Rt-1980-769

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1980-05-31
Publisert:	Rt-1980-769
Stikkord:	Sameiers innløsningsrett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 81B/1980
Parter:	Mads K. Strand (høyesterettsadvokat Atle Roll-Matthiesen) mot Jorunn Marie Strand (advokat Trygve Honne - til prøve).
Forfatter:	Sinding-Larsen, Løchen, Bølviken. Mindretall: Elstad, Syvertsen
Lovhenvisninger:	Sameigelova (1965) §11, Norske Lov (1687) 5-, Sameigelova (1965), Konsesjonsloven (1974) §15, Odelsloven (1974) §62

Dommer Sinding-Larsen: I august 1976 inngikk Jorunn Marie Strand avtale om salg av 13/72-deler av Nerdalen Sameie til syv av de øvrige sameiere for kr. 408.000. Skriftlig melding ble under henvisning til sameieloven av 18. juni 1965 §11 fjerde ledd sendt de sameiere som ikke var kjøpere etter kontrakten, blant annet hennes bror Mads K. Strand. Denne erklærte ved brev av 8. november 1976 å ville gjøre innløsningsrett etter sameieloven §11 fjerde ledd gjeldende så vel på grunnlag av sine 16/72 i sameiet som på grunnlag av 8/72 som falt på hans del i en avdød søsters dødsbo. Han fremla samtidig en bankgaranti på kr. 250.000 for løsningssummen. Ved brev av 18. november 1976 meddelte Jorunn Marie Strand at partene var blitt enige om å annullere kjøpekontrakten av august 1976 og anførte at Mads K. Strands rett til å nytte forkjøpsretten dermed bortfalt. Mads K. Strand fastholdt sitt innløsningskrav.

Etter forgjeves forliksmegling reiste Mads K. Strand ved stevning av 31. mai 1977 til Eiker, Modum og Sigdal herredsrett sak mot Jorunn Marie Strand med påstand prinsipalt om innløsning av de solgte 13/72, subsidiært om innløsning av hans forholdsmessige andel av de solgte parter i sameiet. Herredsretten avsa den 23. november 1977 dom med slik domsslutning:

«Jorunn Marie Strand frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Mads K. Strand anket til Eidsivating lagmannsrett som den 19. februar 1979 avsa dom med slik domsslutning:

«1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

Når det gjelder sakens faktiske sammenheng og partenes anførsler for de tidligere instanser, viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Mads K. Strand har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

Side:770

Anken gjelder bevisbedømmelsen og lovanvendelsen. Den ankende part har i det vesentlige anført:

Ordlyden i sameieloven §11 løser ikke spørsmålet om hvilken betydning det har for sameiernes løsningsrett at det salg som aktualiserer retten, omgjøres. Den ankende part er enig i at formålet med bestemmelsene om løsningsrett er å hindre at uønskede fremmede kommer inn i sameiet og å bevare forholdsmessigheten mellom de enkelte sameieres andeler. Men det er likevel nødvendig å ha klare regler om når retten kan brukes. Det må skje en avveining mellom interessene til den selgende sameier og medsameierne. Kjøperens interesser kan ikke tillegges noen selvstendig vekt i denne sammenheng. Når et salg omgjøres, og den selgende sameier vil beholde sin andel, foreligger det en interessekollisjon hvor det også må tas hensyn til de sameiere som fikk løsningsrett ved salget, og til behovet for klare linjer. Løsningsretten må ikke bli rent hypotetisk. Adgangen til å omgjøre med virkning for løsningsretten kan tenkes avskåret ved fire forskjellige tidspunkter; på det tidspunkt da endelig salgsavtale er inngått, på det tidspunkt da medsameierne får varsel om salget, på det tidspunkt da de gjør løsningsretten gjeldende og endelig på skjøtningstidspunktet.

Etter den ankende parts mening taler meget for å anse avtaletidspunktet avgjørende. Det var i det foreliggende tilfelle ikke noe mer som det skulle forhandles om, ikke noen vilkår som skulle oppfylles og ingen manglende tillatelse fra offentlig myndighet. Det bestrides ikke at Jorunn Strands behov for å selge var bortfalt, og at hun for så vidt hadde en legitim interesse i omgjøring, men en slik personlig og ikke synbar forutsetning kan ikke være relevant.

Subsidiært må det tidspunkt der den løsningsberettigede har fått underretning, være avgjørende. Det vises her til Torgeir Austenå: Løsningsretter side 372.

I den foreliggende sak har imidlertid Mads K. Strand ikke bare fått underretning, men også gjort sin rett gjeldende innen den fastsatte frist. Derved er den siste brikke på plass, og det foreligger en endelig avtale også mellom den selgende sameier, Jorunn Marie Strand, og den løsningsberettigede, Mads K. Strand. Ved vurderingen må man også legge vekt på at den forkjøpsberettigede ofte vil ha pådratt seg utgifter eller økonomiske forpliktelser i forbindelse med løsningstilbudet.

Det kan ikke antas at omgjøringsadgangen først er avskåret ved skjøting. Dommen i Rt-1918-II side 151 kan ikke tillegges den vekt de tidligere instanser har tillagt den. I det tilfelle som dommen gjelder, kjente ikke partene til forkjøpsretten, og det dreide seg om salg til en utenforstående, ikke om salg til medsameiere som i den foreliggende sak. Dommen bygger dessuten på sondringen mellom kausalrettshandel og overføringshandel og kan derfor neppe anses avgjørende i dag.

Mads K. Strand krever prinsipalt å få overta hele den andel Jorunn Strand ville selge. Dette mener han å ha rett til når ingen av de andre sameiere har fremsatt krav etter §11. Subsidiært krever han å få overta en forholdsmessig andel, som utgjør 13/135 parter.

Side:771

Beregningen av sist nevnte andel er partene enige om. Den ankende part, Mads K. Strand, har nedlagt slik påstand: «Prinsipalt:

Jorunn M. Strand dømmes til innen en av retien satt frist å utstede skjøte til Mads K. Strand på 13/72 parter av følgende eiendommer i Sigdal:

Aalien gnr. 120, bnr. 1

Halsteinrud Øvre gnr. 121, bnr. 1

Nerdalen gnr. 122, bnr. 1

Nerdalen gnr. 122, bnr. 2

Øens Langmarkskog gnr. 125, bnr. 5

Ulberg lille gnr. 112,bnr. 3

mot at Mads K. Strand betaler kr. 408000,- med fradrag på påhvilende pantegjeld.

Subsidiært:

Jorunn M. Strand dømmes til innen en av retten satt frist å utstede skjøte til Mads K. Strand på 13/135 parter av de foran nevnte eiendommer i Sigdal mot at Mads K. Strand betaler 217600,- med fradrag av påhvilende pantegjeld.

I alle tilfelle:

Jorunn M. Strand dømmes til å betale til Mads K. Strand hans saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotparten, Jorunn Marie Strand, hevder at lagmannsrettens dom er riktig så vel i resultatet som i begrunnelsen, og har i det vesentlige anført:

Partene er enige om at Jorunn Strands motiver for å omgjøre salget var aktverdige og legitime. Hvilken beveggrunn kjøperne måtte ha for å gå med på omgjøringen, er irrelevant, men i alle fall de fleste har gjort det av hensyn til Jorunn Marie Strand og dels også fordi kjøpet på grunn av konjunkturene ikke lenger var så gunstig.

Spørsmålet om hvilken virkning det har for løsningsretten at salget omgjøres, er ikke løst i lovteksten, og det er nødvendig å se på lovens formål. Dette er tosidig, sameierne skal kunne hindre at uønskede utenforstående kommer inn i sameiet, og de skal være sikret mot at et salg ikke forrykker andelsforholdet dem imellom. At dette er formålet, fremgår helt klart av lovens forarbeider. Retten til innløsning kan ikke rekke lenger enn formålet tilsier, og formålet er tilstrekkelig ivaretatt selv om omgjøring tillates. Da vil forholdet bli som om intet salg hadde funnet sted.

Dommen i Rt-1918-II side 151 må tillegges meget stor vekt. Det gjelder et tilfelle som på vesentlige punkter har likhet med det foreliggende. Det vises særlig til den vekt som det i dommen er lagt på formålet med forkjøpsretten. Høyesteretts flertall tok avstand fra at forkjøpsretten skulle være annet enn rent defensiv. De synspunkter dommen bygger på, må gjelde også etter sameieloven. Dommen er nevnt i forarbeidene, Rådsegn 4 side 13, som uttrykk for hva som da var gjeldende rett, og Sivillovbokutvalet har ikke gitt uttrykk for at det også på dette punkt burde skje noen endringer.

Når det i nevnte dom er lagt vekt på at partene ikke kjente til forkjøpsretten, må dette anses som et uttrykk for at omgjøringsadgangen

Side:772

bare kan benyttes når det foreligger legitime hensyn og ikke i sjikanehensikt. Det er heller ingen innvending mot dommen at den bygger på eldre terminologi. Poenget var at salget ikke var endelig fullbyrdet, og dette kriterium står helt på egne ben.

De synspunkter som er hevdet av Austenå om varslingstidspunktet, er et ledd i en generell fremstilling av løsningsretten og kan ikke uten videre anvendes på alle rettsområder. For sameiernes løsningsrett gjør, som nevnt, det forhold seg gjeldende at det dreier seg om rett av rent defensiv karakter. De reelle hensyn trekker heller ikke særlig sterkt i retning av å nekte en omgjøring når det foreligger legitime og aktverdige grunner for den. Slike grunner lar seg ikke lett dikte opp. At den forkjøpsberettigede kan ha pådradd seg utgifter, kan heller ikke veie tungt. Det vil som regel være små utgifter, og hensynet rekker i alle fall ikke lenger enn til et krav om dekning av utgiftene. Rettstekniske hensyn bør heller ikke veie særlig tungt i forhold til hensynet til konkret rimelighet.

Det vises ellers til at lovgivningen for øvrig, for eksempel konsesjonslovens §15 og odelslovens §62, har regler som hindrer omgjøring fra visse tidspunkter. Dette trekker i retning av at det må være en omgjøringsadgang hvor intet er sagt.

Subsidiært hevder Jorunn Marie Strand at den ankende part ikke kan ha krav på å få overta mer enn sin forholdsmessige andel av de solgte 13/72. Partene er, som også nevnt av den ankende part, enige om at denne andel utgjør 13/135 i sameiet. Hvis den ankende part har forkjøpsretten i behold, betyr det at man har satt omgjøringen av salgsavtalen til side, og da må kjøperne etter denne avtalen kunne kreve sine forholdsmessige andeler av det solgte. Det er fremlagt erklæring fra dem om at de i tilfelle ønsker en slik ordning. Jorunn Marie Strand er innforstått med at de i så fall får overta disse andeler. Det resultat at den ankende part skulle få overta de solgte 13/72-deler i sin helhet, ville virke fullstendig vilkårlig og medføre at han styrket sin stilling i sameiet på en måte som er klart i strid med lovens formål.

Ankemotparten, Jorunn Marie Strand, har nedlagt slik påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at Jorunn Marie Strand tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

For Høyesterett er det fremlagt et nytt dokument - en takst av september 1976 over Jorunn Marie Strands villa i Oslo. Partene og et vitne er avhørt ved bevisopptak til bruk for Høyesterett. De avgav alle forklaring også for lagmannsretten. Saken står for Høyesterett i samme stilling som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til at anken må føre frem.

Spørsmålet om i hvilken utstrekning omgjøring av en overdragelse som har gitt sameierne løsningsrett etter sameielovens §11, kan medføre at løsningsretten igjen bortfaller, er ikke løst i lovteksten. Det foreligger heller ingen høyesterettsdommer om hvorledes spørsmålet skal løses etter sameieloven, men spørsmålet er berørt i en dom i Rt-1971-730. Det er heller ikke påberopt annen rettspraksis som løser spørsmålet etter sameieloven.

Side:773

Av rettspraksis forut for sameieloven er særlig påberopt en dom i Rt-- 1918 II side 151. Dommen gir en viss støtte for det syn at et salg, så lenge det ikke var endelig fullført, kunne omgjøres med den virkning at løsningsretten ikke kunne nyttes, jfr. det som er sagt om dommen i Rådsegn 4 side 13 spalte 1. Dommen kunne også ses som et uttrykk for at forkjøpsrett først inntrådte ved slik endelig fullføring, «overføringsrettshandelen», jfr. Gjelsvik: Norsk Tingsrett side 118 note 37. At salgsavtalen fritt kunne omgjøres så lenge forkjøpsrett ennå ikke var oppstått, er jo ikke tvilsomt. Rettspraksis før sameieloven var etter min mening ikke klar.

Jeg finner imidlertid ikke den tidligere praksis avgjørende i den situasjon som foreligger i nærværende sak. Ved sameielovens §11 fjerde ledd er det innført helt nye bestemmelser om varsel til medsameiere om løsningsrett, om frist for å gjøre retten gjeldende og om at løsningssummen må tilbys samtidig med at løsningskravet fremsettes. Jeg nevner at forslag om disse bestemmelser ikke ble tatt opp av Sivillovbokutvalet i Rådsegn 4, men tilføyd av departementet i Ot.prp. nr. 13 (1964-5), se side 44-45. I den utstrekning Rådsegn 4 kan gi inntrykk av at tidligere rettstilstand ikke vil bli endret, må det ses på denne bakgrunn. Jeg ser det slik at det ved de nye regler er tilsiktet at løsningsproblemet skal kunne avgjøres etter klare regler og innen rimelig tid.

Når selgeren gir sine medsameiere slik underretning som omhandlet i §11 fjerde ledd, innebærer dette at han finner at overdragelsen er kommet så langt at løsningsretten er blitt aktuell. Dette må medsameierne kunne bygge på. Etter å ha mottatt melding om overdragelsen og den fastsatte seks ukers frist, vil de ha rimelig grunn til å disponere ut fra at de vil kunne løse den solgte andel dersom de krever det innen fristen og fremsetter betalingstilbud i samsvar med lovens bestemmelse. Selgeren oppnår på sin side den fordel at løsningsspørsmålet vil bli avklaret innen fristen, og at han er sikret oppgjør om løsning blir krevd. Den ordning det her er lagt opp til for en hensiktsmessig avvikling av løsningsspørsmålet, vil få redusert verdi hvis selgeren, dersom han kan påbevise en «legitim og aktverdig grunn», skulle kunne omgjøre salget etter at fristen er begynt å løpe. Hvilke grunner som kan anses «legitime», vil meget lett gi grunnlag for tvister, som vil forsinke avklaring av løsningsspørsmålet. Skulle man beholde den fordel en hurtig avklaring av løsningsspørsmålet innebærer, måtte man i tilfelle ha en regel om at omgjøring alltid utelukker bruk av løsningsrett. At loven ikke gir grunnlag for en slik løsning, finner jeg klart.

Jeg peker også på at det - særlig på bakgrunn av den plikt medsameierne er pålagt til å by fram betalingssummen, vil virke urimelig og uheldig om de risikerer at deres rett bortfaller mens fristen løper. Det kan tenkes situasjoner hvor en mulighet for bortfall av løsningsretten vil føre til at medsameieren viker tilbake for å foreta de nødvendige forberedelser, og at resultatet dermed kan bli at salg i strid med sameielovens intensjoner blir gjennomført uten at løsningsretten nyttes. Det kan videre tenkes tap for den sameier som har innrettet seg på å overta sameierandelen, også tap som vanskelig lar seg rette opp ved en eventuell erstatningsregel.

Side:774

Jeg kan heller ikke se at det vil være urimelig at en selgende sameier som er kommet så langt at han sender varsel til medsameierne, må stå ved salgsavtalen mens fristen løper. Jeg vil likevel ikke utelukke at det kan forekomme helt spesielle situasjoner hvor omgjøring med virkning for løsningsretten må godtas.

Det er imidlertid ikke nødvendig for meg å ta standpunkt til om varsel i §11 fjerde ledd, i seg selv er nok til å hindre omgjøring. I den foreliggende sak har Mads K. Strand, etter å ha fått varsel, fremsatt krav om løsning innen fristen og også fremsatt slikt betalingstilbud som kreves. Dette er skjedd før salgsavtalen ble omgjort, det vil si på et tidspunkt da hans innløsningsrett utvilsomt fortsatt bestod. Spørsmålet er således om den rett han ervervet ved å fremsette lovlig krav, igjen skal bortfalle som følge av senere omgjøring av salgsavtalen. Dette kan etter min mening ikke antas. Jeg tilføyer at selv om man også etter at løsningskrav er fremsatt, skulle godta en omgjøring under helt spesielle omstendigheter, er det forhold at det viste seg at Jorunn Marie Strand kunne løse sitt likviditetsproblem på annen måte enn ved salg av sameieanpartene, ikke en slik omstendighet. Jeg tilføyer videre at hvis omgjøring med virkning for løsningsretten overveies, bør de løsningsberettigede i tilfelle underrettes så snart som mulig. Dette er ikke gjort i dette tilfelle.

Jeg finner etter dette at den ankende part ikke har tapt den løsningsrett han fikk ved Jorunn Marie Strands salg av 13/72 parter i sameiet. Siden det dreide seg om et salg til andre sameiere, medførte salget ikke rett til å løse det hele, men bare en forholdsmessig andel. Det løsningskrav og det betalingstilbud som den ankende part fremsatte, gjaldt heller ikke mer enn en slik forholdsmessig andel. Jeg finner det klart at hans løsningsrett ikke ble utvidet ved omgjøring av salgsavtalen, og at løsningskravet derfor fortsatt omfatter den forholdsmessige andel salgsavtalen berettiget ham til å løse. Etter dette finner jeg at den ankende parts subsidiære påstand må tas til følge.

Saken har reist et tvilsomt rettsspørsmål, og jeg finner at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen instans.

Jeg stemmer for denne dom:

Jorunn Marie Strand dømmes til innen 15. august 1980 å utstede skjøte til Mads K. Strand på 13/135 parter avfølgende eiendommer i Sigdal: Aalie,i gnr. 120 bnr. 1, Halsteinrud Øvre gnr. 121, bnr. 1, Nerdalen gnr. 122 bnr. 1, Nerdalen gnr. 122 bnr. 2, Øens Langmarkskog gnr. 125 bnr. 5 og Ulberg lille gnr. 112 bnr. 3 mot at Mads K. Strand betaler 217.600 - to hundre og sytten tusen seks hundre - kroner med fradrag av påhvilende pantegjeld.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Elstad: Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og tidligere herredsretten, og jeg kan i det alt vesentlige slutte meg til de begrunnelser som er gitt av de tidligere instanser.

Etter forarbeidene til sameieloven er formålet med innløsningsretten

Side:775

retten, der den blir utløst ved salg av andeler til andre sameiere, å gi adgang til å verge seg mot en forrykning av styrkeforholdet sameierne i mellom. Det oppgitte formål gir således ingen støtte for en restriktiv holdning overfor adgangen til omgjøring. Tvert om kan forarbeidene gi holdepunkt for å mene at omgjøringsadgangen var ment å skulle være ganske vid. I Rådsegn 4 fra Sivillovbokutvalet side 13 er gjeldende rett, under henvisning til avgjørelse i Rt-1918-II side 151 flg. beskrevet slik: «Går handelen om før salet er endeleg fullført, har medeigarane ikkje krav på å få overta parten.» Av forarbeidene fremgår ikke noe som tydes i retning av at tanken var å endre tidligere gjeldende rett på dette punkt.

Jeg er oppmerksom på at hensynet til den innløsningsberettigede også må telle med, og at rettstekniske grunner kan tale for noenlunde sikre utgangspunkter for når omgjøring kan skje med virkning for innløsningsadgangen. Men jeg viker tilbake for - uten støtte i lovteksten og lovens forarbeider - å legge avgjørende vekt på om det er gitt melding om salg og/eller om innløsningskrav er fremsatt. I denne sammenheng nevner jeg at Jorunn Marie Strand har sagt seg villig til å dekke de utlegg hennes motpart måtte være påført ved å fremme krav på innløsning, og som jeg antar at han i den foreliggende situasjon ville ha krav på.

Etter det resultat jeg er kommet til, vil anken ikke føre frem. Jeg er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse, og saken har budt på slik tvil at det etter min mening heller ikke bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.

Kst. dommer Syvertsen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Elstad.

Dommer Løchen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Sinding-Larsen.

Dommer Bølviken: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Bjarne Mathiesen):

Nerdalen Sameie i Sigdal består av følgende eiendommer:

Aalien gnr. 120 bnr. 1 Halsteinrud øvre »121 » 1 Nerdalen » 122 » 1 Nerdalen » 122 » 2 Øens Langmarkskog » 125 » 5 Ulberg Lille » 112 » 3

Sameiet har også rettigheter i tilstøtende skogområder og disponerer tilsammen et område på ca. 48.000 dekar.

Sameierne er følgende:

Jorunn Marie Strand eier 16/72 deler Mads K. Strand » 16/72» Rachel B. Strands dødsbo v/Oslo skifterett »16/72» Helga Strand » 3/72 » Nini Strand » 3/72»

Side:776

Astrid Strand » 3/72» Ole H. Strand » 3/72» Hans Rishovd » 3/72 » Olga Haukerud » 3/72» Ola Olafsby » 3/72 » Ragnhild Strand » 3/72 »

Jorunn Marie Strand, Mads K. Strand og Rachel B. Strand var søsken. De overtok i 1948 etter sin far 48/72 av sameiet idet de hver overtok 16/72 deler. Rachel Strand døde i 1968. Hennes bo står fortsatt under behandling ved Oslo skifterett. Det er på det rene at Jorunn og Mads skal overta hver sin halvpart av Rachels sameieandel, nemlig 8/72 deler.

Jorunn Marie Strand skal overta en del av de faste eiendommer i boet etter søsteren. For å greie dette, og dessuten betale arveavgiften, må hun ut med omkring en halv million kroner i kontanter. For å greie dette overveiet hun å selge en del av sine sameieparter i Nerdalen Sameie. Av hensyn til konsesjonsspørsmålet ved overtakelse av sameieparten fra Rachels dødsbo ville hun imidlertid beholde en del av sin sameiepart, nemlig 3/72 slik at det ble aktuelt å selge 13/72 deler.

Spørsmålet om salg ble tatt opp på et møte hos bestyreren av sameiet, herredsskogmester Hans E. Strand, Vikersund, i romjulen 1975. Alle sameierne med undtak av Mads K. Strand var til stede. Det var et rent privat møte. Spørsmålet om salg av Jorunns sameiedeler til andre sameiere ble drøftet, men noen avgjørelse ble ikke truffet.

Den 18. januar 1976 sendte Hans E. Strand et brev til Jorunn hvor han meddelte at han satte frem et tilbud om kjøp på vegne av de fleste av de sameiere som hadde 3/72 deler i sameiet. Tilbudet omfattet 2 faser: I første omgang kjøp av 13/72 deler for kr. 408.000,- og neste omgang kjøp av 19/72 deler for kr. 408.000,-. Det ble meddelt at oppgjør ville kunne skje innen 3 måneder etter avtaleinngåelse.

En tid fremover skjedde så intet. Først en gang visstnok i juni 1976, etter en skiftesamling i Rachels bo, ble det en avklaring for så vidt som Jorunn bestemte seg for å selge 13/72 deler. Den endelige avklaring kom imidlertid først i månedsskiftet juli/august. Det var Hans E. Strand som tok saken opp med de enkelte kjøpere. Kontrakten er datert 25. august 1976, men den ble først i midten av september sendt tilbake til Jorunn med underskrifter fra alle kjøperne.

I kjøpekontrakten heter det bl.a.:

«3. Selger overdrar i henhold til denne kontrakt tilsammen 208/1152 deler av

Nerdalen Sameie for en kjøpesum av i alt kr. 408.000,-. Kjøperne skal overta andelen, henholdsvis betale kjøpesummen i følgende forhold:

Helga Strand 39/1152 Kr. 76.500,-

Nini Strand 26/1152 » 5l.000,-

Astrid Strand 26/1152 » 51.000,-

Ole H. Strand 26/1152 » 51.000,-

Hans Rishovd 26/1152 » 51.000,-

Olga Haukerud 26/1152 » 51.000,-

Ola Olafsby 39/1152 » 76.500,-

Tilsammen 208/1152 Kr. 408.000,-

Side:777

4. Kjøpesummen avgjøres ved at kjøperne, forutsatt at kreditorene samtykker, overtar en tilsvarende del av selgers andel av sameiets gjeld som selger i henhold til denne kontrakt overdrar av sin totale andel i sameiet. Gjelden fordeles forholdsmessig kjøperne imellom. Restkjøpesummen betales kontant mot tinglyst skjøte, eller så snart etter at dette foreligger, som den enkelte kjøper får ordnet finansieringen, dog senest en måned etter at skjøtet er tinglyst. Kjøperne bærer utgiftene til dokumentavgift til statskassen og tinglysningsgebyr i forbindelse med tinglysing av skjøtet.

5. Som nåværende andelshavere i Nerdalen Sameie, er kjøperne kjent med hva de overtar etter denne kontrakt.

6. Skriftlig underretning om denne kjøpekontrakt blir å forelegge de sameiere som ikke er parter etter kontrakten, på den måte som er angitt i sameielovens §11 tredje ledd slik at disse innen den samme sted nevnte frist på 6 uker kan ta standpunkt til om de vil gjøre sin innløsningsrett gjeldende. Hvis noen sameier innen fristen skulle kreve slik innløsning, må ny kjøpekontrakt med nødvendige endringer skrives.»

Fra h.r.advokat Nils-Konrad Selte v/advokat Trygve Honne ble så den 29. september 1976 de øvrige sameiere, nemlig Ragnhild Strand, Mads K. Strand og Rachel R. B. Strands dødsbo tilskrevet idet det under henvisning til sameielovens §11 ble gjort oppmerksom på at de som sameiere hadde rett til å tre inn i kjøpekontrakten med en forholdsmessig andel slik at partsforholdet mellom disse og de øvrige sameiere som ville være kjøpere etter kontrakten, ville bli det samme som før overdragelsen. Det ble gjort oppmerksom på at dersom man ville benytte seg av innløsningsretten, måtte skriftlig krav om dette i henhold til loven fremsettes uten unødig opphold og senest 6 uker etter mottakelsen av brevet. Det ble også gjort oppmerksom på at hvis man ville gjøre innløsningsretten gjeldende, måtte innløsningssummen tilbys i rede penger eller ved betalingsgaranti fra bank.

Med brev av 8. november 1976 fra h.r.adv. Torfinn Bentzen meddelte Mads K. Strand at han ville gjøre løsningsretten gjeldende. Brevet lyder slik:

«Salg av part i Nerdalen sameie-innløsning.

Det henvises til Deres brev av 29. september 1976 til bl.a. Mads K. Strand bilagt kopi av kjøpekontrakt mellom Jorunn Marie Strand på den ene side og Helga Strand m.fl. på den annen side vedr. 208/1152 deler av Nerdalen Sameie.

På vegne av Mads K. Strand settes herved frem krav om å få nytte innløsningsretten etter Sameigelovens §11. Han gjør innløsningsretten gjeldende for:

1. Mads K. Strands tidligere eiende andel 16/72 av sameiet, og

2. Mads K. Strands fra Rachel R. B. Strands dødsbo ervervede 8/72 deler av nevnte sameie.

Mads K. Strand har overfor Rachel R. B. Strands dødsbo v/Oslo Skifterett fremsatt begjæring om at boet gjør innløsningsrett gjeldende for boets andel i Nerdalen Sameie.

Til sikkerhet for Mads K. Strands og/eller boets innløsningssummer oversendes vedlagt garanti (betalingsfråsegn) fra Sigdal og Eggedal Sparebank begrenset oppad til kr. 250.000,-.

Etter fristens utløp imøtesees melding om hvordan selgeren mener de solgte andeler skal fordeles.»

Før dette brev var mottatt hadde Jorunn Marie Strand endret standpunkt

Side:778

med hensyn til salg av sine andeler. Hun hadde i september 1976 fått takst på sin eiendom på Voksenåsen i Oslo. Den ble betydelig høyere enn hun hadde regnet med, og hun ble nå i stand til å greie sine forpliktelser overfor søsterens dødsbo uten å selge sine andeler i Nerdalen Sameie. Hun tok spørsmålet opp med bestyreren av sameiet, Hans E. Strand, visstnok i begynnelsen av oktober 1976. Hans E. Strand stilte seg til å begynne med nokså avvisende. Etter nærmere kontakt med Jorunn lovet han imidlertid å ta kontakt med kjøperne etter kontrakten av 25.8.1976. Han ringte rundt til hver enkelt av dem, og de fleste ønsket betenkningstid. Etter noen uker fant de alle sammen at de ville respektere Jorunns ønske. Begrunnelsen var stort sett at det fortsatt skulle være et sameie, dessuten hadde kjøperne begynt å angre seg litt: Situasjonen i skogbruket var nå forandret. Man tenkte også på at løsningsretten for Rachel R. B. Strands dødsbo ville forsinke oppgjøret av boet. Situasjonen var avklaret en gang i begynnelsen av november, nær den 10. Da hadde alle kjøperne erklært seg villige til annulasjon. Det tok likevel noen tid før annulasjonsavtalen ble underskrevet av samtlige. Det var Hans E. Strand som sørget for å få underskriftene. Det ble underskrevet en «Avtale om bortfall av kjøpekontrakt» hvor det bl.a. heter:

«Partene etter nevnte kjøpekontrakt, som alle har undertegnet nedenfor, er dags dato blitt enige om å annulere denne slik at nevnte kjøpekontrakt av 25. august 1976 skal anses som om den aldri har vært inngått.»

Jorunn Strands underskrift er datert den 19. november 1976, og kjøpernes underskrifter den 2. desember 1976.

Med brev av 18. november 1976 fra h.r.adv. Selte til Oslo Skifterett, h.r.adv. Bentzen og h.r.adv. Carsten Mellbye (bestyrer av Rachel R. B. Strands dødsbo) ble det gitt meddelelse om annulasjonen, og at kjøpekontrakten av 25. august 1976 skulle anses som den aldri hadde vært inngått. Det heter videre i brevet:

«Med dette bortfaller et hvert krav om forkjøpsrett såvel fra Mads Strands side som fra boets».

Spørsmålet om forkjøpsrett for boet var oppe i skiftesamling den 10. november 1976. H.r.adv. Bentzen hadde med brev til skifteretten av 5. november 1976 bedt skifteretten i boets regi nytte sin forkjøpsrett etter sameielovens §11. Fristen løp ut den 11. november. I skiftesamlingen henviste h.r.adv. Bentzen til dette brevet. H.r.adv. Selte henstilte til skifteretten om ikke å aksjonere. Det lå etter hans mening utenfor skifterettens oppgave, det ville nærmest være stråmannsvirksomhet for Mads K. Strand. Det ville også bety at boets slutning nok en gang ble utskutt i det uvisse og Jorunn Strand ville bli skadelidende.

Jorunn nevnte intet om at det var forhandlinger om annulasjon, etter hva hun forklarer fordi situasjonen enda ikke var avklart.

H.r.adv. Selte ba om at skifteretten avsa en kjennelse hvor den nærmere begrunnet sitt standpunkt. Skiftedommeren hevdet nemlig at man for ikke å forspille rettigheter av materiell art for boet eller loddeierne ville påberope seg innløsningsretten. Noen kjennelse er visstnok ikke blitt avsagt fordi annulasjonsavtalen kom i mellom. Spørsmålet om boets forkjøpsrett var igjen fremme, på skiftesamling den 27. januar 1977 uten at det kom til noen avklaring. Det er i hvert fall på det rene at boet ikke har gjort noen forkjøpsrett gjeldende, og boet har heller ikke engasjert seg i denne prosess.

I mellomtiden hadde h.r.adv. Bentzen med brev av 30. november 1976

Side:779

protestert mot den fremgangsmåte som var nyttet ifølge brevet av 18. november fra h.r.adv. Selte. Det ble hevdet at Jorunn Marie Strand var bundet av salget i forhold til dem som hadde gjort innløsningsrett gjeldende. Det ble gjort oppmerksom på at Mads K. Strand ville forfølge saken, og det ble hevdet at Mads K. Strand og boet hadde krav på å overta hele kontrakten. Mads K. Strand var villig til å betale kontraktsbeløpet kr. 408.000,-.

H.r.adv. Selte hevdet med brev av 1. desember 1976 at partene i salgsavtalen måtte stå helt fritt om de ville omgjøre den, og at et hvert krav om forkjøpsrett med dette falt bort.

Mads K. Strand har imidlertid holdt på sin forkjøpsrett. Han har den 8. mars 1977 stillet bankgaranti for hele kontraktsbeløpet kr. 408.000,-.

Jorunn Marie Strand har den 13. april 1977 gitt slik erklæring:

«Med kontrakt av 25. august 1976 ble det avtalt at Jorunn M. Strand skulle overdra 208/1152 deler av Nerdalen Sameie til en gruppe sameiere. Kontrakten ble annulert med avtale av 2.12.1976. Mads K. Strand har anmeldt at han ønsker å gjøre sin forkjøpsrett gjeldende.

Jorunn M. Strand er av den oppfatning at Mads K. Strands forkjøpsrett bortfalt ved annulasjon av avtalen. Dersom det ved rettskraftig dom blir konstatert at Mads K. Strand kan gjøre forkjøpsrett gjeldende, aksepterer Jorunn M. Strand at denne forkjøpsrett skal beregnes på grunnlag av 1/9 som han skal overta fra Rachel R. B. Strand's dødsbo i tillegg til de 2/9 han eier fra før.

Denne erklæring avgis uten prejudise for partenes faktiske og rettslige anførsler for øvrig.»

Under saksforberedelsen har alle kjøperne etter kontrakten av 25.8.1976 gitt en erklæring den 1. oktober 1977 hvor det heter:

«Når vi annulerte kjøpekontrakten for 13/72 deler i Nerdalen, regnet vi med at dette ville være helt kurant, og at eierforholdene i Nerdalen da ville fortsette som før det foretatte kjøp av 13/72. Dersom Mads K. Strand i den nå verserende rettssak får seg tilkjent løsningsrett til en andel av de 13/72, ville vi finne det rimelig om vi får anledning til å overta det resterende, slik at forholdstallene mellom Mads K. Strand og oss når det gjelder eierandeler, blir som før. Vi gjør det derfor med dette kjent at vi er interesserte og villige til å være med på en slik løsning.» - - -

Retten skal bemerke:

Det er intet bevismessig holdepunkt for den antakelse at de øvrige sameiere ville holde Mads K. Strand utenfor, og at det var flertallsmessige betraktninger som førte til at avtalen ble annulert. Jorunn skulle flytte til sin eiendom Flågan i Sigdal, fordi hun måtte skaffe penger til overtakelse av eiendommer i sin søsters bo og til betaling av arveavgiften, og dermed måtte selge sin eiendom i Oslo. Verditaksten hun fikk i september 1976 endret situasjonen for henne. Hun fikk så høy takst at de nødvendige midler ble skaffet til veie ved salg av denne eiendommen. Salg av partene i Nerdalen Sameie var ikke da lenger nødvendig. Retten må legge til grunn at hun hadde rasjonelle og aktverdige grunner til å få avtalen annulert. Hans E. Strands forklaring støtter dette.

Retten nevner dette fordi situasjonen og løsningen av saken formentlig ville vært en annen hvis det hadde vært ren sjikanehensikt som lå bak.

Retten bemerker videre at man neppe kan bygge noe på avtalerettslige betraktninger. Brevet til de andre sameiere om at de kunne gjøre sin for-

Side:780

kjøpsrett gjeldende var den formelt riktige fremgangsmåte etter sameielovens §11. Fremgangsmåten er påbudt i loven. Brevet er da ikke et avtalerettslig tilbud. Det er bare en lovbestemt informasjon til de øvrige sameiere. Heller ikke kan man betrakte Mads krav krav om å få gjøre løsningsretten gjeldende som et avtalerettslig tilbud.

Likevel oppstår spørsmålet om Jorunn kunne annulere avtalen etter at det var på det rene at Mads ville gjøre forkjøpsrett gjeldende, med andre ord om forkjøpsretten er endelig utløst når avtalen er inngått og krav om forkjøpsrett gjort gjeldende.

Man kan i denne forbindelse ikke legge noen vekt på at avtalen selv omtaler omgjøring (endring) av kontrakten hvis løsningsretten blir gjort gjeldende. Det er den selvfølgelige konsekvens hvis alt går som forventet. Men her oppstod det en ny situasjon som man ikke hadde regnet med. Jorunn fant å ville få avtalen annulert og kjøperne gikk alle med på det.

Sameielovens forarbeider gir ingen rettledning om hvorledes saken skal løses. Likevel gir de visse holdepunkter. I Rådsegn IV side 19 annen spalte nederst er det uttalt at «omsynet til medeigarane sjølve veg på lag likeins her som i andre sameigehøve ...» og noe lenger nede i samme avsnitt omtales ulempene ved at en fremmed kommer inn i sameiet. Lovens formål med løsningsretten for de øvrige sameiere er både å holde fremmede utenfor, og det er å opprettholde styrkeforholdet sameierne i mellom.

Det rettsspørsmål saken dreier seg om er heller ikke løst i rettspraksis. En Høyesterettsdom i Rt-1918-II side 151 legger til grunn at forkjøpsretten (etter N.L. 5-3-51) ikke ble endelig utløst før ved overføringsrettshandelen, og at avtalen kunne gjøres om selv etter at forkjøpsrett var gjort gjeldende. Det ble pekt på at ved omgjøringen var forholdet sameierne i mellom bragt tilbake i samme stilling som før salgsavtalen. Dommen bygget imidlertid på den faktiske situasjon at sameierne ikke kjente til at forkjøpsrett kunne gjøres gjeldende etter loven, og man kan ikke uten videre gå ut fra at dommen er prejudikat for forståelsen av den nye lovens §11.

En dom i Rt-1971-730 uttaler klart at omgjøring ikke kan skje etter at det er reist sak om innløsningsretten. Dommen løser ikke det foreliggende tilfelle, men avviser i og for seg ikke omgjøring på et tidligere tidspunkt.

I teorien har Gjelsvik i sin Tingsrett side 118 note 37 vist til dommen av 1918, og han peker på at hovedgrunnen til forkjøpsretten er den at sameierne ikke skal behøve å finne seg i å få en fremmed person inn i sameieforholdet. Falkanger har i en artikkel i Jussens Venner 1975 hefte 2 side 69 uttalt at man bør være temmelig liberal med å tillate omgjøring ut fra den tanke at §11 skal verne mot at nye, kanskje uønskede personer kommer inn i sameiet, eller at det etablerte styrkeforhold endres. Torgeir Austenå hevder i sin bok om løsningsrettigheter, avsnittet om private forkjøpsrettigheter, som deklaratorisk regel at omgjøringsmuligheten er avskåret når de innløsningsberettigede har fått varsel om transaksjonen. Han stiller seg imidlertid ikke fremmed til tanken om unntak fra regelen, se side 373 flg. Han uttaler at skal omgjøring tillates etter det avgjørende skjæringstidspunktet, må det være fordi flere momenter sammen gjør dette akseptabelt. (Side 376). De tilfeller han ellers har vist til, dreier seg alle om villfarelse med hensyn til løsningsretten. Noen villfarelse foreligger ikke i denne sak.

Hverken forarbeidene, rettspraksis eller teorien gir således sikre holdepunkter for løsningen i denne sak. Det pekes imidlertid på lovens formål, og

Side:781

retten finner at det må tillegges avgjørende vekt ved tolkingen av lovens §11. Det er da hensynet til å opprettholde styrkeforholdet sameierne i mellom som teller. Mads K. Strand lider ingen urett ved at forholdet føres tilbake. Han er i den samme stilling som før i sameiet, og han har sin forkjøpsrett i behold ved mulige fremtidige salg. At han har hatt arbeide med å skaffe bankgaranti, kan ikke tillegges noen avgjørende vekt. Hans tidligere situasjon er ikke endret ved annulasjonen.

Retten bemerker at lovens formål må sammenholdes med det forhold at Jorunn Marie Strand hadde en rasjonell og aktverdig grunn for annulasjonen.

Den beste løsning hensett både til lovens formål og til begrunnelse for annulasjonen synes således å være at omgjøring tillates. Jorunn Marie Strand må etter dette frifinnes.

Retten behøver da ikke ta standpunkt til om det prinsipale eller subsidiære krav ville ført frem. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Erik Jørgensen, Jørgen Wilberg og ekstraordinær lagdommer Sigurd Fougner Hagen): - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og skal bemerke:

Det er uomtvistet mellom partene at Jorunn Marie Strand inngikk salgsavtalen for derigjennom å skaffe de penger som hun trengte i forbindelse med booppgjøret etter søsteren, Rachel R. B. Strand. Det er videre uomtvistet at Jorunn Marie Strand ønsket å gå fra avtalen fordi salgstaksten på hennes villa i Holmenkollåsen ble så høy at hun kunne skaffe de nødvendige midler ved salg av denne eiendom. Hun behøvde da ikke selge noe av sin anpart i Nerdalen sameie. Annuleringen av kontrakten er derfor fra hennes side ikke begrunnet i noe ønske om å hindre Mads K. Strand i å gjøre sin forkjøpsrett gjeldende eller i noe ønske om å legge hindringer i veien for ham. Hennes annulasjonsønske er saklig fundert og lett forståelig Hensett hertil kan sakens spørsmål ikke finne sin løsning i en henvisning til at annuleringen innebar en illojalitet mot Mads K. Strand, uansett at de øvrige kontraktsparters motiv for å gå med på annulering må antas å ha vært noe delte. For disse har dels telt med ønsket om å være imøtekommende mot Jorunn Marie Strand, dels har noen angret hensett til prisen og dels ble avtalen mindre attraktiv når Mads K. Strand gjorde innløsningsrett gjeldende.

Hvorvidt Mads K. Strand har innløsningsrett uansett annuleringen, avhenger av en fortolkning av sameieloven. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at hverken kontraktens bestemmelse om hvordan man skulle gå frem av hensyn til de øvrige sameieres innløsningsrett (kontraktens pkt. 6) eller Jorunn Marie Strands fremgangsmåte da hun varslet om salget, er noe argument for løsning av tvisten i den ene eller den annen retning. Det synes klart at man i kontraktens pkt. 6 ikke hadde ment å gi de øvrige sameiere noen rett ut over den som følger av sameieloven, og noen slik ytterligere rett kan heller ikke antas hjemlet i kontrakten. Den fremgangsmåte som ble valgt for å varsle om salget, er i og for seg ikke påbudt i loven, men er likevel i overensstemmelse med sameielovens §11 fjerde ledd. Når Jorunn Marie Strand har fulgt denne fremgangsmåte, kan ikke Mads K. Strand antas å ha fått noen større rett enn det som følger av selve loven.

Sameieloven har ingen positiv bestemmelse som regulerer konflikten.

Side:782

Lovens ordlyd kan vanskelig ses å gi holdepunkt for noen bestemt løsning av spørsmålet. Forarbeidene til sameieloven behandler overhodet ikke den løsningsberettigedes stilling dersom avtalepartene vil omgjøre en inngått salgsavtale.

Loven gir således ingen direkte holdepunkt for løsning av konflikten, samtidig som den nødvendige hjemmel for innløsningsretten, som betyr en begrensning av en sameiers eiendomsrett, må søkes i loven. Lovens formål må da få særlig vekt når grensene for løsningsretten skal fastlegges. Som fremholdt av herredsretten er lovens formål med løsningsrett for de øvrige sameiere, å gi disse anledning til å holde fremmede utenfor og opprettholde det opprinnelige styrkeforhold mellom sameierne. Disse formål tilgodeses selv om de opprinnelige avtaleparter gis en relativt vid adgang til å omgjøre sin salgsavtale med virkning for den innløsningsberettigede.

Det er en gammel ordning i Norge at sameiere har forkjøpsrett til sameietingen. Regelen var før loven av 1965 lovfestet i N.L. 5.3.51. Det er ikke grunn til å anta at sameieloven tok sikte på å foreta noen endringer i forhold til den gamle ordning for så vidt angår det spørsmål saken gjelder. Det pekes her på - hva retten tidligere har vært inne på - at den innløsningsberettigedes stilling når de opprinnelige avtaleparter omgjorde sin avtale, ikke er berørt i forarbeidene. Spørsmålet var velkjent på det tidspunkt da loven ble gitt, og eksempelvis lovregulert når det gjaldt det offentliges forkjøpsrett etter konsesjonslovene m.v. Spørsmålet hadde vært oppe i praksis og var behandlet i teorien. En videre konsekvens av dette blir at disse rettskilder kaster lys over omfanget av innløsningsretten også etter sameielovens §11.

I en dom i Rt-1918-II 151 ble det lagt til grunn at avtalepartene kunne omgjøre en bindende inngått avtale med virkning også for den forkjøpsberettigede som hadde gjort sin forkjøpsrett gjeldende før omgjøringen. I det tilfellet var kontraktspartene ukjent med forkjøpsretten, hvilket tillas vekt. Forholdet var imidlertid at kontraktspartene omgjorde sin avtale nettopp fordi forkjøpsretten ble gjort gjeldende. Da måtte forutsetningen være at de ikke kjente forkjøpsretten. Ellers ville omgjøringsønsket være usaklig. Det er på det rene at Jorunn Marie Strands ønske om å omgjøre handelen er saklig fundert.

Høyesterett la ved sin avgjørelse utslagsgivende vekt på formålet med bestemmelsen i N.L. 5.3.51. Formålet var nådd i og med at handelen ble omgjort, og dermed forelå ikke noen plikt for den opprinnelige selger til å overdra sin eiendom til forkjøpspretendenten. I dommen er også vist til en tidligere dom, Rt-1889-489, hvor det ved fortolkningen av tilsvarende forkjøpsrettsbestemmelse etter den dagjeldende sjøfartslov ble lagt vekt på formålet med bestemmelsen. Dommen av 1918 ble akseptert av senere teori. Gjelsvik uttaler således i sin «Norsk Tingsrett»: «Jeg tror denne avgjørelse (avgjørelsen av 1918) er aldeles riktig.» Nærstad inntar i «Sameieretten til Jord» tilsvarende standpunkt. Det må derfor antas at dommen av 1918 gir uttrykk for hva som var gjeldende rett i tiden før man fikk sameieloven av 1965. Dommen løser ikke spørsmålet om en salgsavtale kunne omgjøres med virkning for den innløsningsberettigede også etter at skjøte var utstedt, idet Høyesterett, foranlediget av argumentasjon fra den side som gjorde forkjøpsrett gjeldende, nøyet seg med å konstatere at salget var ikke endelig fullbyrdet. Derimot innebærer dommen at man ikke kunne oppstille som noen alminnelig regel at innløsningsretten var uangripelig fra det tidspunkt av da

Side:783

den ble gjort gjeldende eller fra noe tidligere tidspunkt.

Loven av 1965 må forstås slik at den har valgt samme løsning. Utslagsgivende må her være at formålet i sameieloven på dette punkt er det samme som formålet var i N.L. 5.3.51, sammenholdt med at det ikke er noe holdepunkt hverken i loven eller i forarbeidene for at man aktet å endre rettstilstanden på dette punkt.

Rettstekniske grunner kan i og for seg tale for en klar regel om når innløsningsretten er blitt definitiv. Slike rettstekniske grunner gjør seg imidlertid ikke gjeldende på noen annen måte ved fortolkning av sameieloven enn ved fortolkning av den tidligere N.L. 5.3.51, og er derfor ikke noe argument for at sameieloven skal fortolkes annerledes enn N.L. 5.3.51 for så vidt angår spørsmålet om når innløsningsretten er blitt endelig.

Sameieloven legger til forskjell fra N.L. 5.3.51 byrder på innløseren når denne gjør sin innløsningsrett gjeldende for så vidt som han må tilby løsningssummen på en i loven nærmere bestemt måte. Dette kunne i og for seg tale for at det også samtidig oppsto en uangripelig rett til å gjøre innløsningsadgangen gjeldende. De nærmere bestemmelser i sameielovens § Il fjerde ledd kom inn i loven ved departementets behandling av Sivillovbokutvalets lovutkast. Det er intet holdepunkt i odelstingsproposisjonen for at disse tilleggsregler var ment å få betydning for innløsningsrettens karakter. Bestemmelsene antas derfor ikke å kunne tillegges utslagsgivende betydning i saken.

Selv om man således etter lagmannsrettens mening ikke kan oppstille noen regel om at innløsningsretten i alle fall er blitt uangripelig når innløsningskravet fremsettes, må det i og for seg antas å være på det rene at på ett eller annet tidspunkt i utviklingen vil retten få denne karakter. Høyesterettsdom i Rt-1971-730 er et eksempel på det.

I vår sak er det ikke nødvendig å ta stilling til om man kan operere med noe bestemt tidspunkt for når innløsningsretten er blitt uangripelig eller om det vil bero på en konkret avveining. Det er heller ikke nødvendig å gå nærmere inn på hvilket tidspunkt som skal legges til grunn her. Meddelelse om at avtalen var annulert, ble gitt 18.11.1976 og altså umiddelbart etter at Mads K. Strand hadde gjort sin innløsningsrett gjeldende og for så vidt oppfylt den tilbudsplikt som er fastsatt i sameielovens §11 fjerde ledd. Det er ikke påberopt at han har foretatt ytterligere skritt i saken. Det var ikke utferdiget skjøte fra Jorunn Marie Strand til hennes avtalepartnere. Under disse omstendigheter antas det å være adgang til å annullere kontrakten med den virkning at Mads K. Strand ikke kan kreve innløsning etter sameielovens §11. - - -