Rt-1960-1201

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1960-10-08
Publisert:	Rt-1960-1201
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 153/1960
Parter:	Rolf Rohde (overrettssakfører Per Gisvold - til prøve) mot Maja Fæhn (høyesterettsadvokat Christopher Frøstrup).
Forfatter:	Schei, Heiberg, Skau. Mindretall: Rode, Holmboe
Lovhenvisninger:	Straffeloven (1902) §351, Husleieloven (1939) §18, Husleieloven (1939)

Dommer Schei: Denne saken gjelder krav om erstatning for skade som Rolf Rohde ble påført ved at han i februar 1953 brakk ankelen ved et fall inne på gårdsplassen i Bratsberggt. 24, Skien. Rohde var leieboer i gården, og han har rettet kravet mot gårdens daværende eier, fru Maja Fæhn.

Gjerpen herredsrett avsa dom i saken den 28. november 1955, med denne domsslutning:

«1. Fru Maja Fæhn, Gjerpen, dømmes til å betale til Rolf Rohde, Skien, i erstatning kr. 15 100 med 4 av hundrede i årlig rente fra 8. april 1954 til betaling skjer. Oppfyllelsesfrist 2 uker fra forkynnelsen av denne dom.

2. Saksomkostninger idømmes ikke.»

Fru Fæhn påanket dommen til Agder lagmannsrett, som frifant henne ved dom av 28. juni 1958. Saksomkostninger ble ikke tilkjent for noen av rettene. Det var dissens i lagmannsretten. En dommer stemte for at fru Fæhn skulle tilpliktes å betale erstatning, men gikk ikke inn på spørsmålet om erstatningens størrelse.

De nærmere enkeltheter i saksforholdet og partenes anførsler fremgår av de tidligere retters domsgrunner.

Rolf Rohde har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Han har som for de tidligere retter gjort gjeldende at ulykken skyldtes at det var glatt på gårdsplassen, og at gårdeieren hadde forsømt å strø med sand. Rohde bestrider at han selv viste uaktsomhet i forbindelse med ulykken.

Rolf Rohde, som har fått bevilling til fri sakførsel også for Høyesterett, har nedlagt denne påstand:

«1. Fru Maja Fæhn dømmes til å betale Rolf Rohde erstatning for lidt tap med kr. 6 000 med høyeste lovlige rente fra 8. april 1954 og til betaling skjer.

2. Fru Maja Fæhn dømmes til å betale Rolf Rohde erstatning for tap i fremtidig erverv fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr. 24 000, med høyeste lovlige rente fra forkynnelsen av Høyesteretts dom til betaling skjer.

3. Fru Maja Fæhn dømmes til å betale til det offentlige sakens omkostninger for Høyesterett og lagmannsretten og de med saken forbundne gebyrer for herredsretten som om saken ikke hadde vært benefisert, og til å betale til Rolf Rohde sakens omkostninger for øvrig for herredsretten.»

Fru Maja Fæhn gjør i det vesentlige gjeldende de samme anførsler som for de tidligere retter. Hun bestrider at hun som huseier

Side:1202

hadde plikt til å strø sand på gårdsplassen, men hevder for øvrig at det var strødd da ulykken skjedde. Hun mener ellers at Rohde ikke har vært forsiktig nok. Fru Fæhn har nedlagt påstand om at lagmannsrettens dom stadfestes, og at hun tilkjennes saksomkostninger for alle retter.

Det er holdt bevisopptak ved Skien byrett den 18. og 19. august 1959. Begge parter forklarte seg, og det ble avhørt 20 vitner. Av nye dokumenter for Høyesterett nevner jeg brev fra dr. Eivind Hegge av 21. september 1959 og skrivelser av 5. oktober 1959 og 7. januar 1960 fra Eidanger Salpeterfabrikker.

Partene er for Høyesterett enige om å sette det tap Rohde hittil har lidt som følge av ulykken til 6 000 kroner med tillegg av renter fra 8. april 1954. Rohde påstår ikke for Høyesterett at hans psykiske lidelser for noen del skyldes ankelbruddet.

Jeg er kommet til samme resultat som den dissenterende dommer i lagmannsretten og tiltrer i det vesentlige hans begrunnelse.

Før jeg går inn på spørsmålet om årsakene til ulykken, nevner jeg først at det ikke har vært ordnede forhold når det gjelder sandstrøing i Bratsberggt. 24. Gårdeierens svoger, Herman Fæhn, som hadde fri leilighet i gården mot å utføre forskjellig vaktmesterarbeid, har forklart at han ikke hadde plikt til å strø og måke. Han sier at «det var ikke alltid han strødde, og det hendte derfor at leieboerne strødde selv». Fæhn var også nå og da bortreist i kortere eller lengre perioder. Gårdeieren - som ikke selv har bodd i gården siden 1945 - har forklart at det ikke forelå noen avtale med Herman Fæhn om at han skulle strø. En kvinnelig leieboer i huset har opplyst at hun pleiet å strø når det var glatt, hvis ikke Fæhn hadde gjort det. Jeg må imidlertid etter vitneførselen gå ut fra at dette iallfall ikke kan ha vært noen regelmessig ordning. En rekke vitner har således forklart at det ofte var svært glatt i gården. Et postbud som hadde sin rute der i 1 1/2 år har forklart, at «han kan ikke huske at det var så glatt i noen andre gårdsrom han var inne i». Når det først hadde vært mildvær og senere frosset på, ble det så glatt at han vil karakterisere det som farlig å gå inne på gårdsplassen.

Opplysningene om hvordan det var i gården da ulykken hendte er noe forskjellige, men jeg må legge til grunn at det iallfall på enkelte steder var meget glatt, og at det i hvert fall ikke kan ha vært strødd der ulykken hendte. Etter forklaringen fra det vitne som fant Rohde, må det ansees på det rene at han gled på en issvull som hadde dannet seg like utenfor uthuset under en lekk i takrennen. Det er opplyst at issvullen var på størrelse som en stor fotball, og jeg må gå ut fra at den da ikke kan ha dannet seg i løpet av helt kort tid. Den lå på et sted hvor leieboere stadig hadde sin gang, og jeg kan ikke skjønne annet enn at den representerte et så markert faremoment, at det måtte være særlig grunn for den som hadde ansvaret til å søke den fjernet eller sørge for omhyggelig sandstrøing. Jeg peker også på at det er på det rene at det var hålke andre steder i gården. Sjåføren på sykebilen som hentet Rohde har således forklart, at det var så glatt

Side:1203

der de gikk med båren at de måtte ha ekstra mannskap for å være sikre på å greie det. Etter min oppfatning er også dette egnet til å vekke tvil om at det hadde vært strødd i gården ulykkesdagen, eller iallfall, om sandstrøingen hadde vært forsvarlig, så meget mer som det som nevnt ikke var noe ekstraordinært at disse forhold var utilfredsstillende.

Jeg tilføyer at jeg ved min vurdering også har lagt en viss vekt på at det i det hele tatt ikke har vært noen orden på sandstrøingen i gården. Ingen har ansett seg ansvarlig, og det hele har hatt preg av tilfeldighet. Det synes klart at det under slike omstendigheter lett måtte oppstå vanskelige føresituasjoner i en gård som denne hvor regnvann og smeltevann fra taket rant ut på gårdsplassen, og den tilfeldighet som rådde må etter min mening også ta sin del av skylden for, at det etterpå har vært vanskelig å bringe sikkert på det rene hvordan situasjonen var nettopp den dag det her er tale om. Som jeg senere skal komme tilbake til, må gårdeieren etter min mening ha ansvaret for at det hele har fått drive på denne måten, og selv bære risikoen for de økede bevisvanskeligheter som dette kan ha medført.

Den ankende part har anført at hun som huseier ikke hadde plikt til å sørge for sandstrøing av en privat gårdsplass. Jeg er ikke enig i dette. Leieboerne var henvist til å passere gården, og jeg finner det klart at eieren av en leiegård som denne hadde plikt til å sørge for, at atkomstveiene over gården var holdt i slik stand at det ikke medførte fare for leieboerne å ferdes på dem, herunder også plikt til å sørge for forsvarlig sandstrøing når føreforholdene gjorde det nødvendig.

Jeg kan ikke finne at de omstendigheter ved leieforholdet som den ankende part har trukket frem - at det var en gammel og til dels primitivt innrettet gård og at leiene var meget lave - uten videre kan bringe saken i en annen stilling. Som lagmannsrettens mindretall har anført, kan det ikke antas at sandstrøingen var forbundet med slike byrder eller utgifter at gårdeieren av den grunn skulle kunne ansees fritatt for arbeidet, uten avtale med leieboerne. Jeg nevner i denne forbindelse også at det var et relativt stort antall leiligheter i gården - 12 beboelsesleiligheter og 1 forretning. Skulle leieboerne selv overta eller bistå med sandstrøingen, ville det være nødvendig å få organisert arbeidet om ordningen skulle bli forsvarlig. Det måtte i tilfelle være gårdeierens sak å ta dette opp med leieboerne og få det brakt i ordnede former på grunnlag av avtale. Gårdeieren kunne ikke bare la det drive, slik som det her har vært gjort.

Fru Fæhn har - i likhet med lagmannsrettens flertall - videre anført at leieboerne hadde avfunnet seg med og innrettet seg etter den tilfeldige ordning som rådet når det gjaldt sandstrøingen.

Jeg er under noen tvil kommet til at heller ikke dette kan frita henne for ansvar. Som forholdene var, hadde fru Fæhn etter min mening ikke rimelig grunn til å oppfatte det slik at leieboerne skulle ha godtatt den tingenes tilstand som var oppstått ved

Side:1204

hennes forsømmelser. Det er opplyst at klager over manglende vedlikehold ikke hadde ført frem, og jeg må anta at det gir et riktig uttrykk for leieboernes syn på det hele når et vitne forklarer, at «det var den alminnelige oppfatning blant leieboerne at det var nytteløst å be om noe». Situasjoner som dette vil lett oppstå, ikke minst i tider med boligknapphet, og det ville etter min mening føre til meget betenkelige konsekvenser om slike langvarige forsømmelser under forhold som de foreliggende skulle gi grunnlag for ansvarsfritagelse. At enkelte leieboere i blant har strødd selv, kan ikke medføre noen endring i mitt syn på dette. Det er forståelig at de har sett seg nødt til å gjøre det når forholdene ble for vanskelige, men det kan ikke bringe ansvarsspørsmålet i noen annen stilling.

Jeg er etter dette enig med lagmannsrettens mindretall i at ulykken må føres tilbake til gårdeierens unnlatelse av å sørge for forsvarlig sandstrøing i gården. Gårdeieren har ved dette forhold utvist en uaktsomhet som etter min mening må føre til erstatningsansvar i saken.

Selv om Rohde må ha vært klar over at det var glatt den kveld ulykken skjedde, kan jeg ikke finne at det er fremkommet noe som gir grunnlag for å fastslå at han har opptrådt uaktsomt.

Når det gjelder erstatningens størrelse, er det som nevnt enighet om at tapet hittil utgjør 6 000 kroner, med renter fra 8. april 1954.

For så vidt spørsmålet om tap i fremtidig erverv angår, nevner jeg at dr. Eivind Hegge, som var oppnevnt som sakkyndig for lagmannsretten, har ansatt hans medisinske invaliditet til 20 prosent. Noen uttalelse om hans yrkesmessige invaliditet har dr. Hegge ikke gitt. Eidanger Salpeterfabriker har i brev av 5. oktober 1959 opplyst at Rohde, som tidligere arbeidet på bryggen, nå gjør tjeneste som sveisevakt, men at hans overføring til dette arbeid ikke var foranlediget av benbruddet. Lønnen er for øvrig den samme i begge yrker. Jeg kan etter det som foreligger ikke finne at det er grunnlag for å anta at ulykken vil medføre tap i fremtidig erverv for Rohde.

Rohde har som nevnt fri sakførsel for Høyesterett, og jeg antar at det vil være rimelig å oppheve sakens omkostninger.

Jeg stemmer for denne

dom:

Maja Fæhn dømmes til å betale til Rolf Rohde 6 000 - seks tusen - kroner med 4 - fire - prosent årlig rente fra 8. april 1954 til betaling skjer.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Rode: Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

For avgjørelsen finner jeg det ikke nødvendig å komme inn

Side:1205

på hvilke plikter med hensyn til sandstrøing en utleier har i sin alminnelighet, eller i det spesielle husleieforhold som det er tale om i denne sak. Da ulykken fant sted, hadde Maja Fæhn eiet gården i 36 år. I løpet av alle disse årene må det ha festnet seg en viss praksis når det gjaldt sandstrøing på gårdsplassen, en praksis som Rohde både må ha vært fortrolig med og ha regnet med etter å ha bodd 17 år i gården. Om denne praksis også svarte til de plikter som pålå Maja Fæhn som huseier og utleier, er ikke i og for seg avgjørende for nærværende sak. Forat hun skal bli erstatningspliktig for den skade som rammet leieboeren må det videre kreves, at den mulige pliktforsømmelse hadde skapt tilstander på gårdsplassen som innebar en fare for leieboerne under deres vanlige ferdsel der. Når det gjelder dette spørsmål, finner jeg det vanskelig å legge avgjørende vekt på de vurderinger eller karakteriseringer som er gitt i en del av forklaringene under bevisopptaket til bruk for Høyesterett. Jeg må legge større vekt på den kjensgjerning at ifølge parts- og vitneforklaringene kjennes det før Rohdes fall i 1953 ikke noe tilfelle fra Maja Fæhns 36-årige eiertid hvor en leieboer har falt og skadet seg. Et av de vitner som uttaler seg om dette har bodd i gården i 26-27 år. For hele tidsrommet kjennes det ikke mer enn 1 eller 2 tilfelle hvor en leieboer i det hele tatt har falt på gårdsplassen på grunn av glatt føre. Etter min oppfatning tillater dette neppe annen slutning enn at slik som sandstrøingen ble praktisert, var ikke forholdene i gårdsrommet av den art at leieboernes vanlige ferdsel der kan sies å ha vært forbundet med noen spesiell fare. Dette er, så vidt jeg skjønner, også lagmannsrettens oppfatning idet den uttaler: «Flertallet anser det ikke godtgjort at det var vanskeligere forhold på gårdsplassen i Bratsberggaten 24 enn i andre gårder som det kan være naturlig å sammenligne med.»

Om forholdene på gårdsplassen på ulykkesdagen uttaler lagmannsretten på grunnlag av umiddelbar bevisførsel og åstedsbefaring: «Heller ikke ansees det bevist at det var spesielt vanskelig å ferdes der den dag ulykken fant sted, ikke verre eller annerledes enn vanlig under tilsvarende føreforhold.» Jeg forstår dette slik at lagmannsretten har funnet at ferdselen i gårdsplassen angjeldende dag foregikk under forhold som etter de til årstiden svarende føreforhold må betegnes som vanlige, altså slike som jeg ikke kan finne det sannsynliggjort innebærer noen for denne gårdsplass spesiell skaderisiko. Lagmannsrettens dom er som alt nevnt avsagt under dissens. Den dissenterende dommer har imidlertid innskrenket seg til generelt å uttale at «han finner det bevist at det var glatt i gårdsrommet da ulykken skjedde, og at det ikke var strødd». Han har således ikke jevnført de aktuelle forhold med det som var vanlig, og utover bemerkningen om at det ikke var strødd, har han heller ikke pekt på særlige risikoskapende omstendigheter.

De forklaringer som ble gitt under bevisopptaket til bruk for Høyesterett, gir etter mitt skjønn ikke grunnlag for å vurdere de faktiske forhold på en annen måte enn lagmannsretten her har

Side:1206

gjort. Jeg finner det ikke nødvendig å gjennomgå forklaringene i detalj og å redegjøre for min vurdering av dem. Jeg ser det slik at man også om bevisopptakets forklaringer kan bruke lagmannsrettens ord om «at vitnene langt fra har vært enige om forholdene i gangstien da Rohde falt der».

Rohde hevder at ved siden av den fare som gårdsplassen på grunn av sin alminnelige tilstand representerte, så forelå det ulykkeskvelden også et særeget og betydelig faremoment i form av en større issvull, og denne var også den umiddelbare årsak til ulykken. Issvullen er omtalt i en del av de forklaringer som ble gitt under bevisopptaket. Den er også omtalt i herredsrettens dom, hvor det bl.a. sies om den: «Det sted hvor Rohde falt den 28. febr. 1953 kl. ca. 22.00, utenfor døren til skjulet med søppelopplag, ligger slik til at sne på skjultaket, når det tinte, ville renne tvers gjennom en sprekk i takrennen og rett ned der Rohde falt. - - - På dette sted mener retten at det må ha dannet seg issvull - - -.» Derimot er issvullen ikke særskilt nevnt av lagmannsretten, hverken av flertallet eller mindretallet. Jeg går ut fra at dette for flertallets vedkommende skyldes, at det ikke anså issvullen for å gjøre vanskene ved den vanlige ferdsel på gårdsplassen «verre eller annerledes enn under tilsvarende føreforhold.» Denne vurdering kan jeg ikke finne at jeg har grunnlag for å fravike. Riktignok må jeg legge til grunn at Rohde falt fordi han gled på issvullen. Han har imidlertid så vel for herredsretten som under bevisopptaket til bruk for Høyesterett forklart at han gikk ut for å gå på privetet, men han falt da han på veien ville innom skjulet for å legge fra seg noe søppel der. Jeg kan ikke finne at det kan regnes med til den vanlige påregnelige ferdsel, at en leieboer med sitt generelle og spesielle kjennskap til føreforholdene og gårdsplassens tilstand og belysning, foretar søppeltømming - om enn i begrenset omfang - en februarkveld etter kl. 22, altså etterat det er blitt helt mørkt og den ordinære ferdsel over gårdsplassen er opphørt og det er begynt å fryse på igjen etter dagens tining. At issvullen ville representert noen fare for Rohde dersom han ikke hadde innlatt seg på søppeltømming, gir opplysningene i saken etter min mening ikke grunnlag for å konstatere.

Når det gjelder den plikt til sandstrøing av gårdsplassen som det hevdes påhviler fru Fæhn i egenskap av utleier, og som er forutsetningen for hennes erstatningsplikt, så antar jeg at den i ethvert fall ikke kan gå lenger enn til å beskytte mot farer ved vanlig ferdsel på gårdsplassen. Jeg kan derfor ikke finne at det er grunnlag for å føre ulykken - og dermed skaden - tilbake til en pliktforsømmelse fra fru Fæhns side.

Hensett til de tvil som saken frembyr, er også jeg av den oppfatning at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Dommer Heiberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Skau: Likeså.

Side:1207

Dommer Holmboe: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Rode.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av herredsrettens dom (sorenskriver L. Z. Backer):

- - -

Saksøkeren har fremstillet saken således:

Fru Fæhn er eier av Bratsberggt. 24, en stor tregård i Skien. Den inneholder en forretning og ca. 12 leiligheter. Gården med uthus er hygget rundt en gårdsplass. Husene er dårlig vedlikeholdt og eieren har fått flere pålegg av byens myndigheter om å foreta reparasjoner. Eieren selv bor et annet sted. Hennes svoger, Herman Fæhn, bor i gården og fører et slags tilsyn med den samt foretar enkelte mindre arbeider. Han har således av og til strødd sand og måket sne, men flere ganger har leieboerne måttet hjelpe seg selv med dette, uten å ha overtatt noen plikt til det.

Den 28. februar 1953 lå det en stor snehaug midt på gårdsplassen. Det hadde sist vært nevneverdig nedbør den 23. februar. Den 24.-27. februar hadde det vært mildvær og sneen var tinet og rent utover. Den 28. februar om morgenen var det frosset på, men utpå dagen tinte det igjen. Kl. 19.00 var det 0 grader og senere frøs det antagelig på.

Rehde er leieboer i Bratsberggt. 24 og har bodd der i 20 år. Om kvelden var han en tur i byen med sin kone og de la da merke til at det var glatt på gårdsplassen. Etterat han var kommet hjem igjen ble han dårlig og måtte på klosettet. Dette ligger i uthuset på den andre siden av gårdsplassen. Han tok med seg noe søppel som han skulle tømme på plassen til det i uthuset til venstre (nord for gårdsplassen). Idet han kom til døren til dette uthus falt han over ende. Han gled på glatt is og brakk ankelen. Han krøp et par meter i retning av hovedbygningen og ropte om hjelp. En av naboene og en forbipasserende kom til hjelp og bar ham inn. Dr. Asland ble tilkaldt og konstaterte komplisert ankelbrudd, høyre ankel. - - -

Det er riktig som anført av saksøkte at man ikke har uttrykkelig lovforskrifter som pålegger en huseier å strø sand på islagt gårdsplass, således som flere politivedtekter har det for fortau utenfor huset. Men dette har dog vært antatt i teori og praksis. Saksøkeren har således henvist til Ussing i Tidsskrift for Rettsvitenskafødt xx.xx.262. I Agder lagmannsretts dom i R. G. 1950 569 er antatt, at sykehusets ledelse har samme plikt til å sørge for sandstrøing på de veier som står til rådighet for almenheten på sykehusets område. I R. G. 1950 120 har Trondheim byrett antatt at innehaveren har samme plikt overfor sine kunder for så vidt angår trappen til butikken. Og endelig har Eidsivating lagmannsrett i R. G. 1955 193 antatt det samme for så vidt angår tørkeplassen til en større leiegård.

Straffelovens §351 første ledd pkt. 5 jfr annet ledd synes å gi uttrykk for en tilsvarende ansvarsregel når den setter straff for den som «- - - ved forsømmelse av å vedlikeholde veilegeme - - - eller ved en annen lignende adferd volder fare for færdselen - - - på sted der danner den lovlige adkomst til gaard, hus eller husleilighed, eller for færdselen i gårdsrum - - -».

Side:1208

Denne plikt for huseieren synes også å harmonere med de rettsregler som ellers gjelder for en huseiers ansvar for at hans hus med utstyr er i en slik tilstand at det ikke frembyr fare for dem som skal ferdes der. Se t. eks. Rt-1920-140 (ansvar for isklump fra taket), R. G. 1954 454 (ansvar for sneras på bil), R. G. 1953 443 (ansvar for trapp under ombygging), Rt-1954-257 (ansvar for mørk kjelleråpning).

I alle disse tilfelle er det ikke antatt at det påhviler huseieren noe objektivt ansvar for feil. Det kreves en viss grad av uaktsomhet fra hans eller hans underordnedes side for at det skal oppstå erstatningsansvar.

Retten antar etter dette at en huseier har plikt til å strø sand på gårdsplassen hvor folk ferdes når det er påkrevet for å avverge fare. Men hermed er ikke avgjort omfanget av plikten til å strø. For å få omfanget belyst, må man analysere de rettsavgjørelser som finnes om plikten til å strø sand på fortau, se således R. G. 1939 113, R. G. 1953 709, R. G. 1954 460 og Rt-1949-615. Man kan nemlig ikke anta at en huseier er pliktig til å stå vakt hele dagen og strø så snart skiftende vær og føre gjør det glatt. Rettspraksis kan antagelig oppsummeres på denne måte: Huseieren er pliktig til å se etter hver morgen før den vanlige trafikk begynner og strø når det er nødvendig. Blir han senere på dagen oppmerksom på at det er blitt glatt, må han strø på ny. Dette gjelder særlig sterkt trafikerte fortau. Der må han i en viss utstrekning passe på hele dagen.

Tilsvarende regler må antagelig gjelde for en huseiers plikt til å strø på glatt føre i gårdsrom eller på lovlig atkomst til hus. Han må antas forpliktet til å se etter og i tilfelle strø hver dag før den vanlige trafikk begynner. Om han skal strø utover dagen må antagelig avhenge av om han er blitt oppmerksom på at det trenges eller burde vært oppmerksom på det. Man kan vel neppe forlange at han skal passe på hele dagen selv under skiftende føreforhold, men til eksempel at han ser etter når han kommer hjem fra arbeid til middag eller kveld.

Den gårdsplass saken gjelder, var eneste og lovlige atkomst til flere leiligheter. Veien over gårdsplassen til uthuset var eneste vei til søppelplass og videre til klosettet. Antagelig 30-40 mennesker skulle denne vei minst 1 gang om dagen. Huseieren må utvilsomt ha plikt til å sørge for at denne vei var forsvarlig strødd så den ikke frembød fare for ferdselen.

I en viss utstrekning har huseieren sørget for dette ved at hennes svoger Herman Fæhn av og til strødde sand, men neppe i forsvarlig utstrekning. At leieboerne av og til var nødt til selv å strø med aske fritar ikke huseieren for ansvaret.

Det sted hvor Rohde falt den 28. februar 1953 kl. ca. 22.00, utenfor døren til skjulet med Søppelopplag, ligger slik til at sne på skjultaket når det tinte, ville renne tvers gjennom en sprekk i takrennen og rett ned der Rohde falt. Sneen i haug midt på gårdsplassen ville også når det tinte renne samme sted, slik som gårdsplassen skrånet:

Den 23. februar 1953 falt det 3,8 mm nedbør og den 24. s. m. 0,3 mm. Disse døgn var det nattefrost, men tøvær om ettermiddagen. Så var det varmegrader fra kl. 8.00 til kl. 19.00 den 25., 26. og 27. s. m. Disse dager falt det ikke noe nedbør. Antagelig var det nattefrost også disse døgn. Den 28. februar var det v 5 grader kl.8.00, v 1,5 kl. 12.00 og 0 grader kl. 19.00. Senere på kvelden frøs det på. Det var ingen nedbør denne dag.

Side:1209

Dette stemmer med vitneprovene om at det i disse dager tinte om dagen og frøs om natten så at det dannet seg issvull på gårdsplassen. Herman Fæhn hadde strødd noen dager før den 28. februar 1953, men ikke de siste par dager, slik at det var blank issvull flere steder på gårdsplassen, nemlig der hvor vannet rant.

Retten må gå ut fra at Rohde ikke kunne se hvor glatt det var da han nærmet seg skjuldøren. På dette sted mener retten at det må ha dannet seg en issvull, således som forholdene åpenbarte seg på åstedet sammenholdt med vitneprovene. Og da Rohde nærmet seg dette sted hadde han gårdslyset i ryggen, således at han skygget for det glatte sted.

Retten kan derfor ikke tilskrive Rohde det som noen uaktsomhet at han ikke var oppmerksom på at det var glatt der. Retten vil heller ikke betegne det som noen uaktsomhet fra huseierens side at lyset var plasert på denne måte.

Derimot vil retten betegne det som uaktsomhet fra huseierens side at takrennen var i en slik forfatning, at den bidro til at det dannet seg issvull på gårdsplassen, og uaktsomhet fra huseieren at det ikke var sørget for at det var strødd samme dag. Selv om det bare var strødd senest samme morgen, er det grunn til å tro at det ikke ville vært så glatt at Rohde ville falt. Det islag som danner seg ved tining i løpet av en dag er nemlig ikke så tykt at det fullstendig dekker sandkornene. Overflaten blir fremdeles ru. Men her hadde det tint og frosset på igjen i flere dager uten at det var blitt strødd. Denne tilstand må tilskrives huseieren som uaktsomhet. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Ole Bærøe og Reidar Borge og kst. sorenskriver Arne Løvold):

- - -

Lagmannsrettens flertall, lagdommerne Bærøe og Borge, som er kommet til et annet resultat enn herredsretten, skal bemerke:

Det antas på det rene at mulig erstatningsplikt for huseieren fru Fæhn i tilfelle helt ut må bygges på et skyldansvar hos henne. Selvsagt skal en huseier iaktta alminnelige normer for aktsomhet så vel med hensyn til handlinger som unnlatelser også i forhold som angår hans eiendom og da også overfor sine leieboere. Mellom disse og huseieren eksisterer det imidlertid et bestemt kontraktforhold. Det må derfor antagelig vises atskillig forsiktighet med hensyn til å overføre på forholdet mellom huseier og leieboer de rettslige betraktninger som kan anstilles, og den rettspraksis som har utviklet seg omkring de i politivedtektene vanlig forekommende bestemmelser om en huseiers plikter med hensyn til å holde fortauet utenfor hans eiendom i trafikkmessig stand til fordel for det offentlige som derved frigjør seg for visse plikter, og av hensyn til det trafikerende publikum.

I forholdet mellom huseier og leieboer må partenes rettigheter og plikter i første rekke søkes i kontraktforholdet mellom dem. Dette kontraktforhold reguleres til en viss grad av bestemmelser i husleieloven av 1939. Denne har bl.a. i §18 visse regler om huseierens plikter, hvorav ankemotparten særlig har fremhevet bestemmelsene i første ledd om alminnelig vedlikeholdsplikt og i sjette ledd om belysning i og renhold av port- og gårdsrom.

Lagmannsrettens flertall finner det mindre velgrunnet når ankemotparten

Side:1210

i denne tvist har villet trekke i forgrunnen spørsmålet om fru Fæhn har oppfylt den alminnelige vedlikeholdsplikt, og her bl.a. støtter seg til en bevisførsel ved hjelp av protester mot et leiepålegg som fru Fæhn hadde søkt om i 1954. Det er i tilfelle manglende vedlikehold av takrenner som kunne tenkes å ha interesse i denne tvist, og det er åpenbart at vedlikeholdet for så vidt har vært slett. Men selv dette forhold er av helt underordnet betydning i nærværende sak i betraktning av at en rekke nedløpsrenner fører ned i gårdsplassen, hvor vannet må finne videre avløp slik terrenget tillater det. Det er en ordning som ikke er ønskelig, men høyst alminnelig i eldre gårder som den det her dreier seg om.

Lagmannsrettens flertall antar at den ankende part må gis medhold i at det må legges betydelig vekt på at vi har for oss en slik eldre leiegård som ikke er innrettet etter senere års krav til boligbekvemmeligheter. Vi står her overfor enkle og til dels primitive forhold, utleierens ytelser er atskillig mer beskjedne enn i moderne leiekomplekser, men så ligger til gjengjeld leietagernes ytelser - husleiene - på et like lavt plan. All rimelighet tilsier at det må være et naturlig balanseforhold mellom ytelsene fra hver side.

Sett på denne bakgrunn har rettens flertall ikke kunnet finne det godtgjort, at fru Fæhn har forsømt sine plikter som huseier i den forbindelse som det her kan bli tale om. Det er holdt åpne veier eller ganger over gårdsplassen i vintertiden. At fru Fæhn også skulle ha plikt til å fjerne sneen fra gårdsplassen, er etter hva rettens flertall mener for meget forlangt under de foreliggende forhold. Det er også blitt sandstrødd i veiene fra huseierens side, om enn neppe alltid i den utstrekning som ønskelig kunne være. Denne mangel er imidlertid til dels avhjulpet ved at de leieboere som har vært interessert i det, har strødd selv. Ankemotparten hører dog så vidt forståes ikke til de leiere som har vist større interesse i denne retning. Det bør i denne forbindelse spille en vesentlig rolle at den mer tilfeldige ordning med sandstrøingen har vart gjennom alle år. Retten har ingen opplysning om at det noen gang har vært annerledes i fru Fæhns eiertid. Hun har eiet gården i ca. 40 år til hun solgte den i 1957, og hun har selv bodd der med familie fra 1917 til 1945. Det har vært en gammel og vel kjent ordning som leieboerne har avfunnet seg med og innrettet seg etter. Hva angår husleielovens §18 sjette ledd - som for øvrig ikke spesielt nevner sandstrøing - er å merke, at bestemmelsen pålegger huseieren å sørge for forsvarlig renhold av port- og gårdsrom. Det er intet til hinder for at huseieren lar renholdet be sørge av leieboerne hvis de er villige til det. Flertallet anser det ikke godtgjort at det var vanskeligere forhold på gårdsplassen i Bratsberggaten 24 enn i andre gårder som det kan være naturlig å sammenligne med. Det foreligger heller ingen opplysning om at det noensinne tidligere har hendt at noen er kommet til skade ved fall på denne gårdsplassen, skjønt et stort antall leieboere ferdes der en eller flere ganger daglig. Heller ikke ansees det bevist at det var spesielt vanskelig å ferdes der den dag ulykken fant sted, ikke verre eller annerledes enn vanlig under tilsvarende føreforhold. Det bemerkes at vitnene langt fra har vært enige om forholdene i gangstien da Rohde falt der. Det antas ikke å kunne legges vekt på at et par av dem som skulle bære Rohde ut til sykebilen fant det nødvendig å iaktta særlige forsiktighetsregler, slik at det ble 6 stykker om båren. De skulle ikke passere det sted hvor Rohde

Side:1211

falt. Etter terrengforholdet på strekningen fra inngangen til Rohdes leilighet og ned til portrommet var det sikkert riktig ikke å ta noen risiko. Rettens flertall vil ytterligere tilføye at etter de legitimasjoner fru Fæhn har forevist vedkommende inntekter og utgifter, pantegjeld og verdiforhold med hensyn til Bratsberggaten 24, kan man ikke finne at eiendommen har gitt mer enn en beskjeden avkastning, skjønt ankemotparten synes å mene noe annet. På den annen side finnes det godtgjort at Rohde selv ikke bare var meget vel fortrolig med forholdene på gårdsplassen etter å ha bodd i Bratsberggaten 24 i 17 år den gang, men han hadde endog tidligere samme dag kommet med bemerkninger - dog ikke overfor fru Fæhn eller hennes tilsynsmann - om at det var farlig å ferdes der. I herredsretten synes han å ha erkjent å ha lagt merke til at det var glatt på gårdsplassen. Under ankeforhandlingen har han bare kunnet huske å ha fremkommet med uttalelse om risiko på grunn av snehaugene som var måket opp på plassen. Flertallet anser det uvesentlig hvorledes hans ord har falt, idet man finner det utvilsomt at han kjente forholdene så godt at han hadde så vel anledning som oppfordring til å iaktta den forsiktighet han selv måtte anse nødvendig for sitt vedkommende.

Lagmannsrettens flertall finner således på den ene side ikke å kunne tillegge huseieren fru Fæhn noen ansvarsbetingende unnlatelse eller annen form for uaktsomhet i relasjon til den ulykke som rammet Rohde 28. februar 1953. På den annen side finner flertallet det da uvesentlig om man vil betegne Rehdes forhold ved anledningen som mer eller mindre uaktsomt eller som unnskyldelig. På bakgrunn av de vel kjente og tilvante forhold på stedet, tør det kanskje være rettest å oppfatte skaden som et hendelig uhell der rammet en mann som alltid før hadde mestret situasjonen på gårdsplassen. Flertallets resultat blir iallfall at fru Fæhn må bli å frifinne for de krav Rohde har rettet mot henne i denne sak.

Mindretallet, kst. sorenskriver Arne Løvold er kommet til et annet resultat enn flertallet. Han finner det bevist at det var glatt i gårdsrommet da ulykken skjedde, og at det ikke var strødd. Det legges da særlig vekt på uttalelsen fra 7. vitne, sjåfør Roald Nilsen, som ikke har noen interesse i saken, og som hentet Rohde med sykebilen. Han fant det nødvendig at 6 personer bar sykebåren på grunn av det glatte føret.

Mindretallet antar videre at det påhvilte fru Fæhn plikt til å strø sand i gårdsplassen når det var glatt. Det pekes da på at det dreier seg om en leiegård, og at de fleste av leieboerne var henvist til å bruke gårdsplassen som inngang til sine leiligheter, og også til å gå over den når de skulle til privetene i uthuset. Det antas da at det må påhvile huseieren plikt til om vinteren å sørge for at det ble måket sne slik at ferdselen kunne skje uhindret, og at det på samme måte måtte sørges for sandstrøing når det var glatt. Dette så meget mer som gårdsplassen måtte være sterkt utsatt for isdannelse idet takrennene hadde sitt avløp direkte på gårdsplassen, og det dessuten ble kastet opp høye snehauger som smeltet og rant utover ved mildvær.

At husleiene var lave - samlet husleie kr. 414 pr. måned eller gjennomsnittlig pr. leilighet kr. 34,50 pr. måned på ulykkestiden - kan neppe frita for denne plikt. Gårdsplassen er for øvrig liten, slik at det ikke kan være forbundet med store utgifter å holde passasjene forsvarlig strødd.

Mindretallet antar også at fru Fæhn ikke har oppfylt denne plikt. Hun

Side:1212

hadde sin svoger, 1. vitne Herman Fæhn, til å etterse gården mot gratis husleie. Han hadde imidlertid ingen klare instrukser, det var sjelden sand til stede, og det ble stort sett regnet med at leieboerne selv strødde med aske. Herman Fæhn hadde bare strødd «noen dager» før ulykken skjedde, skjønt det i de dagene skiftet mellom varme- og kuldegrader - noe som bekjent er farlig vinterføre.

Mindretallet antar videre at ulykken ikke ville ha skjedd hvis det var strødd på forsvarlig måte, og viser her til herredsrettens betraktninger. Etter dette må derfor fru Fæhn være erstatningspliktig for ulykken. - - -