Rt-1973-185

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1973-02-14
Publisert:	Rt-1973-185
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 28/1973
Parter:	Ruth Lindners dødsbo m.fl. (advokat Fredrik S. Heffermehl - til prøve) mot Arvid Holt-Seeland (høyesterettsadvokat Per Faye-Lund).
Forfatter:	Hiorthøy, Bølviken, Michelsen, Tønseth, Bendiksby
Lovhenvisninger:	Arveloven (1972) §65

Dommer Hiorthøy: Etter begjæring fra Ruth Lindner, Aage Seeland og Gerd Aass til jordskifteretten i Akershus og Oslo, datert 27. og 29. april 1967, om grensegang mellom eiendommene Stenfeldt Søndre, gnr. 123 bnr. 2, og Nordli, gnr. 123 bnr. 4, begge i Ski herred, ble det i tiden juni-oktober 1968 foretatt grenseoppgang og avgjort eiendomstvist mellom saksøkerne og eieren av Stenfeldt Søndre, Arvid Holt-Seeland, som saksøkt.

Jordskifterettens kjennelse av 17. oktober 1968 har dette innhold:

«1. Det omtvistede område på østsiden (oversiden) av Riksvegen tilhører saksøkerne som eiere av Nordli, gnr. 123 bnr. 4.

2. Grensa mellom gnr. 123 bnr. 2 Stenfeldt, og gnr. 123 bnr. 4, Nordli begynner i Riksvegen ved østsiden av Holt-Seeland's gårdsveg og går i retning 396 g ca. 8,0 meter til innhogget kors ifjell (1).

Videre i samme retning 149,1 meter til korshogget nedlagt stein med overbygget røys (2), så samme retning 54,9 meter til kors i nedlagt stein (3) og videre samme retning 48,6 meter til nedrammet rør (4).

Her vinkler grensa og går nå med retning 78 g 83,5 meter til innhogget kors på fjellrygg (5), derpå samme retning til innhogget kors i berg (6) og videre samme retning omlag 0,5 meter hvor den ender mot tilstøtende naboeiendom.»

Arvid Holt-Seeland påanket jordskifterettens kjennelse til

Side:186

Eidsivating lagmannsrett, og Ruth Lindner, Aage Seeland og Gerd Aass tok til gjenmæle i ankesaken. Lagmannsrettens dom, som er avsagt 4. november 1971, har slik domsslutning:

«Arvid Holt-Seeland anses som eier av det omstridte areal på sydøstsiden (oversiden) av riksvegen mellom Oppegård og Ski, som etter skylddelingsforretning tinglyst 17.2.1885 tilhørte Nordli, gnr.123,bnr.4iSki.

I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ruth Lindner, Aage Seeland og Gerd Aass - en for alle og alle for en - 4500 - fire tusen fem hundre kroner - til Arvid Holt-Seeland.

Oppfyllelsesfristen for saksomkostningene er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»

Ruth Lindner, Aage Seeland og Gerd Aass har påanket lagmannsrettens dom og har for Høyesterett nedlagt denne påstand:

«1. Jordskifterettens kjennelse stadfestes.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ruth Lindner er avgått ved døden under saksforberedelsen for Høyesterett, og hennes dødsbo er trådt inn som part i hennes sted.

Arvid Holt-Seeland har tatt til gjenmæle i ankesaken for Høyesterett og har nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt: Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Subsidiært: Jordskifterettens kjennelse oppheves og hjemvises til fornyet behandling med nye jordskiftedommere.

3. I begge tilfelle: De ankende parter dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

De nærmere omstendigheter i saken og partenes tidligere anførsler fremgår av begrunnelsen for jordskifterettens kjennelse og av lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett har det vært holdt bevisopptak ved Indre Follo herredsrett i tiden 19. juni-10. juli 1972 med avhør av den ankende part Gerd Aass, ankemotparten Arvid Holt-Seeland samt 4 vitner. Videre er det i desember 1972 holdt bevisopptak ved det norske generalkonsulat i San Francisco, USA, med avhør av den ankende part Aage Seeland og ved generalkonsulatet i Los Angeles til avhøring av vitnet Alf Holt-Seeland. Det er fremlagt et meget omfattende nytt skriftlig bevismateriale som jeg ikke finner grunn til å gjøre særskilt rede for. Bortsett fra at saksforholdet i forskjellige retninger er blitt bedre belyst gjennom det nye bevismateriale for Høyesterett, står saken i samme stilling som for lagmannsretten.

De ankende parter har i alt vesentlig gjort gjeldende de samme anførsler for Høyesterett som for de tidligere instanser, men har søkt å utbygge og utdype disse på grunnlag av det nye bevismateriale.

Som en alminnelig bakgrunn for de eiendomstransaksjoner saken gjelder, har de ankende parter anført at når det disponeres

Side:187

over fast eiendom uten at grensene i marken gås opp eller er gjenstand for overveielse, er det eiendommens omfang i registret (skylddelingsforretningen) som må være avgjørende. Rettstekniske hensyn taler mot at tinglyste grenser settes til side ved avtale når partene ikke har vært klart over at man fraviker det som er tinglyst.

Prinsipalt har de ankende parter gjort gjeldende at ankemotparten, Arvid Holt-Seeland, som eier av gnr. 123 bnr. 2, Stenfeldt Søndre, er forpliktet til å respektere eiendomsgrensene i henhold til skylddelingsforretningen enten i kraft av godkjennelse eller som følge av etterfølgende passivitet. Da det ifølge Barfoeds kart og skylddelingsforretningen av 1885 i 1941/42 ble klart at det tillå gnr. 123 bnr. 4, Nordli et betydelig areal På oversiden av veien, tok ankemotparten dette til etterretning uten å gi uttrykk for skuffelse eller fremkomme med krav. På samme måte deltok han sammen med sin bror Aage i den private grenseoppgang ved kommuneingeniør Røijen i 1943 uten å gjøre fordring på det senere omstridte område til tross for at han var kjent med sin fars og de øvrige søskens syn på eiendomsspørsmålet. Den opprinnelige diskusjon har åpenpart alene dreiet seg om et makeskifte, og grenseoppgangen kunne bare ha et fornuftig formål under forutsetning av at skylddelingsforretningens grenser ble respektert. Under enhver omstendighet må ankemotparten være bundet ved sin passivitet gjennom en periode av nærmere 10 år, idet han først i 1951 reiste innsigelse mot de ankende parters rett til den del av Nordi som lå ovenfor veien. I dette tidsrom overlot han i stor utstrekning til andre, spesielt broren Aage, å råde over det omstridte areal ved bortforpaktning, hugst og bortleie; det rådet fred og fordragelighet innenfor familien, og alle syntes å være enige om grensene. Som en mulig forklaring på denne innstilling har de ankende parter nevnt at selv om alle vedkommende ble forbauset da de rette grenser kom for dagen, hadde det vært alminnelig kjent i bygden at Nordli lå på begge sider av veien, jfr. forklaring av vitnet Georg Haugbro.

Subsidiært har de ankende parter påberopt seg det forhold at det etter deres mening ikke fant sted noen reell eiendomsoverdragelse i 1908 og 1920, og at det heller ikke foregikk noen eiendomsoverføring senere før de rette grenser ble kjent. Karl Seeland, som gikk konkurs i 1907 og ble frasolgt sine faste eiendommer ved tvangsauksjon samme år, var i den nærmest følgende tid økonomisk meget vanskelig stillet. Overføringen i 1908 av Nordli til de fire eldste barn og skjøtningen i 1920 av Stenfeldt Søndre til hans annen hustru og ankemotparten, Arvid Holt-Seeland, må antas å ha vært proforma med formål å sikre at eiendommene ikke skulle kunne beslaglegges av kreditorer. Dette fremgår tydelig derav at det ikke inntrådte noen forandring i den faktiske og rettslige rådighet. Karl Seeland betraktet seg fremdeles som eier av det samlede «familiegods» og ble også av utenforstående, ikke minst av sine barn, oppfattet som den virkelige eier. Han stod for forvaltningen av eiendommene, oppebar inntekter og

Side:188

dekket utgifter, og utnyttet også eiendommene som sikkerhet i sin forretningsvirksomhet, idet han i 1935-36 lot bnr. 2 og bnr. 4 behefte med obligasjoner på henholdsvis kr. 25.000 og kr. 15.000. Transaksjoflenes karakter av proformarettshandler understrekes ved at det i virkeligheten var tale om selvkontrahering: Karl Seeland opptrådte På den ene side som selger og på den annen side som verge for sine mindreårige barn. Hans autoritære natur og dominerende stilling i familien førte til at det ble alminnelig godtatt at hans vilje skulle følges når det gjaldt spørsmål vedkommende eiendommene. Det bemerkes i denne forbindelse at Seeland ikke betraktet sine disposisjoner over familiens eiendeler som endelige og bindende. Han omgjorde ikke sjelden tidligere avgjørelser, omfordelte således gaver til barna, og disse anså seg forpliktet til å bøye seg for dette. Ankemotparten hadde På sin side minimal kontakt med og interesse for eiendommene før krigen, og hans manglende reaksjon da de rette grenser ble opplyst tyder på at han følte sin stilling svak. Rettsvirkningen av at eiendomsoverføringen er skjedd proforma, må være ugyldighet mellom partene, jfr. Sandvik i T.f.R. 1967 51 og Rt-1960-587 (589).

Ytterligere subsidiært har de ankende parter fremholdt at selv om overdragelsene i 1908 og 1920 anses for reelle, hadde man dengang en klarere oppfatning av de rette grenser, i hvert fall med hensyn til innmarken på det såkalte «øvre Nordli». Den senere misforståelse varte bare en kortere tid, ca. 10-15 år, og omfattet heller ikke alle de engasjerte parter. Som følge av dette kan den ikke tillegges dispositiv virkning. Uoverensstemmelse mellom det skrevne og Karl Seelands egentlige hensikt og ønske, - de forutsetninger han må antas å ha handlet under, - må løses på den måte at de sistnevnte slår igjennom, jfr. Arnholm: Privatrett II side 317.

Når det gjelder de av jordskifteretten opptrukne grenser mellom Nordli og Stenfeldt Søndre, er de ankende parter av den oppfatning at grensene er riktig fastslått. Det er ingen grunn til å regne med at man ved en ny grenseoppgang vil kunne finne frem til en mer korrekt avgrensning.

Ankemotparten har vist til lagmannsrettens dom og har i hovedsaken gjort gjeldende de samme anførsler som tidligere. Med hensyn til proforma-spørsmålet har han blant annet fremholdt at det ikke er dekning for påstanden om at det har dreiet seg om forføyninger til vern mot kreditorer; det fremgår av dokumentasjonen at Karl Seeland i angjeldende tidsrom har hatt midler til å foreta betydelige utbetalinger. Under henvisning til den fremlagte omfattende korrespondanse har han videre påvist at Karl Seeland selv ikke på noe tidspunkt har antydet at overdragelsene ikke var reelle, - heller ikke etter at han var kommet i et motsetningsforhold til ankemotparten på grunn av dennes holdning i eiendomssaken. Fordelingen av de faste eiendommer mellom barna hadde i seg selv et fornuftig formål og kan ses som et tiltak av lignende art som et arveskifte.

Side:189

Påstanden om rettstap gjennom passivitet har ankemotparten imøtegått ved å fremholde og søke godtgjort at han etter sin hjemkomst til Norge i 1932 har disponert over eiendommen som eier i den utstrekning som var naturlig, både før og etter at papirene dukket opp, sml. Rt-1970-1398. Betingelsen for at passivitetsinnsigelsen skal føre frem er for øvrig at den annen part har innrettet seg etter motpartens manglende aktivitet, slik at det vil virke urimelig å rippe opp i festnede forhold. Dette har åpenbart ikke vært situasjonen i den foreliggende sak.

Kjernepunktet i saken er etter ankemotpartens mening hva Karl Seeland har ment å gi bort, og for så vidt kan det ikke være gjenstand for tvil at han i 1920 mente å overdra hele området på oversiden av veien. Når han har gitt klart uttrykk for dette overfor gavemottakeren Arvid Holt-Seeland, som etter stemorens død 1931 satt som eneeier og hjemmelsinnehaver til eiendommen, må dette være avgjørende for gavens gyldighet, sml. arvelovens §65. Til anførselen om at Karl Seeland har handlet under en villfarelse, under en forutsetning som har sviktet, er å bemerke at Karl Seeland selv ikke har påberopt seg bristende forutsetninger, men først og fremst at bristende forutsetninger overhodet ikke har foreligget. Stillingen er den at Karl Seeland, da han 1941/42 fikk greie på de tinglyste grenser, mente at eiendomsforholdene burde beriktiges i samsvar med dem. Men dette er noe helt annet.

Subsidiært har ankemotparten reist innvending mot riktigheten av den av jordskifteretten opptrukne grenselinje. I strid med skylddelingsforretningens angivelser har den etter hans mening ført til at et for stort areal er tillagt bnr. 4, Nordli, ca. 40 mål i motsetning til de ca. 28 som man til vanlig ellers har operert med. Hvis jordskifteretten, istedenfor som det synes, å ha fulgt Barfoeds kart, hadde rettet seg etter det som fremgikk av skylddelingsforretningen, ville grensen ha gått nord for ankemotpartens hus.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og viser til dens begrunnelse, som jeg i alt vesentlig kan tiltre. På bakgrunn av det som er fastslått i lagmannsrettens dom, skal jeg i anledning av prosedyren for Høyesterett komme med enkelte supplerende bemerkninger.

Proforma-synspunktet kan ikke ses å ha vært påberopt av de ankende parter under behandlingen for lagmannsretten, - i hvert fall er det ikke omhandlet i lagmannsrettens dom, men det har spilt en fremtredende rolle under prosedyren for Høyesterett. Jeg er enig med ankemotparten i at denne innsigelse ikke kan føre frem. Som fremholdt av ham foreligger det ingen opplysninger som tyder på at overdragelsene av Nordli og Stenfeldt Søndre noen gang har vært oppfattet annerledes enn som reelle, og de objektive forhold som har vært påberopt, - spesielt Karl Seelands økonomi som utvilsomt til tider var ganske anstrengt, kan ikke være tilstrekkelig grunnlag for å konstatere proformaverk. Det er vel så at det i de første år ikke inntrådte noen

Side:190

forandring i den faktiske og rettslige rådighet, - det var fremdeles Karl Seeland som styrte og stelte med hele eiendomskomplekset. Men dette forklares dels ved hans egenskap av verge for sine mindreårige barn, dels ved hans stilling som familiens overhode og den som tilveiebrakte de nødvendige innkomster. Forholdet endret seg imidlertid etter hvert, for ankemotpartens vedkommende visstnok allerede etter at han i 1932 hadde tiltrådt Stenfeldt Søndre som eneeier, og iallfall fra 1951 etter at han hadde gjort klart sitt avvikende standpunkt i eiendomstvisten.

De ankende parter har for Høyesterett prinsipalt påberopt seg at ankemotpartens mulige rett i hvert fall er gått tapt som følge av godkjennelse eller passivitet. Når det gjelder spørsmålet om godkjennelse, kan jeg innskrenke meg til å vise til lagmannsrettens bemerkninger. Det nye bevismateriale som er fremlagt for Høyesterett kan etter mitt syn ikke lede til noe fra lagmannsretten avvikende resultat. Det viser i høyden at ankemotparten, som naturlig er mellom søsken, i førstningen ikke satte saken på spissen og i det hele var forhandlingsvillig, men dette kan ikke være nok til å konstatere godkjenning når en ordning i minnelighet ikke kom i stand.

Spørsmålet om rettstap ved passivitet er temmelig kursorisk behandlet av lagmannsretten, som nøyer seg med en bemerkning om at den «kan heller ikke se at Arvid Holt-Seeland på annen måte har opptrådt slik at han har mistet eiendomsretten til det omtvistede areal». For Høyesterett har denne anførsel vært gjenstand for en meget inngående prosedyre fra begge sider med dokumentasjon av de forskjellige faktiske og rettslige beføyelser som har vært utøvd, - hugst, bortforpaktning, utleie, byggearbeider m.v. Jeg finner det ikke nødvendig å gå i detalj med hensyn til dette forhold. Etter opplysningene i saken forekommer det meg klart at det her ikke er grunnlag for rettslig relevant passivitet. Til belysning av situasjonen kan det imidlertid være av interesse å gjengi et par linjer av et brev fra ankemotparten til hans far, datert 29. mars 1955: «Det er synd at Du skal ha spetakkelet med alt dette, for det er nettopp for å holde dig utenfor at jeg har latt alt skure slik hittil, - skulle der ha vært prosess som de andre snakker om, så ville tross det standpunkt som du nu inntar, din forklaring om dine opprindelige intensjoner («giverens mening og vilje») ha vært meget viktige i saken.»

Når det gjelder spørsmålet om bristende forutsetninger, finner jeg det tilstrekkelig å vise til det jeg har gjengitt av arkemotpartens anførsler samt til lagmannsrettens bemerkning om at «hva Karl Seeland ville ha gjort hvis han i 1920 hadde vært klar over grensene etter skylddelingsforretningen av 1885 anser en uten betydning».

Etter det resultat jeg er kommet til i eiendomstvisten bortfaller tvisten angående jordskifterettens grensefastsettelse.

Jeg stemmer etter dette for at lagmannsrettens dom stadfestes. Etter utfallet av anken vil de ankende parter måtte tilsvare motparten saksomkostninger også for Høyesterett.

Side:191

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Ruth Lindners dødsbo, Aage Seeland og Gerd Aass til Arvid Holt-Seeland 15.000 - femten tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Bølviken: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Michelsen, Tønseth og Bendiksby: Likeså.

Av jordskifterettens kjennelse (jordskiftedommer Bj. Sletbak med jordskiftemenn): - - -

Jordskifteretten skal bemerke: - - -

Etter skylddelingsforretningen fra 1884 kan det ikke herske noen tvil om at bnr. 4, Nordli, ligger på begge sider av Rodeveien (nå Riksvegen). - - -

Under saksbehandlingen har det forøvrig ikke vært motsagt at skylddelingsforretningen for Nordli utvider et område på oversiden av Riksvegen. Det tvisten i hovedsaken dreier seg om, det er om saksøkte Arvid Holt-Seeland ved gave, ved hevd eller ved passivitetsvirkning har blitt eier av det området som ligger ovenfor vegen (tvisteområdet).

I fall saksøktes anførsler fører fram, vil grensetvisten falle bort idet bnr. 2 og bnr. 4 da får samme eier på den strekning disse eiendommer støter sammen.

Jordskifteretten tar derfor først for seg disse spørsmål.

Gavetilsagnet. Da saksøkerne i 1908 fikk skjøte på sin eiendom, lød dette på gnr. 123 bnr. 4, og det var ikke skilt ut noen parsell fra dette bruket etter det var opprettet i 1884. Alt tyder derfor på at overdragelsen formelt omfattet hele bnr. 4. Grensene for eiendommen må da i 1908 være overensstemmende med de beskrevne grenser fra 1884.

Retten finner det godtgjort at den eiendom forlagsbokhandler Bjølstad kjøpte i 1907 gjaldt Stenfeldt bnr. 2. Men skjøte ble ikke utferdiget. Hvilken grense han da ble påvist - i marka eller på kart - foreligger det ikke noe direkte om fra denne tid. Det foreligger heller ingen endelig kontrakt om handelen mellom Seeland og Bjølstad. Rent formelt betraktet kan det derfor synes som denne handelen hadde en svak konstruksjon. Det som imidlertid har interesse, det er utstrekningen av Bjølstad's eiendom. Og etter det som foreligger for retten, ser det ut som Karl Seeland en tid var av den mening at alt ovenfor hovedvegen hørte Bjølstad (bnr. 2) til.

Det må være nok her å vise til brev fra Karl Seeland datert 16/2-1953 (bilag 7 til dok. 13) hvor han sier «...for jeg hadde jo i sin tid oppgitt til Bjølstad at grensene fulgte veien, fordi jeg hadde oppfattet det slik uten å studere de forskjellige skylddelinger...». Og det har under forhandlingene i retten vært påpekt flere lignende uttalelser fra Karl Seeland.

Side:192

For jordskifteretten fortoner bildet seg slik at Karl Seeland ved handel med Bjølstad hadde angitt et område som også berørte Nordli, bnr. 4, - nemlig den del som etter skylddelingen ligger ovenfor vegen. Og sønnen Arvid Holt-Seeland ble informert om grensene av sin far. Han mente derved å være blitt rettsmessig eier i den utstrekning som faren hadde påvist. Han (Arvid H-S) kom derved til å få et bilde av eiendomsforholdet som ikke var i samsvar med de offisielle grenseangivelser.

Retten finner det således utvilsomt at både far og sønn en tid har betraktet alt areal ovenfor hovedveien som tilhørende bnr. 2.

Men Karl Seeland har senere i flere brever beklaget feiltagelsen og gjort Arvid Holt-Seeland oppmerksom på det riktige forhold. Det heter således i brev av 16/2-1953: «du må ikke oftere understreke at du fikk løfte av meg, som berodde på en åpenbar feiltagelse fra min side...», (dok. 13 bilag 7).

Og flere andre brever fra 1950-årene - hvorav er inntatt bruddstykker i dok. 13 - uttrykker samme innstilling hos Karl Seeland. I 1956 ga han således erklæring for at Nordli bnr. 4 omfattet et areal på oppsiden av vegen og at Arvid Holt-Seeland hverken hadde bruksrett eller andre rettigheter i denne eiendom (dok. 13 bilag 10).

Hva tid Karl Seeland kom undervær med sin feiltagelse, er vanskelig å avgjøre, men retten har festet seg ved at han i brev datert 12/7-1955 sier: «... men jeg vet at jeg advarte Arvid mot å bygge der han gjorde, fordi jeg mente bestemt at han bygger på eders tomt...». Det er opplyst for jordskifteretten at byggingen antagelig begynte i 1941, og at huset var ferdig oppført i 1942, (dok. 14 blad 5). Det ser derfor ut som Karl Seeland iallfall fra begynnelsen av 40-årene var klar over eiendomsforholdene og at han da også underrettet sin sønn Arvid.

Jordskifteretten kan ikke finne at Karl Seeland's «gavetilsagn» i 1931 gir Arvid Holt-Seeland hjemmel til Nordlis del ovenfor Riksvegen. Det Arvid hadde fått det var bnr. 2, og denne eiendom hadde han sammen med sin stemor fru Dagny Døhli Seeland fått ved skjøte fra Chr. Seeland i 1921. Selv om Karl Seeland - da han i 1931 overrakte sønnen skjøtet - mente bruket hadde større utstrekning enn det i virkeligheten hadde, synes det lite rimelig at eierne av bnr. 4 skal lide for hans « - utilgivelige overfladiskhet». (Kfr. dok. 13 14.) Karl Seeland har meget sterkt beklaget at han ga Arvid feil illusjon om størrelsen på bnr. 2 og går sterkt inn for å få han til å anerkjenne eiendomsgrensene slik de går fram av dokumentene.

Etter rettens syn så kan Karl Seeland's tidligere feilforestilling om grensene ikke danne holdbart grunnlag for påberopelse av gave på bekostning av naboeiendom.

Hevd: Jordskifteretten kan ikke gi saksøkte medhold i at hans bruk gir grunnlag for eiendomshevd av tvisteområdet. - - -

Passivitetsvirkning. Av det som er framført for jordskifteretten må det antas at det var saksøktes bygging i begynnelsen av 40-årene som fikk saksøkerne til å gripe inn. Slik bruksforholdene tidligere hadde vært, bl.a. med bortforpaktninger av begge eiendommer over lange perioder, synes det ikke å ha foreligget noen aktuell situasjon av slik karakter at den skulle tilsi aktivt inngrep fra saksøkerne før byggingen. Når de da -

Side:193

reagerte som de gjorde, - både den gangen og senere - avskjærer dette etter rettens mening mulighet for passivitetsvirkning.

Retten er altså kommet fram til at tvisteområdet tilhører eierne av Nordli, gnr. 123 bnr. 4. - - -

Av lagmannsretten dom (lagdommerne Sverre Tessem, AIf W. Østensen og Jørgen Brøymer.

Tvisten gjelder spørsmålet om et areal, anslått til ca. 40 mål, på (syd-) østsiden av - ovenfor Oppegårdsveien i Ski, tilhører Arvid Holt-Seeland som har tinglyst hjemmel til eiendommen Stenfeldt, gnr. 123, bnr. 2, eller tilhører Ruth Lindner, Aage Holt-Seeland og Gerd Aass som har tinglyst hjemmel til eiendommen Nordli, gnr. 123, bnr. 4. Begge eiendommer ble ved skylddelingsforretning tinglyst 17.2.1885 utskilt fra gården Foss. Stenfeldt er i forretningen benevnt Graverstuen.

Sakens forhistorie er denne:

Ved skjøte av 4.7.1902 overdro Jens Andreas Gløersens barn og svigerbarn til disponent Karl Seeland 4 eiendommer i Kraakstad tinglag, nemlig Stenfeldt, gnr. 123, bnr. 2, av skyld mark 1,22, Nordli, gnr. 123, bnr. 4, av skyld mark 0,94, samt to mindre eiendommer av Dal, gnr. 125 for kr. 20.000,-.

Karl Seeland, som døde 24.8.196489 år gammel, var far til de ovenfor nevnte fru Ruth Lindner, Aage Holt-Seeland og Arvid Holt-Seeland og morfar til fru Gerd Aass, som er datter av Ingrid Tjersland, født Seeland.

Den 6.4.1907 gikk Karl Seeland konkurs. Ved auksjon 21.5.1907 over hans eiendommer, bl.a. Stenfeldt og Nordli, kjøpte Karl Seelands far, Chr. Seeland eiendommene.

Ved kjøpekontrakt av 15.6.1907 solgte Chr. Seeland v/Karl Seeland Stenfeldt, gnr. 123, bnr. 2 til forlagsbokhandler A. Bjølstad. Ved overenskomst i 1915 solgte imidlertid Bjølstad eiendommen tilbake til Karl Seeland for kr. 9.000,- uten at noen av disse to overdragelser ble tinglyst.

Auksjonsskjøte på Stenfeldt var ikke blitt utferdiget. Dette ble først gjort 20.1.1920, da auksjonsskjøte ble utferdiget direkte til Arvid Holt-Seeland og Karl Seelands annen hustru Dagny Døhli Seeland for kr. 10.000,-, idet Chr. Seeland hadde solgt eiendommen til disse. Eiendommens skyld var på dette tidspunkt mark 1,00, idet bnr. 14 av skyld mark 0,18 var utskilt 15.5.1913, og bnr. 16 av skyld mark 0.04 var utskilt 4.11.1916. Dagny Seeland var berettiget til å bruke eiendommen i sin levetid mot at gården etter hennes død helt tilfalt Arvid Holt-Seeland. Etter at Dagny Seeland døde i 1931 har Arvid Holt-Seeland vært eneeier av eiendommen Stenfeldt, gnr. 123, bnr. 2.

Eiendommen Nordli, gnr. 123, bnr. 4 av skyld mark 0,94 ble av Chr. Seeland ved kjøpekontrakt av 27.6.1907 overdratt til hans 4 barnebarn Alf, Ingrid, Aage og Ruth (Arvid var dengang ikke født). Auksjonsskjøte ble 16.3.1908 utferdiget til de 4 nevnte barnebarn for kr. 1.000,-.

Ingrid Tjersland har senere overdratt sin 1/4 til sin datter Gerd Aass, og Alf har overdratt sin 1/4 til sine søsken Ruth Lindner og Aage HoltSeeland i felleskap. Etter dette eier Ruth Lindner 3/8, Aage Seeland 3/8 og Gerd Aass 2/8.

Eiendommen Stenfeldt, gnr. 123, bnr. 2 ligger i sin helhet på

Side:194

oversiden (sydøst siden) av riksveien mellom Oppegård og Ski. Terrenget stiger fra veien oppover, altså mot syd og øst. Nordli ligger etter skylddelingsforretningen av 1885 på begge sider av rodeveien, nå riksveien, mellom Oppegård og Ski. I eldre tid var det hus på Nordli nedenfor veien (på nordvest siden). Det påvistes grunnmurer under åstedsbefaringen. På Stenfeldt, bnr. 2, var det ikke hus i 1885. Det kom først i 1941/42.

Karl Seeland var av den oppfatning at Nordli utelukkende lå på nedsiden (nordvest siden) av veien, og at Stenfeldt omfattet alt det areal som lå på oversiden av veien. Man viser bl.a. til brev av 8.7.1934 til forpakter Næss hvor han skriver: «... og han (Arvid Holt-Seeland) jo eier hovedbølet av Stenfeldteiendommen, nemlig allt på østsiden av veien». Etter skylddelingsforretningen av 1885 er det på det rene at Nordli strakte seg på begge sider av veien, slik at veien deler Nordli i to deler. Det var altså en grense mellom Nordli og Stenfeldt på oversiden av veien, og veien dannet ikke grensen mellom de to eiendommer.

Karl Seelands oppfatning - at veien dannet grensen - bibragtes også hans barn. Det var først i 1942 det ble oppdaget at skylddelingsforretningen av 1885 beskrev en annen grense. Eiendommens papirer hadde ligget hos høyesterettsadvokat I. M. Johannessen, som døde i 1935. I 1942 ble papirene utlevert.

Omtrent samtidig begynte Arvid Holt-Seeland å bygge en hytte. Etter at skylddelingsforretningen kom for dagen, hevdet eierne av Nordli at de også eiet et skogareal på oversiden av veien og at Arvid Holt-Seeland hadde bygget over grensen mellom eiendommene inn på Nordli.

Spørsmålet om eiendomsretten til det omtvistede areal har siden denne tid vært en sentral del av en familiestrid, som også har hatt andre årsaker. Familien Seeland var meget skrivende, og fra årene fremover foreligger det adskillig korrespondanse som kaster lys over den oppståtte tvist. - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn jordskifteretten og bemerker:

Det må anses på det rene etter skylddelingsforretningen av 17.2.1885 at eiendommen Nordli, gnr. 123, bnr. 4 lå både på nedsiden og oversiden av rodeveien, d.v.s. den nåværende riksvei fra Oppegård og sydover mot Ski. Den hadde således grense til eiendommen Stenfeldt, gnr. 123, bnr. 2 (dengang benevnt Graverstuen) på oversiden (sydøstsiden) av veien.

Det anses videre på det rene at alle - såvel Karl Seeland som hans barn - inntil skylddelingsforretningen av 1885 ble utlevert fra høyesterettsadvokat Johannessens arkiv i 1942 - har svevet i den tro at Nordli ikke omfattet noe areal på oversiden av veien, slik at grensen mellom Nordli og Stenfeldt var veien.

Spørsmålet er hvilken betydning denne misforståelse har for eiendommenes utstrekning i relasjon til eiendomsoverdragelsene.

Da Chr. Seeland (i realiteten Karl Seeland) solgte Stenfeldt, gnr. 123, bnr. 2 til forlagsbokhandler Bjølstad i 1907, mente han utvilsomt at eiendommen omfattet alt på oversiden (sydøstsiden) av veien, og det var Stenfeldt med tillegg av det omtvistede areal, han solgte til Bjølstad. Man viser særlig til Karl Seelands brev til sin sønn Arvid av 16.2.1953 (sitert foran), hvor det bl.a. heter: «for jeg hadde jo i sin tid oppgitt til Bjølstad at grensene fulgte veien».

Side:195

Da Chr. Seeland (i realiteten Karl Seeland) i 1907 overdro eiendommen Nordli, gnr. 123, bnr. 4 til sine 4 barnebarn, var det derfor bare den del av Nordli som ligger nedenfor veien overdragelsen omfattet. At Karl Seeland i 1915 atter ble eier av Stenfeldt kan ikke gjøre noen forandring heri. Når Karl Seeland i 1920 overdro Stenfeldt til Arvid HoltSeeland var det denne eiendom med tillegg av det areal av Nordli som etter skylddelingsforretningen av 1885 lå på oversiden av veien, han disponerte over. Om disposisjonen var en gave eller overdragelse mot vederlag, spiller for så vidt ingen rolle. Mottageren, Arvid Holt-Seeland, har ved denne transaksjon vunnet eiendomsrett også til det omtvistede areal av Nordli - det være seg som gavemottager eller kontraktspart. Han kunne ha solgt det hele areal videre på samme måte som Bjølstad kunne ha solgt området til hvem som helst i den tid han eiet det.

Det må antas at Arvid Holt-Seeland var i aktsom god tro når han mente at alt areal på oversiden av veien tilhørte ham. Hva Karl Seeland ville ha gjort hvis han i 1920 hadde vært klar over grensene etter skylddelingsforretningen av 1885 anser en uten betydning. Arvid Holt-Seeland var i 1920 bare 7 år og det kan ikke forlanges at han eller hans verge skulle foreta undersøkelser hos tinglysningsdommeren angående skylddelingsforretningen. Av panteregistret fremgår ikke eiendommens grenser eller utstrekning. Ingeniør Barfoeds kart som tyder på at Nordli ligger på begge sider av veien, dukket først opp under krigen.

Spørsmålet blir da om det senere har skjedd noe som bevirker at Arvid Holt-Seeland har mistet eiendomsretten til det nå omtvistede areal.

Etter at Karl Seeland oppdaget sin feiltagelse, beklaget han denne sterkt og mente at hans sønn Arvid ikke burde bli sittende med hele eiendommen. Han uttaler således i brevet til lensmann Westgaard av 16.2.1957 bl.a.:

«Etter min personlige oppfatning finnes det ikke skygge av grunn for Arvids overgrep mot de andre... Han (Aage Holt-Seeland) gikk opp grensene etter skylddelingene sammen med Arvid og herr ingeniør Røyen, så det var klart for begge parter, og de eldre barns rettigheter daterer seg fra skjøte av 1908, mens Arvid først fikk rettigheter etter min hustrus død i 1931. Arvid er født i 1913, altså 5 år etterat hans søskende hadde fått tinglyst skjøte på eiendommen.»

Karl Seeland forsøkte å få en ordning i stand, men forgjeves. Noe rettslig skritt for å omstøte overdragelsen til Arvid Holt-Seeland har han ikke foretatt.

Når det gjelder den nevnte private grensegang, fant den sted under krigen, en gang i 1942 eller 1943. Arvid Holt-Seland har herom som part i lagmannsretten forklart at han var med på denne. Det som da ble foretatt var å forsøke å finne grensene etter skylddelingsforretningen, men spørsmålet om hvem arealet på oversiden av veien tilhørte, ble ikke drøftet, jfr. hva han skriver i brev av 22.2.1957 til sin far (dok. 66). Han benekter at det lå noen innrømmelse fra hans side i forsøket på å finne grensene.

Lagmannsretten er enig heri og kan heller ikke se at Arvid Holt-Seeland på annen måte har opptrådt slik at han har mistet eiendomsretten til det omtvistede areal.

Side:196

Lagmannsretten kommer således til det resultat at Arvid Holt-Seeland er eier av alt areal som ligger ovenfor veien, og at grensen mellom det Arvid Holt-Seeland eier og ankemotpartene eier, følger veien.

Etter dette er det unødvendig for retten å ta standpunkt til de øvrige spørsmål som er reist i saken. - - -