RG-2000-1431
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2000-04-05 |
| Publisert: | RG-2000-1431 (204-2000) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dalane herredsrett nr. 98-0231 - Gulating lagmannsrett LG-1999-00747. |
| Parter: | Saksøker: Møyfrid Stokka (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Haukland, Bryne). Saksøkt: Ruth Evy Berglyd, Fredrik Berglyd (Prosessfullmektig: Advokat Asbjørn Stokkeland, Egersund). |
| Forfatter: | Lagdommer Daniel Lunde, fire skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §66 |
Odelsovertakst:
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Puntervoll gnr 16 bnr 6 i Eigersund.
Etter at løsningspørsmålet for gården ble rettskraftig ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse 4 november 1998 begjærte Møyfrid Stokka avholdt odelstakst på gården. Dalane herredsrett avsa 3 februar 1999 odelstakst med slik slutning:
«1. Odelstakst for Puntervoll gnr. 16 bnr. 6 i Eigersund fastsettes til kr 1.800.000,- enmillionåttehundretusen kroner.
2. Under forutsetning av rettskraftig odelstakst og på vilkår som fastsatt i pkt. 3 nedenfor tilpliktes Ruth Evy Berglyd og Fredrik Berglyd å utstede skjøte på og fravike eiendommen Puntervoll gnr. 16 bnr. 6 i Eigersund innen 14. april 1999 til fordel for Møyfrid Stokka.
3. Møyfrid Stokka skal senest den 5. april 1999 overføre løsningssummen i henhold til taksten kr 1.800.000,- enmillionåttehundretusen kroner til advokat Stokkelands klientkonto.
4. Møyfrid Stokka tilpliktes å betale til Ruth Evy og Fredrik Berglyd nødvendige utgifter i forbindelse med taksten med kr 35.000.- -trettifemtusen kroner innen 14 -fjorten- dager.»
Møyfrid Stokka begjærte 24 mars 1999 odelsovertakst i det det ble hevdet at herredsrettens takst var for høy. Ved prosesskriv 31 mars 1999 begjærte også Ruth Evy og Fredrik Berglyd motovertakst i det det ble hevdet at herredsrettens odelstakst var satt for lavt.
Gulating lagmannsrett avholdt odelsovertakst i Stavanger 14 og 15 mars 2000. Det ble holdt befaring på eiendommen hvor partene også ga forklaringer i tilknytning til de påvisninger som ellers ble gjort. Det ble avhørt 7 vitner og for øvrig foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Møyfrid Stokka, ved advokat Bjørn Haukland, har i det vesentlig hevdet:
Taksten fra herredsretten hevdes å være for høy. Det kan ikke tas hensyn til den driftsform som teoretisk er mulig ut fra driftsbygningens størrelse, man må begrense vurderingen ut i fra jordgrunnlaget for gården. Det kan ikke tilregnes som verdi de rettigheter gården har til sjøen, til dette er både mulighetene for omregulering og utbygging for usikre samt at kostnadene vil være prohibitive. Tidligere salgspris må gi grunnlag for vurdering av markedspris, konsesjonsprisen vil også sette begrensning på mulig pris for gården hensyntatt landbruksmessig driftsform. Det påhviler ennå forbehold fra selger som vil være pristyngende og som må hensyntas. Den driftsform som er aktuell, kjøttproduksjon, gir meget dårlig driftsresultat og jordbrukspolitikken på dette området vil også være prisdempende og få betydning for taksten.
Det er nedlagt påstand om at skjønnet fremmes.
Ryth Evy og Fredrik Berglyd, ved advokat Asbjørn Stokkeland, har i det vesentlige hevdet:
Ved vurdering av driftsform, avkastning og verdifastsettelse, må man kunne se hen til hvordan gården, med den store driftsbygning, kan utnyttes på beste måte. Dette innkluderer en drift hvor man dels baserer seg på innkjøpt for, og arrangerer seg med spredeareal i tillegg til gårdens arealer. Det siste byr ikke på problemer å arrangere, hverken praktisk eller økonomisk. Med den store driftsbygning er det relativt enkelt å kunne endre driftsopplegg/form alt etter hva som er mest lønnsomt i landbruket. Det er innsendt søknad om omregulering av strandsonen sammen med andre bruk i området, og ut fra situasjonen må man kunne påregne at dette vil bli tillatt av de kommunale myndigheter. Dette vil åpne opp for utbygging av hytte/naust som kan leies ut evt selges. Det vises til omsetning av slike eiendommer som betyr at verdien på gården er vesentlig høyere enn hva herredsretten fastsatte. De forbehold som tidligere er tatt i forbindelse med salget må sies å være fallt bort, og uansett uten prisdempende effekt. Det vises for øvrig til herredsrettens vurdering om dette.
Det er nedlagt påstand om at skjønnet fremmes og at saksomkostninger tilkjennes.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen som skal takseres for odelsløsning, Puntervoll gnr 16 bnr 6 i Eigersund, er i herredsrettens odelstakst beskrevet slik:
«Eiendommen - - - ligger sentralt til i forhold til Egersund sentrum og derved alle nødvendige servicetilbud, men samtidig godt skjermet slik at den relative bynære beliggenhetn ikke legger bånd på utøvelsen av driften. Totalarealet er ca 560 da. herav er 46 da fulldyrka, 27 da overflatedyrka og 293 da gjødsla beite, mens 194 da er «skog og annet». Skogen som er på området har ikke verdi som annet enn ved til husbruk. Beitearealene er gode. Det er nødvendig med oppgraving av kanal over del av eiendommen og også en del andre dreneringsarbeider. Deler av det gjødsla beite er noe dårlig tilgjengelig og derved tungvint å gjødsle.
På eiendommen finnes forholdsvis stort eldre våningshus, oppført i 1934 og ombygd i 1972. Huset er på to fulle etasjer med grunnflate henholdsvis 106 og 101 m2, kjeller og loft. Det er for tiden innredet med to selvstendige leiligheter, en i hver etasje. Huset er fullt brukbart som bolig slik det i dag står, men det må regnes med en del investeringer for at det skal bli tidsmessig. Spesielt nevnes at det må isoleres, både i yttervegg og mellom etasjene..
Driftsbygningen er oppført i 1957, er påbygd i 1969. Den har en grunnflate på 695 m2 og er i tre etasjer inkludert underetasjee, samt hems. Samlet nyttbart areal er ca 2400 m2. Bygget er i godt brukbar stand og kan nyttes framover uten at grunnleggende investeringer er nødvendig. Dette gjelder også innredning slik den i dag framstår.»
Lagmannsretten slutter seg til denne beskrivelse, men bemerker dog at innmarken synes relativ skrinn og til dels noe «knauset».
Ved anvendelse av odelsloven §49 legger lagmannsretten til grunn at verdifastsettelsen skal skje på tidspunktet for avhjemlingen av skjønnet, dvs odelsovertakstem, jf Rt-1959-258. Lagmannsretten legger videre til grunn at det er den pris en vanlig kjøper vil kunne gi, under de forutsetninger odelsloven §49 oppstiller, som skal fastsettes. Utgangspunktet blir å fastsette eiendommens objektive verdi til den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, begrenset av hva som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir utnyttet til landbruksformål. Dette kan og uttrykkes som at en skal finne frem til en bruksbestemt omsetningsverdi innen rammen av odelsloven §49, jf Rt-1980-233. Ved dette vil det også komme inn vurderinger som kan ligge utenom det driftsøkonomiske, som for eks eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard m.v., jf Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer 3 utg 1992 side 210.
Det påhviler visse rettigheter som ble forbeholdt ved salget i 1996. Imidlertid må forutsetningene for dette være falt bort slik at tilbake står kun en eventuell borett, jf herredsrettens drøftelse av dette. Slik den faktiske situasjon nå er vil dette nå bety at forbeholdene ikke representerer noe verdiminus av betydning for odelsløser.
Omtvistet mellom partene har betydningen, og verdien av, de rettigheter eiendommen har til sjøen og det utbyggingspotensiale som ligger i dette. Det foreligger en søknad fra oppsitterne i området om regulering og tillatelse til hytte eller naustutbygging. Lagmannsretten vurderer det slik at dette vil få en viss verdi også for en som skal vurdere eiendommens verdi ut fra begrensningene i odelsloven §49. Men det hviler usikkerhet over når eventuelle tillatelser og faktisk resultat av investeringer kan oppebæres. Dette vil naturlig nok reflekteres i taksten ved at man bare i begrenset grad kan ta fullt hensyn til verdimulighetene. Det må nok regnes som påregnelig at man innen en viss tidshorisont kan dra nytte av de verdiene som ligger i strandrettighetene, men det vil uansett bli relativt langt frem i tid. Lagmannsretten hensyntar også muligheten for tilbakeskjøting av 130 m strandlinje, jf. tilleggsavtalen pkt. 1, om fradeling skulle skje innen 10 år etter tinglysing.
Siden taksten skal reflektere hva en kjøper vil gi for eiendommen, innenfor de begrensninger som er omtalt ovenfor, vil naturlig nok rammebetingelsene, ikke bare i jordbruket, men også de alminnelige konjunkturer til enhver tid, påvirke priser, også på landbrukseiendommer. Ved totalvurderingen av taksten tar lagmannsretten hensyn til dette. I denne forbindelse har det selvstendig betydning at bruket ikke har melkekvote og aktuelle driftsformer baserer seg på bl.a kjøttproduksjon. Selv om utsiktene for denne driftsform i øyeblikket ikke er så god, må man ved odelstakstvurdering se hen til et noe lengre tidsperspektiv og vurdere i lys av det. Det legges til grunn at selv om gården mangler tilstrekkelig spredeareal for å kunne fullt ut utnytte driftsmulighetene, byr det ikke på problemer rent faktisk å skaffe seg tilgang eller avhjelp for dette. Likeledes må hensyntas, at for optimal utnyttelse av driften, må man også basere seg på tilførsel av for utenfra. Dette har sin bakgrunn i driftsbygningen størrelse som er overdimensjonert ut fra gårdens eget jordgrunnlag. Det legges videre til grunn at driften foregår i et omfang og med en intensitivitet som ligger innenfor grensene for konsesjon, men at om man skulle søke konsesjon for å utvide driftsgrunnlaget ville dette kunne påregnes innenfor et forsvarlig driftsopplegg.
Partene er enige i at i den grad man må neddiskontere driftsresultat og andre fremtidige verdier nyttes en diskonteringsrente på 7 %.
Lagmannsretten bemerker for øvrig at man legger heller liten vekt på den pris som ble betalt da saksøkte tok over gården og konsesjonsbehandlingen den gang. Prisen var satt ut fra noe spesielle omstendigheter, bl a med forbehold av rettigheter som, om de hadde blitt aktuelle, kunne blitt tyngende og prisdempende. Det har dessuten vært en viss utvikling av prisnivået siden den gang, både relatert til konsesjonsprisfastsetting så vel som det frie markedet for større eiendommer. I tillegg kommer at eiendommen er oppgradert gjennom vedlikehold og påkostninger.
Etter en samlet vurdering fastsettes odelsovertaksten til kr 1.800.000 kronerenmillionåttehundretusen.
Selv om påstanden bare reflekterer at odelsovertaksten fremmes, oppfattes det slik at det fremdeles begjæres fravikelseskjennelse, slik som for herredsretten og dato fastsettes til 14 oktober 2000 samt at løsningssum blir å overføre senest 14. september 2000.
Odelsovertaksten er krevet av Møyfrid Stokka, mens Ruth Evy og Fredrik Berglyd har begjært mottakst. Etter resultatet må saksøkeren, Møyfrid Stokka, betale til Ruth Evy og Fredrik Berglyd de nødvendige saksomkostninger, jf odelsloven §66 og skjønnsprosessloven §42. Møyfrid Stokka må også dekke de lovbestemte omkostninger ved odelsovertaksten. Selv om omkostningsreglene for odelstakster ikke fordrer det, vil lagmannsretten likefullt bemerke at den antar at motbegjæringen i seg selv ikke har medført noen ekstra utgifter av betydning for de samlede saksomkostninger. Den innsendte oppgaven legges til grunn og nødvendige omkostninger tilkjennes med kr 48.508 hvorav salær utgjør kr 41.000.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten for gnr 16 bnr 6 i Eigersund settes til kr kr 1.800.000 kronerenmillionåttehundretusen 00/100
2. Under forutsetning av rettskraftig odelstakst og på vilkår som fastsatt i pkt. 3 nedenfor tilpliktes Ruth Evy Berglyd og Fredrik Berglyd å utstede skjøte på og fravike eiendommen Puntervoll gnr. 16 bnr. 6 i Eigersund innen 14 oktober 2000 til fordel for Møyfrid Stokka.
3. Møyfrid Stokka skal senest den 14. september 2000 overføre løsningssummen i henhold til taksten kr 1.800.000,- enmillionåttehundretusen kroner til advokat Stokkelands klientkonto.
4. Møyfrid Stokka tilpliktes å betale til Ruth Evy og Fredrik Berglyd nødvendige utgifter i forbindelse med odelsovertaksten med kr 48.508 kronerførtiåttetusenfemhundreogåtte innen 2 -to- uker fra forkynnelse av odelsovertaksten. De lovbestemte utgifter forbundet med odelsovertaksten dekkes av Møyfrid Stokka.