RG-1999-1089

Instans:	Gulating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1998-12-10
Publisert:	RG-1999-1089 (170-99)
Stikkord:	Skjønn, Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Sunnfjord herredsrett Nr. 97-00020 B - Gulating lagmannsrett LG-1998-00863 B.
Parter:	Saksøker: Flora kommune (Prosessfullmektig: Advokat Olve Grotle). Saksøkt: Victor Hellesen jr. (Prosessfullmektig: Advokat Harald Hjermann).
Forfatter:	Lagdommer Filip Truyen. 4 skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, §6, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, §4, §7, Plan- og bygningsloven (1985) §35

Victor Hellesen jr. er eier av gnr. 26, bnr. 234 i Flora kommune. Den 17.12.1996 fattet Flora bystyre vedtak i medhold av plan- og bygningsloven §35 nr. 1 om ekspropriasjon av 11.517 m2 av eiendommen. Ekspropriasjonen skjedde i samsvar med reguleringsplan for Solheim/Brandsøyåsen, planområde 1, som ble stadfestet av Flora bystyre den 19.06.1991.

Den del av området som har blitt ekspropriert fra Victor Hellesen jr. var frem til 1984 avsatt som LNF-område i en ikke vedtatt kommunedelplan. I forbindelse med utbygging av boligfeltet Botnaholten, som ligger nord for Solheimsfeltet, ble det utarbeidet en privat reguleringsplan for store deler av eiendommen til Victor Hellesen jr. Reguleringsplanen for Brandsøyåsen nordvest ble stadfestet ved kommunestyrets vedtak den 30.10.1984. I reguleringsplanen fra 1984 er det omtvistede området avsatt til friluftsområde.

Ved reguleringsplanen av 1991 omreguleres arealet fra friluftsområde til følgende kategorier:

- Område B3 på 5.450 m2 er regulering til boliger/offentlig byggeområde.

- Område B15 på 301 m2 er regulert til boliger.

- Område B16 på 434 m2 er regulert til boliger.

- Område T på 1.414 m2 er regulert til offentlig trafikkområde.

- Område F på 3.918 m2 er regulert til friområde.

Område B3 ble tiltrådt ved fravikelsesforretning hos namsmannen i Flora den 29.04.1997. Den resterende del av det eksproprierte arealet ble tiltrådt ved fravikelsesforretning hos namsmannen i Flora den 27.03.1998.

På område B3 er det i dag oppført Torvmyra skole med tilhørende ballplass. Parkeringsplassen som opprinnelig var prosjektert på skoleområdet, er flyttet til området T. Område F er foreløpig ikke opparbeidet på annen måte enn at det er veltet masse på en mindre del av arealet. Det fremgår av teknisk plan fra Flora kommune datert 14.04.1998 at det skal opparbeides en "ballbinge" på 12x21 meter samt tilhørende sykkelparkering og sti på området.

Begjæring om skjønn for fastsettelse av ekspropriasjonserstatning ble fremsatt av Flora kommune den 15.01.1997. I den videre saksforberedelse fremkom det enighet om at områdene B3, B15 og B16 skulle verdsettes som byggetomt. Det var derimot tvist om utgangspunktet for verdsettelsen av områdene T og F.

Sunnfjord herredsrett av den 23.01.1998 skjønn med slik slutning:

"1. Skjønnet er fremja med dei erstatningane som er fastsette framfor i rettsboka.

2. Flora kommune betalar dei lovsette kostnadane ved skjønnet.

3. Flora kommune betalar sakskostnader til den saksøkte v/advokat Harald Hjermann med kr 73.180 -syttitretusenetthundreogåttikroner- innan 2 -to- veker frå kunngjering av skjønnet."

Herredsretten fant at det skulle utmåles erstatning som byggetomt for hele det eksproprierte området. Verdien ble satt med utgangspunkt i antatt råtomtepris på kr 48 pr. m2 brutto tomteareal. Erstatningen ble således utmålt til 11.517 m2 x kr 48 = kr 552816. Det ble gjort et fradrag i denne summen på kr 115.170 som etter forutgående avtale skulle gå til Jarle Havikbotn. Avsavnsrenten ble satt til 5,5% regnet fra 29.04.1997 for hele arealet.

Victor Hellesen jr. har i rett tid begjært overskjønn. Gulating lagmannsrett avholdt skjønnsforhandlinger i Flora rådhus den 10.11.1998 og 11.11.1998. Det ble avhørt fem vitner, hvorav ett var nytt for lagmannsretten. Det ble foretatt befaring. Jarle Havikbotn er ikke part ved overskjønnet. Det er likevel enighet om at det i erstatningen til Victor Hellesen jr. skal gjøres et fradrag på kr 115.170 som allerede er utbetalt til Jarle Havikbotn.

Saksøker, Flora kommune, har i hovedtrekk anført følgende:

Utgangspunktet for erstatningsutmålingen er påregnelig bruk etter gjeldende reguleringsplan. Områdene B3, B15, B16 skal ha derfor erstattes som tomteland, mens områdene F og T skal erstattes som henholdsvis friområde og trafikkområde.

Parkprinsippet kommer ikke til anvendelse på friområdet og trafikkområdet. Det er derfor ikke grunnlag for å se bort i fra reguleringsplanen av 1991. Friområdet utgjør en integrert del av en grønn korridor fra Krokane opp til Brandsøyåsen. Dette er et område som brukes til rekreasjon for hele kommunen. Ballbingen som er planlagt oppført på friområdet, skal tjene som avlastning for kommunens øvrige idrettsanlegg. Bruken skal administreres av kulturkontoret og er ikke beregnet alene for internt bruk til de tilknyttede boligfeltene. Heller ikke trafikkområdet har til formål å betjene nærmiljøet. Parkeringsplassen er først og fremst opparbeidet til bruk for turgåere som skal gå opp mot masten på Brandsøyåsen. Det er da av mindre betydning at arealet også benyttes av skolen. Det vises til Rt-1997-1471.

Dersom parkprinsippet skulle komme til anvendelse, må erstatningsutmålingen ta utgangspunkt i reguleringsplanen fra 1984 hvor arealet er utlagt som friluftsområde. Det stilles strenge krav for å se bort fra den tidligere reguleringsplan, jfr. Rt-1988-120. Det er grunneier som må dokumentere at vilkårene er oppfylt. Slik dokumentasjon foreligger ikke. Det vises til at kommunen i lang tid har planlagt en grønn korridor fra Krokane opp til Brandsøyåsen. Dertil kommer at friluftsområdet på reguleringsplanen i 1984 ikke ble fastlagt ved en tilfeldighet. Tvert om ble arealet utlagt som friluftsområde for at utbygging av Botnaholten skulle bli godkjent av kommunen. Grunneier har senere forsøkt å endre reguleringsplanen av 1984, men kommunen har ikke gitt tillatelse til omregulering. Kommunen har dermed gitt klart uttrykk for at området skal være ubebygd. Dette viser at reguleringsplanen av 1984 ikke er foreldet.

Erstatningen for områdene T og F må derfor settes relativt lavt. Området vurderes som ubebyggelig. Erstatningen bør trolig ligge ned mot kr 5 pr. m2.

Tomteprisen for områdene B3, B15 og B16 må utmåles som råtomtpris hvor man ser bort fra kommunale investeringer som er gjort i området etter 1987, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje og fjerde ledd. Dette innebærer at det må gjøres et forholdsmessig fradrag for såvel høydeutgjevningsbassenget ovenfor Botnaholten som for utbygging av vann, vei og kloakk i Solheimsfeltet. Utbygging av det eksproprierte området ville ikke skjedd uten at Solheimsfeltet samtidig var blitt bygget ut. Utbyggingen av Solheimsfeltet med tilknytning til kommunale anlegg har ut fra et reguleringsmessig synspunkt vært en forutsetning for utbyggingen. Man kan derfor ikke se bort i fra kommunale anlegg ved Solheimsfeltet.

Flora kommune har siden 1987 investert omlag kr 27 mill. i større anlegg i forbindelse med utbyggingen. Dersom dette fordeles ut på 128 utbygde tomter på Solheimsfeltet blir det mer enn kr 200.000 pr. tomt. I tillegg kommer betydelige investeringer til intern fremføring av vei, vann og kloakk inne på selve feltet. Det er imidlertid ikke størrelsen på investeringen, men verdiøkningen som følge av de kommunale investeringer som skal gå til fradrag i tomteverdien. Det vises til Rt-1994-389.

Investeringene foretatt av Flora kommune og det kommunale tomteselskapet har gitt en betydelig verdiøkning. Herredsretten har derfor helt riktig tatt utgangspunkt i en råtomtpris hvor det må foretas betydelige grunnlagsinvesteringer. Prisfastsettelsen synes ikke for lav sett hen til den tomteverdi på kr 34,20 pr. m2 som ligger til grunn for oppjustering av festeverdien på eiendommen til Egil Melvær som ligger i nærheten. Det vises også til at det i perioden 1987 - 1991 er inngått avtaler i nærområdet hvor kvadratmeterprisen varierer mellom kr 16 og kr 30. Tomteprisene nærmere Florø sentrum er ikke sammenlignbare. Dert vises for øvrig til at praktiseringen av konsesjonslovgivningen legger et tak på prisnivået.

Dersom det skulle legges til grunn at man ved utbygging av det eksproprierte området kunne knytte seg til vann, vei og kloakk nordover, må det gjøres fradrag for omlag kr 800.000 som kommunen har investert på Botnaholten. Dertil kommer at det gjenstår betydelige kommunale investeringer for å oppgradere dette anlegget. Hvis det eksproprierte området skulle knytte seg kloakken på nordsiden, måtte man dessuten bygge en pumpestasjon til rundt kr 400000. En tilknytning til Botnaholten fremstår imidlertid som lite sannsynlig sett hen til begrensningene i fylkesmannens utslippstillatelse. Kapasiteten er allerede sprengt.

Avsavnsrente for erstatningen skal utmåles fra tiltredelsestidspunktet, altså tvangsforretningen. For B3 regnes således rente fra 29.04.1997, mens rente for det resterende areal regnes fra 27.03.1998. Rentefoten bør ta utganspunkt i innskuddrente i Sparebanken Sogn og Fjordane for innskudd over kr 100000. Den 29.04.1997 var renten 3%, mens renten den 27.03.1998 var 3,5%. I dag er renten 7,5%. Det må dessuten gjøres et fradrag for neddiskontering. En eventuell utbygging ville først kunne skje en stund frem i tid dersom man ser bort i fra den kommunale investering på Solheimsfeltet.

Det er nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet blir fremja.

2. Victor Hellesen jr. må dekke sine egne kostnader, inkludert kostnader ved lagmannsretten."

Saksøkte, Victor Hellesen jr., har i hovedtrekk anført følgende:

Trafikkområdet T er en integrert del av skoleutbyggingen. Området har blitt en del av det offentlige skoleanlegget og må derfor erstattes etter samme prinsipp som byggetomten. Offentlig anlegg skal erstattes som tomtepris hvis dette fortrenger byggetomt, jfr. Rt-1996-521. Hovedfunksjonen for området T er å være parkeringsplass for ansatte på skolen. Om kvelden tjener området som parkeringsplass for grendahuset. Området er også parkeringsplass for eksterne turgåere, men dette utgjør en vesentlig mindre bruk enn den parkering som skjer i tilknytning til skolen og grendahuset.

Friområdet F var tidligere regulert til friluftsområde, men ble omregulering til friområde ved reguleringsplanen av 1991. Dette viser at området er tiltenkt utbygging og arealet må derfor erstattes som tomtepris. Hvis kommunen ønsket området som en del av en grønn korridor, skulle det ikke vært foretatt omregulering i 1991. Det har vært planer om bygging av idrettshall på området.

Parkprinsippet gjør at område F skal erstattes som byggetomt. Det er ingen hindring at arealet ligger i ytterkant av utbyggingsområdet for øvrig, jfr. Rt-1983-700. Friområdet skal tjene som lekeplass og ballbinge for barna i Solheimsfeltet. Plasseringen øverst i Solheimsfeltet gjør at området også vil bli brukt av barna i Botnaholten. Begge byggefelt anses som nærområde. Friområdets begrensede størrelse på 3,9 mål viser også at arealet ikke har til hensikt å betjene større grupper fra andre deler av kommunen.

På denne bakgrunn skal området F erstattes som byggetomt uavhenging av reguleringsplanen fra 1991. Høyesterettsdommen i Rt-1998-1140 åpner trolig for at man ved dobbelregulering også kan se bort i fra den første reguleringsplanen fra 1984.

Reguleringsplanen av 1984 er uansett foreldet. Det vises til Rt-1988-120. Reguleringen til friluftsområde i reguleringsplanen av 1984 har aldri vært reell. Friluftsområdet ble først og fremst tegnet inn for å fylle opp det regulerte området til eiendomsgrensen for Victor Hellesen jr. Hvis Solheimsfeltet ikke hadde blitt utbygget, ville Botnaholten sannsynligvis ha blitt utvidet til det angjeldende område.

Herredsretten har uriktig tatt utgangspunkt i en råtomtpris ved fastsettelse av byggegrunn. Det eksproprierte området kunne enkelt blitt knyttet til vann, vei og kloakk i Botnaholten. Kloakken kunne pumpes over til Botnaholten hvor kloakkanlegget er tilstrekkelig dimensjonert. Utslippsproblemene er neppe av et slikt omfang at ikke en mindre utbygging på 10-11 mål av det eksproprierte areal kunne blitt tilkoblet. Det vises til at man har godtatt tilknytning for utbygging som har skjedd i Botnaviken. Man har også godtatt at fylkesmannens utslippstillatelse for Botnaholten er overskredet. Ny ledning for utslipp ut til kote minus 20 er forventet bygget etter år 2000. Man må derfor kunne regne med en lempelig tilkoblingspraksis til eksisterende anlegg.

Utbyggingen av utjevningsbassenget for vanntilførsel kan ikke tillegges betydning ved fastsettelse av tomteprisen. Dette anlegget betjener samtlige husstander i kommunen. Videre kan man kun i begrenset grad gjøre fradrag for de utgifter kommunen har hatt på anlegget på Botnaholten. Kommunens utgifter er delvis relatert til vedlikehold. En del av den oppgradering av anlegget på Botnaholten som kommunen har hevdet at var nødvendig, er ikke foretatt.

Samlet sett må således eksistensen av Botnaholten, som er et privat utviklet byggefelt tett opp til det eksproprierte området, tillegges betydelig vekt ved fastsettelsen av tomteprisen.

Dersom det ikke tas hensyn til mulig tilkobling til anleggene på Botnaholten, bør det ved fastsettelse av tomtepris legges til grunn at investeringene til kommunaltekniske anlegg på Solheimsfeltet utlignes på samtlige forventede enheter i feltet. Det er planlagt 450 boligenheter. Dersom investeringer for kr 20 mill. i vann, vei og kloakk utlignes på alle boenheter, utgjør grunnlagsinvesteringene kun kr 44.000 pr. byggetomt. Kommunen og tomteselskapet opererer med urealistisk høye kostnader når man hevder at en pris på kr 310 pr. m2 utgjør selvkost. I denne prisen søker kommunen å dekke et tidligere opparbeidet underskudd i tomteselskapet. Dette kan ikke gå til fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. Med unntak av skoleutbyggingen, er det neppe grunnlag for å gjøre fradrag etter §5 tredje ledd.

Andre tomter i området, jfr. §5 annet ledd, har vært omsatt for betydelig høyere pris enn hva som ble fastsatt av herredsretten. Det vises til at felt B8 ble kjøpt av Vestlandshus Florø AS for kr 380 pr. m2. Dette var en festetomt og det må derfor med 6% forrenting legges til kr 65,50 pr. m2. Gjøres det et fradrag for kr 310 pr. m2 for teknisk anlegg, hvilket er en alt for høy pris, blir likevel den reelle råtomtepris kr 135,50 pr. m2. Det vises videre til at det så langt som på Brandsøy har vært omsatt tomter på 600 m2 for kr 325000, hvilket gir en brutto tomtepris på over kr 500 pr. m2. Det er derimot ikke relevant å ta utgangspunkt i den pris som ligger til grunn for justeringen av festeavtalen til Egil Melvær. Dette er kun en oppregulering av festeavtalen som løper fra 1981. Det har vært en betydelig realprisøkning på tomtegrunn i Florø siden den gang.

De priseksempler som er trukket frem fra kommunen i prisleiet kr 16-30 pr. m2 gjelder avtaler av eldre dato. Av nyere prisfastsettelser kan derimot nevnes Nybø hvor det ble betalt kr 200.000 for tomter på ett mål. På Mulelidmarka/Nordal ble tomteprisen fastsatt ved avtale i 1997 til kr 103 pr. m2. På Vestbris ble det betalt hele kr 441 pr. m2 i 1996 uten at konsesjon ble nektet.

Avsavnsrente skal beregnes fra den første tiltredelsen 29.04.1997 for hele området. Det dreier seg om et relativt lite område. Grunneier har i realiteten ikke hatt disposisjonsrett over området etter at skoletomten ble overtatt. Fastsettelse av rentefot må ta hensyn til den betydelige rentestigning som har skjedd i løpet av 1998. Det er ikke grunnlag for å neddiskontere erstatningsbeløpet. Arealet befinner seg i et attraktivt område som kunne blitt solgt raskt dersom det ikke var blitt ekspropriert. Området hadde en aktuell omsetningsverdi på tiltredelsestidspunktet i 1997.

Kommunen bør bære rettens og saksøktes omkostninger ved overskjønnet. Det er kun unntaksvis at saksøkte skal bære egne omkostninger.

Det er nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Victor Hellesen jr. tilkjennes saksomkostninger."

Lagmannsretten vil bemerke:

1. Prinsippene for erstatningsutmålingen.

Overskjønnet gjelder fastsettelse av erstatning for ekspropriert grunn. Erstatningsutmålingen skjer i medhold av ekspropriasjonserstatningsloven §4, jfr. §5 og §6. Bestemmelsen i §7 har ikke praktisk betydning i den aktuelle sak.

Erstatningsutmålingen skal fastsettes ut i fra "den påregnelege utnytting som det røyneleg er grunnlag for etter tilhøva på staden". Dette refererer seg til lovlig forventet utnyttelse av eiendommen. Ettersom det foreligger en stadfestet reguleringsplan for området, må erstatningsutmålingen ta utgangspunkt i den bruk som fremgår av reguleringsplanen.

Reguleringsplanen som ble stadfestet av Flora bystyre den 19.06.1991, fastslår at områdene B15 og B16 skal benyttes til boligbygging. Disse områdene erstattes derfor som tomtegrunn. Det samme gjelder området B3 som er regulert til boligbygging/offentlig anlegg. Ut i fra prinsippene nedfelt blant annet i Rt-1996-521 er partene enige om at også B3 blir å erstatte etter tomtepris. For arealet som skal erstattes som tomtegrunn, finner lagmannsretten at verdsettelse etter salgsverdi gir høyere vederlag enn verdsettelse etter bruksverdi.

Området T er regulert til offentlig trafikkområde. I reguleringsforskriften §5 heter det blant annet:

"Trafikkarealet skal opparbeides med den inndeling av køyrevegar, gang/sykkelvegar, fortau og trafikkføremål som vist på planen."

Den faktiske bruken av dette område avviker imidlertid fra hva som var de opprinnelige forutsetninger for reguleringsplanen. Det følger av reguleringsforskriften §3 pkt. 1 annet ledd at område B3 skulle omfatte "barneskule, fritidsheim og barnehage med tilhøyrande utandørs leike- og parkeringsanlegg." Under byggingen av Torvmyra skole fant man det imidlertid lite hensiktsmessig å ha skolens parkeringsanlegg på område B3. Man ønsket heller å bygge en ballplass på dette arealet. Uten at spørsmålet tilsynelatende har vært forelagt planmessig behandling, ble således skolens parkeringsplass flyttet til trafikkområdet T. Det er i dag satt opp et skilt som viser at dette er parkering for Torvmyra skole.

Ved den foretatte omdisponering av skolens parkeringsareal, finner lagmannsretten at område T har blitt integrert i skoleanlegget. Skolebygget er nødt å ha en parkeringsplass. Det samme gjelder for skolen funksjon som grendahus om kvelden. Strengt tatt har det ikke vært behov for å endre reguleringsplan av 1991 ettersom område T allerede var disponert til offentlig trafikkområde. Reelt sett innebærer imidlertid flyttingen av skolens trafikkareal en utvidelse av de områder som ble avsatt i reguleringsplanen til et offentlig bygg. At parkeringsarealet T fortsatt kan benyttes som parkering for turgåere på Brandsøyåsen slik det var opprinnelig planlagt, tillegges begrenset betydning. Den hovedsakelige bruk av området fremstår som parkering for Torvmyra skole på dagtid og for grendahuset i skolebygningen om kvelden og i helgene. På denne bakgrunn finner lagmannsretten kommunens omdisponering av skolens trafikkareal gjør at område T må likestilles med område B3 ved utmåling av ekspropriasjonserstatningen. Også for område T vil det derfor bli utmålt ekspropriasjonserstatning ut fra den pris som kan oppnås ved tomtesalg.

Området F er regulert til friområde. I reguleringsforskriften §4 heter det følgende:

"Friområda skal nyttast til sport og leik. Naudsynt byggverk og anlegg for dette,som ikkje er til hinder for bruk av områda som friområde, kan oppførast etter godkjenning av bygningsrådet."

Ut fra reguleringsplanen av 1991 kan således område F ikke erstattes etter tomtepris. Imidlertid kan det ut fra det såkalte parkprinsippet, reises spørsmål ved om det er grunnlag for å se bort fra den påregnelige utnyttelse som følger av reguleringsplanen av 1991. Det vises til Rt-1997-1471 hvor gjeldende rett om parkprinsippet gjennomgås, blant annet med henvisning til Østensjødommen i Rt-1977-24 og Gommeruddommen i Rt-1983-700.

Lagmannsretten finner at parkprinsippet i det foreliggende tilfelle åpner for at man i påregnelighetsvurderingen kan se bort fra reguleringsplanen av 1991. Friområdet F synes først og fremst egnet til å tjene befolkningen i de tilgrensende utbyggingsområder. Dette gjelder både Botnaholten og Solheimsfeltet. Friområdet ligger på toppen av åsen mellom disse to feltene. Arealet må anses å være en integrert del av de tilligende byggefeltene selv om dette ligger i ytterkanten av Solheimsfeltet og grenser opp mot et friluftsområde. Det vises til prinsippene i Rt-1983-700 (Gommeruddommen).

Friområdets beliggenhet vil tilsynelatende kollidere med kommunens planer om en grønn korridor fra Krokane opp mot Brandsøyåsen. Stien fra Krokane går over friområdet. Dette viser at arealet også benyttes av en større personkrets. Ut fra den endring som skjedde ved reguleringsplanen av 1991, vil det imidlertid være naturlig å legge om stien opp til det tilgrensende friluftsområdet etter en tilsvarende modell som er benyttet ved skoletomten. Uansett kan det ikke være avgjørende at også personer uten lokal tilknytning gjør en viss bruk av området. Friområdet er kun på 3.918 m2 og fremstår ut i fra størrelse og beliggenhet mest egnet som et lekeareal for barn og ungdom i nærområdet. Det samme gjelder den planlagte ballbingen på området. De to nærliggende byggefeltene vil ha behov for mer enn den ene ballbanen som i dag er bygget på skolen.

Konsekvensen av at parkprinsippet kommer til anvendelse er at må se hen til den påregnelige bruk som følger av reguleringsplanen av 1984. Lagmannsretten er ikke enig i saksøktes anførsel om at dommen i Rt-1998-1140 endrer det rettslige utgangspunktet for anvendelsen av parkprinsippet. Parkprinsippet strekker seg ikke lenger enn at man kan se bort i fra den gjeldende reguleringsplan i påregnelighetsvurderingen.

Etter reguleringsplanen av 1984 var hele det omtvistede areal regulert til friluftsområde. Saksøkte har anført at denne reguleringsplanen var foreldet, jfr. prinsippene i Rt-1988-120 (Moldegaarddommen). Det følger av denne dommen at det skal meget til for å anse en reguleringsplan som foreldet. Lagmannsretten kan ikke se at reguleringsplanen av 1984 forut for vedtakelsen av reguleringsplanen av 1991, fremstår som foreldet på en slik måte at den utnyttelse som følge av planen ikke lenger var påregnelig. Det vises i den forbindelse til at man ved reguleringsplanen av 1984 bevisst tegnet inn området som friluftsområde for å gjøre utbyggingen av Botnaholten attraktiv for de politiske myndigheter i kommunen. Det inntegnede friluftsområdet harmonerte godt med en lenge planlagt grønn korridor fra Krokane og opp mot Brandsøyåsen Turstien opp mot masten på Brandsøyåsen gikk over det området som i 1984-planen er inntegnet som friluftsområde. Etter at reguleringsplanen av 1984 var godkjent, har det flere ganger vært søkt om å utvide bebyggelsen på Botnaholten. Dette har blitt avslått fra kommunen, hvilket tyder på at det innregulerte friluftsområdet ikke har vært ment å være "tilfeldig fyllmasse" på reguleringsplanen. Det er også et moment at det gikk kort tid mellom reguleringsplanen av 1984 og reguleringsplanen av 1991.

På denne bakgrunn finner lagmannsretten ikke at man kan se bort fra reguleringsplanen av 1984 som foreldet. Det har ikke vært påregnelig med boligutbygging i område F. I den grad man ville fått tillatelse til å utvide byggefeltet Botnaholten, er det uansett lite trolig at dette ville skjedd sydover mot det eksproprierte areal. Sett hen til behovet for fall på kloakkledningsnettet, ville det vært naturlig å utvide Botnaholten mot nord eller vest.

Området F blir derfor å erstatte som ekspropriasjon av friluftsområde. Dette friluftsområdet ville vært tilnærmet uomsettelig i det frie marked. Lagmannsretten finner således at verdsettelsen av område F vil bli høyest ved en erstatningsutmåling som tar utgangspunkt i bruksverdien, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §6. Det samme gjelder om det legges til grunn at påregnelig utnyttelse var friområde.

2. Prisfastsettelsen.

2.1 Område F.

Utmåling av bruksverdien for område F må ta hensyn til at området i 1984-planen ble regulert til friluftsområde og i 1991-planen til friområde. Dette legger begrensninger på den kommersielle drift av arealet. I et friluftsområde vil friluftsinteressene være mer tungtveiende enn jord- og skogbruksinteresser, jfr. Frihagen, Kommentarutgave til Plan- og bygningsloven, bind 3 side 212. Vederlag for tapt bruksverdi må knyttes til lett skogdrift og eventuelt beite. Reguleringen legger begrensninger på omfanget av skogsdriften. Området vil derfor kun gi begrenset økonomisk avkastning. Erstatningen utmåles skjønnsmessig til kr 5 pr. m2 for område F.

2.2 Områdene B3, B15, B16 og T.

Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd 2. punktum skal det legges vekt på prisen ved omsetning av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med. Lagmannsretten har fått forelagt et omfattende materiale med priseksempler på omsetning av tomtegrunn i Florø de siste 10 år.

For lagmannsretten er det mest nærliggende å se på omsetningen av tomter i Solheimsfeltet. Det kommunalt eide tomteselskapet har solgt til sammen 14 tomter i feltene B7, B9 og B11 for en gjennomsnittspris på kr 310 pr. m2. I følge kommunen skal dette dekke kommunens/tomteselskapets kostpris, dog slik at man har ønsket å dekke opp hva som er betegnet som et akkumulert underskudd i tomteselskapet. For å finne den reelle markedsprisen er det derfor mer naturlig å se hen til områder som er budt ut for salg på basis av budgivning. Det vises her til at felt B8 på 2.500 m2 ble solgt til Vestlandshus Florø AS i oktober 1997 til en pris som tilsvarer kr 380 pr. m2. Både tomtene i felt B7, B9, B11 og B8 er imidlertid festetomter hvor det svares en festeavgift på kr 3,75 pr. m2. Multipliseres dette opp med 6% rente må det gjøres et tillegg i tomteprisen på kr 65,50 pr. m2 for å simulere omsetningsverdien ved et rent tomtesalg. Salget av B8 til Vestlandshus Florø AS vil i såfall innebære en tomtepris på kr 445,50 pr. m2. Feltet B8 har mange likhetstrekk med det eksproprierte areal.

Prisen på kr 445,50 pr. m2 gjelder byggeklar tomt med fremført vann, vei og kloakk. I denne prisen må det gjøres fradrag for kommunens opparbeidelse av vann, vei og kloakk i løpet av de siste ti år i området, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. For å komme frem til den reelle råtomtepris må det videre gjøres fradrag for opparbeidelse av interne veier og ledningsnett som er trukket fra den kommunale infrastruktur som kun går frem til tomtegrensen. Dessuten skal det gjøres fradrag for verdiøkning som følge av virksomhet som har direkte sammenheng med ekspropriasjonsvedtaket, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje ledd. Verdiøkningen det skal gjøres fradrag for er ikke begrenset til fradragsberettigede utlegg, jfr. Rt-1994-389.

Kommunen har fremlagt en liste over grunnlagsinvesteringer i området foretatt av kommunen og det kommualt eide tomteselskap de siste ti år. Investeringene beløper seg til omlag kr 27 mill. I tillegg kommer erverv av tomtegrunn med kr 2,7 mill. Av de totale investeringer utgjør trykkutjevningsbassenget nordvest for Botnaholten omlag kr 8 mill. Lagmannsretten finner ikke at dette er et beløp som kan inngå i vurderingen etter §5 fjerde ledd. Utjevningsbassenget har til formål å betjene hele Flora kommune og kostnadene må fordeles deretter. Kostnadene til utbygging av vann, vei og kloakk i Solheimsfeltet utgjør etter dette omlag kr 21,7 mill. Lagmannsretten finner at disse kostnadene må utjevnes på samtlige byggetomter i området og ikke bare på de 128 tomtene som foreløpig er utbygget. Kommunen/tomteselskapet har foretatt grunnlagsinvesteringer som først kan forventes tilbakebetalt når utbyggingen fullt ut er gjennomført. Fordelt på 450 planlagte byggetomter i området utgjør derfor de kommunale grunnlagsinvesteringer omlag kr 48.200 pr. tomt.

Hvis det beregnes at hver tomt gjennomsnittlig utgjør 600 m2, vil grunnlagsinvesteringer pr. tomt på kr 48.200 utgjøre omlag kr 80 pr. m2. Tallet kan tjene som en illustrasjon for hvilke fradrag som gjøres for å finne frem til en tenkt råtomtpris på det eksproprierte areal. I tillegg til de omtalte grunnlagsinvesteringene må det imidlertid også gjøres et fradrag som kan beløpe seg opp mot kr 120 pr. m2 til opparbeidelse av interne veier og ledningsnett innen selve byggefeltet. Det må også gjøres et betydelig skjønnsmessig fradrag for den verdiøkning tomtene har fått som følge utbygging av Torvmyra skole, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje ledd. Tomteområdet øverst i Solheimsfeltet fremstår som vesentlig mer attraktivt ved at Torvmyra skole har blitt bygget. En tenkt utbygging av boligfeltet uten en skoleutbygging, ville på langt nær ha gjort området like attraktivt for barnefamilier som det har blitt i dag.

Saksøkte har anført at tomteprisen på det eksproprierte areal må ses i lys av at man med enkelhet kunne knytte seg til vann, vei og kloakk som er lagt i Botnaholten. Lagmannsretten finner ikke grunn til å ta stilling til dette spørsmål, ettersom dette ikke ville gitt en besparelse av særlig betydning i forhold til de grunnlagsinvesteringer kommunen kan gjøre fradrag for i tilknytning til vann, vei og kloakk i Solheimfeltet. Skulle tomtene på det eksproprierte areal koblet seg til kloakkanlegget i Botnaholten, måtte det bygges en pumpestasjon som er kalkulert til minimum kr 400000. Ettersom lagmannsretten legger til grunn at område F ikke skal erstattes som byggetomt, er det kun 11.517 m2 - 3.918 m2 = 7.599 m2 som kunne bebygges. Fordeles dette på tomter - 600 m2, kan det bygges ut omlag 12 tomter på området. Bare utgiftene til pumpestasjonen ville således utgjøre kr 400.000 : 12 = kr 33.300 pr. tomt. I tillegg kommer noe refusjon som følge av kommunal oppgradering av tekniske anlegg i Botnaholten. Samlet sett ville derfor neppe grunnlagsinvesteringene ved en tilknytning til anleggene i Botnaholten blitt særlig lavere enn de kr 48.200 pr. tomt som ligger til grunn som grunnlagsinvesteringer for tilknytningen sydover til Solheimsfeltet. Fradraget for økning i tomteprisen som følge av bygging av skolen, jfr. §5 tredje ledd, blir det samme. Tilsvarende gjelder for kostnader ved opparbeidelse av tilførsel av vann, vei og kloakk internt på tomteområdet.

På bakgrunn av ovennevnte finner lagmannsretten at riktig tomtepris på tiltredelsestidspunktet, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §10 2. punktum, var kr 105 pr. m2. Foruten ovennevnte gjennomgang av prisnivået for omsatte byggeklare tomter med relevante fradrag i det umiddelbare nærområde, legger lagmannsretten vekt på de priser som er oppnådd ved andre tomtesalg i Florø i den senere tid. Selv om gangavstanden til Florø sentrum er relativt drøy, fremstår området på Solheimsfeltet som meget attraktivt. Lagmannsretten har merket seg at man ved Mulelidmarka og tilgrensende områder har omsatt råtomter til kr 103 pr. m2 høsten 1997. På den annen side er det ved oppjusteringen av festeavtalen til det nærliggende tomteområdet til Egil Melvær den 02.07.1996 lagt til grunn en tomtepris på kr 34,20 pr. m2. Dette gjelder imidlertid en festeavtale som opprinnelig ble inngått i 1981. I de senere år har det vært et betydelig press på utbygging i Florø. Det må derfor antas at tomteprisen i dette området har steget mer enn den øvrige prisutviklingen i samfunnet.

En råtomtepris på kr 105 pr. m2 antas ikke å være så høy at det ved salg til en privat kjøper ville medført problemer med konsesjonsmyndighetene. Slike problemer oppsto ikke ved den overdragelse som skjedde ved Mulelidmarka.

2.3. Erstatningsutmålingen.

For område F utgjør erstatningsutmålingen etter dette 3.918 m2 x kr 5 pr. m2 = kr 19590. For områdene B3, B15, B16 og T utgjør erstatningen 7.599 m2 x kr 105 pr. m2 = kr 797895.

I den samlede sum skal det gjøres et fradrag på kr 115.170 som kommunen har utbetalt til tidligere hjemmelshaver Jarle Havikbotn i henhold til avtale mellom ham og Victor Hellesen jr. Erstatningsmålingen blir dermed som følger:

Område F: kr 19.590 + Områdene B3, B15, B16,T: kr 797.895 = kr 817.395 - utbetaling til Jarle Havikbothkr 115.170 = kr 702.225

3. Renteberegning m.m.

Lagmannsretten finner ikke at det er grunnlag for å neddiskontere erstatningsutbetalingen. Vederlaget for tomtepris for områdene B3, B15, B16 og T er utmålt ut i fra påregnelig utnyttelse som følge av reguleringsplanen av 1991. Denne reguleringsplanen gjør området attraktivt for utbygging. Det må derfor legges til grunn at tomtene kunne blitt solgt umiddelbart dersom disse ikke var blitt ekspropriert.

Tiltredelse av arealet i B3 skjedde ved fravikelsesforretningen den 29.04.1997. Fra dette tidspunkt bør det regnes avsavnsrente på den erstatning som gjelder det tiltrådte areal, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §10 i.f. Fra den 29.04.1997 skal det således regnes avsavnsrente av 5.450 m2 x kr 105 pr. m2 = kr 572250. I dette beløp gjøres et fradrag på kr 54.500 som ble utbetalt til Jarle Havikbotn kort tid etter fravikelsesforretningen.

Totalt skal det altså regnes avsavnsrente av kr 572.250 - kr 54.500 = kr 517.750 fra 29.04.1997 og frem til det resterende areal ble tiltrådt ved fravikelsesforretning den 27.03.1998. Rentefoten for denne perioden settes til 3% p.a. i samsvar med vilkår for innskudd over kr 100.000 i Sparebanken Sogn og Fjordane.

Fra fravikelsesforretningen den 27.03.1998 skal det regnes avsavnsrente av hele erstatningen. Jarle Havikbotn mottok kr 60.670 i forskuddsbetaling kort tid etter fravikelsen av det resterende areal, slik at han pr. dette tidspunkt hadde mottatt kr 115170. Avsavnsrenten fra den 27.03.1998 skal derfor beregnes av kr 702225, jfr utregningen ovenfor under punkt 2.3.

Rentefoten for perioden fra 27.03.1998 fastsettes skjønnsmessig til 7% p.a. Ved fastsettelse av rentefoten er det tatt hensyn til den generelle endringen i rentemarkedet i løpet av 1998. På innskudd over kr 100.000 betales det 7,5% rente født xx.xx.1998 i Sparebanken Sogn og Fjordane.

4. Saksomkostninger.

Ved å begjære overskjønn har saksøkte oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. Fastsettelsen av tomtepris er mer enn fordoblet i overskjønnet. Det kan på den bakgrunn ikke tillegges avgjørende betydning for vurderingen av saksomkostninger at område F ved overskjønnet kun erstattes med kr 5 pr. m2. Samlet sett kommer saksøkte vesentlig bedre ut enn hva han gjorde ved herredsretten. På denne bakgrunn plikter saksøker å erstatte både de lovbestemte og saksøktes omkostninger ved overskjønnet, jfr. skjønnsprosessloven §54a bokstav a, jfr. §54 første ledd. Bestemmelsen i §54a tredje ledd kommer ikke til anvendelse.

Advokat Hjermann har inngitt en omkostningsoppgave ved overskjønnet på kr 50890, hvorav salær utgjør kr 46500. Det er ikke fremkommet innsigelser mot omkostningsoppgaven, og den legges til grunn som rimelig og nødvendig.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Flora kommune betaler kr 702.225 -syvhundreogtotusentohundreogtjuefem- i ekspropriasjonserstatning til Victor Hellesen jr. innen 2 -to- uker fra forkynnelse av overskjønnet.

2. Av erstatningssummen i pkt. 1 skal det svares følgende avsavnsrente: 3 -tre- prosent rente p.a. av kr 517.750 -femhundreogsyttentusensyvhundreogfemti- fra 29.04.1997 til 26.03.1998. 7 -syv- prosent rente p.a. av kr 702.225 -sjuhundreogtotusentohundreogtjuefem- fra 27.03.1998 og frem til 2 -to- uker fra forkynnelse av overskjønnet.

3. I saksomkostninger ved overskjønnet betaler Flora kommune til Victor Hellesen jr. kr 50.890 - femtitusenåttehundreognitti- innen 2 -to- uker fra forkynnelse av overskjønnet.

4. Flora kommune betaler de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet.