RG-1999-114

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-03-25
Publisert:	RG-1999-114 (19-99)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 95-08145 A/55 - Borgarting lagmannsrett LB-1997-00427 A/01 - Anke til Høyesterett nektet fremmet; HR-1998-00525K .
Parter:	Ankende part: Agnes Grønvold Skarpsno Driftsselskap AS Pål T Evensen Helgesen & Co v/Torleif Helgesen Helge Løkke (Prosessfullmektig: Advokat John Arff-Pettersen) Motpart: AS Wdm Thranesgate 8 (Prosessfullmektig: Advokat Knut Schage)
Forfatter:	1. Lagdommer Kjersti Graver, formann 2. Kst lagdommer Eirik Akerlie Mindretall: 3. Herredsrettsdommer Geir Engebretsen
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §464, Avtaleloven (1918) §36, §172, §180, §452, Husleieloven (1939) §35, §51, Husleieloven (1939), Sameigelova (1965) §9, Aksjeloven (1976) §9-16, Eierseksjonsloven (1983) §13, Eierseksjonsloven (1983)

Dom :

Saken gjelder krav om endring av fordelingen av fellesutgiftene i gårdselskapet AS Wdm Thranesgate 8, Oslo, hva angår det relative forhold mellom boligenheter, kontorlokaler og forretningslokaler.

AS Wdm Thranesgate 8 eier og driver, som sin eneste virksomhet, den kombinerte leiegård - forretningsgård Wdm Thranesgate 8, oppført i 1955. I 1. etasje er det restaurant og butikklokale, i 2. etasje kontorlokaler og 3. til 7. etasje består av ialt 18 boligleiligheter. I selskapet er det 25 aksjonærer, hver med 30 aksjer, som gir leierett til den respektive bruksenhet. Fremleie krever samtykke av selskapet. Av de ialt 750 aksjene eies 240 av aksjonærene med næringslokalene, de ankende parter i saken, og de øvrige 510 av boligaksjonærene. Hver enhet innbetalte opprinnelig tilnærmet like store obligasjonsinnskudd, sikret gjennom partialobligasjoner. De fleste leilighetene er på henholdsvis 68 eller 47 m2. Forretningen i 1. etasje er på 111 m2, og restauranten er på 230 m2. Totalt areal inkludert kjeller utgjør 1582,5 m2. De forretningsdrivendes andel av arealet i gården utgjør 38,5 %, og boligenhetene 61,5 %.

Fellesutgiftene, husleien, belastes aksjonærene etter en fordelingsnøkkel som ble fastsatt i en voldgiftsrettsdom av 18 desember 1975. Retten har i følge premissene vurdert bruksverdien av de enkelte leieobjektene. Domsslutningen lyder:

Det relative forhold mellom leiene for de forskjellige typer leieobjekter i Wm Thranes gate 8 settes slik:

Leien regnet i kroner pr m2 pr år for leilighetene i 3. - 6. etasje settes lik 1.

I forhold til dette fastsettes de øvrige leier slik:

Leilighetene i 7. etasje lik 1,1.

Kontorene i 2. etasje lik 1,75.

Restaurant- og butikklokalene i 1. etasje lik 2,25.

Restaurantens kjellerrom lik 0,3.

De næringsdrivende i gården fremmet ved brev av 27 september 1995 krav om endring av fordelingsnøkkelen, under henvisning til at det ikke lenger er grunnlag for den skjevdeling voldgiftsretten foretok, ettersom utleieverdien av leilighetene nå er vesentlig høyere enn kontorlokalene og også forretningslokalene i første etasje. Kravet ble avvist av styret, som blant annet fremholdt at endring av fordelingsnøkkelen krevde samtykke fra samtlige aksjonærer.

Ved stevning av 31 oktober 1995 til Oslo byrett reiste de næringsdrivende aksjonærene, Agnes Grønvold m fl, søksmål mot aksjeselskapet. Byretten avsa 14 november 1996 dom med slik domsslutning: domsslutning:

1. AS Waldemar Thranes gate 8 frifinnes.

2. Hver av partene dekker egne omkostninger.

Agnes Grønvold m fl påanket byrettens dom ved ankeerklæring datert 3 januar 1997. AS WdmThranes gate 8 har tatt til motmæle. Under ankeforberedelsen, den 16 januar 1998, avsa lagmannsretten kjennelse for at anken var for sent fremsatt, idet ankefristen reguleres av husleieloven §51, og således var på 14 dager. Det ble imidlertid gitt oppreisning mot fristoversittelsen.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 3 - 4 mars 1998. Fra de ankende parter møtte Pål T Evensen, Torleif Helgesen, Helge Løkke og ved starten av ankeforhandlingen advokat Christian Frick, styremedlem i Skarpsno Driftsselskap AS, som har overtatt aksjene til Tom A Bedell. Pål T Evensen og Helge Løkke avga forklaring. Ankemotparten var representert ved styrets formann, Elisabeth Aronsen, som avga forklaring. Det ble avhørt fem vitner, hvorav fire var nye for lagmannsretten. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Saksforholdet fremgår av byrettens dom og av lagmannsrettens fremstilling, der herunder det følgende legges til grunn:

Før voldgiftsdommen i 1975 ble forretningsarealene belastet med 48,23 % av fellesutgiftene. Foranledningen til at voldgiftsretten trådte i funksjon var at aksjonærene med bruksrett til boligenhetene mente at de ble belastet uforholdsmessig mye av utgiftene. Av protokollen fra generalforsamling 13 mai 1975 fremgår at det var enighet om at det måtte fastsettes et annet relativt leieforhold mellom leiene for forretnings- og kontorlokalene i relasjon til leiene for leilighetene. Aksjonærene var videre enige om at dette burde avgjøres gjennom voldgift, og de godtok som bindende for seg den avgjørelse husleieretten som voldgiftsinstans kom frem til. Forut for voldgiftsrettens behandling var det innhentet en veiledende leievurdering fra eiendomsmegler Helge T Kittilsen, datert 21 mars 1975. Her fremgår at den årlige leien pr m2 for leilighetene i 7. etasje var kr 75,28, for leilighetene i 3. til 6. etasje kr 75,50, for kontorlokalene i 2. etasje kr 106,45 og for forretningslokalene i 1. etasje kr 115,30. Det relative forhold mellom boligleilighetene i 3. til 6. etasje i forhold til de andre kategoriene, blir her, når boligenhetenes andel av leien settes lik 1, slik at kontorenes andel utgjorde 1,40 og andelen for lokalene i 1. etasje 1,53. Etter voldgiftsrettens dom ble den forholdsmessige belastning for de to siste kategoriene til henholdsvis 1,75 og 2,25. De næringsdrivendes andel av fellesutgiftene gikk opp fra 48,23 % til 57,2 %.

I tiden fra voldgiftsdommen i 1975 og frem til idag er boligenhetene steget i bruks- og salgsverdi i forhold til kontorene og lokalene på gateplan. Den ankende part har i den forbindelse blant annet vist til at prisreguleringen ved salg av aksjer med tilknyttet leierett til bolig, ble opphevet først i 1983, mens husleiereguleringen for etterkrigsboliger ble opphevet i 1968. For kontorlokaler var det kvoteregulering etter krigen og generell mangel på slike lokaler frem til begynnelsen av 70-tallet. Leiligheter av de aktuelle størrelser i dette strøket er nå etterspurte. Kontorlokalene i 2. etasje er mindre attraktive. De er ikke moderniserte, blant annet mangler ventilasjonsanlegg. Den ene av de ankende parter, Pål T. Evensen, har fått tillatelse til å gjøre om sine kontorlokaler på ialt ca 150 m2 til tre mindre leiligheter. Han kjøpte dem i 1994 for samlet kr 270000, og har vist til at de var i dårlig forfatning. I 1. etasje har restaurant Schrøder vært drevet i mange år, nå under nylig etablert aksjeselskap. Butikklokalet har den senere tid vært disponert til solstudio. Det er i ferd med å selges fra Agnes Grønvold til Ressurs Eiendom, der Pål T. Evensen er aksjonær, for kr 960000. Taksten var kr 825000.

For lagmannsretten avga fire vitner med tilknytning eiendomsbransjen forklaring. Deres generelle anslag over markedsprisene idag for de aktuelle typer enheter pr m2 var - for ferdig habiliterte boligenheter kr 15.000 - 18000, - for ikke moderniserte kontorlokaler kr 6000 - 7000, - for forretningslokalene på gateplan kr 10.000 - 13000.

Fellesutgiftene beløper seg de senere år gjennomsnittlig til ca kr 400000. De innbefatter lønn til vaktmester, styrehononar, strøm i fellesarealene, herunder heis, renhold, vedlikehold, kabelfjernsynsavgift, mv. Husleien for leilighetene på 68 m2 er pr 1 november 1997 kr 1052 pr mnd, for dem på 47 m2 er den kr 728. For et kontorlokale i 2. etasje på 48 m2 betales kr 1299, mens restauranten belastes med kr 7924 og butikken kr 3861.

De ankende parter har i det vesentlige gjort gjeldende:

Voldgiftsrettens dom har ikke rettskraft lenger. Den var basert på grunnleggende fakta som idag er endret. Det følger av Rt-1987-1154 at slike endringer kan bli å anse som et nytt krav som kan være gjenstand for nytt søksmål.

Prinsipalt anføres at verdiprinsippet bør opprettholdes, slik at de respektive enhetenes verdi idag legges til grunn for fordelingen av fellesutgiftene. Subsidiært nedlegges påstand om at fordelingen bør skje ut fra arealberegning og ikke verdi.

Den fordelingsnøkkel for husleiebelastningen som ble fastsatt av voldgiftsretten var ikke urimelig i 1975. Nærmere begrunnelse for vurderingen mangler imidlertid. Hvilken fordelingsnøkkel som ble benyttet før 1975 er ikke kjent. Men siden den gang har fordelingen mellom boligenhetene og næringslokalene blitt stadig mer skjev. Saken gjelder krav om rettferdighet.

Avtaleloven §36 er anvendelig. Forutsetningene voldgiftsretten la til grunn for sin avgjørelse, er vesentlig endret. Verdiforholdene på eiendomsmarkedet er idag helt andre enn de var i 1975. Voldgiftsretten tok bruksverdien som utgangspunkt, det fører til samme verdiprinsipp som når salgsverdien legges til grunn, som lagmannsretten bør gjøre. Voldgiftsrettens avgjørelse må ses på bakgrunn av etterkrigstidens strenge regulering av husleiemarkedet, med vekt på at det skulle være billig å bo. Bruksverdien ble holdt nede. Opphevelsen av prisreguleringen ved omsetning av aksjeleiligheter i 1983 førte til økt verdi for disse leilighetene. Denne utviklingen er blitt forsterket. Strøket er populært, med utdanningsinstitusjoner i nærheten, og leilighetene er av en størrelse som er etterspurt. Boligenhetene har idag langt den største bruksverdi. Kontorene er på sin side små, upraktiske og uten appell i dagens marked. For forretningsdriften i 1. etasje trekker det ned at det er vanskelige parkeringsforhold. Folks handlemønster har også endret seg i disfavør av lokale nærbutikker.

Det foreligger kvalifisert urimelighet etter avtaleloven §36 når 38,5 % av arealet belastes med 57,2 % av fellesutgiftene, og særlig når disse arealene er langt mindre verdt. Boligenes verdi er over dobbelt så høye som forretningslokalenes, og i motsetning til i 1975 er det de som nå har størst økonomisk bæreevne. Det er også et moment at av fellesutgiftene angår ca 10 % av postene bare boligene, som det vesentligste av trappevask, kabelfjernsyn og heisdriften.

De ankende parter har anført at det må gjelde et alminnelig likhetsprinsipp. Enhver forskjellsbehandling mellom aksjonærgruppene krever en fornuftig og rimelig begrunnelse.

Det er vist blant annet til dom av Eidsivating lagmannsrett av 11 april 1994, ankesak nr 93-03338/03339 ( LE-1993-03338, LE-1993-03339), der det er lagt til grunn at avtaleloven §36 vil kunne få anvendelse på fordelingen av fellesutgifter i boligsameier, videre at det i sameieforhold gjelder et alminnelig likhetsprinsipp. Videre er vist til Rt-1991-892, der det er lagt vekt på likhetsprinsippet i boligsameier, under henvisning til bl a aksjeloven §9-16. I motsetning til situasjonen i denne dom, krever ikke de ankende parter slik endring i fordelingsnøkkelen at det vil innebære overføring av verdier fra en gruppe aksjonærer til en annen, men en fordeling ut fra samme verdiprinsipp, ut fra endrete salgsverdier. De vil neppe bli påvirket i særlig grad av en økning i husleien fra kr 1000 til kr 1500. De næringsdrivendes motivasjon for å kreve endring er ikke å påvirke verdien av egne lokaler, men å rette opp en skjev fordeling.

Fordelingsnøkkelen er ikke blitt gjort kjent for nye erververe ved overtakelse. Det er først i ettertid at de har blitt klar over den skjeve fordelingen.

Også prinsippet i husleieloven §35 tjener som veiledning. Det foreligger misforhold mellom leien de næringsdrivende betaler og verdien av deres enheter, sett i forhold til hva boligenhetene belastes med.

Det er ikke mulig å oppnå en mer rettferdig fordeling av fellesutgiftene gjennom interne forhandlinger. Boligenhetene sitter på aksjemajoriteten, og bruker den til å sikre sine interesser. Selskapets styre har unnlatt å ta initiativ. Etter oppfordring i byrettens dom ble det avholdt ekstraordinær generalforsamling 11 november 1997, der boligaksjonærene avviste forhandlinger om endringer i fordelingsnøkkelen. En gruppe aksjonærer misbruker sitt flertall til å sikre seg særordninger på bekostning av mindretallet, i strid med prinsippet i aksjeloven §9-16. Når aksjonærene selv ikke kan nå frem til en rettferdig fordeling, må domstolene gripe inn.

Prinsipalt kreves at lagmannsretten fastsetter fordelingsnøkkelen etter en skjønnsmessig verdsettelse mellom de tre kategorier. Salgsverdien er i prinsippet lik bruksverdien. Med faktor 1 for boligenhetene, bør kontorenes andel settes til 1/2 og forretningene i 1. etasje til 3/4. Det er da beregnet en salgspris for boligene på kr 18.000 pr m2, for kontorene på kr 9.000 og for forretningene kr 13500. Boligene vil også fremover ha høyest verdi, og bør bære den største del av omkostningene.

Subsidiært bør fellesutgiftene fordeles likt, etter areal. Prinsippet i eierseksjonsloven bør legges til grunn. Det vil innebære en økning på 40 % i husleien for boligenhetene, men den må ses opp mot den verdiøkning disse leilighetene har vært gjenstand for. Det dreier seg etter en slik økning stadig om moderate husleier, fra kr 1052 til kr 1469 for leilighetene på 68 m2 og fra kr 728 til kr 1015 for leilighetene på 47 m2.

Vedrørende saksomkostninger bemerkes det urimelige i at gårdselskapet bærer omkostningene til boligaksjonærene mens de næringsdrivende må bære sine egne omkostninger. De må betale dobbelt opp. Det vises også til at de næringsdrivende har fremsatt forlikstilbud.

De ankende parter har nedlagt slik endelig påstand:

Prinsipalt:

1. De relative forhold mellom leiene (fordelingsnøkkelen for totale årlige driftskostnader) for henholdsvis arealer benyttet til bolig, kontorer og forretninger i eiendommen Wdm Thranesgt 8 fastsettes med virkning fra 01.01.98 etter rettens skjønn.

Subsidiært:

2. Fordelingen av de totale årlige kostnader forbundet med drift og vedlikehold av eiendommen Wdm Thranesgt 8 fordeles med virkning fra 01.01.98 mellom de forskjellige kategorier leietakere basert på eksklusivt disponert bruttoareal likt uten hensyn til brukens art.

3. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for såvel byrett som lagmannsrett.

Ankemotparten har i det vesentlige anført:

Etter vedtektene §2 er det styret som fastsetter husleien. Styret kan imidlertid ikke foreta endringer i fordelingsnøkkelen som er bestemt av voldgiftsretten. Til det kreves enighet blant aksjonærene. Uenighet mellom de ulike gruppene aksjonærer gjør det umulig å komme frem til noen felles løsning. Det er således ikke grunnlag for å rette kritikk mot styret for manglende initiativ.

Voldgiftsretten trådte i funksjon etter at generalforsamlingen hadde anmodet om slik behandling. Alle aksjonærene godtok voldgiftsrettens avgjørelse som bindende for seg. Dette avtalemessige grunnlag eksisterer ved siden av voldgiftsdommens rettsvirkning. Dommen må anses bindende på linje med en stiftelsesforutsetning eller annen avtale. Det er dog enighet mellom partene om at voldgiftsdommens rettskraftsvirkning ikke er til hinder for ny vurdering av domstolene av om de markedsmessige forhold har endret seg så sterkt at dagens fordeling er urimelig etter avtaleloven §36.Det må i den sammenheng foretas en totalvurdering. Det konkrete kronebeløpet en annen fordelingsnøkkel vil innebære er ikke i seg selv urimelig høyt. Saken gjelder fordelingen mellom aksjonærgruppene.

Det kan ikke fastslås om verdien av lokalene blir påvirket av at leien er ulik for de forskjellige kategoriene. Noen av de sakkyndige vitnene mente at dette kunne skape usikkerhet mens andre mente at det ikke har betydning. Det beklages at fordelingsnøkkelen ikke har blitt sendt ut til alle nye kjøpere, men i forhold til de næringsdrivende aksjonærene må det være deres egen risiko om de kjente til fordelingen eller ikke. To av aksjonærene har forøvrig budt hverandre opp ved salget av butikklokalet til Agnes Grønvold, vitende om at det bærer den tyngste del etter fordelingsnøkkelen.

Det er ikke rom for noe ulovfestet rettferdighetsprinsipp utover avtaleloven §36. Spørsmålet blir når det etter denne lovbestemmelse kan gripes inn i etablerte fordelingsnøkler. Et konkret misforhold mellom verdiene på lokalene er i denne sammenheng ikke nok. Det må foreligge en kvalifisert økt skjevhet i de næringsdrivendes disfavør. Lagmannsretten har i bevismessig henseende et dårligere grunnlag enn voldgiftsretten hadde i 1975, etter det som er vist til i dommen.

Ved vurderingen av om avtaleloven §36 får anvendelse, må det legges vekt på at en omfordeling av husleien vil ha betydning for verdien av enhetene, idet det vil skje en overføring fra den ene gruppe av aksjonærer til den andre. Det vises til Rt-1991-892, der det på side 896 uttales at en endring av fordelingsnøkkelen som er bygget på markedsbetraktninger fører til verdioverføringer, som man bør være forsiktig med. Det vises også til dom av Eidsivating lagmannsrett av 16 mars 1992 i ankesak nr 90-00709 ( LE-1990-00709) , der det fastslås at en vedtekt om utgiftsfordeling i en sammenslutning først kan tilsidesettes om den innebærer en kvalifisert urimelig forskjellsbehandling. Samlet følger det av rettspraksis at det stilles særlig strenge krav til kvalifisert urimelighet for endringer i fordelingsnøkkelen for husleien etter avtaleloven §36.

De ankende parter har en skjerpet bevisbyrde med hensyn til de krav som skal stilles til bevisene for at verdiene av de ulike enhetene har utviklet seg svært skjevt siden 1975, og også med hensyn til de konsekvenser utviklingen har hatt for de forskjellige aksjonærgruppene.

Uttalelsene fra de fire sakkyndige vitner fra den ankende part var vage og generelle. Ingen av dem kunne bidra med opplysninger om utviklingen fra 1975 og frem til idag vedrørende verdiene av de ulike kategoriene. Den er heller ikke nærmere belyst på annen måte. Ett av vitnene ga uttrykk for at verdiforholdet mellom de tre kategoriene hadde vært omtrent det samme over årene. En av de andre sakkyndige mente at om husleien for leilighetene på 68 m2 gikk over ca kr 1300 pr mnd, ville det møte reaksjoner i markedet.

De ankende parter har ikke kunnet vise til andre hjemler enn avtaleloven §36. Husleieloven §35 kommer ikke til anvendelse; den regulererer det konkrete leieforholdet mellom utleier og leietaker.

Subsidiært anføres at dersom lagmannsretten kommer til at fordelingsnøkkelen skal endres, så bør det legges til grunn et arealbestemt likhetsprinsipp. Det er ingen grunn til å beholde verdivurderingen. Den inviterer til tvister og har ingen sterk forankring verken i aksjeselskapet eller i lovgivningen. Det foreligger ingen konkret verdisetting av de ulike lokalene, og det må kreves et helt annet grunnlag om den ankende parts prinsipale påstand skal tas til følge. Den nye eierseksjonslovs arealprinsipp bør isteden legges til grunn.

Vedrørende saksomkostninger foreligger ingen spesiell situasjon i denne sak. Når man saksøker et aksjeselskap, er det påregnelig at saksomkostningene blir belastet selskapet. Angående forhandlinger om forlik vises til at styret ikke har kompetanse til å endre eller inngå forlik om endringer av fordelingsnøkkelen. Det krever tilslutning fra alle aksjonærene.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

1. Byrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Lagmannsretten skal bemerke:

Voldgiftsdommen har samme rettskraft som en rettskraftig dom, jf tvistemålsloven §464 annet ledd. Rettskraften er ikke til hinder for at dommen kan angripes på grunnlag av rettsfakta som har inntrådt etter dommen, jf Rt-1987-1154. Det er enighet mellom partene om at det foreligger grunnlag for slik prøving av etterfølgende forhold i denne sak. Lagmannsretten finner for sin del også at de forhold som ble avgjort i dommen for 23 år siden må kunne prøves opp mot den senere utvikling.

Saken gjelder den fordelingsnøkkel for husleie som skal gjelde i aksjeselskapet. Den gjelder forholdet mellom aksjonærene. De er også leietakere i kraft av bruksrett til sine respektive enheter. Disse husleieforhold inngår ikke sakens vurderingstemaer, men resultatet blir bestemmende for fastsettelsen av de respektive husleiene.

Voldgiftsretten trådte i funksjon etter begjæring av aksjonærene, som også uttrykkelig godtok voldgiftsrettens avgjørelse som bindende for seg. Det er et vilkår at det foreligger skriftlig avtale om voldgift, jf tvistemålsloven §452. Avtalen har også den virkning at voldgiftsrettens avgjørelse blir bindende, jf tvistemålsloven §464 annet ledd. Det avtalemessige grunnlag ankemotparten viser til er en slik voldgiftsavtale. Den kan ikke ses å innebære at det eksisterer et avtalegrunnlag ved siden av voldgiftsdommen for gjeldende fordelingsnøkkel.

De ankende parter har vist til husleieloven §35 som et grunnlag for å endre husleiefordelingen. Lagmannsretten anser ikke denne bestemmelse anvendelig verken direkte eller indirekte på det innbyrdes leienivå mellom leietakerne. Den gjelder forholdet mellom leietaker og utleier, og misforhold mellom leie og verdi. Det er ikke påberopt noe slikt misforhold i saken. Det er tvertimot enighet om at selve leien ikke er uforholdsmessig høy.

Det sentrale spørsmål i saken gjelder forholdet til avtaleloven §36, om endrete markedsverdier tilsier endret fordelingsnøkkel. Avtaleloven §36 gjelder for avtaler. Her er det en voldgiftsdom som angripes. Lagmannsretten finner at prinsippene i avtaleloven §36 likefullt må få anvendelse. Det legges vekt på at voldgiftsrettens funksjon er basert på en voldgiftsavtale og på at de vurderingstemaer voldgiftsretten har tatt stilling til er av utpreget skjønnsmessig og avtalemessig art, innen partenens frie disposisjonsrett.

Ved vurderingen av om avtaleloven §36 skal anvendes på senere inntrådte forhold, er utgangspunktet at den skal brukes med forsiktighet i slike tilfelle, jf Karnov 1, 1996, side 443, note 141 og Rt-1990-500, på side 507. Det fremgår her at terskelen for lemping vil være høy for svingninger på boligmarkedet.

Når dagens skjevhet i verdiansettelsene mellom boligene, kontorene og forretningene skal vurderes i forhold til avtaleloven §36, må det skje med utgangspunkt i fordelingen som ble foretatt av voldgiftsretten og prinsippene for den slik de fremgår av voldgiftsdommen. Det fremgår av dommen at det er bruksverdien av de ulike leieobjektene som er vurdert, og at den foran omtalte takst fra eiendomsmegler Helge T Kittilsen, etter ordlyden gjaldt veiledende leievurdering. I fravær av andre opplysninger legges til grunn at det er samme verdiskala som er benyttet. Fordelingsnøkkelen ble endret etter voldgiftsrettens dom, i disfavør av de næringsdrivende. Med leilighetene gitt faktor 1, gikk kontorenes utgiftsbelasting opp fra 1,40 til 1,75 og forretningenes opp fra 1,53 til 2,25. Det ble således foretatt en forsterket skjevdeling av leiebelastningen.

Salgsverdiene av de respektive enhetene og det innbyrdes verdiforholdet mellom dem i 1975 er ikke blitt nærmere belyst for lagmannsretten. Det mangler også mer konkrete anslag for utviklingen i årene fremover. Det legges til grunn at opphevingen av prisreguleringen ved omsetning av aksjeleiligheter i 1983 umiddelbart førte til raskt stigende markedspriser for dem. De mer langsiktige virkninger er dog ikke kjent. Et av de sakkyndige vitner utalte at boligprisene har fluktuert, men at forholdet mellom boliger og forretninger har vært rimelig jevnt over årene, i hvertfall i årene etter 1983.

Når det gjelder dagens verdier, tas utgangspunkt i de fire sakkyndige vitneutsagn. Med utgangspunkt i det som her fremkom vedrørende overslag over og vurderinger av antatte omsetningsverdier og utleiepriser og med en forrentning på 10 %, legger lagmannsretten til grunn at leieverdiene pr m2 pr år for de tre kategoriene idag kan anslås slik: - boligeenhetene i snitt kr 1200 - 1300, - kontorene i 2. etasje i snitt kr 700 - 800, - forretningslokalene i 1. etasje i snitt kr 1000 - 1100. Når, basert på disse beregninger, boligenhetenes leieverdi settes lik 1, blir snittet for kontorene 0,60 og for forretningslokalene 0,84.

Ut fra disse anslag over dagens eiendomsmarked fremstår det som det har skjedd et klart skifte i det innbyrdes verdiforhold mellom de tre kategoriene fra Kittilsens takst 1975 til idag. Det gjelder særlig for kontorene. Den ytterligere skjevdeling i fordelingen av fellesutgiftene som voldgiftsretten foretok, har ført til at først og fremst kontorene, men i noen grad også forretningene, idag relativt sett blir belastet vesentlig mer enn boligenhetene vurdert ut fra overslagene over omsetnings- og bruksverdier.

Lagmannsretten har delt seg i et flertall og et mindretall i synet på om avtaleloven §36 gir grunnlag for å endre fordelingsnøkkelen.

Lagmannsrettens flertall, dommerne Graver og Akerlie, finner under tvil at det ikke foreligger grunnlag for endring av voldgiftsrettens fordelingsnøkkel etter avtaleloven §36.

Utgangspunktet for vurderingen er at det fordelingsprinsipp voldgiftsretten la til grunn, representerte en skjevdeling, der de næringsdrivende ble pålagt å bære en forholdsmessig større andel av fellesutgiftene enn de private beboere. Som de ankende parter har vist til, ble de med deres 38,5 % av arealet, pålagt 57,2 % av utgiftene. Et slik skjevdeling er ikke i seg selv urimelig etter avtaleloven §36. Det er da heller ikke anført fra de ankende parters side at fordelingsnøkkelen var urimelig i 1975, ut fra de da gjeldende markedsforhold. Selve prinsippet om at næringsenhetene også forholdsmessig sett skal bære mer enn boligenhetene kan etter flertallets syn ikke i seg selv sies å utgjøre noen urimelighet i fordelingen av fellesutgiftene. Ut fra det som fremkom i retten legges til grunn at slik skjevdeling finnes i flere kombinerte bolig- og forretningsgårder.

Spørsmålet blir hvor sterkt og hvor langvarig skjevdelingen skal utvikle seg i forhold til de respektive bruks- og omsetningsverdier før den blir urimelig etter avtaleloven §36. Forhold som for flertallet har hatt særskilt betydning er partenes ulike tilknytninger til gården, innrettelseshensyn og hensynet til stabilitet i forhold til svingninger i eiendomsmarkedet.

De næringsdrivende aksjonærene er profesjonelle parter, som må antas å ha lagt økonomiske vurderinger til grunn for sine erverv av lokalene. Med unntak av Helge Løkke, som kjøpte sine kontorlokaler i 1983, og Agnes Grønvold, hvis forretningslokaler er under salg, har de øvrige aktuelle ankende parter ervervet sine enheter i 90-årene. Det har formodningen for seg at de gjorde seg kjent med husleien i forbindelse med kjøpet og lot den inngå i kalkuleringen av kjøpesummen. Inntil de ble kjent med fordelingsnøkkelen, hadde de innrettet seg på det eksisterende leienivå. Det er ikke fra noe hold anført at leien i seg selv er spesielt høy.

De private beboerne utgjør på sin side en gruppe som i utgangspunktet nyter særskilt beskyttelse etter husleieloven og etter alminnelige rettsgrunnsetninger, jf Rt-1990-500, på side 509. For dem vil de relativt store husleieøkninger som vil bli resultatet av ankende parters både prinsipale og subsidiære påstander, kunne endre deres økonomiske forutsetninger. De må antas å ha innrettet seg på det eksisterende kostnadsnivå. Den husleieøkning som vil bli resultatet av endret fordelingsnøkkel kan i følge ett av de sakkyndige vitner, komme til å påvirke verdien av leilighetene. Det må dog antas at det i dagens marked dreier seg om moderate utslag. Hvorvidt en slik eventuell verdireduksjon for deres del vil bli motsvart av en tilsvarende verdiøkning for de næringsdrivendes lokaler, er ikke klart.

Flertallet legger vekt på at det etter rettspraksis er en høy terskel for endringer ut fra senere inntrådte forhold og at det i særlig grad gjelder endringer i eiendomsmarkedet, jf Rt-1990-500. Det er ikke tilstrekkelig at utviklingen er skjedd til stadig mer ugunst for verdien av de næringsdrivendes enheter. På eiendomsmarkedet må bruks- og omsetningsverdi ses i et langsiktig perspektiv. Wdm Thranesgate synes å være inne i en omstillingstid, der tidligere virksomheter ikke lenger er aktuelle, mens nye er under planlegging. Det vises til de planer som foreligger vedrørende omgjøring av kontorer i 2. etasje til boliger og til ny forretningsvirksomhet i 1. etasje. Boligenhetenes verdi er på sin side påvirket av nær beliggenhet i forhold til utdanningsinstitusjoner. Boligmarkedet generelt er for tiden påvirket av gode økonomiske tider med et lavt rentenivå.

Det er fra de ankende parters side fremholdt at det i fellesutgiftene inngår poster som bare kommer boligenhetene i 3. til 7. etasje til gode, og at det bidrar til at fordelingsnøkkelen blir urimelig skjev. Det er vist til utgifter til trappevask, strømforbruk til heisen og fellesantenneanlegg, samt foretatt utskifting av vinduer i leilighetene. Flertallet finner ikke kunne tillegge disse forhold særskilt vekt. Renhold angår også 1. og 2. etasje, heisen også 2. etasje, fellesantenneanlegget har alle anledning til å koble seg til, det er i følge liste gjort av forretningslokalene i 1. etasje. Det vil variere over tid hvor i gården det påløper utgifter som skal dekkes av fellesskapet.

Lagmannsrettens mindretall, dommer Engebretsen, er i utgangspunktet enig i at man ved den konkrete vurderingen av om avtaleloven §36 skal anvendes på senere inntrådte forhold bør ha som utgangspunkt at bestemmelsen skal brukes med en viss forsiktighet. Midretallet mener imidlertid at den skjevhet som har oppstått i den relative belastning mellom de tre gruppene aksjonærer - beboerne, kontoreierne og de forretningsdrivende - har et slikt omfang at en opprettholdelse av den vil representere en betydelig urimelighet overfor kontoreierne og de forretningsdrivende.

Ved sin vurdering har mindretallet lagt avgjørende vekt på at voldgiftsdommen fra 1975 tok utgangspunkt i bruksverdien for de ulike leieobjektene. På den tiden må det legges til grunn at den omfattende regulering av salgsprisene på denne type leiligheter skapte et kunstig lavt prisnivå. Dette var en tidsperiode hvor det var normalt for boligkjøpere å betale betydelige beløp "under bordet" i tillegg til de offisielle takstbeløp, for overhodet å få tilgang til boligmarkedet. I tillegg var dette bystrøket i 1970-årene mer attraktivt som forretnings- og kontorstrøk enn det er i dag. Blant annet på grunn av sin sentrumsnære beliggenhet har imidlertid boliger i dette området hele tiden vært ettertraktet.

Sett på bakgrunn av denne historiske situasjonen er det ikke grunn til å tvile på at voldgiftsdommens fordeling av de relative leienivåene med forholdstallene 1,00 : 1,75 : 2,25 for henholdsvis leilighetene, kontorene i 2. etasje og forretningslokalene i 1. etasje reflekterte forholdsmessighet mellom verdiene i 1975. I dag er imidlertid situasjonen en helt annen. Prisreguleringen for disse leilighetene ble opphevet i 1983, og den offisielt aksepterte verdien av slike leiligheter ble umiddelbart flerdoblet. Situasjonen endret seg raskt slik at salgsprisen for selveierleiligheter, aksjeleiligheter og andelsleiligheter kom opp på sammenlignbare nivåer, dog slik at selveierleilighetene i hvert fall inntil nylig prismessig har ligget et hakk over de to andre kategoriene. Det er dermed etablert en situasjon som er et omvendt speilbilde av situasjonen i 1975. Mindretallet legger på basis av de sakkyndige vitnenes forklaringer til grunn som bevist at salgsverdien pr m2 av henholdsvis leiligheter, kontorer og forretningslokaler i denne bygården i 1998 er ca kr 16000, kr 7.000 og kr 12000, tilsvarende følgende forholdstall: 1,00 : 0,43 : 0,75. Dette viser at kontorlokalene i forhold til det som ble anslått som rimelig bruksverdi i forhold til leilighetene i dag har fått redusert sin relative verdi fra 1,75 til 0,43, tilsvarende en reduksjon på ca 75 %. De er altså i dag bare verd en fjerdedel av det de var i forhold til leilighetene i 1975. Når det gjelder forretningslokalene har de fått redusert sin relative verdi fra 2,25 til 0,75.

Forretningslokalene er altså bare verd en tredjedel av det de var i forhold til leilighetene i 1975.

Disse dramatiske forandringene i relativ verdi har imidlertid ikke gjenspeilet seg i de ulike aksjonærenes plikt til å dekke sine deler av fellesutgiftene. De som eier forretningslokaler betaler således i dag tre ganger så stor del av fellesutgiftene som de skulle gjort om man i dag hadde videreført prinsippet fra voldgiftsdommen i 1975 om en fordeling basert på bruksverdien. De som eier kontorlokaler i gården betaler hele fire ganger så mye som verdien av deres lokaler skulle tilsi. Etter mindretallets oppfatning representerer dette en så betydelig forandring av forutsetningene i forhold til voldgiftsdommen at det må være grunnlag for å la avtaleloven §36 komme til anvendelse.

Når det gjelder leieverdiene har utviklingen vært den samme. Leieverdien reflekterer da også i store trekk salgsverdien for fast eiendom. Mindretallet legger til grunn de verdier som er referert foran i dommen på side 12. Forholdstallene for henholdsvis leiligheter, kontorer og forretningslokaler blir da 1,00 : 0,60 : 0,84. Også denne måten å regne på bekrefter den meget store forandring som har skjedd i de relative verdier for de forskjellige lokaltypene i forhold til utgangspunktet i voldgiftsdommen.

Mindretallet kan ikke se at det i dag er tilstrekkelig grunn til å opprettholde den skjevhet som har oppstått på grunn av den relative verdiendringen. Mindretallet legger for øvrig til grunn at den betydelige endring som har skjedd i forhold til dommen fra 1975 i det alt vesentlige skyldes den store prisendring som skjedde for leiligheter av denne type i forbindelse med opphevelsen av prisreguleringen i 1983. I tråd med det som er forklart av sakkyndige vitner har den relative salgsverdi og leieverdi for disse lokaltypene etter denne regelendringen vært relativt stabil, slik at leiligheter hele tiden har hatt en høyere verdi enn de to andre typene lokaler. De relative verdiforhold man har i dag må etter mindretallets vurdering anses å reflektere en varig situasjon, og ikke representere en kortvarig verdiforandring til fordel for leilighetene. Også dette tilsier at man nå bør fjerne den skjevhet i økonomisk belastning som ble forsterket gjennom voldgiftsdommen fra 1975, men som i hvert fall de siste 15 årene ikke har reflektert det som var utgangspunktet for den opprinnelige fastsettingen, nemlig bruksverdien av de respektive typer lokaler.

Det er i saken vist til den dom som er inntatt i Rt-1990-500 (Periscopusdommen). Mindretallet vil imidlertid peke på at det er klare forskjeller mellom den foreliggende saken og dommen fra 1990. I Periscopussaken var det i forbindelse med oppføringen av den aktuelle bygården i 1955 etablert et spesielt forhold mellom eieren og de fire leietakerne. Disse hadde gjort økonomisk innskudd i gården mot leieboerobligasjoner som ble tinglyst. Disse innskudd ble av Høyesterett ansett å ha ligget betydelig over innskudd som på den tiden var vanlig for tilsvarende leiligheter. Det er opplyst at innskuddene finansierte 60 % av leilighetenes kostpris. Den lave og bundne husleien kunne ses som en refleksjon av dette innskuddet. Noen tilsvarende situasjon har man etter mindretallets syn ikke i den foreliggende saken. Videre la Høyesterett vekt på at det i Periscopussaken dreide seg om en tidsbegrenset rettighet for leietakerne til å ha lave husleier. I den foreliggende saken vil det lett kunne bli snakk om en permanent skjevhet i den forholdsmessige belastning mellom beboerne og de forretningsdrivende, så lenge beboerne tallmessig er i slik betydelig overvekt og normalt lett vil kunne kontrollere vedtak på generalforsamlingene i selskapet. Videre pekte Høyesterett i Periscopusdommen på at kjøperen av eiendommen var vel kjent med de leiekontrakter som knyttet seg til eiendommen, og at det derfor ble betalt en pris for eiendommen som må antas å ha ligget ganske vesentlig under den markedspris som ellers kunne vært oppnådd. En mulighet for revisjon av de samme leiekontraktene i medhold av avtaleloven §36 fremsto derfor for Høyesterett som at den nye eieren av gården ville få både i pose og sekk. Mindretallet kan ikke se at det foreligger noen parallell til dette vesentlige moment i den foreliggende saken.

Mindretallet mener at fordelingsnøkkelen for utgiftene bør endres slik at hver kvadratmeter areal belastes like stor del av utgiftene, uansett om det dreier seg om leiligheter, kontorer eller forretningslokaler. En slik fordelingsnøkkel er i tråd med det som i dag er hovedregelen i eierseksjonsloven §13 og sameieloven §9, og ivaretar etter mindretallets vurdering et naturlig likebehandlingsprinsipp.

Mindretallet kan i motsetning til flertallet ikke se at den økning i husleie en slik endring til et likedelingsprinsipp vil innebære, representerer noen uforholdsmessig belastning for eierne av leilighetene. En fremlagt beregning viser at utgiftene for de minste leilighetene på to rom vil gå opp fra kr 728 til kr 1.015 pr måned, og for de største leilighetene på tre rom vil de månedlige utgiftene øke fra kr 1.052 til kr 1469. De absolutte økninger det her er tale om er etter mindretallets oppfatning av en såvidt begrenset størrelse at de neppe kan sies å ville ha avgjørende betydning for beboernes økonomi. Økningen vil etter mindretallets vurdering gjøre minimale utslag på verdien av leilighetene. Det er således heller ikke tale om noen uforutsigbar eller urimelig overføring av verdier mellom grupper av aksjeeiere i denne saken.

Den samlete lagmannsrett bemerker videre:

Den ankende part har anført at den skjeve fordelingsnøkkel strider mot et alminnelig likhetsprinsipp, og savner fornuftig begrunnelse. Det er også vist til aksjeloven §9-16, hvoretter et flertall ikke kan misbruke sin posisjon overfor et mindretall. Ut fra voldgiftdommen foreligger intet likhetsprinsipp mellom aksjonærene vedrørende belastningen av fellesutgiftene. Lagmannsretten kan heller ikke se at det foreligger noen misbruksituasjon i denne sak. Det foreligger reell og saklig uenighet mellom aksjonærgruppene, der et flertall mener at voldgiftsdommen fra 1975 stadig skal legges til grunn ved fordelingen av husleien. Saken stiller seg anderledes enn avgjørelsen i Rt-1991-892, som er vist til av den ankende part. Det er ikke likhetsgrunnsetningen som kan gi grunnlag for å endre den fastsatte fordelingsnøkkel, men avtaleloven §36.

Anken har ikke ført frem. Både flertallet og mindretallet anser at saken har vært tvilsom og at det har vært fyldestgjørende grunn for den ankende part å la den komme for retten. Det finnes rimelig at hver av partene bærer sine saksomkostninger både for byretten og for lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180 første ledd i f. og §172 annet ledd.

Dommen er avsagt under dissens, og dom avsies i samsvar med flertallets standpunkt.

Domsslutning :

1. Byrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger for byretten og for lagmannsretten.