Rt-1933-411
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1933-04-01 |
| Publisert: | Rt-1933-411 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 43/1 B s.a. |
| Parter: | Slakter G. Gulbrandsen (overrettssakfører Ragnar Christophersen til prøve) mot enkefru Mina Munkelien (advokat Bernt Land). |
| Forfatter: | Boye, Bang, Larssen, Broch, Furu, Wærness, Paulsen |
| Lovhenvisninger: |
Dommer Boye: Om denne saks gjenstand og nærmere omstendigheter henviser jeg til dom avsagt med domsmenn av Nes herredsrett den 28 juni 1932. Dommen har saadan domsslutning: «1. Saksøkeren G. Gulbrandsen kjennes uberettiget til i gnr. 169, bnr. 9 i Nes at drive landhandel eller annen forretning, som kan skade eieren av gnr. 169, bnr. 11 sammesteds. 2. Saksøkerens krav paa erstatning hos saksøkte fru Mina Munkelien tas ikke til følge. 3. Saksomkostninger tilkjennes ikke».
Side:412
G. Gulbrandsen har paaanket denne dom saavel men hensyn til bevisbedømmelsen som med hensyn til rettsanvendelsen. Herredsretten menes at ha tatt feil, naar den antar at den omhandlede servitutt er stedsevarende.
Den ankende part har nedlagt saadan paastand: «1. Slakter G. Gulbrandsen kjennes berettiget til at disponere over sin eiendom Drognes Øvre, gnr. 169, bnr. 9 i Nes, uten hinder av den klausul som er inntatt i skjøtet av 12 november 1902 paa gnr. 169, bnr. 11, Østby til fordel for kjøperen, Ole M. Munkelien. II. Fru Mina Munkelien dømmes til at betale G. Gulbrandsen i erstatning for at ha hindret bortleie av butikk i Gulbrandsens gaard kr. 1.250 - tolv hundre og femti kroner - eller et erstatningsbeløp fastsatt ved rettens skjønn, med 6 pct. renter fra 30 desember 1931 til betaling skjer. III. Fru Mina Munkelien dømmes til at betale saksomkostninger for herredsretten og Høiesterett til G. Gulbrandsen».
Fru Mina Munkelien har paastaatt at hun frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for Høiesterett.
Som nytt for Høiesterett er dokumentert bevisoptagelse ved Nes herredsrett den 28 oktober 1932 med avhørelse av sakens parter og nogen vidner.
Jeg er kommet til et annet resultat enn herredsretten. Saaledes som den omhandlede klausul er formulert i skjøtet av 12 november 1902 gikk den ut paa at beskytte kjøperen (Munkelien) mot at selgeren eller hans efterkommere «drev landhandel eller annen forretning som kunde skade kjøperen», og klausulen i skjøte av 25 august 1903 gaar ut paa at «eieren har ikke rett til at drive landhandel eller annen forretning som skader Ole Munkeliens landhandlerforretning».
Jeg maa gi den ankende part medhold i at der herved ikke er paalagt eiendommen en stedsevarende forpliktelse utover Munkeliens levetid. Det er oplyst at Munkelien var paa den tid kontrakten blev sluttet barnløs enkemann, og det er forstaaelig at han ikke tenkte paa at sikre sin forretning mot konkurranse lenger enn han levet, og ved Chr. Grues vidneprov sammenholdt med Gulbrandsens partsforklaring maa jeg anse det bevist at Munkelien hadde gitt uttrykk for, at klausulen falt bort naar han sluttet at drive landhandlerforretningen. Som nevnt i herredsrettens dom hadde Munkelien allerede før sin død overdratt forretningen til 2 handelsbetjenter som drev forretningen et par aars tid i eget navn, hvorefter forretningen blev avviklet gjennem privat administrasjon og hele varebeholdningen solgt til Aarnes Handelslag. «Ole Munkeliens landhandlerforretning» eksisterer saaledes ikke lenger.
Det maa efter min mening ha formodningen mot sig at en eier vil paalegge en eiendom en stedsevarende servitutt som den der her er tale om og som ikke tjener en annen eiendoms behov.
Naar Mina Munkelien i nærværende sak hevder at der ved klausulen er lagt en stedsevarende servitutt paa Gulbrandsens eiendom, maa hun ha bevisbyrden herfor. Hun har imidlertid ikke kunnet fremlegge fra Munkeliens papirer noget som støtter hennes paastand, og jeg finner det ikke bevist at den omhandlede rett var sikret lenger enn for kjøperens levetid.
Side:413
Den ankende part har nedlagt paastand paa at fru Munkelien skal betale erstatning for at ha hindret bortleie av butikk i den omhandlede eiendom. Hun har i skrivelse til G. Gulbrandsen av 5 desember 1931 minnet om handelsklausulen og anført følgende: «De maa saaledes være forberedt paa rettssak, hvis landhandleri eller annen forretning der konkurrerer med mig aapnes paa Deres eiendom». Dessuten har hun i skrivelse av 5 desember 1931 til O. E. Vølner, Sørumsand, gjort opmerksom paa at der hviler handelsklausul paa nevnte eiendom. «Jeg er i besiddelse av tingleste papirer paa samme. De maa saaledes være forberedt paa rettssak, hvis De begynner forretning paa ovennevnte sted».
Hvad den første skrivelse til Gulbrandsen angaar skal jeg bemerke at fru Munkelien her bare har hevdet sin formentlige rett, og jeg finner at det maa hun kunne gjøre og endog la det komme til prosess uten at hun derved paadrar sig erstatningsansvar. Jeg henviser til dom i Rt-1930-103. Jeg gaar ut fra at hun har vært i god tro og nogen uaktsomhet fra hennes side foreligger efter min mening ikke.
Med hensyn til Mina Munkeliens forhold ved at sende den annen skrivelse til O. E. Vølner skal jeg. bemerke at denne skrivelse ikke har avholdt Vølner fra at søke nærmere oplysninger. Efter at ha søkt saadanne fant Vølner ikke at ville reflektere paa eiendommen, og det er saaledes ikke den nevnte skrivelse som er direkte aarsak til at Vølner trakk sig tilbake fra at kjøpe eiendommen. Ogsaa av denne grunn mener jeg at hun maa være fritatt for erstatningsansvar.
Jeg finner paa grunn av sakens beskaffenhet at der i det hele kunde være grunn for Mina Munkelien til at la det komme til rettergang, og efter omstendighetene finner jeg da at der ikke er grunn til at tilkjenne omkostninger hverken for herredsretten eller Høiesterett.
Dom:
G. Gulbrandsen kjennes berettiget til at disponere over sin eiendom Drogenes Øvre, gaardsnr. 169 bruksnr. 9 i Nes uten hinder av den klausul som er inntatt i skjøtet av 12 november 1902 paa gaardsnr. 169 bruksnr. 11, Østby til fordel for kjøperen Ole M. Munkelien. Forøvrig frifinnes Mina Munkelien. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Dommer Bang: Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i det vesentlige henholde mig til dens begrunnelse. Jeg skal tilføie: Den herskende eiendom betegnes i skjøtet av 12 november 1902 av selgeren som hans eiendom Drogenes av skyld mark 1,45. Ved salget var der paa eiendommer landhandleri og bakeri som med fulgte i handelen. Den tjenende eiendom betegnes i et skjøte av 25 august 1903 som en anpart av Drogenes av skyld 13 øre og kjøpesummen var 600 kr. Saavel dette forhold som de faktiske forhold for øvrig i saken mener jeg klarlig peker i den retning, at begge parters interesse var at klausulen skulde være stedsevarende. Den omdisputerte klausul i skjøte av 12 november 1902 lyder: «Selgeren fraskriver sig og
Side:414
efterkommere eiere rett til at drive landhandel eller annen forretning, som kan skade kjøperen, paa sin eiendom paa nedre side av bygdeveien». Den naturlige forstaaelse av klausulen er efter min mening denne: Ved uttrykkene «fraskriver sig og efterkommende eiere rett til at drive landhandel», denne setning isolert betraktet, gir selgeren uttrykk for at fraskrivelsen skal være stedsevarende. Ordene «som kan skade kjøperen» knytter sig til «eller annen forretning». Disse ord inneholder følgelig - som jeg forstaar dem - ikke nogen tidsinnskrekning for fraskrivelsen, men en utvidelse av dens reelle innhold.
Da jeg maa gaa ut fra, at jeg staar alene med min mening, finner jeg det ikke nødvendig for mig at gaa inn paa en fremstilling av de faktiske forhold i enkelthetene. Jeg former ingen konklusjon.
Dommer Larssen: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende. Uansett hvad der kan tale for den av annenvoterende fremholdte forstaaelse av klausulen, finner jeg avgjørende betenkelighet ved at bygge paa den, idet den har ligget helt utenfor partenes anførsler saavel ved herredsrett en som i Høiesterett. Jeg finner derfor med førstvoterende at maatte gaa ut fra at klausulen efter sin ordlyd peker hen paa at den kun gjelder for kjøperen, og altsaa ikke gir uttrykk for at den er stedsevarende. Under de tvil som saken frembyr finner jeg da at man maa bli staaende ved at holde sig til ordlyden, jfr. dommen i Rt-1910-874, idet bevisbyrden for stedsevarighet maa paahvile den som paastaar at klausulen har det omfang. Under de tvil som saken volder har jeg ogsaa lagt nogen vekt paa karakteren av servitutten. Hvis servitutten efter sitt forhold skulde tilfredsstille et behov for eiendommen som foreligger uansett hvilken bruk av eiendommen der er tale om, og som altsaa maa til for at eiendommen overhodet skal kunne utnyttes, vilde det være adskillig mer som taler for at tanken har vært at bruksretten skal være stedsevarende, enn naar den bruk som servitutten betinger, er en rett til at utøve en spesiell næringsdrift, en rett som naturligen er knyttet til den person som betinger sig retten. Det er klart at like overfor en servitutt av den art gjelder der ingen naturlig formodning om at retten skal ha en varighet utover den berettigedes levetid. Jeg legger i denne forbindelse ogsaa nogen, om enn en ikke synderlig stor, vekt paa de uttalelser som ifølge bevisoptagelsen kjøperen skal ha latt falle om at hans interesse av klausulen i det vesentlige er uttømt naar han har sikret sig selv adgang til i sin livstid at drive næringen.
Hvad erstatningspasstanden angaar for den av Mina Munkelien avsendte skrivelse til O. E. Vølner datert 15 desember 1931, legger jeg for mitt vedkommende avgjørende vekt paa, at avsenderen maa regnes at ha vært i begrunnet god tro med hensyn til sin rett, og at derfor de subjektive erstatningsbetingelser ialfall manglet.
Dommer Broch: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende og kan ogsaa i det vesentlige tiltre 3 voterende, herr dommer Larssens bemerkninger.
Side:415
Ekstraordinær dommer byfoged Furu: Som herr dommer Broch.
Ekstraordinær dommer byrettsdommer Wærness og dommer Paulsen: Likesaa.
Av herredsrettens dom:
Ved skjøte av 12 november, tinglyst 19 desember 1902 solgte Anton Bodding til Ole M. Munkelien en parsell av sin eiendom gnr. 169, bnr. 9, Drognes i Øvre i Nes, hvilken parsell ved skylddeling fikk gnr. 169, bnr. 11 av skyld mark 1,45, for kr. 10.000. Hovedbøllet gnr. 169, bnr. 9, som Anton Bodding foreløbig beholdt, solgte han kort efter ved skjøte av 25 august, tinglyst 18 desember 1903 til Chr. Grue for kr. 600. Sistnevnte eiendom, der i Grues eiertid blev bebygget er efter flere overdragelser overgaatt i saksøkeren, slakter G. Gulbrandsens eie, idet han kjøpte eiendommen for 16.000 kr. av lensmann Heyerdahl ved kjøpekontrakt av 17 februar 1917 og derefter erholdt skjøte direkte fra den tidligere eier Chr. Grue, datert og tinglyst 20. september 1921.
I forannevnte skjøte av 12 november 1902 fra Anton Bodding til Ole M. Munkelien, der døde i 1928 og hvis i uskifte hensittende enke er saksøkte i nærværende sak, er bl.a. inntatt følgende klausul: «Selgeren ... fraskriver sig og efterkommende eiere rett til at drive landhandel eller annen forretning, som kan skade kjøperen, paa sin eiendom paa nedre side av bygdeveien», mens i skjøtet av 25 august 1903 paa den eiendom, som nu tilhører saksøkeren, den nevnte klausul har faatt følgende form: «Eieren har ikke rett til at drive landhandel eller annen forretning, som skader Ole Munkeliens landhandlerforretning.»
Nærværende sak gjelder forstaaelsen av denne klausul, idet saksøkeren hevder, at den kun tar hensyn til Ole Munkelien personlig og ikke er paaheftet saksøkerens eiendom som en stedesevarende servitut.
Ole Munkelien hadde allerede før sin død i 1928 overdratt forretningen til sine handelsbetjenter D. & S. Hagen, der drev forretningen et par aars tid i eget navn, hvorefter den ene gikk ut av firmaet og den annen fortsatte med en sønn av Munkelien som medinnehaver av samme. Forretningen gikk imidlertid ikke med de nye innehavere, hvorfor den efter et mislykket forsøk paa akkord blev avviklet gjennem privat administrasjon og hele varebeholdningen solgt til Aarnes handelslag, der leiet Munkeliens tidligere lokaler i den ham og nu saksøkte alene tilhørende gaard. Handelslaget har imidlertid intet med Munkeliens tidligere landhandlerforretning at gjøre, og saksøkte har ingen annen forbindelse med handelslaget enn, at dette leier lokaler i hennes gaard, og at saksøkte kjøper sine varer dersteds. Saksøkeren mener, at klausulen nu er bortfalt, idet der efter overdragelsen av Munkeliens forretning til fremmede ikke kan etableres nogen «landhandel eller annen forretning, som «skader Ole Munkeliens landhandlerforretning.»
Saksøkeren har henvist til rettspraksis ifølge flere Høiesterettsdommer i Rt-1908-398, Rt-1913-938 og Rt-1918-166, samt Gjelsviks Tingsrett side 391, som støtte for sitt standpunkt. Han har nu giort skritt til at bortleie butikk i sin gaard, hvad imidlertid saksøkte har motsatt sig og i skrivelser til saksøkeren og vedkommende liebhaver av 15 desember 1931 bebudet rettssak, hvis planen bringes til virkelighet, hvorved bortleien
Side:416
er hindret. Etter dette har saksøkeren reist søksmaal for at opnaa fastsettelsesdom for sin rett til at hindre handel paa sin eiendom og tillike nedlagt paastand om erstatning for at være blitt hindret i bortleie av butikken.
- - - Saksøkte mener, at i det senere skjøte av 1903 til Chr. Grue paa sistnevnte eiendom, er der kun gjort opmerksom paa rettens eksistens uten at dens nærmere og fullstendige innholdt her er gjengitt, idet der forsaavidt maa henvises til, hvad der finnes anført i skjøtet fra aaret i forveien til Munkelien, hvorved servitutten blev stiftet. En handelsklausul av her omhandlede art er en reel servitut av stor økonomisk verdi for den herskende eiendom. Skulde klausulen være av personlig, ikke reel art og altsaa betraktes som bortfalt ved Munkeliens død, vilde dette bety et katastrofalt tap for saksøkte ved fall i leieinntekten av hennes eiendom. At der her gjelder en reel servitut, fremgaar ogsaa - mener saksøkte - derav, at der er tatt forbehold i skjøtet av 1903 om passende beboelsesværelse for selgeren for hans levetid, mens nogen tidsbegrensning ikke er satt for den i samme skjøte inntatte handelsklausuls vedkommende. Saksøkte har paaberopt sig rettspraksis til støtte for sitt standpunkt i en rekke Høiesterettsdommer ( Rt-1876-330, Rt-1922-484, Rt-1931-1218). - - -
Retten - - - er enig med saksøkte i, at den i det senere skjøte av 25 august 1903 fra samme selger inntatte klausul: «Eieren har ikke rett til at drive landhandel eller annen forretning, som skader Ole Munkeliens landhandlerforretning», kun maa betraktes som en mindre koncis og nøiaktig gjentagelse eller gjengivelse av den forpliktelse, som selgeren ved skjøtet av 1902 har paalagt sig og efterkommende eiere av gnr. 169, bnr. 9 i forhold til kjøperen av bnr. 11. At det ved klausulen i skjøtet av 1902 er ment stiftet en reell, ikke bare en personlig servitut, maa ogsaa retten efter klausulens form og ordlyd gaa ut fra. Naar selgeren «fraskriver sig og efterkommende eiere» en viss rett, fremgaar allerede herav, at der maa siktes ikke bare til en bestemt person, men til eierne i fremtiden, og naar denne fraskrivelse skjer til fordel for kjøperen, maa heri efter rettens opfatning ligge en generell betegnelse for hvem der til enhver tid er eier av den raadende eindom. Hvis en annen forstaaelse av begrepet «kjøperen» lagdes til grunn, den nemlig, at dette kun skulde gjelde den bestemte person Ole Munkelien, maatte det jo bli helt overflødig at paalegge ikke bare selgeren, men alle efterfølgende eiere fremover et saadant baand. At Ole Munkelien muligens selv har hatt og muntlig gitt uttrykk for en annen opfatning av rettighetens innhold, kan ikke tillegges nogen avgjørende betydning, da en saadan opfatning i hvert fall efter hvad der er oplyst maa være kommet til uttrykk før han giftet sig med saksøkte, til hvem han - efter hvad hun som part har forklart i retten - har uttalt som sin mening, at rettigheten var av en stedsevarende natur. Om servituten har faatt et inkorrekt uttrykk i skjøtet av 1903, kan ikke komme saksøkte til skade, saa meget mere som saksøkeren har hatt eller med letthet kunnet skaffe sig full rede paa sammenhengen med klausulens noget forskjellige ordlyd i de to skjøter.
Man kommer efter dette til det resultat at den ved skjøtet av 12 november 1902 stiftede og i skjøtet av 25 august 1903 gjengitte rett til fordel for kjøperen av gnr. 169, bnr. 11 er av reel, stedsevarende natur, paahvilende gnr. 169, bnr. 9, som tjenende eiendom, hvorfor saksøkerens paastand om, at rettigheten ikke er til og om erstatning ikke kan tas til følge. - - -