RG-2000-962

Instans:	Gulating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1999-11-08
Publisert:	RG-2000-962 (133-2000)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Stavanger skjønnsrett for bygn.saker nr. 98-00002 - Gulating lagmannsrett LG-1999-00217. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-00136.
Parter:	Saksøker: Stavanger kommune (Prosessfullmektig: Advokat Tor Plathe, Stavanger). Saksøkt: 1. Astrid Gausel 2. Magne Gausel 3. Nina Gausel 4. Liv J. Malmo Sirevaag 5. Jane Stokka 6. Asle Sirevaag 7. Helge Sirevaag (Prosessfullmektig: Advokat Trond Selvikvåg, Forus).
Forfatter:	Lagdommer Lillebø. 2 skjønnsrettsmedlemmer. Mindretall: 2 skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, Naturvernloven (1970), Konsesjonsloven (1974) §1-4, §1, §10, §4, §9, Plan- og bygningsloven (1985) §20-4, §25, §31, §67

Saken gjelder overskjønn i anledning Stavanger kommunes erverv av ca 42,2 daa. fra de saksøktes eiendom gnr. 14, bnr. 13 på Gausel i Stavanger til gjennomføring av diverse reguleringsformål. Overdragelsen skjer i henhold til kjøpekontrakt datert hhv. 20.10. og 18.11.1997. Etter pkt. 1.2 i avtalen skal vederlaget fastsettes ved skjønn, og etter begjæring fra kommunen avsa Stavanger skjønnsrett for bygningssaker 12.11.1998 skjønn med slik slutning:

«1. Kjøpesummen for gnr. 14 bnr. 13 i Stavanger settes til kr 180,- kroneretthundreogåtti- pr. m.

2. Av den utestående kjøpesum svarer Stavanger kommune 5,5 % fra 25.11.1997 til betaling skjer.

3. Stavanger kommune tilpliktes innen 14 -fjorten- dager fra skjønnets forkynnelse å betale kr 135.000,- -kroneretthundreogtrettifemtusen- i saksomkostninger til saksøkte v/advokat Trond Selvikvåg.»

Stavanger kommune krevde overskjønn. I overskjønnet hørte lagmannsretten forklaringer fra Magne Gausel og 6 vitner. Det var befaring og fremlagt en god del dokumentbevis.

Om sakens øvrige bakgrunn vises i stor grad til skjønnsrettens skjønn, men lagmannsretten finner det praktisk å nevne noen sider her.

Eiendommen gnr. 14 bnr. 13, som ligger på Gausel lengst sørøst i Stavanger kommune, var opprinnelig et småbruk, men landbruksdriften ble avsluttet for flere tiår siden og eiendommen er senere gradvis blitt bebygd. Kommunen erverver nå det meste av den gjenværende utbyggingsgrunn. Eierne beholder bare noen mindre parseller av eiendommen; området rundt de gamle gårdsbygningene, et areal som er regulert til eneboligbebyggelse og et område som er fredet etter naturvernloven som del av «Gauselskogen naturvernområde». Det meste av arealet i overskjønnet inngår som del av utbyggingsområdet «Gauselbakken nord» som etter det som ble opplyst totalt er på ca 350 daa., og hvor det i all hovedsak skal bli boligbebyggelse av forskjellig type. Gjennom utbyggingsfeltet, også det område overskjønnet gjelder, er det anlagt ny fylkesveg, «Nye Eikesetvei» som dels har funksjon som hovedsamlevei for utbyggingsområdet, og dels vil betjene andre områder.

Skjønnsområdet er omfattet av fire forskjellige arealplaner. Hoveddelen går inn i plan nr. 1565; reguleringsplan"Gauselbakken nord» som hovedsakelig er tomtefelt med tilhørende fellesareal. Arealet som erverves til offentlig veg er omfattet av plan 1444 reguleringsplan «Nye Eikesetvei» og plan 1396 «Gang- og sykkelsti langs Rv 44», mens sørøstre del av ervervsområdet er regulert friområde iht. plan 916 «Deler av Gauselskogen». Plan 916 skal etter det som ble opplyst ha sammenheng med den overordnede «grøntplan» for sikring av frilufts- og friområder innen Stavanger kommune.

Den nye Eikesetveien er opparbeidet og tas i bruk i disse dager. Det ble opplyst at kommunen har forskuttert opparbeidingen, og vil få delvis refusjon fra fylkeskommunen senere.

Stavanger kommune har ervervet det alt vesentlige av arealene innen utbyggingsområdet «Gauselbakken nord», opparbeider tekniske anlegg m.v. i egen regi, og overdrar de byggemodnede felt til utbyggere for selvkost. Det er dels selvbyggere, dels boligbyggelag, men i stor grad vil det bli overdragelse til feltutbyggere; ferdighusfirma, trelastforretninger osv. og hvor de endelige beboere dels vil kjøpe ferdigbygde hus og dels må forplikte seg til å velge hus eller bygningsmaterialer fra utbygger som har fått tildelt felt. Denne kommunale tomtepolitikken er et sentralt tema i overskjønnet. Kommunen har fra 1977 hatt som politikk å erverve alle større utbyggingsområder og opparbeide tekniske anlegg etc. på samme måte som her før videresalg til boligbyggere. Opprinnelig gjaldt denne ervervspolitikken felt over 3 daa., men senere er det begrenset til å gjelde større områder, og spesielt hvor det er nødvendig med mer omfattende tekniske anlegg som underganger, hovedledninger etc. Det er opplyst at det i dag ikke er knyttet så nært til arealstørrelsen som tidligere, og at de områder kommunen nå kjøper og byggemodner i egen regi i praksis er fra ca 250 daa. og oppover. Et sentralt punkt i skjønnet er betydningen av at det er relativt sparsomt med overdragelser av tilsvarende areal til andre enn kommunen, slik at det er lite direkte sammenlignbare priser ved salg til andre.

Det er som nevnt avtale mellom partene om overdragelse og at vederlaget skal fastsettes ved avtaleskjønn etter skjønnsloven §4. Partene er enige om at erstatningen skal fastsettes etter reglene i ekspropriasjonserstatningsloven av 06 04 1984 nr. 17 - vederlagsloven eller eel -, og at retten skal sette vederlaget til en gjennomsnittspris pr. m for hele arealet.

Stavanger kommune er enig i at prisen skal fastsettes etter salgsverdi i vederlagsloven §5 siden salgsverdien som råtomt er høyere enn bruksverdien, jf. §4. På grunn av kommunens ervervspolitikk har det begrenset interesse å sammenligne med prisene ved overdragelse av enkeltstående byggeklare tomter eller mindre tomteområder. Det er godtatt i skjønnspraksis tidligere at det ikke er et fritt marked for omsetning av store råtomtareal i hovedutbyggingsområder i Stavanger som prisnivået kan sammenlignes med siden kommunen har vært den eneste kjøper Det generelle prisnivået for slike kommunale erverv har hatt en glidende utvikling fra ca kr 65,- pr. m i 1984 til kr 95,- i 1998. Dette er det sentrale sammenligningsmateriale retten må holde seg til. Det er ikke grunnlag for å endre dette prisnivået uten at retten skulle mene at de faktiske forhold har endret seg.

Frivillige avtaler om grunnerverv og skjønn i nabokommuner er ikke direkte sammenlignbare. Avtalene er sammensatte og inneholder dels forbehold og justeringsmekanismer som gjør at den nominelle prisen ikke er direkte sammenlignbar. Kommunens bevisste tomtepolitikk over lang tid har også ført til at tomteprisene for så store utbyggingsområder som her er lavere i Stavanger enn i nabokommuner f.eks i Sandnes. Subsidiært kan det stilles spørsmål ved om prisnivået for større råtomtområde er høyere i nabokommunene enn i Stavanger. Det vises til at de fremlagte skjønn og avtaler fra nabokommunene dels gjelder betydelig mindre areal hvor byggemodningsutgiftene er klart lavere enn her, og dels at prisjusteringsbestemmelser, betalingstidspunkt etc. er slik at neddiskontert til dagsverdi blir det neppe forskjell.

Den kommunale praksis er verken i strid med Grunnloven §105 eller konsesjonsreglene. Grunnloven §105 gir intet påbud om at alle grunneiere skal ha lik erstatning. Allerede i Østensjødommen, Rt-1977-24, fastslås det at grunneiere må finne seg i de restriksjoner som legges inn i reguleringsplaner etc. Det vises i denne sammenheng også til den såkalte Noradom i Rt-1998-1140. Det kan heller ikke stride mot Grunnloven §105 at det blir forskjellig pris fra kommune til kommune når differansen eventuelt er grunnet i at en kommune har lagt opp til en bevisst politikk.

Det område overskjønnet gjelder kan ikke bygges ut separat på grunn av de store omkostninger til veg, arkeologiske utgravninger i henhold til reguleringsforskriftene osv. Utbygger måtte i tilfelle ha forskuttert så store beløp at separat utbygging ble uinteressant.

Begrepet råtomtpris er egentlig upresist, og verdien avhenger mye av hvor store investeringer som kreves for byggeklargjøring. Det har derfor ofte begrenset verdi bare å se på enkeltskjønn osv. siden forholdene vil variere så mye. Det eneste direkte sammenlignbare prosjektet som er dokumentert innen Sandnes kommune, gjelder utbyggingsområdet «Smeaheia» hvor grunneierne fikk kr 100,- pr. m ved salg. Rett nok var det tatt inn prisjusteringsklausul, men grunneierne har ikke krevd justering, noe som må tolkes som at de mener at de avtalte vilkår for prisforhøyelse ikke er til stede.

Skjønnsretten har lagt feil vekt på prisen i avtalen i 1997 for eiendommen «Søra Bråde». Siden konsesjon ble nektet er det tale om en pris som ikke er oppnådd, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §5. Det vises til Stordrange, Ekspropriasjonserstatningsloven side 73 flg. For denne eiendommen må det også tas hensyn til at avtalen ble inngått etter at kommunen hadde varslet ekspropriasjon. Det er følgelig lite relevant sammenligningsgrunnlag. Det bestrides at konsesjonsnekten er ugyldig. Konsesjonen var her nektet etter de hensyn som er nevnt i konsesjonsloven §1.

Det er ikke grunn til å betvile de omkostningsoverslag kommunen har gitt for opparbeiding av utbyggingsfeltet Gausel Nord. Stavanger kommune er en av distriktets største entreprenører, og det er ikke grunn til å anta at kommunen kan bomme så mye på prisanslaget. Det vil i utgangspunktet gi en pris på ca kr 1.060,- pr. m tomtegrunn, og som er i overkant av tomteprisen i Stavanger. At mesteparten av området som erverves fra de saksøkte er regulert til forretning i første etasje og omsorgsboliger over, gjør at det heller ikke kan sammenlignes direkte med prisnivået for eneboligtomter.

Kommunen erkjenner at de innregulerte friområder og veggrunn skal erstattes etter strøkspris. Det antydes en gjennomsnittspris på kr 95,- pr. m for hele området kommunen overtar fra de saksøkte.

Kommunen har påstått overskjønnet fremmet.

Gausel m.fl. mener resultatet til skjønnsretten for bygningssaker er riktig, og tiltrer i hovedsak dens begrunnelse. Avståelsen skal således beregnes etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 som tomtesalg, og hvor man må sammenligne med eiendommer som har vært frivillig omsatt. Kommunen er ikke en vanlig kjøper i relasjon til ekspropriasjonserstatningsloven §5, jf. Stordrange l.c. side 48. Det er heller ikke tvilsomt at entreprenører ville ha stått i kø for å kjøpe dersom det hadde vært tillatt med frivillig salg. Verdiberegningen ut fra eiendommen selv må ta utgangspunkt i at det her er tale om et lett utbyggelig felt i et av de mest attraktive område i Stavanger.

Den kommunale ervervspraksis har ført til et tosporet prissystem i Stavanger ved overdragelse av råmarksarealer, avhengig av om det er et stort eller lite utbyggingsområde. Den kommunale politikken har ikke ført til lavere pris for boligkjøperne. Det kan sammenlignes med prisnivået i Sandnes, hvor råmarkprisen er høyere, men prisen for byggeklar tomt er lavere enn i Stavanger.

Kommunens praksis med å nekte, eller true med å nekte, konsesjon ved frivillige overdragelser, kan ikke begrunne så lav pris som kommunen mener. Praksisen bærer preg av myndighetsmisbruk idet hensynet bak konsesjonsreglene er å holde samfunnsmessig forsvarlig pris, ikke å regulere den for å begrense den pris kommunen selv må betale ved eget erverv. Etter konsesjonsloven §1-4 skal man reagere mot uakseptabel markedsverdi, men konsesjonsreglene kan ikke brukes til prisregulering så lenge det ikke blir slik uakseptabel verdi.

I sammenligningen med priser for andre eiendommer etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, må man også kunne sammenligne med prisnivået i nabokommuner, spesielt i Sandnes kommune. Man kan også sammenligne med tidligere skjønnspraksis, men ikke i den grad den er feil, noe som påstås å være tilfelle her. Det er ikke forenlig med Grunnloven §105 at kommunen slår til seg utbyggingsgrunn for en rimelig penge, og så overfører verdistigningen til utbyggerne. I tidligere skjønnspraksis har man sett for mye på at kommunen har monopol og ikke tatt tilstrekkelig hensyn til de mange frivillige overdragelser. Det er heller ikke i noen av skjønnene angitt hvilke byggemodningsomkostninger det er tale om, og det har i begrenset grad vært tatt hensyn til den generelle prisstigning og at det er tomtemangel i Stavangerområdet, noe som vil presse prisen opp. En pris på kr 95,- pr. m kan sies å være «grepet ut av luften».

I det aktuelle utbyggingsområdet, Gauselbakken Nord, har grunneierne, tross gjentatte anmodninger, hatt problem med å få utlevert kommunens kalkulasjon og regnskap for det arbeid som er utført. De oppgaver som ble fremlagt under forhandlingene i overskjønnet bestrides også på flere punkt, og det anføres at byggeklargjøringsutgiftene som kan belastes feltet i realiteten vil bli en god del mindre enn det kommunen anfører. Det er en detaljert gjennomgang på dette.

Idet de saksøkte for øvrig viser til skjønnsrettens skjønn og sine anførsler der er det nedlagt slik påstand:

«1. Kjøpesummen for gnr. 14, bnr. 13 i Stavanger fastsettes etter eiendommens omsetningsverdi som tomtegrunn.

2. Av den utestående kjøpesum svarer Stavanger kommune 5,5% rente fra 25.11.97 til betaling skjer.

3. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger.»

Lagmannsretten viser til at det ikke er innsigelse mot at overskjønnet fremmes.

Lagmannsretten legger til grunn at vederlaget skal vurderes etter reglene om erstatning ved ekspropriasjon, og at det skal fastsettes som en gjennomsnittspris pr. m for hele området på 42,2 daa.

Etter kjøpekontrakten mellom partene, pkt. 1.5 tiltrådte kommunen arealet tre uker etter formannskapets godkjennelse av kontrakten 30.10.1997. Etter pkt. 1.3 skulle kommunen tre uker etter formannskapets godkjennelse utbetale et akonto beløp på 3,4 millioner (kr 85,- pr. m x 40 daa.), mens eventuell restkjøpesum skal utbetales kontant mot tinglyst skjøte fritt for pengeheftelser. Etter ekspropriasjonserstatningsloven §10 andre pkt. er det dette tiltredelsestidspunktet som skal legges til grunn for fastsetting av erstatningen.

Mye av forhandlingene i overskjønnet gjaldt betydningen av Stavanger kommunes tomtepolitikk med kommunalt oppkjøp av større utbyggingsområde og økonomien i opparbeidingen av det ca 350 daa store utbyggingsområdet Gauselbakken Nord, som det aktuelle erverv er en del av. Etter lagmannsrettens oppfatning har disse spørsmål delvis litt annen betydning enn det som det var lagt mest vekt på av partene, og det kan derfor være praktisk å ta utgangspunkt i noen mer generelle ekspropriasjonserstatningsrettslige prinsipper.

Utgangspunktet er at en ekspropriat skal ha erstattet det økonomiske tapet han lider ved å måtte avstå eiendommen, men slik at det er rettslige skranker for hvilke mulige tap som er relevante. For det første har ikke en grunneier krav på å få utnytte en eiendom på den for ham gunstigst økonomiske måte. Det kan eksempelvis vises til prinsippet i plan- og bygningsloven §31 hvoretter en eiendom ikke kan utnyttes i strid med reguleringsplanen. Ekspropriasjon kan også føre til at en grunneier kommer dårligere ut enn ved frivillig salg uten at det gir rett på tilleggserstatning. Som eksempel vises til betydningen av at grunneier ikke selv kan bestemme det gunstigste tidspunkt for salg. At en eier kommer dårligere ut enn andre, vil heller ikke i seg selv komme i konflikt med vederlagsloven eller Grunnloven §105. Som eksempel kan vises til at etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 kan ekspropriaten ikke kreve erstatning for verdistigning som skapes av ekspropriasjonstiltaket, mens en berørt nabo som ikke avstår grunn får denne verdistigningen.

Lagmannsretten er enig med partene i at erstatningen skal ta utgangspunkt i tomtesalgsverdi etter vederlagsloven §5, og hvor utgangspunktet er hva det «må reknast med at vanlege kjøparar vil gje for eigedomen ved friviljug sal». Henvisningen til «vanleg kjøpar» innebærer at det skal sees bort fra hva en spekulasjonskjøper eller kjøper med spesielle behov kunne tenkes å ville betale.

Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, annet ledd skal det ved prisfastsettingen for det første legges vekt på «kva slags eigedom det gjeld, kvar eigedommen ligg og den pårekneleg utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden». Lagmannsretten er enig i at det slik utviklingen har vært, er utbygging den påregnelige fremtidige utnytting. Det kan for såvidt være nok å vise til arealplanene for området. Etter rettspraksis skal også de areal innen et utbyggingsområde som tjener beboernes felles interesser, som parkeringsplasser, veier, friområder etc., verdsettes som bebyggelige selv om de etter reguleringsplanen ikke kan bebygges. Det vises til framstillingen av rettstilstanden i Rt-1998-1824 flg., spesielt på side 1826. Ekspropriasjonsområdet ligger i et attraktivt strøk, det er relativt lett å bebygge og det meste av den eksterne infrastruktur er for lengst på plass.

Eiendommen er råtomt, men som påpekt av kommunen, er ikke det et entydig begrep. Der er flere forhold som har betydning for slik tomteverdi, men her har det spesielt vært omprosedert i hvilken grad grunneier kan, eller vil, få del i verdistigningen ved utbygging. Delaktigheten kan være direkte eller indirekte. Det direkte er egentlig et rettslig spørsmål om i hvilken grad de saksøkte måtte ha krav på deler av denne verdistigningen. Selv om de ikke skulle ha krav på det, kan opparbeidingsfortjenesten likevel ha indirekte betydning ved at kjøpers forventning om egen fortjeneste influerer på hvilken pris han tilbyr selgerne.

I spørsmålet om selger får del i verdistigningen av opparbeidelsen, vises til at det ved ekspropriasjon er et prinsipp at det er eiers økonomiske tap som skal erstattes, og det innebærer at det er verdien for ham, og ikke hvilken verdi det eksproprierte måtte ha for eksproprianten, som er relevant. Det vises til Rt-1963-1288. Poenget er følgelig ikke den konkrete betydning for den bestemte ekspropriant, men i hvilken grad egenskapen kan sies å ha gitt seg utslag i en alminnelig høyere omsetningsverdi.

Det var en detaljert gjennomgang av omkostningene ved kommunens opparbeidelse av utbygningsfeltet, hva som kan belastes hvem, hva fylkeskommunene skal refundere for kommunenes bygging av fylkesveien gjennom feltet osv. Med det nevnte rettslige utgangspunkt har det mer begrenset betydning enn de saksøkte mener. Som illustrasjon kan vises til feltet Gauselhagen som de saksøkte tidligere fikk utbygd i egen regi ved at de inngikk avtale med et utbygningsfirma som sto for teknisk opparbeiding, og bebyggelse/salg av hus. Fortjenesten av totalprosjektet ble etterpå delt mellom grunneier og utbygger på nærmere avtalt måte. En ekspropriat kan ikke kreve slik del av den økonomiske totalfortjeneste i en feltutbygging. Men selv om en ekspropriat ikke kan kreve del i fortjenesten på senere ledd i utbyggingen, kan kjøpers forventning om egen fortjeneste selvsagt ha betydning for hva han er villig til å betale selger. I tilfelle kan det sies å ha influert på den alminelige omsetningsverdi, men er da bare ett av en rekke av de moment det etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 skal legges vekt på.

I relasjon til ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd første pkt. er det som nevnt tale om en attraktiv og lett utbyggelig parsell, men etter lagmannsrettens oppfatning reduserer det verdien på selgers hånd at arealet inngår som del i et større utbyggingsfelt i forhold til om det ikke hadde gjort det. Nå er det i praksis ikke mulig å opparbeide skjønnsområdet uten som del av tilstøtende utbyggingsområde, spesielt fordi det i tilfelle måtte forskutteres for mye for tiltak som også omfatter andre deler av utbyggingsfeltet. De kunne alternativt vente med utbygging/salg til andre hadde utført disse fellestiltakene, men i så fall må verdien neddiskonteres til dagsverdi på overtakelsestidspunktet. Av slike tiltak kan vises til prinsippet i plan- og bygningsloven §67 om opparbeiding av veg og ledningsnett, og til reguleringsbestemmelsene §1, 1 a hvoretter bebyggelsesplaner og/eller byggeanmeldelser ikke kan godkjennes før eventuelle frigivningsbetingende arkeologiske utgravninger er fullført. Dette gjelder arkeologiske undersøkelser for hele Gauselbakken Nord, og ikke bare det som angår eiendommene til den enkelte grunneier. I tillegg til disse økonomiske sider, måtte man også ha gått over naboeiendommer med bl.a noen av tilkomstveiene til deler av feltet. Utbygging vil således i praksis være betinget av avtale med utbyggere i andre deler av det større feltet. Om eiendommen kunne utbygges separat, ville det ha blitt mindre kostbare krav til standard og omfang på teknisk anlegg etc. Disse forhold har sammenheng med de arealplaner, krav til tekniske løsninger i større sammenheng etc. som en kommune avgjør uavhengig av hvem som måtte være eier eller står for utbygging osv., og har derfor ikke betydning for om eventuell overdragelse skjer ved ekspropriasjon eller ei.

Verdsettelsen av skjønnsområdet kan utfra det som er nevnt over følgelig ikke skje bare ved å se på tomteverdi ved en isolert utbygging av de saksøktes eiendom. At området overskjønnet gjelder i praksis bare er utbyggelig som del av et større område, kompliserer sammenligningen etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd annet pkt. hvoretter «Det skal dessutan leggjast vekt på dei prisane som er oppnådd ved omsetnad av andre eigedomar som det er naturleg å samanlikne med ...». Lagmannsretten er enig med skjønnsretten i at det geografisk må kunne sammenliknes med overdragelser også i nabokommuner, uten at det skaper den store avklaring her. Mange av de fremlagte avtaler og skjønn gjelder mindre arealer hvor byggemodningen både er enklere og rimeligere enn det som er tilfelle her, og hovedsakelig også kan utbygges separat. Eksempelvis mener lagmannsretten at forholdene her ikke kan sammenlignes med prisen på kr 312,- pr. m som ble fastsatt i lagmannsrettens overskjønn av 04.02.1999 på Austråt i Sandnes kommune. Det gjaldt et mindre område relativt nær Sandnes sentrum. Priser som er oppnådd for enkelttomter som det er enkelt å byggeklargjøre, gir også begrenset veiledning.

Et hovedspørsmål i saken har vært hvilken vekt man skal legge på at det i de siste par tiår har vært kommunen som har kjøpt større utbyggingsområder i Stavanger. Det har spesiell betydning i sammenligningen etter annet ledd i ekspropriasjonserstatningsloven §5, men kan også ha betydning for hva som er «vanleg kjøpar» etter første ledd i bestemmelsen. Lagmannsretten er uenig med de saksøkte i at kommunen ikke er «vanleg kjøpar», og det må derfor legges vekt på prisene ved overdragelser til kommunen. Det kan være større problem at sammenligningsgrunnlaget svekkes ved at det har vært få overdragelser av sammenlignbare områder til andre enn kommunen. Alternative kjøpere til kommunen ville i første rekke være entreprenører, ferdighus- eller trelastfirma etc. som kunne stå for opparbeiding av større felt, og hvor fortjenestemarginene ikke i første rekke lå på råtomtprisen, men på senere ledd. På grunn av de store grunnlagsinvesteringene m.v. har det som nevnt mindre interesse hva kjøper av en enkelttomt eller et lite tomtefelt kunne tenkes å ville betale.

I en rekke av kommunens kjøpsavtaler har partene vært enige også om prisen. Ut fra opplysningene legges til grunn at kommunen da har tilbudt den pris som den mente hadde utkrystallisert seg etter skjønnspraksis med rettslig prisfastsettelse og at selgerne har akseptert den, men gjerne med tilleggsytelser i form av erstatningstomter o.l. Selv om det synes å ha dannet seg et slikt generelt prisnivå, kan det uansett ikke automatisk legges til grunn. For det første varierer prisene også innenfor de forskjellige områder i Stavanger, og byggeegenskapene vil også variere. I tillegg må det generelle prisnivået antas å ha økt allerede fordi at det er begrensede tilgjengelige tomteområde samtidig som boligetterspørselen har vist stigende tendens. Eldre prisfastsettelser gir derfor noe begrenset veiledning. Skjønnsparsellen må regnes som et av de mest attraktive større områder ut fra beliggenhet, klimatiske forhold osv.

Lagmannsretten deler ikke de saksøktes oppfatning om at den kommunale utbyggingspolitikken dels har konsekvenser som strider mot Grunnloven §105 og konsesjonsloven. Det første har spesiell sammenheng med anførselen om at mens råtomtprisen er lavere i Stavanger enn i nabokommuner, gjenspeiles ingen slik prisforskjell på senere stadium i utbygningen, og at den kommunale praksis derfor i realiteten påstås å «overføre» deler av grunnverdien fra opprinnelig eier til entreprenør eller annen senere utbygger. Henvisningen til konsesjonsloven er knyttet til påstanden om at kommunen ikke bare bruker loven til å sikre en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling for fast eiendom, jf. lov av 31.05.1974 nr. 19 §1 nr. 4, men i realiteten bruker den som prisregulering for å sikre kommunen rimeligere erverv enn det som følger av samfunnsmessig forsvarlig pris. For ordens skyld nevnes at Stavanger kommune har fått delegert departementets avgjørelsesmyndighet etter konsesjonsloven for saker som gjelder konsesjon for areal som er del av et byggeområde som nevnt plan- og bygningsloven §20-4, første ledd nr. 1 og §25, første ledd nr. 1.

Bakgrunnen for kommunens tomteutbyggingspolitikk er sammensatt, og priselementet er bare en del. Hensikten med praksisen er angitt å være kommunens ønske om å sikre en helhetlig og rasjonell utvikling av større tomteområder, øke forutsigbarheten i boligbyggingen, sikre de forskjellige typer utbyggere som boligsamvirket, selvbyggere etc., sikre utbygging både i tid og sted, sikring av fellesareal osv. og i tillegg har det også vært et formål å stabilisere prisene. Det er følgelig flere samfunnsmessige hensyn som ligger bak politikken. Denne overordnede politikken vil ha betydning for utbygningsverdien for den enkelte grunneier, eksempelvis at et område ikke er tilrettelagt for utbygging i perioder med gode priser, men i stedet gjerne kan bli utlagt når prisnivået er lavere. Hvorvidt en eiendom kan utbygges separat, eller bare som del av et større område, kan også ha betydning for verdien på grunneiers hånd. Hvorvidt den kommunale politikken har vært vellykket eller ikke, ligger utenfor temaet for skjønnet. De rammer denne politikken setter, vil kunne ha betydning for påregneligheten etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, annet ledd.

Lagmannsretten ser ikke grunn for å konstatere at noe av den kommunale praksis har vært i strid med konsesjonsloven. Det er spesielt vist til ett tilfelle, erverv av eiendommen «Søra Bråde», der kommunen nektet konsesjon for en pris på ca kr 200,- pr. m. Klage over avslaget ble forkastet, og selv om det er varslet søksmål om gyldigheten av vedtaket, kan lagmannsretten ikke på det nåværende stadium se grunn til å se bort fra avslaget.

Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, tredje og fjerde ledd skal det ikke tas hensyn til verdiendringer som skyldes ekspropriasjonstiltaket eller nærmere angitte investeringer m.v. Forholdet var relativt lite omprosedert. Det var en grundig gjennomgang av påløpte opparbeidelseskostnader for hele utbyggingsfeltet Gauselbakken Nord, størrelsen på utgiftene for arbeidene som står igjen, og hvordan investeringen skal fordeles på den enkelte del av utbyggingsområdet. Eksempelvis er det noe skjønnsmessig hvor stor andel av utgiftene til fylkesvegen gjennom feltet som kan belastes utbyggingsområdet fordi den er hovedsamleveg, og hva som er utbyggingsområdet uvedkommende fordi at vegen også tjener andre områder. Andelen av disse utgiftene som den enkelte tomt blir belastet er imidlertid bare endel av vurderingen etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, tredje ledd m.v. da det må antas at verdistigningen er større enn disse refusjonsbeløpene, bl.a ut fra etterspørselen osv.

I flere andre av de kommunale erverv har selgerne fått erstatningstomter, enten på andre eiendommer eller ved at de har fått beholde innregulerte tomter på egen eiendom innen område som ellers overdras kommunen. Forholdet kan tenkes å ha betydning i flere relasjoner etter eel og det er spesielt anført at dette er en merkompensasjon ved at slike tomter kan selges for høyere beløp enn verdien av råtomt tillagt refusjon for opparbeidingsomkostningene. Rettslig må det strengt tatt sondres etter hvorvidt erstatningstomtene ligger på egen eiendom eller ikke. I den grad man får kjøpe en erstatningstomt på fremmed grunn for lavere vederlag enn den reelle verdi, er det tale om en økonomisk kompensasjon i tillegg til det nominelle salgsbeløp for eiendommen som avstås. Hvor ekspropriat i tilfelle som her får beholde et område med 13 innregulerte eneboligtomter, vil det eventuelt være tale om fordel på resteiendommen, og som etter ekspropriasjonserstatningsloven §9 i utgangspunktet skal gå til fradrag i erstatningen. Heller ikke kommunen har påstått at det skal gjøres direkte fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §9, men etter lagmannsrettens syn vil det kunne ha betydning både som kompensasjon utover det nominelle kronebeløp erstatningen settes til, og i sammenligningen med prisene ved andre overdragelser, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd. I den grad det er vanlig med vederlag i form av «subsidierte» erstatningstomter, har de saksøkte fått det her også. Ut fra opplysningene legges til grunn at feltopparbeidingen øker verdien på disse eneboligtomtene betydelig mer enn den refusjon som må betales for opparbeidingen. Den eksakte verdistigning er vanskelig å anslå, men ut fra de generelle opplysninger om priser for eneboligtomter, avtalen mellom partene om refusjonsbeløp osv. mener lagmannsretten at det her er tale om en betydelig samlet fordel for eneboligfeltet idet denne verdistigningen tilsvarer iallfall et par hundre tusen kr. pr. tomt.

Som nevnt er partene enige om at det skal settes en gjennomsnittspris pr. m for hele ervervsarealet. Kommunen har akseptert strøkspris også for det sørøstlige friområdet etter plan 918. Retten legger dette til grunn, men det nevnes likevel at etter lagmannsrettens oppfatning er det ikke opplagt at det etter rettspraksis kan kreves strøkspris for dette arealet. Generelt om rettspraksis på området vises til avgjørelsen i Rt-1999-213. Dette friområdet er ikke omfattet av reguleringsplan for Gauselbakken Nord, og kan vanskelig sies å være et internt friområde for denne feltutbyggingen, herunder skjønnsområdet. At også de framtidige beboere i utbyggingsfeltet faktisk vil ha nytte av området, er ikke tilstrekkelig. Såvidt forstås må dette friområdet også delvis ses som en forlengelse av naturvernområdet Gauselskogen.

Selv de generelle prinsipper er klare, blir likevel den konkrete prisfastsettelse av grunner som nevnt over heller skjønnsmessig.

Lagmannsrettens flertall, rettens formann og skjønnsrettsmedlemmene Oltedal og Revheim, mener at erstatningen må settes betydelig lavere enn det skjønnsretten for bygningssaker har gjort. Uenigheten er i stor grad grunnet i at ved mange av de framlagte avtaler om overdragelse til andre enn kommunen synes grunneier i realiteten å ha fått del i verdistigningen ved byggemodning m.v. utover det verdistigningen kan sies å ha innvirket på det generelle prisnivået. Etter flertallets oppfatning har også skjønnsrettens betraktninger om salgspris på enkelttomter på side 25 flg. i dens skjønn en viss veiledende betydning, men i mindre grad enn det som er lagt til grunn der.

Det er som nevnt lagt frem et stort antall avtaler og skjønn for erverv av utbyggingsfelt for tilsvarende områder. Av de frivillige avtaler mener flertallet avtalen for utbyggingsområdet Smeaheia i Sandnes er det som ligger nærmest. Smeaheia ligger mer sentrumsnært, men dette området er på den andre side lettere utbyggelig. For Smeaheia var prisen til grunneier i utgangspunkt kr 100,-, men med revisjonsadgang opp til maksimum kr 125,-. På den annen side lå betalingen noe mer frem i tid, slik at det nominelle beløpet ble noe lavere diskontert til nåtidsverdi. Flertallet legger mindre vekt på avtalen for eiendommen «Søra Bråde» for kr 200,- pr. m. Avtalen ble ikke gjennomført fordi det ble nektet konsesjon, og i tillegg hadde kommunen sendt ekspropriasjonsvarsel før avtalen mellom grunneierne og Selmer ASA. Sammenligningsgrunnlaget i ekspropriasjonserstatningsloven §5 er først og fremst prisen på eiendommer som er omsatt, og forholdene omkring «Søra Bråde» blir på den nevnte bakgrunn for usikre til at flertallet mener det sier noe om det generelle prisnivået.

Det er uomtvistet at kommunen i erverv av lignende større utbygningsarealer har betalt fra kr 95,- og nedover. Det dokumentert ved en rekke fremlagte skjønn, og ifølge opplysingene har en rekke grunneiere som har solgt frivillig akseptert tilsvarende pris. Flertallet mener at dette er en så fast praksis at det må gi utgangspunkt for det prisnivået som kan sies å være etablert for overdragelse av denne type areal. Flertallet mener imidlertid at prisene må oppjusteres noe her, både grunnet den generelle prisstigning og at det er tale om et lett utbyggelig og attraktivt område. Etter en samlet vurdering mener flertallet at prisen passende kan settes til kr 130,- pr. m.

Lagmannsrettens mindretall, skjønnsrettsmedlemmene Nybø og Ims, er kommet til samme resultat som skjønnsretten for bygningsrådssaker og tiltrer i all hovedsak dens begrunnelse, slik at prisen settes til kr 180,- pr. m. Mindretallet er således enig i at sammenligningen etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 også må gjøres med eiendommer utenfor Stavanger kommune idet Nord-Jæren langt på veg kan sies å være en sammenhengende region og et økonomisk område, og i stor grad med et felles boligmarked. For Stavanger kommunes erverv av større råmark tomteområde har det rett nok vært en nominell pris på 85-95,- pr. m, men som skjønnsretten viser til, har selgerne fått andre fordeler som også beløper seg til betydelig verdi. Denne saken gjelder også meget attraktive boligtomter med tanke på beliggenhet etc. Mindretallet nøyer seg for øvrig med å vise til skjønnsrettens betraktning, som tiltres.

Etter dette settes erstatningen i samsvar med flertallets syn til kr 130,- pr. m.

Siden partene er enige om at reglene om ekspropriasjon kommer til anvendelse, må kommunen erstatte de saksøktes saksomkostninger ved overskjønnet, jf. skjl. §54. Advokat Selvikvåg har levert omkostningsoppgave på kr 173.640,- fordelt med kr 115.000,- i salær, kr 840,- for kopiering av juridisk utdrag, samt godtgjøring kr 8.000,- til vitnet Kolbeinstveit og kr 49.800- til fa. Pyramide AS. Det siste har tilknytning til arbeidet til vitnet Hjoth, som har status som privatengasjert sakkyndig.

Stavanger kommune har protestert mot omkostningsoppgaven og vist til at i underskjønnet fremmet advokat Selvikvåg på vegne av grunneierne salærkrav på kr 120.000,-, noe retten godtok med den begrunnelse at det under saksforberedelsen var innhentet en omfattende dokumentasjon for å belyse prisnivået på eiendommens overdragelser. De priseksempler som det er vist til i overskjønnet var i det alt vesentlige de som ble innhentet forut for underskjønnet, og på denne bakgrunn er det avkrevde for høyt. Kommunen har også anført at utgiftene til vitnet finansrådgiver Kolbeinstveit er for høyt. Hans forklaring var om erfaring med kommunen som politiker og som styremedlem i et byggefirma, slik at det ikke var tale om forutgående undersøkelser, og på denne bakgrunn er kr 8.000,- for mye. Endelig mener kommunen at utgiftene til Pyramide AS er for høye. Det vises til at i skjønnsretten ble det fremsatt krav på kr 38.800,- for konsulentbistand fra firmaet Pyramide AS, noe skjønnsretten reduserte til kr 15.000,-. Det er ikke grunnlag for å tilkjenne høyere beløp denne gang heller.

Adv. Selvikvåg har kommentert kommunens innsigelse.

Lagmannsretten viser til at etter skjønnsloven §54 skal saksøker «..erstatte saksøktes nødvendige utgifter i anledning skjønnssaken.» Om den generelle forståelsen av bestemmelsen vises til Dragsten m.fl. Skjønnsloven. Hvorvidt utgiftene er nødvendige eller ikke må vurderes etter forholdene da de ble pådratt, og ikke etter hvilken faktisk betydning de har hatt bedømt i ettertid. Kommunens innsigelse gjelder dels at arbeid/utgifter ikke har vært nødvendige, og dels at arbeidet har vært for omfattende, slik at utgiftene knyttet til det ikke kan sies å ha vært nødvendige. Lagmannsretten viser til at det var dekket saksomkostninger for et relativt omfattende arbeid i skjønnsretten. I overskjønnet var det, ved siden av nødvendig repetisjon og gjenoppfriskning av saken fra første gangs behandling, spesielt av interesse å kartlegge om det hadde vært relevante endringer i tiden etter det første skjønnet, eksempelvis eiendomsoverdragelser som kunne ha interesse som sammenligning, mulige endringer i prisnivå osv. Det er anført at det var nødvendig med fortsatte undersøkelser om eventuelle andre overdragelser enn dem man hadde funnet ved gjennomgangen forut for underskjønnet, mer klarlegging av kommunens tomtepolitikk, utbygningskostnadene for feltet osv. Men slik saken ligger an, må det likevel samlet ha vært nødvendig med klart mindre slikt arbeid forut for overskjønnet enn den omfattende forberedelse, innsamling etc. som var nødvendig ved første gangs skjønn. Salæret i skjønnsretten var kr 120.000,-, og etter lagmannsrettens oppfatning må kr 80.000,- være tilstrekkelig salær i overskjønnet etter kriteriene i skjl. §54.

Utgiftene til vitnet Kolbeinstveit godtas etter omstendigheten. Utfra deler av forklaringen kan han sies å ha hatt status som privatengasjert sakkyndig, selv om hoveddelen var «ordinær» vitneforklaring. Selv om betydningen ble noe perifer utfra de rettslige problemstillinger lagmannsretten har sett som relevante etter drøftelsen foran, kan utgiftene som er pådratt til ham ikke sies å være unødvendig, bl.a fordi det han forklarte seg om var mer sentralt utfra deler av skjønnsrettens drøftelse, og at det da var nærliggende for de saksøkte å mene at hans bistand hadde betydning også i overskjønnet.

Utgiftene til Pyramide AS gjelder i stor grad konsulentbistand som det sakkyndige vitnet Hjorth hadde utført og redegjorde for i sin forklaring. På samme måte som skjønnsretten, mener lagmannsretten at dette konsulentarbeidet var for omfattende også for overskjønnet.

Det dreiet seg i stor grad om gjennomgang av omkostninger, budsjett og regnskap for den kommunale opparbeiding av hele utbyggingsfeltet Gauselbakken Nord. Lagmannsretten mener at de saksøkte allerede da mandatet ble gitt burde ha innsett at slik detaljgjennomgang ikke var nødvendig, og at det hadde vært tilstrekkelig med et mer grovmasket overslag allerede fordi det var tale om avståelse av en liten del av de samlede areal som gikk inn i utbygginsgsfeltet. Også skjønnsrettens begrunnelse for å redusere omkostningene der burde ha gitt de saksøkte grunn til ekstra årvåkenhet ved utarbeidelse av det nye mandatet. Etter en samlet vurdering anses kr 15.000,- som nødvendige utgifter her.

Samlede saksomkostninger som kommunen skal erstatte de saksøkte i overskjønnet settes følgelig til kr. 103.840,-. Kommunen bærer de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

I kjøpekontraktens pkt. 1.5 er det bestemmelser om rente av restkjøpesummen, slik at det ikke er nødvendig å ha det med i skjønnet, jf. pkt. 2 i de saksøktes påstand.

Overskjønnet er avsagt med slik dissens som fremgår foran.

Slutning:

1. Kjøpesummen for gnr. 14, bnr. 13 i Stavanger settes til kr 130,- -etthundreogtretti- pr. m.

2. Stavanger kommune betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelse av skjønnet i saksomkostninger for lagmannsretten til de saksøkte v/advokat Selvikvåg kr 103.840,- -etthundreogtretusenåttehundreogførti,-