Rt-1980-193

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1980-02-09
Publisert:	Rt-1980-193
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 12/1980
Parter:	Auenhauglia setersameie v/ formannen Lars P. Roe (advokat Leif Chr. Hartsang - til prøve) mot Gol kommune (høyesterettsadvokat Gunnar Rohr Torp).
Forfatter:	Skåre, Løchen, Elstad, Endresen, Bølviken
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §119, §120, §82, Grunnloven (1814) §97, §155, §22, §25, §26, §27, §65, §66, §7, Bygningsloven (1965)

Dommer Skåre: Under en jordskiftesak vedrørende Auenhauglia setersameie som ble påbegynt i 1966, ble reist spørsmål om å utlegge en del av området til hyttefelt. Adgangen til å bygge hytter var på dette tidspunkt regulert ved vedtekt gitt i medhold av bygningslovens §82, og utfyllende kommunale regler fastsatt av bygningsrådet og godkjent av kommunestyret 19. mars 1968. Etter disse regler kunne hytter som hovedregel bare bygges på grunnlag av disposisjonsplan som skulle behandles etter reglene i bygningslovens §27 nr. 3 og 4, dvs. at etter bygningsrådets behandling skulle planen utlegges til ettersyn og deretter vedtas av kommunestyret.

Jordskifteretten lot utarbeide disposisjonsplan for 70 hytter innenfor et areal på ca. 300 dekar. Hytteplanen ble godkjent av bygningsrådet 28. september 1970, men ukjent av hvilken grunn ble den ikke behandlet videre etter de foran nevnte bestemmelser. Planen ble også godkjent av fylkeslandbruksstyret.

Det var jordskifterettens forutsetning da planen ble innsendt at hytteprosjektet skulle være et fellesforetak, men på grunn av motstand fra partenes side kunne denne planen ikke gjennomføres. Jordskifteretten overlot det derfor til et årsmøte av de berettigede å bestemme om tomtene skulle fordeles eller ikke. Jordskifteretten fastsatte imidlertid, med utgangspunkt i løbelskylden, hvordan fordelingen eventuelt skulle skje. Slik fordeling ble foretatt etter at jordskiftet ble avsluttet i 1971. En del av tomtene er senere blitt fradelt og solgt. I årene 1972-74 ble opparbeidet veier og vannforsyningsanlegg m.v. i samsvar med planens forutsetninger. Utgiftene til dette, inklusive mindre utgifter til utarbeidelse av planer, beløper seg til ca. 100.000 kroner.

Fra 6. mars 1973 ble det ved ny vedtekt etter bygningslovens §82 innført byggeforbud for hytter i kommunen. Byggeforbudet ble gitt for ett år. Fra 13. mai 1974 ble fastsatt byggeforbud for ytterligere ett år. Etter de vedtekter som gjaldt fra 13. mai 1975 da byggeforbudet falt bort, kreves det reguleringsplan for bygging av hytte.

Side:195

I den tid byggeforbudet varte, ble det arbeidet med en samlet plan for hyttebygging i kommunen. Det ble lagt til grunn at hyttebyggingen burde begrenses, og ut fra likhetshensyn burde den fordeles på forskjellige deler av kommunen. Etter forslag fra generalplanutvalget ble det 14. mai 1975 truffet vedtak av kommunestyret, som innebar at hyttebyggingen i kommunen skal begrenses til 1.100 hytter, frem til 1995. Av disse hytter kan ca. halvdelen først bygges etter 1985. Det er samtidig fastsatt kvoter for hyttebyggingen innen de enkelte stølslag. Auenhauglia stølslag ble tildelt 25 hytter for den første del av utbyggingsperioden, og 20 for den neste. Det er kommunens oppfatning at bygging på det tidligere planlagte hyttefelt må ligge innenfor denne kvote, men det må foreløpig anses noe uklart om samtlige 45 enheter eventuelt vil bli lagt til dette felt.

I tiden mellom 6. mars 1974 og 13. mai samme år gjaldt det ikke noe byggeforbud i kommunen, og en av grunneierne søkte og fikk byggetillatelse for sine seks tomter. Fire av disse er senere bebygget. For de øvrige tomter ble det søkt byggetillatelse i 1974. Søknaden ble behandlet av bygningsrådet 25. juni 1975. Bygningsrådet viste i sitt vedtak til, at det etter de gjeldende vedtekter var nødvendig med reguleringsplan, og at ny søknad om byggetillatelse kunne sendes inn når reguleringsspørsmålet var avgjort. Det ble foreslått at grunneierne selv skulle utarbeide utkast til reguleringsplan på basis av kommunestyrets prinsippvedtak 14. mai samme år.

Setersameiet reiste deretter søksmål mot Gol kommune med påstand om at kommunen var bundet av bygningsrådets godkjennelse av disposisjonsplanen. Hallingdal herredsrett avsa 30. september 1976 dom med slik domsslutning:

«1. Gol bygningsråd anses ikke berettiget til å kreve stadfestet reguleringsplan som vilkår for å gi byggetillatelser for hytter i det område som omfattes av disposisjonsplan for Auenhauglia hyttefelt godkjent av bygningsrådet 28. september 1970, og heller ikke til å foreta reduksjon i det antall tomter planen omfatter.

2. Partene bærer hver sine omkostninger.»

Gol kommune anket over dommen. Eidsivating lagmannsrett avsa 9. juni 1978 dom med slik domsslutning:

«Gol kommune frifinnes.

I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Sjugurd Filjugrein, Andres Nibstad, Ove Blakkestad, Arvid Søndreli, Halvor Lagmannsgård, Ola A. Bleiktvedt, Ester Rygg, Ola Svang, Halgrim A. Bleiktvedt, T. Glomsrud, Ola K. Sørbøl, Andres S. Viljugrein, Jan Strøm, Lars P. Roe, Per Haugstad og Nils Løstegård Eikro en for alle og alle for en til Gol kommune 16.000 - sekstantusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»

Grunneierne har anket over dommen. Anken gjelder rettsanvendelsen.

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser

Side:196

viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

De ankende parter - Auenhauglia setersameie - har i det vesentlige anført:

Den disposisjonsplan som ble vedtatt av bygningsrådet i 1970 må etter sitt innhold regnes som en reguleringsplan. Den feil som er begått ved at den ikke ble behandlet som bestemt i bygningslovens §27 nr. 3 og 4 kan ikke belastes grunneierne.

En anførsel som tidligere er gjort gjeldende om at grunneierne gjennom den godkjente disposisjonsplan hadde fått en rett som er beskyttet av grunnlovens §97 og som derfor ikke senere fratas dem, er ikke opprettholdt for Høyesterett. Det gjøres imidlertid gjeldende at kommunen ikke kan kreve ny plan og begrenset utnyttelse av feltet etter at setersameiet i tillit til den godkjente plan, i årene 1972-74 foretok betydelige investeringer i vei- og vannanlegg. Kommunens krav om ny reguleringsplan med redusert antall hytter, som vilkår for å kunne bygge, betyr dessuten at kommunen griper inn i det jordskifte som er foretatt, og i de disposisjoner med hensyn til de enkelte tomter som jordskiftet og den vedtatte plan ga grunnlag for. Spørsmålet om kommunens adgang til å kreve ny plan som forutsetning for byggetillatelse, kan etter de ankende parters mening ikke anses regulert av bygningslovens §119 jfr. §120, slik det er forutsatt av lagmannsretten. §119 nr. 2 om adgang for den private part til å gjennomføre et arbeid uten hensyn til ny lov (eller vedtekt) gjelder etter setersameiets mening bare de arbeider som pågår, og ikke avsluttede grunnlagsinvesteringer som i det foreliggende tilfelle. Allerede av denne grunn kan bestemmelsen ikke få betydning her. Setersameiets anførsler om manglende kompetanse for kommunen til å kreve ny plan, bygger på alminnelige forvaltningsrettslige synspunkter.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

» 1. Herredsrettens dom stadfestes, bortsett fra omkostningsavgjørelsen.

2. Den ankende part tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett, lagmannsrett og herredsrett.»

Ankemotparten - Gol kommune - har i det vesentlige anført:

Retten til å bygge avhenger av de regler som gjelder når byggearbeidet iverksettes. Dette følger av bygningslovens §119, jfr. §120 som må anvendes også når en plan eller vedtekt avløser en annen. Paragraf 119 nr. 2 representerer et unntak fra hovedregelen ved at et igangsatt arbeid kan tillates utført hvis anvendelsen av de nye regler ville virke forstyrrende på det arbeid som allerede er utført. De grunnlagsinvesteringer som er foretatt i hyttefeltet må regnes som «arbeid» i denne forbindelse, men det vil ikke virke forstyrrende på utbyggingen at det nå kreves reguleringsplan, og begrenset utnyttelse i forhold til det som tidligere har vært forutsatt. Spørsmålet om å anvende §119 nr. 2 hører dessuten under skjønnsretten og kan ikke avgjøres ved ordinært søksmål. Gol kommune hevder dessuten at den nye vedtekt representerer et reelt nytt plankrav. Det kan ikke hevdes at grunneierne allerede har en godkjent reguleringsplan og

Side:197

derfor ikke berøres av den nye vedtekt. Det er i denne forbindelse bl.a. vist til de regier om begrensning av hyttebyggingen i kommunen som kommunestyret har truffet vedtak om.

Gol kommune har nedlagt slik påstand:

«1. Eidsivating lagmannsretts dom stadfestes.

2. Auenhauglia setersameie v/formannen Lars P. Roe dømmes til å betale saksomkostninger for Høyesterett, lagmannsrett og herredsrett.»

Til bruk for ankebehandlingen i Høyesterett er formannen for setersameiet og tre vitner avhørt ved bevisopptak ved Hallingdal herredsrett og Oslo byrett. To av disse vitner er nye. Det er også fremlagt enkelte nye dokumenter. Verken vitneforklaringene eller de nye dokumenter inneholder noe vesentlig nytt i forhold til det som forelå for herredsretten og lagmannsretten.

Jeg er kommet til at lagmannsrettens dom må stadfestes.

Etter de vedtekter som trådte i kraft 13. mai 1975 kreves det reguleringsplan som forutsetning for å kunne bygge hytte i kommunen. Jeg finner i denne forbindelse ikke grunn til å gå nærmere inn på forskjellen mellom disposisjonsplaner og reguleringsplaner, og om den disposisjonsplan som ble godkjent i 1970 etter sitt innhold kan likestilles med en reguleringsplan. Jeg finner heller ikke grunn til å gå inn på de forhold som knytter seg til den manglende sluttbehandling av planen. Selv om planen var blitt godkjent etter reglene i bygningslovens §27 nr. 3 og 4 og etter sitt innhold kunne ha vært godkjent som reguleringsplan, kan setersameiet, etter mitt skjønn, ikke hevde at det idag, reelt sett, allerede har en slik plan og derfor har krav på byggetillatelse. Jeg bemerker i denne forbindelse at de nye vedtekter må sees i sammenheng med det prinsippvedtak om hyttebygging som kommunestyret traffødt xx.xx.1975. Det fremgår av vedtaket at begrensningene i hyttebyggingen også skulle omfatte Auenhauglia seterlag, og det er klart at det planlagte hyttefelt var berørt.

Som jeg har referert foran, har setersameiet frafalt en tidligere anførsel om at det vil stride mot grunnlovens §97 å sette disposisjonsplanen til side. Jeg forstår det slik at det fra setersameiets side heller ikke anføres at kommunen mangler hjemmel til å sette en tidligere vedtatt disposisjonsplan til side ved vedtekt etter bygningslovens §82: Det som skaper en beskyttet rett for grunneierne er etter deres anførsel ikke disposisjonsplanen i seg selv, men det forhold at det i tillit til denne er foretatt betydelige investeringer i området.

Selv adgangen til å sette en disposisjonsplan ut av kraft ved ny vedtekt ikke er bestridt, finner jeg grunn til å ta mitt utgangspunkt i bygningslovens §119 nr. 1, jfr. §120.

Etter §119 nr. 1 skal loven, forskrift og vedtekt som gjaldt da loven trådte i kraft, få anvendelse på alle arbeider som settes i gang etter dette tidspunkt. Denne regel skal etter lovens §120 gjelde også når det etter lovens ikrafttredelse blir gitt ny forskrift eller vedtekt. Det er etter min mening naturlig å forstå det slik at §120 også gjelder når en vedtekt senere avløser en annen.

Side:198

§119 nr. 1, jfr. §120 behandler ikke det tilfelle at en vedtekt representerer en tilsidesettelse eller opphevelse av en tidligere vedtatt regulerings- eller disposisjonsplan. Prinsippet i §119 nr. 1, jfr. §120, må imidlertid gjelde også i dette tilfellet.

Etter §119 nr. 2 gjelder den foran nevnte hovedregel også for igangsatte arbeider, «med mindre anvendelsen av de nye regler ville virke forstyrrende på den del av arbeidet som er utført.» Bygningsloven av 1924 hadde en tilsvarende bestemmelse i §155 nr. 3, men regelen knyttet seg da til «påbegynte byggeforetagender». Dette synes å vise at selve byggearbeidet var forutsatt påbegynt og at bestemmelsen ikke omfattet f.eks. planerings- og vegarbeider. Det er ikke noe i forarbeidene til den nye lov som viser at man ved den forenkling som ble foretatt i lovteksten tilsiktet noen realitetsendring. Jeg viser for øvrig til Schulze og Ditlefsen Bygningsloven og byggeforskriftene i praksis, del III 366, hvor det gis uttrykk for at §119 nr. 2 ikke gjelder arbeider på byggetomten som f.eks. veg- og planeringsarbeider.

§119 nr. 2 nevner ikke særskilt det tilfelle at grunneieren har truffet tiltak over eiendommen på grunnlag av et tidligere reguleringsvedtak, og det må reises spørsmål om ikke §119, jfr. §120 i slike tilfeller suppleres av alminnelige forvaltningsrettslige synspunkter. Som nevnt foran har setersameiet hevdet at de investeringer som er foretatt gir grunnlag for å kreve disposisjonsplanen opprettholdt.

Etter mitt skjønn kan det ikke legges avgjørende vekt på dette forhold. Bygningsloven gir myndighetene frihet til å regulere slik forholdene til enhver tid tilsier det - dette følger ikke bare av §119, jfr. §120, men også av adgangen til å endre reguleringsplaner. De hensyn som her ligger bak må etter min mening tillegges avgjørende vekt også hvor grunneieren har foretatt investeringer i tillit til en tidligere vedtatt plan. I denne situasjon kan det tenkes å oppstå erstatningsplikt for kommunen, se som eksempler på slike erstatningssaker Rt-1968-62, Rt-1975-246 og Rt-1975-620. Etter mitt skjønn kan ikke grunneieren alene på grunn av en investering, alternativt få rettskrav på at en tidligere regulering blir opprettholdt.

Jeg kan ikke se at det i denne saken foreligger andre omstendigheter som kan få utslagsgivende betydning til fordel for setersameiet. Som nevnt har setersameiet særskilt påberopt seg de komplikasjoner som er oppstått ved at tomtene i hyttefeltet er blitt fordelt. Det er - anføres det - vanskelig å foreta en omfordeling av hyttetomtene og en rimelig fordeling av grunnlagsinvesteringene. En del tomter er dessuten solgt, og kjøperne skal ha handlet i tillit til at det ville bli gitt byggetillatelse.

Det er ikke gitt nærmere opplysninger som belyser problemene, og det er uklart hvordan det vil avtegne seg etter en eventuell ny behandling av reguleringssaken. Under enhver omstendighet synes forhold av denne art ikke å kunne få betydning for kommunens handlefrihet. I utgangspunktet dreier det seg om partenes interne problemer og kommunen kan ikke i vesentlig grad sies å ha medvirket

Side:199

til vanskelighetene. Da disposisjonsplanen ble behandlet i 1970, var det forutsatt at tomtene skulle disponeres av et fellesskap. Jeg kan ikke legge vesentlig vekt på at det kommunale oppmålingsvesen kan ha medvirket til tomtedelinger også etter at det ble innført krav om reguleringsplan. Jeg tilføyer at spørsmålet om erstatningsansvar for kommunen ikke har vært reist i saken.

Sett i forhold til den totale hyttebygging i Gol, synes den konflikt som oppsto om Auenhauglia hyttefelt å ha begrenset praktisk betydning for kommunen. Om bakgrunnen for den og kommunens begrunnelse for ikke å godkjenne feltet som helhet foreligger bare sparsomme opplysninger. Det synes imidlertid ikke å foreligge noen innvendinger mot planens tekniske kvalitet. Det er uklart om kommunen på konkret grunnlag har vurdert de fordelingsproblemer m.v. som oppstår ved utarbeidelse av ny alternativ reguleringsplan. Problemene vil imidlertid måtte vurderes under det fortsatte arbeid med reguleringsspørsmålene. Spørsmålet om unntak fra det kommunale prinsippvedtak, eventuelt om individuelle dispensasjoner må vurderes i denne sammenheng.

På grunn av enkelte konkrete forhold som kommunen har medansvar for, har saken budt på tvil og saksomkostninger bør ikke tilkjennes for noen retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom om at Gol kommune frifinnes stadfestes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Løchen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Elstad, Endresen og Bølviken: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Finn Jervell):

Rettens vurdering:

Foranledningen til søksmålet er Gol bygningsråds vedtak av 25/6-1975 hvorved det ble gitt avslag på søknaden fra Auenhauglia setersameie om byggetillatelse for de hytter som ble utlagt til hyttefelt ved jordskiftet sluttet 10/2-1971. Søknaden forutsetter at tegningene for de enkelte hytter skal forelegges bygningsrådet til godkjennelse. Da det er gitt byggetillatelse for 6 hytter i tidsrommet 6/3-13/5-1974 da det ikke var byggeforbud, vil søknaden i realiteten omfatte 64 tomter. Avslaget er begrunnet med at det ikke foreligger stadfestet reguleringsplan for området hvilket kreves etter gjeldende vedtekt til bygningslovens §82. Det vises også til et kommunalt vedtak om begrensing av hyttebyggingen i kommunen til 1 100 hytter for' de kommende 20 år.

Søksmålet gjelder gyldigheten av avslaget. Retten har forstått Auenhauglia setersameie slik at det mener det har krav på å lå byggetillatelser for alle de tomter den plan bygningsrådet godkjente den 28/9-1970 omfattet, eller med andre ord at bygningsrådet ikke har adgang til å kreve som vilkår for å

Side:200

gi byggetillatelser at det foreligger stadfestet reguleringsplan i samsvar med senere vedtatte vedtektsbestemmelser og at bygningsrådet heller ikke kan foreta reduksjon av det antall tomter planen forutsatte. Det er under saken nedlagt tre forskjellige påstander hvorav ingen anses helt dekkende for det saksøkeren ønsker fastslått ved dommen. Begge parter ønsker imidlertid en realitetsavgjørelse av de tvistespørsmål saken gjelder. Retten har derfor funnet å burde presisere hva den har oppfattet tvisten gjelder. Forsåvidt angår byggetillatelser for de enkelte tomter forstår retten saksøkeren slik at tegninger skal innsendes til bygningsrådet på vanlig måte for godkjenning.

Det rettskraftige jordskifte er i og for seg ikke bindende for bygningsmyndighetene. Jordskifteretten har imidlertid lagt til grunn den plan setersameiet hadde fått utarbeidet og som bygningsrådet godkjente 28/9-1970. Spørsmålet må bli om bygningsrådet er bundet av sin godkjenning slik at det ikke kan sette som vilkår for å gi byggetillatelse at det foreligger stadfestet reguleringsplan.

Den godkjente plan er betegnet som disposisjonsplan. Planen er meget detaljert utformet og forsynt med kartmateriale som viser arealdisponeringen likesom de 70 tomter er markert i terrenget. Den er da også fra kommunens side karakterisert som et utmerket arbeid som vil være et godt grunnlag for utarbeidelse av en reguleringsplan. Den tilfredsstiller imidlertid etter kommunens mening ikke kravene til en reguleringsplan uten at det er nærmere presisert hva det er som mangler. Retten kan ikke vurdere om planen tilfredsstiller bygningslovens krav til en reguleringsplan. Det bemerkes i denne forbindelse at kravene til en reguleringsplan ikke er de samme i alle tilfeller idet en plan etter bygningslovens §22 annet ledd kan innskrenkes til bare å omfatte enkelte av de formål og bestemmelser som er nevnt i §25 §26. Det er således adgang til å utarbeide meget forenklede reguleringsplaner. Bygningsloven har ingen bestemmelser om disposisjonsplaner, således ingen definisjon av begrepet og heller ingen bestemmelser om innhold og behandlingsmåte.

Bygningsrådet kan ikke bebreides at den høsten 1970 innsendte plan ikke er behandlet etter bestemmelsene for reguleringsplaner. Det var ingen foranledning til å behandle den som reguleringsplan. Planen var betegnet som disposisjonsplan. Noen annen plan krevdes ikke etter de da gjeldende bestemmelser. På den annen side kan det ikke sees at bygningsrådet hat behandlet planen etter de regler som gjaldt for disposisjonsplaner iflg. de regler for hyttebygging som ble vedtatt av kommunestyret 19/3-1968. Reglene foreskriver således at en disposisjonsplan skal behandles i samsvar med bygningslovens §27, pkt. 3 og 4 og kunngjøres i samsvar med pkt. 5. Det er ikke opplyst at disposisjonsplanen har vært behandlet av kommunestyret og er blitt kunngjort.

Bygningsrådet må såvidt skjønnes ha lagt den godkjente plan til grunn da det ga byggetillatelser for 6 tomter i det tidsrom da det ikke var byggeforbud. Byggetillatelser ble først gitt etter at setersameiet etter, anmodning fra bygningsrådet hadde lagt fram plan for drikkevannsforsyningen for hele hyttefeltet. På det tidspunkt de nevnte byggetillatelser ble gitt gjaldt det forøvrig for Gol vedtekt til bygningslovens §82 hvoretter bl.a. hytter bare kunne oppføres etter stadfestet reguleringsplan eller disposisjonsplan godkjent av fylkesmannen. Det er ikke opplyst at det har vært krevet eller har foreligget planer som nevnt for disse tomter.

Side:201

Avslaget på søknaden om byggetillatelse for de resterende tomter i hyttefeltet antas vesentlig motivert av det kommunale vedtak om begrensing av hyttebyggingen til 1100 hytter i den kommende 20-årsperiode. Det er såvidt vites foretatt en fordeling på forskjellige soner hvoretter det på Auenhauglia setersameie skulle falle 45 tomter. Under hovedforhandlingen er det da også fremholdt at setersameiet burde fremme forslag til reguleringsplan for det nevnte antall tomter.

Setersameiet har åpenbart gått ut fra at bygningsrådets godkjenning av planen innebar at det kunne føres opp 70 tomter i hyttefeltet. Ved oversendelsen av planen til bygningsrådet var det ikke bare anført at planen var basert på det nevnte antall tomter, men plaseringen var også angitt på detaljkartet og markert i terrenget. Planen var utarbeidet med det formål å begrense hyttebyggingen til et bestemt felt i det 10.580 da. store sameieområde og derved lette presset på de øvrige arealer i sameiet, forsåvidt i tråd med det alminnelige ønske om en begrensning av hyttebyggingen generelt. I og med godkjenningen av planen måtte setersameiet etter rettens mening kunne gå ut fra at det kunne føres opp 70 hytter. I tillit hertil har så setersameiet gått igang med å utføre de fellesanlegg planen forutsatte, så som veger, vannanlegg m.v., og har til disse anlegg brukt innpå kr 300.000,-. Det gjenstår såvidt skjønnes bare å bygge en veg til kr 30.000,-.

Spørsmålet blir om bygningsrådet med hjemmel i senere stadfestet endring i vedtekt til bygningslovens §82 kan forlange ny stadfestet reguleringsplan som vilkår for å gi byggetillatelse og dermed i realiteten annulere den tidligere godkjente plan. Retten kan ikke anta at dette uten videre følger av bygningslovens §119. Om det intet var foretatt for å sette den godkjente plan ut i livet, ville det ikke være urimelig å kreve fremlagt en ny plan i samsvar med endrede bestemmelser. I den foreliggende sak er forholdet at den godkjente plan er iverksatt ved at så å si alle de investeringer planen forutsetter fra setersameiets side er foretatt og med betydelige beløp. For en del tomter er det også gitt byggetillatelse på grunnlag av den godkjente plan uten at det har vært krevet stadfestet reguleringsplan. En rekke tomter skal være solgt uten at de har kunnet bebygges, formentlig på grunn av byggeforbudet. Av saksøkeren er også fremholdt at en reduksjon av antall tomter vil gripe inn i jordskiftet slik at dette ikke kan gjennomføres og må tas opp igjen.

Retten antar at i og med at den plan bygningsrådet godkjente 28/9-l97O er satt ut i livet kan ikke bygningsrådet kreve stadfestet reguleringsplan som vilkår for å gi byggetillatelser for det område planen omfatter.

Når man - som retten har gjort - legger til grunn at godkjenningen av planen innebærer at det kan bygges 70 hytter, antas det videre at det ikke kan foretas reduksjon av antallet på grunnlag av et kommunalt vedtak om begrensing av hyttebyggingen i kommunen og en sonevis fordeling av tomtene. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommeme Lars L'Abée-Lund, Jørgen Brøymer og Finn Midtskaug): - - -

Lagmannsrettens bemerkninger:

I forbindelse med utskiftning i Auenhauglia setersameie ble det utlagt et hyttefelt på ca. 300 dekar. Jordskiftet ble sluttet den 10. februar 1971. Det er 25 parthavere i sameiet, hvorav 15 er eiere av setere med løbelrett. Grunneierne hadde under jordskiftet engasjert skogreisningsleder Einar Mjølid til å

Side:202

utarbeide en reguleringsplan, hvoretter området ble stykket ut i 70 tomter. Disse ble fordelt på eierne etter deres løbelskyld. Dessuten fikk Nils Løstegård Eikro (skogeier uten løbelrett) 3 tomter som erstatning for ulemper og tapt skogproduksjon, og en tomt ble utlagt til sameiet i fellesskap. Planen ble godkjent av Gol bygningsråd. Buskerud fylkeslandbruksstyre godkjente deretter arealet utparselert til hyttetomter, men antallet av tomter og deres beliggenhet skulle avgjøres av Gol bygningsråd. For å dekke kravene til bygningslovens §65 §66 ble sivilingeniør Brusletto gitt i oppdrag å utarbeide plan for drikkevann, kloakk og renovasjon. Denne plan ble godkjent av Gol helseråd den 26. mars 1973. Tomtene ble deretter fordelt etter loddtrekning. En del tomter er senere solgt, visstnok 29 i alt, og det er gitt byggetillatelse for 6 tomter.

Etter at det var innført generelt byggeforbud i Gol kommune fra 6. mars 1973 til 6. mars 1974 og fra 13. mai 1974 til 13. mai 1975 søkte advokat Hesla den 9. juni 1975 om byggetillatelse for samtlige 70 hytter på feltet. Som svar mottok han følgende vedtak fra bygningsrådet i Gol av 25. juni 1975:

«Etter pkt. 1 i gjeldande vedtekt til §82 i bygningslova, skal det liggja føre stadfesta reguleringsplaner før det kan oppførast hytter i Gol.

Bygningsrådet kan ikkje tilrå at det vert gjeve dispensasjon frå dette kravet, jfr. §7 i bygningslova. Ny søknad kan innsendast til bygningsrådet når reguleringsspørsmålet er avgjort, og dei tilsendte dokument vert difor arkivert av bygningsrådet inntil vidare.»

Setersameiet mener at det har krav på å få bebygge de 70 tomter den tidligere godkjente disposisjonsplan omfattet, og at bygningsrådets nye vedtak derfor er ugyldig etter forbudet mot å gi lover tilbakevirkende kraft.

Lagmannsretten er ikke enig i dette. Bygningslovens §119, nr. 1 gir klart uttrykk for at bygningsloven og forskrift og vedtekt som gis i henhold til loven, gjelder alt arbeid som utføres etter lovens ikrafttreden, uansett om det skjer i henhold til tidligere meddelt byggetillatelse. Dette er klart både etter teori og rettspraksis, jfr. advokatforeningens småskrift nr. 25 side 84/85. Det har vært nevnt av setersameiet at den tidligere godkjente disposisjonsplan ikke ble behandlet etter de regler som da gjaldt for disposisjonsplaner. Dette er uten betydning for rettens standpunkt.

Setersameiet har videre anført at det iallfall ikke er nødt til å bøye seg for nye bygningsvedtekter i nærværende sak, fordi det i tillit til kommunens godkjennelse av den tidligere plan har foretatt store grunnlagsinvesteringer til veier og vannanlegg. Forholdet er imidlertid at ny reguleringsplan bare kan kreves satt til side dersom den vil virke forstyrrende på den del av arbeidet som er utført. Det er på det rene at det er foretatt en del utbygging av hyttefeltet, især for så vidt angår veier. Antakelig vil dette være påkrevet uansett om feltet bygges ut med 70 hytter, eller bare med 45, slik kommunen under rettssaken har antydet å ville godta. Men lagmannsretten er ikke det rette forum for å få dette spørsmål prøvet. Etter bygningslovens §119 nr. 2 skal det avgjøres ved skjønn. Denne fremgangsmåte er ikke fulgt av setereierne. - - -

Side:203