Rt-1977-68

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1977-02-04
Publisert:	Rt-1977-68
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 6/1977
Parter:	Kirsten Gunderssen og Karl-Erik Gunderssen (advokat Carsten Riekeles - til prøve) mot Solveig Ovesen (høyesterettsadvokat Jørgen Øslebø).
Forfatter:	Andreas Endresen, Mellbye, Løchen, Christiansen, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Arveavgiftsloven (1964) §25

Dommer Andreas Endresen: Ved skjøte datert 15. februar 1962, tinglyst 27. februar samme år, overdrog ektefellene Solveig og Torbjørn Ovesen eiendommen «Bergene», gnr. 21 bnr. 83 i Søgne, til Jens

Side:69

Gunderssen for kr. 5.000. Jens Gunderssen, som var enkemann og barnløs, utferdiget 9. august 1967 en erklæring som blant annet inneholdt bestemmelser om at Solveig og Torbjørn Ovesen skulle ha «forkjøpsrett til min eiendom i tilfelle salg».

Jens Gunderssen avgikk ved døden i desember 1969 og etterlot som arvinger faren Karl Gunderssen og to søsken, Ingrid og Sten-Erik Gunderssen. Ved skjøte datert 1. september 1970, tinglyst 7. februar 1972, overdrog Ingrid og Sten-Erik Gunderssen sine eierparter i eiendommen til faren Karl Gunderssen, slik at denne ble eneeier. Karl Gunderssen overdrog ved skjøte av 12. februar 1973, tinglyst 19. februar samme år, eiendommen til sønnen Sten-Eriks barn, Karl-Erik og Kirsten Gunderssen.

Solveig Ovesen gjorde under henvisning til erklæringen av 9. august 1967 gjeldende at hun hadde forkjøpsrett til eiendommen, og da Karl-Erik og Kirsten Gunderssen bestred dette, reiste hun søksmål mot dem ved Kristiansand byrett med krav om dom for at de skulle utstede skjøte til henne for kr. 14.000, subsidiært for en pris fastsatt ved rettens skjønn. Senere sluttet hennes mann Torbjørn Ovesen seg til dette søksmål. Under hovedforhandlingen for byretten inngikk partene avtale om at prisen i tilfelle av at ektefellene Ovesen fikk medhold i sin subsidiære påstand, skulle fastsettes ved et rettslig skjønn som skulle påstevnes av ektefellene.

Kristiansand byrett avsa 27. mai 1974 dom med slik domsslutning:

«1. Karl-Erik Gunderssen og Kirsten Gunderssen frifinnes.

2. Solveig og Torbjørn Ovesen betaler innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse saksomkostninger til Karl-Erik Gunderssen og Kirsten Gunderssen v/h.r.advokat Anton Ross med kr. 3.500,- inklusive utgifter.»

Solveig og Torbjørn Ovesen påanket byrettens dom til Agder lagmannsrett, men Torbjørn avgikk ved døden under saksforberedelsen for lagmannsretten. Solveig Ovesen, som satt med boet uskiftet i medhold av gjensidig testament, opprettholdt anken. Agder lagmannsrett avsa 1. oktober 1975 dom med slik domsslutning:

«1. Karl-Erik Gunderssen og Kirsten Gunderssen dømmes til å overdra og utstede skjøte på gnr. 21 bnr. 83 i Søgne til Solveig Ovesen mot betaling av en pris fastsatt ved rettslig skjønn og med fradrag av påhvilende pengeheftelser.

2. I saksomkostninger for byrett og lagmannsrett betaler Karl-Erik og Kirsten Gunderssen - en for begge og begge for en - til Solveig Ovesen 7.750 - syvtusensyvhundreogfemti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»

Saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for de tidligere retter fremgår av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Kirsten Gunderssen og Karl-Erik Gunderssen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.

De ankende parter har gjort gjeldende at lagmannsretten har bedømt bevislighetene i saken uriktig når den er kommet til at Jens Gunderssen med sin erklæring har ment å gi uttrykk for at Ovesens skulle ha krav på å få eiendommen tilbake ved ethvert eierskifte uansett om dette

Side:70

skjedde ved salg eller arv. Erklæringens ordlyd gir ikke - hevdes det - noe som helst holdepunkt for en slik forståelse. Og var det meningen at ektefellene Ovesen skulle ha rettigheter av slikt omfang, ville det naturlige være at dette var kommet til uttrykk i skjøtet av 15. februar 1962 eller i selve erklæringen. Som følge av erklæringens ordlyd har lagmannsretten riktignok ikke latt den uriktige bevisvurdering slå igjennom ved arveovergangen til Jens Gunderssens far og søsken og sistnevntes overdragelse av deres eierparter til faren. Men retten har lagt denne bevisvurdering til grunn når den er kommet til at Karl Gunderssens overdragelse av eiendommen til barnebarna måtte utløse en slik rett. Spørsmålet om hvorvidt en slik tilbakefallsrett foreligger, kan ikke - hevdes det, - bedømmes ulikt ved disse eiendomsoverføringer.

Det er videre en uriktig rettsanvendelse når lagmannsretten har sett Karl Gunderssens overføring av eiendommen til barnebama som jevngodt med salg som aktualiserte forkjøpsretten. Det dreiet seg her om en eiendomsoverdragelse mellom nære slektninger, en overføring som hadde karakter av gave og var et ledd i et arvemessig og skiftelignende oppgjør, noe som også fremgår av det testament som Karl Gunderssen noen måneder senere opprettet.

Subsidiært for tilfelle av at Høyesterett tiltrer lagmannsrettens bevisbedømmelse om at ektefellene Ovesen kunne kreve å få eiendommen tilbake dersom eiendomsretten kom over på andre hender, gjør de ankende parter gjeldende at dette innebærer en løsningsrett som ble aktualisert ved Jens Gunderssens død. Når løsningsretten ikke da ble gjort gjeldende overfor hans arvinger, må den anses bortfalt og kan heller ikke gjøres gjeldende ved senere eierskifte innen familien.

Som en ny anførsel for Høyesterett er det atter subsidiært gjort gjeldende at dersom erklæringen av 9. august 1967 tolkes slik at forkjøpsretten ble utløst ved overdragelsen fra Karl Gunderssen, kunne Solveig Ovesen likevel ikke gjøre rettigheten gjeldende i denne forbindelse - dette fordi så vel Karl Gunderssen som Kirsten og Karl-Erik Gunderssen på dette tidspunkt var ukjent med forkjøpsretten og det på grunn av ufullstendige og misvisende opplysninger fra ankemotpartens side. I sitt brev av 2. mars 1970 til Ingrid Gunderssen hvor Solveig Ovesen gjorde krav på å få kjøpe eiendommen av dødsboet, nevnte hun intet om den skriftlige erklæring. Da Solveig Ovesen etter svarbrevet av 12. mai samme år fra Ingrid Gunderssen - hvor denne opplyste at faren ville beholde huset - ikke kom tilbake til spørsmålet, hadde arvingene intet grunnlag for å vite at det fortsatt heftet forkjøpsrett på eiendommen. Da Solveig Ovesen i september 1971 lot erklæringen tinglyse, hadde hun derfor en særlig oppfordring til å gjøre arvingene eller i hvert fall Karl Gunderssen kjent med den. Hadde hun det gjort, ville Jens Gunderssens arvinger kunnet gjennomføre eiendomsovertøringen innen familien på annen måte som ikke ville ha utløst forkjøpsretten slik denne er tolket av lagmannsretten.

De ankende parter har ikke opprettholdt for Høyesterett sin anførsel for de tidligere instanser om at forkjøpsretten falt bort ved Jens Gundertsens død og ikke kunne gjøres gjeldende ved senere salg. Heller ikke gjøres det lenger gjeldende at Ingrid og Sten-Eriks overdragelse ffl faren av deres eierparter var et salg som utløste forkjøpsretten.

Side:71

De ankende parter har nedlagt slik påstand for Høyesterett:

«1. Byrettens dom stadfestes.

2. Kirsten Gunderssen og Karl-Erik Gunderssen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Solveig Ovesen har tatt til gjenmæle og gjort gjeldende at lagmannsretten er kommet til et riktig resultat. Hun har medgitt at erklæringen av 9. august 1967 er uklart formet, noe som skyldtes at Jens Gunderssen som da var syk, ikke hadde maktet på adekvat måte å gi uttrykk for hvilke rettigheter som tilkom ektefellene Ovesen. Men allerede før kjøpet av Bergene i 1960-61 hadde det vært enighet mellom ektefellene Ovesen og ektefellene Gunderssen om at selgerne skulle ha rett til å få eiendommen tilbake både hvis den ble solgt og hvis ektefellene Gunderssen falt fra. Bakgrunnen for dette var at Gunderssens hadde fått kjøpe eiendommen som en vennetjeneste og for en meget rimelig pris, noe som skyldtes det nære vennskapsforhold som bestod mellom familiene. På grunn av foreliggende rettspraksis har ankemotparten ikke villet hevde at hun kunne gjøre løsningsrett gjeldende allerede overfor Jens Gunderssens arvinger. Hun har imidlertid holdt spørsmålet åpent ved å anføre at om Høyesterett skulle komme til at hun det kunne gjøre, kan løsningsretten likevel ikke anses forspilt ved at hun ikke fremsatte krav overfor arvingene. For øvrig har hun for Høyesterett fremsatt de samme anførsler som for de tidligere instanser. Hun har dog ikke opprettholdt sin prinsipale påstand for de tidligere instanser om å få løse eiendommen for en pris av kr. 14.000 med fradrag av pantegjeld.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand for Høyesterett:

«Lagmannsrettens dom stadfestes.

Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger også for Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Kristiansand byrett og Oslo byrett, hvor Solveig Ovesen, Karl-Erik Gunderssen og 12 vitner - hvorav syv nye for Høyesterett - har avgitt forklaring. Blant de nye vitner er også høyesterettsadvokat Anton Ross, som var de ankende parters prosessfullmektig ved de tidligere instanser. Videre er det fremlagt en del nye dokumenter.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, men på et annet grunnlag enn denne rett.

Det er på det rene at det bestod et meget nært vannskapsforhold mellom ektefellene Ovesen og ektefellene Gunderssen, et vennskapsforhold som fortsatte og utdypet seg også etter at Jens Gunderssens hustru avgikk ved døden. Dette vannskapsforhold gav seg senere også utslag i at Jens Gunderssen i enkelte sykdomsperioder fikk opphold og pleie i Ovesens hjem. I likhet med lagmannsretten legger jeg til grunn at det skyldtes dette vennskapsforhold at Jens Gunderssen fikk kjøpe eiendommen. Som forholdene var, var det da en i og for seg naturlig løsning at Ovesens skulle ha rett til å få eiendommen tilbake om Gunderssen ikke lenger var eier. Han hadde fått eiendommen til en meget rimelig pris og stod i takknemlighetsgjeld til Ovesens. Disse kunne i tilfelle ha stor interesse i å få den innlemmet i deres tilstøtende ubebygde eiendom som den naturlig hørte sammen med. En slik rett ville også sette dem i stand til å hindre at personer som de anså uønsket som naboer, fikk overta eiendommen.

Side:72

Solveig Ovesen har i de tidligere instanser og under bevisopptaket forklart at meningen var at Ovesens skulle få eiendommen tilbake hvis Jens Gunderssen ville selge den eller skulle falle fra. Under bevisopptaket har hun også forklart at hun i forbindelse med et sykehusbesøk Karl og Ingrid Gunderssen avla i Kristiansand under Jens Gunderssens sykdom, fortalte dem at Ovesens hadde forkjøpsrett til eiendommen. Hun nevnte at den ikke var tinglyst, og til dette bemerket Karl Gunderssen at det var uten betydning, for et ord var et ord, en mann en mann. Ingrid Gunderssen er blitt foreholdt dette, men har ingen erindring om en slik samtale; hun tror at hun og også hennes far ville ha husket det dersom noe slikt var blitt sagt. Etter Jens Gunderssens død fulgte Solveig Ovesen opp den rett hun mente hun hadde. I et brev hun 2. mars 1970 sendte Ingrid Gunderssen skrev hun blant annet:

«Ja, nu venter jeg spent på å høre hvor meget dere skal ha for huset hernede da. Som du vet var det en avtale mellom Gunvor og Jens og oss, og også hans siste ønske at vi skulde få kjøpt det igjen, hvis noe skulde skje eller de ikke vilde ha det noe mere. Han ba mig også uttrykkelig om å sørge for at hans ønske blev opfylt. Du får skrive Ingrid og fortelle hvordan alt ligger an, og så får vi håpe at alt kan ordnes i all venskabelighet.»

Den oppfatning Solveig Ovesen således konsekvent har gjort gjeldende, støttes av de vitneprov som er avgitt i saken. I tillegg til de vitner som ble avhørt for lagmannsretten, er under bevisopptakene avhørt en rekke vitner som bekrefter og utdyper det bilde som lagmannsrettens dom viser. Det fremgår at det var den alminnelige oppfatning blant folk på stedet - fastboende og feriegjester - at Ovesens skulle ha rett til å overta eiendommen hvis Jens Gunderssen skulle ønske å selge eller falle fra.

Jeg må etter dette legge til grunn at uttrykksmåten i erklæringen av 9. august 1967 skyldtes at Jens Gunderssen under sin sykdom ikke maktet å gi et adekvat uttrykk for omfanget av de rettigheter som ektefellene Ovesen var tilsagt og skulle ha. Etter bevislighetene i saken anser jeg det godtgjort at Ovesen hadde rett til å kreve at dødsboet skjøtet eiendommen tilbake til dem mot vederlag. De ankende parter har imidlertid for dette tilfelle gjort gjeldende at retten til å utøve løsningsretten nå må være forspilt fordi Ovesens ikke fremsatte noe krav ved første anledning, nemlig overfor dødsboet. Jeg finner at dette ikke kan føre frem. Ingrid Gunderssen besvarte 12. mai 1970 det brev hun hadde mottatt fra Solveig Ovesen. I sitt brev skriver hun blant annet:

«Hyggelig å høre at huset til Jens er bra. Ja, pappa vil beholde huset, og hvis det ikke kommer noe i veien, tar vi nok en tur nedover i sommer. Vi får snakkes ved når den tid kommer.»

I dette brev utskyter Ingrid Gunderssen således spørsmålet til senere drøftelse og avgjørelse. Solveig Ovesen foretok seg ved denne anledning ikke noe mer. Hun har under bevisopptaket forklart at når hun likevel ikke reagerte mot at Jens Gundersens far ønsket å overta eiendommen var det fordi hun ikke ønsket å gå mot den gamle herre. Hun regnet med at hun kunne gjøre sitt krav gjeldende når han i sin tid falt fra.» Det er i og for seg forståelig og utslag av hensynsfullhet at

Side:73

Solveig Ovesen kviet seg for å fordrive sin venns gamle far, som dessuten - 88 år som han var - neppe kunne ha så lang tid igjen å leve. Hun lot imidlertid erklæringen av 9. august 1967 tinglyse på eiendommen. Og da hun fikk kjennskap til at Karl Gunderssen ved skjøte tinglyst 19. februar 1973 hadde overdratt eiendommen til Karl-Erik og Kirsten Gunderssen, fremmet hun allerede 12. mars 1973 krav om å få overta den. Jeg kan under disse omstendigheter ikke finne at ankemotparten skulle ha forspilt adgangen til å gjøre løsningsrett gjeldende overfor de ankende parter.

Heller ikke de ankende parters nye subsidiære innsigelse mot utøvelse av løsningsretten kan etter min mening føre frem. Den hviler på den forutsetning at Karl Gunderssen og hans barn hvis de hadde kjennskap til løsningsretten, kunne innrettet seg slik at retten ikke ville kunne utøves. De har da bygget på at retten ikke kunne utøves overfor arvinger. Som det vil fremgå av hva jeg før har sagt, finner jeg at dette ikke er holdbart.

Jeg finner etter dette at lagmannsrettens dom må stadfestes. Jeg er enig i lagmannsrettens avgjørelse med hensyn til saksomkostninger. Etter resultatet må ankemotparten også tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.

Omkostningsoppgave er lagt frem. Utgiftene er oppgitt til kr. 2.100. Til dette kommer salær til prosessfullmektigen.

Jeg stemmer for denne dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Kirsten Gunderssen og Karl-Erik Gunderssen én for begge og begge for én 9.100 - nitusen etthundre - kroner til Solveig Ovesen.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Mellbye: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Løchen Christiansen og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av byrettens dom (hjelpedommer Håkon Børresen):

Ved skjøte datert 15. februar 1962 og tinglyst den 27. februar 1962 solgte Solveig og Torbjørn Ovesen eiendommen gnr. 21 bnr. 83, som er på knapt 1/2 mål med et gammelt hus ved sjøen i Ny-Hellesund, til Jens Gundersen født xx.xx.1912 for kr. 5.000,-. Skjøtet er utferdiget på skjema nr. 41 a fra Sem & Stenersen A/S og inneholder ingen særlige bestemmelser.

Den 9. august 1967 utferdiget Jens Gundersen sålydende erklæring:

Bergene

«Som eier av stedet «Bergene», som er en del av «Solodden», Ny Hellesund, erklærer jeg herved at Solveig og Torbjørn Ovesen har forkjøpsrett til min eiendom i tilfelle salg. Likedan har undertegnede forkjøpsrett i tilfellet salg til den resterende del av «Dalodden» som ble overtatt av Solveig og Torbjørn Ovesen ved den tidligere eiers død.»

Side:74

Erklæringen er undertegnet av Jens Gundersen og hans underskrift bekreftet av John L. Bentsen og Eldar Langfeldt som vitterlighetsvitner, og er tinglyst på gnr. 21 bnr. 83 den 30.9.1971. Jens Gundersen som var enkemann og barnløs avgikk ved døden i desember 1969 og etterlot seg som sine arvinger, faren Karl Gunderssen født xx.xx.1882, søsteren Ingrid Gunderssen født xx.xx.1908 og broren Sten-Erik Gunderssen født xx.xx.1921.

Den 7. februar 1972 ble skifteattest i samsvar hermed tinglyst på eiendommen og samme dag skjøte datert 1.9.1970 til Karl Gunderssen fra de nevnte medarvinger på deres andeler av eiendommen for kr. 4.500,-. Forøvrig er det anført i skjøtet:

«Vår samlede andel av eiendommen (til sammen en halvpart) er tilfalt oss på skifte etter vår avdøde bror Jens Gunderssen, født xx.xx.1912, død primo desember 1969.

Den annen halvpart av nevnte eiendom er tilfalt vår far Karl Gunderssen på samme skifte.»

Ved skjøte av 12.2.1973, tinglyst den 19.2.1973 har deretter Karl Gunderssen overdratt eiendommen til Karl-Erik og Kirsten Gunderssen for kr. 14.000,-. - - -

Retten skal bemerke:

Den forkjøpsrett saksøkerne påberoper seg har fått sitt eneste skriftlige uttrykk i Jens Gundersens erklæring av 9. august 1967, og gjelder etter sin ordlyd for Solveig og Torbjørn Ovesen «i tilfelle salg». Videre gir erklæringen uttrykk for at «undertegnede», som er Jens Gundersen alene, har forkjøpsrett til saksøkernes tilstøtende eiendom i tilfelle salg.

Spørsmålet om hvorvidt saksøkerne på sin side er bundet av erklæringen - som de ikke har underskrevet - foreligger ikke til avgjørelse i denne sak. Retten har imidlertid forstått det anførte slik at de var enige med Jens Gundersen i at forkjøpsretten var gjensidig, men personlig slik at den bare kan gjøres gjeldende av rettighetshaverne selv og ikke deres rettsetterfølgere. I så fall falt Jens Gundersens forkjøpsrett til saksøkernes tilstøtende eiendom bort ved hans død.

De saksøkte hevder at forkjøpsretten også er begrenset til levetiden for eieren av den eiendom som forkjøpsretten skal kunne gjøres gjeldende mot, således at saksøkernes forkjøpsrett til Jens Gundersens eiendom opphørte ved hans død.

Spørsmålet om forkjøpsretten er undergitt en slik begrensning må avgjøres ved fortolkning av erklæringen i lys av de opplysninger som er fremkommet for retten om bakgrunnen for at erklæringen ble avgitt. Ifølge Solveig Ovesens forklaring skal motivet fra Jens Gundersens side for å gi saksøkerne forkjøpsrett dels ha vært at han hadde fått kjøpt eiendommen av dem for en «symbolsk» pris, og dels at de for sin tilstøtende eiendom skulle være sikret mot et mulig uønsket naboskap ved eierskifte på Jens Gundersens eiendom. Endelig skal han også ha uttalt at hans egne slektninger ikke passet til å overta eiendommen.

Sett på denne bakgrunn må det ha vært klart for Jens Gundersen at han ved å gi saksøkerne en forkjøpsrett ikke dermed skaffet dem noen rett til å få kjøpt eiendommen tilbake for noen lavere pris enn den andre ville betale. Etter rettens oppfatning kan han heller ikke ha vært ukjent med at en forkjøpsrett i tilfelle salg, ikke kan gjøres gjeldende overfor en eventuell eiendomsovergang gjennom arvefall, og at han som barnløs hadde full

Side:75

adgang til ved testament å tilsikre saksøkerne en eventuell ubetinget rett til å overta huset etter hans død.

Når han likevel har valgt å gi den, bare en forkjøpsrett i tilfelle salg, kan retten ikke se at det er grunnlag for å legge noe mer i ordlyden enn den selv gir uttrykk for etter vanlig språkbruk. Videre må legges til grunn at erklæringen - som var ensidig avgitt av Jens Gundersen - etter vanlige tolkningsregler må fortolkes restriktivt i den forstand at mulig tvil blir å løse i disfavør av de begunstigete, jfr. Rt-1965-140.

Når man ut fra dette skal avgjøre om forkjøpsretten for saksøkerne falt bort ved Jens Gundersens død, er det rettens oppfatning at de saksøkte ikke kan gis medhold heri. At erklæringen sier «i tilfelle salg» og ikke i tilfelle «jeg vil selge», er neppe avgjørende. Det vesentlige poeng synes her å måtte være at erklæringen ikke angir noen begrensning av forkjøpsretten til utstederens levetid, og at det formål å sikre saksøkerne mot et uønsket naboskap i fremtiden, gjør det mest naturlig å forstå erklæringen slik at forkjøpsretten gjelder i et hvert fall til det første salg som måtte bli aktuelt, selv om dette skulle skje etter Jens Gnndersens død.

Spørsmålet for retten blir derfor om noe slikt salg har funnet sted at forkjøpsretten er blitt aktuell. At eiendomsovergangen fra Jens Gundersen til hans arvinger gjennom arvefallet ikke var noe salg, er åpenbart. Etter rettens oppfatning kunne forkjøpsretten heller ikke vært gjort gjeldende da Jens Gundersens bror og søster ga skjøte til deres far som medarving på deres andeler. Det som da foregikk var riktignok en kontraktsmessig eiendomsoverdragelse inter vivos, men erververen var allerede ved arvefall blitt eier av en ideell halvdel av eiendommen. At erklæringen med uttrykket «salg» skulle ha tatt sikte på en slik overføring hvor en enkelt av arvingene ble eneeier, kan retten ikke se at der er grunnlag for. Når det gjelder naboskapet medførte overdragelsen bare at antallet av eiere ble redusert fra tre til en.

Avgjørende for saksøkernes krav i saken blir da om overdragelsen av eiendommen fra Karl Gunderssen til hans to barnebarn ved skjøte av 12. februar 1973 var et salg av den art som erklæringen omfatter. Denne overdragelse gjaldt hele eiendommen og bragte således bare nye personer inn som eiere. Det er derfor først og fremst to momenter som skiller denne overdragelse fra et vanlig salg i det åpne marked, nemlig prisen som var i underkant av pantegjelden og det forhold at erververne er overdragerens egne barnebarn. Begge deler viser at overdragelsen har funnet sted til personer som overdrageren positivt har ønsket å begunstige, hvilket imidlertid i og for seg ikke gir noen grunn til å anta at den faller utenfor hva Jens Gundersen må ha ment med uttrykket «salg» i erklæringen. Det forhold, derimot, at disse personer som Karl Gunderssen har ønsket å begunstige gjennom overdragelsen, er hans egne livsarvinger - nemlig hans eneste barnebarn - gir overdragelsen en etter rettens oppfatning vesentlig annen karakter enn et vanlig «gave-» eller «vennesalg». Det som har skjedd ved overdragelsen til de saksøkte er at eiendomsretten i form av en arveavgiftspliktig gave er overført til nettopp de personer, som etter lovens arvegangsregler normalt måtte påregnes i sin tid å ville erverve eiendommen gjennom arv. Tilskjøtningen av eiendommen direkte til barnebarna har derfor i realiteten bare straks etablert et eierforhold til eiendommen, som saksøkerne likevel før eller senere måtte ha avfunnet seg med, uten å kunne gjøre bruk

Side:76

av forkjøpsretten. Når dette er forholdet, står man etter rettens oppfatning overfor en eiendomsoverføring som det ikke uten klare og positive holdepunkter, kan antas at Jens Gundersen har lagt i uttrykket «salg» slik dette er brukt i erklæringen om forkjøpsrett. De uttalelser som skal være falt fra Jens Gundersens side om at hans slektninger «ikke passet» til å overta eiendommen, er etter rettens vurdering altfor svevende til å kunne tillegges avgjørende betydning ved fortolkningen av erklæringen, som overhodet intet sier om forholdene etter Jens Gundersens død.

Etter dette blir det rettens resultat at det ikke foreligger noe salg av eiendommen som gir anledning for saksøkerne til å gjøre bruk av sin forkjøpsrett. De saksøkte blir derfor å frifinne såvel for den prinsipale som den subsidiære påstand. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Rolf E. Schreiner, Svein Omholt og kst. lagdommer, sorenskriver Tage Peterson):

- - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten.

Etter Solveig Ovesens partsforklaring og forklaringene fra 2. vitne Eldar Langfeldt, 3. vitne John Bentsen, 4. vitne Anne Sofie Dyvåg og 5. vitne Mads Dyvåg anser lagmannsretten det godtgjort at den pris Jens Gunderssen betalte for Bergene, kr. 5.000,-, lå langt under eiendommens omsetningsverdi - hva den i 1961/62 kunne vært omsatt for. Det er også fremkommet opplysninger som viser at det i 1961/62 var interessenter inne i billedet som var villige til å betale vesentlig mer enn kr. 5.000,-. Det er etter disse forklaringer heller ikke tvilsomt at Jens Gunderssen fullt ut var klar over dette og ga uttrykk for at prisen var «symbolsk», at han nærmest hadde fått eiendommen «giandes», at kjøpet var en vennskapsavtale og at han egentlig hadde eiendommen «til låns» - for å referere noen av hans uttalelser til vitnene. At han hadde fått eiendommen på slike rimelige vilkår har utvilsomt sin forklaring i det nære vennskapsforhold som i årene før 1961/62 hadde utviklet mellom ham og hans kone - så lenge hun levet - og ekteparet Ovesen. Dette vennskapsforhold holdt seg helt til Jens Gunderssen døde i desember 1969. I de siste årene før sin død var Jens Gunderssen særlig sterkt knyttet til og avhengig av Ovesens. Om disse siste år har 4. vitne Anne Sofie Dyvåg forklart at hadde det ikke vært for vennskapet med Ovesens «hadde ikke Jens kunnet vært i Ny-Hellesund».

Videre finner lagmannsretten å måtte legge til grunn at det lenge før erklæringen av 9. august 1967 var en muntlig avtale mellom Jens Gunderssen og Solveig og Torbjørn Ovesen om at Ovesens skulle ha forkjøpsrett til Bergene. Eller sagt anderledes - at begge parter forutsatte en slik forkjøpsrett. Det er ingen grunn til å tvile på Solveig Ovesens forklaring om at Jens Gunderssen opp gjennom årene i samtaler og samvær stadig kom inn på at hun og hennes mann skulle ha eiendommen tilbake, og at han - da han lå på sykehus like før han døde - var meget opptatt av dette «at eiendommen går tilbake til dere».

At eiendommen skulle tilbake til Ovesens har Jens Gunderssen gitt uttrykk for både til 2. vitne Eldar Langfeldt (nabo av Gunderssen i Ny-Hellesund og god venn) og 3. vitne John Bentsen - de to som har undertegnet erklæringen av 9. august 1967 som vitterlighetsvitner. En gang Langfeldt bemerket at prisen var særdeles lav, svarte Gunderssen at han hadde en privat avtale med Ovesens og at eiendommen skulle tilbake til dem. Til

Side:77

John Bentsen har Gunderssen bl.a. sagt at han hadde fått eiendommen ved veldedighet og at Ovesens skulle ha den tilbake når han falt fra. Eldar Langfeldt har også forklart at han så erklæringen så tidlig som i 1964 eller 1965, men at den da ikke var underskrevet. Videre at Jens Gunderssen, da erklæringen ble undertegnet i Ovesens hus sommeren 1967, «gjorde det klart for oss at hvis han døde skulle eiendommen gå tilbake til Ovesens».

Alt dette sammenholdt med hva de ovenfor nevnte vitner forøvrig har forklart, gir en bakgrunn, et situasjonsbillede som gjør at det for lagmannsretten fremstiller seg som klart at Jens Gunderssens motiv for å gi ekteparet Ovesen forkjøpsrett først og fremst var at han som venn hadde fått eiendommen for et vederlag som ikke sto i forhold til virkelig omsetningsverdi, og at det som var ytet ham som en personlig tjeneste ikke skulle komme andre til gode. Med andre ord at han sto i en takknemlighetsgjeld til ekteparet Ovesen som han ville gjøre opp for. Det foreligger ikke opplysninger som tyder på at det å sikre Ovesens mot uønskede naboer har vært noe motiv av særlig styrke, men det er sannsynlig at det har vært medvirkende. Det er mulig at Jens Gunderssen kan ha sagt om sine slektninger at de «passet ikke» her, men at det har vært noe motiv for forkjøpsretten, anser lagmannsretten ikke som sannsynlig. En annen sak er at Jens Gunderssen - i tiden etter han overtok Bergene - neppe har hatt noen særlig sterk og hyppig kontakt med sine søsken og brorens barn.

Med denne bakgrunn for den forkjøpsrett Solveig og Torbjørn Ovesen fikk, en forkjøpsrett som på Jens Gunderssens initiativ ble bekreftet ved erklæringen av 9. august 1967 formulert av ham, blir det etter lagmannsrettens oppfatning lite tvilsomt at denne rett ikke bare skulle gjelde så lenge Jens Gunderssen levet. I så fall ville det vel også vært unødvendig å gi erklæringen, i det han selv ville hatt herredømme over forholdet. Som påpekt av byretten er det heller ikke dekning i erklæringens ordlyd for en slik begrensning av forkjøpsretten i tid. Forsåvidt viser man til og tiltrer byrettens begrunnelse.

Slik lagmannsretten oppfatter Jens Gunderssens motivering for å gi ekteparet Ovesen forkjøpsrett, er det naturlig å anta at forkjøpsretten ble utløst ved Jens Gunderssens død, og at den måtte slå igjennom overfor arvingenes krav om å overta eiendommen ved arv. Dette er imidlertid ikke kommet til uttrykk i erklæringen av 9. august 1967 hvor det bare står at Ovesens har forkjøpsrett «i tilfelle salg». I motsetning til byretten finner man ikke å kunne gå ut fra at Jens Gunderssen,ved den formulering han valgte hadde tenkt noe nærmere over hvorledes stillingen i så fall ville bli ved et arvefall - at salg ikke dekker arvsovergang. Man finner heller ikke å kunne tillegge det noen betydning at Jens Gunderssen kunne ha sikret ekteparet Ovesen eiendommen ved arvefall ved å opprette testament. Lagmannsretten ser det slik at Jens Gunderssen, når han ville sørge for at forkjøpsretten ble bekreftet skriftlig, brukte den formulering som er den vanlige når forkjøpsrett gis, uten å tenke nærmere over de fortolkningsspørsmål som kunne oppstå i tilfelle han skulle gå bort.

Det står imidlertid fast at forkjøpsretten - i og med erklæringen av 9. august 1967 - har fått et skriftlig uttrykk som etter vanlig fortolkning og rettsoppfatning hindrer at den kan gjøres gjeldende i Jens Gunderssens dødsbo og overfor hans legalarvinger. Det ville i tilfelle være å tilstå en løsningsrett. Lagmannsretten finner under disse omstendigheter å måtte la

Side:78

forkjøpsretterklæringens ordlyd slå igjennom overfor de forutsetninger om forkjøpsrettens rekkevidde som Jens Gunderssen og ekteparet Ovesen etter alt å dømme har hatt. Disse forutsetninger er ikke så uomtvistelige at de kan tillegges avgjørende betydning ved fortolkningen av erklæringen av 9. august 1967.

Av dette følger at lagmannsretten er enig med byretten i at verken arvefallet i 1969 med arvsovergang til Jens Gunderssens far og Jens Gunderssens to søsken eller farens etterfølgende overtakelse av medarvingenes halvpart av eiendommen, utløste forkjøpsretten. Forsåvidt vises til byrettens begrunnelse og dom i Rt-1974-590. Karl-Erik og Kirsten Gunderssen kan derfor ikke gis medhold i at forkjøpsretten er tapt i og med at den ikke ble gjort gjeldende ved disse to eiendomsoverganger. Det blir da ikke nødvendig å gå nærmere inn på om Solveig Ovesens brev av 2. mars 1970 skal anses som et krav om å få overført eiendommen i henhold til forkjøpsretten og i tilfelle konsekvensene av at dette krav ikke ble fulgt opp.

På samme måte som for byretten blir da det avgjørende spørsmål for fru Ovesens krav i saken om Karl Gunderssens overdragelse av eiendommen Bergene til barnebarna Karl-Erik og Kirsten Gunderssen ved skjøtet av 12. februar 1973, kan anses som et salg som innebærer at forkjøpsretten kan gjøres gjeldende. Det må anses på det rene - og det er partene såvidt skjønnes enige om - at en salgssum på kr. 14.000 ligger klart lavere enn vanlig omsetningsverdi for en eiendom av den art det her er tale om - også vurdert etter forholdene på overdragelsestidspunktet. At salget har funnet sted til underpris fratar det imidlertid ikke karakteren av et salg som - etter ordlyden i erklæringen av 9. august 1967 - kan utløse forkjøpsretten. Den omstendighet at overdragelsen ble meldt til skattefogden i Buskerud - forøvrig vel 2 måneder etter at fru Ovesen hadde varslet at hun ville nytte forkjøpsretten og vel 2 måneder etter meldingsfristen i arveavgiftslovens §25 - gir ikke isolert sett overdragelsen karakter av arvedisposisjon. Det testament Karl Gunderssen opprettet 18. oktober 1973, ble satt opp etter at søksmål var reist og var - etter det som er erkjent - direkte foranlediget av søksmålet. At det i dette testament er anført at overdragelsen var «ment som en gave som jeg ønsket å gi disse mine eneste barnebarn som forskudd på testamentsarv etter meg», endrer ikke det faktum at kjøperne/gavemottakerne verken var legalarvinger eller testanientsarvinger på det tidspunkt overdragelsen fant sted.

Under disse omstendigheter står man etter lagmannsrettens oppfatning overfor en «etterpå-konstruksjon» som det i relasjon til en forkjøpsrett «i tilfelle salg» ikke er naturlig å vurdere på samme måte som arvingers overtakelse ved arvefall av en eiendom beheftet med en slik klausul, og overdragelse av arvede andeler mellom arvingene som ledd i skifteoppgjøret. Et spørsmål for seg er om testamentsarv til slektninger utenom legalarvingene i denne sammenheng står i samme stilling som arveovergang til legalarvinger - noe lagmannsretten ikke anser det nødvendig å ta standpunkt til.

Det kan muligens med en viss rett sies - som byretten har gjort - at det normalt måtte påregnes at Karl-Erik og Kirsten Gunderssen i sin tid ville ha ervervet eiendommen ved arv etter sin far og hans søster, og at eiendomsoverføring direkte til barnebarna bare antisiperer det som ville ha skjedd. Men aksepteres dette som begrunnelse for at fru Ovesen ikke kan gjøre sin forkjøpsrett gjeldende - en forkjøpsrett det er naturlig å se som

Side:79

gitt henne og hennes mann som en personlig rett - vil det i realiteten innebære at Ovesens ikke vil kunne få Bergene tilbake. Sett på bakgrunn av Jens Gunderssens motivering for å gi dem forkjøpsrett, slik lagmannsretten oppfatter den, gir dette i tilfelle et resultat som må være fjernt fra det Jens Gunderssen hadde tenkt seg, og det han kan ha ment med forkjøpsretten. Hva han har tenkt seg og ment er gjennom Solveig Ovesens partsforklaring og vitneforklaringene kommet så klart frem under saken at det må gi tilstrekkelig grunnlag for å fortolke erklæringen av 9. august 1967 slik at den, selv om den ikke gir noen inNøsningsrett overfor Jens Gunderssens dødsbo og arvinger, iallfall rammer en slik eiendomsoverføring som den til Karl-Erik og Kirsten Gunderssen. Dette må gjelde hva enten man ser denne eiendomsoverføring som et vanlig salg eller som et salg som har et visst arvemessig og skiftelignende tilsnitt.

Lagmannsretten kommer etter dette til at Solveig Ovesens krav mot Karl-Erik og Kirsten Gunderssen om å få eiendommen Bergene overført til seg i kraft av sin forkjøpsrett, må tas til følge. Av det som allerede er sagt om den pris disse to betalte, kr. 14.000,-, følger at Solveig Ovesen ikke kan gis rett til å overta eiendommen for dette beløp. Riktignok er det hennes prinsipale påstand, men under ankeforhandlingen er innrømmet at den subsidiære påstand - pris fastsatt ved rettslig skjønn - nok blir det riktige. Som det fremgår av byrettens dom, inngikk partene under hovedforhandlingen for byretten, hvor Solveig og Torbjørn Ovesen (saksøkerne) nedla samme prinsipale og subsidiære påstand som for lagmannsretten, følgende avtale:

«For det tilfelle at saksøkerne får medhold i sin subsidiære påstand er partene enige om at det der omhandlede rettslige skjønn blir å avholde som avtaleskjønn som påstevnes av saksøkerne.»

Det blir da å gi dom for overtakelse av eiendommen til en pris som fastsettes ved rettslig skjønn, d.v.s. Solveig Ovesens subsidiære påstand. Lagmannsretten forutsetter at skjønnet må bygge på prisforholdene i februar 1973. - - -