Rt-1974-133

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1974-02-09
Publisert:	Rt-1974-133
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 16B/1974
Parter:	Eidsberg kommune v/ordføreren (høyesterettsadvokat Otto Chr. Hagemann) mot Asbjørn og Thorolf Martinsen m.fl. (høyesterettsadvokat Knut Bjørge jr.).
Forfatter:	Roll-Matthiesen, Mellbye, Sandene, Schweigaard Selmer, Eckhoff
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §37, §42, §43, §53, §57, Bygningsloven (1965) §41

Dommer Roll-Matthiesen: Eidsberg kommune begjærte den 29. februar 1972 forsøkstakst etter bygningslovens §41 i forbindelse med reguleringsplan for kvartalet Storgaten-David

Side:134

Blidsgate-Jernbanegaten i Mysen. Reguleringsplanen er vedtatt av de lokale myndigheter, men den er ennå ikke stadfestet av departementet. Heggen og Frøland herredsretts underskjønn er avhjemlet 26. mai 1972. Såvel kommunen som de saksøkte forlangte overskjønn, og sorenskriver Ulik Borch ble av fylkesmannen i Østfold oppnevnt som settedommer. Overskjønnet av 2. desember 1972 har denne slutning:

«1. De erstatninger som Eidsberg kommune må betale til de saksøkte grunneiere i tilfelle ekspropriasjon, fastsettes som anført i skjønnsgrunnene ved hvert enkelt takstnummer.

2. Underskjønnet faller bort i den utstrekning overskjønn er avgitt, jfr. skjønnslovens §37 første ledd.

3. Eidsberg kommune betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet i .h.t. skjønnslovens §42 første ledd.

4. Eidsberg kommune betaler innen to uker fra forkynnelsen saksomkostninger til de saksøkte v/h.r.advokat Knut Bjørge jr., med kr. 4.090,-i .h.t. skjønnslovens §43.»

Forsøkstaksten gjelder følgende 6 takstnummer:

1. Gnr. 230, bnr. 379 «Grønslet II», tilhørende Asbjørn og Thorolf Martinsen, avståelse av hele arealet på 435,2 m2 med påstående murbygning, hvor eierne driver snekkerverksted, samt et materialskur. Underskjønnet satte erstatningen til kr. 118.000, overskjønnet til kr. 162.000.

2. Gnr. 230 bnr. 35 «Grønslet», samme eiere som takstnummer 1. Eiendommen er på 1230 m2, hvorav skal avstås 935,5 m2 med et to-etasjes bolighus, hvor eierne hver disponerer en etasje som bolig. Underskjønnet satte erstatningen til kr. 295.000, overskjønnet til kr. 320.000.

3. Gnr. 230, bnr. 145, «Solli», tilhørende Rosalia Høilund. Eiendommen er på 370 m2, herav skal avstås 140 m2 med en påstående sidebygning av mur med 54 m2 grunnflate. Den brukes nå som garasje. Erstatningen er av de to instanser fastsatt til henholdsvis kr. 70.000 og 113.000.

4. Gnr. 230, bnr. 36 «Grønlund» tilhørende Borghild Johansen og Astrid Lund. Eiendommen er på 425 m2 hvorav kreves avstått 160 m2 med et påstående uthus med grunnflate 30 m2. Ved underskjønnet ble erstatningen satt til kr. 21.200. For overskjønnet ble krevd fastsettelse etter to alternativer, og resultatet var henholdsvis kr. 54.000 og kr. 74.000.

5. Gnr. 230, bnr. 57, «Ravnsborg II» tilhørende Kaare Kiil Helberg. Eiendommen er på 453,6 m2, og det drives hotell i to bygninger. Det som skal avstås er 120 m2 med et påstående skur, som brukes til oppbevaring av søppelspann, redskaper m.v. På dette areal står også en garasje, men den er oppført med midlertidighets-erklæring, og garasjen er derfor ikke gjenstand for erstatning. De to instanser fastsatte erstatningen til henholdsvis kr. 18.400 og kr. 115.500.

6. Gnr. 230, bnr. 142, «Ravnsborg I», eiere: Martha, Gunnar, Jon: Lars og Thorvald Hersleth. Eiendommen er på 780 m2, herav kreves avstått 380 m2, med tillegg av et grunnstykke på

Side:135

30 m2. Det står ikke noen bygning på det areal som skal eksproprieres. For dette takstnummers vedkommende skal det bare fastsettes erstatning for tomteverdien. Denne ble for hele ekspropriasjonsfeltet fastsatt således: underskjønnet kr. 70 pr. m2 og overskjønnet kr. 85 pr. m2.

Eidsberg kommune har påanket overskjønnet i sin helhet til Høyesterett på grunn av feil ved saksbehandlingen og rettsanvendelsen. Ankegrunnene er:

I. Ufullstendige skjønnsgrunner for så vidt angår fastsettelsen av tomteprisen - strøkprisen - til kr. 85 pr. m2.

II. Overskjønnsretten har under takst nr. 1-5 erstattet grunnen etter strøkpris med tillegg som innebærer en uriktig erstatningsutmåling, delvis med kumulasjon av erstatninger. III. Overskjønnsretten har til slutt anført i skjønnsgrunnene: «Spørsmål om en mulig indeksregulering hvis saken trekker i langdrag må eventuelt gjøres til gjenstand for forhandlinger mellom partene». Det er ikke hjemmel for å pålegge partene å forhandle om en «indeksregulering» av skjønnsresultatene.

Eidsberg kommune har nedlagt denne påstand:

«1. Overskjønn av 2/12-72 ved Heggen og Frøland Herredsrett oppheves, og hjemvises til ny behandling med ny skjønnsbestyrer og nye skjønnsmenn.

2. Eidsberg kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett hos ankemotpartene in solidum.»

Asbjørn og Thorolf Martinsen m.fl. er enige med kommunen i at overskjønnet må oppheves i sin helhet. De antar at begrunnelsen for strøkprisen isolert sett skulle være tilstrekkelig. Men med de feil og usikkerhetsmomenter som for øvrig hefter ved skjønnet, bør også fastsettelsen av strøkprisen oppheves. De er enige med kommunen i at overskjønnsrettens erstatningsfastsettelser under takstnummer 1-5 delvis er uriktige og delvis er så uklare at man ikke kan se hvorledes resultatene er fremkommet. Det kan derfor ha skjedd kumulasjon av erstatninger. Med hensyn til anførselen om indeksregulering har ankemotpartene bemerket at partene ikke var inne på spørsmålet under prosedyren for overskjønnsretten, og at anførselen - som er ulovhjemlet - helt ut står for rettens regning. Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«Overskjønnet oppheves.

Eidsberg kommune tilpliktes å betale saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg finner det utvilsomt at overskjønnet må oppheves i sin helhet.

I. Fastsettelsen av tomteprisen - strøkprisen.

Overskjønnsretten har anført at det ikke foreligger mange opplysninger om priser ved salg av sammenlignbare tomter. De tomter det her er tale om - anføres videre - «har en gunstig beliggenhet i Mysen sentrum hvor forholdene ligger til rette for en høy utnyttelsesgrad».

Side:136

Det er på det rene at det for overskjønnsretten foregikk en utstrakt prosedyre om tomteprisen. Spesielt ble trukket frem kommunens kjøp av en annen eiendom i samme område. Ved kjøpekontrakt av 20. juli 1968 kjøpte kommunen gnr. 230, bnr. 386 «Sagtomten I» for kr. 60.000. Arealet er på 709,5 m2, og det er et våningshus på eiendommen, et hus som riktignok ikke er av særlig god kvalitet, men dog fremdeles er bebodd. Ser man bort fra huset, blir tomteprisen for arealet ca. kr. 85 pr. m2. Det er etter kommunens mening åpenbart dette kjøp overskjønnsretten har gått ut fra når den kommer til en strøkpris på kr. 85 pr. m2, hvilket etter kommunens mening er uberettiget i betraktning av at eiendommen ble ervervet med hus for å unngå ekspropriasjon. Prisen er således ingen indikasjon på en ren tomtepris.

Jeg skal bemerke at det vanligvis ikke kan kreves noen særlig begrunnelse ved den skjønnsmessige fastsettelse av en tomtepris. Men i dette tilfelle hadde det vært tvist om spørsmålet, og det var etter min mening grunn for overskjønnsretten til å nevne og gi uttrykk for hvilken betydning kjøpet av 1968 ble tillagt. Hensett hertil og særlig sett på bakgrunn av de feil som dette overskjønn for øvrig er beheftet med, finner jeg at også fastsettelsen av strøkprisen må oppheves, således at det kan bli avgitt et nytt, samlet overskjønn.

II. Erstatningsfastsettelsene under takstnummer 1-5,1. og 2. Asbjørn og Thorolf Martinsen.

I tillegg til erstatning for grunnen etter den fastsatte strøkpris er det gitt erstatning for verksted og skur samt bolighuset etter gjenervervsverdi. Det er på det rene at bygningene skal erstattes etter gjenervervsverdi, men det er - som det fremgår av overskjønnet - også på det rene at gjenerverv må skje i strøk med langt lavere tomtepriser enn i ekspropriasjonsfeltet. Under disse omstendigheter må bygning og tomt vurderes som en enhet. Det kan ikke samtidig gis erstatning etter gjenervervsverdi for bygninger og grunnerstatning etter strøkpris, jfr. avgjørelsene i Rt-1968-116 og 269. Jeg gjør for øvrig for ordens skyld oppmerksom på at ankemotpartene for overskjønnsretten forutsatte og nedla påstand om erstatningsfastsettelse i samsvar med det prinsipp som er kommet til uttrykk i de to nevnte avgjørelser.

Ankemotpartene er også under begge takstnummer gitt erstatning for forskjellige ulemper som følge av flytting av arbeidssted og bolig. Når taksten for øvrig oppheves, må også fastsettelsen av erstatningene for ulemper oppheves, således at erstatning kan fastsettes samlet ved et nytt overskjønn. Det er derfor unødvendig for meg å gå inn på de enkelte ulemper som etter overskjønnsrettens mening berettiger til erstatning. Jeg innskrenker meg til å bemerke at partene har forskjellig syn på enkelte av postene, og ankemotpartene mener at overskjønnsretten ikke har tatt med alle relevante poster. Det må bli den nye overskjønnsrettens sak - på grunnlag av en samlet vurdering av

Side:137

fordeler og ulemper ved flytningene - å ta standpunkt til hvilke ulemper som berettiger til erstatning.

3. Rosalia Høilund.

Overskjønnsretten har gitt erstatning for hele arealet etter strøkpris og erstatning for garasjen etter gjenervervsverdi. Det er anført at eieren ikke kan skaffe seg ny garasje i sentrum, og hun er som følge herav gitt erstatning for ulemper ved å ha garasje på annet sted uten at noe mer er anført om stedet og avstanden.

Om kombinasjonen strøkpris - gjenervervsverdi henviser jeg til det jeg har sagt om takstnr. 1 og 2. Erstatningen for ulemper ved garasje på annet sted er ikke nærmere begrunnet, og posten henger i luften så lenge stedet ikke er opplyst. For øvrig har kommunen gjort gjeldende at gjenervervsverdi for garasjen ikke kan kreves, idet det ikke er tale om å bygge ny garasje. Dette spørsmål må imidlertid den nye overskjønnsrett ta standpunkt til, og jeg innskrenker meg til å henvise til avgjørelsen i Rt-1966-1339.

Overskjønnsretten har videre gitt erstatning for verdiforringelse av den gjenværende eiendom med den begrunnelse at eiendommen mister mye av sitt gårdsrom, således at verdien av bygninger og resten av tomten derved blir adskillig forringet. Denne erstatningspost er ikke forenlig med strøkpris for tomten, slik som fastsatt her. Hvorvidt det kan bli spørsmål om erstatning for verdiforringelse av den resterende eiendom hvis man legger bruksverdien til grunn ved erstatningsfastsettelsen, er et annet spørsmål, som den nye overskjønnsrett eventuelt får ta standpunkt til.

4. Borghild Johansen og Astrid Lund.

Overskjønnsretten har gitt erstatning for hele tomten etter strøkpris og dessuten erstatning for utgifter til innredning av kjeller til avløsning av det uthuset som nå står på tomten. Meningen synes å være at uthuset gjenerverves ved innredning av kjeller, men da er det uriktig å fastsette erstatningen for hele tomten slik som gjort her, jfr. det jeg har anført om det tilsvarende spørsmål under takstnummer 3.

Videre har overskjønnsretten gitt erstatning for verdiforringelse av den gjenværende eiendom med samme begrunnelse som under takstnummer 3. Jeg henviser til det jeg har sagt om spørsmålet under nevnte nummer. Slik overskjønnsretten har foretatt erstatningsfastsettelsen, er det åpenbart at det her er skjedd en uriktig kumulasjon av erstatninger.

5. Kaare Kiil Helberg.

Her er gitt erstatning for hele tomten, for salgsverdien av det på tomten oppførte skur samt for utgifter til ominnredning av kjeller på grunn av tapt skur og gårdsplass. Forholdet må bedømmes på samme måte som det tilsvarende forhold under takstnummer 4, og jeg henviser til det jeg der har anført.

Overskjønnsretten har under takstnummer 5 også gitt erstatning for verdiforringelse av gjenværende bygg og tomt på grunn

Side:138

av tapt gårdsplass fordi eiendommen som følge av ekspropriasjonen vil forringes vesentlig i verdi i tilfelle av salg. Denne erstatningsfastsettelse innebærer - på samme måte som under takstnummer 4 - en uriktig kumulasjon av erstatninger.

Jeg er dermed ferdig med de enkelte takstnummer, idet takstnummer 6 som før nevnt bare skal erstattes etter tomteverdien. Mitt resultat er etter dette at overskjønnet må oppheves i sin helhet. Tilbake står:

III. Anførselen om forhandlinger om eventuell indeksregulering.

Det som overskjønnsretten her har sagt, er uklart, og det må antas at fristbestemmelsen i bygningslovens §41 jfr. skjønnslovens §53 og §57 er oversett. I og med at overskjønnet oppheves i sin helhet, er det imidlertid ikke grunn til å komme nærmere inn på spørsmålet utover at gjeldende ekspropriasjonsrett ikke hjemler adgang til å bestemme indeksregulering av ekspropriasjonserstatninger i et tilfelle som det foreliggende. Jeg henviser til det som er uttalt av førstvoterende i den sak som er avgjort ved Høyesteretts kjennelse av 23. november 1973: Drammen kommune mot Bragernes Indremisjonsforening.

Jeg finner at det nye overskjønn bør ha ny skjønnsbestyrer og nye skjønnsmenn.

Etter omstendighetene antar jeg at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling med ny skjønnsbestyrer og nye skjønnsmenn.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Mellbye: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Sandene, Schweigaard Selmer og Eckhoff: Likesa.

Av overskjønnet (sorenskriver Ulrik Borch med skjønnsmenn):

Overskjønnsretten finner at de saksøktes tomter har en gunstig beliggenhet i Mysen centrum hvor forholdene ligger til rette for en høy utnyttelsesgrad. Retten er enig med de saksøkte i at den pris som ble satt ved underskjønnet, er for lav, kr. 70,-, og en finner at tomteprisen i dette tilfelle passende bør forhøyes til kr. 85,-pr. m2. Ved fastsettelse av erstatning for avstått grunn vil denne pris bli lagt til grunn da omsetningsverdien antas å være høyere enn bruksverdien. Tilbudte leietomter langt utenfor centrum er ikke sammenlignbare i dette tilfelle.

Hvor det gjelder avståelse av verkstedbygning, bolighus og garasje, har overskjønnsretten funnet at gjenanskaffelsesverdien bør legges til grunn forat grunneierne skal få full erstatning da det ikke gjelder bygninger som er saneringsmodne. Utgifter til flytning eller ominnredning

Side:139

av gjenværende bygg vil bli spesifisert, og det vil bli gitt erstatning for ulemper samt verdiforringelse på gjenværende eiendom i de enkelte tilfelle slik som gjengitt nedenfor ved hvert takstnummer.

Takstnr. 1: - - -

Gjenanskaffelsesverdien er fastsatt eksklusive moms og utgifter til ny tomt, og det er tatt hensyn til mulige besparelser i brensels- og vedlikeholdsutgifter ved nybygg. Det ansees på det rene at eierne ikke kan få noen ny likeverdig tomt i Mysen centrum men må regne med å kjøpe eller leie annen tomt lenger unna med utgifter til reise til og fra nytt arbeidssted.

Gjenanskaffelsesverdien er satt uten hensyn til tomteutgifter, samt ekslusive moms. Det er regnet med en noenlunde likeverdig to-mannsbolig, og det er tatt hensyn til mulig innsparing på brensels- og vedlikeholdsutgifter ved nybygg. Det ansees på det rene at eierne ikke kan få en tilsvarende boligtomt i Mysen centrum. De er tilbudt en råtomt i skogen på festet grunn ved Momarken, et godt stykke fra centrum og mulige fremtidige arbeidsplasser, mens de nå bor centralt og like ved arbeidsstedet. En antar derfor at eierne må få tomtepris for den grunn som skal avståes, samt gjenanskaffelsespris for ny bolig hvis de skal få full erstatning.

Takstnr. 3: - - -

Gjenanskaffelsesverdien er satt eksklusive moms og uten hensyn til tomteutgifter og for en noenlunde tilsvarende dobbelt garasje med uthus. Det er tatt hensyn til mulig innsparing i utgifter til vedlikehold m.v. i nybygg. Det ansees på det rene at eieren ikke kan få ny garasje like ved sin bolig i centrum, og at det derved oppstår ulemper. Videre vil eiendommen ved den påtenkte ekspropriasjon miste mye av sitt gårdsrom, og verdien av bygningen og resten av tomten blir derved adskillig forringet. For dette må eieren ha erstatning.

Takstnr. 4: - - -

Det er lagt vekt på at eiendommen mister det meste av sin gårdsplass, og at verdien av bygningen og resten av tomten derved blir vesentlig redusert, særlig hvis man ikke kan bygge inn portrommet mot gaten.

Takstnr. 5: - - -

Det er lagt vekt på at eieren vil få betydelige utgifter til ominnredning av kjeller i sitt hotell, samt at eiendommen vil forringes vesentlig i verdi i tilfelle salg.

Takstnr. 6: - - -

Takstene er avgitt etter beste skjønn og overbevisning. Dagens priser er lagt til grunn. Det er ikke tatt hensyn til mulig prisstigning hvis avståelsen først blir aktuelt på et adskillig senere tidspunkt. Spørsmål om en mulig indeksregulering hvis saken trekker i langdrag må eventuelt gjøres til gjenstand for forhandlinger mellom partene. - - -

Side:140