Rt-1983-13

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1983-01-12
Publisert:	Rt-1983-13 (4-83)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 12. januar 1983 i l.nr. 2/1983
Parter:	Melhus kommune (høyesterettsadvokat Johan Lutdal) mot Lilly Stendahl Resell (advokat Steinar H. Gjengset - til prøve).
Forfatter:	Holmøy, Schweigaard Selmer, Christiansen, Bugge, Blom
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §5, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973), Tvistemålsloven (1915) §180, Prisloven (1953) §46, §4

Dommer Holmøy: Melhus kommune begjærte 1. november 1978 skjønn ved Gauldal herredsrett til fastsettelse av ekspropriasjonserstatning for tomt til nytt rådhus og kulturhus med atkomstveger. Ekspropriasjonsarealet, som utgjorde 17,7 dekar, var en del av eiendommen Lenen, gnr. 94 bnr. 1 i Melhus, tilhørende Lilly Stendahl Resell.

Gauldal herredsrett avsa 12. juli 1980 skjønn med slik slutning:

«1. Melhus kommune betaler Lilly Stendahl Resell 20 - tyve - kroner pr. m2 for det eksproprierte areal + tilleggsarealet og 10000 - titusen - kroner i ulempeserstatning med tillegg av 10 - ti - prosent årlig rente av begge beløp fra 1. juni 1979. Erstatningene forfaller til betaling 2 - to - uker etter at skjønnet er blitt rettskraftig.

2. Melhus kommune betaler Lilly Stendahl Resell innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse 16915 - seksten tusen ni hundre og femten - kroner i saksomkostninger.»

Grunneieren påanket skjønnet - skjønnsslutningens punkt 1 - til Frostating lagmannsrett på grunnlag av uriktig lovanvendelse, subsidiært mangelfulle skjønnsgrunner, for så vidt angår vurderingen av mererstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 1 og av fradrag for verdiøking etter samme paragraf nr. 2. I relasjon til §5 nr. 1 ble gjort gjeldende at skjønnsretten uriktig hadde lagt til grunn at den ved vurderingen av mererstatning var avskåret fra å ta i betraktning to festetilbud på et areal som grenset opp til ekspropriasjonsarealet fordi arealet ikke var «omsatt eller bortfestet og prissatt». Den tilbudte leie svarte til en grunnverdi på 40 og 50 kroner pr. m2, og lå vesentlig over de erstatninger og takster som skjønnsretten hadde sammenlignet med.

Frostating lagmannsrett avsa 29. mars 1982 dom med slik domsslutning:

«1. Gauldal herredsretts skjønn av 12. juli 1980 oppheves for så vidt gjelder grunnerstatningen kr. 20,- pr. m2 og hjemvises til ny behandling ved herredsretten.

2. Ved den nye behandling av saken settes herredsretten med ny dommer og nye skjønnsmenn.

3. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Melhus kommune til Lilly Stendahl Resell v/advokat Kjell Buer 13280,- - trettentusentohundreogåtti - kroner i saksomkostninger for ankesaken.»

Ved denne dom fikk grunneieren medhold i at skjønnsrettens lovanvendelse var uriktig for så vidt angår vurderingen av mererstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 1, og i at skjønnsgrunnene var mangelfulle for så vidt angår vurderingen av fradrag etter §5 nr. 2.

Melhus kommune har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken omfatter begge de nevnte spørsmål.

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter viser jeg til skjønns- og domsgrunnene.

Melhus kommune har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende:

Det er riktig rettsanvendelse av skjønnsretten når den ved vurderingen av mererstatning bare har tatt hensyn til pristakster og skjønn for sammenlignbare eiendommer, og sett bort fra tilbud som ikke har vært vurdert av prismyndighetene. Prisforskriftene for overdragelse og bortfeste av fast eiendom, jfr. kgl. resolusjon av 25. oktober 1974, ble gjort gjeldende for Melhus kommune fra 1. juli 1975. Ekspropriasjonserstatningen skal som utgangspunkt svare til høyeste lovlige pris på ekspropriasjonstiden. Om forholdet mellom ekspropriasjonserstatning og prisforskrifter vises til plenumsdom i Rt-1951-87 - Opdahl-dommen - og til førstvoterendes uttalelser i Rt-1976-1 flg. - Kløfta-dommen - særlig side 8 og side 14. Ved vurderingen av mererstatning etter prisforskriftenes §7, som tilsvarer ekspropriasjonserstatningsloven §5, må det tas utgangspunkt i pristakstnivået for eiendommer som er sammenlignbare etter disse bestemmelser, forutsatt at det er et lovlig etablert takstnivå. I denne sak er det ikke reist innsigelse mot lovligheten av de takster og skjønn som skjønnsretten har brukt som sammenligningsgrunnlag.

Pristakstene innebærer en vurdering både av mererstatning etter §7 nr. 1 og av fradrag for verdiøkning etter §7 nr. 2. Begge disse vurderinger må i prinsippet være bindende under skjønn. Skulle skjønnsrettene, når det foreligger et lovlig etablert pristakstnivå, fritt kunne ta hensyn til tilbud som ikke har vært vurdert av prismyndighetene, ville det innebære noe prinsipielt nytt og dessuten undergrave prisreguleringens effektivitet.

Etter kommunens mening er det syn som her hevdes, ikke i strid med Forbruker- og administrasjonsdepartementets ene uttalelse av 31. mai 1976, hvor det gis anvisning på at «i de tilfelle det er bruk som tomt som skal legges til grunn for verdsettingen, må som utgangspunkt reelle kjøpetilbud vanligvis tillegges vesentlig vekt som uttrykk for det faktiske prisnivå som skal danne grunnlag for taksten». Denne uttalelse var et svar på en henvendelse som gjaldt verdsetting av et areal som var i bruk som tomt. Det var således spørsmål om anvendelse av prisforskriftenes §6 og ikke §7 om «høyere verdsetting av grunnarealer i visse høve». Også Høyesteretts dom i Rt-1981-1176, hvor førstvoterende sluttet seg til denne uttalelse fra departementet, gjaldt verdsetting av en aktuell tomt.

Kommunen bestrider ikke at det ved verdsetting etter prisforskriftenes §6 av et areal som er i bruk som tomt, skal tas hensyn til reelle pristilbud selv om de ikke har vært vurdert av prismyndighetene. Kommunen mener imidlertid at spørsmålet står i en annen stilling ved vurdering av mererstatning etter §7.

Det vises i denne forbindelse til instruks for praktiseringen av prisforskriftenes §5, §6 og §7 inntatt i et annet brev av 31. mai 1976 fra Forbruker- og administrasjonsdepartementet. Her uttales at Høyesteretts tolking av ekspropriasjonserstatningsloven §4 og §5 i Kløfta-dommen sterkt avviker fra ordlyden i disse bestemmelser, og etter Regjeringens oppfatning ikke bør følges ved tolkingen av de tilsvarende bestemmelser i prisforskriftene. Prisforskriftenes §7 nr. 1 går etter ordlyden ut på at det kan tas hensyn til den høyere verdi for tilsvarende eiendommer i distriktet for så vidt det finnes rimelig. I Kløfta-dommen er lagt til grunn at mererstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 1 skal tilkjennes når loven vilkår er oppfylt. Forbruker- og administrasjonsdepartementet har i brev av 1. februar 1979 innskjerpet instruksene i sine to brev av 31. mai 1976. Ifølge departementets brev av 9. mars 1982 skal den tidligere instruks om å praktisere prisforskriftene uten hensyn til Kløfta-dommen, ikke lenger gjelde. For så vidt den siste instruks innebærer en endring, må den være uten betydning i denne sak, idet det er forholdet ved tiltredelsen av ekspropriasjonsarealet 1. juni 1979 som må legges til grunn.

Etter kommunens syn kan spørsmålet om det skal legges vekt på reelle tilbud på kjøp av sammenligningsarealet etter prisforskriftenes §7 nr. 1 stå i en forskjellig stilling for prismyndighetene og skjønnsrettene. Prismyndighetene må etter forholdene også kunne ta hensyn til tilbud som avviker fra foreliggende takstnivå.

For så vidt angår fradrag for verdiøking, er kommunen enig i at dette spørsmål må vurderes på nytt hvis skjønnet oppheves fordi skjønnsretten ikke har tatt hensyn til tilbudene. Kommunen mener at skjønnsretten ikke kan ha gjort noe fradrag når det ses hen til de skjønn og takster som er brukt som sammenligningsgrunnlag. Det foreligger da ingen feil til skade for grunneieren. For øvrig hevdes at skjønnsgrunnene må anses tilstrekkelige på dette punkt.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Gauldal herredsretts skjønn av 12. juli 1980 i sak 6/1978 B stadfestes.

2. Lilly Stendahl Resell, 2260 Kirkenær tilpliktes å erstatte Melhus kommune v/ordføreren, 7084 Melhus sakens omkostninger for Norges Høyesterett og Frostating lagmannsrett.»

Ankemotparten - Lilly Stendahl Resell - har i det vesentlige gjort gjeldende:

På samme måte som i områder hvor det ikke gjelder pristakstplikt, må det også i pristakstpliktige områder legges vesentlig vekt på reelle kjøpetilbud ved verdsettelsen, jfr. førstvoterendes uttalelser i Rt-1981-1176. Dette er også uttalt i Forbruker- og administrasjonsdepartementets ene brev av 31. mai 1976 og gjentatt i brev av 1. februar 1979. Det kan ikke stilles krav om at et tilbud har vært vurdert av prismyndighetene.

Reelle tilbud må tillegges vekt både når det eksproprierte areal skal verdsettes som tomt etter ekspropriasjonserstatningsloven §4 eller prisforskriftenes §6, og ved vurderingen av mererstatning etter loven §5 eller forskriftenes §7. Ved mererstatning er tilsiktet en utjevning i forhold til verdien av de eiendommer som det skal sammenlignes med, og da må utgangspunktet for sammenligningen være disse eiendommers verdi.

Lagmannsrettens uttalelse om at i kommuner med pristakstplikt vil tidligere pristakster og ekspropriasjonsskjønn ha utslagsgivende betydning, hevdes isolert sett å være uriktig. Det vises til lagmannsrettens egen vurdering av betydningen av tilbuds- og etterspørselspriser. Skjønnsretten må vurdere de forskjellige elementer i takstnivået - om det er lovlig, om det er representativt, når det ble etablert og om det er oppnåelig. At også reelle tilbud tas i betraktning kan ikke anses å komme i strid med prisreguleringens formål. Et tilbud som avviker fra tidligere pristakstnivå kan være et tegn på at nivået er i bevegelse.

Hvilken vekt det skal legges på et tilbud, må bero på en konkret vurdering.

Den vesentligste del av det areal som tilbudene i dette tilfelle gjelder, er bortleid til Forsvaret og brukes til militærleir. Det må derfor være dette areals tomteverdi som er relevant, også etter de kommentarer til prisforskriftenes §7 som er inntatt i Pristidene nr. 20/1976 470 og sitert i departementets tidligere nevnte instruks av 1. februar 1979. Her uttales at det er verdien av de sammenlignbare eiendommer etter deres faktiske bruk som skal legges til grunn; mulige driftsendringer selv innen rammen av forskriftenes §6 nr. 2 skal ikke tas i betraktning. Det hevdes for øvrig at dette ikke er en riktig tolking av forskriftenes §7. Det må også for de sammenlignbare eiendommer tas hensyn til påregnelige bruksendringer.

Ankemotparten har for øvrig innvendinger mot at det ved de takster og skjønn som skjønnsretten har brukt som sammenligningsgrunnlag er etablert et prisnivå.

For så vidt angår skjønnsrettens vurdering av fradrag for verdiøking, hevder ankemotparten at skjønnsgrunnene ikke er tilstrekkelige.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Frostating lagmannsretts dom av 29. mars 1982 stadfestes.

2. Melhus kommune dømmes til å betale Lilly Stendahl Resell sakens omkostninger for Høyesterett.»

Det er for Høyesterett fremlagt noen nye dokumenter. I det vesentlige står saken i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.

Jeg finner at anken ikke kan føre frem.

Jeg peker først på at prisforskriftene for overdragelse og bortfeste av fast eiendom, jfr. kgl. resolusjon av 25. oktober 1974, ble gjort gjeldende for Melhus kommune fra 1. juli 1975. Ifølge prisloven §46 annet ledd skal verdsettingen ved ekspropriasjon skje på grunnlag av gjeldende prisbestemmelser. Dette innebærer at i den foreliggende sak må prisforskriftenes §7 anvendes. Denne paragraf har samme ordlyd som ekspropriasjonserstatningsloven §5. Valget mellom de to regelsett har ikke betydning for det resultat jeg kommer til.

Hovedspørsmålet i saken er om det er feil rettsanvendelse når skjønnsretten ved vurderingen av mererstatning etter ekspropria sjonserstatningsloven §5 nr. 1, jfr. tilsvarende bestemmelse i prisforskriftenes §7 nr. 1, anså seg avskåret fra å ta i betraktning to tilbud om å feste et areal som grenset opp til ekspropriasjonsarealet med den begrunnelse at de ikke var vurdert av prismyndighetene. Det kan ikke være tvilsomt, og er heller ikke omtvistet i saken, at skjønnsretten har ansett seg avskåret fra å ta de to tilbud i betraktning.

Det er heller ikke omtvistet at de to festetilbud var reelle.

Etter min mening må reelle tilbud om kjøp eller feste av arealer som er gjenstand for sammenligning etter prisforskriftenes §7 nr. 1, inngå i vurderingen av den verdi som er utgangspunktet ved fastsettelsen av merverdi etter denne paragraf. Det kan ikke stilles vilkår om at tilbudene har vært vurdert av prismyndighetene i forbindelse med pristakst. Ved verdsetting etter prisforskriftenes §6 for et areal som er i bruk som tomt, må det anses på det rene at også reelle tilbud skal tas i betraktning. Det vises til førstvoterendes uttalelse i Rt-1981-1176, hvor det gis tilslutning til Forbruker- og administrasjonsdepartementets uttalelse av 31. mai 1976 til Prisdirektoratet. Departementet har i brev av 1. februar 1979 innskjerpet sin tidligere «instruks» blant annet på dette punkt. Formålet med reglene i prisforskriftenes §7 og de tilsvarende bestemmelser i ekspropriasjonserstatningsloven §5 - å hindre for stor ulikhet mellom blant annet ekspropriasjonsarealet og de eiendommer som det skal sammenlignes med - tilsier at den høyere verdi som er utgangspunkt etter §7 nr. 1 iallfall som hovedregel beregnes etter tilsvarende prinsipper som gjelder i forhold til prisforskriftenes §6. Jeg kan for min del ikke finne tilstrekkelige holdepunkter for at reelle kjøpe- og festetilbud skal tas i betraktning ved verdsettingen etter §6, men ikke ved vurderingen etter §7 nr. 1.

Hvilken vekt som skal legges på slike tilbud, må bero på en vurdering i det enkelte tilfelle.

Den ankende part har fremholdt at det vil komme i strid med prisreguleringens formål og undergrave dens effektivitet dersom skjønnsrettene så vidt fritt skal vurdere den betydning et tilbud har for eiendommens salgsverdi i relasjon til §7. Etter min mening kan dette synspunkt - som det kan være delte meninger om - iallfall ikke gi grunnlag for at reelle tilbud ikke skal tas i betraktning etter §7 nr. 1, i motsetning til hva som gjelder etter §6.

Spørsmålet om reelle kjøpetilbud skal tas i betraktning i forhold til §7 nr. 1 kan heller ikke - som anført av den ankende part - stå i en annen stilling for prismyndighetene enn for skjønnsrettene. Dette ville innebære at samme regler på et praktisk viktig punkt ble gitt et forskjellig innhold, avhengig av hvilke myndigheter som skal praktisere dem. Det ville også virke tilfeldig om tilbud skulle stå i en forskjellig stilling ved verdsettingen av en eiendom ved ekspropriasjon og ved salg.

Jeg peker på at etter ordlyden i prisforskriftenes §7 nr. 1, jfr. også ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr. 1, skal de eiendommer det skal sammenlignes med vurderes «etter deres vanlige bruk». Den ankende part har under henvisning til Forbruker- og administrasjonsdepartementets brev av 1. februar 1979 hevdet at det etter prisforskriftene er den faktiske bruk som skal legges til grunn, og at mulige endringer, selv innen den ramme som forskriftenes §6 nr. 2 fastsetter, ikke skal tas i betraktning. De tilbud som det i denne sak er spørsmål om, må anses å forutsette bruk av arealet som tomt. Tilbudet skulle etter den nevnte tolking bare kunne få betydning dersom arealet også nå brukes som tomt. Etter det som er opplyst for Høyesterett, leies den vesentlige del av arealet av Forsvaret og brukes til militærleir. Det må etter dette kunne legges til grunn at den bruk av arealet som tilbudene forutsetter, ligger innenfor rammen av §7 nr. 1 også etter den tolking av bestemmelsen som her er nevnt. Jeg finner etter dette ikke grunn til å gå nærmere inn på tolkingen på dette punkt.

Som nevnt er den ankende part enig i at spørsmålet om fradrag etter §7 nr. 2 må vurderes på nytt dersom skjønnet oppheves fordi tilbudene ikke er tatt i betraktning. Jeg er enig med lagmannsretten i at skjønnsgrunnene for så vidt angår vurderingen av fradragsspørsmålet er utilstrekkelige, og tiltrer også lagmannsrettens premisser på dette punkt. For ordens skyld pekes på at det ikke er riktig som forutsatt av lagmannsretten at den oppgave som gjelder bortfeste av et areal til Forsvaret, ikke er tatt med i skjønnsrettens sammenligningsgrunnlag.

Etter dette må lagmannsrettens dom bli å stadfeste, også for så vidt angår omkostningsavgjørelsen. Partene er enige om at herredsretten ved den nye behandling settes med ny dommer og nye skjønnsmenn. Lagmannsrettens dom bør også stadfestes på dette punkt.

Den ankende part må tilkjennes saksomkostninger også for Høyesterett i samsvar med tvistemålsloven §180 første ledd. Saksomkostninger for Høyesterett fastsettes i samsvar med fremlagt omkostningsoppgave til 24550 kroner, hvorav 3550 kroner utgjør utlegg.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Melhus kommune til Lilly Stendahl Resell 24550 - tjuefire tusen fem hundre og femti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Christiansen, Bugge og Blom: Likeså.

Av herredsrettens skjønn (hjelpedommer sorenskriver Birger Aassved med skjønnsmenn): - - -

Retten skal bemerke: - - -

Prisforskriftene skal følges også ved fastsetting av ekspropriasjonserstatninger, prisloven §46. Prisforskrifter for overdragelse og bortfeste av fast eiendom er fastsatt ved kgl. res. av 25. oktober 1974 og er gjort gjeldende for Melhus fra 1. juli 1975.

Retten finner det nødvendig å referere hovedinnholdet i ekspropriasjonserstatningsloven §5 slik den er blitt fortolket i rettspraksis. - - -

Retten tar først for seg eiendommer/arealer som det sammenlignes med, jfr. E §5 nr. 1, og deretter verdiendringer/verdauk som det ses bort fra, E §5 nr. 2.

A. Eiendommer/arealer som det sammenlignes med.

Det er den høyeste lovlige råtomtpris for ekspropriasjonsarealet og tilleggsarealet som skal fastsettes og det er en sammenligning med prisene på råtomter i handel og vandel i distriktet som skal danne grunnlaget for verdsettingen og fastsettingen skal skje pr. 1. juni 1979.

For å kunne sammenligne må arealene det sammenlignes med være omsatt eller bortfestet og prissatt.

Det er fremlagt følgende dokumenter/opplysninger om omsatte arealer og forhandlinger om kjøp/feste av arealet: - - -

Retten ser nr. 1-8 og 10-13 og 16 som tilsvarende tomter i distriktet. Tilbudene fra festerne i nr. 7 og 9 må antas å være reelle, men de er ikke behandlet av prismyndighetene. Resell har i denne forbindelse vist til det av ham fremlagte brev av 3. mai 1976 fra Forbruker- og administrasjonsdepartementet til Prisdirektoratet hvor det bl.a. heter:

«For så vidt gjelder begrepet salgsverdi i forskriftenes §5 er departementet enig i at i de tilfelle det er bruk som tomt som skal legges til grunn for verdsettingen, må som utgangspunkt reelle kjøpetilbud vanligvis tillegges vesentlig vekt som uttrykk for det faktiske prisnivå som skal danne grunnlaget for taksten.»

B. Verdiendringer/verdauk som det ses bort fra.

1. Retten finner ikke at det foreligger noen endring i det eksproprierte areals verdi som følge av ekspropriasjonstiltaket.

2. Endring i arealets verdi som skyldes gjennomførte eller planlagte investeringer eller virksomhet som har sammenheng med ekspropriasjonstiltaket foreligger heller ikke.

3. Kommunens planleggingsvirksomhet for grunnutnyttingen i kommunen begynte kort tid etter at den nye bygningslov ble satt i kraft 1. januar 1966. Kommunen engasjerte Fjellangers Oppmåling i Trondheim til å utarbeide utkast til generalplan for kommunen med soneplaner for nærmere bestemte områder. Utkastet forelå i 1970, men omfattet ikke soneplanen for Melhus sentrum. Grunnen til det var at føringen av E-6 gjennom Melhus sentrum ikke var klarlagt. Utkastet ble godkjent av kommunestyret i 1972. Soneplanen for Melhus sentrum forelå først i 1974 og ble godkjent av kommunestyret i 1975. Miljøverndepartementet godkjente generalplanen 10. januar 1977 og stadfestet vedtekten til planen 6. juni 1978.

4. Kommunen engasjerte i 1974 Fjellanger Widerøe A/S til å utarbeide utkast til reguleringsplan for Melhus sentrum øst for Gaula, senere også for Melhus sentrum vest for Gaula. Hvor langt arbeidet med planene nå er kommet er nevnt foran 2.

Retten er kommet til at denne planleggingsvirksomhet, som må ha kostet adskillig, har ført til en viss verdauk for arealene i Melhus sentrum herunder også ekspropriasjonsarealet. Men det må også erindres at de valgte områder for Melhus sentrum er temmelig selvsagte for utbyggingen og reguleringen av senteret.

Retten ser bort fra denne verdauk i rimelig utstrekning.

5. Verdauk som skyldes det offentliges planer for tiltak ellers og verdauk som skyldes gjennomførte tiltak og investeringer.

Kommunen har ikke påstått at det foreligger verdauk av den art som her nevnt. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Odd Nørstebø, Roald Engeness og ekstraord. lagdommer Harald Diesen): - - -

Lagmannsretten er kommet til at skjønnet må oppheves i den utstrekning det er anket.

Det fremgår at ekspropriasjonsarealet var i bruk som jordbruksland, men at kommunen i dette tilfelle sa seg enig i at erstatningen utmåles etter tomteverdien - mererstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven §5.

Grunneierens anke retter seg først og fremst mot herredsrettens bruk av sammenlikningsmaterialet som skal vise prisnivået på tilsvarende eiendommer i distriktet.

I sine premisser har herredsretten gjengitt prisopplysninger om de 16 sammenlikningseiendommer som partene særskilt påberopte og uttrykkelig nevnt hvilke av disse eiendommer som kan anses som tilsvarende eiendommer i distriktet. Prisen var for de fleste satt ved pristakster eller rettslige skjønn. Med unntak av 3 var eiendommene i likhet med ekspropriasjonsarealet beliggende helt inn i Melhus sentrum. I tillegg - men uten å bruke den i sammenlikningsmaterialet - hadde herredsretten en oppgave over 23 tidligere frasalg, ekspropriasjoner og bortfester fra eiendommen Lenen.

Premissene må leses slik at herredsretten på grunn av pristakstplikten i Melhus kommune anså seg rettslig avskåret fra å ta i betraktning 2 fremlagte festetilbud - motsvarende en grunnverdi på kr. 40 og kr. 50 - på andre arealer av eiendommen Lenen. Som tilgrensende ekspropriasjonsarealet var de utvilsomt «tilsvarende eiendommer» i sin beliggenhet. Pristakstplikt ble innført i Melhus den 1. juli 1975. Det heter i herredsrettens premisser:

«Det er den høyeste lovlige råtomtpris for ekspropriasjonsarealet og tilleggsarealet som skal fastsettes og det er en sammenligning med prisene på råtomter i handel og vandel i distriktet som skal danne grunnlaget for verdsettingen og fastsettingen skal skje pr. 1. juni 1979.

For å kunne sammenligne må arealene det sammenlignes med være omsatt eller bortfestet og prissatt.

Det er fremlagt følgende dokumenter/opplysninger om omsatte arealer og forhandlinger om kjøp/feste av arealer:

1. . . .

2. . . .

. . . . .

Retten ser nr. 1-8 og 10-13 og 16 som tilsvarende tomter i distriktet. Tilbudene fra festerne i nr.7 og 9 må antas å være reelle, men de er ikke behandlet av prismyndighetene. . . .»

Lagmannsretten er enig med grunneieren i at det er feil at herredsretten var rettslig avskåret fra å ta tomter med reelle pristilbud med i sammenlikningsmaterialet.

Fremgangsmåten ved verdsettelsen etter loven §5 er at man gjør seg opp en mening om tomteprisnivået generelt i distriktet og dernest ser hen til det aktuelle areals beliggenhet, anvendelsesmuligheter, byggegrunnsegenskaper m.v. Som momenter for å finne det generelle tomteprisnivå på det aktuelle tidspunkt kan man i prinsippet bruke enhver prisopplysning som foreligger. Den vekt man skal legge på de enkelte momenter, er imidlertid gjenstand for vurdering. Det er riktig at i kommuner med pristakstplikt vil pristakster og tidligere ekspropriasjonsskjønn ha utslagsgivende betydning. Opplysninger om faktiske tilbuds- og etterspørselspriser vil ordinært være momenter som teller ved vurderingen. Det følger av prisloven §46 at verdsettinger under ekspropriasjon skal skje på grunnlag av gjeldende prisbestemmelser, og riktig rettsoppfatning ved prisnemndenes fastsetting av tomtepriser er i følge Forbrukerdepartementets brev til Prisdirektoratet av 31. mai 1976 og uttalelsene i Rønnebergdommen, Rt-1981-1176 nederst/s. 1180 øverst, at

«reelle kjøpetilbud vanligvis tillegges vesentlig vekt som uttrykk for det faktiske prisnivå som skal danne grunnlag for taksten.»

Det foreligger rettsanvendelsesfeil når herredsretten har forbigått de 2 fremlagte festetilbud - som retten har bedømt som reelle - med den begrunnelse som er gitt.

At feilen kan ha gitt utslag for verdsettelsen av ekspropriasjonsarealet, følger for det første av at de 2 forbigåtte festetilbudene gjelder arealer på samme eiendom som og nær opp til ekspropriasjonsarealet. Dernest er dokumentert at en av pristakstene som herredsretten sier at den bygger på, etter klage er hevet fra kr. 25 til kr. 35 pr. m2 nettopp med henvisning til Forbrukerdepartementets brev om den vekt det skal legges på reelle kjøpetilbud. Pristilsynets vedtak i klagesaken om en pris på kr. 35 pr. m2 tilsvarte det beløp som erververen tilbød. Det gjelder et grunnareal nesten like stort som ekspropriasjonsarealet og i samme området, med en annen grunneier.

Rettsanvendelsesfeilen må føre til at saken behandles på nytt i herredsretten.

Om mulig verdistigning på grunn av kommunens planleggingsarbeid, uttaler herredsretten etter å ha redegjort for arbeidet med reguleringsplanen for Melhus sentrum øst for Gaula:

«. . . Retten er kommet til at denne planleggingsvirksomhet, som må ha kostet adskillig, har ført til en viss verdauk for arealene i Melhus sentrum, herunder også ekspropriasjonsarealet. Men det må også erindres at de valgte områder for Melhus sentrum er temmelig selvsagte for utbyggingen og reguleringen av sentret.

Retten ser bort fra denne verdauk i rimelig utstrekning.»

Det var i 1974 at kommunen engasjerte bistand til å utarbeide reguleringsplanen. Den ble stadfestet først den 26. mars 1980.

Slik det ligger an her, finner lagmannsretten at premissene ikke er fyllestgjørende. Premissene må oppfattes slik at det er beliggenheten av ekspropriasjonsarealet som har skapt tomteverdien. Partene er i tvil om herredsretten har gjort fradrag eller ei. Lagmannsretten forstår det slik at et visst fradrag for verdistigning er gjort, men det kunne vært klarere uttrykt. Den ankende part har kunnet påvise at hun i 1974 og tidligere - før planarbeidet kom i gang - inngikk leiekontrakter om arealer tilgrensende ekspropriasjonsarealet, blant annet med Staten (Forsvaret), basert på en grunnverdi høyere enn den hun nå er tilkjent av herredsretten. Dette fremgår av den oppgave hun fremla for herredsretten om frasalg, ekspropriasjoner og bortfester fra eiendommen Lenen. Riktignok tok herredsretten ikke oppgaven med i det sammenlikningsgrunnlaget som den benyttet seg av. Grunneieren søker en forklaring på at grunnverdien settes lavere nå enn den var forut for planarbeidet. Lagmannsrettens oppfatning er at det var foranledning for herredsretten til å begrunne fradraget, gå inn på tomteprisnivået før planarbeidet, årsakssammenhengen med planarbeidet og dagens tomteprisnivå og også å si noe om omfanget av det fradrag som gjøres.

Med hensyn til fradragsspørsmålet gir skjønnsgrunnene ikke holdepunkter nok til å vise at erstatningsutmålingen beror på riktig rettsanvendelse. Dette anses som feil ved saksbehandlingen, som kan ha hatt betydning for herredsrettens avgjørelse og som også må føre til at skjønnet oppheves og saken behandles på nytt i herredsretten.

Lagmannsretten finner etter omstendighetene å burde ta til følge den ankende parts påstand om at herredsretten ved den nye behandling skal settes med ny dommer og nye skjønnsmenn. - - -