Rt-1972-102

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1972-01-29
Publisert:	Rt-1972-102
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 13B/1972
Parter:	Trondheim kommune (høyesterettsadvokat Otto Jebens) mot Bjørn Kroppan (høyesterettsadvokat Nils Daae Rogstad).
Forfatter:	Mellbye, Roll-Matthiesen, Gundersen, Tønseth, Bendiksby
Lovhenvisninger:	Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§29, Bygningsloven (1965) §32, Bygningsloven (1965), Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§30, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3

Dommer Mellbye: Trondheim formannskap vedtok 19. september 1968 å la avholde forsøkstakst for å erverve grunn til en planlagt motorvei som skulle legges over blant andre Bjørn Kroppans eiendom, Kroppan, gnr. 319 bnr. 1, Selsbakk i Trondheim. Skjønn ble begjært ved Trondheim skjønnsrett for bygningssaker.

Grunnlaget for begjæringen var en reguleringsplan vedtatt av byplanrådet i Trondheim 17. september 1968. Denne plan ble senere underkastet endel endringer. Den endelige plan er vedtatt av bystyret i Trondheim 25. september 1969 og stadfestet av Kommunal- og arbeidsdepartementet 11. mai 1970.

Skjønnsretten avhjemlet skjønnet 12. september 1969. Både kommunen og Bjørn Kroppan begjærte overskjønn. Trondheim overskjønnsrett for bygningssaker avhjemlet overskjønnet 16. januar 1971. Skjønnet har slik slutning:

«Erstatningen til Bjørn Kroppan fastsettes slik:

I. 1. For grunnavståelse kr. 9,-pr. m2.

2. Ulempeserstatning for byggeforbud og støyulemper kr. 130.000.

3. Gjenanskaffelse av våningshus kr. 300.000,- og for driftsbygninger kr. 275.000,-.

4. Driftsulemper i fremtiden:

Alternativ 1: Kr. 30.000,-.

Alternativ 2: Kr. 0.

5. Flytningsutgifter kr. 3.000,-.

6. Avlingstap og ulemper før anleggstiden kr. 15.000,-.

7. Flytning av stabbur kr. 25.000,-.

Il. I saksomkostninger for under- og overskjønn betaler Trondheim kommune til Bjørn Kroppan 12.250 - tolvtusentohundreogfemti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn. Av beløpet har kommunen allerede betalt kr. 5.000,-.

Side:103

III. Rentefoten etter de alminnelige skjønnsforutsetningers pkt. 4,4 settes til 5%.

IV. Fra og med de frister som er nevnt i de spesielle vilkårs pkt. 9, kan Trondheim kommune kreve å bli satt i besittelse av de eksproprierte arealer og bygninger på eiendommen Kroppan gnr. 319 bnr. 1 i Trondheim, tilhørende Bjørn Kroppan, mot å betale den erstatning som er nevnt ovenfor under slutningens pkt. I og II.»

Det var dissens i overskjønnet, idet to av skjønnsmennene stemte for at det ikke skulle gis erstatning for tap av driftsbygninger, jfr. skjønnsslutningens punkt 3, og heller ikke for driftsulemper i fremtiden, jfr. skjønnsslutningens punkt 4. For så vidt angår driftsbygningene var de to skjønnsmenn i overensstemmelse med underskjønnsretten som var enstemmig.

Trondheim kommune har anket over to punkter i overskjønnet, nemlig tilkjennelsen av erstatning for byggeforbud som inngår i skjønnsslutningens post I punkt 2, og tilkjennelsen av erstatning for gjenanskaffelse av driftsbygninger kr. 275.000, post I punkt 3. Kommunen har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønn avsagt av Trondheim overskjønnsrett 16.1.1971 oppheves, for så vidt angår skjønnsslutningens I. punkt 2 (ulempeserstatning for byggeforbud og støyulemper kr. 130.000,-) og punkt 3 for så vidt angår erstatning for gjenanskaffelse av driftsbygninger kr. 275.000.

2. Saken hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten for så vidt angår de ovennevnte punkter.

3. Trondheim kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Bjørn Kroppan har tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønn avsagt 16. januar 1971 av Trondheim overskjønnsrett for bygningssaker stadfestes i den utstrekning det er påanket.

2. Trondheim kommune ilegges saksomkostninger for Høyesterett til Bjørn Kroppan.»

Om saksforholdet viser jeg til skjønnsrettens og overskjønnsrettens skjønnsgrunner.

Jeg behandler de to punkter i anken hver for seg og begynner med erstatningen for tap av driftsbygninger.

Kommunen tar utgangspunkt i at hele Kroppans eiendom, både den del som avstås og den han beholder, må vurderes ut fra dens verdi som byggegrunn for boliger eller industri, tomteverdien. Denne verdi overstiger vesentlig bruksverdien som jordbruk. Dette har begge skjønn også lagt til grunn. Overskjønnet har allikevel gitt gjenanskaffelseserstatning for driftsbygningene. Grunnlaget for dette er antakelsen om at Kroppan ved frivillig salg kunne oppnådd tomtepris for hele den del av ekspropriasjonsfeltet som er ubebygd, og samtidig holdt tilbake alle bygninger til bruk for det gjenværende jordbruksområdet. Når da driftsbygningene tas fra ham, må han - ifølge overskjønnet

Side:104

- ha krav på erstatning for deres bruksverdi for resteiendommen. Kommunen hevder at dette utgangspunkt er urealistisk, idet et frivillig salg på denne måte ikke ville kunne gjennomføres, og at det er en feil ved saksbehandlingen at overskjønnets antagelse ikke er begrunnet.

Videre anfører kommunen at det både privatøkonomisk og samfunnsøkonomisk er en helt bortkastet investering å oppføre nye driftsbygninger på den gjenværende eiendom. Ved fremtidig salg, eller ved ekspropriasjon av resteiendommen, vil tomteverdien være bestemmende for beregningen av vederlaget, og ved en slik vurdering vil driftsbygninger med henblikk på jordbruk være verdiløse. Kravet på erstatning for driftsbygninger er således et krav på økonomisk tilskudd for å kunne opprettholde en lavere verdi enn den gjenværende eiendom allerede har i markedet. Et slikt krav har ikke Kroppan når hans høyeste verdi ikke berøres av ekspropriasjonen.

Dessuten har kommunen anført en del subsidiære betraktninger som jeg etter mitt syn på saken ikke finner grunn til å referere.

Bjørn Kroppan har henholdt seg til den begrunnelse overskjønnsrettens flertall har gitt. Han understreker at han ønsker å fortsette som gårdbruker på den gjenværende eiendom. Til dette kreves det driftsbygninger. Når de han har eksproprieres fra ham, må eksproprianten betale hva det koster å få nye, tilpasset behovet for den gjenværende eiendom. Subsidiært må han i alle fall få erstatning for at han i tiden frem til et mulig salg må utnytte den gjenværende eiendom uten å ha driftsbygninger. Han viser til kommunens argumentasjon for så vidt for overskjønnet.

Jeg finner at anken må tas til følge, idet overskjønnets rettsanvendelse antas feilaktig.

I det vesentlige er jeg enig i det som er anført av mindretallet i overskjønnsretten, og henviser til hva dette har anført. I anledning anførslene for Høyesterett skal jeg få tilføye:

Ekspropriasjonserstatningen ved avståelse av en del av en eiendom eller bedrift består dels av erstatning for det som avstås, dels av erstatning for den verdiforringelse avståelsen volder ekspropriatens gjenværende aktiva.

Erstatningen for det som avstås skal som utgangspunkt settes til salgsverdien. Er bruksverdien større, skal den erstattes, og det gjelder også om bruksverdien er større bare for en del av det som avstås, forutsatt at denne del kan ses isolert, f.eks. i vårt tilfelle ved utleie som forrenter mer enn tomteverdien av grunnen. Dette er imidlertid ikke tilfelle i vår sak. Det er klart og uomtvistet at grunnerstatningen - tomteverdien - for det avståtte areal erstatter Kroppan den høyeste verdi av det han gir fra seg. Jeg har da i det foregående sett bort fra våningshuset hvor erstatningsfastsettelsen ikke omfattes av anken.

Først ved vurderingen av om det er skjedd noen verdiforringelse på den gjenværende eiendom, kommer bruksverdien av

Side:105

de avståtte driftsbygninger inn i vurderingen. Men denne vurdering må også ta utgangspunkt i hva som er den høyeste verdi for Kroppan av den gjenværende eiendom. Også her er det klart og uomtvistet at salgsverdien, tomteverdien, er langt høyere enn jordbruksverdien. Salgsverdien blir imidlertid overhodet ikke påvirket av at det ikke er driftsbygninger på eiendommen. De ville tvert imot representere en fremtidig ryddiggjørelsesutgift. Men så langt den høyeste økonomiske verdi det gjenværende areal har for Kroppan ikke påvirkes av ekspropriasjonen, har han ikke krav på erstatning.

Heller ikke det subsidiære krav om erstatning for at Kroppan i tiden frem til et eventuelt salg vil få ulemper i driften av det gjenværende areal ved ikke å ha driftsbygninger, kan jeg derfor finne berettiget. Nåtidsverdien av det gjenværende areal som salgsobjekt er upåvirket av ekspropriasjonen. Det salgsobjekt han hadde i sin eiendom da ekspropriasjonen ble innledet og som var den høyeste økonomiske verdi eiendommen da representerte for ham, har han etter ekspropriasjonen i behold, også uten driftsbygninger. I denne sammenheng nevner jeg for ordens skyld at referatet av kommunens syn på dette spørsmål i skjønnsgrunnene må være blitt uheldig formulert. Kommunens prosessfullmektig har opplyst at det her dreier seg om en subsidiær anførsel fra hans side, og etter hele argumentasjonen ellers fra kommunens side må det være korrekt.

Angående det annet ankepunkt, erstatningen for båndleggelse av to arealer mellom ekspropriasjonsfeltet og byggegrensen, anfører kommunen at overskjønnet ikke synes å ha klart for seg at ekspropriasjonen er skjedd med hjemmel i en reguleringsplan. og dermed i kraft av bygningsloven. Skjønnsgrunnene kan tyde på at overskjønnet har gått ut fra at rådighetsinnskrenkningene er hjemlet i veilovens §29. Kommunen legger i og for seg ikke avgjørende vekt på dette, idet erstatningsspørsmålet antas å stå i samme stilling uansett hvilken av de to lover som anvendes. Kommunen henviser imidlertid til at erstatningsplikten er direkte regulert i bygningslovens §32 nr. 1, og at det er anerkjent rett at denne bestemmelse er uttømmende. Overskjønnsretten har tatt feil når den har gitt erstatning alene med den begrunnelse at rådighetsinnskrenkningene er mer inngripende, både i areal og i innhold, enn det som er vanlig etter veilovens §29. Den vurdering som etter bygningslovens §32 nr. 1 må foretas, må ta utgangspunkt i en totalvurdering av hele Kroppans gjenværende eiendom og den betydning byggegrensen har for denne eiendom.

Kroppan har også i dette punkt henholdt seg til de avsagte skjønn som begge enstemmig har gitt ham erstatning, og hevder at rettsanvendelsen er riktig. De skjønnsmessige vurderinger i denne forbindelse kan ikke prøves av Høyesterett.

Jeg finner at også denne anke må tas til følge på grunn av feil rettsanvendelse.

Jeg finner det klart at de fastsatte byggegrenser og de tilhørende

Side:106

rådighetsinnskrenkninger innenfor disse er basert på den vedtatte reguleringsplan og på bygningsloven. Noen uklarhet for så vidt om hva overskjønnsretten har lagt til grunn kan jeg ikke se det foreligger. Men jeg er også enig i at for kommunens erstatningsplikt spiller hjemmelsspørsmålet neppe noen rolle.

Jeg er enig med kommunen i at det ikke er tilstrekkelig til å utløse erstatningsansvar at klausuleringen her antas å gå videre enn et vanlig byggeforbud etter veilovens §29. Like lite som veilovens vanlige byggeforbud aldri utløser erstatningsplikt, like lite vil et mer vidtgående forbud alltid være erstatningsbetingende. Om kommunen er erstatningspliktig må under enhver omstendighet bero på en vurdering av den betydning det foreliggende konkrete forbud har for den totale verdi av Kroppans gjenværende eiendom.

Ved denne vurdering må det ses hen til at ingen bebyggelse i et bymessig preget strøk kan skje med full utnyttelse av all grunn. Det må skaffes plass til lys og luft, til friarealer o.l. Det må også tas hensyn til at verdiene innenfor ganske vide rammer også ellers påvirkes av hvorledes det totale areal besluttes anvendt innenfor en mer omfattende offentlig arealdisponering, og at de variasjoner i grunnverdiene de forskjellige muligheter her fører med seg, er noe grunneierne som regel må finne seg i uten erstatning.

Det er ikke mulig å angi nærmere hvor meget som må til av økonomiske verdireduksjoner før det må betales erstatning for en rådighetsbegrensning i form av en byggegrense med tilhørende vedtekt. Den regel som er gitt i bygningslovens §32 nr. l, må imidlertid være retningsgivende også når byggegrensen som her trekkes mot et uregulert område. Også bygningslovens §32 nr. 2 inneholder en vurderingsnorm av interesse i denne sammenheng. Jeg viser ellers til det prinsipielle syn som er kommet til uttrykk i Høyesteretts dommer i Rt-1970-65 og 1971 981.

Erstatningen er på dette punkt gitt med ett beløp som også omfatter ulempe ved støy. Avgjørelsen av at det foreligger erstatningsplikt for støyulempe, er ikke påanket, men skjønnet må altså for denne erstatningsposts vedkommende oppheves i sin helhet.

Erstatning for støy er bare gitt for den sydlige del av Kroppans gjenværende eiendom. Det fremgår ikke klart av skjønnsgrunnene om de ulemper som er erstattet, bare knytter seg til arealet utenfor byggegrensen, eller om erstatningen gjelder også den nedsatte anvendelighet støyen fører med seg for feltet mellom byggegrensen og ekspropriasjonsfeltet. I siste tilfelle må støyerstatningen tas i betraktning ved vurderingen av byggegrensens økonomiske virkninger.

Kommunens anke har ført frem. Den dreier seg imidlertid om viktige prinsipielle spørsmål. Jeg finner derfor at partene selv bør bære sine omkostninger ved Høyesterettssaken.

Side:107

Jeg stemmer for slik

kjennelse:

1. Overskjønn avsagt av Trondheim overskjønnsrett 16. januar 1971 oppheves for så vidt angår skjønnsslutningens I punkt 2, ulempeerstatning for byggeforbud og støyulemper kr. 130.000, og I punkt 3 for så vidt angår erstatning for gjenanskaffelse av driftsbygninger kr. 275.000.

2. Saken hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten for så vidt angår de ovennevnte punkter.

3. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Gundersen, Tønseth og Bendiksby: Likeså.

Av overskjønnet (lagdommer Kr. Fr. Myrdahl med skjønnsmenn): - - -

Overskjønnsretten skal bemerke:

Eiendommen ligger ca. 5 km. syd for Trondheim sentrum. Den er idag på ca. 200 dekar dyrket jord, 200 dekar skog og ca. 60 dekar annet areal, tilsammen ca. 460 dekar. Etter reguleringsplanen skal det eksproprieres ca. 65 dekar dyrket mark, ca. 19 dekar naturlig eng og beitemark og ca. 69 dekar skog, ialt ca. 154 dekar. Etter ekspropriasjonen vil eiendommen således ha ca. 135 dekar dyrket jord, 40 dekar beiteland og ca. 130 dekar skog. Eiendommen grenser i øst og nord mot Nidelven, og det tilligger eiendommen verdifullt laksefiske.

Bjørn Kroppan er 59 år. Han er gift, men har ingen barn. I de siste år har Kroppan drevet med høyproduksjon for salg. Han har hatt 8-9 traverhester i pensjon og har dessuten hatt 25-30 sauer.

Eiendommen har vært i familien i ca. 200 år. Bortsett fra noen møllerettigheter som i sin tid ble frasolgt og en hustomt solgt til en slektning, er det ikke blitt solgt tomter fra eiendommen.

Hva de enkelte erstatningsposter angår bemerkes:

1. Grunnavståelsen: - - -

2. Byggeforbudsfelt: I medhold av veglovens §29 er det bestemt at det på begge sider av den nye motorveg skal være en byggegrense på 50 meter regnet fra midtlinjen i nærmeste kjørefelt. For den nåværende E 6 og Turistvegen skal det være en byggegrense på 30 meter regnet fra midtlinjen.

Den vesentlige del av byggeforbudsbeltet langs motorvegen vil hos Kroppan bli ekspropriert til eiendom. Det gjelder således hele den vestlige side av vegen som blir liggende mellom motorvegen og E 6. På østsiden blir omtrent halvdelen av byggeforbudsbeltet ekspropriert, fordi det vil medgå til skråninger og grøfter. Midtpartiet vil her bli ekspropriert helt ned til elven, slik at den gjenværende eiendom vil bli delt i en nordlig og en sydlig part. Den nordlige part er på ca. 61 dekar, i alt vesentlig dyrket mark. Byggeforbudet gjelder her ca. 15 dekar. I syd vil byggeforbudet komme til å hefte på ca. 10 dekar.

I reguleringsbestemmelser stadfestet den 11.5.1970 §3 er det bestemt:

Side:108

«Områdene mellom byggelinje og trafikkområde tillates ikke benyttet til bilparkering, opplagsplass, kjøre- og lastearealer o.l.» Unntak er gjort for et bestemt område som ikke vedrører Kroppans eiendom.

Kommunen er uenig med underskjønnet når det har tilkjent Kroppan erstatning for den verdireduksjon byggeforbudet har medført. Slike rådighetsinnskrenkninger må grunneierne i alminnelighet finne seg i uten erstatning. Bygningsloven §32 representerer for så vidt et unntak, og når man skal vurdere om eiendommen er «ødelagt som byggetomt», må dette sees i relasjon til hele den gjenværende eiendom, som er på ca. 300 dekar. De båndlagte 25 dekar, er da intet vesentlig inngrep. Byggeforbudsbeltet vil kunne innpasses i en salgsplan for den gjenværende del av eiendommen. Dommen i Rt-1967-78 flg., særlig side 82, gjaldt et bestemt areal som ble liggende igjen mellom den nye riksveg og en nabo, og kan ikke få anvendelse i vårt tilfelle. Det er henvist til Strandlovdommen i Rt-1970-67 flg., særlig side 72 og 73.

Kroppan har anført at han mener den erstatning underskjønnet har satt, er for lav. Han har videre anført at det her ikke bare gjelder et vanlig byggeforbud, men et forbud som både i utstrekning og innhold når langt ut over veglovens bestemmelser. Motorvegen vil kommunikasjonsmessig ikke ha noen betydning for Kroppans gjenværende eiendom Den vil med sine skråninger og skjæringer virke skjemmende og den store trafikk vil føre til verdiforringelse. Dette gjelder både den del av eiendommen som blir belagt med byggeforbud, som eiendommen forøvrig.

Overskjønnsretten antar at Kroppan må ha krav på erstatning for den verdireduksjon som er en følge av at klausuleringen i det foreliggende tilfelle er mere omfattende enn det vanlige byggeforbud etter veglovens §29. Dette gjelder både i utstrekning og med hensyn til klausulens innhold. Særlig for den nordlige del av Kroppans eiendom, antas det å være mulig å nytte den til industritomter, og da er det en vesentlig innskrenkning i disposisjonsadgangen etter veglovens §30, at områdene i det foreliggende tilfelle ikke tillates benyttet til bl.a. parkeringsplasser. - - -

4. Bebyggelsen: Det er på det rene at følgende hus vil måtte rives:

1. Våningshus.

2. Driftsbygning.

3. 2 stabbur.

4. Kornlåve og

5. Sommerstue.

En høyløe på den nordre del av eiendommen, ligger utenfor det område som blir berørt av ekspropriasjonen og byggeforbudsfeltet.

Det ene stabbur skal flyttes og underskjønnet har satt flytningsomkostningene til kr. 25.000,-. Dette har begge parter godtatt.

Overskjønnsretten må først ta standpunkt til om Kroppan har krav på å få gjenreist de nødvendige driftsbygninger for fortsatt gårdsdrift. - - -

Overskjønnsretten bemerker at det ikke foreligger noen reguleringsplan for Kroppans eiendom. Det foreligger således ikke noen offentlige planer hvoretter eiendommen skal legges ut til industri- eller boligområder.

Side:109

Underskjønnet har uttalt:

«Det ville for Kroppan ikke ha vært noe i veien for at han kunne ha solgt de arealene ekspropriasjonen gjelder unntatt bebyggelsen med tilliggende grunn og fortsatt gårdsdriften på de gjenværende arealer. Retten ser det slik at den ved fastsettelsen av erstatningen må bygge på at Kroppan i tilfelle ville ha innrettet seg på denne måten. Det er på dette grunnlaget retten antar at Bjørn Kroppan får den største erstatningen - - - .»

Overskjønnet er enig i dette. Uten den forestående ekspropriasjon kunne således Kroppan ha solgt og fått tomteverdi for det område som nå skal eksproprieres, men samtidig holdt unna området rundt bebyggelsen. I prinsippet er det således intet til hinder for at Kroppan får erstattet de avståtte arealer etter tomteverdi, men bebyggelsen med omkringliggende grunn etter gjenanskaffelsesverdi.

Når det gjelder våningshuset er partene enige om at dette skal erstattes etter gjenanskaffelsesverdien.

Når det gjelder driftsbygningene mener kommunen at det økonomisk sett er uforsvarlig å fortsette gårdsdrift på eiendommen, fordi det vil være mere lønnsomt å benytte eiendommen til tomter. - - -

Kroppan vil etter ekspropriasjonen bli sittende med en gård av størrelse noe over et gjennomsnittsgårdsbruk. Under forutsetning av at han får erstattet gjenanskaffelsesverdien av nødvendige driftsbygninger, vil han ved fortsatt drift av gårdsbruket kunne få en rimelig inntekt. Verdien av skogsdrift og laksefiske er da ikke medregnet. Under disse omstendigheter antas det ikke at kommunen kan forlange at det ved erstatningsutmålingen skal legges til grunn at Kroppan ikke i fremtiden bør drive gårdsbruk, men snarest utlegge sin eiendom til industri- og boligtomter. Kroppans yrke er knyttet til eiendommen og han har vist at han ikke er interessert i å utparsellere til tomter. Når ekspropriasjonstiltaket ikke nødvendiggjør at han må opphøre med sin virksomhet, synes det urimelig at han på egen bekostning skal oppføre nødvendige driftsbygninger, om han vil fortsette sin tilvante livsførsel. Overskjønnsretten er enig med kommunen i at også for den gjenværende eiendom vil tomteverdien ligge høyere enn bruksverdien, men det er ikke ensbetydende med at det er økonomisk uforsvarlig å vente med å avhende eiendommen.

Overskjønnsretten er etter dette kommet til at Kroppan må ha krav på å få erstattet driftsbygningene etter gjenanskaffelsesverdi. Utgangspunktet må da være hva det vil koste å gjenoppføre en bygning som egner seg for det driftsopplegg den tidligere bygningen skulle tilfredsstille. - - -

Et mindretall i overskjønnsretten, medlemmene Tormod Johnsen og Haakon Hansen er enig med underskjønnsretten i at Kroppan ikke kan ha krav på å få erstattet gjenanskaffelsesverdien av driftsbygningene. Etter mindretallets mening kan Kroppan ikke få erstattet gjenanskaffelsesverdien av driftsbygningene når han får erstatning for det avståtte område etter tomteverdi eller omsetningsverdi. Mindretallet ser det slik at de to vurderingsgrunnlag, bruksverdi og omsetningsverdi, ikke kan nyttes kumulativt slik flertallet synes å gjøre.

Det er ingen tvil om at Kroppan har krav på full erstatning for

Side:110

tapet i bruksverdi. Han har krav på erstatning for det inntektstap han påføres ved at jordbruksarealet reduseres, etter marginalvurdering og kapitalisering, og dessuten på gjenanskaffelsesverdi av samtlige bygninger, også driftsbygningene. Han har krav på en erstatning som dekker driftstapet og som dessuten setter ham istand til å fortsette gårdsdriften på det gjenværende område.

Et erstatningsbeløp fastsatt på denne måte er det minste beløp Kroppan har krav på. Erstatningen må settes høyere hvis omsetningsverdien av det avståtte område er høyere. Det er enighet mellom partene om at omsetningsverdien er høyere enn bruksverdien fastsatt på ovennevnte måte, og omsetningsverdien eller tomteverdien må da legges til grunn.

Etter mindretallets oppfatning kan det da ikke bli tale om ytterligere erstatning, medmindre det kan påvises at den gjenværende eiendom ved ekspropriasjonen påføres ulemper av økonomisk art.

Det er ingen tvil om at den gjenværende eiendom når som helst kan realiseres til tomteverdi, det vil si den maksimale verdi den gjenværende eiendom kan ha. Ekspropriasjonen fører da ikke til verdinedgang eller økonomisk ulempe for den gjenværende eiendom.

Tomteverdi vil si den pris som betales for byggeklare tomter, eller i det minste tomter som er ryddet for annen bebyggelse. Egentlig byggeklar er jo ikke eiendommen, før det foreligger en stadfestet reguleringsplan for området, men dette er det så vidt vites sett bortfra i praksis. Når tomter anskaffes for bebyggelse med boliger, forretningseller industribygg ligger det i sakens natur at tidligere bebyggelse må fjernes. Den riving som da må finne sted vil regelmessig representere en belastning, idet kostnadene ved rivningen vil overstige verdien av de byggematerialer som blir igjen.

Når Kroppan oppnår tomteverdi for den grunn driftsbygningene står på, er bygningene i realiteten erstattet.

Hvis Kroppan får erstattet gjenanskaffelsesverdien av driftsbygningene i tillegg til tomteverdien, vil han kunne bringe hele eiendommen ut i en verdi som overstiger den samlede tomteverdi eller omsetningsverdi av eiendommen. Tilkjennelse av erstatning for gjenanskaffelsesverdien av driftsbygningene medfører ingen plikt for Kroppan til å gjenreise driftsbygningene. Han vil ha full anledning til å unnlate dette og isteden realisere den gjenværende del av eiendommen til tomteverdi.

Det er såvidt mindretallet vet, alminnelig antatt at det ved ekspropriasjon av en del av en jordbrukseiendom som ikke direkte berører bebyggelsen ikke kan gis erstatning i tillegg til tomteverdien for den nedsatte bruksverdi driftsbygninger og redskaper vil ha etter reduksjonen i jordbruksarealet. Synspunktet er at denne verdireduksjon er erstattet gjennom tomteverdien, idet jo denne bare kan oppnåes ved at en tilsvarende del av jordbruksdriften oppgis. Etter mindretallets mening kan erstatningsspørsmålet ikke komme i noen annen stilling ved full realisasjon, som i dette tilfelle, enn ved en etappevis verdinedgang til 0.

Mindretallet vil til slutt fremholde at det må være erstatningsspørsmålet uvedkommende om Kroppan ønsker å bruke en del av erstatningsbeløpet på en måte som ikke er økonomisk lønnsom. Det er på det rene at fortsatt drift av den gjenværende eiendom med nødvendig gjenoppføring av passende driftsbygninger vil gi underskudd, når alle kostnader,

Side:111

herunder også avskrivninger på driftsbygningene skal dekkes. Det avjørende må være at den erstatning han får ved at det avståtte område erstattes etter tomteverdi kontantmessig setter ham istand til dette. Det å prinsipielt være erstatningsspørsmålet uvedkommende hvordan eksropriaten velger å disponere den tilkjente erstatning.

I samsvar med det som er anført ovenfor voterer mindretallet for at erstatning for driftsbygninger fastsatt av flertallet til kr. 275.000.- ikke gis. - - -