Rt-1960-71

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1960-01-16
Publisert:	Rt-1960-71
Stikkord:	Eiendomsforbehold
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 8/1960
Parter:	J. Arnt Jensen A/S (overrettssakfører Einar Mykleset - til prøve) mot Trygve Heyerdahl (høyesterettsadvokat Arve Arvesen).
Forfatter:	Roll Matthiesen, Berger, Rode, kst. dommer Nissen, justitiarius Wold
Lovhenvisninger:	Tinglysingsloven (1935) §38

Dommer Roll Matthiesen: J. Arnt Jensen A/S hevder å ha eiendomsrett til en del materiell til varme-, sanitær- og ventilasjonsanlegg som i 1953 ble montert i eiendommen Grønlandsleiret 39 i Oslo. Selskapet reiste ved stevning av 19. april 1955 sak mot A/S Grønland Forretningsbygg med prinsipal påstand

Side:72

om å bli kjent eiendomsberettiget til materiellet, subsidiært med påstand om erstatning inntil kr. 60 343, som er selskapets rest på tilgodehavende for leveringer og utført arbeid. Oslo byrett avsa den 31. mai 1957 dom med denne domsslutning:

«A/S Grønland Forretningsbygg frifinnes.

For saksomkostninger dømmes J. Arnt Jensen A/S å betale til A/S Grønland Forretningsbygg kr. 1000 med oppfyllelsesfrist 2 uker fra dommens forkynnelse.»

J. Arnt Jensen A/S påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett. Under ankeforhandlingene for lagmannsretten ble det opplyst at eiendommen var solgt til grosserer Trygve Heyerdahl. Denne trådte inn i saken i stedet for A/S Grønland Forretningsbygg, som nå er oppløst. Lagmannsretten avsa den 1. november 1958 dom med slik domsslutning:

«Trygve Heyerdahl frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

J. Arnt Jensen A/S har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken er begrenset til spørsmålet om rett til å kreve utlevert nærmere spesifisert materiell. Det subsidiære krav om erstatning er ikke tatt opp for Høyesterett. Følgende påstand er nedlagt:

«1. At J. Arnt Jensen A/S er eier av og uten hinder av grosserer Trygve Heyerdahl kan kreve utlevert følgende materiell til varme-, sanitær- og ventilasjonsanlegg som firmaet har levert og montert i Grønlandsleiret 39 i Oslo:

a) av varmeanlegget: 2 stk. kjeler Ham-Jern serie III hver med 18,4 m2 heteflate, 1 stk. ekspansjonskar, 2 stk. sirkulasjonspumper med motorer, 1 stk. 2000 liters varmtvannsbereder, 1 stk. shuntventil, 100 stk. radiatorer 150 000 VE/time med armatur, 2 stk. oljebrennere for kjelene, 1 stk. oljestandsmåler, 1 stk. sirkulasjonspumpe med motor, diverse sluseventiler.

b) av sanitæranlegget: 1 stk. grunnvannspumpe med motor, 17 stk. Ido vannklosetter, 23 fajanseservanter med armatur, 9 stk. utslagsvasker med armatur, 1 stk. dobbelt rustfri oppvask.

c) av ventilasjonsanlegget: 2 stk. Klimatoraggregat type KDD, automatikk for samme, 4 stk. avtrekksvifter med motor.

2. At J. Arnt Jensen A/S hos Trygve Heyerdahl tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Trygve Heyerdahl har nedlagt sådan påstand:

«1. Grosserer Trygve Heyerdahl frifinnes.

2. J. Arnt Jensen A/S tilpliktes å betale Trygve Heyerdahl saksomkostninger for Høyesterett, lagmannsrett og byrett.»

Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Oslo byrett til avhør av sivilingeniør Fin Larsen, ansatt hos J. Arnt Jensen A/S, grosserer Trygve Heyerdahl og 4 vitner, bl.a. høyesterettsadvokat C. L. Aall og

Side:73

murmester Birger Hermod Bratlie. De samme parter og vitner avga forklaring for lagmannsretten. Det er for Høyesterett fremlagt noen nye dokumenter, som jeg ikke finner grunn til å nevne.

Saken foreligger for Høyesterett i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Den ankende part har også for Høyesterett prinsipalt gjort gjeldende at murmester Bratlie i realiteten var både hovedentreprenør og byggherre, idet A/S Grønland Forretningsbygg ikke var et reelt selskap, men opprettet proforma. Ut fra dette standpunkt hevder den ankende part at eiendomsforbeholdene var bindende også for byggherren og nå for Heyerdahl som kjøper av eiendommen. Jeg er enig med lagmannsretten i at opprettelsen av gårdselskapet var en realitet, og at selskapet var et fra Bratlie forskjellig og uavhengig rettssubjekt. Jeg slutter meg i det vesentlige til det som lagmannsretten har anført om spørsmålet, men jeg finner å burde presisere min oppfatning av de faktiske omstendigheter som lå til grunn for og var motiverende for opprettelsen og driften av gårdselskapet. Herom bemerkes:

Det var helt fra gårdselskapets stiftelse på det rene at Bratlie sammen med Heyerdahl skulle få overta samtlige aksjer når byggeforetagendet var brakt til en heldig avslutning. Men det var en klar forutsetning at hvis dette ikke holdt stikk, hadde Bratlie og Heyerdahl ikke krav på aksjene og således ikke krav på å få den reelle eiendomsrett til bygget. Det har etter min mening ikke betydning for realiteten, at Bratlie stillet det nødvendige beløp til rådighet for advokat Aall til dekning av aksjekapitalen. Det var på det rene mellom alle interesserte at selskapet skulle være reelt. Og det var fullt legitimt å ordne forholdet på denne måte, en ordning som var forståelig, praktisk og fornuftig ut fra de interesser advokat Aall skulle vareta. Han skulle ifølge sitt oppdrag fra A/S Grønlandsleiret 39 sørge for at det på rimeligste måte ble oppført et bygg, hvor grunneieren mot å oppgi sin eiendomsrett til tomten ble sikret en langvarig leierett mot obligasjonsinnskudd og for øvrig på så fordelaktige betingelser som mulig. På grunn av den oppmerksomhet rettssakene i forbindelse med rivningen av det gamle bygg hadde forvoldt, var det forståelig at de reelle eiere av A/S Grønlandsleiret 39 ville være i bakgrunnen, og det var også forståelig at det ble forholdt slik av hensyn til påregnelige vanskeligheter med finansieringen. Advokat Aall hadde derfor et klart mandat til å ordne det hele på egen hånd. Inn under denne ordning gikk ikke bare finansieringen av bygget, herunder inngåelse av avtaler med leieboerne om innskudd og leieavtaler, men også avslutning av byggekontrakt med Bratlie som hovedentreprenør og utbetalinger til Bratlie etter hvert som byggearbeidene skred frem. Kontrakten med Bratlie var etter min mening reell i alle deler, idet jeg ikke kan finne noen holdepunkter for den ankende parts anførsler om at kontrakten var ureell og at byggesummen nærmest var oppført på slump. Jeg presiserer i denne forbindelse igjen at de reelle

Side:74

eiere av tomten hadde all mulig interesse av at bygget ble rimelig av hensyn til det fremtidige leieforhold, herunder sikkerheten for leieboerinnskuddet på kr. 151 000, som sammen med de øvrige leieboerinnskudd skulle stå tilbake for annen pantegjeld som oppførelsen av bygget nødvendiggjorde. Og jeg fremhever at under hele byggetiden ble gårdselskapet betraktet som reelt, og det ble styrt av Aall alene i samsvar med det mandat han hadde fått. Det må derfor etter min mening være utvilsomt at hovedentreprenør og byggherre ikke kan blandes sammen. Byggherren var et eget rettssubjekt, hvor Bratlies rett til å komme inn først ville bli aktuell når bygget var ferdig og han hadde oppfylt sin byggekontrakt. Ut fra dette mener jeg videre at Bratlies kjennskap til eiendomsforbeholdene ikke kan tillegges noen betydning i relasjon til spørsmålet om god eller ond tro hos gårdselskapet. Jeg tilføyer at den ankende part var klar over at det var et eget selskap som sto som byggherre uten at dette foranlediget noen nærmere undersøkelse fra hans side. For ordens skyld nevner jeg også at gårdselskapet ikke på noen måte har medvirket til at den ankende part skulle få den oppfatning at det var identitet mellom hovedentreprenøren og byggherren.

Den ankende part har subsidiært hevdet at eiendomsforbeholdene er gyldige fordi advokat Aall kjente eller burde ha kjent til forbeholdene. Jeg er enig med lagmannsretten i at det ikke forelå «ond tro» hos advokat Aall, og jeg slutter meg i det vesentlige til det som er anført av lagmannsretten herom. Men jeg finner grunn til å fremheve at advokat Aall som representant for byggherren bare skulle ha befatning med hovedentreprenøren. Under slike forhold må det kreves at byggherren får uttrykkelig beskjed om en underentreprenørs kontraktsvilkår, når dette vilkår kan medføre et inngrep i byggherrens kontrakt med hovedentreprenøren. Byggherren har ikke noen plikt til selv å undersøke forholdet, forbeholdet må bringes til hans kunnskap slik at han blir gitt anledning til å ta standpunkt til det, hvis det overhodet skal bli spørsmål om ond tro med den følge at forbeholdet eventuelt må ansees som stilltiende godkjent eller vedtatt. Det er på det rene at advokat Aall ikke hadde noe kjennskap til Bratlies kontrakter om varme- og sanitæranleggene, men kontrakten om ventilasjonsanlegget står etter min mening ikke i noen annen stilling. Riktignok ble tilbudet om ventilasjonsanlegget behandlet på byggemøtet den 15. april 1953, men dette møte ble holdt på grunn av tilleggsarbeider og fordelingen av de nye utgifter mellom leieboerne og byggherren (hovedentreprenøren). Spørsmålet om eiendomsforbeholdet ble overhodet ikke nevnt, hverken i møtet eller senere, på tross av at det måtte være klart for underentreprenøren at hovedentreprenøren ikke var identisk med byggherren. Under disse omstendigheter mener jeg at det er uten betydning at tilbudet ble behandlet og godtatt på byggemøtet. Advokat Aall hadde ikke noen foranledning eller plikt til å reise spørsmålet om det var tatt eiendomsforbehold i strid med kontrakten med hovedentreprenøren, og han kom derfor ikke i ond tro, slik

Side:75

at det eventuelt kunne bli spørsmål om det fra hans side forelå en stilltiende godkjennelse eller vedtagelse av eiendomsforbeholdet for ventilasjonsanleggets vedkommende. Jeg henviser for øvrig til dommen i Rt-1933-1062, idet jeg er enig i den rettsoppfatning som der er uttalt av førstvoterende med tilslutning av rettens flertall.

Jeg finner at den ankende part bør betale saksomkostninger for alle retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett betaler J. Arnt Jensen A/S til Trygve Heyerdahl 5000 - fem tusen - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Berger: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Rode, kst. dommer Nissen og justitiarius Wold: Likeså.

Av byrettens dom (dommer P. Vogt):

- - -

Tvisten mellom partene gjelder spørsmålet om, og i tilfelle i hvilken utstrekning, underentreprenørers eiendomsforbehold i anbud til hovedentreprenør kan gjøres gjeldende og har rettsvern overfor byggherre.

Saksforholdet som retten etter bevisførselen legger til grunn for dommen er følgende:

Eier til tomten Grønlandsleiret 39 var i 1952 et aksjeselskap - A/S Grønlandsleiret 39 - som i realiteten besto av dagsavisen «Friheten» og Norges kommunistiske parti.

Tomten skulle bebygges. Forretningsføreren for aksjeselskapet i denne henseende var 1. vitne, høyesterettsadvokat Carl Ludvig Aall. Han gikk ut fra at de reelle eiere av tomten ikke ville ha lett for å få byggelån, og hans forslag om at det derfor ble stiftet et aksjeselskap med formål oppførelse og drift av en forretningsgård ble godtatt, og han fikk alle fullmakter til å ordne dette.

Saksøkte aksjeselskap. A/S Grønland Forretningsbygg ble så stiftet 25. februar 1952. Aksjekapitalen, som er fullt innbetalt, er på kr. 20 000 fordelt på 50 aksjer à kr. 250 hvorav 1. vitne tegnet seg for kr. 19 500, 3. vitne murmester Birger Hermod Bratlie for 1 aksje à kr. 250 og overrettssakfører Sammerud for 1 aksje à kr. 250.

1. vitne som ikke hadde hatt forretningsforbindelse med 3. vitne tidligere, ble valgt til selskapets enestyre og forretningsfører under byggeperioden.

Saksøkte selskap inngikk etter anbud byggekontrakt med 3. vitne Bratlie om, at han for en rund byggesum av kr. 1 400 000 skulle ordne og forestå oppførelsen av forretningsgården, og som hovedentreprenør levere bygget

Side:76

fullt ferdig «med nøkkel i døren». Oppførelsen skulle foretas på de vilkår Norsk Standard - NS 401 - fastsetter.

Det var innkalkulert vanlig 3 prosent salær til hovedentreprenøren i byggesummen, og hovedentreprenørens eventuelle underentreprenørkontrakter var byggherren uvedkommende.

Byggelån ble ordnet gjennom Realbanken, det ble ordnet med fordelaktige lelekontrakter for «Friheten» og kommunistpartiet og leiekontrakt for postverket og andre, i hvert fall delvis i form av leieboerinnskudd.

Bratlie var interessert i å sikre sitt firma kontorer i nybygget, og da advokat Aall den gang ingen interesse hadde i å beholde aksjene utover byggeperioden, inngikk disse to seg imellom avtale om at Bratlie ved byggets fullførelse skulle få anledning til å overta Aalls aksjer til pari kurs.

Bratlie på sin side inngikk kontrakt med en av sine hovedleverandører, grosserer Trygve Heyerdahl, om at denne skulle bli delaktig i en slik aksjeovertagelse.

Arbeidet ble igangsatt høsten 1952 og det ble med mellomrom avholdt endel byggemøter mellom interesserte hvor aktuelle spørsmål ble drøftet.

Advokat Aall har som vitne forklart at han som enestyre i byggherreselskapet ikke kunne unngå å få kjennskap til at Bratlie hadde kontrakter med underentreprenører, men innholdet av disse kjente han ikke, og han hadde heller ingen interesse av å sette seg inn i dem, idet disse var hovedentreprenørens sak, og ham som enestyre i A/S Grønland Forretningsbygg uvedkommende. Rent generelt hadde han kjennskap til at det i byggebransjen forekom at underentreprenører tok eiendomsforbehold overfor sin medkontrahent, men han hadde ingen grunn til å undersøke holdbarbeten av slike forbehold, eller om slike forekom i dette aktuelle tilfelle, da han hverken bygningsmessig eller juridisk var fagmann på det område. Til eventuelle slike forbehold måtte det påligge hovedentreprenøren under hvem arbeidet lå å ta standpunkt.

Det som pålå ham var å påse at arbeidet ble utført av hovedentreprenøren overensstemmende med kontrakten og NS 401, og å vareta tomteeierens interesser.

Byggearbeidet fortsatte utover i 1953, og slik saken er opplyst for retten var det alt vesentligste ferdig ca. 1. desember 1953, og det som gjensto da ble praktisk talt fullført i begynnelsen av 1954, slik at Innflytning av leieboerne fant sted omkring 1. februar 1954.

Bratlie, som tidligere hadde hatt god forretningsforbindelse med saksøkerfirmaet ved firmaets driftsingeniør Fin Larsen, som hadde fullmakt til å inngå kontrakter på sitt firmas vegne og som under hovedforhandlingen har møtt som fullmektig for saksøkeren, innledet forhandlinger med Larsen, og mottok anbud fra denne i februar 1953. Anbudene gjaldt levering og installasjon av 1) sentralvarmeanlegg, 2) sanitæranlegg og 3) ventilasjonsanlegg til bygget. Bratlie anså seg den gang fullt solvent og så fremtiden lyst i møte. Han må delvis ha informert Larsen om A/S Grønland Forretningsbygg, og kanskje også om sine utsikter til å overta aksjemajoriteten i selskapet. I hvert fall har Larsen forstått ham som om Bratlie og A/S Grønland Forretningsbygg i realiteten var ett og det samme, uten at Larsen fant grunn til å undersøke forholdet nærmere.

I skrivelse av 19. februar 1953 (dok. 1 bil. 1) skrev Larsen på vegne av saksøkeren til Bratlie således:

Side:77

«Vedr. A/S Grønlands Forretningsbygg.

Vi oversender vedlagt vårt tilbud på varmeanlegg og oljefyringsanlegg i Grønlandsleiret 39, og vedlegger også tilbud på sanitæranlegget fra firma S. Pedersen & Søn, Oslo.

Tilbud på ventilasjonsanlegget kan ikke settes opp før det er blitt endelig bestemt hva slags anlegg der skal installeres i Postverkets og avisens lokaler.

Vi er imidlertid gjennem firma Alfsen & Gundersen stadig i kontakt med disse, og forhåpentlig blir det snart en løsning.

Etter avtale ordner vi med tegninger både for varme-, sanitær- og ventilasjonsanleggene, og sørger for utsparingstegninger samt kontroll av det hele.

Vi vil ringe Dem om få dager og avtale et møte så vi kan få satt opp en kontrakt for det hele.

Ærbødigst

pr. J. Arnt Jensen A/S.»

Det nevnte tilbud (dok. 1 bil. 2) er datert samme dag, stilet til A/S Grønland Forretningsbygg, Oslo, og begynner således:

«Vedr. Grønlandsleiret 39.

Vi takker for Deres forespørsel og tillater oss herved å fremkomme med vårt nedenstående tilbud der avgis på grunnlag av de vedheftede trykte leverings- og betalingsbetingelser og forøvrig i henhold til de mottatte tegninger og beskrivelser samt som nedenfor angitt. - - -»

Det vedlagte tilbud fra S. Pedersen & Søn er datert 11. februar 1953 (dok. 1, bil. 3), er stilet til A/S Grønland Forretningsbygg, Oslo, og inneholder pris og beskrivelse. Under den anførte pris kr. 45 650 og før beskrivelsen står «Omstående betingelser.»

Betingelsene fyller 3. og 4. side, og er trykt i i alt 12 lange paragrafer med atskillige underpunkter. De har som hode «Norske rørleggerbedrifters landsforenings leveranse- og betalingsbetingelser for varme- og sanitæranlegg. Vedtatt i februar 1948. Utarbeidet i samråd med Tekniske Konsulenters Forening og Norsk Sanitær og Varmeteknisk Forening.»

§9 på 4. side med overskrift «Eiendomsrett til leverte materialer når garanti som angitt i §7 ikke stilles» inneholder i punkt 1: «Det leverte blir under alle forhold leverandørens eiendom inntil anleggssummen er fullt betalt, og det selv om det ved innmuring eller på annen blivende måte er blitt innføyd i eller forbundet med fast eiendom, som tilhører bestilleren eller tredjemann.» I punkt 2 er anført: «Salg, bruk, pantsettelse eller annen disposisjon av det leverte må ikke finne sted uten leverandørens samtykke, før anleggssummen i sin helhet er betalt. Hvis det betales med veksler, transporter eller liknende, betraktes ikke anleggssummen som betalt før den i sin helhet er inngått.» I punkt 3 er anført: «I tilfelle av mangelfull betaling har leverandøren rett til helt eller delvis å ta tilbake det leverte. Han kan også eventuelt avhende eller på annen måte disponere den ufullstendige betalte levering til leier eller andre for på denne måte å skaffe seg dekning.»

Aall har forklart at disse dokumenter aldri har vært forelagt ham, og at saksøkte firma aldri har gjort noen slik forespørsel som det takkes for til underentreprenøren. Larsen har forklart at når de nevnte dokumenter ble stilet til saksøkte firma og sendt til Bratlie, var det fordi

Side:78

Bratlie hadde ønsket det slik, uten at han nærmere hadde reflektert over om det innebar noen realitet. Bratlie hadde til ham sagt at bygget skulle være hans «pensjonskasse».

Bratlie har forklart at han ikke har reflektert over de trykte betingelser som han gikk ut fra var uten betydning. Han forela ikke dokumentene for Aall, men lot dem gå videre til sin funksjonær ingeniør Einar Langaas, med beskjed om å akseptere, hvilket denne gjorde i firmaet Bratlies navn (dok. 3 bil. 1).

Larsen har ikke stusset over at aksepten fremkom slik.

Offerte på ventilasjonsanlegget (dok. I bil. 4) fra firmaet Alfsen og Gundersen av 25. mars 1953 er stilet til saksøkerfirmaet. Det har på baksiden trykte «Almindelige leveringsbetingelser» i i alt 13 punkter. I punkt 10 heter det: «Det leverte forblir vår eiendom til varen er fullt betalt, selv om det leverte ved innmuring på en eller annen måte er forbundet med maskiner, apparater eller bygning tilhørende kjøperen eller en annen.»

Det er anført at anlegget vedrører Grønlandsleiret 39.

I anledning av offerten ble det 15. april 1953 avholdt et byggemøte i A/S Grønland Forretningsbygg. Referat av byggemøtet er oppsatt av advokat Aall (dok. 1 bil. 5). Til stede var Engelsgaard og Borgen for A/S Grønlandsleiret 39 (altså for «Friheten» og kommunistpartiet), 2. vitne ingeniør Gunnar Karlsen for firmaet Alfsen og Gundersen, Larsen for saksøkerfirmaet, ingeniør Langaas for hovedentreprenøren Bratlie, og som byggherre advokat Aall. Tilbudet ble behandlet og besluttet godtatt. Det heter videre:

«Dog forbeholdt Engelsgaard og Borgen seg at post III og IV i anbudet foreløbig ikke ble utført. Med hensyn til fordelingen av utgiftene mellom gården og leieboerne var det enighet om følgende:

Pkt. 1. Frisklufttilførsel kr. 13 650 deles i sin helhet mellom postverket og A/S Grønlandsleiret 39.

Pkt. 2. Ventilasjon av bakbygning betales av Grønlandsleiret 39 undtatt kr. 6000 som byggherren refunderer som sin andel. Aall tok det forbehold at refusjonen godkjennes av hovedentreprenøren.

Pkt. 3. Betales av byggherren i sin helhet.

I tillegg til disse poster kommer så byggmessige arbeider, elektriske og rørleggerarbeider.

Da murmester Bratlie er hovedentreprenør overdras kontrakten til denne.

Murmester Bratlie vil sende hver av de interesserte et fullstendig overslag over hver enkelts andel i anlegget heri iberegnet de nødvendige bygningsmessige arbeider m.v.»

Da byggearbeidet for det alt vesentlige var ferdig ca. 1. desember 1953, fikk Bratlie overensstemmende med byggekontrakten utbetalt det gjenstående på sin entreprise, etter hva der er opplyst, omkring årsskiftet.

Det sto da bare igjen noe på ventilasjonsanlegget.

Bratlies optimisme med hensyn til sin solvens viste seg etter hvert mindre berettiget, og han kom i betalingsvanskeligheter overfor underentreprenørene. De nevnte underentreprenører skulle etter avtalene utføre arbeider for en samlet sum av ca. kr. 190 000 og utførte arbeider for ca. kr. 180 000. De har fått sine tilgodehavender for utført arbeid av

Side:79

saksøkerfirmaet med hvem de hadde kontrakt og har intet tapt, bortsett fra at ventilasjonsanlegget ikke ble fullført.

Men Bratlie som hadde fått oppgjør av byggherren står etter saksøkerfirmaets beregninger til rest med overfor dette for

sentralfyreanlegget kr. 33 306,80

sanitæranlegget » 10 000,00

ventilasjonsanlegget » 17 037,00

kr. 60 343,00

hvilke tall er oppgitt i stevningen.

15. oktober 1953 skrev saksøkerfirmaet direkte til advokat Aall og ba om å få anvist til utbetaling kr. 18 250 idet 2. tredjedel på ventilasjonsanlegget var levert, og opplyste at det tidligere hadde mottatt kr. 15 250 på, anlegget. Kopi av brevet var sendt Bratlie.

31. oktober 1953 sendte saksøkerfirmaet purringsskrivelse til advokat Aall (dok. 7 bil. 1). Aall svarte 4. november 1953 (dok. 7 bil. 2): «Jeg har mottatt Deres skriv datert 31. oktober - d. å. Som før meddelt skjer utbetalingene direkte fra bygget til hovedentreprenøren, idet denne har kontrakt med Dem. Utbetaling til hovedentreprenøren vil formentlig finne sted førstkommende fredag.»

Aall skriver også 23. april 1954 til saksøkerfirmaet «Ad. Grønland Forretningsbygg A/S.

Fra murmester Bratlie har jeg mottatt en faktura datert 24. februar d. å. på 1/3 av ventilasjonsanlegget. Jeg har mottatt denne idag. Da gården hadde kontrakt med hovedentreprenøren direkte og ikke med Dem, kan gården ikke dekke dette beløp, idet Bratlie har fått utbetalt sin entreprise.»

Saksøkte ga stoppordre til Alfsen og Gundersen ca. 1. februar 1954 og siste tredjedel av deres arbeid ble ikke fullført.

I februar 1954 gikk høyesterettsadvokatene Wilh. Henrichsen og Sverdrup Thygeson i gang med å forsøke å få i stand en underhåndsakkord for Bratlie, og sirkulære fra advokatene ble utsendt 30. mars 1954. Høyesterettsadvokat Henrichsen sendte 12. mars 1954 et brev til saksøkerfirmaets prosessfullmektig, som begynner slik: «Hermod Bratlie - J. Arnt Jensen A/S. Jeg har mottatt Deres brev av 3. ds. med bilag og meddeler herved at jeg kan godkjenne at herr Bratlies krav mot Friheten og Postverket transporteres til J. Arnt Jensen A/S om oppgjør for faktura nr. 260. Forutsetningen er at anlegget vil bli fullført omgående. Grunnen til denne godkjennelse er at Deres klient i henhold til leveringsbetingelsene har eiendomsretten til de monterte maskiner til anlegget er betalt. - - -»

I forannevnte sirkulære av 30. mars 1954 anførte de nevnte advokater bl.a.: «Efter det oppgjorte regnskap skulle det være full dekning for alle kreditorer, men da midlene er bundet i maskinparken, store materiallagre og inneståender hos byggherre, er likviditeten blitt utilfredsstillende.»

Den fulle dekning viste seg ikke å holde stikk. Det er opplyst at etter offentlig akkord i juni 1954 ble konkurs åpnet i Bratlies bo 1. oktober 1954, og at boet er helt insolvent.

Forliksklage ble forkynt i saken 24. februar 1955 og henvist til retten etter behandling.

Stevning er innkommet til retten 22. april 1955.

Under hovedforhandlingen har 3 vitner, advokat Aall, Bratlie og

Side:80

ingeniør Karlsen, avgitt forklaring, og som partsrepresentanter for saksøkerfirmaet har møtt og avgitt forklaring ingeniør Fin Larsen og disponent Gulbrand Willas Jensen.

Aall har opplyst at han overfor Bratlie har vedstått seg avtalen om overdragelsen av sine aksjer i saksøkte selskap, og disse ble overdradt på generalforsamling 5. mai 1954 og er igjen overtatt av direktør Trygve Heyerdahl som f. t. er enestyre i saksøkte aksjeselskap, mens advokat Aall er forretningsfører.

Saksøkerens partsrepresentanter har opplyst at klausulen om eiendomsforbeholdet i en årrekke har vært en av Rørleggerbedriftenes Landsforenings merkesaker. De tok det med ro da de mente saksøkeren hadde sikkerhet i eiendomsforbeholdet. Noen kontrakter utover det fremlagte foreligger etter det som er opplyst ikke mellom saksøkeren og Bratlie, skjønt det i skrivelsen av 19. februar 1953, sitert foran, er angitt at det skal settes opp en kontrakt for det hele. - - -

Retten skal bemerke:

Ut fra det saksforhold som er lagt til grunn kan retten ikke se annet enn at det i denne sak både faktisk og rettslig var en særskilt byggherre og en særskilt hovedentreprenør, mellom hvem det forelå en både i formell og reell henseende gyldig byggekontrakt.

Om hovedentreprendren, Bratlie, ut fra det optimistiske syn han hadde på sin økonomiske stilling mens bygget var under oppførelse, og ut fra den avtale han hadde med advokat Aall om senere overdragelse av dennes aksjer, har gitt saksøkeren grunn til en annen oppfatning, endrer det ikke rettens forståelse av forholdet.

Med hensyn til kjennskap til eiendomsforbeholdene i anbudene fra saksøkeren og dennes forbindelser, kan ikke retten se at saksøkeren med noen rett kan hevde at advokat Aall ikke var i god tro, så lenge saksøkeren ikke har sørget for på betryggende måte å gjøre ham bekjent med dem.

Dette kan retten heller ikke finne er gjort hva angår ventilasjonsanlegget, og retten kan ikke se annet enn at den her må legge advokat Aalls vitneforklaring til grunn.

Retten er enig med saksøkte i at saksøkeren ikke kan sies å ha handlet aktsomt, når saksøkeren ikke på betryggende måte undersøker hvilket forhold det besto mellom Bratlie og saksøkte, men uten videre godtar en aksept undertegnet av en funksjonær i Bratlies firma, til tross for at tilbudet stiles til saksøkte under Bratlies adresse.

Spørsmålet som retten da må avgjøre er om, og i hvilken utstrekning, eiendomsforbeholdene tatt i anbudet til hovedentreprenøren til ting som er knyttet til fast eiendom som tilbehør, slik som sentralfyringsanlegget, sanitæranlegget og ventilasjonsanlegget i denne sak, har virkning overfor byggherre som i god tro før underentrepriser blir avtalt, har inngått byggekontrakt med hovedentreprenør på basis av NS 401.

I den påberopte høyesterettsdom i Rt-1949-949 ff. var byggherre og entreprenør den samme, og forhold for øvrig heller ikke på annen måte likeartet med forholdene i denne sak.

I Arnholms artikkel sies det (side 136): «Jeg skal bare nevne at der også i norsk rettspraksis har vist seg en tilbøyelighet til å velge den løsning som i Danmark er lovfestet ved tinglysningslovens §38, slik at eiendomsforbehold for tilbehøret til en fast eiendom ikke opprettholdes.»

Side:81

Heller ikke den nevnte artikel av Ole Lund (side 308) synes å gi saksøkeren noen støtte ut fra det saksforhold retten har lagt till grunn.

Retten kan ikke finne annet enn at det er norsk rettspraksis, at eiendomsforbehold overfor hovedentreprenør iallfal ikke kan gjøres gjeldende overfor byggherre, når denne ikke har hatt kjennskap til det og godkjent det, og viser til høyesterettsdom inntatt i Rt-1933-1062 ff. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Arne Jahren og Gunder Egge og kst. lagdommer, sorenskriver Gerh. Klouman):

- - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten.

Det er for lagmannsretten forevist kvittering hvoretter Trygve Heyerdahl den 23. april 1952 betalte kr. 25 000 til Bratlie for «halvparten av Grønlandsleret 39». Forholdet var at Aall under sitt arbeid med salg av tomten Grønlandsleiret 39 kom i forbindelse med Bratlie, som var interessert i kjøp og bebyggelse. Bratlie hadde utstrakt forretningsforbindelse med Tryggve Heyerdahl, som driver engrosforretning i bygningsartikler. Disse to ble enige om sammen å kjøpe tomten for bebyggelse, men overfor Aall opptrådte kun Bratlie, som dog ga uttrykk for at han ikke opptrådte bare på egne vegne. A/S Grønland Forretningsbygg ble ifølge avskrift av generalforsamlingsprotokollen stiftet 25. juni 1952. Aksjefordelingen var slik som angitt av byretten, men det er på det rene at hele aksjekapitalen kr. 20 000 ble inbetalt av Bratlie. Det var inngått avtale mellom Aall og Bratlie om at aksjene skulle transporteres vederlagsfritt til Bratlie når bygget var ferdig. Retten har oppfattet det slik at det var etter forlangende av Aall på vegne av selgerne at transaksjonen skulle gjennomføres på den måte som ble valgt, altså gjennom et aksjeselskap som under byggetiden ble dominert av Aall. Advokat Aall ville dermed kunne ordne med finansieringen og ha hånd over anvendelsen av byggelån og leieboerinnskudd. Selgerne ville på denne måte få en ganske stor sikkerhet for at bygget ble fullført på en tilfredsstillende måte, da selgerne (reelt «Friheten» og Norges kommunistiske parti) skulle ha lokaler der. I denne forbindelse nevnes at skjøte på tomten ikke ble utstedt før 1. november 1952, det vil si etterat Aall hadde ordnet finansieringen, og byggekontrakten med Bratlie var i orden. Etter de foreliggende avtaler skulle Bratlie ikke ha noen disposisjonsrett over aksjene før bygget var ferdig, og transporten til ham ville så vidt skjönnes være avhengig av at han oppfylte sine forpliktelser etter byggekontrakten. Aksjeselskapsformen med Aall som enestyre hadde således sin selvstendige betydning og selskapet må sees som et fra Bratlie forskjellig og uavhengig rettssubjekt.

Etter teori og rettspraksis er det prinsipielt ikke noe til hinder for at en leverandør av tilbehør til fast eiendom isikringsøyemed kan ta gyldig forbehold om eiendomsrett. Overfor hovedentreprenøren må det i nærværende sak tatte eiendomsforbehold opprinnelig antas å ha vært bindende. Men spørsmålet er om det kan gjøres gjeldende overfor aksjeselskapet, den formelle byggherre. Lagmannsretten er enig med byretten at det ikke er godtgjort at advokat Aall var kjent med eiendomsforbeholdet. Dette gjelder også ventilasjonsanlegget. Under møtet 15. april 1953 var det den tekniske side av tilbudet fra Alfsen og Gundersen som ble drøftet, og det kan ikke bebreides advokat Aall at han ikke gikk inn på de rettslige detaljer

Side:82

som vedkom forholdet mellom underentreprenøren og hovedentreprenøren. Slik som hele forholdet var kan det neppe sies at advokat Aall hadde noen foranledning til å granske underentreprenørens kontrakter, og det er derfor ikke holdbart å si at han burde ha kjent til eiendomsforbeholdet.

Det avgjørende spørsmål blir om det faktum at Bratlie (eventuelt sammen med Heyerdahl) hadde skutt inn hele aksjekapitalen, bevirker at hans kjennskap til eiendomsforbeholdet uten videre medfører at dette kunne gjøres gjeldende overfor selskapet.

Lagmannsretten kan ikke anta dette, idet det under de foreliggende omstendigheter må stilles det krav at rørleggerfirmaet hadde gitt selskapet en meddelelse om forbeholdet. Den ankende part var klar over at et særskilt selskap, A/S Grønland Forretningsbygg, var byggherre. Tilbudet i februar 1953 på sanitæranlegg var således stilet til aksjeselskapet, men sendt til Bratlie. Selv om det er riktig at Bratlie kom med uttalelse om at det var «hans bygg» - og retten anser det sannsynlig at han har gjort det - måtte den ankende part vært forberedt på at også andre enn Bratlie kunne ha reelle interesser i selskapet, og at den form som var valgt for organiseringen av byggeforetagendet ikke bare var bestemt av Bratlies interesser. Det må derfor betegnes som uaktsomt at den ankende part ikke foretok noen undersøkelser eller forespørsler om aksjeselskapet og dets styre, og heller ikke gjorde noe for å sikre sitt eiendomsforbehold overfor selskapet.

At det var aksjeselskapet som var byggherre og at Bratlie var hovedentreprenør, kom tydelig frem ved flere senere anledninger, uten at det fremkalte noen reaksjon fra den ankende parts side. Herom nevnes:

Det omtalte møte 15. april 1953, hvor en representant for den ankende part var til stede, ble ledet av advokat Aall som representant for byggherren, mens ingeniør Larsen møtte for hovedentreprenøren. Det ble på dette møte uttrykkelig sondret mellom byggherre og hovedentreprenør.

I byrettens dom er referert skrivelser fra den ankende part til Aall av 15. oktober og 31. oktober 1953 og Aalls svar av 4. november 1953, hvori presiseres at det er hovedentreprenøren som har kontrakt med den ankende part.

Den ankende part måtte videre være klar over at bygget ble oppført ved hjelp av pantelån, og at det sannsynligvis ville bli opprettet langsiktige leiekontrakter mot innskudd. Han måtte da regne med at eiendomsforbeholdet ville kollidere med andre interesser, hvis det skulle gjøres gjeldende. Men han fortsatte med installasjonene og foretok intet for å gardere seg, hverken overfor byggherre eller panthavere (ordinære pantekreditorer og kreditorer for leieboerinnskudd).

Bygget var i det vesentlige ferdig ved årsskiftet 1953/54, og aksjeselskapet utbetalte da til hovedentreprenøren hans resttilgodehavende etter byggekontrakten.

De fleste leietagere flyttet visstnok inn ca. 1. februar 1954, og iallfall begynte leiene å løpe fra den datoen. Etter det som foreligger opplyst for lagmannsretten var det først etter dette tidspunkt at eiendomsforbeholdet ble nevnt for og påberopt overfor aksjeselskapet, det vil si overfor Aall.

På grunn av den passivitet som rørleggerfirmaet således har utvist i relasjon til aksjeselskapet, er retten blitt stående ved at eiendomsforbeholdet ikke kan gjøres gjeldende mot selskapet, eller nå dets

Side:83

rettsetterfølger, der som nevnt foran har overtatt eiendommen mens saken sto for lagmannsretten.

Det nevnes for ordens skyld at lagmannsretten likesom byretten har gått ut fra at slike eiendomsforbehold som det her er tale om, ikke står seg i kollisjon med godtroende tredjemanns rettigheter.

Etter det resultat retten er kommet til kan heller ikke det subsidiære krav godkjennes.

Retten vil nevne at selv om eiendomsforbeholdet skulle godkjennes som gyldig mellom partene i denne sak, ville panthaveres og leieboeres rettigheter formentlig hindre den ankende part i å fjerne gjenstandene. - - -