Rt-1953-337
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1953-03-13 |
| Publisert: | Rt-1953-337 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 33 B/1953 |
| Parter: | Sverre Eidsvik (overrettssakfører Arne Ratvik - til prøve) mot Johan Skaalbones (høyesterettsadvokat H.J. Grundt). |
| Forfatter: | Schei, Qvigstad, Bendiksby, Holmboe, Soelseth |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1821) |
Dommer Schei: I denne sak avsa Nordre Sunnmøre herredsrett dom den 8. desember 1948 med denne domsslutning:
«Saksøkeren, Sverre Eidsvik, Ålesund, tilkjennes eiendomsretten til eiendommen «Nygård» Eidsvik, g.nr. 73 br.nr. 7 i Vatne, i henhold til skiftehjemmelsbrev, tinglyst 1. februar 1926, mot å betale kjøpesummen, kr. 2600,00, samt å svare kår til Karl J. Eidsvik og hustru etter spesifikasjon fastsatt i domspremissene.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
En av domsmennene stemte for at Johan Skaalbones skulle frifinnes.
Johan Skaalbones påanket dommen til Frostating lagmannsrett, som den 27. oktober samme år avsa dom med denne domsslutning:
«Johan Kornelius Skaalbones frifinnes.
Erstatning for saksomkostninger tilkjennes ikke hverken for herredsrett eller lagmannsrett.»
Det var dissens også i lagmannsretten. To av de juridiske dommere og en domsmann stemte for at Skaalbones skulle tilpliktes å utstede skjøte til Sverre Eidsvik mot at denne betaler 2600 kroner.
Sverre Eidsvik har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett og har fått fri sakførsel med fritagelse for rettsgebyrer. Han mener at lagmannsretten har tatt feil når den har funnet at hans forkjøpsrett var falt bort før salget til Johan Skaalbones fant sted. Han har nedlagt denne påstand:
«1. Johan K. Skaalbones dømmes til å utstede skjøte på «Eidsvig» g.nr. 73 br.nr. 7 i Vatne, til Sverre Eidsvik, mot at denne betaler til Skaalbones kr. 2600,00.
2. Johan Skaalbones dømmes til å betale Sverre Eidsvik sakens omkostninger for alle retter.»
Johan Skaalbones har påstått lagmannsrettens dom stadfestet og motparten tilpliktet å betale saksomkostninger for alle retter.
Med hensyn til saksforholdet viser jeg til lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det holdt
Side:338
bevisopptak ved Nordre Sunnmøre herredsrett den 28. mai, 29. mai og 15. juni 1951.
Saken foreligger for Høyesterett i samme stilling som for de tidligere retter.
Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og tiltrer i alt vesentlig flertallets begrunnelse.
Det foreligger for Høyesterett ikke opplysninger som etter min oppfatning gir grunnlag for å fravike lagmannsrettens bevisbedømmelse på noe vesentlig punkt i saken. Jeg legger således til grunn at Sverre Eidsvik, iallfall fra høsten 1945, var fullt orientert om at Karl ønsket å selge eiendommen med påhefte av kår til seg og konen, og at han forsto at det var om å gjøre for Karl at de slektninger som hadde løsningsrett etter skiftehjemmelsbrevet av 1926, tok standpunkt til om de ville gjøre bruk av sin rett. Jeg bygger videre på at Karl også henvendte seg til Sverre i saken. Jeg legger for min del liten vekt på om det ble rettet et formelig tilbud til Sverre Eidsvik om overtagelse av eiendommen. Han måtte iallfall være klar over at Karls henvendelser innebar en oppfordring også til ham om å ta stilling til løsningsspørsmålet, fordi det vesentlige for Karl var ikke å få noen bestemt av de løsningsberettigede til å overta eiendommen, men å få avgjort om noen av dem ville overta. Sverre Eidsvik var til stede da Karl i november 1946 forhandlet med Anna om salg av gården, og han kjente de salgsvilkår som ble stilt. Han kunne ikke være i tvil om at Karls betingelser gjaldt uansett om overdragelsen skjedde til Anna eller til noen annen av slekten. Det er også på det rene at Sverre, iallfall den gang, klart ga til kjenne overfor Karl at han ikke ville kjøpe gården.
Sverre Eidsvik har innvendt at Karls salgsvilkår ikke var i samsvar med bestemmelsene i skiftehjemmelsbrevet, og at de løsningsberettigede derfor ikke kan ha forspilt noen rett ved ikke å akseptere hans tilbud. Etter skiftehjemmelsbrevet hadde Karl bare krav på vanlig kår. Hans forbehold om pass og pleie for seg og konen i sykdoms- og alderdomsdager, går imidlertid, etter den ankende parts mening, lenger enn dette, fordi bestemmelsen, på grunn av kårhusets beliggenhet, ville medføre en helt urimelig byrde for kjøperen. Denne innvending fra den ankende part er forkastet av begge de tidligere retter. De mener at bestemmelsen hverken er urimelig eller uvanlig, og jeg kan ikke se at det er opplyst noe som gir Høyesterett grunn til å se annerledes på dette spørsmål.
Den ankende part har også for Høyesterett gjort gjeldende at når han unnlot å bruke sin løsningsrett høsten 1946, var det fordi det den gang var spørsmål om salg til Anna Vadset. Når salget til Anna ikke ble av, og eiendommen i stedet gikk over til fremmede, mener han at han har sin løsningsrett i behold. Også på dette punkt ser jeg saken på samme måte som lagmannsretten. Sverre Eidsvik kjente til at det var om å gjøre
Side:339
for Karl å få solgt eiendommen snarest. Karl var gammel og sykelig og kunne vanskelig drive gården lenger. Det var allerede gått et års tid siden spørsmålet om løsning ble tatt opp med slektningene, og noe salg til fremmede kunne vanskelig foretas, så lenge det ennå var uvisst om løsningsrett ville bli gjort gjeldende. Når Sverre da, etter at salgsforhandlingene i november 1946 var strandet, mente at hans rett fremdeles var i behold, hadde han all oppfordring til å gjøre Karl kjent med dette uten opphold, og si fra hvis han ville løse eiendommen. I stedet holdt han seg passiv gjennom flere måneder, og unnlot endog å foreta noe da han fikk rede på at Karl averterte eiendommen til salgs i januar 1947. Først i brev fra den ankende parts sakfører av 14. april 1947 ble det hevdet at løsningsretten fremdeles var i behold. Dette brevet ble for øvrig ikke rettet til Karl, men til kjøperen Johan Skaalbones, og det som sies i brevet er bare at eiendommen ville bli innløst, hvis Skaalbones kjøpte den. Løsningsretten ble med andre ord heller ikke da gjort gjeldende, den ble bare påberopt for å hindre salget til Skaalbones. Under disse omstendigheter kan Sverre Eidsvik etter min mening ikke høres med at hans løsningsrett fremdeles skulle være i behold. Hvorvidt han tapte sin løsningsrett allerede derved at han under salgsforhandlingene med den dårligere prioriterte Anna Vadset, erklærte at han ikke ville kjøpe eiendommen, behøver jeg etter dette ikke å ta standpunkt til.
Sverre Eidsvik har endelig tillagt det vekt at Karl, kort før salget til ankemotparten fant sted, på ny henvendte seg til Anna Vadset og tilbød henne gården, til dels på andre vilkår. Denne henvendelse ble imidlertid i enhver henseende resultatløs, og etter min mening er den uten betydning for avgjørelsen av saken.
Den ankende part må betale saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Sverre Eidsvik til det offentlige kr. 2037,35 - to tusen og trettisju 35/100 kroner.
Fullbyrdelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Qvigstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Bendiksby, Holmboe og Soelseth: Likeså.
Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Ottar Stene og Mats
Side:340
Stensrud og sorenskriver Paul Johnsrud med domsmenn Trygve Rønstad, Jakob Kirkholm, Kolb. Ose og Olav O. Goksøyr):
- - -
Lagmannsretten skal bemerke:
Johan Skaalbones ervervet eiendommen Eidsvik i Vatne, g.nr. 73 br.nr. 7 fra Karl J. Eidsvik ved skjøte av 6. oktober 1947, grunnbokført 15. oktober 1947. Allerede i mars 1947 hadde Skaalbones fått kjøpekontrakt på eiendommen og samtidig søkt konsesjon samt tatt skritt til å få avholdt pristakst over eiendommen. Skaalbones tiltrådte bruken av eiendommen 17. april 1947.
Karl Johan Eidsvik som er født i 1875, ervervet eiendommen ved skiftehjemmelsbrev av 21. januar 1926, tinglyst 1. februar 1926. Skiftehjemmelsbrevet inneholder følgende klausul:
«Hvis Karl J. Eidsvik dør uten livsarvinger eller vil selge skal hans arvinger ha forkjøpsrett i den rekkefølge odelsloven foreskriver for kr. 2600,00 + vanlig kår til Karl J. Eidsvik og eventuelle hustru.»
Sverre Eidsvik er sønn av Karls i 1906 avdøde helsøster Ingeborg. Den i saken omhandlede Anna Kristine Signe Eidsvik Vadset er en yngre søster av Sverre Eidsvik. En yngre helbror av Karl - Petter Eidsvik - og to yngre halvbrødre, Iver og Ludvig Eidsvik - er i live.
Ifølge klausulen bestemmes kretsen av de forkjøpsberettigede til hans (Karls) arvinger - her på det tidspunkt Karl «vil selge». Klausulen oppstiller imidlertid en prioritetsorden innen kretsen av de berettigede, idet de er gitt forkjøpsrett «i den rekkefølge odelsloven foreskriver». Av dette ledd i klausulen må bl.a. følge at der til enhver tid er en person innen de forkjøpsberettigedes krets som har den best prioriterte forkjøpsrett, og at en berettiget på dårligere plass - bestemt etter odelslovens rekkefølge - ikke har noen aktuell forkjøpsrett så lenge noen bedre prioritert ønsker å løse. Noen ytterligere løsning innen de berettigedes krets etter at løsning en gang har funnet sted, er ikke hjemlet. Det er etter bevisførselen på det rene at så vel Karl Eidsvik som Sverre og Petter Eidsvik har forstått det sist omhandlede ledd i klausulen på denne måte. Med rette har Petter Eidsvik vært ansett som den best prioriterte, og Sverre Eidsvik som bedre prioritert enn Anna Vadset. Lagmannsretten finner det bevist - det er erkjent av Sverre Eidsvik - at Sverre Eidsvik iallfall fra høsten 1945 har vært fullt bekjent med at Karl ønsket å selge eiendommen med kår til seg og hustruen, da Karl på grunn av alder og sykelighet samt vanskeligheter med arbeidshjelp hadde vanskelig for selv fortsatt å drive gården. Man må videre legge til grunn at Karl - før han i februar 1946 første gang under fullt navn averterte gården til salgs i «Sunnmørsposten» - foruten til Petter Eidsvik og til Anna Vadset - hadde gjort henvendelse til Sverre Eidsvik om overtagelse av eiendommen i henhold til forkjøpsretten på slik måte at Sverre Eidsvik har forstått at adgangen for ham til å bruke forkjøpsretten - om han ønsket det - sto åpen, og at Sverre Eidsvik overfor Karl utvetydig har gitt uttrykk for at han for sitt vedkommende ikke var interessert i å kjøpe, da hverken han selv eller hans barn ville kunne tiltre og selv drive eiendommen.
Den 28. november 1946 kom Karl og Anna Vadset til Ålesund.
Side:341
Meningen var at det nå skulle gjøres alvor av å overdra eiendommen til Anna Vadset. Karl Anna og Sverre var sammen til stede hos Sverre Eidsvik hvor overdragelsen ble drøftet. Det ansees godtgjort at Sverre under denne sammenkomst på ny har gitt uttrykk for overfor Karl Eidsvik, at han - Sverre - ikke var interessert i å erverve eiendommen. Et utkast til skjøte ble samme dag skrevet hos overrettssakfører Høyer. Anna kom ikke tilbake for etter avtale å skrive under skjøtet, som foruten skjøtningen også medførte forpliktelser for erververen. Det er opplyst av Sverre at han senere samme dag frarådet Anna å skrive under skjøtet, av hensyn til kåret og av hensyn til at det ikke ga Anna anledning til å bosette seg i det av Karl på eiendommen oppførte nye hus. Anna fikk i desember samme år et fornyet tilbud fra Karl om å overta eiendommen. Da hun innen den satte frist intet foretok seg, averterte Karl - også denne gang under fullt navn - i januar 1947 på ny eiendommen i «Sunnmørsposten». Så sent som i mars 1947 - etter at Karl hadde trådt i forhandling med Skaalbones - gjorde Karl en siste henvendelse til Anna Vadset med tilbud om overtagelse av eiendommen. I denne henvendelse ga Karl avkall på at kåret skulle omfatte pass og pleie - et vilkår som Anna tidligere bestemt hadde motsatt seg. Noen overdragelse til Anna kom således ikke i stand.
Det er mulig eller endog sannsynlig at når Sverre overfor Karl ved flere leiligheter har gitt uttrykk for at han ikke var interessert i å erverve eiendommen, så var det Sverres forutsetning at en annen innen familien ville komme til å erverve eiendommen. Denne forutsetning ble ikke realisert, til tross for at ikke minst Karl hadde satt meget inn på det. Noe uttrykkelig eller på annen måte klart tilkjennegitt forbehold om at Sverre ikke var interessert bare for så vidt andre innen familien kom til å erverve eiendommen, har Sverre ikke tatt overfor Karl. Når så Sverre var klar over at Anna den 28. november 1946 ikke ervervet eiendommen, og videre ble klar over at Karl gjennom avertissement utbød eiendommen til fremmede, og fremdeles forholdt seg passiv, kan dette ikke bli uten betydning for Sverres adgang til nå å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Senest da Sverre ble kjent med avertissementet hadde han all oppfordring til å gjøre henvendelse til Karl og overfor ham presisere at det var under bestemte forutsetninger han tidligere hadde erklært at han ikke var interessert i å erverve eiendommen i henhold til forkjøpsretten. Noen slik henvendelse kom ikke, og Karl innrettet seg og disponerte på grunnlag av det standpunkt Sverre tidligere hadde gitt uttrykk for. - Man er for øvrig på grunnlag av klausulens før nevnte prioritetsbestemmelse tilbøyelig til å anta at Sverre allerede ved sitt forhold den 28. november 1946, ved å erklære at han ikke var interessert i å kjøpe i forbindelse med det forestående salg til den dårligere prioriterte Anna, definitivt har forspilt sin løsningsrett, uansett hvilken vekt man tillegger hans passivitet. Etter den prioritetsordning som klausulen etablerer mellom de forkjøpsberettigede, må det forlanges at den til enhver tid best prioriterte tar standpunkt til om han vil løse eller ei. Den dårligere prioriterte har bare løsningsrett når de foranstående ikke vil løse. Man kan på grunnlag av klausulen kreve at når Karl «Vil selge» så skal eiendommen tilbys de berettigede i tur og orden.
Side:342
Men det ville innebære en vesentlig utvidelse av klausulens vekt for eieren - og en utvidelse som klart måtte være hjemlet i klausulen - om man skulle anta at enhver forkjøpsberettiget skulle ha adgang til å gjøre sitt avslag på å erverve eiendommen på grunnlag av forkjøpsretten betinget av at de dårligere prioriterte ikke ønsket å erverve den. Derved ville man henvise eieren til først å fremby eiendommen hele prioritetsrekken fra øverst til nederst og senere fremby den på ny til alle sammen, om det i første omgang viste seg at ingen ønsket å erverve. Allerede Sverres klare tilkjennegivende av at han den 28. november 1946 ikke ønsket å gjøre sin rett gjeldende, og hans medvirken i forbindelse med forberedelsene av overdragelsen til den dårligere prioriterte Anna, må derfor ansees avgjørende for at han ikke nå kan kreve eiendommen.
Det dreier seg i denne sak om en forkjøpsrett av særegen karakter. Det er ikke en ren forkjøpsrett, men en blandet forkjøps- og løsningsrett til bestemt pris samt vanlig kår. Sverre har vært kjent med hvilket kår Karl forlangte. Dette kår kan ingenlunde betegnes som uvanlig på disse kanter av landet. Sverre Eidsvik har påberopt seg dom i Rt-1930-1452. Denne avgjørelse kan imidlertid ikke antas å ha noen adresse til den foreliggende sak. I dette tilfelle er løsningsprisen bestemt i Karls skjøte, og et klart tilkjennegivende fra Karl om at han vil selge, er tilstrekkelig oppfordring til en forkjøpsberettiget om å gjøre bruk av sin rett. Noe reelt tilbud fra utenforstående ville vel i det hele vanskelig kunne oppnås på en eiendom beheftet med en klausul som den foreliggende, med mindre klausulen på forhånd er falt bort.
At den forkjøpsberettigede på sin side har plikt til å ta klart standpunkt så snart det er oppfordring til det, om han vil bruke sin rett - er lagt til grunn i de dommer som er nevnt i Rt-1920-361 og Rt-1938-374. At Karls henvendelser til Sverre ytterligere må skjerpe sistnevntes handleplikt, og at Karl må kunne vite hva han skal innrette seg etter, kan bl.a. utledes av den i Rt-1937-1014 omhandlede dom.
Etter det anførte antar man at Sverre har forspilt sin løsningsrett, hvorfor Johan Skaalbones vil bli å frifinne.
Et mindretall, lagdommer Stene, sorenskriver Johnsrud og banksjef Ose, er kommet til et annet resultat.
Det er erkjent av Skaalbones at han før han innlot seg i forhandlinger med Karl Eidsvik om kjøp av eiendommen hadde kjennskap til den rett Karl Eidsviks arvinger hadde etter skiftehjemmelsbrevet av 21. januar 1926.
Mindretallet kan ikke finne ført tilstrekkelig bevis for at Sverre Eidsvik har frafalt sin rett således at Karl Eidsvik var berettiget til å selge til andre enn sine i skiftehjemmelsbrevet nevnte arvinger.
Før overdragelsen til Skaalbones fant sted har Karl Eidsvik ikke ført virkelige salgsforhandlinger med andre enn Knut Fagerli - en fjernere slektning - og Anna Vadset - søster av Sverre Eidsvik. Forhandlingene med Knut Fagerli ble avbrutt ved at Petter Eidsvik foreslo livsvarig bygsel av eiendommen for en av Knut Fagerlis sønner. Mindretallet finner det godtgjort at Sverre Eidsvik overfor Karl Eidsvik har gitt sitt samtykke til salg av eiendommen til Anna Vadset. Men mindretallet finner at de uttalelser Sverre Eidsvik har kommet med ved de
Side:343
forskjellige høve salg til Anna Vadset har vært på tale, ikke kan utlegges derhen at han har frafalt sin rett til fordel for noen utenfor den i skiftehjemmelsbrevet nevnte krets, muligens bortsett fra avkom etter «arvingene».
Mindretallet legger vekt på at hensikten med vilkårene i skiftehjemmelsbrevet har vært at eiendommen skal holdes innen slekten. Karl Eidsvik har ved overtagelsen av eiendommen med åpne øyne gått med på at han - hvis han vil selge - må være forberedt på å gi ifra seg eiendommen for kr. 2600,00 pluss «Vanlig kår». Vil han selge til andre enn de etter skiftehjemmelsbrevet berettigede, blir det hans sak å skaffe samtykke fra de berettigede og også å skaffe bevis for at sådanne samtykker foreligger. Det siste finner mindretallet ikke er gjort.
Ved bevisvurderingen har mindretallet tillagt vekt at den best berettigede etter skiftehjemmelsbrevet, Petter Eidsvik, så vidt sent i det hendingsforløp det her gjelder som 18. oktober 1946 i et brev til Karl Eidsvik har anført blant annet: «. . . I betraktning herav, er jeg fremdeles villig til å innløse i henhold til de bestemmelser som fremgår av gjeldende skjøte . . .» Og i brev av 14. desember 1946 til Knut og Anna Vadset har Karl Eidsvik skrevet: «Da jeg har underhandlet med Eder om salg av gaardsbruket Nygar Næsten et aars tid foruden resultat maa jeg nu gjøre eder og eders søskend som har odelsret til gaardsbruket Nygard merksam på at hvis De ikke ænsker at forsømme Eder forkjøpsrett saa maa disse papirer hos Sverre Høyer som vi fyllte ud i anledning salget av gaardsbruket Nygar Eidsvik underskrives og ordnes inden 28. desember 1946. I motsat fald maa det betraktes som om De frafalder Ederes forkjøbsret til gaarsbruket Nygaard Eidsvik.»
Som foran nevnt ble kjøpekontrakt mellom Karl Eidsvik og Skaalbones opprettet i mars 1947. I brev av 14. april s. å. fra overrettssakfører Ratvik til Skaalbones ble arvingenes forkjøpsrett gjort gjeldende. Etter det som foran er anført kan mindretallet da heller ikke finne at Sverre Eidsvik har tapt sin rett ved passivitet. - - -