Rt-1981-523

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1981-04-03
Publisert:	Rt-1981-523
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 49B/1981.
Parter:	Lilly Bredal (høyesterettsadvokat Gunnar Øyhaugen) mot Solveig Paulsen (advokat Jens C. Koch - til prøve).
Forfatter:	Endresen, Hellesylt, Løchen, Mellbye, Stabel
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §180, Tomtefesteloven (1975) §19, §20, §21, §32, §4

Dommer Endresen: I juni 1934 festet Hans Bernhard Olsen en hyttetomt av Evine Jensen Kortemyr ved Vindvikstranden i Søndeled, nå Risør kommune.

Mellom partene ble det inngått slik leiekontrakt:

«Undertegnede eier Evine Jensen Kortemyr av gaarden Kortemyr bortleier herved til undertegnede leier H. B. Olsen et stykke grund av sin eiendom paa nermere anvist sted i Vindvikstranden.

Det gives leieren lov til aa opføre hytte og ordne en baathavn samt benytte badestranden.

Stedet leies for et tidsrum a 10 - ti - aar fra 1. januar 1934 aa regne, med adgang til fremleie.

Leien betales med en sum a Kr. 10,00 - ti - kroner pr. aar.

I tilfelde salg eller bortleie skal dette ske i samraad med eieren.»

Hans Bernhard Olsen bygde etter inngåelsen av denne leieavtale en hytte på det festede areal, og leieforholdet fortsatte uten nærmere avtale ut over den 10-års periode som var angitt i leiekontrakten. Fra 1948 ble leien betalt med kr. 25,- årlig.

Evine Jensen Kortemyr døde cirka 2 år etter kontraktens inngåelse, og den del av hennes eiendom hvor det festede areal inngikk, ble overtatt av sønnen Jens Paulsen. Da denne ønsket at hans sønn Øyvind skulle overta det bortfestede areal, sendte han den 7. juli 1975 Olsen en oppsigelse hvor han oppsa leieforholdet med virkning fra 1. januar 1976.

Denne oppsigelse ble avvist under påberopelse av at det ikke forelå

Side:524

noe oppsigelig leieforhold. Noe ytterligere skritt fra bortfesteren foranlediget ikke dette standpunkt fra festerens side.

Hans Bernhard Olsen avgikk ved døden i 1977, og på skifte etter ham ble hytten overtatt av hans datter Lilly Bredal. Også Jens Paulsen døde omtrent på samme tid, og hans hustru Solveig Paulsen overtok da eiendommen.

Den 10. mai 1978 sendte hun, stilet til Olsens dødsbo, ny oppsigelse til fraflytting av den bortfestede parsell innen 31. desember 1978. Hun tilbød seg samtidig å overta den bebyggelse som var på tomten etter verditakst avholdt av sorenskriveren i Holt.

Da heller ikke denne oppsigelse ble godtatt, anla Solveig Paulsen sak ved Risør byrett med krav om fraflytting og ryddiggjøring av området som hytten står på.

Risør byrett avsa den 23. august 1979 dom i saken med slik domsslutning:

«1. Lilly Bredal frifinnes.

2. Solveig Paulsen tilpliktes innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom å erstatte Lilly Bredal sakens omkostninger med kr. 7.310,- - kronersjutusentrehundreogti -.»

Byrettens dom ble av Solveig Paulsen påanket til Agder lagmannsrett som den 21. april 1980 avsa dom med denne domsslutning:

«1. Festeretten til hyttetomt i Vindvikstranden i Søndeled, i henhold til leiekontrakt av juni 1934 mellom Evine Jensen og Hans B. Olsen, er opphørt.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger, både for byretten og for lagmannsretten.»

Lagmannsrettens dom er avsagt under dissens, idet et av rettens medlemmer stemte for å stadfeste byrettens dom, dog slik at han var enig i flertallets omkostningsavgjørelse.

Nærmere om saksforholdet og om partenes anførsler for de tidligere retter fremgår av byrettens og lagmannsrettens dommer.

Lilly Bredal har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder så vel rettsanvendelsen som bevisbedømmelsen.

Det anføres at lagmannsrettens flertall har tatt feil når det ikke har funnet at leiekontrakten i seg selv gir festeren rett til forlengelse utover 10 år. Den er ført i pennen av en legmann på området, og når det heter: «med adgang til fremleie», så må hermed være ment rett til forlengelse. Dette fremgår av den omstendighet at denne formulering er brukt i avsnittet om leietidens lengde, og særlig blir det klart når uttrykket ses i sammenheng med avtalens siste ledd. I motsetning til «fremleie» tales det her om «salg eller bortleie». Når det gjelder fremleie, er det således heller ikke tatt forbehold om bortfesterens samtykke.

At Hans B. Olsen skulle ha gått til det skritt å investere i en etter forholdene den gang solid hytte med en effektiv leietid på 9 1/2 år, må ha formodningen mot seg. Det var grunneierens svigersønn som satte opp hytten og anla bryggen for Olsen, og året etter at kontrakten var

Side:525

inngått. ble det utført et ganske stort brønnarbeid i fellesskap med en nabo.

Olsen hadde tidligere leid på et sted i nærheten hvor han kunne få kjøpt grunnen, noe som ikke var vanskelig på de kanter i tredveårene, men valgte å satse på dette stedet. Det må derfor åpenbart vært tenkt på en vesentlig lengre leieperiode enn 10 år, og H. B. Olsen har gitt uttrykk for at han mente at leieforholdet var uoppsigelig - eller som han angivelig skal ha gitt uttrykk for overfor familien måtte svare til 99 år. At han i 1949 ønsket en større arrondering av det stykke han mente å disponere, skyldtes frykt for å få hytter inn på seg, og viser også at han regnet med å ha leierett fremover. I et brev av 22. januar 1949 i forbindelse med leieforhøyelsen fra grunneieren ble også gitt uttrykk for villighet til å drøfte arealets størrelse.

Det anføres videre at det heller ikke er grunnlag for å anta at leieforholdet skulle være knyttet til H. B. Olsens levetid slik den siste oppsigelse synes å forutsette. Dette synspunkt ble for øvrig først anført under bevisopptaket til bruk for Høyesterett. Dels hadde Olsen livsarvinger på avtaletidspunktet, og dels fremgår det indirekte av den adgang kontrakten gir til å selge at det ikke kan ha vært i tankene.

Kontrakten må og fortolkes på bakgrunn av at bortfesteren har latt leieforholdet upåtalt få fortsette i 41 år før han reagerte, og at det heller ikke ble reagert da den første oppsigelse ble avvist med den begrunnelse at leieforholdet var uoppsigelig.

Hvis leieforholdet ikke skulle bli betraktet som uoppsigelig, oppstår spørsmålet om hvor lang tid som må være naturlig forståelse. Hvis ikke nærmere holdepunkter kan utledes av leieavtalen, kan det her være flere muligheter. Det kan være rimelig å la det fortsette så lang tid som bebyggelsen har normal bruksverdi, eller eksempelvis i 99 år.

Det må foretas en konkret rimelighetsvurdering. Det vil da virke mer urimelig om den ankende part må fraflytte og gi fra seg de verdier som er skapt, enn om Solveig Paulsen som også har annen hytte i området, må respektere at leieforholdet fortsetter.

Endelig anføres at den tid som er gått utover de 10 år som er nevnt i leieavtalen, må føre til at Lilly Bredal gis medhold ut fra hevdsbetraktninger.

Den ankende part har lagt ned slik påstand:

«1. Risør byretts dom av 23. august 1979 stadfestes.

2. Lilly Bredal tilkjennes saksomkostninger for Risør byrett. Agder lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotparten har prinsipalt påstått lagmannsrettens dom hva realiteten angår, stadfestet.

Leieavtalen må forstås etter sin ordlyd, og uttrykket «fremleie» må her som ellers forstås på den vanlige måte, nemlig retten til å sette en annen inn i leieforholdet. Hva Evine Jensen Kortemyr har lagt i uttrykket, vet man ikke.

Hvis det skulle forstås derhen at kontrakten var uoppsigelig, ville det ikke ha noen mening å operere med en 10-årsperiode. Slik den er formet, gir den imidlertid leieren adgang til å ta opp forhandling om

Side:526

fornyelse. Leiekontrakten er ikke tinglyst, og det er intet nærmere anført om det areal den skulle omfatte. Tiårsfristen utløp under krigen, og de vanskelige forhold den gang var grunn til at man ikke tok opp spørsmålet om en eventuell forlengelse da.

Selv om hytten er forholdsvis solid bygd, ville det være mulig å flytte den. I tiden før den annen verdenskrig var det ikke rift om tomter, og det kan for H. B. Olsen ha fortont seg som ikke særlig påkrevd å sikre seg fremover. Det kan slik forholdene den gang lå an, også ha vært i Olsens interesse ikke å ville binde seg for et lengre tidsrom.

Hvis man med ordet «fremleie» skulle ha ment rett til forlengelse, ville det under ingen omstendighet være naturlig å forstå det slik at avtalen dermed ble uoppsigelig. Den naturlige forståelse må da være at forholdet fortsatte inntil videre, men med krav på ved oppsigelse å få en rimelig tid å områ seg på. Det er ikke urimelig at grunneieren av velvilje lot forholdet fortsette så lenge H. B. Olsen levde.

Av det brev Paulsen sendte Olsen den 22. januar 1949, kan intet utledes med hensyn til leieforholdets varighet.

Heller ikke en rimelighetsbetraktning kan føre frem. Selv om Solveig Paulsen disponerer en hytte i området, har hun flere arvinger. Hevd kan ikke finne sted i strid med avtalen. Det er heller intet i avtalen som skulle kunne komme i strid med §4 i loven av 30. mai 1975 om tomtefeste.

Subsidiært hevder ankemotparten at dersom man skulle komme til at leieavtalen må anses å inneholde en rett til fornyelse, må dette i tilfelle kun gjelde for nye 10-årsperioder, og fraflytting kan da likevel skje ved utløpet av den periode som utløper den 31. desember 1983.

Ankemotparten har lagt ned slik påstand:

«1. Prinsipalt.

a. Lagmannsrettens dom pkt. 1 stadfestes.

b. Solveig Paulsen tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.

2 Subsidiært:

a. Festeretten til hyttetomt i Vindviksstranden i Søndeled, i henhold til leiekontrakt av juni 1934 mellom Evine Jensen og Hans B. Olsen opphører 31. desember 1983.

b. Solveig Paulsen tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Ved bevisopptak til bruk for Høyesterett er partene og fem vitner avhørt. Tre av vitnene er nye for Høyesterett. Det er dessuten som nytt for Høyesterett lagt frem det brev av 22. januar 1949 fra Jens Paulsen til H. B. Olsen som jeg har vist til. Saken står i samme stilling som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i det alt vesentlige tiltre den begrunnelse som er gitt av lagmannsrettens flertall.

Jeg finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til spørsmålet om «adgang til fremleie» etter denne leiekontrakt i strid med vanlig

Side:527

språkbruk, skal forstås som en rett til fortsatt leie eller ikke. Ikke under noen omstendighet kan jeg nemlig se at en eventuell slik rett skulle medføre at leieavtalen dermed var gått over til et uoppsigelig leieforhold.

Kontrakten som er kort og lite entydig, er utformet etter leierens foranstaltning. Den inneholder intet om hvorledes forholdet skulle være etter utløpet av 10-årsperioden, for hvor lenge den i så tilfelle skulle gjelde, og den inneholder intet om forbehold om regulering av leien.

Ved utløpet av 10-årsfristen burde H. B. Olsen etter mitt syn hatt oppfordring til å avklare forholdet. Familien har nå reelt disponert området i over førti år. Jeg finner ikke urimelig at bortleieren har avfunnet seg med at den opprinnelige leier fikk fortsette leieforholdet for sin levetid, og dette bør ikke holdes imot ham. Jeg kan derimot ikke se at ankemotparten skulle være forpliktet til også å la hans arvinger fortsette. Hun må derfor ha rett til å bringe leieforholdet til opphør med en rimelig avviklingstid.

På denne bakgrunn kan anførslene om hevd og rimelighetsbetraktninger ikke føre til noe annet resultat.

Det er nå gått snart tre år siden slik oppsigelse ble sendt, og den ankende part har hatt rimelig tid til å områ seg. Avviklingen av leieforholdet må som påpekt av lagmannsretten skje etter reglene i loven om tomtefeste.

Det resultat jeg er kommet til, synes å ha støtte i Høyesteretts dommer i Rt-1978-613 og Rt-1979-1108.

Etter dette er det heller ingen oppfordring til å gå nærmere inn på ankemotpartens subsidiære påstand.

Anken har ikke ført frem, og overensstemmende med hovedregelen i tvistemålslovens §180 bør den ankende part erstatte ankemotparten sakens omkostninger for Høyesterett. Lagmannsrettens omkostningsavgjørelse finner jeg ikke grunn til å endre.

Saksomkostningene fastsettes til kr. 10.000, hvorav for utlegg kr. 900.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Lilly Bredal til Solveig Paulsen 10.000 - ti tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Hellesylt: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Løchen, Mellbye og Stabel: Likeså.

Av by rettens dom (dommerfullmektig Erling O. Lyngtveit): - - -

Retten skal bemerke:

Selve utgangspunktet for leiekontraktens varighet er en 10-årsperiode som løp fra 1. januar 1934. I tilknytning til det faktum at forholdet har bestått frem

Side:528

til i dag - kombinert med grunnlagene for saksøkerens prinsipale påstand - blir det første spørsmålet som reiser seg hvilket rettslige fundament leieforholdet kan sies å ha hvilt på i disse årene. Vurderingsgrunnlaget blir da i første omgang selve kontraktens ordlyd - og i så måte især hva som ligger i tredje ledds passus om «adgang til fremleie.»

Etter vanlig juridisk sprogbruk menes med «fremleie» det samme som en leiers utleie av den ting eller rettighet han selv har leiet. Betydningen går således ikke på det som skal skje etter at leietiden er utløpt.

Ved tolkningen av den aktuelle kontrakten er retten imidlertid kommet til å måtte fravike denne vanlige betydningen av uttrykket «fremleie». Til støtte for dette skal først bemerkes at ingen av de opprinnelige avtaleparter var jurister. Ikke minst hensett til tidspunktet avtalen ble inngått på vil en vanskelig kunne ta det for gitt at uttrykkets juridiske innhold var kjent for dem som legfolk. At det også må ha forholdt seg slik styrkes ennvidere av at man har benyttet betegnelsen «bortleie» i siste ledd - i samme ledd som eventualiteten salg er behandlet. «Fremleie» - i tredje ledd - anvendes på sin side i samme setning som ellers redegjør for leieforholdets utstrekning i tid. Både bruken av uttrykket «bortleie» og selve konteksten ordet «fremleie» forekommer i viser således at partene neppe har vært klar over sistnevnte betegnelses juridiske betydning.

De omstendigheter som har ledsaget leieforholdet i praksis peker likeledes i retning av at partene ikke har sett på 10 år som noen egentlig begrensning av festerettens lengde. Installasjoner og anlegg som er anlagt på leieområdet synes i så måte å vise utover en kontaktsperiode av såvidt begrenset varighet. Som nevnt innledningsvis er der foruten oppføring av selve hytten foretatt en viss bearbeidelse av området like rundt denne. I tillegg til det som der er nevnt ble det støpt trapp opp til inngangsdøren, og i senere år er det satt en ny Leca-pipe inntil hytten. Der har tidligere vært innlagt elektrisk strøm, men dette er nå frakoplet. Hytten synes å være i god stand, og etter det inntrykk retten har fått under befaringen - av jevnt bra standard, tidspunktet for byggingen tatt i betraktning.

Det har ikke framkommet opplysninger som tyder på at grunneieren på noe tidspunkt har protestert overfor leieren i forbindelse med de forskjellige arbeider og anlegg som ble utført ved hytten.

Hans Bernhard Olsens reaksjon på oppsigelsen av 7. juli 1965 synes også å tyde på at han mente han hadde rett til å fortsette leieforholdet.

Retten er således blitt stående ved at uttrykket «fremleie» i kontrakten må fortolkes som synonymt med «fremoverleie», dvs. forlengelse av leieforholdet. Den praksis som har vært fulgt under kontraktstiden foreløpig vil etter dette også lede til at man står overfor diverse stilltiende forlengelser av festeavtalen - og ikke kun en velvillig tillatelse fra eierens side.

Dernest oppstår spørsmålet om denne adgangen til forlengelse av kontrakten kun gjaldt for så vidt angikk nå avdøde Hans Bernhard Olsen - dvs. om avtalen var av personlig art.

Grunneieren, Evine Jensen Kortemyr, var 74 år gammel da kontrakten ble undertegnet. Dette synes i seg selv å være et moment som gjør at det har formodningen mot seg å anta at hensikten var å reservere forholdet utelukkende for henne selv og H. B. Olsen som personlige parter. Imidlertid kan det naturligvis være spørsmål om det personlige element kun skulle referere seg til leietakeren. I denne forbindelse finner en grunn til å vise til professor Olav Lids bok «Tomtefeste» (1961) side 172, hvor det bl.a. heter:

Side:529

«Berre reint unntaksvis kan ein rekne med at dei same fysiske personar som i si tid gjorde festeavtala, vil stå som grunneigar og som festar når festetida ein gong er ute. Det ligg difor i sjølve saka at det må kome til å gå for seg personskifte på båe sidene.» Retten er av den oppfatning at det i et forhold som det aktuelle må antas å ha formodningen for seg at en festekontrakt som den det er tale om, sikter ut over de aktuelle parter som i sin tid inngikk avtalen. Det synes iallefall rimelig å kreve klar tale ifall man har ment å binde avtalen til bestemte personer. Og i så måte må den aktuelle kontrakten sies å gi liten veiledning. Kontraktens benevnelse av eier og leier ved navn, kan neppe lede til noen slik antagelse. Det ligger i saken at noen uansett må opptre som avtaleparter. For øvrig er også betegnelsen «leieren» og «eieren» brukt separat i h.h.v. 2. og siste ledd i kontrakten - uten i kombinasjon med de opprinnelige parters navn.

Retten er således av den oppfatning at en heller ikke står overfor en avtale av personlig art. Etter dette har man følgelig å gjøre med en kontrakt av ikke-personlig karakter som hjemler leieren adgang til å fortsette leieforholdet ut over den i samme angitte 10-årsperiode.

I tilknytning til saksøkerens subsidiære påstand oppstår imidlertid spørsmålet om ikke denne kan forhindre en slik fortsettelse eller forlengelse av leieforholdet ved simpelthen å unnlate å yte sin medvirkning. Kan med andre ord saksøkeren kreve fraflytting og ryddiggjøring av området født xx.xx.1983 bare ved å la 10-årsperioden løpe ut?

Retten er av den oppfatning at «adgang» til forlengelse slik dette er brukt i leiekontrakten nødvendigvis også må innebære en rett for leieren til å kreve forholdet fortsatt. For så vidt anses eierens medvirkning egentlig for unødvendig. Ifall adgangen var avhengig av motpartens samtykke, ville kontrakten neppe ha sagt annet enn det helt selvfølgelige; at partene kunne inngå ny avtale - og det ville jo uansett ha stått dem fritt.

Saksøkerens prosessfullmektig har under hovedforhandlingen henvist til avgjørelser inntatt i Rt-1978-613 og RG-1977-589. For ordens skyld skal bemerkes at det etter bevisvurderingen synes å foreligge få likhetspunkter mellom nærværende sak og de forhold disse dommene gjelder.

Saksøkte vil etter dette bli å frifinne. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Ola Rygg, kst. lagdommer Ola R. Melheim og ekstraordinær lagdommer Reidar Borge): - - -

Solveig Paulsen har nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt: Lilly Bredal dømmes til å fraflytte og ryddiggjøre det sted hvorpå H. B. Olsen i henhold til kontrakt av juni 1934 har oppført en hytte Vindvikstranden, Søndeled, innen en frist som fastsettes av retten.

2. Subsidiært: Lilly Bredal dømmes til å fraflytte og ryddiggjøre det sted hvorpå H. B. Olsen i henhold til kontrakten av juni 1934 har oppført en hytte i Vindvikstranden, Søndeled, senest 31. desember 1983.

3. I begge tilfelle: Solveig Paulsen tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Hoveddokumentet i saken er kontrakten av 1934. undertegnet av Hans B.

Side:530

Olsen 2.6.1934 og av Evine Jensen 7.6.1934. Det er opplyst for lagmannsretten at kontrakten ble utformet av sogneprest Bader, etter anmodning fra Hans B. Olsen, på grunnlag av forutgående muntlige forhandlinger mellom Olsen og Evine Jensen. Verken Solveig Paulsen eller hennes mann Jens - sønn av Evine Jensen - hadde noe som helst med forhandlingene eller med opprettelsen av kontrakten å gjøre.

Kontrakten lyder slik:

«Leiekontrakt:

Undertegnede eier Evine Jensen Kortemyr av gaarden Kortemyr bortleier herved til undertegnede leier H. B. Olsen et stykke grund av sin eiendom paa nermere anvist sted i Vindvikstranden. Det gives leieren lov til aa opføre hytte og ordne en baathavn samt benytte badestranden. Stedet leies for et tidsrom a 10 - ti - aar fra 1. januar 1934 aa regne, med adgang til fremleie. Leien betales med en sum a Kr. 10,00 - ti - kroner pr. aar. I tilfelle salg eller bortleie skal dette ske i samraad med eieren».

Tvisten i saken gjelder spørsmålet om det festeforhold som ble etablert ved ovennevnte kontrakt, kan oppsies av bortfesteren - enten umiddelbart, med en rimelig flyttefrist, eller med virkning fra 1.1.1984.

Det er ingen uenighet av betydning mellom partene med hensyn til faktum i saken. Det er opplyst og uomtvistet at Hans B. Olsen oppførte hytte på det anviste sted i Vindvikstranden allerede samme år som kontrakten ble opprettet, at det ikke ble foretatt noen avmerkning av grenser for tomten og følgelig heller ingen fraskylddeling, at festekontrakten ikke ble tinglyst verken i 1934 eller senere, og at festeforholdet fortsatte uten noen påtegning om dette på kontrakten eller opprettelse av noen ny formell festeavtale. Frem til og med 1947 ble festeavgift betalt med kr. 10,- pr. år, fra og med 1948 med kr. 25,- pr. år. Forhøyelsen ser ut til å ha sammenheng med en anmodning fra Hans B. Olsen om å få leie et tilleggsareal i tilknytning til bruken av hytta. - dette ble det imidlertid ikke noe av. Det er ikke opplyst at det i tidsrommet fram til 1975 skjedde noe i forholdet mellom partene som ga foranledning til å ta opp til drøftelse spørsmålet om hva slags rett Olsen egentlig hadde til tomten.

Etter Evine Jensens død i 1936 var det Evines datter Martha Rønningen - det eneste vitnet for lagmannsretten - og hennes mann Anders Rønningen som bestyrte eiendommen Kortemyr som festetomten tilhørte. Jens Paulsen var sjømann og kom hjem i 1940. Ekteparet Rønningen ble imidlertid fortsatt boende på Kortemyr, og de overtok eiendommen i 1946. I den forbindelse ble det foretatt en deling, hvorved blant annet det området i Vindvikstranden hvor festetomten ligger skulle tilhøre Jens og Solveig Paulsen. Eiendommen Kortemyr tilhører fortsatt Martha Rønningen. idet Anders Rønningen er avgått ved døden for en tid siden.

Byretten har lagt til grunn at partene i 1934 med uttrykket «adgang til fremleie» har ment «adgang til fremoverleie» - det vil si at Hans B. Olsen skulle ha rett til å fortsette festeforholdet ved den kontraktmessige festetids utløp født xx.xx.1943. Byretten har videre - etter å ha kommet til at retten til «fremoverleie» ikke var ment som noen personlig rett for Hans B. Olsen - tolket kontraktsklausulen dithen at meningen må ha vært å gi Hans B. Olsen og eventuelt hans rettsetterfølgere en fra bortfesterens side uoppsigelig rett til forlengelse av festeforholdet etter kontraktstidens utløp.

Lagmannsrettens flertall, lagdommer Rygg og ekstraordinær lagdommer Borge, finner ikke grunnlag for å legge et slikt innhold i kontrakten av 1934.

Side:531

Det er etter flertallets mening et åpent spørsmål om uttrykket «adgang til fremleie» i kontrakten overhodet går på rett til forlengelse av festeforholdet. Mot en slik forståelse taler først og fremst at bestemmelsen om 10 års festetid i så fall ville ha liten reell betydning, og at kontrakten intet nevner om varigheten av retten til «fremoverleie» eller om kontraktsvilkår for tidsrommet etter 1943. Det er imidlertid også momenter som kan tale for den forståelse av uttrykket som Lilly Bredal har gjort gjeldende og som byretten har lagt til grunn. Det vises her til partsanførslene fra Lilly Bredal og til byrettens domsgrunner.

Avgjørende for flertallet er imidlertid at selv om partene med uttrykket «fremleie» skulle ha ment «fremoverleie» (forlengelse), så kan det ikke ses å være grunnlag for å forstå dette som en tidsubegrenset og fra bortfesterens side uoppsigelig rett. Det har etter flertallets mening formodningen mot seg at en rett av slik karakter tilsiktes avtalt ved å ta inn i kontrakten en passus om «adgang til fremleie» - nærmest som et appendiks til bestemmelsen om festetidens lengde og utgangspunkt. Det er flertallets oppfatning at dersom partene med uttrykket «fremleie» har ment «fremoverleie», så må det i tilfelle være tale om en rett til forlengelse inntil videre, etter nærmere avtale, eller på oppsigelse. Flertallet kan heller ikke finne grunnlag for å forstå kontraktsklausulen - om den nå tilsiktet å gi Hans B. Olsen en rett til forlengelse av festeforholdet - slik at festeretten automatisk ble forlenget med 10 år om gangen, i samsvar med den opprinnelige festetermins lengde. Dette siste spørsmål har for øvrig begrenset betydning - det avgjør bare fra hvilket tidspunkt Solveig Paulsen kan kreve tomten fraflyttet, og forskjellen i tid kan under ingen omstendighet bli særlig stor.

Det er etter opplysningene i saken. slik flertallet ser det, heller ikke grunnlag for å anta at Hans B. Olsen - uavhengig av den skriftlige kontrakt - har ervervet noen rett som med hensyn til festetid går lenger enn det som følger av kontrakten av 1934. Siden hevd har vært nevnt som et slikt mulig grunnlag, vil flertallet bemerke at dette klart ikke kan føre frem. Kontraktens ordlyd gir i seg selv intet grunnlag for god tro med hensyn til at festeretten hadde karakter av en tidsubegrenset og fra bortfesterens side uoppsigelig rett. Dersom Hans B. Olsen skal ha vært i aktsom god tro med hensyn til dette. må det derfor være på grunnlag av muntlige tilsagn i den retning fra Evine Jensen eller senere eiere av bortfestereiendommen. Om dette er intet opplyst, og grunnlaget for Olsens rett ville vel i så fall heller ikke vært hevd, men tilsagnet i seg selv. At festeforholdet fortsatte etter 1943, kan vel sies å ha gitt Olsen forventning om at det ikke ville bli oppsagt, men er ikke noen omstendighet som alene kan ha bragt ham i den tro at han hadde en juridisk rett til å fortsette festeforholdet så lenge han selv eller hans rettsetterfølgere ønsket.

Flertallet kan ikke se at rimelighetsbetraktninger kan tillegges avgjørende vekt. Det kan ikke ses å være «misleg eller i strid med god forretningsskikk» å bringe et festeforhold som det foreliggende til opphør, jfr. tomtefesteloven §4.

Flertallet er etter dette kommet til at Solveig Hansen må gis medhold i sin prinsipale påstand.

Lagmannsrettens mindretall, konstituert lagdommer Melheim, er kommet til samme resultat som byretten og kan i hovedsak også tiltre byrettens begrunnelse. Mindretallet skal i tillegg bemerke:

Som påpekt av byretten må det antas at partene ikke har vært klar over den juridiske betydning av ordet «fremleie». Slik uttrykket står - i samme setning

Side:532

hvor utgangspunktet for leietiden fastsettes - må det anses for nokså opplagt at partene har ment å gi adgang til «fremoverleie», d.v.s. forlengelse av kontrakten. Denne forståelse fremstår som den naturlige når man, som påpekt av byretten, ser uttrykket i sammenheng med ordet «bortleie» som er inntatt i siste setning i kontrakten. Det har formodningen mot seg at man skulle bruke to forskjellige ord («fremleie» og «bortleie») hvis det på begge disse punkter - adskilt i to forskjellige setninger - var meningen å regulere bare adgangen til bortleie.

For mindretallets forståelse av kontrakten på dette punkt, er det også av betydning at det må anses for lite sannsynlig at Hans B. Olsen skulle inngå en leiekontrakt for bare 10 år dersom han ikke hadde noen adgang til forlengelse av kontrakten. Han bebygget tomten ganske snart med en såvidt vites solid hytte. Det ville ha fortonet seg som en altfor usikker investering, som den gang (1934) ikke var ubetydelig, om et fortsatt kontraktsforhold skulle være helt avhengig av grunneierens velvilje. Omvendt kan man si at ut fra den oppfatning som partene må antas å ha hatt om adgang (rett) til forlengelse av festeretten, var det ikke av stor betydning om kontrakten i utgangspunktet bare gjaldt for 10 år.

Endelig vil mindretallet nevne at dersom festeavtalen bare skulle gjelde i 10 år, er det meget lite sannsynlig at man i en så kortfattet kontrakt som den saken gjelder, skulle ha behov for en så vidt omfattende regulering av adgangen til fremleie i betydningen bortleie - både i tredje og femte avsnitt. Det foreligger for øvrig ingen opplysninger i saken som tyder på at Hans B. Olsen som så vidt vites hadde bare denne ene hyttetomten, hadde noen planer om fremleie (bortleie) - noe som vel ikke var så vanlig i 30-årene. Forholdene senere viser også at Olsen ikke har benyttet seg av noen rett til bortleie.

Lagmannsrettens mindretall er derfor ikke enig med rettens flertall i at det er et åpent spørsmål om uttrykket «adgang til fremleie» overhodet går på rett til forlengelse.

Når det gjelder de øvrige spørsmål som gjenstår, er det vanskelig å finne ytterligere avklaring i selve kontrakten som er meget kortfattet. Det er vel også riktig å anta at partene selv ikke har hatt noen klare formeninger om hvordan eventuelle andre kontraktsbetingelser skulle være. I og med at Hans B. Olsen tikk en (om enn noe betinget) adgang til salg og bortleie, kan det hevdes at dette taler mot at kontrakten skulle gjelde utelukkende som en personlig rett for ham. Rent generelt kan man vel også si at det har formodningen mot seg at Hans B. Olsen - som allerede i 1934 hadde flere livsarvinger - skulle inngå en kontrakt som etter hans bortgang ville gi arvingene en høyst betinget rett.

Lagmannsrettens mindretall antar derfor at man ved løsning av de gjenværende spørsmål må legge avgjørende vekt på hvordan partene faktisk har forholdt seg i de årene som er gått siden kontrakten ble opprettet. Mindretallet kan derfor ikke være enig med lagmannsrettens flertall i at det er noen grunn til å tro at partene har tenkt på, og langt mindre hatt noen forståelse av de mer kompliserte spørsmål som knytter seg til en leierett etter oppsigelsesprinsippet.

Dersom den nå foreliggende tvist hadde oppstått innen rimelig tid etter første 10-års periodes utløp, ville det være et sterkt argument for at man hadde med en tidsbegrenset kontrakt å gjøre. Likeledes om grunneieren i løpet av årene hadde kommet med utsagn som ga uttrykk for hans standpunkt. eventuelt gjorde innsigelser mot forbedringer av eiendommen. Det har

Side:533

imidlertid ikke skjedd til tross for at festeren etter krigen i tidsrommet 1949-1964, i tillegg til vanlig vedlikehold foretok en del forbedringer av tomten og bebyggelsen. Det vil derfor etter mindretallets mening være høyst urimelig om grunneieren, som først reagerte etter ca. 41 år, skulle vinne frem med en oppsigelse. Han må derfor p.g.a. sin passivitet tåle at kontrakten blir lagt til grunn slik festeren må antas å ha forventet sin rett, nemlig med adgang til forlengelse så lenge bebyggelsen består. Ved denne vurdering er det også lagt vekt på at en løsning som gir grunneieren medhold, vil gi denne en urimelig stor fordel som det er festeren som har bygget opp. For festeren vil dessuten en oppsigelse virke mer urimelig enn om grunneieren må respektere festeretten. Festeren og hennes familie har nå gjennom en årrekke hatt tilknytning til stedet, mens grunneieren, som fra før har et landsted i området, eventuelt skal overlate hytta til en av sine sønner.

Det avvises etter dette dom i samsvar med flertallets resultat. Lagmannsretten skal til utformingen av Solveig Paulsens påstand og domsslutningen i ankesaken bemerke:

Påstanden har form av en fullbyrdelsesdom, med pålegg til Lilly Bredal om å fraflytte og ryddiggjøre tomten innen en av retten fastsatt frist. Spørsmålet vedrørende avvikling av festeforhold når festetiden er ute, er imidlertid regulert i tomtefesteloven av 30. mai 1975, jfr. særlig §19, §20 og §21 som etter samme lovs §32 nr. 6 er gjort gjeldende «der festetida går ut etter lova tok til å gjelde» (loven trådte i kraft 1. januar 1976). Etter tomtefestelovens §21 annet ledd kan bortfesteren gis rett til å innløse bebyggelsen, og etter samme paragrafs tredje ledd kan festeren kreve slik innløsning - jfr. for begge bestemmelsene paragrafens siste ledd om fastsettelse av innløsningssummen. I saken har Solveig Paulsen som nevnt tilbudt seg å løse inn bebyggelsen, og lagmannsretten går ut fra at det er dette som er den aktuelle form for avvikling dersom lagmannsrettens dom blir den endelige. Det antas etter dette uriktig å gi domsslutningen den form som Solveig Paulsens påstand har. Domsslutningen antas å burde gis form av en fastsettelsesdom, gående ut på at festeretten er opphørt. - - -