Rt-1962-744

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1962-09-07
Publisert:	Rt-1962-744
Stikkord:	Kommunalforvaltning
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 99 B/1962
Parter:	Karluf Hansen (overrettssakfører F.B. Sigmond - til prøve) Mot Stavanger kommune (kommuneadvokaten Jon Fjalstad).
Forfatter:	Gaarder, Bendiksby, Hiorthøy, Helgesen, Skau
Lovhenvisninger:	Domstolloven (1915), Skjønnsprosessloven (1917), Bygningsloven (1924) §43, §41

Dommer Gaarder: Lærhandler Karluf Hansen eier Asylgaten 14 i Stavanger, som er bebygget med et eldre trehus. Etter den såkalte sentrumsregulering for Stavanger, approbert 23. desember 1946, stikker en trekant av huset med et flateinnhold på ca. 49 m2 ut i den nyregulerte Klubbgate med ca. 7 m. Sentrumsreguleringen er en alminnelig gatereguleringsplan. Den 19. mars 1959 vedtok bystyret en detaljplan for tomtedeling og bebyggelse i det kvartal der Karluf Hansens hus ligger, og planen ble stadfestet av

Side:745

departementet 22. april s. å. Etter denne detaljplan skal den del av Karluf Hansens eiendom, som ved sentrumsreguleringen ikke var utlagt til gategrunn, slåes sammen med de to naboeiendommer på hver side, nemlig Hospitalsgaten 10, der Forsikringsselskapet Idun nettopp har ført opp et større forretningsbygg, og Nygaten 15, som for øvrig under sakens gang også er kjøpt av Idun (sommeren 1960). Delingen foretas på den måten at de 123 m2 nærmest Iduns bygg innreguleres i Iduns tomt, og de resterende 81 m2 slåes sammen med Nygaten 15.

Stavanger kommune begjærte den 4. juni 1959 takst over Asylgaten 14 etter to alternativer. Taksten ble avhjemlet ved Stavanger skjønnskommisjon den 12. november 1959. Etter alternativ I var hele eiendommen begjært taksert med sikte på at kommunen skulle overta den etter bygningslovens §41 nr. 2. Betingelsene for å erverve eiendommen etter denne bestemmelse forelå riktignok ikke på taksttiden, fordi spørsmålet om ekspropriasjonstillatelse enda ikke hadde vært behandlet av bystyre og departement. Men taksten ble fremmet som forsøkstakst etter bygningslovens §43, og hele eiendommen med bebyggelse ble verdsatt til kr. 307 440. Skjønnskommisjonen behandlet derpå takstalternativ II, som var begjært på grunnlag av bygningslovens §40 nr. 2, og avsa kjennelse for at hele eiendommen kunne eksproprieres med hjemmel i denne bestemmelse. Taksten etter alternativ II utviste samme tallmessige sluttresultat som etter alternativ I.

Skjønnskommisjonens skjønn ble som alt nevnt avsagt 12. november 1959, og har denne slutning:

«Lærhandler Karluf Hansens eiendom, Asylgaten 14, takseres således:

Alt. I, med sikte på ekspropriasjon etter bygningslovens §41, 2: Eiendommen takseres til kr. 307 440.

Alt. II, med sikte på ekspropriasjon etter bygningslovens §40 pkt. 1 og 2: Ca. 49 2 gategrunn til Klubbgaten takseres til kr. 58 800, bygningen takseres til kr. 3000 og den gjenværende del av tomten ca. 204,7 m2 takseres til kr. 245 640, tilsammen kr. 307 440 for hele eiendommen.

Saksomkostninger: Innen 14 dager fra forkynnelsen av skjønnet betaler Stavanger kommune saksomkostninger til lærhandler Karluf Hansen med kr. 800.»

Karluf Hansen påanket skjønnet til Gulating lagmannsrett, og han påanket samtidig også den nevnte kjennelse som var avsagt i forbindelse med alternativ II. For lagmannsretten ble dessuten et nytt spørsmål brakt inn. Etterat skjønnet var holdt hadde nemlig bystyret den 1. mars 1960 søkt departementet om ekspropriasjonstillatelse etter bygningslovens §41, pkt. 2 for hele eiendommen Asylgaten 14 (jfr. skjønnets alternativ I), og departementet ga tillatelsen den 19. juli 1960. Med kommunens samtykke trakk Karluf Hansen derpå inn for lagmannsretten spørsmålet om ekspropriasjonstillatelsen var lovlig.

Gulating lagmannsrett avsa 20. januar 1961 dom med slik domsslutning:

Side:746

«I. Skjønnskommisjonens kjennelse av 12. november 1959 oppheves.

II. Skjønnskommisjonens skjønn av samme dato, dets alternativ II, oppheves.

III. Skjønnet stadfestes for så vidt angår alternativ I og omkostningsavgjørelsen.

IV. Stavanger kommunes ekspropriasjonstillatelse etter bygningslovens §41, pkt. 2, av 19. juli 1960, kjennes ugyldig.

V. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Stavanger kommune til Karluf Hansen kr. 2000 innen 2 uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»

Karluf Hansen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett for så vidt angår avgjørelsen i domsslutningens punkt III og omkostningsavgjørelsen. Stavanger kommune har også erklært anke, og anken rettet seg først mot postene I, II og IV i lagmannsrettens domsslutning, men senere har kommunen frafalt anken for de to første posters vedkommende, og den angår nå bare post IV, avgjørelsen om at ekspropriasjonstillatelsen av 19. juli 1960 etter bygningslovens §41, 2. punkt er ugyldig. De to parters ankegrunner skal jeg senere komme tilbake til.

Karluf Hansen har nedlagt denne påstand:

«Åke Karluf Hansen - Stavanger kommune:

1. Stavanger skjønnskommisjons skjønn av 12. november 1959, dets alt. I, oppheves.

2. Saken hjemvises til nytt skjønn ved Stavanger skjønnskommisjon med ny sammensetning.

Ankesak Stavanger kommune - Karluf Hansen:

1. Ekspropriasjonstillatelse utferdiget av Det kgl. Kommunalog arbeidsdepartement den 19. juni 1960 kjennes ugyldig.

2. Tomtedelingslinje i reguleringsplan stadfestet av Det kgl. Kommunal- og arbeidsdepartement av 22. april 1959 kjennes ugyldig.

I begge anker:

Karluf Hansen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Stavanger kommunes påstand lyder slik:

«Anke fra Stavanger kommune:

1. Ekspropriasjonstillatelse utferdiget av Det kgl. Kommunalog Arbeidsdepartement den 19. juni 1960 kjennes gyldig.

2. Tomtedelingen i reguleringsplan vedtatt av bystyret 19. mars 1959, stadfestet av departementet 22. april 1959, kjennes gyldig.

Anke fra Karluf Hansen:

Stavanger skjønnskommisjons skjønn av 12. november 1959, alt I, stadfestes.

I begge saker:

Stavanger kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Stavanger byrett med avhør av den ankende part Karluf Hansen og

Side:747

en del vitner. Det er også fremlagt noen nye dokumenter, men saken foreligger i alt vesentlig i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Jeg behandler først kommunens anke, altså spørsmålet om departementets ekspropriasjonstillatelse er gyldig.

Karluf Hansen hevdet for lagmannsretten for det første at den tomteregulering (detaljreguleringsplan) som ligger til grunn for tillatelsen er blitt til på ulovhjemlet måte og derfor må kjennes ugyldig, og da må ekspropriasjonstillatelsen få samme skjebne. Men selv om tomtedelingen skulle være gyldig, var etter Hansens mening likevel ekspropriasjonstillatelsen ugyldig, fordi han ikke hadde fått den frist til å bygge selv i samsvar med reguleringsplanen som bygningslovens §41 nr. 2 foreskriver. Lagmannsretten var ikke enig i at tomtedelingsplanen var ugyldig, men ga Karluf Hansen medhold i hans annet angrepspunkt mot ekspropriasjonstillatelsen, og denne avgjørelse er altså påanket av kommunen. Da Karluf Hansen under prosedyren for Høyesterett har fastholdt at han mener tomtedelingsplanen er ugyldig, har kommunen - som alt referert - nedlagt særskilt påstand om fastsettelsesdom for at tomtedelingslinjen er gyldig, og Karluf Hansens prosessfullmektig har erklært at han ikke reiser noen prosessuell innsigelse.

Karluf Hansen har gjort disse innvendinger mot tomtedelingslinjen:

1) Den er bestemt av usaklige grunner, nemlig av hensyn til at Idun skulle få oppføre sitt planlagte byggetrinn nr. 2 innover Karluf Hansens eiendom. Her foreligger derfor et forsøk på ad omveier å bane adgang til å ekspropriere til fordel for et forsikringsselskap, noe det ikke er lovlig adgang til.

2) Videre hevder Karluf Hansen at byplanrådet, når det skulle trekke opp tomtedelingslinjen, måtte bygge på den faktisk foreliggende situasjon, som var den at Idun allerede hadde bebygget sin tomt med et selvstendig bygg. Det var derfor bare arealet utenfor Iduns bygg som forelå til deling, og da kunne ikke noe av Karluf Hansens eiendom tillegges Idun. Han henviser her til bygningslovens §65 og §75 . Hvis myndighetene - som de pliktet - ville sørge for sammenhengende fasadelinje mot Klubbgaten, måtte tomtedelingsspørsmålet vært avgjort før Iduns bygg (1. byggetrinn) var godkjent.

3) Endelig har Karluf Hansen anført at reguleringen er «alternativ», fordi det bare er Idun som kan utnytte arealet nærmest selskapets nåværende bygg, og hvis Idun skulle være uvillig, kan reguleringen ikke opprettholdes. Karluf Hansen henviser her til advokat Kaas' kommentarutgave av bygningsloven side 20, der det står at alternative beslutninger er ugyldige.

Til den første av disse innvendinger vil jeg bemerke at det ikke er grunn til å anta at bygningsmyndighetene har latt seg lede av usaklige motiver eller av hensyn som loven ikke vil tilgodese. Jeg slutter meg for så vidt til lagmannsretten, hvis uttalelser om dette jeg for sammenhengens skyld hitsetter:

«Retten kan ikke finne at regulerings- og tomtedelingsplanen

Side:748

er ugyldig. Den del av kvartalet som er regulert ved denne detaljplan har hovedfasaden mot den nye Klubbgata, og er begrenset på sidene Hospitalsgata og Nygata. Kvartalets lengde mot Klubbgata er derfor gitt. Avdelingsarkitekt Bergsgard ved reguleringsvesenet har forklart som vitne at en rasjonell og arkitektonisk riktig utnyttelse av kvartalet mot Klubbgata medfører at det bare kan bli tale om 2 tomter innenfor det detaljregulerte område. Den vedtatte tomtedelingsplan har overensstemmende hermed delt området omtrent på midten. - Lagmannsretten legger arkitekt Bergsgards forklaring til grunn. Retten kan ikke finne at hensynet til «Idun»s 2. byggetrinn har vært bestemmende for utarbeidelsen av tomtedelingsplanen.»

Det som her er uttalt stemmer med de bevisligheter som foreligger for Høyesterett, og det er etter min mening ikke grunnlag for å anta at tomtedelingslinjen var blitt lagt annerledes om den var blitt trukket opp før Iduns nybygg kom med i bildet.

Når det gjelder den annen innvending, kan jeg ikke se at den har medhold i lovens regler. At det eksisterende bygg (Iduns) skulle være til hinder for en rasjonell tomtedeling, når forholdene tilsa at tomtestykket nærmest Iduns bygg mest hensiktsmessig kunne utnyttes som supplement til dette, kan jeg ikke innse. Men jeg vil medgi at det nok hadde vært heldigere om tomtedelingsplanen hadde vært brakt i orden før Iduns bygg (1. byggetrinn) var blit godkjent, selv om jeg ikke tviler på at tomtedelingen også under denne forutsetning ville vært foretatt på samme måte.

Innsigelsen om at tomtedelingen er ugyldig fordi den er «alternativ» kan ikke føre frem. Den er ikke alternativ, idet den bare opererer med én enkelt løsning. Derimot kan man si at den bygger på den forutsetning at tomten kan utnyttes av den som eier Iduns tomt. Men at det bygges på forutsetninger er vel ikke noe særskilt for denne regulering, og jeg kan ikke se at det i et tilfelle som det foreliggende skulle bevirke ugyldighet.

Jeg går så over til et annet hovedpunkt i forbindelse med ekspropriasjonstillatelsen, nemlig betydningen av fristbestemmelsen i bygningslovens §41 pkt. 2. Kommunen har anført at bestemmelsen ikke sikter til et tilfelle som dette. Forutsetningen for at eieren har krav på frist, er etter kommunens mening at han «selv vil bygge i samsvar med reguleringsplanen». Men her er Karluf Hansens tomt i virkeligheten regulert bort og delt mellom de to tilstøtende nabotomter for å bebygges sammen med disse. Subsidiært mener kommunen at ekspropriasjonstillatelsen ikke er ugyldig selv om Karluf Hansen hadde krav på frist, fordi unnlatelsen av å gi ham frist har vært uten betydning.

Jeg vil om disse spørsmål bemerke at rekkevidden av påbudet om frist i §41, 2 kan by på tvil. Tar man bestemmelsen på ordet, omfatter den strengt tatt ikke dette tilfelle, fordi det er klart at Karluf Hansen ikke «selv» kan bygge i samsvar med reguleringen. Han eier jo to tomtestykker som ifølge reguleringen skal slåes sammen med de respektive nabotomter. Hans interesse i å få frist måtte i tilfelle være at han kunne oppnå et arrangement med

Side:749

naboene, slik at han kunne bli deltager i det ene eller i begge de fremtidige bygg. Spørsmålet er da om loven skal tolkes så vidt at en grunneier har krav på frist også under slike omstendigheter. Lagmannsretten har antatt dette. Det er imidlertid i denne sak etter min mening ikke nødvendig å sette spørsmålet på spissen, fordi jeg er enig i at unnlatelsen av å sette frist her har vært uten reell betydning. Jeg kan i den forbindelse nevne at byplanrådets vedtak om tomtedelingen ble utlagt til ettersyn i tiden 18. november-5. desember 1958, og at advokat Magne Schjødt på vegne av Karluf Hansen da protesterte mot delingsplanen, fordi den del av Asylgaten 14 som lå nærmest Idun, ville bli for liten til å bebygges særskilt. Det som beskjeftiget Karluf Hansen og hans rådgivere, var ønsket om å foreta en reparasjon av hans amputerte hus og beholde det der det sto uten tomtedeling. Å bygge sammen med naboene synes han ikke å ha tenkt seg som en praktisk realiserbar mulighet. Det er på det rene at Idun har søkt kontakt med ham om «en ordning i minnelighet», og om «samarbeide med Idun med tanke på å realisere 2. byggetrinn», jfr. således brev fra Iduns advokat Hugo Parr til overrettssakfører Arne Pedersen, som representerte Hansen, av 24. august 1957 og 18. juli 1958, men disse følere førte ikke til noe. Den 10. desember 1958 - altså umiddelbart etterat delingsplanen hadde vært utlagt til ettersyn - møtte Karluf Hansen etter innkallelse sammen med overrettssakfører Arne Pedersen hos finansrådmannen i Stavanger og ble forespurt om sine planer. Han - eller Pedersen - uttalte da som før at det kunne gå an å reparere den gjenværende del av det gamle hus og ha det stående. - På spørsmål om andre planer opplyste Hansen at han hadde forhandlet med eieren av naboeiendommen Nygaten 15 om kjøp, men at «disse forhandlinger var avsluttet da det ikke forelå noen reguleringsplaner for strøket». I denne forbindelse kan nevnes at advokat Schjødt i et brev til Kommunaldepartementet av 27. mai 1960 har uttalt at det ble forlangt en pris som Hansen ikke kunne tenke seg å akseptere. Det er senere opplyst at Idun sommeren 1960 har kjøpt Nygaten 15. Karluf Hansen må etter dette antas å ha hatt full anledning og oppfordring til å drøfte eventuelle fellesplaner med naboene før søknaden om ekspropriasjonstillatelse ble innsendt, og jeg må oppfatte situasjonen derhen at slike planer, om de i det hele har foreligget, i ethvert fall ikke lenger var aktuelle. Jeg kan føye til at gjenpart av kommunens søknad av 14. mars 1960 om ekspropriasjonstillatelse ble sendt Hansens prosessfullmektig, advokat Magne Schjødt, med anmodning om uttalelse, altså henved et års tid etterat delingsplanen var stadfestet av departementet. Det heter i søknaden: «Det er på det rene at eieren av Asylgt. 14 ikke vil kunne bygge i samsvar med reguleringsplanen, da han bare eier en del av den regulerte tomt. Det har derfor ikke vært aktuelt for bygningsrådet å gi eieren frist som nevnt i bygningslovens §41, pkt. 2.» Advokat Schjødt avga også en uttalelse som er dokumentert, men uttalelsen gjør ingen bemerkning til den siterte passus i kommunens søknad. Det er riktignok ikke eierens sak å påse §41, 2. pkt. håndhevet, men

Side:750

hvis bestemmelsen i dette tilfelle hadde hatt noen virkelig betydning ved en praktisk bedømmelse av omstendighetene, så måtte det ha ligget overmåte nær å nevne den overfor departementet. Ved en helhetsbedømmelse av det som er passert, således den lange tid hvorunder Karluf Hansen har vært klar over kommunens delingsplaner, og de forhandlinger som ble drevet eller ventilert med naboene, uten at det førte til noe, anser jeg det ubetenkelig å konstatere at en ytterligere, formell frist etter bygningslovens §41, 2. pkt. ikke ville hatt noen reell betydning.

Jeg går så over til Karluf Hansens anke.

Anken er for det første begrunnet med at skjønnskommisjonens medlem byggmester Halvorsen var ugild, slik som også fremholdt for lagmannsretten. Jeg er enig med lagmannsretten i at dette ikke kan føre frem, og jeg henholder meg til lagmannsrettens begrunnelse. Jeg skal tilføye at Iduns byggeanmeldelse var blitt forelagt byplanrådet før bygningsrådet ga byggetillatelse, og byplanrådet, som reguleringen lå under, anbefalte at byggetillatelse ble gitt. Jeg kan ikke skjønne at Halvorsen reelt eller formelt har engasjert seg i spørsmålet om tomtedelingen, slik at han av den grunn skulle være inhabil til å delta i takseringen av eiendommen, og jeg kan heller ikke se at der for øvrig er påberopt omstendigheter som gjør ham inhabil. Det er ikke påstått, og kan for øvrig ikke antas, at et medlem av bygningsrådet utelukkende i denne sin egenskap er inhabil som medlem av skjønnskommisjonen, altså uten hensyn til om han har vært med på den reguleringsbeslutning som ligger til grunn for ekspropriasjonen eller ikke, jfr. Rt-1938-576.

Subsidiært har Karluf Hansen hevdet at skjønnskommisjonen har gjort forskjellige feil under fastsettelsen av erstatningen. For Høyesterett har han således gjort gjeldende at han har krav på erstatning etter gjenanskaffelsesverdi, men at kommisjonen ikke har drøftet dette spørsmål. Jeg kan ikke se at dette er noen feil av kommisjonen, også bortsett fra at det ikke er påberopt før for Høyesterett. Gjenanskaffelsesverdi i betydningen omkostninger ved å føre opp et nytt tilsvarende bygg kan det etter min mening ikke bli spørsmål om i et tilfelle som dette. Det dreier seg her om et gammelt trehus som i det vesentlige er bortleiet til kontorer og butikker, og hvori eieren disponerer et par mindre rom til sin lærforretning. De hensyn som forelå i de saker som er behandlet i Rt-1960-568 ff. og Rt-1962-294 ff. kan ikke sees å foreligge her. Hvis man med gjenanskaffelsesverdi sikter til hva det vil koste å kjøpe et annet tilsvarende gammelt hus, er dette i virkeligheten bare et uttrykk for salgsverdien av ekspropriasjonsgjenstanden. Den ankende har videre hevdet at skjønnskommisjonen har tatt feil når den kort og kategorisk har uttalt at ulempeerstatning ikke kan gis i tillegg til salgsverdien. Han mener han har en særskilt interesse i å kunne fortsette å ha forretningen på samme sted, og at han har krav på erstatning for denne interesse ved siden av å få salgsverdien for tomten. Han anfører videre at han ved arrangementer med naboene kunne ha skaffet seg økonomiske

Side:751

fordeler i tillegg til salgsverdien. Jeg er også når det gjelder dette ankepunkt enig med lagmannsretten. Skjønnskommisjonen uttaler at salgsverdien er den største verdi som eiendommen har for saksøkte, og jeg kan ikke se at de bemerkninger som skjønnskommisjonen ellers fremsetter bygger på uriktige rettslige eller faktiske forutsetninger. De særskilte fordeler Hansen kunne ha tilforhandlet seg hos naboene, ble etter det opplyste ikke påpekt for skjønnskommisjonen, men så vidt skjønnes henger de nær sammen med det neste ankepunkt som jeg nå skal nevne. Dette går ut på at takseringen rettelig skulle skje under hensyn til den konkret gjeldende reguleringsplan. Under skjønnsforretningen er dette uttrykt som et krav om at det «også må tas hensyn til den spesielle interesse som naboene har av å erverve saksøktes tomt for å bebygge den i overensstemmelse med den gjeldende tomtedelingsplan». Den ankende mener at skjønnskommisjonen ikke har tatt tilstrekkelig hensyn til dette, og at den iallfall har uttrykt seg uklart når den bare uttaler at «det ikke kan ses bort fra» hva eiendommens naboer, som etter den vedtatte tomtedelingsplan er tildelt hver sin del av eiendommen, må antas å kunne betale.

Jeg vil om dette ankepunkt bemerke at jeg ikke kan slutte meg til lagmannsretten når den uttaler at man ved en ekspropriasjon som denne må se bort fra særegenheter ved den aktuelle regulering, men ta hensyn til om strøket må «forutsettes i en nærmere eller fjernere fremtid å bli gjenstand for en regulering hvorved grunnverdien ville forøkes». Slik ble det riktignok gjort ved ekspropriasjonen av Rådhusstrøket i Oslo, jfr. Rt-1925-47. Men den gangen dreiet det seg om en strøkekspropriasjon, mens det i vår sak er spørsmål om ekspropriasjon av en enkelt tomt som etter planen skal deles mellom to nabotomter. Det ville etablere en ulikhet mellom tomteeierne hvis det under disse omstendigheter ikke skulle tas hensyn til den verdi tomten har som supplement til nabotomtene. Men i motsetning til lagmannsretten oppfatter jeg skjønnskommisjonen derhen at den har tatt skyldig hensyn til dette moment, selv om dens uttrykksmåte er forsiktig.

Etter de tvil saken reiser, finner jeg at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for lagmannsrett og Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Ekspropriasjonstillatelse utferdiget av Det kgl. Kommunal- og arbeidsdepartement den 19. juni 1960 kjennes gyldig.

2. Tomtedelingen i reguleringsplan vedtatt av Stavanger bystyre 19. mars 1959, stadfestet av departementet 22. april 1959, kjennes gyldig.

3. Stavanger skjønnskommisjons skjønn av 12. november 1959, alternativ I, stadfestes.

4. Saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes ikke.

Side:752

Dommer Bendiksby: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Hiorthøy, Helgesen og Skau: Likeså.

Av skjønnskommisjonens skjønn (byrettsdommer Sverre W. Middelthon med skjønnsmenn Ingulf Wold, Fr. Halvorsen, John Evertsen og Einar Einarsen):

- - -

Skjønnskommisjonens avgjørelser i saken:

Etter alt. I i kommunens påstand skal hele eiendommen takseres. Dette er med sikte på ekspropriasjon etter bygningslovens §41 pkt. 2. Det er på det rene at betingelsene for tiden ikke er til stede for å gjennomføre ekspropriasjonen etter denne bestemmelse siden dette spørsmål ikke enda har vært forelagt for bystyret.

Kommunesakføreren har imidlertid fremholdt at det allikevel må kunne holdes forsøkstakst.

Skjønnskommisjonen er enig i det. Betingelsene for forsøkstakst etter bygningslovens §43 antas å være til stede. Forsøkstakst er forlangt av formannskapet, og det foreligger stadfestet byplan som berører denne eiendom på den måte, at ca. 49 m2 av den grunn som bygningen står på medgår til gate. Det er også vedtatt en tomtedelingslinje som deler gjenværende del av eiendommen i 2 og bestemmelse om gesimshøyde på 24,23 m.

Betingelsene for forsøkstakst med sikte på ekspropriasjon etter bygningslovens §41 pkt. 2, dersom bystyret fatter vedtak om det, og dette vedtak blir approbert av departementet, finnes således hjemlet i bygningslovens §43.

Skjønnskommisjonen finner at den største verdi eiendommen har for saksøkte er salgsverdien. Det som betinger den høyeste salgspris er at tomten kan utnyttes i forbindelse med nybygg. Den nåværende bebyggelse har i denne relasjon bare nedrivningsverdi. Salgsverdien av eiendommen er klart større enn bruksverdien med tillegg av ulempeerstatning for driftstap, flytningsomkostninger m.v. Ulempeerstatning kan ikke gis i tillegg til denne erstatning etter salgsverdien, jfr. Stang: Norsk Bygningsrett, 1943 kap. 11, IX og X, side 167-169.

Det tas hensyn til hva som må antas å være vanlig tomtepris i dette strøk. Saksøkte har fremholdt at det også må tas hensyn til hva eiendommens naboer, som etter den vedtatte tomtedelingsplan er tillagt hver sin del av eiendommen, må antas å kunne betale. Skjønnskommisjonen er enig i at det ikke kan sees bort fra det. Når det imidlertid i denne forbindelse er henvist til at Conrad solgte naboeiendommen til Idun, ca. 387 m2, for kr. 764 000, så er hertil å bemerke at kontrakten mellom Conrad og Idun ikke er fremlagt. Det er opplyst at den inneholdt mange bestemmelser som gjør det vanskelig å bedømme hva som i virkeligheten ble betalt for selve tomten. Etter det som grunnboken viser, betalte for øvrig Conrad selv mer for eiendommen enn kr. 300 000.

Skjønnskommisjonen takserer hele eiendommen Asylgaten 14 med bebyggelse til kr. 307 440.

Etter dette alternativ er det ikke forlangt fravikelseskjennelse.

Det gjenstår alt. II i kommunens påstand.

Side:753

Ca. 49 m2 grunn som medgår til gate, takseres til kr. 58 800.

Saksøkte har krevet ulempeerstatning. De ca. 49 m2 er en del av det bebyggede areal, og når denne del av bygningen rives, blir også den gjenværende del uten annen verdi enn nedrivningsverdien. Reparasjon av denne gamle trebygning på 2-3 etasjer vil ikke bli tillatt, fordi det i tilfelle blir hovedombygning, jfr. bygningslovens §32 og §125 nr. 4. Eiendommen ligger i murtvangsstrøk og der er den nevnte bestemmelse om gesimshøyde.

På grunn av at den gjenværende tomt får en uhensiktsmessig form for bebyggelse og blir så liten, og på grunn av den vedtatte tomtedelingsplan og bestemmelsen om gesimshøyde, blir det ikke mulig for eieren å bebygge den gjenværende tomt alene.

Skjønnskommisjonen finner derfor at saksøkte har krav på en betydelig ulempeerstatning, bl.a. fordi eiendommen innskrenkes, en ulempeerstatning som ville ligge nær opp til bygningens nedrivningsverdi kr. 3000 med tillegg av grunnverdien av den gjenværende del av eiendommen.

Kommunen har påstått at skjønnskommisjonen skal ta standpunkt til om kommunen har rett til å erverve også den gjenværende del av eiendommen med hjemmel i bygningslovens §40 pkt. 2. Saksøkte har protestert mot det, og kommunesakføreren har anført at skjønnskommisjonen bør ta standpunkt til spørsmålet i form av kjennelse.

Det avsies sådan

kjennelse:

Ca. 49 m2 av saksøkte lærhandler Karluf Hansens eiendom, Asylgaten 14, har Stavanger kommune krevet avstått til gategrunn for den regulerte Klubbgate.

Saksøkte har foruten erstatning for gategrunnen også krevet ulempeerstatning.

Stavanger kommune har krevet kjennelse for at kommunen da har rett til å ekspropriere hele eiendommen med hjemmel i bygningslovens §40 pkt. 2.

Saksøkte har protestert herimot. Han fremholder at det står bygning på eiendommen, ikke bare på de ca. 49 m2 som går til gate men også på den gjenværende del av eiendommen, og eiendommen kan da ikke ansees som ubebygget, hvilket bygningslovens §40 pkt. 2 uttrykkelig forutsetter for at den skal komme til anvendelse.

Skjønnskommisjonen finner at den gjenværende del av eiendommen ved spørsmålet om anvendelse av bygningslovens §40 pkt. 2 i lovens forstand må sies å være ubebygget.

Som følge av ekspropriasjonen av de ca. 49 m2 som medgår til gate, må en vesentlig del av den trebygning som står på eiendommen rives. Disse ca. 49 m2 er nemlig i sin helhet bebygget. Eieren kan ikke gjøre bruk av den gjenværende del av bygningen uten at den undergis en omfattende reparasjon. Reparasjonen vil bli så omfattende at den utvilsomt vil komme inn under bestemmelsen om hovedombygning i bygningslovens §125 pkt. 4. En slik hovedombygning vil bygningsmyndighetene ikke kunne tillate. Både er det her tale om murtvangsstrøk, og det er vedtatt en gesimshøyde på 24,23 m for denne del av kvartalet, og en

Side:754

tomtedelingsplan som legger den ene del av den gjenværende tomt til nabotomten Hospitalsgaten 10, og resten til nabotomten på den andre siden Nygaten 15. Det bemerkes i denne forbindelse at saksøkte ved arkitekt Solheim har latt utarbeide planer for en ombygging. Tegningene er fremlagt i saken. Det kan ikke skjønnes at disse planer kan få bygningsmyndighetenes godkjennelse. Planene har for øvrig av kommunesakføreren vært forelagt for bygningsrådet, som i møte 14. oktober 1959 har besluttet at ombyggingen ikke kan tillates, da den kommer inn under bestemmelsen for hovedombygging.

Når den bebyggelse som står på eiendommen må rives som følge av at det eksproprieres ca. 49 m2 til gate, og bygningen på eiendommen da bare har nedrivningsverdi, må den gjenværende tomt betraktes som ubebygget.

Da eieren har krevet ulempeerstatning på grunn av at de ca. 49 m2 bebygget grunn kreves avstått, og kommunen har møtt dette krav med krav om kjennelse for at den har rett til å ekspropriere eiendommen i sin helhet med hjemmel i bygningslovens §40 pkt. 2, tar skjønnskommisjonen kommunens påstand til følge, idet lovens betingelser finnes å være til stede.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

Stavanger kommune kan ekspropriere lærhandler Karluf Hansens eiendom, Asylgaten 14, Stavanger, i dens helhet med hjemmel i bygningslovens §40 pkt. 2.

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Kristen Syvertsen, Jac. Wesenberg og W. Wahr Fareth):

- - -

Lagmannsretten behandler først spørsmålet om murmester Fr. Halvorsen var inhabil som medlem av skjønnskommisjonen i dennes to avgjørelser av 12. november 1959.

Fr. Halvorsen er medlem av bygningsrådet. Bygningsrådet i Stavanger har ikke noen befatning med reguleringen, idet det er opprettet eget byplanråd. Fr. Halvorsen deltok etter det opplyste i det møte i bygningsrådet der det ble gitt tillatelse til oppførelse av nybygget på Hospitalsgaten 10. Retten legger også til grunn at det fra eieren av Hospitalsgaten 10, Conrads, side i forbindelse med byggeanmeldelsen var skissert et 2. byggetrinn omfattende Asylgaten 14, og at han opplyste at Karluf Hansen ikke var interessert i å bygge selv, og var villig til å avhende Asylgaten 14 til ham. Retten kan imidlertid vanskelig forstå at disse opplysninger kan ha hatt noen avgjørende betydning for bygningsrådets avgjørelse i saken. Bygningsrådet hadde i første rekke å ta standpunkt til om det anmeldte bygg på Hospitalsgaten 10 var lovlig, jfr. bygningslovens §132, §133, §134 At så var tilfelle er ikke bestridt av den ankende. Bygningsrådet og for øvrig heller ingen annen myndighet har ikke gitt Conrad (senere «Idun») noe løfte om byggetillatelse for 2. byggetrinn. Det kan ikke forståes at bygningsrådets beslutning om å gi tillatelse til oppførelse av bygget på Hospitalsgaten 10 kan gi noe grunnlag for erstatningsansvar mot kommunen eller bygningsrådets medlemmer overfor Karluf Hansen.

Side:755

Skjønnskommisjonens avgjørelser av 12. november 1959, nemlig avgjørelsen av spørsmålet om kommunen har hjemmel til å ekspropriere den gjenværende del av Asylgaten 14 etter §40, pkt. 2, og de alternative fastsettelser av erstatningen, kan ikke sees å ha noen sammenheng med bygningsrådets avgjørelse om nybygget på Hospitalsgaten 10 skulle tillates oppført.

Retten kan etter dette ikke finne at det foreligger noen særlige omstendigheter som er skikket til å svekke tilliten til Fr. Halvorsens uhildethet som medlem av skjønnskommisjonen ved behandlingen av de nevnte spørsmål. Han var derfor ikke inhabil. Retten finner det derfor unødvendig å behandle kommunens annen innsigelse, nemlig at inhabiliteten ble påberopt for sent.

Det neste spørsmål er om kommunen har hjemmel til ekspropriasjon av den gjenværende eiendom etter bygningslovens §40, pkt. 2 (skjønnskommisjonens kjennelse av 12. november 1959).

En betingelse for at kommunen har en slik hjemmel er at den tilbakeværende del av eiendommen er ubebygget. Det kan her være spørsmål om denne bestemmelse må forståes etter sin ordlyd, slik at adgangen til ekspropriasjon er avhengig av at eiendommen faktisk er ubebygget, eller om det også kan eksproprieres når bygningen på den gjenværende del av eiendommen må rives som følge av ekspropriasjonen av gategrunn. Det første standpunkt synes å ha en viss støtte i avgjørelser av Høyesterett inntatt i Rt-1902-82 og 1903 260. Det siste i en avgjørelse av Oslo skjønnskommisjon av 11. februar 1932 (Stang: Norsk Bygningsrett 1943 307). Retten finner ikke grunn til å ta stilling til spørsmålet. Hvis det er adgang til ekspropriasjon når bygningen på den gjenværende del må rives, må det etter rettens oppfatning i hvert fall være en betingelse at det er helt på det rene ved skjønnskommisjonens behandling at bygningen nødvendigvis må rives som følge av ekspropriasjonen av gategrunnen. Hvis spørsmålet om bygningen skal bli stående er avhengig av bygningsmyndighetenes tillatelse, antas det at skjønnskommisjonen ikke kan ha adgang til å forhåndsskjønne over hva disse avgjørelser i sin tid vil gå ut på.

I nærværende tilfelle er det ikke på det rene at bygningen må rives som følge av ekspropriasjon av gategrunnen. Det er innrømmet fra kommunen at det ikke foreligger noen bindende avgjørelse fra bygningsrådets side. Retten finner etter dette ikke grunn til å komme inn på spørsmålet om ombyggingen av huset, etter at de 49 m2 som stikker ut i gaten er fjernet, ville være en hovedombygging etter bygningslovens §125, pkt. 4.

Retten er etter det foran anførte kommet til at kommunen ikke har hjemmel til ekspropriasjon av den gjenværende del av eiendommen etter bygningslovens §40, pkt. 2.

Skjønnskommisjonens kjennelse av 12. november 1959 blir å oppheve.

Retten finner at hele alternativ II i skjønnet av samme dato også bør oppheves, således også takseringen av gategrunnen. Dette er begjært av den ankende, og kommuneadvokaten har erklært seg enig i det under den forutsetning at kjennelsen oppheves. Takseringen av gategrunnen står etter begge parters oppfatning i så nøye tilknytning til avgjørelsen av ulempeerstatningen, at et nytt skjønn bør stå helt fritt. Retten er enig i det.

Side:756

Skjønnets alternativ I gjelder taksering av hele eiendommen med sikte på ekspropriasjon etter bygningslovens §41, pkt. 2. Som det vil fremgå av det nedenstående er lagmannsretten kommet til at den hjemmel kommunen nå påberoper seg for ekspropriasjon etter denne bestemmelse ikke er lovlig. Men da dette er en forsøkstakst medfører ikke det at kommunen ikke har lovlig hjemmel til ekspropriasjon, at skjønnet må oppheves. Kommunen må ha anledning til eventuelt å skaffe seg lovlig hjemmel, og har en frist på 6 måneder etter at taksten blir endelig, jfr. bygningslovens §43, slik den lød før lovendringen av 23. oktober 1959. Lagmannsretten finner det derfor nødvendig å behandle anken for så vidt angår skjønnets alternativ I.

Karluf Hansen gjør gjeldende at han ikke kan fortsette forretningen hvis han mister eiendommen, at skjønnet synes å ha forutsatt det motsatte, men at det ikke fremgår av skjønnsgrunnene at det har foretatt noen vurdering for dette punkts vedkommende. Retten finner at det av skjønnet klart fremgår at skjønnet har forutsatt at Hansen vil kunne fortsette sin forretning, idet det har vurdert hans driftstap og flytningsomkostninger. Skjønnsgrunnene må for dette punkts vedkommende ansees tilstrekkelige. Det dreier seg her om en mindre bedrift, og det Hansen har bruk for er et mindre butikklokale med tilstøtende lager. Det måtte være unødvendig for skjønnskommisjonen uttrykkelig å uttale at den gikk ut fra at Hansen kunne skaffe seg slike lokaler.

Karluf Hansen hevder at det er en feil ved skjønnet at det ikke er tatt stilling til eiendommens tomteverdi i forhold til dens salgsverdi. Retten finner imidlertid at skjønnet har tatt stilling til dette. Det anfører at det som betinger den høyeste salgspris er at tomten kan utnyttes i forbindelse med nybygg, og at den nåværende bebyggelse i denne relasjon bare har nedrivningsverdi. Hermed er det gitt uttrykk for at tomteverdien er høyere enn den bebyggede eiendoms omsetningsverdi. Videre er det anført i skjønnet at salgsverdien av eiendommen er klart større enn bruksverdien med tillegg av ulempeerstatning for driftstap, flytningsomkostninger m.v. Når ikke annet er sagt, må skjønnet forståes slik at det har bygget på det normale, nemlig at den bebyggede eiendoms omsetningsverdi er den samme som dens kapitaliserte bruksverdi. Skjønnet har funnet at tomteverdien er klart større enn denne verdi med tillegg av ulempeerstatning.

Hansen har for lagmannsretten hevdet at han ved salg eller ved å bygge sammen med andre kunne skaffe seg fordeler for sin forretning i tillegg til tomteverdien. Til dette har kommuneadvokaten uimotsagt anført at dette ikke ble nevnt under forhandlingene for skjønnskommisjonen. Det ble bare prosedert på at Hansen tilkom ulempeerstatning uten noen nærmere begrunnelse. Dette synes også å stemme med det som er gjengitt av partenes anførsler i skjønnspremissene. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at forholdet med at Hansen kunne skaffe seg fordeler for sin forretning ikke har vært nevnt for skjønnskommisjonen.

Når grunnverdien gir den høyeste erstatning må det, hvis det skal bli spørsmål om å gjøre noe tillegg til den, påberopes særlige forhold som skulle kunne betinge et slikt tillegg. Da dette ikke er gjort for skjønnskommisjonen, kan det ikke være noen feil ved skjønnet at det ikke har tatt opp til behandling om det foreligger slike særlige forhold.

Side:757

Endelig hevder Hansen at skjønnet ved fastsettelsen av erstatningen pliktet å legge til grunn hva grunneieren kunne benytte denne bestemte tomt til etter reguleringen, idet det her gjelder ekspropriasjon av en bestemt eiendom etter bygningslovens §41, pkt. 2. Da dette ikke er gjort, foreligger det feil rettsanvendelse.

Retten er ikke enig i de anførte synspunkter. Ved ekspropriasjon til gjennomføring av en regulering må man se bort fra særegenheter ved den aktuelle regulering, men ta hensyn til om strøket må «forutsettes i en nærmere eller fjernere fremtid å bli gjenstand for en regulering hvorved grunnverdien ville forøkes». (Oslo skjønnskommisjons kjennelse vedkommende Rådhusreguleringen). Det kan derfor ikke tas hensyn til de spesielle fordeler som den enkelte eiendom vil oppnå ved den aktuelle regulering. Det er derfor ingen feil ved skjønnet at det har satt samme grunnverdi for den del som skal avståes til gate og den gjenværende tomt. Skjønnsgrunnene ansees tilstrekkelige til å vise at skjønnet har lagt en riktig rettsanvendelse til grunn for sitt skjønn over grunnverdien.

Skjønnets alternativ I blir etter det foran anførte å stadfeste.

Retten antar at Karluf Hansen kan trekke inn i ankesaken spørsmålet om Stavanger kommune har gyldig ekspropriasjonshjemmel etter bygningslovens §41, pkt. 2, jfr. Kommunaldepartementets vedtak av 19. juli 1960. Kommunen har samtykket i at dette krav fremmes. Etter skjønnslovens §48, slik den lød før lovforandringen av 23. oktober 1959, skulle denne tvist avgjøres under skjønnsforretningen ved kjennelse. Da det er loven før forandringen som her antas å få anvendelse, kunne tvisten vært brakt inn for skjønnskommisjonen til avgjørelse ved kjennelse, så lenge skjønnet ikke er endelig. Denne kjennelse ville være gjenstand for anke til lagmannsretten. Det antas da at det ikke kan være noe til hinder for at den ankende bringer tvisten direkte inn for lagmannsretten etter tvistemålslovens §366 annet ledd, pkt. 2. Det gjelder her et krav som står i sammenheng med de krav som er innbrakt ved anken for øvrig.

Karluf Hansen hevder at Kommunaldepartementets stadfestelse er ugyldig av to grunner. For det første er den regulerings- og tomtedelingsplan som er vedtatt av bystyret 19. mars 1959 og stadfestet av departementet 22. april 1959, ugyldig. For det annet har han ikke fått den frist som er foreskrevet i bygningslovens §41, pkt. 2.

Retten kan ikke finne at regulerings- og tomtedelingsplanen er ugyldig. Den del av kvartalet som er uregulert ved denne detaljplan, har hovedfasaden mot den nye Klubbgaten, og er begrenset på sidene av Hospitalsgaten og Nygaten. Kvartalets lengde mot Klubbgaten er derfor gitt. Avdelingsarkitekt Bergsgard ved reguleringsvesenet har forklart som vitne at en rasjonell og arkitektonisk riktig utnyttelse av kvartalet mot Klubbgaten medfører at det bare kan bli tale om 2 tomter innenfor det detalj-regulerte område. Den vedtatte tomtedelingsplan har overensstemmende hermed delt området omtrent på midten.

Lagmannsretten legger arkitekt Bergsgards forklaring til grunn. Retten kan ikke finne at hensynet til «Idun»s 2. byggetrinn har vært bestemmende for utarbeidelsen av tomtedelingsplanen.

Etter bygningslovens §41, pkt. 2, kan bystyret beslutte å ekspropriere bebygget eller ubebygget grunn til gjennomføring av stadfestet byplan. Bystyrets beslutning må stadfestes av departementet.

Side:758

Ekspropriasjonstillatelse gis ikke når eieren av vedkommende eiendom i rimelig tid, fastsatt av bygningsrådet, selv vil bygge i samsvar med reguleringsplanen og dens vedtekter.

Spørsmålet her er om den frist som eieren etter paragrafen skal ha, må gis alle grunneiere, eller om det bare er eiere av tomter som kan bebygges overensstemmende med reguleringen, som har krav på å bli gitt en slik frist.

Lovens ordlyd er ikke klar på dette punkt. Etter vanlige prinsipper bør den da ikke fortolkes til skade for ekspropriaten, hvis ikke en slik fortolkning fremstiller seg som den rimelige og naturlige.

Bestemmelsen i §41, pkt. 2, kom inn i bygningsloven ved lovendringer av 28. februar 1947 og 28. juli 1949. Tidligere hadde det etter §41, pkt. 1, ikke vært adgang til ekspropriasjon av enkelte eiendommer, men bare av hele strøk. I proposisjonen, som ligger til grunn for lovendringen i 1947, er flere steder henvist til at eiendommene i byene ofte er for små for en rasjonell nybebyggelse etter en moderne byplan. Deretter uttales det på side 4 i proposisjonen:

«Det er meningen at ekspropriasjonstillatelse etter den nevnte bestemmelse ikke skal gis når eieren av vedkommende eiendom selv vil bygge i samsvar med reguleringsplan og dennes vedtekter, men kun når eieren ikke vil eller kan bygge innen en rimelig tid.

Sosialkomiteen fant denne forutsetning så viktig at den foranlediget at den ble inntatt i selve lovteksten. Forarbeidene synes etter rettens oppfatning å tyde på at det har vært meningen at fristen skulle gis alle grunneiere.

Ved å innføre en slik adgang til utvidet ekspropriasjon, vil kommunen ikke være avhengig av de enkelte grunneiere for å få sine sanerings- og reguleringsplaner gjennomført. Grunneiernes berettigede interesse er tilgodesett ved at de får en frist til å ordne seg med nybygging. Hvis denne frist bare skulle gjelde for de eiere som hadde tomter som kunne bebygges i samsvar med reguleringen, ville en vesentlig del av grunneierne kunne bli fratatt denne adgang til å ordne seg med nybygging, ved kjøp av nabotomter eller andre ordninger. Dette antas ikke å være lovens mening.

Retten er etter dette kommet til at fristen i §41, pkt. 2,, må gjelde for alle grunneiere. Da Karluf Hansen ikke har fått denne frist, kan departementets samtykke til ekspropriasjon ikke gi kommunen lovlig hjemmel til ekspropriasjon etter §41, pkt. 2. Det vises til Robberstad: Til Ekspropriasjonsretten, Fyrelesningar 1954 7. - - -

Side:759