune har i hovedtrekk anført:

Byretten har korrekt kommet til at såvel det prinsipale kravet som det subsidiære erstatningskravet er foreldet.

Forkjøpssaken kom skjevt ut fordi opplysninger ble holdt tilbake i forbindelse med salget i 1984. Da saken ble behandlet i formannskapet i 1987, var gården seksjonert, en av seksjonene var solgt til en utenforstående, de øvrige kjøperne var flyttet inn, og oppussing av eiendommen var påbegynt. Saken var da vanskelig å reversere. Opprettelse av borettslag krevde minst tre andelshavere og ble umulig å gjennomføre da Lina Andersen trakk seg ut. Avtaleutkastet fra februar 1987 ble aldri undertegnet av kommunen som selger, og ble heller ikke godkjent av bystyret eller formannskapet, noe som var en betingelse. Det ble følgelig ikke inngått noen avtale. Oslo kommune mente å sørge for det som var det vesentlige: å sikre de opprinnelige beboerne et sted å bo. Forkjøpet ble gjennomført på den måten at kommunen overtok de seksjonene Bredal og Jakobsen leide, og seksjonene ble tilbudt disse til kostpris. Ved bystyrets behandling av saken i mai 1990 ble Bredal og Jakobsen gitt valget mellom å kjøpe eller fortsette som leietakere på oppsigelige kontrakter.

Det er ikke bestridt at både det prinsipale kravet om å gjennomføre avtalen og det subsidiære erstatningskravet er gjenstand for foreldelse. Det er enighet om at fristens lengde her er tre år. Det er også på det rene at foreldelsesfristen først ble avbrutt 25 mars 1994 da stevningen ble innlevert.

Bredals prinsipale krav har hele tida vært det samme: hun krever å bli andelseier i et borettslag som skal overta hele gården. Hun har vært misfornøyd med måten kommunen har gjennomført forkjøpet på helt siden formannskapets vedtak av 18 mars 1987. Da klagen til fylkesmannen ble avvist, og den videre klagen til Kommunaldepartementet også ble avvist i mars 1989, hadde hun oppfordring til å reise sak. I stedet valgte hun å påvirke politikerne til å ta saken opp til ny behandling. Da saken kom opp i bystyret i mai 1990, var gjennomføring av avtaleutkastet fra februar 1987 helt uaktuelt, og bystyrets vedtak var en bekreftelse på at Bredal ikke fikk gjennomslag for sine krav. Den forvaltningsmessige behandlingen ble avsluttet i januar 1991 med fylkesmannens vedtak der klagen over bystyrets vedtak ikke ble tatt til følge. Kommunen er enig med byretten i at dette må være det siste mulige tidspunktet da foreldelsesfristen kunne begynne å løpe. At hun deretter igjen forgjeves forsøkte å få saken opp til ny politisk behandling, kan ikke medføre at utgangspunktet for foreldelsesfristen forskyves.

Også det subsidiære erstatningskravet - enten det baserer seg på manglende oppfyllelse av avtalen eller på påstått uforsvarlig saksbehandling - er foreldet. Bredal har helt siden 1987 hatt nødvendig kunnskap om sitt mulige krav og hvem hun kunne rette kravet mot. Også her utgjør avslutningen av den forvaltningsmessige behandlingen gjennom fylkesmannens vedtak av 18 januar 1991 det sist tenkelige utgangspunkt for fristen. Det bestrides at deler av erstatningskravet er i behold. Husleieøkningene var en konsekvens av at Bredal selv valgte å fortsette leieforholdet med kommunen i stedet for å kjøpe og av at kommunen hadde hatt store utlegg til oppussing av hennes leilighet.

Salget av leiligheten til Jakobsen i juni 1996 representerer ingen erkjennelse av at kommunen har noen rettslig forpliktelse, og under ingen omstendighet kan dette innebære en erkjennelse i forhold til Bredal. Når salgssummen vurderes, må det også tas hensyn til at Jakobsen allerede hadde en leierett og at det ved overdragelsen ble betinget en tidsbegrenset forkjøpsrett for kommunen ved videresalg.

Under henvisning til at Arnt Jakobsen har dekket de saksomkostninger kommunen ble tilkjent for byretten, har Oslo kommune nedlagt slik påstand:

1. Oslo kommune frifinnes.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten har i likhet med byretten kommet til at Marguerite Bredals krav mot Oslo kommune er foreldet og bemerker:

Grunnlaget for Bredals krav mot kommunen, slik det framgår av hennes påstand i hovedsaken, er avtalen som hun hevder ble inngått med Oslo kommune 3 februar 1987, men som ikke er oppfylt fra kommunens side. Det sentale innholdet i denne avtalen var at kommunen - etter forutsetningsvis å ha ervervet eiendommen ved bruk av forkjøpsretten etter leiegårdsloven - skulle overdra Bjørn Farmannsgate 6 til et stiftende borettslag med Bredal som den ene av andelshaverne. Bredals prinsipale krav går altså ut på at Oslo kommune er avtaleforpliktet til å besørge hele eiendommen overdratt til et borettslag der hun er andelseier. Subsidiært krever Bredal erstatning for det tapet hun mener å ha lidt ved at avtalen ikke er oppfylt, eventuelt fordi kommunen skal ha utvist uforsvarlig saksbehandling.

Oslo kommune har bestridt at det kom i stand en avtale som er rettslig forpliktende for kommunen. Etter lagmannsrettens mening kan det hevdes at det forelå en plikt for Oslo kommune til å sørge for at beboerne fikk anledning til å overta eiendommen gjennom et borettslag, uavhengig av avtaleutkastet som beboerene underskrev. Denne plikten må i så fall utledes av formannskapsvedtaket av 18 mars 1987, der det i punkt 1 ble besluttet å benytte kommunens forkjøpsrett til gården. Lagmannsretten mener derfor at saken ikke kan løses ved bare å ta standpunkt til om avtaleutkastet som ble undertegnet av blant andre Bredal den 3 februar 1987, er juridisk bindende for Oslo kommune. Når retten nå bare skal behandle foreldelsesspørsmålet, er det ikke nødvendig å vurdere spørsmålet om Oslo kommune i dette tilfellet hadde plikt til å benytte forkjøpsretten til fordel for de opprinnelige beboerne.

Det er ikke bestridt at Bredals krav, både det prinsipale og det subsidiære, etter sin art er gjenstand for foreldelse etter foreldelsesloven. Det er enighet om at foreldelsesfristen i dette tilfellet er tre år, jf foreldelsesloven §2 og §9 nr 1. Lagmannsretten legger videre til grunn at stevningen ble inngitt 25 mars 1994 og at foreldelse dermed ble avbrutt, jf §15. Hovedspørsmålet i saken blir etter dette hvorvidt fristen begynte å løpe før eller etter 25 mars 1991 som er tre år forut for fristavbrytelsen.

Etter foreldelsesloven §3 nr 1 regnes fristen fra den dag fordringshaveren tildligst har rett til å kreve oppfyllelse. I avtaleutkastet, som Bredal bygger sitt prinsipale krav på, var det ikke fastsatt noe bestemt tidspunkt for når kommunen skulle overføre eiendommen til det påtenkte borettslaget. Bredal hevder at beboerne ikke kunne kreve avtalen oppfylt før kjøpesummen som borettslaget skulle betale for å overta gården, var endelig fastsatt, og at det først var etter avhjemlingen av skjønnet i juni 1991 at det fullstendige grunnlaget for å beregne prisen forelå, slik at foreldelse først da tok til å løpe. Etter lagmannsrettens oppfatning kan denne anførselen ikke føre fram. Retten ser det slik at det ble klart på et tidlig tidspunkt at Oslo kommune ikke kom til å gjennomføre forkjøpet på den måten beboerne som ville danne borettslag, ønsket. Når det var avklart at kommunen ikke ville medvirke til at gården ble overdratt til et borettslag, og at avtaleutkastet derfor ikke ville bli fulgt opp fra kommunens side, kan det etter lagmannsrettens mening ikke ha betydning at den endelige prisen borettslaget skulle ha betalt dersom avtalen likevel var blitt gjennomført, ikke var fastsatt. Fra det tidspunkt det var på det rene at Oslo kommune ikke ville benytte forkjøpsretten til fordel for beboerne gjennom et borettslag, hadde disse oppfordring til å få kommunens eventuelle forpliktelser avklart ved å reise søksmål, og det må etter rettens vurdering være dette tidspunktet som danner utgangspunktet for foreldelse av kravet.

Allerede gjennom formannskapets vedtak av 18 mars 1987, der eiendomsjefen blant annet fikk fullmakt til å godkjenne salget av de seksjonene som på dette tidspunktet var overtatt av sameierne, sviktet forutsetningen om at hele eiendommen skulle overføres til et borettslag. Formannskapets vedtak var i realiteten uforenlig med de intensjoner som lå til til grunn for avtaleutkastet. Dette ble bekreftet da kommunen 31 mai 1988 inngikk avtale med sameierene som forpliktet kommunen til å la sameierne beholde sine seksjoner. Når også Lina Andersen deretter trakk seg fra dannelsen av borettslag, slik at det ikke var tilstrekkelig mange beboere igjen til å stifte borettslag, jf borettslagsloven §4, var det etter rettens oppfatning vanskelig å tenke seg at forkjøpet ville bli gjennomført slik blant andre Bredal ønsket.

Det framgår av klagen til fylkesmannen over formannskapets vedtak, som ble utformet av advokat Schjødt på vegne av Bredal og Arnt Jakobsen i juli 1988, at disse da var kjent med avtalen mellom kommunen og sameiet. Når deres klage ble avvist av fylkesmannen på formelt grunnlag, og Kommunaldepartementet avslo å behandle den videre klage i april 1989, burde Bredal etter lagmannsrettens oppfatning vært klar over at kommunen ikke ville medvirke til at det ble dannet borettslag i Bjørn Farmannsgate 6. Etter lagmannsrettens vurdering er det mye som taler for at hun i alle fall på dette tidspunkt hadde tilstrekkelig kunnskap og oppfordring til å reise søksmål mot kommunen dersom hun ønsket å forfølge sitt krav. Når Bredal sammen med Jakobsen i stedet valgte å øve påtrykk overfor politikerne med sikte på å få formannskapets vedtak omgjort ved ny behandling i de kommunale organer, kan det muligens betraktes som en hensiktsmessig strategi sett fra deres ståsted, men det kan etter rettens vurdering ikke innebære at utgangspunktet for foreldelsesfristen ble forskjøvet. Det er imidlertid ikke nødvendig å ta bestemt stilling til om fristen begynte å løpe tidligere, idet lagmannsretten er enig med byretten i at det siste aktuelle starttidspunktet for foreldelsesfristen under enhver omstendighet må være da Bredal ble kjent med fylkesmannens vedtak av 18 januar 1991 der fylkesmannen ikke fant grunnlag for å kjenne bystyrets vedtak av 9 mai 1990 ugyldig. Siden også dette var mer enn tre år før stevningstidspunktet, kan det etter lagmannsrettens mening ikke være tvilsomt at kravet var foreldet da stevningen ble tatt ut.

Det framgår av foreldelsesloven §3 nr 2 at et krav som oppstår ved mislighold, foreldes fra den dag da misligholdet inntrer. Av §9 nr 1 framgår at krav på skadeserstatning foreldes tre år etter den dag skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Etter lagmannsrettens syn må Bredals subsidiære erstatningskrav mot Oslo kommune, enten det baserer seg på at kommunen har misligholdt sine forpliktelser etter avtalen eller at kommunen har utvist uforsvarlig saksbehanling, være foreldet. Retten ser det slik at utgangspunktet for foreldelsfristen også når det gjelder erstatningskravet må være det tidspunkt da det ble klart for Bredal at kommunen ikke ville benytte forkjøpsretten til gården slik at de opprinnelige beboerne kunne danne borettslag. Når dette var på det rene, måtte Bredal også ha den nødvendige kunnskap om at hun hadde et mulig erstatningskrav som kunne gjøres gjeldende mot kommunen og oppfordring til å reise sak.

Etter lagmannsrettens vurdering er det mye som taler for at den nødvendige kunnskapen forelå allerede da kommunen i mai 1988 inngikk avtale med sameierne som forpliktet kommunen til å la sameierne få beholde sine seksjoner i gården. Det var da neppe lenger mulig for kommunen å oppfylle intensjonene i avtaleutkastet med de øvrige beboerne, noe også disse burde innsett. Det alternativet som da gjensto, var å fremme et erstatningskrav mot kommunen. Det er videre naturlig å se det slik at den påståtte uforsvarlige saksbehandlingen manifesterte seg allerede da kommunen i 1984 på uriktig faktisk grunnlag unnlot å gjøre bruk av forkjøpsretten og heller ikke gjennom formannskapets vedtak i mars 1987 og den etterfølgende avtalen med sameierne, fikk løst saken i overensstemmelse med de andre beboernes ønsker. Under enhver omstendighet må det være klart at foreldelse av erstatningskravet uansett erstatningsgrunnlag senest begynte å løpe da fylkesmannens klagevedtak av 18 januar 1991 forelå. Det ble da helt på det rene at bestrebelsene på å få omgjort kommunens tidligere vedtak i saken, ikke hadde noen mulighet til å føre fram, og at et erstatningssøksmål mot Oslo kommune var den eneste farbare veg.

Bredal har subsidiært anført at hennes erstatningskrav i alle fall delvis må være i behold fordi deler av hennes økonomiske tap først oppsto etter 25 mars 1991 og dermed ligger innenfor 3-årsfristen. Etter lagmannsrettens syn kan heller ikke denne anførselen føre fram. Det er ikke noe vilkår for at foreldelse skal begynne å løpe at skadelidte har full oversikt over sitt økonomiske tap. Kunnskap om skaden omfatter først og fremst kunnskap om de relevante skadevirkningene og at skadelidte vil eller må antas å bli påført et økonomisk tap, jf Kjønstad og Tjomsland: Foreldelsesloven, side 88. Etter lagmannsrettens vurdering hadde Bredal tilstrekkelig kunnskap om skadevirkningene av kommunens opptreden, og dermed også foranledning til å reise erstatningsak, da det ble klart at hun ikke kunne bli andelshaver i Bjørn Farmannsgate 6 slik hun ønsket, men at hun enten måtte kjøpe sin leilighet av kommunen eller bli boende som leietaker med kommunen som utleier. Det forelå da et grunnlag for å beregne hva det framtidige økonomiske tapet ville kunne utgjøre, selv om beløpet ikke kunne angis eksakt. Lagmannsretten tilføyer at de husleieøkninger Bredal ble pålagt som leietaker etter at kommunen hadde foretatt oppussing av leiligheten, var en følge av at hun ikke godtok kommunens tilbud om kjøp, og vanskelig kan ses å være en adekvat følge av den påståtte skadegjørende handling, nemlig at kommunen unnlot å bruke forkjøpsretten til fordel for de av beboerene som ville danne borettslag i gården.

Bredal har endelig anført at Oslo kommune gjennom salget til Jakobsen til underpris i faktisk handling har erkjent ansvar overfor de opprinnelige beboerne, og at en eventuell foreldelse av hennes krav dermed ble avbrutt, jf foreldelsesloven §14. Lagmannsretten viser til at dette salget fant sted i juni 1996 etter at saken var behandlet i byretten. Når det er lagt til grunn at utgangspunktet for foreldelsesfristen senest må være januar 1991, var kravet forlengst foreldet da salget til Jakobsen skjedde. En erkjennelse som skjer etter at foreldesesfristen er utløpt, kan selvsagt ikke avbryte noen foreldelse, jf Kjønstad og Tjomsland, side 108. Lagmannsretten kan for øvrig heller ikke se at kommunens salg til Jakobsen kan oppfattes som en erkjennelse av at kommunen har noen rettslig forpliktelse overfor Bredal.

Lagmannsretten har etter dette kommet til at saken i sin helhet er foreldet, og at Oslo kommune derfor må frifinnes.

Anken har vært forgjeves, og den ankende part må pålegges å erstatte Oslo kommunes saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, idet retten ikke kan se at det foreligger særlige grunner som kan tilsi at Bredal fritas for erstatningsplikten. Advokat Eldøy har levert omkostningsoppgave hvor kravet er oppgitt til kr 22 000 som alt er salær. Retten finner kravet rimelig og nødvendig, og legger oppgaven til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Oslo kommune frifinnes.

2. Marguerite Bredal betaler til Oslo kommune saksomkostninger for lagmannsretten med 22.000 - tjuetotusen - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.