Rt-1952-488

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1952-04-22
Publisert:	Rt-1952-488
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 60/1952
Parter:	Gårdbruker Jonas Holmen (overrettssakfører Johan Løken - til prøve) mot Oslo kommune (kommuneadvokaten v/høyesterettsadvokat Arvid Blehr).
Forfatter:	Wold, Soelseth, Bahr, Schei, justitiarius Stang
Lovhenvisninger:	Skatteloven (1911) §42, §43, Skatteloven (1911), Tvistemålsloven (1915) §180

Dommer Wold: Gårdbruker Jonas Holmen ble for skatteåret 1946-47 ilignet herredsskatt til Aker med 4896,00. Den 7. juni 1947 holdt herredskasseren i Aker som namsmann utpantning for herredsskatten. Utpantningen ble påklaget og tvisten tillatt overført til søksmålsformer. I den sak som deretter ble anlagt ved Oslo byrett påsto Jonas Holmen ligningen underkjent og seg tilkjent sakskostnader.

Oslo byrett avsa den 27. mai 1949 dom med slik domsslutning:

«Oslo kommune frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Byrettens dom ble av Jonas Holmen påanket til lagmannsretten, og Eidsivating lagmannsrett avsa den 12. januar 1951 dom med denne domsslutning:

«Byrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Lagmannsrettens dom er avsagt under dissens, idet et av lagmannsrettens medlemmer stemte for opphevelse av utpantningen for så vidt den var påanket.

Ved ankeerklæring av 6. februar 1951 har Jonas Holmen deretter påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, og anken er av Høyesteretts Kjæremålsutvalg henvist til Høyesterett uten hensyn til ankegjenstandens verdi.

Den ankende part har nedlagt denne påstand:

«1. Ligningen av Jonas Holmen for inntektsåret 1945 - skatteåret 1946-47 - underkjennes og henvises til ny ligning. Ved den nye ligning blir de kr. 17500,00 som Jonas Holmen har mottatt i refusjon av egne utlegg til vei, vann og kloakk ved bortfeste av tomtene 3, 4, 5, 6 7, 8 og 9 til vei nr. 3033 i V. Aker ikke å regne med.

2. Utpantning av herredskasseren i Aker av 7. juni 1947 oppheves for det skattebeløp som er ilignet av denne inntekt.

3. Jonas Holmen tilkjennes saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Motparten, Oslo kommune, har tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes.

Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger - for alle retter.»

Saken foreligger for Høyesterett i samme skikkelse som for de underordnede retter.

Side:489

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsrettens mindretall og kan i vesentlige deler henvise til mindretallets grunngivning. Jeg skal tilføye:

Da den ankende part, Jonas Holmen, i 1939-1940 gikk til utparsellering av de i saken omhandlede 7 tomter av sin eiendom Østre Holmen, var det nødvendig for gjennomføring av utparselleringen at han anla vei, vann og kloakk til tomtene. Bygningsvedtektene for det daværende Aker herred bestemmer i §12, 1: «Ingen tomt tillates solgt eller skylddelt i henhold til utstykningsplan før det er opparbeidet gate med kloakk til og langs tomten, jfr. vedtektenes §11 og §13.» Vedtektenes §13, pkt. 1 fastsetter: «Ingen tomt tillates bebygget med mindre det til og langs tomten fører gate med kloakk som er opparbeidet i 8 meters bredde (eller større), fortau deri innbefattet, og som tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende forskrifter for gateopparbeidelse og kloakkanlegg. - - -» Og i §11 pkt. 4 heter det: «Gate, som er privat opparbeidet i henhold til vedtektenes §12 og §13 blir med de unntak som følger av sistnevnte paragraf, å overta til vedlikehold av kommunen fra den tid arbeidet er fullført og godkjent, og vedkommende private uten omkostninger for kommunen har skaffet denne hjemmel til gategrunnen.»

Det var i samsvar med disse bestemmelser i bygningsvedtektene at anlegget av vei, vann og kloakk ble utført. Det er av kommunen for Høyesterett fremlagt et reguleringskart, hvor den opparbeidede gate (vei nr. 3033) er inntegnet. Det er opplyst at i ethvert fall 2 av de bortbygslede tomter nå er bebygget, og anlegget må da være godkjent av kommunen.

Da anlegget var ferdig, henvendte Jonas Holmen seg til prisnemnda for Aker og Ullern for å få lovlig festeavgift fastsatt for tomtene. Ved prisnemndas fastsettelse av festeavgiften ble det lagt til grunn at festerne skulle betale «utgiftene ved vei, vann og kloakk», og festepenger kontant, slik at man ved verdsettelsen fra salgsverdien for tomtene trakk et beløp svarende til vei-, vann- og kloakkanleggets kostende, hvoretter festeavgiften ble fastsatt uten hensyn til disse påkostninger. -

I festekontraktene er det inntatt en særskilt bestemmelse om at grunneieren påtar seg snarest å bekoste vei 3033 opparbeidet.

Under henvisning til det jeg foran har anført antar jeg - slik de faktiske forhold foreligger i denne sak - at det beløp Jonas Holmen ved bortfestingen av tomtene, fikk betalt til dekning av sine utgifter til vei, vann og kloakk, kr. 17 500,00, ikke blir å beskatte som inntekt på hans hånd. Det dreier seg her om refusjon av utgifter, slik som det også uttrykkelig er sagt i festekontraktenes §12: «Videre betaler han (dvs. festeren) som refusjon for den på tomten fallende andel av grunneierens utgifter til anlegg av den i §1 nevnte vei med vann og kloakk - - - kr.........». At en kjøper av byggetomt særskilt betaler selgeren for opparbeidelse av gate, er ikke uvanlig. Det er endog inntatt en spesiell bestemmelse om dette i bygningsvedtektenes §12 pkt. 2, som lyder: «Hvis

Side:490

reguleringsrådet med formannskapets samtykke bestemmer at gateopparbeidelsen tillates overført på tomtekjøperen skal tomteselgeren i salgskontrakt og hjemmelsdokument innta en av formannskapet godkjent bestemmelse herom. Selgeren må hvis han vil kreve særskilt erstatning av kjøperen for utgifter ved opparbeidelse av gate, gjøre anmerkning herom i salgskontrakt eller hjemmelsdokument.»

Dersom det i dette tilfelle hadde dreiet seg om salg av tomtene, er det på det rene at det kjøperen betalte for opparbeidelse av vei, vann og kloakk ville gå til dekning av utgifter til veianlegget og således ikke komme til beskatning som inntekt. At tomtene her ikke selges, men bortforpaktes for 99 år, kan ikke etter min mening stille forholdet, når det gjelder refusjon av utgiftene til gateanlegget m.v. i noen annen stilling. I virkeligheten gjelder det her en engangsutgift som kommer den til gode som til enhver tid bruker eiendommen. Etter vedtektenes §11 pkt. 4 må en regne med at kommunen vil overta anlegget til vedlikehold.

Det fremgår av brev av 3. mai 1941 fra formannen i prisnemnda at tomtenes salgsverdi først er fastsatt av prisnemnda. Deretter er utgiftene til vei-, vann- og kloakkanlegget fratrukket. Den merverdi anlegget har tilført tomtene utover anleggets kostpris er det da tatt fullt hensyn til ved prisnemndas fastsettelse av festeavgiften, og den kommer derved til beskatning. Det er riktig at Jonas Holmen antagelig kunne ha unnlatt å kreve refusjon for sine utlegg til gateanlegget m.v., og i stedet betinget seg en høyere festeavgift, som i så fall ville bli å inntektsbeskatte. Han har imidlertid faktisk ikke innrettet seg slik, men foretrukket å få sitt kapitalutlegg tilbake, og inntekten av refusjonsbeløpet vil da eventuelt komme til beskatning i den nye anvendelse Jonas Holmen måtte gjøre av det.

Det er på det rene i saken at beløpet kr. 17500,00 nøyaktig svarer til de utgifter Jonas Holmen har hatt til opparbeidelse av veianlegget m.v. til tomtene. I beløpet ligger ingen skjult fortjeneste, det representerer bare nødvendige utgifter til gjennomføring av utparselleringsplanen, hvorved både formuen i og inntekten av den utparsellerte eiendom ble større enn før. Refusjonen av utgiftene til anlegget kan jeg imidlertid ikke i dette tilfelle se representerer noen særskilt «fordel som er vunnet ved eiendom» og som i henhold til landsskattelovens §42 kan beskattes som inntekt.

Jeg kommer således til det resultat at den ankende parts påstand må bli å ta til følge, idet jeg finner at Oslo kommune bør betale sakens kostnader til Jonas Holmen for alle retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Ligningen av Jonas Holmen for inntektsåret 1945 - skatteåret 1946 47 - underkjennes og henvises til ny ligning. Ved den nye ligning blir de kr. 17 500,00 som Jonas Holmen har mottatt i refusjon av egne utlegg til vei, vann og kloakk ved bort feste av tomtene 3, 4, 5, 6, 7, 8 og 9 til vei nr. 3033 i V. Aker ikke å regne med som inntekt.

Side:491

2. Utpantning av herredskasseren i Aker av 7. juni 1947 oppheves for det skattebeløp som er ilignet av denne inntekt.

3. I sakskostnader for alle retter betaler Oslo kommune til Jonas Holmen 3000 - tre tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Soelseth: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bahr, Schei og justitiarius Stang: Likeså.

Av byrettens dom (dommer Moltke Spilleth):

- - -

Jonas Holmen har siden ca. 1928 foretatt utparselleringer til byggetomter av deler av sin eiendom Østre Holmen i V. Aker. I årene 193940 gikk han til slik utparsellering av 7 tomter av eiendommen, nemlig tomtene 3, 4, 5, 6, 7, 8 og 9 til vei nr. 3033 i V. Aker. I den forbindelse hadde han i 1939-40 et utlegg på kr. 17 500,00 til nødvendig anlegg av vei, vann og kloakk med henblikk på bortfeste av disse tomtene til bebyggelse. Tomtene ble også bortfestet og pristakst holdt i 1941. Konsesjon ble imidlertid ikke gitt så spørsmålet om bortfeste ble stillet i bero og ble først tatt opp igjen etter frigjøringen i 1945. Ved de festekontrakter som nå ble inngått med de 7 festere ble tomtene bortfestet på 99 år. I kontraktens §2 inneholdes bestemmelse om at festeren betaler til grunneieren en årlig grunnavgift fastsatt av Akers prisnemnd. Det er på det rene at prisnemnda ved fastsettelsen av festeavgiften har holdt Jonas Holmens utlegg til vei, vann og kloakk utenfor, overensstemmende med Jonas Holmens ønske. Festeavgiften er således bare beregnet av tomtens gjenværende verdi under hensyn til at festerne tilsammen har dekket det nevnte utlegg kr. 17 500,00 kontant overensstemmende med kontraktens §12. I denne paragraf er det bestemt at festeren foruten den årlige grunnavgift og festepenger kr. 200,00 kontant ved kontraktens underskrift, også skal betale «som refusjon for den på tomten fallende andel av grunneierens utgifter til anlegg av - - - vei med vann og kloakk, kr. 2500,00.»

Festekontraktens §7 lyder: «Ved leietidens kontraktsmessige utløp har grunneieren valget mellom enten å innløse den på grunnen stående bebyggelse etter offentlig verditakst eller å samtykke i å fornye festekontrakten på 99 år mot årlig avgift etter takst, ønsker i siste fall ikke festeren å fornye festet, plikter han straks og uten utgift for grunneieren å fjerne den på tomten stående bebyggelse.»

Kontraktens §10f. lyder: «Festeren har rett til å benytte den forbi tomten førende vei (vei nr. 3033) mot forholdsvis etter skylden sammen med de øvrige tomter der benytter veien å delta så vel i vedlikehold som å holde den i full farbar stand til enhver årstid.» Den her omhandlede vei - nr. 3033 er den som grunneieren har bekostet opparbeidet og som festerne har refundert utgiften til overensstemmende med kontraktens §12 gjennom betalingen av det samlede beløp kr. 17500,00, (jfr. kontraktens §2 i. f.: «Vei 3033 bekostes opparbeidet snarest av grunneieren.»). - - -

Side:492

Retten antar at refusjonsbeløpet kr. 17 500,00 rettelig må beskattes som inntekt i medhold av landsskattelovens §42 første ledd som en «fordel som er vunnet ved eiendom.» Saksøkerens utgifter til vei, vann og kloakk var en påkostning på hans eiendom hvorved denne øket i verdi. Anlegget av vei, vann og kloakk var nødvendig for at bortfestet av tomtene til bebyggelse skulle bli effektivt. Saksøkeren er fremdeles eier av dette anlegg på samme måte som av grunnen. Begge parter har i retten uttalt sin enighet om dette. At saksøkeren fortsatt eier anlegget fremgår også av festekontraktens §7, hvoretter grunneieren ved utløpet av de 99 år har rett til å innløse den på grunnen stående bebyggelse eller i tilfelle å kreve at denne bebyggelse blir fjernet av festeren. Det tales bare om bebyggelsen. I kontraktens §10f. gis festeren bare bruksrett til den vei hvis anleggsutgift de har betalt gjennom refusjonsbeløpet til saksøkeren. Denne bruksrett er endog knyttet til den betingelse at festerne sørger for veiens vedlikehold og for at den er i farbar stand til enhver årstid. Når da saksøkeren har fått sine utgifter i in helhet til dette anlegg av vei, vann og kloakk dekket av festerne har han i virkeligheten fått påkostningen på sin egen eiendom betalt av festerne, således at refusjonsbeløpet må ansees som en del av vederlaget fra festerne for leien av tomtene i de 99 år, et vederlag som må sidestilles med den årlige grunnavgift i skattemessig henseende. Refusjonsbeløpet er med andre ord «fordel vunnet ved eiendom» som saksøkeren har mottatt fra festerne allerede ved festetidens begynnelse. Det er på det rene at refusjonsbeløpet ble holdt utenfor ved prisnemndas fastsettelse av den årlige grunnavgift. Hvis saksøkerens utgift til vei, vann og kloakk ikke var blitt refundert av festerne måtte grunnavgiften blitt satt tilsvarende høyere. Landsskattelovens §42 første ledd tar til beskatning «enhver fordel som er vunnet ved eiendom - - - hva enten det oppebårne er innvunnet gjennom et lengere tidsrom eller er erhvervet leilighetsvis eller ved en enkelt anledning - - -». Refusjonsbeløpet som er ervervet «ved en enkelt anledning» - ved begynnelsen av festetiden - må da bli gjenstand for inntektsbeskatning etter §42 første ledd. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Johs. Koefoed, lagdommerne K. Strømsted og Henry ):

- - -

Under ankeforhandlingene har den ankende part møtt personlig og gitt partsforklaring. Han har blant annet opplyst at han inntil 1940 solgte tomter som ble utparsellert fra hans eiendom, Østre Holmen. I 1939 bestemte han seg for å gå over fra salg til bortfeste av tomter. Denne plan realiserte han imidlertid ikke den gang, idet han opphørte med all utparsellering under okkupasjonen. Tomtene nr. 3, 4, 5, 6, 7, 8 og 9 til vei 3033 i Vestre Aker, som saken gjelder, bortfestet han etter frigjøringen i 1945 for 99 år mot en nærmere fastsatt årlig festeavgift og en innfestningsavgift (festepenger) en gang for alle på kr. 200,00 pr. tomt «som refusjon for den på tomten fallende andel av grunneierens utgifter til anlegg av - - - vei med vann og kloakk, kr. 2500,00».

Gårdbruker Holmen har også senere bortfestet en rekke tomter på sin eiendom. Men på grunn av den verserende sak om beskatning av

Side:493

refusjonsbeløpet for hans utgifter til anlegg av vei m.v. har han i alle senere festekontrakter pålagt festerne selv å besørge og bekoste utgiftene til anlegg av vei, vann og kloakk. Etter at han gikk over til sistnevnte form for bortfeste har han ikke vært inntektsbeskattet for noen inntekt svarende til den verdistigning som eiendommen er tilført ved at festerne selv har besørget og bekostet opparbeidelse av vei, vann og kloakk til tomtene. Holmen blir eier av den opparbeidede vei med tilhørende vann- og kloakkanlegg så vel når opparbeidelsen skjer slik som fastsatt for de 7 tomter nærværende sak gjelder, som når opparbeidelsen skjer på den måten som fastsatt i de nye festekontrakter. Det er enighet mellom partene om at kommunen i en forholdsvis nær fremtid kommer til å overta veianlegget med tilhørende vann- og kloakkledninger og vedlikeholdet av dette i samsvar med bygningsvedtektenes §11 nr. 4, samtidig med at Holmen vederlagsfritt gir kommunen skjøte på veianlegget. Han finner det derfor inkonsekvent at han skattemessig blir dårligere stillet når han besørger vei, vann og kloakk opparbeidet for festerne mot refusjon fra dem av hans selvkostende med dette, enn når han pålegger festerne selv å besørge og bekoste opparbeidelsen.

Lagmannsretten (dens flertall) kommer til ramme resultat som byretten.

At bortfesteren - slik som i dette tilfelle - besørger og bekoster opparbeidelse av vei, vann og kloakk før bortfeste finner sted er - så vidt vites - den normale fremgangsmåte ved bortfeste av byggetomter. Grunneierens utgifter med dette motsvares av at det påkostede areal får øket verdi som byggetomter med derav følgende større avkastning. For den skatterettslige bedømmelse er det uten betydning om vederlaget til grunneieren i festekontrakten betegnes som festeavgift, festepenger eller refusjon. Også den såkalte refusjon er en fordel som festeren har mottatt som vederlag for bortfeste av tomtene. At nevnte engangsvederlag på kr. 17 500,00 som Holmen har betinget seg av festerne ved festets inngåelse er så stort som hans utgifter til opparbeidelse av vei, vann og kloakk er en faktisk følge av den herskende bolignød med derav følgende mangel på byggetomter. Dette har medført at Holmen som vederlag for bortfeste av tomtene foruten årlig festeavgift har kunnet betinge seg 2 engangsvederlag ved festets inngåelse, nemlig kr. 200,00 i «festepenger» og kr. 2500,00 i «refusjon» pr. tomt. En viser for øvrig i denne sammenheng til Holmens skattekiage over ligningen for 1946-47 ved advokat Vilhelm Heiberg, hvori den ankende part selv har betegnet nevnte kr. 17 500,00 som en del av et vederlag som Holmen fikk for bortfeste av tomtene.

At grunneiere som på grunn av den nåværende mangel på byggetomter har kunnet utparsellere sine gårdsbruk og således som Holmen ved siden av festeavgiftene har kunnet betinge seg et engangsvederlag av festerne like stort som hans kapitalinvestering til opparbeidelse av vei, vann og kloakk til det utparsellerte område må betale inntektsskatt av slike vunne fordeler, er i fullt samsvar med skattelovens prinsipper.

Under prosedyren for lagmannsretten har den ankende part subsidiært gjort gjeldende at nevnte kr. 17 500,00 i tilfelle må ansees som en avløsningssum for fremtidige festeavgifter som festerne kunne vært

Side:494

pålagt som følge av bortfesterens utgifter til veianlegget og at en inntektsbeskatning av innløsningssummen for slike årlige avgifter strider mot gjeldende rettspraksis. Det har i denne sammenheng særlig vært vist til høyesterettsdom inntatt i Rt-1937-372 og Finansdepartementets skriv av 30. desember 1938 inntatt i Dommer, uttalelser m.v. i skattesaker, VI del, side 963 samt Lund: Våre skatteregler (1948) side 119.

Lagmannsretten finner at nevnte beløp på kr. 17 500,00 ikke er noen avløsningssum for fremtidige periodiske ytelser som bortfesteren kunne ha betinget seg av festerne, men en engangsgodtgjørelse som Holmen har betinget seg av festerne som vederlag for festet. Den påberopte rettspraksis er derfor ikke til hinder for at de omprosederte beløp på kr. 17 500,00 skattlegges som inntekt i samsvar med skattelovens §42 første ledd.

Dersom det her hadde foreligget en blott og bar ombytning av kapital, eller en reell refusjon fra festerne til Holmen, ville nevnte kr. 17 500,00 ikke kunne inntektsbeskattes på Holmens hånd, idet ombytning av kapital i alminnelighet ikke kan inntektsbeskattes, jfr. Per Rygh: Om beskatning av formue og inntekt side 259.

At det her ikke foreligger noen ombytning av kapital ved at festerne utbetaler Holmen samme beløp som hans utgifter til anlegg av vei, vann og kloakk, fremgår bl.a. av at Holmen fremdeles blir sittende med en merverdi eiendommen er tilført ved hans påkostninger til vei, vann og kloakk. Heri skiller det vederlag Holmen mottar fra festerne seg fra en ekspropriasjonserstatning (en tvungen kapitalombytning) som i visse tilfelle er unntatt fra inntektsbeskatning, jfr. Rt-1932-233.

Retten kommer således til det resultat at nevnte kr. 17 500,00 er en kapitalavkastning eller en fordel vunnet ved eiendom som etter landsskattelovens §42, første ledd er gjenstand for inntektsbeskatning. Denne inntekt har han oppebåret da han mottok beløpet av festeren i 1945, jfr. nevnte lovs §42, nest siste ledd. For øvrig viser en til byrettens domsgrunner som en i det vesentlige tiltrer.

Da saken har vært tvilsom har det vært fyllestgjørende grunn for den ankende part til å få saken prøvet også for lagmannsretten. Saksomkostninger tilkjennes derfor heller ikke for lagmannsrett, da det her foreligger slike særskilte omstendigheter som er nevnt i tvistemålslovens §180, første ledd.

Lagdommer Strømsted er kommet til et annet resultat enn byretten og bemerker:

Av festekontraktens §12 fremgår det at det her ene og alene dreier seg om en refusjon av de utgifter den ankende part har hatt til anlegg av vei m.v. Pengemessig sett er han hverken fattigere eller rikere enn han var mens tomtene lå brakk. Det han har oppnådd er at hans tomter må antas å ha undergått en verdistigning uten at han selv har hatt noen utgift til å skape denne. Inntektsbeskatning av verdistigningen eller noen del av den antar jeg imidlertid ikke kan skje før salg av tomtene finner sted, Jfr. landsskattelovens §43. Festeavgiften er beregnet av tomteverdien med fradrag av refusjonsbeløpet på kr. 17500,00. Noen løpende inntekt av verdistigningen har den ankende part således ikke med

Side:495

mindre verdistigningen er større enn dette beløp. I så fall vil han jo imidlertid måtte betale skatt for den del av festeavgiften som skyldes denne merverdi.

Som nevnt foran har den ankende part senere bortfestet tomter mot at festerne selv, uten hans mellomkomst, bærer utgiftene til vei m.v. Festeavgiften er her, som i det foreliggende tilfelle, beregnet av tomteverdien med fradrag av de nevnte utgifter. Her har det ikke vært spørsmål om å beskatte den ankende part for de beløp som festerne har betalt for anlegget av vei m.v., noe som det så vidt skjønnes da heller ikke er hjemmel for. Jeg kan imidlertid vanskelig skjønne at det er noen sammenheng i at de to tilfelle skattemessig behandles forskjellig. Økonomisk sett står den ankende part i nøyaktig samme stilling i begge tilfelle. Også i siste tilfelle oppnår han, uten utgifter for seg, den økede verdi av tomtene som anlegget av vei m.v. fører med seg, en verdi som her først kommer til beskatning når tomtene i sin tid eventuelt blir realisert.

Jeg er klar over at det skattemessig sett ikke kan være likegyldig om den ankende part bærer utgiftene til anlegg av vei m.v. eller om utgiftene blir refundert av festerne. Jeg mener imidlertid at følgen av at refusjon er ytt skattemessig sett bare er at den ankende part ved eventuelt salg av tomtene selvsagt ikke kan trekke beløpet fra den gevinst som da kommer til beskatning, noe han, så vidt skjønnes, måtte kunne gjøre hvis han hadde båret anleggsutgiftene selv. - - -