Rt-1986-441
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1986-04-04 |
| Publisert: | Rt-1986-441 (147-86) |
| Stikkord: | Husleierett, Tingsrett, Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse 4. april 1986 i l.nr. 135 K/1986 |
| Parter: | Tordis Laksmark (advokat Henry A. Berntsen) mot Sameiet Gildeskålvn. 6 (advokat Tom Rydmark). |
| Forfatter: | Sinding-Larsen, Bugge, Philipson |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §3, Eierseksjonsloven (1983) §16, Tvistemålsloven (1915) §404, Husleieloven (1939) |
Gildeskålveien 6 er et boligsameie organisert etter lov om eierseksjoner av 4. mars 1983. Det er 4 boligenheter på eiendommen. I sameiermøter i 1984 ble det bl.a. besluttet at sameiet skulle anskaffe ny inngangsdør og brannslukningsutstyr. Det ble videre vedtatt at sameierne skulle innbetale et fast månedlig beløp til dekning av utgifter. Vedtakene ble fattet med 3 stemmer, idet den fjerde av sameierne, Tordis Laksmark, dels stemte imot, dels var fraværende ved avstemningene. Hun har da ikke innbetalt til sameiet sin andel av de påtatte forpliktelser. Etter flere purringer samt varsel om at hun ville bli begjært utløst av sameiet dersom hun ikke betalte, fremsatte sameiet begjæring til Bodø namsrett om fraflytting og salg av Tordis Laksmarks eierseksjon. Bodø namsrett avsa 16. april 1985 kjennelse med slik slutning:
«Begjæringen om utkastelse av Tordis Laksmark fra Gildeskålveien 6 i Bodø forkastes. - - -»
Sameiet Gildeskålveien 6 påkjærte namsrettens kjennelse til Hålogaland lagmannsrett. I kjæremålserklæringen nedla sameiet påstand om fraflytting, og under den videre saksforberedelse for lagmannsretten ble det opplyst at kravet om salg av Tordis Laksmarks seksjon er frafalt. Lagmannsretten avsa 12. desember 1985 kjennelse med slik slutning:
«1. Tordis Laksmark kan utkastes. - - -»
Tordis Laksmark har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Hun gjør gjeldende at lagmannsrettens fortolkning av §16 i lov om eierseksjoner er uriktig når lagmannsretten har funnet at hun har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold. Hun viser til uttalelse i NOU 1980 nr. 6 side 77 om hva som skal regnes som vesentlig mislighold: «I en viss utstrekning må vi kunne bygge på den praksis en har hatt i tilknytning til mislighold i husleieforhold.» Fra dette område viser den kjærende part til avgjørelser referert i Arne Kobbes kommentarutgave til husleieloven (fjerde utgave side 181-87), særlig til avgjørelser inntatt i RG-1967-574, RG-1960-640, RG-1953-543 og Rt-1954-252.
Med hensyn til mislighold av økonomisk art gjør den kjærende part gjeldende at det må dreie seg om beløp av en viss størrelsesorden, slik som namsretten har lagt til grunn. Det må videre være gjentagne forsømmelser av forpliktelser overfor fellesskapet; det er ikke tilstrekkelig til å fastslå vesentlig mislighold at man som her i et enkeltstående tilfelle nekter å betale andel for inngangsdør og brannvernutstyr.
Den kjærende part påpeker subsidiært at motparten kunne ha valgt andre og mer rimelige sanksjonsformer enn krav om fraflytting, blant annet rettslig inndrivelse eller pantesikring av kravet i den kjærende parts eierseksjon i henhold til vedtektene.
Lagmannsretten har lagt avgjørende vekt på den kjærende parts grunnholdning og hennes avvisning av å følge det gjeldende regelverk. Hun gjør gjeldende at hun ikke har en slik holdning som lagmannsretten har lagt til grunn og at hun må ha rett til å gjøre innsigelser mot styreform og flertallets opptreden overfor henne uten at dette er vesentlig mislighold etter §16 i lov om eierseksjoner.
Endelig gjør hun gjeldende at det er feil lovanvendelse når lagmannsretten har bygget på tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje og fjerde ledd istedenfor første og annet ledd, jfr. vedtektenes §12. - - -
Sameiet Gildeskålveien 6 har tatt til gjenmæle og viser til at Høyesteretts kjæremålsutvalgs kompetanse er begrenset i henhold til tvistemålsloven §404. Dersom kjæremålsutvalget er enig med lagmannsretten i at også andre momenter enn de økonomiske er relevante ved avgjørelsen av om det foreligger mislighold, vil kompetansebegrensningen i tvistemålsloven §404 nr. 3 være til hinder for at utvalget prøver den konkrete anvendelse av loven på det foreliggende faktum i saken.
Subsidiært gjør kjæremotparten gjeldende at den kjærende part har misligholdt sin andel av sameiets fellesforpliktelser helt siden seksjoneringen i 1984, og at mislighold over så lang tid må anses som vesentlig uavhengig av gjeldens størrelse.
I tillegg til det rene betalingsmislighold har den kjærende part sabotert alle beslutninger som er fattet av sameiermøtet etter seksjoneringen, noe som har skapt store vanskeligheter i sameiet. Dette skyldes ren neglisjering av regelverket, som lagmannsretten riktig har lagt til grunn. Når den kjærende parts forhold vurderes samlet, er det ikke grunnlag for å hevde at lagmannsretten har tatt feil når den er kommet til at Tordis Laksmarks mislighold er vesentlig og at vilkårene for utkastelse er til stede.
At kjæremotparten eventuelt hadde andre muligheter for å få inn sitt tilgodehavende hos Tordis Laksmark er irrelevant. Det bemerkes imidlertid at saken først ble forsøkt løst som en gjeldssak, men Tordis Laksmark møtte opp i forliksrådet og bestred riktigheten av kravet. Det er for øvrig svært tungvint for sameiet å forskuttere Tordis Laksmarks andel av fellesutgiftene for deretter å innkreve beløpet hos henne via rettsapparatet hver gang sameiet beslutter å anskaffe noe. Det vises også til at kr. 50,- pr. måned er vedtatt innbetalt av hver sameier til fellesutgifter, og Tordis Laksmarks andel står ubetalt i sin helhet til tross for at første innbetaling forfalt i januar 1985.
Kjæremotparten gjør også gjeldende at lagmannsretten ikke har tolket tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje og fjerde ledd uriktig. Det vises her til Altens kommentar til denne bestemmelse og til samme lovs §3 nr. 9 samt til Rt-1985-813. - - -
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Det dreier seg om videre kjæremål og kjæremålsutvalgets kompetanse er begrenset etter tvistemålsloven §404.
Lagmannsretten har kommet til at Tordis Laksmark kan utkastes. Retten bygger på at det foreligger vesentlig mislighold, jfr. eierseksjonsloven av 4. mars 1983 nr. 7 §16. En sameier som vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameiere kan etter denne bestemmelse med minst tre måneders skriftlig varsel pålegges å flytte og å selge seksjonen. Lagmannsretten uttaler:
«Etter fristens utløp kunne sameiet i henhold til vedtektenes §12 fremsatt begjæring til namsmannen om utkastelse, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §234, første og annet ledd, jfr. §3 nr. 9. I stedet har man gått fram etter §234, 3. og fjerde ledd.»
Lagmannsretten uttaler videre:
«I og med at vesentlig mislighold etter eierseksjonsloven §16 foreligger, og da tvangsgrunnlag foreligger etter vedtektenes §12 jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9, kan Tordis Laksmark utkastes fra seksjonen.»
Kjæremålsutvalget finner at lagmannsrettens avgjørelse bygger på en uriktig lovtolking når det er lagt til grunn at det foreligger tvangsgrunnlag i saken etter tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9. Denne bestemmelse gjelder for leieforhold og kan ikke anvendes overfor eieren av en seksjon etter loven av 1983.
Den kjærende part har gjort gjeldende at det er feil lovanvendelse når lagmannsretten i saken har bygget på tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje og fjerde ledd. Det står for kjæremålsutvalget som noe uklart om lagmannsretten har bygget også på §234 tredje og fjerde ledd. Disse bestemmelsene gjelder «besidder av hus, husrom . . .», og kjæremålsutvalget antar at heller ikke disse kan anvendes overfor en som også er eier. Bestemmelsene ble tilføyet ved lov av 10. juni 1932 nr. 4 for at en besitter skulle kunne utkastes om det ikke foreligger overenskomst som nevnt i §3 nr. 9. Det er intet i forarbeidene til denne lovendring som tyder på at bestemmelsen skulle kunne anvendes også overfor en eier.
Kjæremålsutvalget finner således at lagmannsrettens avgjørelse bygger på uriktig lovtolking uansett om den forstås slik at utkastelsen bygges på §234 første og annet ledd jfr. §3 nr. 9 eller slik at §234 tredje og fjerde ledd er lagt til grunn.
Lagmannsrettens kjennelse må etter dette oppheves, og saken hjemvises til lagmannsretten.
Den kjærende part har påstått seg tilkjent saksomkostninger for alle instanser. Saksomkostninger tilkjennes for lagmannsretten og Høyesteretts kjæremålsutvalg med kr. 2000.
Kjennelsen er enstemmig. - - -