Rt-1981-793

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1981-06-13
Publisert:	Rt-1981-793
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 96/1981
Parter:	Fredrik Grøgaard (advokat Emil Thorkildsen - til prøve) mot Finn Bjørn Grøgaard. Hjelpeintervenient: Dina Grøgaard (høyesterettsadvokat Evald Rygh).
Forfatter:	Hellesylt, Røstad, Mellbye, Elstad, justitiarius Ryssdal
Lovhenvisninger:	Sameigelova (1965) §11

Dommer Hellesylt: Saken gjelder krav etter sameielovens §11 om innløsning av en sjettedel av eiendommen Hovedbyen, gnr. 32 bnr. 152

Side:794

i Kragerø, som er en kombinert bolig- og forretningseiendom. Fredrik Grøgaard eier fem sjettedeler av eiendommen, hans søster, Dina Grøgaard, en sjettedel. Dina Grøgaard overførte sin andel verderlagsfritt til sin brorsønn Finn Bjørn Grøgaard ved skjøte som er datert 12. februar 1971, men som først ble tinglyst 2. januar 1978. Etter at Fredrik Grøgaard hadde fremsatt krav om innløsning ved brev av 9. februar 1978 og inngitt forliksklage, som ble forkynt for Finn Bjørn Grøgaard 17. april 1978, tilbakeskjøtet denne eiendommen til Dina Grøgaard. Skjøtet er datert den 28. april 1978 og tinglyst 5. mai samme år.

Saken fortsatte mellom de samme parter etter tilbakeskjøtningen, og dommen vil etter tvistemålslovens §65 annet ledd være bindende for Dina Grøgaard. I saken har hun stilling som hjelpeintervenient, men tvisten er reelt sett mellom Dina og Fredrik Grøgaard.

I saken avsa Kragerø herredsrett den 22. september 1978 uteblivelsesdom med denne domsslutning:

«1. Fredrik Grøgaard kjennes å være eiendomsberettiget til den 1/6 av eiendommen Hovedbyen, gnr. 32 bnr. 152, som Finn Bjørn Grøgaard ved skjøte tgl. 5.5.1978 har overdratt til Dina Grøgaard, mot at Fredrik Grøgaard innen 14 dager fra forkynnelsen av dommen i nærværende sak overfører til Dina Grøgaard kr. 40.000,-.

2. Finn Bjørn Grøgaard tilpliktes å betale saksomkostninger til Fredrik Grøgaard med kr. 2.350,- - totusentrehundreogfemtikroner -. Oppfyllelsesfristen er 14 dager fra dommens forkynnelse.»

Finn Bjørn Grøgaard begjærte oppfriskning, og herredsretten avsa den 13. februar 1979 dom med slik domsslutning:

«1. Kragerø herredsretts uteblivelsesdom av 22.9.1978. domsslutningens post 1, oppheves.

2. Finn Bjørn Grøgaard frifinnes.

3. Finn Bjørn Grøgaard tilpliktes å erstatte Fredrik Grøgaard saksomkostninger i oppfriskningssaken med kr. 3.500,- - tretusenfemhundrekroner - Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. For øvrig tilkjennes ikke saksomkostninger.»

Fredrik Grøgaard anket dommen for så vidt angår domsslutningens punkter 1 og 2 til Agder lagmannsrett. Det ble ikke motanket over omkostningsavgjørelsen i punkt 3.

Agder lagmannsrett avsa 22. februar 1980 dom med følgende domsslutning:

«1 Kragerø herredsretts dom av 13. februar 1979, domsslutningens pkt. 1 og 2, stadfestes.

2. Saksomkostninger i ankesaken idømmes ikke.»

Fredrik Grøgaard har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder i alt vesentlig rettsanvendelsen.

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Side:795

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak med avhør av partene og fem vitner, hvorav ett er nytt for Høyesterett. Det foreligger ett nytt dokument. Saken står i faktisk henseende i alt vesentlig i samme skikkelse som for herredsrett og lagmannsrett. Partenes anførsler er også stort sett de samme, med den endringen at den ankende part for Høyesterett ikke har anført at innløsningsretten ble aktualisert før ved årsskiftet 1977/1978. Han erkjenner videre at Dina Grøgaard var uvitende om innløsningsretten eller iallfall ikke klar over konsekvensen av den på det tidspunkt da den ble aktualisert, og at Finn Bjørn Grøgaards godtakelse av at det forelå innløsningsrett ikke vil være bindende for Dina Grøgaard. Videre erkjennes at den foretatte verditakst ikke er bindende for ankemotparten.

Den ankende part, Fredrik Grøgaard, er enig med ankemotparten i at det må foreligge en bindende disposisjon som ikke rammes av noen ugyldighetsgrunn, for at et innløsningskrav etter sameielovens §11 skal aktualiseres. Slik bindende disposisjon forelå i romjula 1977 da Dina Grøgaard gav Finn Bjørn Grøgaard beskjed om at han kunne tinglyse skjøtet. Dette var en gavedisposisjon, men også gavedisposisjoner gir grunnlag for innløsningsrett.

Det gjør ikke overdragelsen ugyldig at Dina ikke var klar over innløsningsretten eller iallfall ikke overskuet konsekvensene av at hun skjøtet eiendommen til Finn Bjørn. Skjøtet var for øvrig satt opp etter konferanse med advokat. Dina må selv bære risikoen for riktigheten av sine rettslige forutsetninger, hva enten hun har fått orientering av advokat eller ikke.

Det er heller ikke rom for å anvende avtalelovens §33 som ugyldighetsgrunn. For det første gjelder den direkte bare i forholdet mellom avtalepartene Dina og Finn Bjørn, ikke i forhold til tredjemann Fredrik. Iallfall slik forholdene er i saken her, er det ikke noe grunnlag for å anvende den redelighetsstandard §33 gir anvisning på overfor Fredrik. Han er verken direkte eller indirekte noe å bebreide i forbindelse med Dinas uriktige forutsetninger.

Gyldighetsspørsmålet kommer ikke i en annen stilling enn ellers av den grunn at det er tale om en gave. I alminnelighet er det nok så at uriktige eller bristende forutsetninger lettere aksepteres ved gavedisposisjoner enn i gjensidig bebyrdende forhold. Men her er det forholdet til tredjemann, Fredrik, det er tale om. Den innløsningsrett loven gir, bør ikke reduseres av den grunn at den aktualiserende disposisjon var en gave.

Slektskapsregelen i sameielovens §11 første ledd verner ikke Finn Bjørn mot innløsning.

Fredrik Grøgaard har i rett tid, og i samsvar med lovens krav for øvrig, gjort innløsningsrett gjeldende, jfr. §11 fjerde ledd. Når et innløsningsbeløp ikke ble angitt, skyldes dette at det var tale om en gavetransaksjon. Det går fram av Fredriks brev av 9. februar 1978 at han ville betale det han pliktet etter sameielovens regler.

Det sentrale spørsmål er derfor om avtalen mellom Dina og Finn Bjørn kunne omgjøres med den virkning at den aktualiserte innløsningsrett falt bort. Dette beror i prinsippet på en tolking av sameielovens §11. Lovens ordlyd gir ikke svar på spørsmålet, og heller

Side:796

ikke i forarbeidene er det særlig veiledning å hente. Men loven har søkt å gi klarhet og trygghet omkring innløsningsretten ved å gi regler om frister og framgangsmåter for å gjøre denne retten gjeldende, jfr. §11 fjerde ledd. De hensyn som ligger til grunn for disse regler, taler også for at det ikke bør være adgang til å omgjøre en disposisjon etter at denne disposisjon har aktualisert innløsningsretten.

Innløsningsrettens formål er for øvrig ikke bare å holde utenforstående utenfor sameiet. Sameieren har krav på å utnytte den verdi innløsningsretten representerer. Skulle omgjøring kunne skje, ville det lede til usikkerhet og kunne bevirke at sameiere ikke ville ta sjansen på å foreta de nødvendige disposisjoner for å bruke sin rett, idet disse ved en omgjøring kunne bety bortkastede utgifter og arbeid. Den høyesterettspraksis som foreligger etter sameieloven, viser klart at det iallfall ikke er adgang til omgjøring etter at sak er reist. Dette gjelder enda om avhenderen er ukjent med innløsningsretten og selv om det er tale om en gavedisposisjon, jfr. Rt-1971-730 flg. Også før det er reist sak kan, som alminnelig regel, en avtale ikke omgjøres etter at en sameier har krevd innløsning eller mens fristen for å kreve innløsning løper, jfr. Rt-1980-769 flg. Det som der uttales om betydningen av klare regler, gjelder også i tilfelle hvor det ikke er gitt varsel om overdragelsen etter sameielovens §11 fjerde ledd.

I saken her taler også de reale hensyn for at Fredrik Grøgaard gjennom innløsning bør få hånd om hele eiendommen. Dermed vil han få muligheter til å holde den i hevd. Dinas urimelige og irrasjonelle opptreden har vært til hinder for skikkelig vedlikehold av eiendommen. Selv om hun etter en innløsning ikke lenger vil være medeier, vil hun fortsatt få bo i huset, men hun må betale husleie og overholde noenlunde rimelige regler for en leietakers oppførsel.

Det hører under domstolene å fastsette størrelsen av innløsningsbeløpet når ikke partene er enige om en annen ordning. Den verditakst som foreligger, er ikke hjemlet i lov eller avtale, og det erkjennes at den således ikke er bindende for ankemotparten. Taksten er imidlertid foretatt av sakkyndige personer, den gir et pålitelig inntrykk, og er basert på verdien på den tid innløsningskravet ble framsatt. At Finn Bjørn ikke deltok ved befaringen, kan ikke antas å ha hatt betydning. Når Høyesterett fastsetter innløsningsverdien, bør retten kunne bygge på denne takst, selv om den formelt ikke er bindende.

Skulle Høyesterett ikke finne å ha tilstrekkelig grunnlag for å fastsette innløsningsbeløpet, er den ankende part villig til å gå med på at verdien fastsettes ved ny verditakst, ved takstmenn oppnevnt av sorenskriveren i Kragerø, og etter befaring hvor begge parter får være til stede. Dette vil være enklere enn om verdien skulle fastsettes av lagmannsretten etter befaring. Taksten må i tilfelle settes på grunnlag av eiendommens verdi på den tid innløsningskravet ble framsatt.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Prirsipalt: Kragerø herredsretts uteblivelsesdom av 22.9.1978, domsslutningens punkt 1, stadfestes. Subsidiært: Kragerø herredsretts uteblivelsesdom av 22.9.1978, domsslutningens punkt 1, stadfestes med den endring at det beløp Fredrik Grøgaard

Side:797

skal betale, fastsettes ved ny verditakst med takstmenn oppnevnt av Kragerø herredsrett, hvortil partene og hjelpeintervenienten varsles.

2. Finn Bjørn Grøgaard og Dina Grøgaard dømmes til å betale saksomkostninger til Fredrik Grøgaard for alle retter.»

Ankemotparten, Finn Bjørn Grøgaard, og hjelpeintervenienten, Dina Grøgaard, hevder at lagmannsrettens dom er riktig bortsett fra avgjørelsen i saksomkostningsspørsmålet. Det foreligger tre forskjellige grunnlag, som hver for seg leder til at Fredrik Grøgaard ikke kan gjøre innløsningsrett gjeldende.

For det første foreligger det ikke noen gyldig overdragelse. Dermed er innløsningsretten ikke oppstått. Det bestrides ikke at en gavetransaksjon kan aktualisere retten, men den aktuelle disposisjon var ikke bindende for Dina. Dinas forutsetning var at hennes andel ikke skulle kunne gå over til Fredrik, og dette kom til uttrykk i skjøtet. Når det foreligger en innløsningsadgang etter loven som vil lede nettopp til det resultat hun ville unngå, blir disposisjonen en meningsløshet. Det forelå en synbar viljesmangel hos Dina, som bevirket at hun ikke var bundet overfor Finn Bjørn ved sin disposisjon.

Skulle overdragelsen ikke anses for ugyldig, og innløsningsretten dermed være inntrådt, må den være bortfalt på grunn av omgjøringen. Det er adgang til å foreta omgjøring med den virkning at en aktualisert løsningsrett faller bort. Loven gir imidlertid ikke bestemt svar på hvor langt denne adgang går. Det kan ikke anses fastslått ved de to høyesterettsdommer i 1971 og 1980 at omgjøring overhodet ikke kan skje etter at innløsningsretten er gjort gjeldende ved søksmål. Dommen fra 1980 gjelder et tilfelle hvor de innløsningsberettigede var blitt varslet i samsvar med lovens §11 fjerde ledd. De generelle uttalelser om betydningen av klare regler, om rettstekniske hensyn m.v., knytter seg til denne spesielle situasjon, og det kan ikke anses avgjørende i saken her hvor varsel ikke er sendt. I dommene er uttalelser som viser at muligheten for omgjøring også etter at sak er reist, holdes åpen. Også i teorien hevdes at det foreligger slik adgang.

Det må etter dette avgjøres ut fra en interesseavveining hvorvidt omgjøring skal tillates med den virkning at innløsningsretten bortfaller. Dinas og Fredriks interesser må veies mot hverandre. Ved avveiningen må de to hensyn som etter forarbeidene begrunner forkjøpsretten, at nye sameiere kan holdes utenfor og at jamvekten mellom de eksisterende sameiere opprettholdes, tillegges særlig vekt. Andre hensyn får mindre betydning.

For Dina vil det være helt vesentlig at hun beholder sin eiendomsrett. Som eier bor hun trygt. Som leietaker vil hun være utsatt på grunn av motsetningsforholdet til broren. Hun vil neppe heller kunne vareta sin interesse ved søksmål om hun blir oppsagt. Hun vil ikke være skikket til å bo som leietaker hos fremmede.

For Fredrik vil det naturligvis være ønskelig å bli eier av det hele. Men det vil være en ufortjent fordel. Han har problemer med Dina. Men han er hennes bror, og han kjente til hennes særegenheter da han ervervet sine andeler i huset. Han har med åpne øyne søkt å erverve eiendommen, og er således ikke kommet uforskyldt opp i problemene.

Side:798

Han har heller ikke pådratt seg særlige utgifter i forbindelse med at han gjorde innløsningsretten gjeldende. At han senere har reist søksmål, med de omkostninger som dermed følger, kan det ikke legges vekt på.

Denne interesseaweining må - ikke minst sett på bakgrunn av Dinas viljesmangel når det gjaldt overføringen - lede til at avgjørelsen går i hennes favør.

Endelig anføres at det forelå en så klar og åpenbar villfarelse hos Dina ved skjøtningen til Finn Bjørn, at det vil være illojalt av Fredrik å gjøre innløsningsrett gjeldende. Det er nok så at avtalelovens §33 ikke kan anvendes direkte. Men det må oppstilles visse krav til lojalitet mellom sameiere. Fredrik var klar over Dinas viljesmangel. Han skulle da ha gjort oppmerksom på at hvis ikke skjøtningen ble omgjort, ville han gjøre innløsningsretten gjeldende. Dina ville da fått anledning til å omgjøre sin disposisjon.

I tilfelle av at den ankende part får medhold i at innløsningsretten er i behold, kan det ikke bygges på verditaksten, som er avgitt uten at ankemotparten var til stede og uten at han var lovlig varslet. Ankemotparten er enig i at innløsningsverdien i tilfelle kan avgjøres etter en ny verditakst, slik som den ankende part subsidiært har nedlagt påstand om.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«Agder lagmannsretts dom av 22. februar 1980 pkt. l stadfestes.

Fredrik Grøgaard dømmes til å betale saksomkostninger til Finn Bjørn Grøgaard for lagmannsretten og for Høyesterett, og til Dina Grøgaard for herredsretten, lagmannsretten og for Høyesterett.»

Jeg er kommet til et annet resultat enn herredsretten og lagmannsretten.

Jeg er enig med lagmannsretten i at de ytre vilkår for at Fredrik Grøgaard kan innløse eiendommen foreligger, men jeg er ikke enig med lagmannsretten i at det foreligger slike særegne omstendigheter at innløsningsretten likevel ikke kan gjøres gjeldende.

Da skjøtet fra Dina Grøgaard til Finn Bjørn Grøgaard ble tinglyst, oppstod det en situasjon hvor Fredrik måtte gjøre et valg. Hvis han forholdt seg passiv, ville han innen kort tid ha forspilt sin innløsningsrett. Ventet han for lenge med å kreve innløsning, ville han bli møtt med den innsigelse at kravet var satt fram for sent, og han måtte da ha godtatt Finn Bjørn som eier. Skulle Fredrik gjøre gjeldende innløsningsretten måtte han aksjonere raskt, og det gjorde han. Fredrik ble kjent med overdragelsen 4. februar 1978, han oppsøkte Finn Bjørn på hans kontor nokså umiddelbart deretter og framsatte muntlig et innløsningstilbud. Ved brev av 9. februar 1978 krevde han innløsning under henvisning til sameielovens §11. Gjennom advokat varslet han i brev av 21. februar 1978 om at han hadde begjært offentlig verditakst. På samme måte sendte han utskrift av taksten 10. mars 1978. Etter at forhandlinger om innløsning strandet, reiste han sak ved forliksklage som ble uttatt 6. april og forkynt for Finn Bjørn 17. april 1978.

Som Fredrik ble tvunget til å foreta et valg ved Dinas avhendelse av sin andel til Finn Bjørn, stilte Fredriks krav om innløsning Dina og

Side:799

Finn Bjørn på valg om hva de på sin side nå skulle foreta seg. Dina ble kjent med Fredriks standpunkt iallfall ved den orientering Finn Bjørn gav i brev av 13. februar 1978, hvor han opplyste om Fredriks muntlige og skriftlige krav om innløsning. Han opplyste også om at han ved undersøkelse hadde fått vite «at sameieloven gir Fredrik anledning til å forlange å overta min del, men etter verditakst». Det foreligger intet om at det kom noen reaksjon på dette fra Dina.

Finn Bjørn tok på sin side kontakt med to advokater, som begge bekreftet at Fredrik hadde innløsningsrett. Etter dette innstilte han seg på at Fredrik hadde rett til å overta andelen, og han underskrev et utkast til skjøte til Fredrik, datert 28. februar 1978. Skjøtningen ble ikke gjennomført blant annet på grunn av uenighet om innløsningsbeløpets størrelse.

Først en tid etter at forliksklage var forkynt for ham, skjøtet Finn Bjørn andelen tilbake til Dina den 28. april 1978. I den forløpne tid var det ikke kommet til uttrykk noe verken fra Finn Bjørn eller Dina om at Dinas gavedisposisjon ville bli gjort om på grunn av hennes uvitenhet om innløsningsretten.

På denne bakgrunn finner jeg at den foretatte omgjøring er skjedd for sent, og at det også er for sent å påberope seg at Dinas overføring av andelen til Finn Bjørn skulle være ugyldig. Når Fredrik gjennom Dinas disposisjon var brakt i den stilling at han måtte aksjonere for å gjøre innløsningsretten gjeldende, om nødvendig ved søksmål, måtte han også ha krav på at Finn Bjørn og Dina uten ugrunnet opphold gjorde om overdragelsen til Finn Bjørn og gjenopprettet det opprinnelige eiertorhold, om de mente på denne måten å kunne hindre innløsningen. Når ugyldighet ikke ble påberopt, og omgjøring heller ikke skjedde før Fredrik hadde reist sak, må det være for sent, iallfall slik forholdene i saken her ligger an.

Det blir etter dette ikke nødvendig for meg å ta standpunkt til hvorledes forholdet hadde ligget an om omgjøring var blitt foretatt på et tidligere tidspunkt. Heller ikke vil jeg ha uttalt noe om hvorledes Fredriks innløsningskrav ville blitt bedømt om han uten noe varsel hadde tatt ut forliksklage. I den foreliggende sak legger jeg vekt på at Fredrik gjennom Finn Bjørns brev av 13. februar hadde fått vite at Dina var fullt orientert om stillingen. Forliksklagen kom to måneder etter dette.

Jeg finner etter dette at Fredrik Grøgaard har innløsningsretten i behold.

Når det gjelder fastsettelsen av innløsningsbeløpet, er jeg enig med partene i at lovens ordning forutsetter at denne fastsettelse må foretas av retten om partene ikke blir enige om noe annet. Den verditakst som ble holdt i mars 1978, var begjært ensidig av Fredrik, og kan da ikke være bindende for Dina og Finn Bjørn som ikke har villet godta den. Selv om taksten er utførlig begrunnet, finner jeg ikke at Høyesterett, alene med denne takst som grunnlag, forsvarlig kan fastsette innløsningsbeløpet. For dette tilfelle er, som jeg alt har nevnt, partene enige om å få innløsningsbeløpet fastsatt ved ny verditakst med takstmenn oppnevnt av Kragerø herredsrett og slik at partene og hjelpeintervenienten alle varsles til taksten. Taksten må ta sikte på å fastslå verdien

Side:800

av eiendommen på den tid innløsningskravet ble framsatt i februar 1978.

Når det gjelder domskonklusjonen, finner jeg å kunne legge til grunn den utforming som partene - subsidiært - er enige om. Jeg bemerker at utformingen ikke passer helt for så vidt som betaling ikke kan skje før innløsningsbeløpet er fastsatt på grunnlag av den nye takst.

Saken har budt på tvil, og jeg finner at saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett ikke bør tilkjennes. Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse er, som tidligere nevnt, ikke påanket.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Kragerø herredsretts uteblivelsesdom av 22. september 1978, domsslutningens punkt 1, stadfestes med den endring at det beløp Fredrik Grøgaard skal betale, fastsettes ved ny verditakst med takstmenn oppnevnt av Kragerø herredsrett, hvortil partene og hjelpeintervenienten varsles.

2. Saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Røstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Mellbye, Elstad og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Albert Schønning): - - -

Den 12.2.1971 underskrev Dina Grøgaard et skjøte, hvorved hun overdro sin 1/6 av eiendommen til sin (og Fredriks) brorsønn Finn Bjørn Grøgaard. Skjøtet som ble skrevet hos adv. Røgh. har følgende ordlyd:

«Undertegnede Dina Grøgaard, født xx.xx.1903. skjøter og overdrar herved 1/6-del av eiendommen Hovedbyen gnr. 32. bnr. 152 i Kragerø til min nevø Finn Bjørn Grøgaard, født xx.xx.1948 - 47753 vederlagsfritt. Verdien av 1/6 antas å utgjøre kr. 9.000,-.

På min 1/6 av eiendommen som jeg herved overdrar skal hvile den heftelse at denne del ikke skal kunne overdras til min bror Fredrik Grøgaard.»

Skjøtet ble foreløpig ikke tinglyst, men ble deponert hos Finn Bjørn Grøgaards mor Signe Grøgaard.

Den 20.9.1974 opprettet Dina Grøgaard et testament, hvorved hun bestemte at alt hva hun etterlater seg ved sin død skal tilfalle hennes nevø Finn Bjørn Grøgaard. Testamentet har videre følgende bestemmelse:

Vedrørende min 1/6 av eiendommen Hovedbyen, gnr. 32 bnr. 152 i Kragerø, bestemmes herved at min nevnte del av eiendommen ikke skal kunne overdras til min bror Fredrik Grøgaard.

Testamentet ble deponert hos Finn Bjørn Grøgaard, som visstnok samtidig også fikk overlevert skjøtet.

Omkring årsskiftet 1977/78 ba Dina Grøgaard sin nevø om å tinglyse skjøtet som ble utferdiget i 1971. Skjøtet ble deretter tinglyst 2.1.1978.

Noe senere fikk Fredrik Grøgaard høre av en av sine øvrige søsken at Dina Grøgaards eiendomsdel var overdratt til Finn Bjørn Grøgaard. Han sendte da sin nevø et rekommandert brev datert 9.2.1978, hvor han meddelte at han den 4.2. rent tilfeldig hadde fått rede på overdragelsen, og han fremsatte samtidig

Side:801

krav om innløsning av den overdratte sjettepart med hjemmel i sameieloven av 18.6.1965 § II. I brevet ble meddelt at innløsningssummen ville bli betalt kontant mot skjøte. Noe beløp ble ikke nevnt.

Det ble deretter opptatt forhandlinger mellom Fredrik og Finn Bjørn Grøgaard. Forhandlingene dreidde seg vesentlig om innløsningssummen. Det ble til at Finn Bjørn på advokat Røghs kontor undertegnet et skjøte datert 28.2.1978, hvorved han overdro sjetteparten av eiendommen til Fredrik Grøgaard for kr. 45.000,-. Etter at skjøtet var undertegnet, gav Finn Bjørn beskjed til advokat Røghs sekretær som noterte at han ønsket «skriftlig bekreftelse på at Dina Grøgaard skal få bo i huset så lenge hun lever».

Fredrik Grøgaard godtok ikke disse betingelser, og det ble til at han begjærte verditakst. Takstbefaring fant sted lørdag 4. mars kl. 10.00, og til befaringen ble Finn Bjørn Grøgaard varslet ved beskjed til hans automatiske telefonsvarer fredag ettermiddag. Han har forklart at han først avspilte telefonsvarerens lydbånd lørdag kl. 12.00, hvilket var etter at befaringen var holdt. Taksten ble avhjemlet 8. mars på sorenskriverkontoret. Eiendommen ble taksert til kr. 240.000,-, og sjetteparten altså til kr. 40.000,-.

Finn Bjørn Grøgaard godtok ikke taksten, og det ble til at Fredrik Grøgaard ved advokat Røgh tok ut forliksklage, som ble forkynt for Finn Bjørn den 17.4.1978. Den 28.4.1978 undertegnet han et skjøte, hvorved han tilbakeførte eiendomsandelen til tante Dina Grøgaard. Skjøtet ble tinglyst 5.5.1978. Forliksklagen ble behandlet i Kragerø forliksråd 11.5.1978. Finn Bjørn møtte ikke i forliksrådet og saken ble henvist til retten, hvoretter stevning ble uttatt 31.5.1978, og saken endte med uteblivelsesdom som foran nevnt.

Etter uteblivelsesdommen har saksøkeren innbetalt kr. 40.000,-til Kragerø Sparebank, hvor beløpet står til disposisjon for Dina Grøgaard. - - -

Retten skal bemerke:

Innledningsvis vil en nevne at saken i første rekke må sees som en tvist mellom hjelpeintervenienten og saksøkeren. Saksøkte har gitt klart uttrykk for at han i og for seg ikke har noe imot at den omstridte eiendomsandel tilfaller saksøkeren, såfremt dette er forenlig med hans plikter overfor hjelpeintervenienten.

Den rett saksøkeren gjør gjeldende, er en lovbestemt løsningsrett som en sameier har når en annen sameier overdrar sin andel i sameiet til en utenforstående. Løsningsretten avløser den forkjøpsrett en sameier hadde etter NL 5/3.1951, men den kommer til anvendelse overfor enhver form for overdragelse, også gave. Ifølge motivene for Sameieloven synes det å være på det rene at regelen om innløsningsrett først og fremst er begrunnet med at medeierene bør kunne hindre at fremmede kommer inn i sameiet. Men det er ikke tvilsomt at rettspraksis også har lagt stor vekt på at overdragelsen til en utenforstående gir medeieren en selvstendig rett som ikke kan fratas ham ved at overdragelsen blir omgjort, selvom det forannevnte primære hensyn dermed bortfaller. Dette må retten ta sitt utgangspunkt i. Det kan i denne forbindelse vises til Hrd. i Rt-1971-730, som også er nevnt i uteblivelsesdommen.

Det må også ansees fastslått i rettspraksis, at det er enighet i teorien om et en villfarelse hos overdrager eller erverver om gjeldende rettsregler om løsningsrett eller forkjøpsrett normalt ikke kan gi adgang til omgjøring av overdragelsen.

Rettspraksis har videre lagt til grunn at den løosningsberettigedes rett til å

Side:802

motsette seg omgjøring av overdragelsen inntrer på et tidlig tidspunkt, og i alle fall når det kommer så langt som til prosess. Dette er også fastslått i den nevnte høyesterettsdom.

Forutsetningen for at løsningsretten kommer til anvendelse må imidlertid antas å være at det virkelig foreligger en gyldig og endelig avtale mellom avhender (eier) og erverver, jfr. Austenå: Løsningsrettigheter, side 359. Videre er det godtatt i rettspraksis at i særlige tilfeller må partene kunne ha anledning til å omgjøre sin transaksjon til tross for at løsnings- eller forkjøpsrett gjøres gjeldende, og selv om det oppstår prosess hvor overdrager og erverver prinsipalt påstår handelen opprettholdt. Det kan her vises til Hålogaland Lagmannsretts dom i RG-1975-652. Retten antar at en sameiers innløsningsrett i denne forbindelse ikke kan stå sterkere enn det offentliges forkjøpsrett, f.eks. etter Jordloven.

Spørsmålet må da bli om det foreligger en slik situasjon i nærværende sak, hvor den løsningsberettigede har fremsatt sitt krav så snart han fikk kjennskap til overdragelsen, og hvor overdrager og erverver omgjorde transaksjonen først etter at forliksklage var uttatt.

Det skjøtet som har utløst løsningskravet, ble utferdiget allerede i 1971. Det spesielle ved skjøtet er at det inneholder en klausul som nettopp innebærer at løsningsretten ikke skal komme til anvendelse. Klausulen er riktignok formet som et forbud mot å overdra eiendomsandelen til medeieren, men det hele ville være nokså meningsløst dersom ikke skjøteutstederen regnet med at hennes bror heller ikke på annen måte ville kunne erverve andelen. Da skjøtet ble opprettet hos advokat, må utstederen videre ha regnet med at klausulen var rettsgyldig og effektiv.

Som nevnt ble skjøtet foreløpig ikke tinglyst, men deponert hos erververens mor. Til å begynne med fikk erververen ikke underretning, men hennes mor fant senere å burde orientere ham, til tross for at Dina Grøgaard hadde bedt henne om ikke å gjøre det.

I 1974 ble så skjøtet supplert med et testament, hvorved Dina Grøgaard bl.a. disponerer over den eiendomsandel som hun tre år tidligere hadde tilskjøtet sin nevø. Også testamentet var imidlertid til fordel for nevnøen, og det inneholdt en tilsvarende klausul om forbud mot overdragelse til Fredrik Grøgaard. Også testamentet ble utferdiget hos advokat Røgh. Deretter ble både testamentet og skjøtet overlatt til saksøkte, uten at det foreligger nærmere opplysninger om hvordan han skulle forholde seg. Det gikk imidlertid 3-4 år uten at han foretok seg noe.

Retten antar at den omstendighet at skjøtet ikke ble tinglyst og ikke meddelt Finn Bjørn Grøgaard, samt at det senere ble supplert med et testament som gjaldt den samme eiendomsandel, tyder på at det hele var ment som en dødsdisposisjon fra Dina Grøgaards side. I slutten av 1978 - nesten åtte år etter at skjøtet var utstedt - gav så Dina Grøgaard beskjed til sin nevø om at skjøtet kunne tinglyses, hvilket han da gjorde.

Det foreligger ingen opplysninger om grunnen til at Dina Grøgaard bad sin nevø om å tinglyse skjøtet. Etter saksøkerens forklaring synes det å være en mulighet for at hun har trodd at hun ville få sin bror ut av huset dersom hun overdro sin andel i huset til Finn Bjørn. Det må ihvertfall være ganske klart at hun ikke ville ha bedt om tinglysing dersom hun kunne tenke seg at dette nettopp ville føre til det som hun for enhver pris ville unngå, nemlig at broren ble eier av hennes andel, og dermed av hele eiendommen.

Side:803

Hvis Dina og Finn Bjørn hadde fastholdt overdragelsen, er det på det rene at Fredrik ikke ville ha behøvd å respektere den nevnte klausul, men kunne fastholde sitt løsningskrav. Den nevnte klausul er således rettslig virkningsløs, idet den må sies å stride mot Sameieloven, og det kan være spørsmål om det i det hele tatt var riktig å anta skjøtet til tinglysing med den nevnte klausul. Som ledd i en dødsdisposisjon antas klausulen imidlertid å være gyldig nok, jfr. Sameielovens §11, annet punktum, i det Finn Bjørn Grøgaard er Dina Grøgaards «næraste lovarving». Dette styrker antagelsen om at dokumentene var ment som en dødsdisposisjon, de var jo som nevnt opprettet med juridisk bistand.

Retten er kommet til at det må skyldes en åpenbar feiltakelse når Dina Grøgaard gav beskjed om at skjøtet skulle tinglyses. Når man ser dette i rettslig perspektiv, fortoner det hele seg som fullstendig meningsløst. Hele rekken av disposisjoner, først skjøtet som ikke ble tinglyst, dernest testamentet hvor det ble disponert over den samme eiendom, samt til slutt ordren om å tinglyse skjøtet, tyder på at Dina Grøgaard ikke har forstått hva hun har gjort. Hun hadde sitt hjem i eiendommen, og det må være klart at hun ikke kunne ha noen som helst interesse av å kvitte seg med sin eiendomsandel dersom dette skulle føre til at hennes bror, som hun står på meget dårlig fot med, fikk hånd om hele eiendommen, med vesentlig svekkelse av hennes rettslige stilling til følge.

Retten er kommet til at tinglysingen, hvorved disposisjonen ble omgjort fra en dødsdisposisjon til en livsdisposisjon, var så sterkt imot Dina Grøgaards uttalte ønsker og forutsetninger, at det vil virke støtende om hun skulle være bundet til å stå ved sin meningsløse disposisjon. Hun må dertor ha et rimelig krav på at transaksjonen blir annullert. Saksøkte har også inntatt det standpunkt at overdragelsen må annulleres, og det er grunnen til at han har tilbakeskjøtet eiendomsandelen til sin tante. Når skjøtet til ham først var tinglyst, var dette en naturlig form for annulering av overdragelsen. Selv om sakens utfall ikke synes å engasjere saksøkte personlig særlig sterkt, er det klart at hjelpeintervenienten har en sterk interesse i at han får rett til å omgjøre transaksjonen, og det må være avgjørende.

Retten er oppmerksom på at også saksøkeren har gode argumenter å fremføre. Det kan for det første anføres at adskillig taler for at Dina Grøgaard selv bør bære følgen av sin overilte handling da hun ba nevøen om å tinglyse skjøtet. (Derimot kan man neppe si at hun i sin uvitenhet handlet illoyalt ved ikke å underette saksøkeren om det skjøtet som heller ikke skjøtemottakeren fikk kjennskap til i første omgang.) Videre er det meget som taler for at den beste løsning i det konkrete tilfelle nettopp ville være at Fredrik Grøgaard fikk hånd om hele eiendommen. Han har gitt inntrykk av å være en fornuftig og rimelig mann; og etter bevisførselen har en fått det bestemte inntrykk av de uoverenstemmelser som har funnet sted mellom bror og søster i første rekke skyldes hennes urimelige og irrasjonelle opptreden. Når det er spørsmål om i hvilken utstrekning en part skal kunne påberope seg bristende forutsetninger for å kunne fri seg fra en uheldig disposisjon, må man imidlertid, som fremholdt av Arnholm i «Avtaler» (1964) 314, forsøke å finne den løsning som gir den rimelige regel for tilfeller av en viss type, ikke den man antar gir mest mulig av konkret billighet i det enkelte tilfelle.

I nærværende sak er det da for det første å bemerke at det foreligger en gavetransaksjon, hvor man både ved rettspraksis og i teori har gått lenger i retning av å legge vekt på giverens forutsetninger enn ved gjensidig

Side:804

bebyrdende kontrakter. Videre dreier det seg om en forutsetning som ikke bare er sterkt motiverende og synbar, men som endog er kommet tydelig til uttrykk som et vesentlig ledd i det skriftlige dokument. Man har med andre ord et typisk tilfelle av det som i teorien er kalt «synbar viljesmangel», og som i stor utstrekning kan påberopes som ugyldighetsgrunn.

Retten er ikke i særlig tvil om at saksøkeren hele tiden må ha vært klar over at hans søster ønsket å unngå at han fikk hånd om hennes eiendomsandel. Under enhver omstendighet må det anses på det rene at han straks etter å ha fremsatt løsningskravet ble gjort kjent med klausulen i skjøtet. Etter prinsippet i avtalelovens §39 annet punktum, må da forholdet kunne påberopes overfor ham, idet det her foreligger særlige grunner, og han kan ikke på det tidspunkt sies å ha «indrettet sig», etter Dina Grøgaards viljeserklæring. Retten vil i denne forbindelse nevne at ugyldighetsregler også må kunne påberopes overfor den som gjør krav på løsningsrett, dersom han ikke har vært i god tro, eller dersom prinsippet i avtalelovens §39 annet punktum kan anvendes. Det kan ikke frita ham at han i dette tilfelle har hatt det i og for seg aktverdige motiv å få en fornuftig ordning på forvaltningen av eiendommen, jfr. det som er sagt foran.

Retten finner således at hjelpeintervenienten må kunne kreve å få kjent overdragelsen ugyldig, slik at saksøkte får plikt og rett til å tilbakeføre eiendomsandelen til henne og slik at løsningsretten dermed ikke blir aktuell. Retten er enig med saksøkte i at han ikke kan sies å ha godkjent løsningskravet selv om han har gitt uttrykk for at han anså kravet berettiget, og at han heller ikke overfor hjelpeintervenienten var berettiget til å akseptere løsningskravet.

Hjelpeintervenienten og saksøkte må derfor få medhold i sin prinsipale påstand, og retten behøver da ikke å ta standpunkt til tvistespørsmålene vedrørende verditaksten. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Ola Rygg, Guri Sunde og sorenskriver Råmund Stuhaug): - - -

Finn Bjørn Grøgaard og Dina Grøgaard, begge v/h.r.advokat Rygh, har i det vesentlige anført: - - -

Når det gjelder tidspunktet for omgjøringen, er det sterkt fremholdt at det her er tale om en lovbestemt privat innløsningsrett, som dessuten knytter seg til en gavedisposisjon. Adgang til omgjøring kan tenkes å stille seg annerledes ved kontraktsbestemte løsnings- og forkjøpsrettigheter, og likeledes ved lovbestemte forkjøpsretter til fordel for stat og kommune. Det gjelder ingen fast tidsgrense for omgjøring i slike forhold som det foreliggende. Dommen i Rt-1971-730 kan neppe være avgjørende i motsatt retning, jfr. Austenå: Løsningsrettigheter, 377 og Andenæs: Sameier og selskaper, 472-173, samt dom i RG-1975-652. Ut fra innløsningsrettens formål - å beskytte mot å få uvedkommende personer inn i et etablert sameieforhold - synes det å være lite behov for restriksjoner med hensyn til omgjøringsadgang. Domspraksis har generelt fulgt en liberal praksis med hensyn til å legge vekt på giverens forutsetninger ved gavedisposisjoner. - - -

Lagmannsretten har funnet avgjørelsen i saken tvilsom, men er kommet til samme resultat som herredsretten og kan på vesentlige punkter også tiltre herredsrettens begrunnelse. Lagmannsretten skal for sin del bemerke:

Opplysningene i saken gir sterk støtte for den antagelse at Dina Grøgaards primære hensikt i 1971 var å ordne overføringen av sin sameieandel på en slik

Side:805

måte at andelen ikke tilfalt hennes bror Fredrik. Om overføringen ble gitt form av en livs- eller dødsdisposisjon har i denne forbindelse vært av mindre betydning for henne. Lagmannsretten kan på denne bakgrunn ikke uten videre slutte seg til herredsrettens oppfatning av at skjøtet fra Dina Grøgaards side var ment som en dødsdisposisjon. Det er heller ikke riktig at overføringen som dødsdisposisjon ville ha stått seg mot Fredriks innløsningsrett, idet Finn Bjørn ikke er Dina's «næraste lovarving». Finn Bjørns far Finn Grøgaard er etter det opplyste i live, og dersom han overlever sin søster Dina vil Finn Bjørn aldri bli Dina's «næraste lovarving». Fredriks innløsningsrett etter sameieloven ville i så fall gå foran Finn Bjørns rett etter testamente. Den riktige betraktning når det gjelder hensikten med disposisjonen i 1971 er, slik lagmannsretten ser det, at Dina ønsket de formelle ting ordnet på en måte som sikret at Fredrik ikke ble eier av hennes sameieandel - verken mens hun selv levde eller senere. Å finne den riktige måten å gjøre dette på, har hun sett som advokatens oppgave, og spørsmålet om livs- eller dødsdisposisjon har i denne forbindelse vært helt underordnet for henne.

Advokat Røgh har trolig kommet i skade for å overse sameielovens §11 da han utførte sitt oppdrag for Dina Grøgaard. Hvis advokaten hadde vært oppmerksom på Fredriks innløsningsrett etter sameieloven, måtte det vært åpenbart for ham at Dina's hensikt ikke kunne ivaretas ved en skjøtning direkte fra henne til Finn Bjørn. En slik skjøtning la tvertimot nettopp opp til det resultat Dina ville unngå - at Fredrik med loven i hånd kunne kreve å få overta også hennes sameieandel. Den adekvate løsning ut fra Dina's uttrykte hensikt ville ha vært å testamentere hennes andel til Finn Bjørns far, med bestemmelse om at den skulle tilfalle Finn Bjørn dersom hans far var død når testamentet ble aktuelt. En slik disposisjon ville såvidt skjønnes ha stått seg mot Fredriks innløsningsrett etter sameieloven.

Dette får den betydning at det fra Dina Grøgaards side ikke var tale om bristende forutsetninger vedrørende innløsningsretten, men om uriktige rettslige forutsetninger. Hun disponerte ikke i tillit til at en rett som hun kjente til ikke ville bli gjort gjeldende, men uten noen kjennskap til selve den rett det var tale om. Hun måtte, som påpekt av herredsretten, etter de informasjoner hun fikk av advokat Røgh ha all mulig grunn til å anse klausulen som rettsgyldig og sikker.

Det som videre skjedde var at skjøtet av 12. februar 1971, undertegnet av Dina Grøgaard og attestert av advokat Røgh, ble overgitt til Finn Bjørns mor Signe Grøgaard. Signe Grøgaard var for øvrig til stede sammen med Dina på advokat Røgh's kontor da skjøtet ble satt opp og undertegnet, og hun har forklart seg om dette for lagmannsretten. Finn Bjørn ble, i samsvar med Dina's ønske, foreløpig ikke underrettet om disposisjonen. 20. september 1974 opprettet Dina testament, hvor Finn Bjørn ble innsatt som hennes enearving. I testamentet er gjentatt klausulen fra skjøtet av 1971 om at Dina's andel av den faste eiendom Hovedbyen 152 «ikke skal kunne overdras til min bror Fredrik Grøgaard». Også testamentet er utformet av advokat Røgh og undertegnet av ham som testamentsvitne sammen med Evy Sandaas. Etter at dette testamentet var skrevet, ble Finn Bjørn orientert, og han fikk da også overgitt skjøtet av 1971. l forbindelse med et julebesøk i slutten av desember 1977 ga Dina uttrykk for at Finn Bjørn burde sørge for å få skjøtet tinglyst. Dette gjorde han så, og skjøtet ble tinglyst 2. januar 1978.

Lagmannsretten er enig med Fredrik Grøgaard i at de ytre betingelser for

Side:806

innløsning i kraft av sameielovens §11 er oppfylt. Han er sameier, overføringen av Dina's andel er kommet til uttrykk ved tinglysing av et skjøte. Fredrik har «utan tarvlaus drying» fremsatt skriflig krav om innløsning med tilbud om å betale «innløsningssummen» (uten angivelse av beløp), og han har også fulgt opp kravet rettslig «utan tarvlaus drying» jfr. sameielovens §11 fjerde ledd. Det er videre på det rene at omgjøring ble foretatt først 28. april 1978 - nærmere 3 måneder etter at Fredrik hadde krevd innløsning, og etter at forliksklage var forkynt for Finn Bjørn. Dette skulle etter de alminnelige regler og den foreliggende domspraksis vedrørende omgjøringsadgang være tilstrekkelig. Spørsmålet er om det foreligger særegne omstendigheter ved denne konkrete disposisjon som gir grunnlag for en annen løsning, jfr. unntaket for «serlege rettshøve» i sameielovens §1 annet ledd.

Det som er spesielt ved den foreliggende disposisjon er at overføringen er skjedd som gave og er knyttet til et vilkår som åpenbart må ha vært avgjørende for giveren. Det er dette vilkåret som på en måte representerer gavemottakerens «motytelse». I den sak som er referert i Rt-1971-730 var det tale om et gavesalg. I de øvrige avgjørelser som det har vært vist til ( Rt-1918-II 151 , RG-1974-450 og RG-1975-652) var det spørsmål om vanlig salg - i de to sistnevnte avgjørelsene for øvrig også om forkjøpsrett for det offentlige - henholdsvis for kommunen etter lov av 25. juni 1965 nr. 4 og for staten etter jordlovens §10. Lagmannsretten kan ikke se at det spørsmål som foreligger i nærværende sak står helt i samme stilling som i noen av de nevnte tidligere avgjorte saker.

Det er her tale om et vilkår som gavemottakeren ikke kan oppfylle. Det må i denne forbindelse være uten betydning at skjøteklausulen bare nevner (frivillig) overdragelse til Fredrik, - det avgjørende for Dina var å sikre seg mot at Fredrik ble eier av andelen, uansett på hvilken måte det skjedde. I og med at overdragelsen nettopp utløste en slik rett for Fredrik, bortfalt hele betydningen av klausulen og dermed et motiverende vilkår for selve overdragelsen. Fredrik må helt fra først av ha vært fullstendig klar over hensikten med Dina's disposisjon, og at disposisjonen var uegnet til å fremme sitt tiltenkte formål. Om dette formål var saklig begrunnet eller, som det har vært sagt, var et utslag av sykelige vrangforestillinger, kan i denne forbindelse ikke være avgjørende. Fredrik måtte med sitt kjennskap til Dina forutse at når han krevde innløsning ville Dina søke å unngå dette med de midler hun hadde til rådighet - herunder også omgjøring av overdragelsen til Finn Bjørn. Noen forventning om uten videre å få innløst sameieparten i kraft av den foretatte disposisjon, kunne han etter omstendighetene ikke ha. Lagmannsretten er på denne bakgrunn ikke enig med Fredrik Grøgaard i at klausulen må være uten betydning for innløsningsretten. Det ville innebære at disposisjonen ble opprettholdt med et for giveren vesentlig endret innhold - en endring som den løsningsberettigede hele tiden må ha vært klar over var avgjørende for giveren.

Lagmannsretten ser det slik at dersom omgjøring var skjedd straks etter at Fredrik i brev til Finn Bjørn av 9. januar 1978 hadde krevd innløsning, ville omgjøring måtte godtas i et tilfelle som det foreliggende. Når lagmannsretten har funnet avgjørelsen tvilsom, er det særlig fordi det gikk såvidt lang tid fra fremsettelsen av innløsningskravet og til overdragelsen ble gjort om. I dette tidsrom ble det dessuten forhandlet mellom Finn Bjørn og Fredrik om en løsning basert på at Fredrik skulle få overta sameieparten. Finn Bjørn undertegnet således skjøte til Fredrik 28. februar 1978 for kr. 45.000,-,

Side:807

hvoretter sameieparten overførtes «fri for andre heftelser enn grunnleien». Dette tilbudet ble imidlertid ikke akseptert av Fredrik, som fant prisen for høy. En medvirkende årsak var at Finn Bjørn - etter å ha undertegnet skjøtet - krevde inntatt en bestemmelse om borett for Dina. Etter begjæring fra Fredrik ble det så 4. mars samme år holdt en verditakst hvor eiendommens verdi ble satt til kr. 240.000,-. Finn Bjørn varslet i udatert brev til Kragerø herredsrett at han «muligens» ikke ville godta denne taksten idet han ikke var lovlig varslet, men han ville i så fall komme tilbake til spørsmålet etter å ha forelagt det for sin advokat. Før ankefristen for taksten var ute, ble imidlertid sameieparten skjøtet tilbake til Dina 28. april 1978 - etter at Fredrik et par uker tidligere hadde tatt ut forliksklage mot Finn Bjørn.

Lagmannsretten er under tvil kommet til at verken lengden av tidsrommet fra brevet av 9. februar til omgjøringen 28. april, eller de forhandlinger m.v. som pågikk i dette tidsrommet, bør ha til følge at omgjøringen underkjennes, og skal om dette særskilt bemerke:

Det er åpenbart riktig at det er Dina Grøgaard og ikke Finn Bjørn som har de reelle motpartsinteresser i saken. Dette var også situasjonen i tidsrommet februar - april 1978.

Hvis man som lagmannsretten ser det slik at Dina i forhold til Finn Bjørn kunne kreve sameieparten tilbake på grunnlag av de forutsetninger som var knyttet til overdragelsen, ville en eventuell overføring fra Finn Bjørn til Fredrik ikke ha vært bindende for henne. Det er ikke opplyst at Dina på noen måte ble trukket inn i forhandlingene mellom Finn Bjørn og Fredrik, eller at hun hadde godkjent det skjøtet som Finn Bjørn undertegnet 28. februar 1978. Disse forhandlingene, og det tilbud Finn Bjørn fremsatte ved skjøtet av 28. februar, antas derfor å være uten betydning for Dina's rett til å kreve sameieparten tilbake fra Finn Bjørn. Hun kunne formodentlig ha fremmet dette kravet selv om overføringen fra Finn Bjørn til Fredrik var blitt gjennomført, og hun kan ikke komme i noen svakere stilling derved at tilbudet ikke ble akseptert av Fredrik.

Når det gjelder lengden av tidsrommet før omgjøringen ble gjennomført, og det forhold at forliksklage da var uttatt og forkynt, er å bemerke at Dina selv formelt ikke hadde noen rådighet over dette. Det Dina kunne gjøre, var å reise krav om tilbakeføring overfor Finn Bjørn, - hun hadde ingen mulighet til å tvinge igjennom at sameieparten ble skjøtet tilbake til henne før Fredrik tok ut forliksklage. Skal hennes krav på omgjøring anses forspilt av den grunn, må det dertor være fordi hun ikke fremsatte noe krav om omgjøring overfor Finn Bjørn tidsnok etter at hun ble klar over Fredriks lovbestemte rett. Hun ble kjent med Fredriks rett - og også at Fredrik aktet å gjøre bruk av den - ved Finn Bjørns brev 13. februar 1978, men hadde ikke fremsatt noe formelt krav på omgjøring da Fredrik tok ut forliksklage mot Finn Bjørn i midten av april samme år.

I «Kjeseth-saken», Rt-1971-730, var situasjonen at det ikke var skjedd noen omgjøring overhodet. - erververen påsto seg subsidiært frifunnet mot å skjøte sameieparten tilbake til sin selger, hvis han ikke fikk medhold i sin prinsipale påstand om at innløsningsrett ikke forelå. Dette godtok domstolene ikke, og i lagmannsrettens dom er resultatet på dette punkt begrunnet med at «tilbakeskjøtning ikke foregikk snarest etter at løsningsretten ble gjort gjeldende, men etter at fru Hodne har gjort gjeldende sin rett ved domstolene». Det var imidlertid, slik forholdene lå an i «Kjeseth-saken», ikke

Side:808

nødvendig for domstolene å gå nærmere inn på spørsmålet om når omgjøring senest måtte ha vært foretatt eller krav om omgjøring reist. I den foreliggende sak er nettopp dette avgjørende, slik lagmannsretten ser det. Austenå 1.c. 377 gir uttrykk for den oppfatning at eieren (i saken Dina Grøgaard) etter omstendighetene bør kunne få fram med krav om omgjøring også etter at dom i saken er falt - nemlig når eieren tar feil med hensyn til forkjøpsrettens innhold, og rettighetshaveren (i saken Fredrik Grøgaard) er klar over at eierens oppfatning av forkjøpsretten er en absolutt forutsetning for at eiendomsretten blir overført. Tilsvarende synspunkt hevdes av Andenæs 1 .c. 471. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at det, til tross for de generelle bemerkninger i «Kjeseth-saken», ikke kan oppstilles som noen ubetinget regel at omgjøring er avskåret i og med at krav om innløsning er bragt inn for domstolene. Det må vurderes konkret om det forhold at omgjøring ikke er gjennomført eller krevd umiddelbart, skal ha til følge at adgangen er tapt. Ved vurderingen av dette må kunne tas hensyn til blant annet virkningen av omgjøring/innløsning for de partene det gjelder, om ventingen fra den parts side som påberoper seg omgjøringsadgang har vært mer eller mindre unnskyldelig, og om passiviteten har skapt berettigede forventninger hos den annen part om at innløsning ikke ville bli bestridt.

Den rettslige betydning av sakens utfall for partene er trolig noe mindre enn de selv har vært oppmerksom på. Forholdet er jo at Fredrik, selv om han må godta omgjøring av overdragelsen, har adgang til å kreve sameiet oppløst etter sameielovens §15. Som eier av 5/6 vil han uten noen stor økonomisk risiko kunne kjøpe eiendommen på en oppløsningsauksjon, og dermed oppnå det samme som ved innløsning. Fredrik kommer derfor under ingen omstendighet i noen uholdbar situasjon derved at han må respektere omgjøringen. På den annen side, kan det sies at omgjøring da heller ikke sikrer Dina's interesse i å hindre at Fredrik overtar hennes part, - hun vil som eier av bare 1/6 stå svakere som kjøper på en oppløsningsauksjon. Men dette var for Dina's vedkommende situasjonen også før overdragelsen til Finn Bjørn, og hun kan ikke oppnå noe mer enn å få gjenopprettet stillingen slik den var da. Det er et moment ved wrderingen at når Dina skal fortsette å bo i huset - hvilket også Fredrik mener hun skal ha rett til, må det etter forholdene være mer tilfredsstillende for henne å ha stilling som sameier enn som leieboer. For Fredrik kan dette neppe være noen avgjørende forskjell, - de problemer som har vært i forholdet mellom søsknene vil neppe falle bort i og med at Fredrik eventuelt blir eneeier og Dina leieboer hos ham. Lagmannsretten er etter en samlet vurdering av omstendighetene i den foreliggende sak blitt stående ved at de beste grunner taler for å godta omgjøringen.

Herredsrettens dom i oppfriskningssaken, domsslutningens pkt. 1 og 2, blir etter dette å stadfeste. Domsslutningens pkt. 3, omkostningsavgjørelsen, er ikke påanket.