Rt-1967-1473

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1967-12-14
Publisert:	Rt-1967-1473
Stikkord:	Åsetestakst
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 143/1967
Parter:	Martin H. Midtun (advokat Njaal Sæveraas - til prøve) mot Ella v.d. Kammer m.fl. (høyesterettsadvokat Gunnar Torvund).
Forfatter:	Leivestad, Helgesen, Heiberg, Eckhoff, Gaarder
Lovhenvisninger:	LOV-1863-05-09, Skjønnsprosessloven (1917)

Dommer Leivestad: Under dødsboskifte etter Halvor N. Midtun begjærte den eldste sønn, Martin H. Midtun, åsetestakst over boets eiendommer gnr. 43 bnr. 6, 233 og 234 i Fana. Midhordland skifteretts takst av 20. november 1965 har denne slutning:

«Eiendommen gnr. 43 bnr. 6 Midtun i Fana takseres i sin helhet som åsete til kr. 225.000,- - kronertohundreogtjuefemtusen.

Dersom det fra eiendommen fraskilles to nærmere bestemte parseller til Ella v. d. Kammer og Gerda Brendesæter, settes taksten som åsete til kr. 205.000,- - kronertohundreogfemtusen.

Eiendommen gnr. 43 bnr. 233 Midtun i Fana takseres som åsete til kr. 75.000,- - kronersyttifemtusen.

Som fullverdi takseres eiendommen til 95.000,- - kronernittifemtusen.

Eiendommen gnr. 43 bnr. 234 takseres såvel som åsete som fullverdi til kr. 210.000,- - kronertohundreogtitusen.»

Medarvingen Nordvald Midtun begjærte overtakst, som ble holdt 27. oktober 1966 og har slik slutning:

Side:1474

«1. Eiendommen gnr. 43 bnr. 6, Midtun i Fana, takseres i sin helhet som åsete til kr. 225.000,- - kronertohundreogtjuefemtusen.

2. Dersom det fra eiendommen fraskilles to parseller til Ella v. d. Kammer og Gerda Brendesæther, settes taksten til kr. 205.000,- - kronertohundreogfemtusen.

3. Eiendommen gnr. 43 bnr. 233, Midtun i Fana, takseres etter billig takst til kr. 75.000,- - kronersyttifemtusen.

4. Norvald Midtun bærer omkostningene ved overtaksten, kr. 440,- - kronerfirehundreogførti.»

Saksforholdet går fram av takstenes grunner.

Martin H. Midtun har anket over overtaksten på grunn av feil i saksbehandlingen og lovanvendelsen.

Undertaksten bygde på «eiendommens verdi som jordbrukseiendom med hensyntagen til de betydelige muligheter for tomtesalg». Martin Midtun hevdet at det var med urette taksten var basert på tomteverdi. Hans prosessfullmektig bad under overtaksten om at det i takstgrunnene klart ble presisert om taksten ble bygd på gårdsdrift eller tomtesalg helt eller delvis. I siste tilfelle bad han om nøyaktig oppgave over hvor stor del som ble bedømt etter tomteverdi og hvor stor del som gårdsbruk. Retten har ikke imøtekommet anmodningen. Skjønnsgrunnene er derfor utilstrekkelige, idet man ikke kan se hvilket faktum som legges til grunn. Forhold som beliggenhet, terreng, etterspørsel, utgifter til vei, vann og kloakk o.l. er ikke drøftet, og heller ikke hvordan fortsatt gårdsdrift på denne lille eiendom skulle kunne forenes med tomtesalg.

Lovanvendelsen er etter Martin Midtuns mening uriktig fordi det ikke kan selges tomter hvis eiendommen skal kunne bevares i slekten som gårdsbruk. Og nettopp dette er meningen med åsetesinstituttet. Derfor er det i dette tilfelle galt å ta hensyn til mulig tomteverdi; man må bygge på jordbruksverdi alene om lovens formål skal oppnås.

Subsidiært hevder Martin Midtun at utparselleringsmulighetene er tillagt feilaktig betydning. Man har bygd på hva eiendommen kan innbringe ved fremtidige tomtesalg, ikke på eiendommens verdi som enhet i dag, en verdi som bestemmes også av mange andre faktorer.

For Høyesterett har Martin Midtun fremholdt at anken bare gjelder bnr. 6, ikke bnr. 233 som var tatt med i ankeerklæringen.

Martin Midtun har lagt ned slik påstand:

«1. Åsetesovertaksten over gnr. 43 bnr. 6, Midtun i Fana, oppheves, og saken hjemvises til ny overtakst med nye skjønnsmenn.

2. Ella v. d. Kammer, Norvald Midtun, Helge Midtun, Gerda Brendesæther og Per H. Midtun dømmes til in solidum å betale Martin H. Midtun saksomkostninger for Høyesterett.»

De fem ankemotparter har tatt til gjenmæle og hevder at det ikke foreligger feil i saksbehandling og rettsanvendelse som kan gi foranledning til å oppheve åsetesovertaksten.

Side:1475

Skjønnsgrunnene er fullt tilstrekkelige til å vise at retten har bygd på et riktig faktisk grunnlag. En detaljert beskrivelse som ønsket av den ankende part, kan ikke forlanges med hjemmel i lov eller rettspraksis.

Når det gjelder lovanvendelsen, må det være helt riktig som overtaksten anfører, at det er adgang til å ta hensyn til mulighetene for tomtesalg ved vurdering av eiendommens verdi. Den subsidiære anførsel om at tomtesalgsmulighetene er tillagt uriktig vekt har intet for seg. Takstene har åpenbart vurdert eiendommen som en enhet, med de utnyttelsesmuligheter den har.

Ankemotpartene har lagt ned slik påstand:

«1. Midhordland skifteretts åsætesovertakst av 20/11 1965 stadfestes.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Den ankende part Martin Midtun og ankemotpart Norvald Midtun har gitt forklaring ved bevisopptak.

Jeg finner at anken ikke kan føre fram.

Etter min mening gir overtakstens grunner tilstrekkelig klart uttrykk for det hovedgrunnlag taksten er bygd på. Retten uttaler at den legger samme saksforhold til grunn som ved undertaksten. I denne blir det ganske inngående gjort rede for de arealer bnr. 6 består av, beliggenhet, art og utnyttelsesmuligheter. Som konklusjon fastslår retten at «Utparsellering av tomter vil derfor etter rettens mening måtte inngå som et naturlig ledd i utnyttelsen av eiendommen for fremtiden, og det vil antagelig også tvinge seg frem p.g.a. det lave eksistensgrunnlag eiendommen må antas å gi som gårdsbruk. - Taksten baseres derfor på eiendommens verdi som jordbrukseiendom med hensyntagen til de betydelige muligheter for tomtesalg som er nevnt foran. Det er videre tatt hensyn til de kjøpekontrakter som hviler på eiendommen og de priser som i disse er avtalt, og til at det på eiendommen er oppført en ny enebolig. Med utgangspunkt i dette er så ansatt en «billig takst» til en sådan pris som overtakeren kan være tjent med å gi for gården med de muligheter den gir for fremtidig utkomme.»

Det går helt klart fram at retten har taksert eiendommen som et beskjedent jordbruk hvor det vil være naturlig å selge tomter, noe som det også er gode muligheter for.

Når den ankende part har krevd en nøyaktig oppgave over hvilken og hvor stor del av eiendommen som ble bedømt ut fra tomteverdi, og tilsvarende nøyaktig hvor meget ut fra jordbruksverdi, antar jeg at han har krevd mer enn han med støtte i skjønnsloven kan forlange. En slik detaljert redegjørelse vil det kunne være umulig å gi i et område hvor grunnens beskaffenhet varierer, utnyttelsesmulighetene er forskjellige og det ikke foreligger en endelig regulering.

Noen feil ved lovanvendelsen kan jeg heller ikke finne at det foreligger. Det er utvilsomt, og også erkjent, at det ved åsetestakst kan tas hensyn til mulighetene for salg av tomter. Hvor

Side:1476

det er den naturlige utnyttelsesmåte, antar jeg at det også må tas hensyn til tomteverdien, jfr. Rt-1951-180. Jeg nevner i denne forbindelse at det dreier seg om en eiendom kort vei fra Bergen, nær Nesttun. Der er sterk etterspørsel etter tomter, både til industri og boliger. Siden 1939 er skilt ut 17 parseller av den takserte eiendom, 5 til vei, jernbane, telegraf og til forsvaret, de øvrige til private. På den gjenværende del hviler også kontrakt om utskillelse av tomter. For området omkring foreligger reguleringsplan.

Den ankende part hevder at det i dette tilfelle vil være i strid med åsetesrettens formål om man takserer eiendommen helt eller delvis etter tomteverdi, fordi den er så liten at den ikke kan bevares som gårdsbruk for slekten hvis taksten settes så høyt at han må selge tomter.

Selv om det er riktig at bestemmelsene i åsetesloven av 1863 om billig takst er motivert av ønsket om å gjøre det økonomisk mulig for en åsetesarving å overta åsetet, kan man imidlertid ikke forstå loven slik at man kan se bort fra den reelle verdi en eiendom har. I byggeområder må tomteverdien tas i betraktning, også om det innebærer at man regner med at eiendommen helt eller delvis vil opphøre å være jordbruk. Jeg kan her vise til dom i Rt-1967-812, hvor man fant at grunnlaget for å kreve åsetet utlagt for billig takst var falt bort fordi det var utelukket å utnytte eiendommen som jordbruk. Det kan heller ikke være i strid med loven å legge til grunn at en eiendom etter hvert vil komme til å bli utnyttet til tomter, delvis eller i sin helhet.

Den subsidiære anførsel om at utparselleringsmulighetene er tillagt en uriktig betydning, kan etter min mening ikke føre fram. Jeg kan ikke se annet enn at takstene gir uttrykk for at bnr. 6 er vurdert som en enhet, et lite gårdsbruk som det er naturlig å selge tomter av, og at det danner grunnlaget for fastsettelse av en billig takst etter prisene på taksttiden.

Anken har ikke ført fram, og den ankende part må erstatte motpartenes omkostninger.

Jeg stemmer for denne

dom:

Åsetesovertaksten stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Martin H. Midtun til Ella v. d. Kammer, Norvald Midtun, Helge Midtun, Gerda Brendesæther og Per H. Midtun i fellesskap 3.000 - tre tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Helgesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Heiberg, Eckhoff og Gaarder: Likeså.

Side:1477

Av skiftetaksten (dommerfullmektig Helge Myhre med skjønnsmenn):

- - -

Retten har funnet det naturlig å behandle hvert bruksnummer for seg.

Gnr. 43 bnr. 6.

Eiendommens innmark ligger på nordsiden av Hardangerveien og jernbanen. Denne er på ca. 30 mål, hvorav 25 mål er dyrket, men av dette er igjen ca. 5 mål båndlagt av forsvaret slik at det ikke kan bebygges eller beplantes med trær. For dette betalte forsvaret i sin tid kr. 5,- pr. kvm. i ulempeerstatning. - På innmarken er også et nyoppført en-etasjes ferdighus (enebolig). Videre er der en forfallen og lite tjenlig driftsbygning og et dårlig uthus.

Fra innmarken er bl.a. utskilt et eget bnr. 234 som er bygslet til Magnus & Co. A/S som industritomt. I denne forbindelse ble det utarbeidet reguleringsplan for utparsellering av hele innmarken, og denne ble behandlet i Fana bygningsråd, hvoretter bnr. 234 ble tillatt utskilt. I forbindelse med Magnus & Co. A/S' utbygging av bnr. 234 fremlegges vei, vann og kloakk fra hovedveien inn til bnr. 234. Fra før ligger det vann og kloakk i Hardangerveien slik at eiendommen nå har eller i nærmeste fremtid vil få kloakk ferdig utbygget på to sider.

På innmarken hviler det også en kjøpekontrakt til Per Hillestad. Han kan fritt velge seg inntil 2 mål av innmarken. Hans parsell skal være arrondert overensstemmende med bygningsrådets bestemmelser. Prisen skal være kr. 10,- pr. kvm., men av dette er forskuddsbetalt kr. 2.000,-.

Saksøkte nr. 4, Gerda Brændesæther har gjort krav på en nærmere bestemt tomt. Det samme skal gjelde for saksøkte nr. 1, Ella v.d. Kammer. Tomtene er ikke utskilt, men de ble påvist for skjønnsmennene, og deres areal kan samlet anslås til 2750 kvm. Retten er kommet til at den må avgi alternativ takst under hensyn til om disse skal medfølge hovedbruket ved eventuell overtagelse av Martin Midtun eller ikke.

Sydøst mellom jernbanen og Midtunveien ligger et ca. 2 mål stort område som også tilhører hovedbruket, bnr. 6. Arealet har tidligere vært utlagt til industritomt, og må ansees ubrukbart til videre gårdsdrift. Derimot er det velegnet til industriformål.

Brukets utmark ligger noe spredt. For det første har bruket sydøst for Hardangerveien en torvteig (myr) på ca. 1000 kvm. (ca. 20 m x 50 m). Denne tomten er - dersom den sammenslås med parallelt-liggende andre torvteiger - meget velegnet til industriformål. Så lenge den ligger alene er derimot dens verdi begrenset p.g.a. dens form og størrelse. Den er ikke brukbar i forbindelse med gårdsdrift. I sydøst berøres teigen muligens av høyspenningslinje, men dette er vanskelig å fastslå p.g.a. noe usikre grenser.

Videre ligger det noe øst for torvteigen to andre teiger. Disse er utmark og er bratte og antagelig vanskelige å utnytte, f.eks. til bebyggelse. Tilsammen er teigene på ca. 10 mål. De berøres av høyspenningslinje fra Samnanger.

Enn videre har bruket en teig på nordvestsiden av Hardangerveien. Dette er en stripe som er ca. 55 m bred og ca. 400 m lang (ca. 22 mål).

Side:1478

Teigen stiger til dels meget bratt, og består av dårlig utmark. På teigen hviler en kjøpekontrakt, nå til eiendomsmegler Anders S. Kluck A/S, på en parsell på ca. 1.400 kvm i nedre del til kr. 3,- pr. kvm.

Det skal bemerkes at det etter dagens forhold ikke ved gårdsdrift alene vil være mulig å skape et rimelig eksistensgrunnlag for en familie. Det pekes på gårdens størrelse og de problemer det vil skape for driften at denne ligger i et strøk som mer og mer vil bli benyttet til industri- og boligformål. På den annen side har saksøkeren sterkt fremhevet at han akter å drive gårdsbruk.

Retten vil også peke på de gode muligheter som vil foreligge for salg av tomter fra eiendommen, særlig fra innmarken, men også til dels fra utmarken. Som nevnt er vei, vann og kloakk ført frem til innmarken slik at dette ikke vil være noen hindring for utparsellering, og dette vil også betinge høye priser. - Hele området hvori særlig innmarken ligger, er påtenkt utbygget med industri i de lavere strøk og på myrene og ellers med boliger. Det har under forhandlingene vært hevdet av saksøkeren at man ikke vil få konsesjon for nedlegging av et gårdsbruk som det foreliggende. Denne innvending anses ikke å ha nevneverdig betydning under henvisning til den vanlige praksis for Fana kommune og til at det bl.a. allerede er tillatt utskilt ca. 14 mål til industri til Magnus & Co. A/S. - Utparsellering av tomter vil derfor (se sitat i Høyesteretts dom) - - -.

Av skifteovertaksten (dommerfullmektig Helge Morka med takstmenn):

- - -

Martin Midthun v/h.r.adv. Bj. Egge hevdet under forhandlingene at det etter loven av 9. mai 1863, lov angående, Forandringer i Lovgivningen om Åsetesretten, ikke er adgang til å ta hensyn til mulighetene for tomtesalg ved vurderingen av eiendommens verdi. Hensynet bak loven er at gården skal overtas til en pris som gjør det mulig å bevare gården som gårdsbruk.

Retten er ikke enig i denne forståelse av loven og antar at det er adgang til å ta hensyn til mulighetene for tomtesalg ved vurderingen av gårdens verdi. - - -

Når det gjelder fastsettelse av åsetestakst over bnr. 6 er retten enig i det som anføres i undertaksten. - - -

Side:1479