Rt-1968-1133

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1968-11-16
Publisert:	Rt-1968-1133
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 129B/1968
Parter:	Martin Daae (høyesterettsadvokat Frithjof B. Sigmond) mot Drammen kommune (advokat Harald Solumsmoen - til prøve).
Forfatter:	Heiberg, Mellbye, Gaarder, Mindretall: Hiorthøy, Anker
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §28, Bygningsloven (1924), Oreigningsloven (1959) §2

Dommer Heiberg: Drammen kommune fikk ved Kommunal- og arbeidsdepartementets brev av 8. mars 1965 tillatelse til i henhold til oreigningslovens §2 nr. 31 å ekspropriere ca. 50 dekar av eiendommen Nordre Fjeld, gnr. 22 bnr. 1 i Drammen, til boligformål. Etter klage fra eierne, Martin og Steinar Daae, ble tillatelsen opprettholdt ved kgl. res. av 5. november 1965. Steinar Daae hadde i mellomtiden skjøtet sin del av eiendommen til Martin Daae som således var blitt eneeier.

Side:1134

Kommunen begjærte deretter ved stevning av 7. mars 1966 erstatningsskjønn holdt. Drammen byrett (Strømsø) avhjemlet 22. november 1966 skjønn som fastsatte grunnerstatningen til Martin Daae til kr. 19,50 pr. m2.

Begge parter begjærte overskjønn som ble avhjemlet 18. oktober 1967 med skjønnsslutning:

«1. For avståelsen av den eksproprierte del av ca. 50 mål av «Nordre Fjeld», gnr. 22, bnr. 1 i Drammen betaler Drammen kommune i erstatning til Martin Daae kr. 13,00 - kroner tretten - pr. m2.

2. I erstatning for den grunn som etter reguleringsplanen av 1951 var avsatt til adkomstvei langs Daaes eiendom mot vest betaler Drammen kommune til Martin Daae kr. 13.000 - kroner tretten tusen.

3. Som erstatning til Martin Daae for juridisk og teknisk bistand under overskjønnet betaler Drammen kommune 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse til:

h.r.advokat F. B. Sigmond kr. 3.825,-

konsulent Jens Pran » 350,-

arkitekt Erik Ødegaard » 508,-.»

Om saksforholdet og partenes anførsler for skjønnsretten og overskjønnsretten viser jeg til grunnene for de to skjønn.

Daae har påanket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og saksbehandlingen. Som begrunnelse for anken er i ankeerklæringen anført:

«1. Underskjønnet tilkjente erstatning for tap i utbygningsfortjeneste. Overskjønnet mener at en grunneier ikke kan kreve dette tap erstattet. Det foreligger her feil rettsanvendelse, eventuelt feilaktig saksbehandling ved manglende skjønnsgrunner. - 2. Under saksbehandlingen uttalte et av skjønnsrettens medlemmer seg om den rettslige løsning av viktige spørsmål. Som grunneierens advokat ba jeg protokollert at skjønnsretten i sine premisser måtte grunngi sitt rettslige grunnlag på dette punkt. Skjønnsretten har ikke uttalt seg om dette, og det foreligger feilaktig saksbehandling. - 3. Under skjønnet ble påvist at det langs eiendommen er opparbeidet offentlig vei, og at det ligger vann og delvis kloakk, inn på området. Det ble påpekt at dette derfor ikke er et råtomtareal. Tiltross for dette har skjønnsretten fastsatt grunnprisen som råtomtpris. Det foreligger her feil i saksbehandlingen. - 4. Et vesentlig punkt ved saksbehandlingen ved underskjønn og overskjønn var utnyttelsesgraden. Det ble påvist at utnyttelsen var meget høy. Partene tvistet om hvilken virkning dette har for prisvurderingen. Underskjønnet la vekt på dette moment, mens overskjønnet ikke uttalte seg om det. Det foreligger her en feil i rettsanvendelsen, eventuelt saksbehandlingen ved manglende skjønnsgrunner. - 5. Ved overskjønnet ble påpekt at Drammen Tomteselskap har kjøpt et større areal som grenser inn til den ankende parts eiendom, der prisen efter forhandlinger ble satt til kr. 15,- pr. m2. Ved overskjønnet ble det klart angitt at dette areal, som var et rent råtomtareal, måtte

Side:1135

være et meget viktig grunnlag for skjønnet. Tiltross for dette har overskjønnsretten inkludert opparbeidelse av arealet, satt prisen til kr. 2,- pr. m2 under den angitte pris, uten et ord til forklaring. Det foreligger her feil saksbehandling. - 6. Det anføres at skjønnsresultatet sett i forhold til andre takster og salg ligger så urimelig lavt, at uriktig saksbehandling eller rettsanvendelse må foreligge.»

Under saksforberedelsen og ankeforhandlingen for Høyesterett er ankegrunnene nærmere presisert. Under punkt 1 er som en påstått feil ved lovanvendelsen ytterligere anført at Daaes påstand om erstatning for utlegg til arkitektutgifter ikke er tatt til følge. Kommunen har ikke reist noen prosessuell innsigelse mot at denne ankegrunn tas under behandling.

Ved bevisopptak til bruk for Høyesterett er Daae og rådmann Yngvar Nielsen, Drammen kommune, avhørt som parter, likesom det er avhørt 4 vitner.

Daae har nedlagt påstand:

«1. Drammen byretts overskjønn av 18. oktober 1967, sak nr. 2/ 1967 B, oppheves og hjemvises til ny behandling for overskjønnsretten med ny sammensetning.

2. Martin Daae tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Kommunen har nedlagt påstand:

«1. Overskjønn av 18. oktober 1967 avgitt av Drammen byrett i sak nr. 2/1967 B stadfestes.

2. Drammen kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg behandler først spørsmålet om tapt utbyggingsfortjeneste.

Daae krevet for overskjønnet erstatning for at han er blitt hindret i sine planer om å oppføre et service- og butikksenter på sin eiendom. Verken underskjønnet eller overskjønnet tok hans krav til følge, og på dette punkt har han ikke anket. Han fastholder dog som nevnt at han har krav på å få erstattet sitt utlegg til den arkitekt som hadde utarbeidet et forslag til endring av den eldre reguleringsplan av 1951, med sikte på å innpasse et forretningssentrum på Daaes eiendom. Jeg finner det klart at dette er en utgift som ikke kan belastes eksproprianten. Den er ikke en følge av ekspropriasjonen og har ikke økt eiendommens verdi. Jeg viser for øvrig til begrunnelsen i overskjønnet som jeg i det vesentlige tiltrer.

Daae gjorde imidlertid også gjeldende ved begge skjønn at han hadde krav på et beløp i tillegg til salgsverdien, fordi han ved ekspropriasjonen ble forhindret fra å skaffe seg økonomiske fordeler ved å foreta utbygging av eiendommen for egen regning.

I underskjønnet heter det om dette: «Videre er det tatt hensyn til den utbyggingsfortjeneste som ligger i det areal som disponeres - - -.»

Overskjønnsretten anfører om spørsmålet: «Overskjønnsretten finner imidlertid - i motsetning til underskjønnsretten - at han heller ikke har krav på erstatning for utbyggingsfortjeneste generelt for eiendommen ellers. Daae blir ikke ved

Side:1136

ekspropriasjonen fratatt noen annen og bedre økonomisk utnyttelse av sin eiendom enn hva han ville kunne oppnå ved tomtesalg. Han står i så henseende i samme stilling som enhver annen eier og kan derfor ikke kreve erstatning for noe annet eller mere enn den eksproprierte eiendoms omsetningsverdi.»

Lest isolert kan det synes noe uklart om denne uttalelse bare sikter til spørsmålets faktiske eller også til dets rettslige side. Etter rettspraksis er det imidlertid på det rene at det kan bli spørsmål om å tilkjenne erstatning for tap av den art det her gjelder, dersom en eier av særlige grunner ved ekspropriasjon blir hindret i å utnytte eiendommen på en økonomisk mer innbringende måte ved utbygging eller utparsellering for egen regning, se således Rt-1949-772, 1950 638 og 1962 692. Men etter det som er opplyst, bestred ikke kommunen for overskjønnet at tap av denne art i prinsippet kan gi rett til erstatning. Derimot hevdet den at noe slikt tap ikke forelå i dette konkrete tilfelle. Sett på denne bakgrunn kan jeg ikke se at overskjønnsrettens uttalelse gir uttrykk for noen uriktig rettsoppfatning, men bare for en vurdering av de faktiske forhold. På dette punkt kan derfor ikke anken føre fram.

Om de prinsipper som er lagt til grunn for verdsettelsen uttaler overskjønnsretten bare: «Ved vurderingen er tatt hensyn til de råtomtepriser som har vært betalt i Drammen de senere år for dyrket mark. Eiendommens omsetningsverdi til byggetomter antas å være dens høyeste verdi og som derfor blir å erstatte. Ved fastsettelsen er også tatt hensyn til hva man for de ferdige tomter, med utgifter til vei, vann og kloakk, kan regne med å oppnå.»

Jeg er blitt stående ved at dette under de foreliggende forhold ikke tilfredsstiller kravene i skjønnslovens §28.

For overskjønnet var det enighet mellom partene om at eiendommen ikke var et råareal, idet kommunen tidligere delvis hadde lagt vei, vann og kloakk til og langs eiendommen. Dette ble påvist under forretningen, og det var så vidt skjønnes enighet om at det ville representere et tillegg på omkring 3 kroner pr. m2 til råtomtverdien. Overskjønnets grunner viser imidlertid ikke om forholdet er tatt i betraktning.

Videre er det på det rene at partene for overskjønnet diskuterte betydningen av at Daae i forbindelse med en tidligere overdragelse av veigrunn til kommunen var tilsagt fritagelse for refusjonsplikt for de arealer som støter til veien, og at det var uenighet om hvorvidt tilsagnet bare omfattet utgifter til veigrunn eller også til opparbeidelse av vei og kloakk. Heller ikke betydningen av dette tilsagn for takstverdien er berørt i skjønnsgrunnene.

Endelig nevner jeg at retten ikke redegjør for hvilken vekt den har lagt på de foreliggende reguleringsplaner med bestemmelser om utnyttelsesgrad. Også disse spørsmål var fremme under prosedyren, og det melder seg her ganske kompliserte spørsmål, delvis av rettslig art - jfr. Rt-1925-47-, hvor retten burde ha redegjort for sitt syn.

Side:1137

Sammenlagt finner jeg at skjønnsgrunnene er så knapt og ufullstendig avfattet at de ikke gir den fornødne sikkerhet for at retten har overveiet alle relevante momenter som har vært omtvistet eller som kan være gjenstand for tvil, jfr. Rt-1952-1185 flg., særlig 1187. Heller ikke gir de mulighet for å kontrollere om overskjønnsrettens rettsanvendelse er riktig. Jeg finner derfor at overskjønnet bør oppheves og hjemvises til ny behandling.

Uten at jeg finner det avgjørende for anken, nevner jeg at høyesterettsadvokat Sigmond på anmodning fikk tilført protokollen: «På basis av uttalelse under hovedforhandling fra et av skjønnsrettens medlemmer, som syntes å ha gitt uttrykk for at grunneieren ikke kunne innkassere fordelen som oppstår ved Drammen Boligbyggelags utbygning av området, og bygningsmyndighetenes prosjekteringsarbeid for det regulerte felt, ba h.r.advokat Sigmond skjønnsretten klart angi hvilken rettsoppfatning skjønnsretten legger til grunn.» Retten har imidlertid ikke tatt henstillingen til følge. Det er opplyst at protokollasjonen i første rekke siktet til de spørsmål jeg foran har nevnt om refusjonsplikten og om utnyttelsesgraden, og det hadde under disse forhold vært desto større grunn til å redegjøre for spørsmålene i skjønnsgrunnene.

Det er ikke noen feil at skjønnet ikke viser hvordan selve verdsettelsen er foretatt, og derfor heller ikke at det ikke inneholder noen sammenligning med prisene ved andre ekspropriasjoner og eiendomssalg som har vært påberopt. Heller ikke gir skjønnsresultatet i seg selv grunnlag for å konstatere at det må være begått feil av en eller annen art.

Jeg finner at ved den nye behandling i overskjønnsretten bør nye skjønnsmenn delta. Ankemotparten har for øvrig ikke hatt noe å innvende mot påstanden på dette punkt.

Etter resultatet bør Drammen kommune betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

1. Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling med nye skjønnsmenn.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Drammen kommune til Martin Daae 8.000 - åtte tusen - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.

Dommer Hiorthøy: Jeg er kommet til et annet resultat enn førstvoterende og stemmer for at overskjønnet stadfestes. Jeg er enig i at skjønnsgrunnene er mindre klare og fullstendige enn man kunne ønske, men de mangler som førstvoterende har festet seg ved, er etter min mening ikke egnet til å skape grunnet tvil om at skjønnsrettens rettsanvendelse er korrekt og at den har bygget på et riktig saksforhold.

Når det gjelder spørsmålet om erstatning for tapt -

Side:1138

utbyggingsfortjeneste og om arkitekthonorar, ser jeg saken på samme måte som førstvoterende og har ikke noe å tilføye til det han har anført.

Derimot kan jeg ikke finne at det er en feil i saksbehandlingen som bør lede til opphevelse, når skjønnsretten ikke har gitt særskilt uttrykk for at den har tatt i betraktning under verdsettelsen at det langs eiendommen var opparbeidet offentlig veg, og at det lå vann og delvis kloakk inn på området. Forholdet var klart for alle vedkommende og ble særskilt påvist under forretningen, jfr. vitneforklaring fra ing. Trygve Brun Pedersen, og det er ikke opplyst noe om at det ble reist tvist eller gjorde seg gjeldende tvil i denne forbindelse, jfr. skjønnslovens §28 første ledd.

Spørsmålet om utstrekningen av den tilsagte fritakelse for refusjonsplikt, står i en lignende stilling. Den tvil som måtte være kastet inn, kan ikke antas å ha vært tillagt vesentlig betydning.

De problemer vedkommende utnyttelsesgraden m.v. som er omhandlet av førstvoterende i tilknytning til den av ham gjengitte protokolltilførsel, angår så vidt sees overveiende skjønnsmessige spørsmål. Det er ikke opplyst at det har vært uenighet om at utnyttelsesgraden i og for seg skulle tas i betraktning, og at skjønnsretten skulle ha hatt en annen oppfatning, må i og for seg også ha formodningen mot seg.

Jeg antar som førstvoterende at det ikke er en feil at skjønnsgrunnene ikke inneholder noen sammenligning med prisene ved andre ekspropriasjoner og eiendomssalg som har vært påberopt. Og jeg kan likesom han heller ikke se at skjønnsresultatet i og for seg gir holdepunkter for å anta at skjønnsretten ikke har tatt i betraktning alle momenter av betydning for avgjørelsen. Det sterke avvik fra underskjønnet forklares delvis ved at dette på viktige punkter har bygget på en uriktig rettsoppfatning.

Dommer Anker: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Hiorthøy.

Dommer Mellbye: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Heiberg.

Dommer Gaarder: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett kjennelse overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av overskjønnet (byfogd K. Høvde, som settedommer med domsmenn):

- - -

Reguleringsplanen omfatter høybebyggelse og et lite antall småhus, tilsammen ca. 1500 boligenheter, shoppingsenter med parkeringsplasser, en folkeskole, en mindre idrettsplass, lekeplasser m.v. og i et areal er regulert inn grønnbelter som munner ut i et friareal.

Blant innkomne bemerkninger og protester til planen var et brev av 20/12 1964 fra arkitektene Ljøterud og Ødegaard vedrørende forslag til servise- og butikksenter på Fjeld utarbeidet etter oppdrag fra Martin

Side:1139

Daae. Sentret er foreslått på Daaes eiendom på nedsiden av den prosjekterte forlengelse av Austadveien. Daae er svært interessert i å bebygge sin eiendom på denne måten og i brevet ble det spurt om det er mulig å innpasse et slikt anlegg i reguleringsplanen. Byplankontoret svarte at det finner at servise- og butikksenter på nevnte eiendom har en ugunstig beliggenhet og vanskelig kan innpasses i reguleringsplanen.

Daae har ved siden av grunnerstatning krevd erstatning for tapt utbyggingsfortjeneste. Han har vist til et forslag til servise- og butikksenter på Nordre Fjeld som arkitektene Ljøterud og Ødegaard har utarbeidet og kostnadberegnet til kr. 4.684.500 og beregnede leieinntekter til kr. 408.400. Forrentning av anleggskapitalen blir da ca. 8,5 %.

Daae er på grunn av delvis invaliditet spesielt interessert i å oppføre et slikt servise- og butikksenter. Han vil i tillegg til kapitalinntekten kunne skaffe seg fortjeneste ved et arbeide som passer for ham ved å administrere anlegget eller ved overtagelse av en stilling knyttet til dette. Den vedtatte reguleringsplan har hindret Daae i å oppføre anlegget som planlagt. Det tap han derved er blitt påført krever han erstattet.

Kravet omfatter også erstatning for utlegg til arkitekthonorar for det utførte forprosjekt, ca. kr. 22.000,-. - - -

Overskjønnsretten finner at grunnerstatningen må bli å fastsette til kr. 13,00 pr. m2.

Ved vurderingen er tatt hensyn til de råtomtepriser som har vært betalt i Drammen de senere år for dyrket mark. Eiendommens omsetningsverdi til byggetomter antas å være dens høyeste verdi og som derfor blir å erstatte. Ved fastsettelsen er også tatt hensyn til hva man for de ferdige tomter, med utgifter til vei, vann og kloakk, kan regne med å oppnå.

I grunnprisen er ikke medregnet utbyggingsfortjeneste, og overskjønnsretten finner heller ikke at det er grunnlag for å tilkjenne Daae noen slik erstatning i tillegg til grunnprisen. Den finner heller ikke at Daae har krav på erstatning for utgifter til arkitekthonorar kr. 22.000 til planleggelse av egen utnyttelse av eiendommen til forretningssentrum. Forslaget var et forsøk på å få endret reguleringsplanen, men ble ikke godtatt fordi det ikke lot seg innpasse i denne. Utgiftene må Daae ansees for å ha påtatt seg for egen regning og risiko og de kan ikke belastes eksproprianten. Eiendommen ligger i et strøk som er undergitt regulering etter bygningsloven og er en del av et større område. Daae må finne seg i at forretningssentret i planen blir lagt et annet sted enn på hans eiendom, innpasset etter den samlede bebyggelse og kan ikke kreve erstatning for utbyggingsfortjeneste fordi butikksentret ikke blir lagt på hans eiendom.

Overskjønnsretten finner imidlertid - i motsetning til underskjønnet - at han heller ikke har krav på erstatning for utbyggningsfortjeneste generelt for eiendommen ellers. Daae blir ikke ved ekspropriasjonen fratatt noen annen og bedre økonomisk utnyttelse av sin eiendom enn hva han ville kunne oppnå ved tomtesalg. Han står i så henseende i samme stilling som enhver annen eier og kan derfor ikke kreve erstatning for noe annet eller mere enn den eksproprierte eiendoms omsetningsverdi. - - -