Rt-1973-33
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1973-01-11 |
| Publisert: | Rt-1973-33 |
| Stikkord: | Uklare skjønnsgrunner |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 7/1973 |
| Parter: | Bragernes Torg 5 A/S (høyesterettsadvokat Bjørn Dalen) mot Drammen kommune (høyesterettsadvokat Harald Solumsmoen). |
| Forfatter: | Endresen, Blom, Bølviken, Tønseth, Sandene |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven (1965) §35, Tvistemålsloven (1915) §380, Skjønnsprosessloven (1917) §14, Bygningsloven (1965) |
Dommerne Endresen, Blom, Bølviken, Tønseth og Sandene.
For gjennomføring av reguleringsplan stadfestet 13. august 1936 fattet Drammen formannskap i møte 27. april 1971 følgende vedtak:
Side:34
« Det begjæres med hjemmel i bygningslovens §35 første ledd skjønn for ekspropriasjon av nødvendig gategrunn av eiendommen Bragernes Torg 5 i henhold til reguleringsplan stadfestet 13. august 1936.»
På grunnlag av dette vedtak fremmet kommunen den 12. mai 1971 stevning til Drammen byrett med begjæring om at det i henhold til bygningslovens §35 nr. 1 - lov av 18. juni 1965 nr. 7 - ble avholdt skjønn til fastsettelse av den erstatning som Bragernes Torg 5 A/S tilkom i anledning av avståelsen av gategrunn, i alt 126 må.
Ved Drammen byretts underskjønn - byrettsdommer Erling Viken med skjønnsmenn oppnevnt etter skjønnslovens §14 - avhjemlet den 14. oktober 1971, ble erstatningen fastsatt til kr. 1.400 pr. må.
Drammen kommune begjærte overskjønn. Overskjønnsretten - byrettsjustitiarius Høvde med skjønnsmenn også oppnevnt etter skjønnslovens §14 - avgav 7. februar 1972 skjønn med denne slutning:
« 1. Bragernes Torg 5 A/S tilkjennes som full erstatning for avståelse av ca. 126 må grunn av sin eiendom Bragernes Torg 5 1.100,00 - ettusen ethundre - kroner pr. kvadratmeter.
2. Drammen kommune pålegges å utrede de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.
3. Drammen kommune betaler innen 14 - fjorten - dager fra skjønnets forkynnelse i saksomkostninger til Bragernes Torg 5 A/S kr. 800,00 - otte hundre kroner.»
Bragernes Torg 5 A/S har påanket overskjønnet til Høyesterett. I ankeerklæringen er anført blant annet følgende:
«Underskjønnet satte enstemmig erstatningen til kr. 1.400 pr.må.
Overskjønnet er avhjemlet 7/2-1972. Også overskjønnet har først erklært seg enig med underskjønnet og partene i at salgsverdien må legges til grunn, og at arealet må vurderes som forretningstomt, hjørnetomt og en av de beste forretningstomtene i Drammen.
Imidlertid kommer overskjønnet på side 5 til det resultat at på den tid, - i 1964, - da den ankende part kjøpte eiendommen, var den del av eiendommen som nå blir ekspropriert ved stadfestet plan regulert som gate. Derfor kan arealet ikke ha vanlig tomteverdi. Som en konsekvens av dette standpunkt vurderes ikke verdien etter vanlig tomtepris i strøket, men overskjønnet legger til grunn en slags kostprisvurdering med tillegg for prisstigning og setter ut fra dette resonnement en erstatning på kr. 1.100,-pr. må.
På vegne av den ankende part vil jeg hevde at overskjønnet har begått feil i sin rettsanvendelse og subsidiært feil i saksbehandlingen.
Ved ekspropriasjon for gjennomføring av en regulering skal eieren ha full erstatning for sin eiendom uten hensyn til den aktuelle regulering. Dette er fastslått gjennom fast praksis, se Rt-1897-730, Rt-1900-273, Rt-1949-408 og spesielt Rt-1925-47
Side:35
og Rt-1926-559. I teorien kan jeg også vise til Stang: «Bygningsrett», 157, Schjødt: «Norsk ekspropriasjonsrett», 262, og «Hva er min eiendom verd ved ekspropriasjon», side 186.
Overskjønnets rettsanvendelse er således i klar strid med de rettsnormer som har vært anvendt for å fylle kravet til full erstatning.
Etter bygningsloven gjelder også repartisjonsprinsippet. Kommunen skal betale full verdi, men kan etter vanlige regler i bygningsloven kreve utgiftene refundert av tilstøtende eiendommer. Dersom overskjønnet har satt lavere pris fordi eiendommen kan ha fordel av gaten, er dette feil. Fordeler skal helt og holdent vurderes etter reglene om refusjon og ikke etter reglene om erstatning.
For øvrig er det også feil rettsanvendelse å legge til grunn hva en eier en gang i tiden har betalt for sin eiendom. Dette er ganske irrelevant, jfr. dom Rt-1904-605.
Helt subsidiært vil jeg hevde at premissene kanskje kan etterlate tvil om hvilke rettssetninger det her er bygget på, men i så fall er det feil ved skjønnsgrunnene som også må føre til opphevelse av skjønnet. Det er da ikke i tilstrekkelig grad redegjort for hvilke rettssetninger skjønnet skal bygge på.»
Etter at Drammen kommune i anketilsvar av 19. april 1972 hadde påstått overskjønnet stadfestet, har partene i felles prosessskrift av 31. oktober 1972 begjært ankesaken overført til skriftlig behandling, idet begge parter påstår overskjønnet opphevet. Det er i dette prosesskrift anført blant annet:
«Partene er blitt enige om at overskjønnets premisser gir grunn til å anta at det foreligger flere feil ved rettsanvendelsen. Blant annet har retten ikke behandlet det meget vesentlige spørsmål om den ved sin verdsettelse bygger På kompensasjonsprinsippet eller refusjonsprinsippet. Skjønnet har ved sin verdsettelse bygget På gjeldende regulering, og da skulle det vært nærmere klarlagt i premissene hvorfor det foretas reduksjon i verdien når inngrep skjer etter bygningsloven som helt bygger på refusjons- og repartisjonsreglene. Premissene etterlater også tvil om det «kostprisprinsipp» retten har anvendt innebærer en reell verdsetting eller bygger på andre hensyn.
Partene er enige om at de ovennevnte feil er tilstrekkelige grunner for oppheving av overskjønnet med hjemvisning til ny behandling med ny sammensetning av retten. Under forutsetning av opphevelse av overskjønnet på dette grunnlag, er det ikke nødvendig for Høyesterett å ta opp til behandling de øvrige ankegrunner.
Sakskostnadene blir ordnet mellom partene etter særskilt avtale. Høyesterett behøver derfor ikke ta standpunkt til dette spørsmål.»
I medhold av tvistemålslovens §380 har Høyesteretts justitiarius bestemt at ankesaken skal gå over til skriftlig behandling.
Høyesterett finner at anken må tas til følge.
Som det fremgår av det som er gjengitt av dens premisser, har
Side:36
overskjønnsretten funnet frem til den erstatning grunneieren tilkommer ved å legge til grunn hva han betalte for eiendommen i 1964, og plusse på med senere «påregnelig» prisstigning. Overskjønnsretten sier imidlertid samtidig at den har tatt hensyn til at det areal som forutsettes avstått, var regulert til gate og derfor av mindre verdi enn det ville hatt i uregulert stand. Høyesterett er enig i det som er anført i partenes felles prosesskrift av 31. oktober 1972 - at premissene etterlater tvil om det «kostprisprinsipp» som overskjønnsretten synes å ha lagt til grunn, innebærer en reell verdsettelse av den grunn som skal avstås. Den uklarhet som skjønnsgrunnene etterlater på dette punkt og som reiser tvil om overskjønnsretten har bygd på en riktig rettsanvendelse ved ansettelsen av ekspropriasjonserstatningen, må lede til at overskjønnet oppheves i samsvar med partenes felles påstand.
Det er ikke nedlagt påstand om tilkjennelse av saksomkostninger.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Drammen byretts overskjønn av 7. februar 1972 oppheves og hjemvises til ny behandling av byretten med ny skjønnsbestyrer og nye skjønnsmenn.