RG-1998-401

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1997-06-09
Publisert:	RG-1998-401 (71-98)
Stikkord:	Husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 95-7897 A/68 - Borgarting lagmannsrett LB-1996-01159 A og LB-1996-01160 A.
Parter:	Ankende part: Spar 800 AS (Prosessfullmektig: Advokat Jan Benjamin Rødner). Motpart: Østerås Catering AS (Prosessfullmektig: Advokat Morten Haugen).
Forfatter:	Lagdommer Ragnhild Dæhlin, formann. Ekstraordinær lagdommer Tor Holmøy. Tilkalt dommer, sorenskriver Ola Per Svor
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Avtaleloven (1918) §36, §3, Husleieloven (1939) §36, §38, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §234

Saken gjelder krav om erstatning for angivelig kontraktsbrudd ved at et fremleieforhold ble avsluttet i strid med avtalen.

I 1954 ble det inngått kontrakt om utleie av forretningslokaler i Nordveien 43 i Bærum mellom Finn Blichfeldt som utleier og Herbert Codling som leietaker. Etter avtale i 1975 ble kontrakten forlenget til 30 september 1995. I november 1980 ble det inngått ny kontrakt med Herbert Codling AS som leietaker. Det fremgår av kontraken at leieforholdet gjelder til 31 oktober 1990, og at leietakeren har rett til å forlenge avtalen med ytterligere 10 år. Den 11 oktober 1985 ble det inngått ny leiekontrakt mellom daværende eier Sonja Sderberg og Spar 800 AS. Etter kontrakten varer leieforholdet fra 1 oktober 1985 til 30 september 1995, og leietaker har deretter rett til å fornye leieforholdet for ytterligere 10 år på samme vilkår. Leieforholdet omfatter alle forretningslokaler i første etasje, 375 kvm og hele kjelleren, 254 kvm, et tilbygg på 50 kvm, samt diverse leiligheter/kontorer.

Den 23. april 1985 inngikk Herbert Codling AS fremleiekontrakt med Skalldyr-Conserves AS. Leieforholdet omfatter en mindre del av første etasje, 84 kvm og en del av kjellerlokalet, 79 kvm. Det følger av kontrakten at leieforholdet varer fra 1. mai 1985 til 30. september 1995, og at leietaker har rett til fornyelse av kontrakten for ytterligere 10 år. Fremleiekontrakten ble transportert til Østerås Bistro og Catering AS 15. april 1987. Dette selskap har ca fem ansatte og leverer selskapsmat, hovedsakelig til lokale kunder.

Høsten 1994 meddelte daglig leder i Østerås Catering AS, Einar Widerøe at han ville benytte sin rett til å forlenge fremleieforholdet med ytterligere 10 år. Dette ble avslått av Spar 800 AS da selskapet hadde besluttet å ikke forlenge kontrakten i hovedleieforholdet.

Selskapene Spar 800 AS og RIMI Norge AS er begge heleide datterselskaper i Hakon-Gruppen. Det ble inngått leiekontrakt mellom de nye eiere av Nordveien 43, Grethe Blichfeldt m. fl. og RIMI Norge AS den 29 september 1994. Leieforholdet omfatter hele første etasje og kjeller, herunder de lokaler Østerås Catering AS hadde leiet. Det ble også inngått en separat utbyggingsavtale mellom partene for å utvide butikklokalet med 175 kvm.

Østerås Catering AS leide nye lokaler i Eiksveien 110 i Bærum med virkning fra 1. september 1995. I følge kontrakten av 1 august 1995 er leietiden 10 år med rett til forlengelse av leieforholdet i perioder på fem år av gangen til reforhandlede betingelser.

Østerås Catering AS mente at selskapet urettmessig var blitt tvunget til å avslutte leieforholdet i Nordveien 43, og fremmet erstatningskrav mot Spar 800 AS for lidt tap. Den 19 oktober 1995 ble steving uttatt ved Oslo byrett som avsa dom 27. februar 1996 med slik

Domsslutning:

1. Spar 800 AS dømmes til å betale erstatning til Østerås Catering AS med 505304,42 - femundreogfemtusentrehundreogfire - kroner 42/100.

2. Spar 800 AS dømmes til å betale saksomkostninger til Østerås Catering AS med 50.000 - femtitusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

Spar 800 AS har i rett tid påanket dommen til lagmannsretten. Østerås Catering As har tatt til gjenmæle og har erklært motanke vedrørende erstatningens størrelse.

Spar 800 AS har i anken og motanken nedlagt slik samlet påstand:

1. Den ankende part frifinnes.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.

Østerås Catering AS har i anken og motanken nedlagt slik samlet påstand:

1. Spar 800 AS dømmes til å betale erstatning til Østerås Catering AS med kr 1317270,- - enmilliontrehundreogsyttentusentohundreog sytti - med tillegg av 12% rente p.a. fra 19. november 1995 til betaling skjer.

2. Spar 800 AS dømmes til å betale saksomkostninger til Østerås Catering AS for byretten og lagmannsretten.

Ankeforhandlingen ble holdt i Oslo 22 - 24 april 1997. Østerås Catering AS var representert ved Einar Widerøe som avga forklaring. Det ble avhørt seks vitner, herunder Audun Aanesland, som representerte Spar 800 AS under ankeforhandlingen. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten. Sakens nærmere enkeltheter fremgår av byrettens dom og det som bemerkes i det følgende.

Den ankende part, Spar 800 AS, har for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Fremleiekontraktens §3 må fortolkes slik at Østerås Catering AS ikke hadde noen utbetinget rett til å fornye fremleieforholdet da det utløp 30 septemter 1995. Bestemmelsen må forstås slik at fremleieforholdet er avhengig av at hovedleieforholdet består. Det er ikke noe rettsforhold mellom eiendommens eier og fremleietakeren, og dette viser avhengighetsforholdet mellom hovedleieforholdet og fremleieforholdet. Et fremleieforhold vil således alltid være forbundet med usikkerhet. Det er ikke grunnlag for å fortolke fremleiekontraktens §3 slik at Spar 800 AS skulle ha påtatt seg en plikt til å fornye hovedleieforholdet ved den første periodes utløp den 30. september 1995. Østerås Catering AS' rett til fornyelse vil være avhengig av om Spar 800 AS ønsket å fornye hovedleieforholdet.

Dessuten anføres at fremleiekontrakten må fortolkes ut fra situasjonen da den ble inngått, nemlig i april 1985. På dette tidspunkt gjaldt hovedleiekontrakten av 1980 hvor det fremgår at leieperioden utløp 31oktober 1990 med rett til 10 års fornyelse. Ankemotparten kunne derfor i alle fall ikke forvente å få være i lokalene i Nordveien 43 lenger enn til 31 oktober 2000.

At Spar 800 AS ikke kan være forpliktet til å fortsette hovedleieforholdet etter 1995, underbygges av en sammenligning med lovbestemmelene om utleiers rettigheter. En gårdeier kan bygge om sin gård og si opp leietakerne med fire måneders varsel. En hovedleietaker har ikke en slik mulighet, og dette underbygger at fremleietakeren alltid er avhengig av om leietakeren ønsker å fortsette sitt leieforhold. Det vises også til analogi fra husleieloven §38 hvoretter en oppsigelse vanligvis regnes som saklig når oppsigelsen skyldes at eieren trenger utleieobjektet til egen bruk. Slik var også situasjonen for Spar 800 AS og Hakon-Gruppen i 1995. I denne forbindelse vises til avgjørelse i Rt-1977-211.

Videre anføres at Østerås Catering AS var på vei ut av leieforholdet. Østerås Catering AS var allerede i 1993 og 1994 på utkikk etter nye lokaler. Det vises også til at Østerås Catering AS flyttet frivillig. Selskapet kunne ha blitt værende i lokalene og latt Spar 800 AS gå til utkastelsessak. At selskapet ikke valgte dette alternativ, viser at man i realiteten ønsket seg en annen løsning enn å fortsette i Nordveien 43.

Subsidiært anføres at det ville være urimelig om Spar 800 AS skulle være nødt til å forlenge hovedleieforholdet i strid med sitt ønske for å kunne oppfylle fremleiekontraken.

Dagligvarebransjen har gjennomgått store strukturelle endringer i de senere år. Spar 800 AS' konsept gikk ut på å ha et berenset vareutvalg til rimelige priser. I 1990-årene har dette konsept ingen plass i markedet. Kundene ønsker dagligvareforretninger med adskillig større vareutvalg. Det var derfor nødvendig med større butikklokale, og man trengte derfor alle lokalene selv. I tillegg ble det inngått avtale med utleieren om et tilbygg. Dersom det ikke hadde vært mulig med utvidelse, var det ikke grunnlag for lønnsom drift. Spar 800 AS var oppkjøpt av Hakon-Gruppen. Ledelsen i konsernet ønsket å drive forretningen etter Rimi- konseptet som bygger på et adskillig bredere vareutvalg enn det Spar 800 AS hadde.

At det var nødvendig å endre grunnlaget for forretningen viser også den økonomiske utviklingen. De økonomiske resultater var dårlige i den siste tiden butikken ble drevet av Spar 800 AS. Etter endringen har omstningen økt. Regnkapstallene viser at omsetningen i 1995 var ca 25 millioner, mens den i 1996 var ca 32 millioner.

Det er ikke grunnlag for å identifisere selskapene Spar 800 AS og Rimi Norge AS selv om de begge tilhører Hakon-Gruppen. Hvert selskap må bedømmes for seg, og det er på det rene at Spar 800 AS ikke fornyet hovedleiekontrakten da den første perioden gikk ut i september 1995. Leieforholdet med Rimi er et helt annet enn leieforholdet med Spar 800 AS. Det vises til at kontrakten med Rimi ikke omfattet leilighetene/kontorene som Spar 800 AS leiet. Rimi inngikk også avtale om utbygging av Nordveien 43. Den husleie som Rimi betaler er adskillig høyere enn den husleie Spar 800 AS betalte.

Atter subsidiært anføres at fremleiekontrakten må revideres etter avtaleloven §36. En leietaker kan ikke være forpliktet til å fortsette et leieforhold mot sitt ønske for å kunne oppfylle fremleiekontrakten når det har inntrådt så store strukturforandringer i bransjen som i nærværende sak. Det vises til avgjørelse i Rt-1943-187, Viggo Hagstrøm: Urimelige avtalevilkår i Lov og Rett 1994, side 135-141 og side 149 samt voldgiftsdom av 13 desember 1995 hvor partene var Joh-System AS og Hakon-Gruppen AS.

Atter subsidiært anføres at Østerås Catering AS ikke er påført noe erstatningsmessig tap som følge av flyttingen til nye lokaler. Selskapet driver nå i større og bedre lokaler. Leiekontrakten gir rett til fornyelser for fem år av gangen og rett til både fremleie og overdragelse. Det fremgår av selskapets regnskaper at inntjeningen er blitt bedre etter flyttingen til nye lokaler. .

Atter subsidiært anføres at erstatningspostene dels savner grunnlag og dels er for høye.

Det er ikke grunnlag for erstatning for investeringene i Eiksveien 110. Østerås Catering AS måtte uansatt ha flyttet i løpet av en femårs periode.

Det samme anføres vedrørende flytteutgiftene. Utgiftene til egen og samboers innsats i forbindelse med flyttingen er dessuten satt altfor høyt.

Når det gjelder posten vedrørende leieøkning, anføres at fremleiekontrakten ikke kan forstås slik at en eventuell fornyelse skulle ha løpt på samme vilkår. I motsetning til i hovedleiekontrakten er det ikke tatt inn noen bestemmelse om dette i fremleiekontrakten. Det må være riktig å sammenligne med den leie som Rimi betaler i dag. Det må derfor tas utgangspunkt i at årlig leie ville vært kr 141.000 totalt for Østerås Catering AS' lokaler i Nordveien 43. Det må brukes en kapitaliseringsrente på 15% p.a., og da blir det beregnede tap ca kr 200000,-.

Det bestrides at det er grunnlag for erstatning for markedsføringskostnader. Disse utgjør i det alt vesentlige ordinære driftskostnader.

Det er ikke grunnlag for å erstatte nedgang i forventet bruttofortjeneste. Denne post er ikke dokumentert.

Atter subsidiært anføres at Østerås Catering AS har leiet for store og for dyre lokaler i forhold til det som var nødvendig. Dette moment må også trekkes inn i tapsvurderingen.

Ankemotparten, Østerås Catering AS, har for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Fremleiekontraktens §3 gir en ubetinget rett for Østerås Catering AS til å forlenge leieforholdet i 10 år, regnet fra september 1995. Østerås Catering AS tok kontakt med Spar 800 AS høsten 1994 og meddelte at man ville fornye kontakten. Da man fikk forståelse av at Spar 800 AS ikke vil forlenge kontrakten, ble det engasjert juridisk bistand og kravet om fornyelse av kontrakten ble gjentatt skriftlig.

Ordlyden i fremleiekontraktens §3 er klar. Det er ingen holdepunkter for å innfortolke at retten til forlengelse er betinget av at Spar 800 AS finner det hensiktsmessig å fortsette hovedleieforholdet. Spar 800 AS er forpliktet til å innrette seg slik at selskapet er i stand til å oppfylle sine forpliktelser overfor fremleietaker. Det følger av rettspraksis at hovedleier har plikter overfor fremleietaker. Det vises til avgjørelser i Rt-1983-22 og Rt-1973-847, samt Kåre Lilleholt: Personskifte i husleigeforhold, side 139-141.

Partene i et gjensidig bebyrdenede kontraktsforhold har lojalitetsplikt overfor hverandre. Begge parter må gjøre sitt ytterste for å oppfylle sin del av avtalen. Spar 800 AS har ikke gjort det som med rimelighet kan kreves for å oppfylle kontrakten.

Det hadde vært fullt forsvarlig forretningsmessige sett for Spar 800 AS å ha fortsatt virksomheten i Nordveien 43. Det bestrides at Spar 800 AS' konsept var tapsbringende. Regnskapene viser betydelige overskudd både i 1994 og 1995. Reduksjonen i 1995 skyldes avskrivninger og andre regnskapsmessige forhold.

Det har ikke betydning for Spar 800 AS' plikter overfor Østerås Catering AS at Hakon-Gruppen har funnet det mest hensiktsmessig forretningsmessig sett å inngå ny leiekontrakt med Rimi som leietaker. I realiteten er det den samme leietaker som leier lokalene i Nordveien 43. Rimi tilhører samme konsern som Spar 800 AS, og dagligvareforretningen drives på samme måte som tidligere, etter Rimikonseptet. Det har ikke betydning for saken at leilighetene/kontorene ikke lenger omfattes av leieforholdet, og at det er inngått utbyggingsavtale med utleier.

Det er ikke grunnlag for å sette fremleiekontakten til side på grunn av urimelighet eller fordi den er i strid med avtaleloven §36. Utviklingen i dagligvarehandelen har ikke vært ekstraordinær. Selskapet Spar 800 AS er forretningsdrivende, og alminnelig lojalitetshensyn tilsier at Spar 800 AS er forpliktet til å innrette seg etter de kontrakter som er inngått. Voldgiftdommen som den ankende part har påberopt seg er ikke relevant.

Østerås Catering AS har rett til å fornye fremleiekontakten på samme vilkår som det som følger av fremleiekontraken. Dette følger av ordlyden i §3 hvor det ikke står at leieforholdet kan forlenges, men at kontrakten kan forlenges for ytterligere 10 år. Det vises dessuten til vitneforklaringen fra adm. dir. Jon Swensen.

Subsidiært anføres at Østerås Catering AS har rett til fornyelse på endrede vilkår.

Det bestrides at det kan legges til grunn at fremleieforholdet opprinnelig utløp i år 2000. Partene i fremleiekontrakten var innforstått med at hovedleieforholdet kunne forlenges til år 2005 da fremleiekontrakten ble inngått og må uansett ansees som reparert senere. Det bestrides at Østerås Catering AS var på vei ut av lokalene i Nordveien 43 i 1993 og 1994. Spar 800 AS' henvisning til analogier fra husleieloven §38 og eiers adgang til oppsigelse ved ombygning, har ikke betydning i saken.

Spar 800 AS har gjort svært lite for å skaffe Østerås Catering AS nye lokaler, og under ingen omstendigheter er det gjort tilstrekkelig til at det kan få betydning i saken.

Spar 800 AS har bevisst brutt kontrakten. Selskapet er erstatningsansvarlig etter reglene om erstatning i kontraktsforhold. Det vises til Per Augdahl: Den norske obligasjonsretts almindelige del (femte utgave), side 233-234.

Da det ble klart for Østerås Catering AS at Spar 800 AS nektet å fornye kontrakten, kom Østerås Catering AS i en tvangssituasjon. Østerås Catering AS' virksomhet har sitt fundament i lokalmiljøet, og selskapet hadde ikke eksistert i dag hvis det ikke hadde vært mulig å skaffe lokaler i nærmiljøet. Østerås Catering AS nedla et stort arbeid for å skaffe nye lokaler, og selskapet gjorde det det maktet for å begrense tapet. Lokalet i Eiksveien 110 var imidlertid det eneste man fant som var egnet, selv om dette var ca 100 kvm større. Markedet gir ikke muligheter for å utvide virksomheten. Det kan derfor ikke trekkes inn i vurdering av tapets størrelse at de nye lokaler er større enn de gamle. At leieavtalen kan forlenges etter den første 10 års periode er også uten betydning for tapsberegningen.

Følgende tapsposter kreves erstattet:

1. Investeringer i Eiksveien 110 kr 221276,-

2. Flyttekostnader " 101758,-

3. Beregnet nåverdi av årlig leieøkning i en 10 års periode " 836132,-

4. Markedsføringskostnader " 41161,-

5. Nedgang i forventet bruttofortjeneste " 116943,-

kr 1317270,-

Angående post 1 skal bemerkes at det måtte investeres i nytt kjøl- og fryseanlegg i Eiksveien 110.

Det bestrides at det skal sees bort fra flyttekostnadene fordi man en eller annen gang måtte flytte. Timelistene vedrørende Widerøes og hans samboers arbeidsinnsats er rimelige, og må legges til grunn med kr 44448,45 av denne post.

Når det gjelder nåverdi av årlig leieøking i en 10 års periode, vises til utredning fra siviløkonom Morten Søberg av 18. januar 1996, og hans forklaring for lagmannsretten. Det er riktig å legge til grunn en kapitaliseringsrente på 5% p.a. Den ankende parts anførsel om at riktig rente er 15% p.a. savner begrunnelse.

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten vil bemerke at et fremleieforhold i utgangspunktet vil være avhengig av om hovedleieforholdet består. Dersom hovedleietaker f.eks. ikke betaler husleie og kastes ut, vil fremleieforholdet også opphøre. Imidlertid innebærer en fremleiekontrakt at hovedleietaker påtar seg rettslige forpliktelser overfor fremleietaker. Etter lagmannsrettens oppfatning innebærer denne forpliktelse at hovedleietaker ikke står fritt til å avslutte eller foreta andre endringer i hovedleieforholdet når dette måtte finnes hensiktsmessig. Lagmannsretten finner støtte for dette standpunkt i avgjørelsen i Rt-1973-849. I denne sak fant lagmannsretten at vilkårene for utkastelse av fremleietakeren ikke var tilstede, jf daværende tvangsfullbyrdelseslovs §234 tredje ledd. Lagmannsretten i saken bemerket at hovedleietaker neppe var berettiget overfor fremleietaker til å si opp hovedleieforholdet. Høyesteretts kjæremålsutvalg fant at lagmannsrettens tolkning av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd var riktig. Lagmannsretten viser også til avgjørelsen i Rt-1983-22 og Kåre Lilleholt: Oppseiingsvernet i bustadsleieforhold (1979) side 158 og 170-171 og hans bok: Personskifte i husleigeforhold (1986), side 139-141.

I denne sak har Spar 800 AS gitt Østerås Catering AS rett til å fornye fremleiekontrakten for ytterligere 10 år, regnet fra 1 oktober 1995. Denne rett følger av §3 i fremleiekontrakten av 23 april 1985, transportert til Østerås Catering AS den 15 april 1987. Denne fornyelsesrett korresponderer med Spar 800 AS' tilsvarende rett til å fornye kontrakten for ytterligere 10 år i §3 i hovedleiekontrakten av 11 oktober 1985. Det dreier seg altså om en uoppsigelig fremleierett for Østerås Catering AS frem til 1 oktober 2005. En slik uoppsigelig rett må hovedleietaker ha en særlig sterk plikt til å sørge for oppfyllelsen av.

Ordlyden i fremleiekontraktens §3 er klar. Etter lagmannsrettens oppfatning er det ikke holdepunkter for å innfortolke noen forutsetninger for retten til fornyelse. Hvis det hadde være meningen at fornyelsesretten var betinget, måtte slike betingelser ha kommet klart frem i kontraktens ordlyd. Spar 800 AS hadde derfor ikke adgang til å unnlate forlengelse av fremleiekontrakten fordi selskapet etter en forretningsmessig vurdering ikke fant grunnlag for å forlenge hovedleiekontrakten i Nordveien 43.

Etter lagmannsretten oppfatning er det ikke grunnlag for å innfortolke betingelser i fornyelsesretten etter analogi fra reglene i husleieloven §38, fjerde ledd som omhandler riving av leieobjektet eller at en oppsigelse i leieforhold på oppsigelige vilkår ofte vil bli vurdert som saklig dersom gårdeieren selv trenger leieobjektet.

Lagmannsretten er kommet til at det ikke er grunnlag for å revidere kontrakten etter de ulovfestede rettsregler om bristende forutsetninger eller avtaleloven §36.

Spar 800 AS har påpekt at det har foregått store strukturelle endringer i dagligvarebransjen i de senere år. Det er fremhevet at det ikke ville være mulig å drive dagligvareforretning i lokalene i Nordveien 43 uten at man også fikk overta Østerås Catering AS' lokaler samt utvide forretningsarealet med et påbygg. Etter lagmannsretten vurdering var ikke forholdene ekstraordinære da Spar 800 AS i 1994-1995 foretok sine vurderinger. Forretningsvirksomheten gikk med overskudd. Som næringsdrivende må Spar 800 AS alltid regne med utvikling i bransjen. Selskapet hadde påtatt seg en forpliktelse overfor Østerås Catering AS og må derfor innrette seg etter denne. Ved vurderingen av forretningsmulighetene var Spar 800 AS forpliktet til ta hensyn til Østerås Catering AS' rettigheter etter fremleiekontrakten. Etter dette finner lagmannsretten at det ikke er grunnlag for å revidere fremleiekontrakten etter reglene om bristende forutsetninger.

Spar 800 AS har vist til forskjellige rettskilder til støtte for at fremleiekontakten må revideres etter avtaleloven §36. Etter lagmannsretten mening har hverken avgjørelsen i Rt-1943-187 eller voldgiftsdommen av 13 desember 1995 betydning for saken. Dommen fra 1943 gjaldt et kontraktsvilkår om at gårdeier var forpliktet til også å betale den krisemessige stigning av utgifter til sentraloppvarming. Høyesterett kjente dette vilkår ugyldig under henvisning til daværende bestemmelse i husleieloven §36. De faktiske forhold er ikke sammenlignbare med nærværende sak. Voldgiftsdommen gjaldt spørsmålet om revisjon av en avtale mellom Joh-System AS og Hakon-Gruppen som forpliktet Hakon-Gruppen til å benytte Johsystem AS som hovedleverandør av dagligvarer til 13 av HakonGruppens forretninger i Osloområdet og krav om erstatning for brudd på avtale om slik forpliktelse. Voldgiftsretten kom til at utviklingen i bransjen hadde ført til at partenens forutsetninger da avtalen ble inngått ikke lenger var til stede og reviderte avtale etter læren om bristende forutsetninger. Voldgiftsretten bemerket at resultatet også kunne forankres i avtaleloven §36. Lagmannsretten finner at heller ikke denne avgjørelse har betydning i nærværende sak. I voldgiftssaken var det tale om klare forutsetninger for avtalen som ikke lenger var til stede.

Det er på det rene at avtaleloven §36 får anvendelse når det gjelder husleiekontrakter. Det foreligger noe rettspraksis om dette, men lagmannsretten finner ikke at denne gir grunnlag for å revidere fremleiekontrakten i nærværende sak. Retten vil imidlertid knytte noen bemerkninger til avgjørelsen i RG-1977-548. I denne sak reiste utleier sak for å få satt til side en tidsbestemt leiekontrakt fordi han selv hadde bruk for lokalene til en pelsforretning som han drev på tre forskjellige steder. Lagmannsretten fant at kontraktsbestemmelsen om fornyelsesrett ville virke åpenbart urimelig og kjente bestemmelsen ugyldig etter daværende §36 i husleieloven slik at leieforholdet ble gjenstand for oppsigelse etter husleieloven vanlige regler. Det ble blant annet lagt vekt på at leietakeren eiet naboeiendommen hvorfra han drev en kolonialforretning, og at delikatesseforretningen som ble drevet i de leide lokaler måtte kunne drives sammen med kolonialforretningen etter en planlagt ombygging av denne. Etter lagmannsrettens oppfatning er faktum i denne sak ikke helt sammenlignbart med nærværende sak. Det vises dessuten til Chr. Wyllers kommentarer til dommen i Boligrett (tredje utgave) side 170. Retten oppfatter Wyller slik at han stiller seg kritisk til denne dommen.

Spar 800 AS har anført at da fremleiekontrakten ble inngått i 1985 gjaldt kontrakten i hovedforholdet, inklusive fornyelsen, bare til år 2000 slik at Østerås Catering AS under ingen omstendigheter kunne regne med å være i lokalene lenger enn til dette tidspunkt. Lagmannsretten kan ikke slutte seg til dette synspunkt. Da hovedleiekontrakten ble endret i oktober 1985 slik at det ble samsvar mellom denne og fremleiekontakten, ble det ikke tatt noe forbehold overfor fremleietaker. Det legges til grunn at begge parter var innforstått med at fremleieforholdet etter fornyelse ville vare til år 2005.Etter lagmannsrettens syn har det ikke betydning at det var Rimi som inngikk ny kontakt. om leie i Nordveien 43, og at leieobjektet ikke omfattet leilighetene/kontorene samt at det ble inngått avtale om utbyggingen. Det følger av rettens ovenfor nevnte syn på kontrakten at Spar 800 AS var forpliktet til å forlenge hovedleieforholdet for å kunne oppfylle sine plikter etter fremleieforholdet.

Spar 800 AS har videre anført at Østerås Catering AS i realiteten var i ferd med å avslutte leieforholdet i Nordveien 43 i 1994 -1995. Etter lagmannsrettens vurdering er det ikke holdepunkter for denne anførsel. Det kan heller ikke tillegges betydning at Østerås Catering AS skaffet seg nye lokaler i steden for å avvente en utkastelse i Nordveien 43. Selskapet hadde fått klar beskjed fra Spar 800 AS om at leieforholdet ikke vil ble forlenget.

Etter dette finner lagmannsretten at Østerås Catering AS hadde krav på å få fornyet leiekontrakten i ytterigere 10 år, til 1 oktober 2005.

Lagmannsretten er kommet til at Østerås Catering AS har rett til å fornye kontrakten på de samme vilkår som fremgår i leiekontrakten av 23 april 1985. Fremleiekontrakten omhandler ikke spørsmålet om hvilke vilkår som skal gjelde etter fornyelsen. I hovedleiekontrakten av 11 oktober 1985 står det imidlertid i §3 at leietaker har rett til fornyelse på samme vilkår. Adm. dir. Jon Swensen, som deltok i kontraktsforhandlingene, uttalte i sin forklaring for lagmannsretten at det er på det rene at de samme vilkår skulle gjelde for fremleieforholdet. Lagmannsretten legger avgjørende vekt på denne uttalelse. Under disse omstendigheter kan det ikke tillegges betydning at det i fremleiekontrakten ikke står noe om hvilke vilkår som skal gjelde ved fornyelse.

Spar 800 AS har begått kontraktsbrudd ved å ikke forlenge fremleieforholdet. Kravene til skyld og årssakssammenheng er til stede. Østerås Catering AS har krav på erstatning for det tap som selskapet er påført ved å måtte fraflytte lokalene 10 år tidligere enn det som fulgte av kontrakten.

Østerås Catering AS har presentert en oppstilling over tapspostene som til sammen utgjør kr 1 317 270, men det er anført at retten kan skjønne over erstatningens størrelse.

Nye investeringer i Eiksveien 110 er krevet med kr 221 276. Det dreier seg om kjøl- og fryseanlegg m.v. Spar 800 AS har ikke innvendinger mot beløpet størrelse, men har anført at utgiftene ville ha kommet når Østerås Catering AS hadde måttet flytte i 2005. Lagmannsretten kan ikke slutte seg til denne innvending. Det er usikkert om Widereøe ville fortsatt virksomheten etter dette tidspunkt. Denne post erstattes derfor med kr 221 276.

Flytteutgiftene kreves erstattet med kr 101 758, hvorav kr 44 448,45 utgjør samboers og eget arbeid med flyttingen. Spar 800 AS har anført at flyttingen ville ha kommet i 2005, og at samboerens og egen innsats er satt for høyt. Lagmannsretten finner også for denne post at det er usikkert om Widerø ville forsatt etter 2005. Imidlertid er beløpet som gjelder samboers og egen innsats løst begrunnet. Lagmannsretten setter skjønnsmessig denne post til kr 60 000.

Det er krevet erstatning for ekstraordinære utgifter til markedsføring i anledning flyttingen med kr 41 161. Lagmannsretten finner at en del av disse utgiftene gjelder ordinær, løpende markedsføring og setter denne posten skjønnsmessig til kr 20 000.

Nedgang i forventet bruttofortjeneste er krevet erstattet med kr 116 943. Lagmannsretten finner at denne posten ikke er tilstrekkelig sannsynligjort slik at det ikke gis erstatning for denne.

Beregnet nåverdi av årlig leieøkning i en tiårsperiode er krevet erstattet med kr 836 132. Som grunnlag for dette krav er fremlagt en beregning av 18 januar 1996 fra siviløkonom Morten Søberg. Lagmannsretten har ovenfor kommet til at Østerås Catering AS hadde rett til å fornye leieforholdet på samme vilkår som fremgår av fremleiekontrakten av 23 april 1985. I utgangspunket godtas derfor Søbergs beregning og de forutsetninger den bygger på. Ved beregningen av nåverdien av fremtidige merkostnader er det imidlertid lagt til grunn en rente på 5 % p.a. Spar 800 AS har anført at det må legges til grunne en rente på 15 % p.a. Partene er enige om at spørsmålet er hvorledes Østerås Catering AS vil plassere et eventuelt erstatningsbeløp.

Etter rettens oppfatning må erstatningsbeløpet for denne post også fastsettes ved skjønn. Retten tar utgangspunkt i at Østerås Catering AS' øknomiske stilling er svak. Det følger av regnskapene for 1994 og 1995 at selskapet hadde en negativ egenkapital med kr 718 309 i 1994 og kr 768 536 i 1995. Fortsatt drift vil være avhengig av resultatforbedring eller tilførsel av ny egenkapital. Etter lagmannsrettens oppfatning vil det her være forretningsmessig riktig å benytte et erstatningsbeløp til nedbetaling av gjeld. Det er derfor ikke riktig å legge til grunn en rente på 5 %, men en rente på 15 % vil være for høy.

Lagmannsretten finner det naturlig å ta utgangspunkt i kassekredittrenten. Standardsatsene inklusive provisjon skal være fra 9 til 11 % p.a. Dersom det legges til grunn en rente på 8 % p.a., vil den beregnede nåverdi, basert på Morten Søbergs forutsetninger, utgjøre kr 685 084. En beregning basert på 12 % rente p.a. vil utgjøre kr 575 382.

Lagmannsretten vil videre bemerke at Østerås Catering AS' svake økonomiske stilling gjør at selskapets fremtid er usikker. Det er spørsmål om selskapet vil kunne fortsette i 10 år. Videre vil retten bemerke at leiekontrakten i Eiksveien 110 gir Østerås Catering AS rett til fremleie og overdragelse samt at kontrakten kan fornyes med femårsperioder. Dette representerer en betydelig verdi for selskapet hvis det skal selges. Lagmannsretten har ikke tillagt det nevneverdig vekt at selskapet nå driver sin virksomhet i større og bedre lokaler. Det synes vanskelig for selskapet å få øket omsetningsvolumet.

Etter en samlet vurdering fastsetter lagmannsretten erstatningen for denne post til kr 350 000.

Etter dette blir det samlede erstatningsbeløp kr 651 276. I tillegg kommer 12 % rente p.a. fra 19 november 1995 til betaling skjer. Spar 800 AS har ikke innvendinger til renteberegningen.

Anken har vært forgjeves og etter tvistemålsloven §180 første ledd bør Spar 800 AS dekke Østerås Catering AS' saksomkostninger for lagmannsretten idet bestemmelsens unntaksregel ikke finnes anvendelig. Advokat Morten Haugen har fremlagt omkostningsoppgave i anledning anken med kr 54 233, hvorav kr 52 925 utgjør salær. Lagmannsretten fastsetter omkostningene til kr 54 233.

Motanken har delvis ført frem. Østerås Catering AS' påstand angir kravets øvre grense, men det er foretatt en konkret redegjørelse for de enkelte poster. Retten finner derfor at det i realiteten er det angitte maksimumsbeløp som kreves og ikke en skjønnsmessig utmåling. Etter lagmannsretten mening er derfor motanken ikke vunnet fullstendig. Tvistemålsloven §174 første ledd får anvendelse idet lagmannsretten ikke finner grunnlag for å anvende bestemmelsens annet ledd. Hver av partene må derfor bære sine omkosninger i anledning motanken.

Byrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Spar 800 AS betaler 651 276 - sekshundreogfemtientohundreogsyttiseks - kroner til Østerås Catering AS med tillegg av 12 - tolv - % rente p. a. fra 19 november 1995 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger i anledning anken betaler Spar 800 AS 54 233 - femtifiretusentohundreogtrettitre - kroner til Østerås Catering AS.

3. Hver av partene bærer sine saksomkostninger i anledning motanken.

4. Byrettens dom, slutningens punkt 2, stadfestes.

5. Oppfyllelsesfristen i punktene 1 og 2 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.