Rt-1987-1154

Instans:	Høyesteretts kjæremålsutvalg
Dato:	1987-09-11
Publisert:	Rt-1987-1154 (317-87)
Stikkord:	Husleierett, Sivilprosess, Rettskraft
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr 359 K/1987, jnr 155/1987.
Parter:	1 Rolf Holmboe 2 Hanne Groth Kjellsby mot Hanne Preintoft.
Forfatter:	Sinding-Larsen, Bugge, Backer
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §163, §197, §286, §99, Avtaleloven (1918) §36, §179, §404, Husleieloven (1939) §36, Elevsamskipnadsloven (1957)0-§8

Hanne Preintoft utstedte i 1954 leieboerobligasjoner (pålydende 27000 kroner) med tilknyttet leierett til leiligheter i hennes nyoppførte rekkehus i Ekraveien 47 B. Eiendommen tilhører nå hennes sønnedatter av samme navn, mens leiekontraktene er overdratt flere ganger. De nåværende leiere er Rolf Holmboe og Hanne Groth Kjellsby.

I de opprinnelige kontrakter er det inntatt bestemmelse om at utleieren når som helst skal kunne nedbetale gjelden, med unntagelse av 500 kroner som skal stå ubetalt og uavlyst til 1. juli 2004. Leierne skal tidligst kunne sies opp 31. juli 2004. Om leiesummen heter det i kontrakten:

"Under hensyntagen til kreditors (leierens) rentefri obligasjonsinnskudd m.v. er det avtalt - som lovlig rimelig - en årlig leie stor kr. 3.000.- for leiligheten m.v. og kr. 480.- for garasjen, tilsammen kr. 3.480.- pr. år.

Men Oslo kontrollnemnds husleieavdeling skal med endelig bindende virkning forelegges leiens størrelse til godkjennelse - eventuelt fastsettelse - straks når nybygget er ferdig til innflytting."

I 1960 fastsatte Husleienemnda - etter anmodning av utleieren - en høyere leie enn angitt i kontraktene. De daværende leieboere nektet å betale det fastsatte tillegg. Oslo husleierett avsa dom i saken 9. november 1962. I hovedsøksmålet hadde dommen slik slutning:

"Fridolf Carling, Jon Wikborg og Sverre Kjelland-Mørdre plikter å betale den av husleienemnda i møte 31. oktober 1960 fastsatte leie for sine leiligheter i Ekraveien 47 b. og å etterbetale differansen mellom den av nemnda fastsatte leie og den i kontrakten fastsatte leie fra 1. november 1960 å regne.

Hanne Preintoft tilkjennes ikke saksomkostninger hos noen av de saksøkte."

Husleierettens dom ble av leierne påanket til Eidsivating lagmannsrett. Under ankeforhandlingen ble det inngått rettsforlik med slik ordlyd:

"De i mars 1954 inngåtte leieavtaler vedrørende leiligheter og garasjer i fru Hanne Preintofts eiendom Ekraveien 47 B, Voksen pr. Røa, gis følgende tillegg:

1. Med virkning fra 1. juli 1962 og for resten av kontraktsperioden skal husleien være som fastsatt i nevnte kontrakter med følgende tillegg:

Carlings husleie økes med kr. 65.83 - kroner sekstifem 83/100 - pr. måned og Wikborgs og Kielland-Mørdres husleier økes med kr. 51,25 - femtien 25/100 - kroner pr. måned for hver.

2. Stigning i slike offentlige avgifter som omhandlet i §8 annet ledd i lov av 28. juni 1957 etter 1. januar 1964 kan utlignes forholdsmessig på leieboerne.

3. Hver part bærer sine omkostninger med saken og denne begjæres hevet som forlikt."

Ankesaken ble deretter hevet som forlikt.

I 1971 tok utleieren opp med de daværende leiere, Jan Kjellsby og Sten Steensen, spørsmålet om endring av kontraktsvilkårene når det gjaldt uoppsigelighet, leiesum, fremleierett og rett til overdragelse. Leieerne var ikke villig til å godta endringer i kontraktene. Utleieren anla deretter sak ved Oslo husleierett med krav om at de nevnte kontraktsvilkår skulle kjennes ugyldige i medhold av husleielovens §36 (som senere er opphevet).

Husleieretten avsa 27. februar 1973 dom, som i hovedsøksmålet hadde slik domsslutning:

"Jan Kjellsby og Sten Steensen frifinnes. Saksomkostninger ilegges ikke."

Dommen ble avsagt under dissens for så vidt gjelder spørsmålet om leiens størrelse, idet en av domsmennene stemte for at saksøkerens påstand skulle tas til følge på dette punkt.

I dommen er det reist spørsmål om det etter tvistemålslovens §163 er adgang til nytt saksanlegg til endring av et rettsforlik, som etter tvistemålslovens §286 har samme virkning som en rettskraftig dom. Rettens flertall tok ikke standpunkt til spørsmålet på bakgrunn av sitt standpunkt til sakens realitet.

I 1984 lot Hanne Preintoft avholde takst over den leilighet som nå disponeres av Hanne Groth Kjellsby. Taksten lyder på 31.600 kroner pr. år for leiligheten og 2.400 kroner pr. år for garasjen. Ingen av leierne var villig til å godta husleieøkning i samsvar med taksten. Ved stevning av 13. mars 1985 til Oslo husleierett anla Hanne Preintoft sak mot leierne Rolf Holmboe og Hanne Groth Kjellsby med slik påstand:

"1. De leievilkår som har vært og er til hinder for å meddele Rolf Holmboe og Hanne Groth Kjellsby forhøyelse av husleien for deres boliger i Ekraveien 47 B kjennes ugyldig. Ugyldigheten gis virkning fra det tidspunkt retten fastsetter.

2. Den leie som Rolf Holmboe og Hanne Groth Kjellsby skal betale fastsettes etter rettens skjønn og fra den tid retten bestemmer.

3. Hanne Preintoft tilkjennes saksomkostninger."

Under saksforberedelsen ble det reist spørsmål om avvisning av saken som tidligere rettskraftig avgjort ved rettsforliket i 1964. Husleieretten besluttet særskilt behandling av avvisningsspørsmålet, og avsa 27. januar 1987 kjennelse med slik slutning:

"1. Saken avvises.

2. Hver av partene bærer egne saksomkostninger."

Hanne Preintoft påkjærte husleierettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett, som 30. april 1987 avsa kjennelse med slik slutning:

"1. Saken fremmes for Oslo husleierett.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Partenes anførsler fremgår av de nevnte kjennelser.

Rolf Holmboe og Hanne Groth Kjellsby har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålet angis å gjelde lagmannsrettens tolkning av avtalelovens §36.

De kjærende parter anfører at avtalelovens §36 ikke gir hjemmel for å angripe et rettsforlik på annen måte enn ved anke. Adgangen til å påanke rettsforlik er regulert i tvistemålslovens §286 annet ledd, jfr. §99 annet ledd.

Avtalelovens §36 er en materiell rettsregel som fastsetter vilkårene for at en rett foreligger, mens vilkårene for å få domstolenes bistand til å fastslå rettens eksistens og omfang fremgår av tvistemålsloven. En adgang til å angripe et rettsforlik på annen måte enn ved anke forutsetter endring av tvistemålsloven. Lagmannsretten tar feil når den forstår avtalelovens §36 slik at den i realiteten endrer innholdet i tvistemålslovens §286, jfr. §99.

De kjærende parter viser til Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelser inntatt i Rt-1956-1151 og Rt-1965-1207, som viser at den løsning partene blir enige om ved rettsforlik, skal være en endelig avgjørelse som bare kan angripes ved anke, og bare i den meget begrensede utstrekning som tvistemålslovens §286, jfr. §99 åpner adgang til.

Om avtalelovens §36 uttaler de kjærende parter at bestemmelsen faller sammen med den tradisjonelle læren om bristende forutsetninger. Til støtte for dette viser de til Ot. prp. nr. 5 (1982-83) side 34 annen spalte, annet og tredje avsnitt. Det er ikke noe i lovens forarbeider som peker i retning av at §36 ikke faller sammen med læren om bristende forutsetninger også når det gjelder adgangen til å angripe et rettsforlik. Dette spørsmål er i lovforarbeidene bare omtalt i NOU 1979: 32 på side 59, hvor det uttales at hevningsregelen i avtalelovens §36 i relasjon til tvistemålslovens §286 annet ledd nr. 2 bør betraktes som en ugyldighetsregel. De kjærende parter anfører at dette må forstås slik at §36 bare kan påberopes overfor et rettsforlik i forbindelse med anke. Dersom det ved innføringen av §36 var tilsiktet å lovfeste en utvidet adgang til å angripe rettsforlik, ville dette ha påkalt lovgiverens oppmerksomhet i annen grad enn det som fremgår av forarbeidene.

De kjærende parter viser for øvrig til sin argumentasjon for husleieretten og lagmannsretten.

De har nedlagt slik påstand:

"1. Oslo Husleieretts kjennelse i sak nr. 134/85 mellom Hanne Preintoft og Hanne Groth Kjellsby/Rolf Holmboe stadfestes.

2. Hanne Groth Kjellsby og Rolf Holmboe tilkjennes saksomkostninger for alle retter."

Hanne Preintoft har i tilsvar gjort gjeldene at lagmannsrettens kjennelse er riktig såvel i begrunnelsen som resultatet.

Hun anfører bl.a. at avtalelovens §36 kan anvendes på alle typer formuerettslige avtaler, også avtaler i form av rettsforlik, og viser til NOU 1979: 32 side 59. Siden ankefristen bare er to måneder, vil det være lite hensiktsmessig å begrense adgangen til å anvende avtalelovens §36 ved rettsforlik til bare å gjelde anke. Bestemmelsen forutsetter at forholdene endrer seg, og dette vil kunne ta lenger tid enn ca. to måneder.

I følge tvistemålslovens §286 har et rettsforlik samme virkning som en rettskraftig dom, men det er ingen hjemmel for å tillegge et rettsforlik mer omfattende materiell- eller prosessuellrettslige virkninger enn en dom. Kjæremotparten viser til Eidsivating lagmannsretts dom inntatt i RG-1974-518, hvor saksforholdet var omtrent som i nærværende sak. Retten la der til grunn at saken, hvis forholdene endret seg, måtte kunne tas opp på nytt i første instans på grunnlag av den tidligere bestemmelse i husleielovens §36. Når dette kunne gjøres på grunnlag av husleieloven §36, må det desto mer gjelde etter avtalelovens §36. Den nevnte sak er for øvrig senere (i1986) innbragt for Oslo husleierett, som avsa dom i saken 4. desember 1986.

Kjæremotparten konkluderer med at også nærværende sak må kunne innbringes for underinstansen på grunnlag av avtalelovens §36, til tross for det tidligere inngåtte rettsforlik.

Kjæremotparten anfører videre at husleieretten har tatt feil når den har funnet støtte for sitt syn i Eckhoff: "Rettskraft" side 127 ff. Hun hevder at avtalelovens §36 nettopp er en slik spesialbestemmelse på formuerettens område som har gjennomslagskraft overfor tidligere dommer og rettsforlik. Hun viser i denne forbindelse til at rettsforliket ble inngått i en tid med streng husleieregulering. Etter at reguleringen ble opphevet, har markedsleien steget med ca. 1000 % og konsumprisindeksen med ca. 575 %.

Hverken dom eller et forlik kan låse fast rettsstillingen mellom partene for all fremtid. En forpliktelse som er fastslått i dom kan kreves endret gjennom ny sak hvis endringen er begrunnet i faktiske forhold som er inntrådt etter domsavsigelsen. Denne adgang til å reise ny sak står åpen også når en forpliktelse er fastslått i et rettsforlik; f. eks. hvis man etter å ha inngått forlik om betaling av penger, mener at forpliktelse er bortfalt ved motregning eller ettergivelse. En forpliktelse som følger av et rettsforlik må også kunne kreves revidert hvis en irregulær utvikling gjør forpliktelsen særlig byrdefull.

I rettspraksis har det imidlertid vært lagt til grunn at en part som vil påstå seg ubundet av et rettsforlik på grunn av bristende forutsetninger, må gjøre dette gjeldende gjennom anke, jfr. Rt-1955-187, Rt-1956-1151 og Rt-1966-60. Det samme er uttalt som et obiter dictum i Rt-1965-1207.

I teorien har Skeie i første utgave av sivilprosessen (1939) antatt (bind II side 457) at et forlik i slike tilfelle kunne angripes ved nytt søksmål i første instans. Det samme synes Hagerup å gi uttrykk for i sin sivilprosess (1918-19 side 172-73). Når praksis og til dels senere teori har inntatt det standpunkt at et rettsforlik bare kan angripes ved anke, må dette skyldes en sammenblanding med det forhold at det foreligger uriktige forutsetninger ved avtaleinngåelsen. Det vises her til Hov: "Rettsforlik" (side 289 og 489 ff).

Kjæremotparten anfører også at rettsforliket under ingen omstendighet er bindende for senere suksessorer, hverken på utleier- eller leieboersiden.

Hun gjør gjeldende som selvstendig grunnlag for å fremme saken at rettsforliket må anses som en nullitet. Forliket ble inngått av Willy Preintoft som møtte i lagmannsretten på vegne av sin mor Hanne Preintoft, som den gang var eier av eiendommen. Det er enighet mellom Willy Preintoft og hans mor om at han ikke hadde fullmakt til å inngå rettsforlik.

Hanne Preintoft har nedlagt slik påstand:

"1. Eidsivating Lagmannsretts kjennelse av 30. april 1987 stadfestes.

2. Hanne Preintoft tilkjennes saksomkostninger for alle retter."

Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:

Kjæremålet gjelder lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål, og kjæremålsutvalgets kompetanse er undergitt de begrensninger som følger av tvistemålslovens §404.

Som lagmannsretten innledningsvis påpeker, er utgangspunktet at retten må avvise et søksmål om et krav som er avgjort ved et rettsforlik, tvistemålslovens §163 jfr §286. Dersom saksøker i nærværende sak bygget sitt søksmål på at den avtale som var inntatt i forliket fra 1964 var ugyldig allerede da forliket ble inngått, måtte søksmålet ha vært avvist. Det hevdes imidlertid ikke at avtalen var ugyldig den gang, men at den må kjennes uforbindende for saksøkeren på grunn av den utvikling som er skjedd etter 1964. Lagmannsretten bemerker om dette:

"Som det også fremgår av stevningen, blir det påberopt den utvikling på husleiemarkedet som man har hatt, og stigningen i konsumprisindeks osv. Med de fastlåste leiebeløp i Ekraveien 47 B er huseierens realinntekt av huset stadig synkende; leieinntektene gir ingen avkastning av egenkapitalen og er endog utilstrekkelige for vedlikeholdet. Leieboerne får på den annen side sine reelle boutgifter betydelig redusert."

Saksøker krever på grunnlag av denne senere utvikling og under henvisning til avtalelovens §36 at den avtale som er inntatt i forliket skal kjennes ugyldig med virkning fra et tidspunkt fastsatt av retten. Kjæremålsutvalget vil her peke på at avtalelovens §36 ikke taler om ugyldighet, men om endring eller tilsidesettelse av avtalen. Det er rimelig å forstå saksøkerens påstand i samsvar med dette.

Når det kreves endringer på grunnlag av endrede faktiske forhold etter at forliket ble inngått, må dette i alle fall som utgangspunkt anses som et nytt krav, som kan være gjenstand for et nytt søksmål. Dette må gjelde uansett om kravet som her bygger på avtalelovens §36, på andre lovbestemmelser eller f eks på ulovfestede regler. Realitetsspørsmålet om utviklingen har ført til en endring i den rettslige situasjon, må det da tas standpunkt til i den nye sak.

Det avgjørende må således i utgangspunktet være om det foreligger et nytt krav. Ved avgjørelsen av om det foreligger et nytt krav må retten i utgangspunktet bygge på saksøkers pretensjoner. I forbindelse med avvisningsspørsmålet er det således tilstrekkelig å ta standpunkt til om det er åpenbart uholdbart når saksøkeren hevder at avtalelovens §36 kan komme til anvendelse.

Lagmannsrettens bemerkninger i tilknytning til avtalelovens §36 må forstås slik at den har ansett det krav saksøkeren har reist som et nytt krav. Kjæremålsutvalget finner ikke at det i denne forbindelse er bygget på en uriktig forståelse av avtalelovens §36. Ut over dette er det ikke grunn til å ta standpunkt til rekkevidden av §36 ved avgjørelsen av avvisningsspørsmålet.

Kjæremålsutvalget finner etter dette at kjæremålet må forkastes.

Avgjørelsen av omkostningsspørsmålet bør utstå til den avgjørelse som avslutter saken, jfr tvistemålslovens §179 første ledd tredje punktum.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

Kjæremålet forkastes.

Avgjørelsen av saksomkostningsspørsmålet utsettes i medhold av tvistemålsloven §197 første ledd tredje punktum.